суддів Великої Палати Верховного Суду
Антонюк Н. О., Власова Ю. Л., Кібенко О. Р., Рогач Л. І., Уркевича В. Ю.
22 вересня 2020 року
у справі № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20) за позовом ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, Веселівської районної державної адміністрації Запорізької області про визнання недійсним рішення про відмову в поновленні договору оренди землі та визнання договору оренди землі поновленим за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Апеляційного суду Запорізької області від 17 листопада 2016 року (у складі суддів Бєлки В. Ю., Воробйової І. А., Онищенка Е. А.)
Історія справи
У березні 2016 року ОСОБА_1 звернулась до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що 26 грудня 2005 року між нею як орендарем та Веселівською районною державною адміністрацією Запорізької області (далі - Веселівська РДА) як орендодавцем укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 23,0 га, розташованої на території Веселівської селищної ради Веселівського району Запорізької області, строком на 5 років. Державну реєстрацію договору здійснено 29 грудня 2005 року.
26 листопада 2010 року між сторонами цього договору укладено додаткову угоду, відповідно до умов якої дію договору оренди продовжено на 5 років - до 26 листопада 2015 року. Додаткову угоду зареєстровано 27 грудня 2010 року.
12 січня 2016 року позивачка звернулася до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (далі - ГУ Держгеокадастру) з листом-пропозицією про укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV). До листа було додано проєкт додаткової угоди.
Листом від 29 лютого 2016 року № С-802-835/6-16 ГУ Держгеокадастру відмовило їй, мотивуючи таке рішення втратою ОСОБА_1 переважного права на поновлення (продовження) договору оренди, оскільки для реалізації такого права позивачка повинна була звернутися до орендодавця не пізніше, ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі - 26 жовтня 2015 року.
ОСОБА_1 вважає, що для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов`язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.
Рішенням Веселівського районного суду Запорізької області від 15 вересня 2016 року позов задоволено. Визнано недійсним рішення ГУ Держгеокадастру про заперечення у поновленні договору оренди землі від 26 грудня 2005 року (зареєстрованого 29 грудня 2005 року за № 47), викладене у листі від 29 лютого 2016 року № С-802-835/6-16. Визнано договір оренди землі від 26 грудня 2005 року (зареєстрований у Веселівському районному відділі Запорізької регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 29 грудня 2005 року, реєстраційний номер 47) поновленим на строк 5 років на тих самих умовах, які були передбачені договором, та визнано укладеною додаткову угоду між ОСОБА_1 та ГУ Держгеокадастру у редакції цього рішення.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачка продовжує використовувати земельну ділянку за призначенням, виконуючи всі умови договору; орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надсилав на адресу позивачки лист-повідомлення із запереченнями щодо поновлення договору оренди.

Рішенням Апеляційного суду Запорізької області від 17 листопада 2016 року рішення Веселівського районного суду Запорізької області від 15 вересня 2016 року скасовано, ухвалено нове рішення - про відмову в задоволенні позову.

Рішення суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що позивачкою не дотримано процедури поновлення договору на підставі частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV, оскільки ОСОБА_1 до спливу строку договору не повідомила орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі, як це передбачено частиною першою статті 33 Закону № 161-XIV.

У грудні 2016 року ОСОБА_1 подала до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами обох інстанцій норм матеріального і порушення норм процесуального права, просила скасувати рішення апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 грудня 2017 року відкрито касаційне провадження в цій справі, а на підставі підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» Цивільного процесуального кодексу України справу передано до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 09 вересня 2019 року справу призначено до судового розгляду.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 03 червня 2020 року справу передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду з підстави необхідності відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17.

Ухвалу мотивовано тим, що, відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 , суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 Цивільного процесуального кодексу України, буде порушено в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднім орендарем про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Послався на аналогічний висновок Верховного Суду України у постанові від 23 березня 2016 року у справі № 6-146цс16.

Такий висновок викладено також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14?65цс18), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Разом з цим у постанові Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17 зазначено про те, що частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на пролонгацію договору). При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 цього Закону, не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією нормою Закону саме й полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у «мовчазній згоді».

Таким чином, Судова палата з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, застосовуючи частину шосту статті 33 Закону № 161-XIV, вважала, що для поновлення договору оренди земельної ділянки за цією підставою не вимагається повідомлення орендарем орендодавця до закінчення строку дії договору про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі, як і не є обов`язковою умова належного виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди.

Отже, існує різний підхід до розуміння та тлумачення частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV під час розгляду аналогічних справ, тому Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду висловив намір відступити від наведеного висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17.

Ухвалою Великої Палати Верховного Суду від 07 липня 2020 року справу № 313/350/16-ц прийнято до розгляду.

Постановою Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року касаційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, а рішення Апеляційного суду Запорізької області від 17 листопада 2016 року - без змін.

Постанову Великої Палати Верховного Суду мотивовано тим, щоорендар не надсилав орендодавцеві у строки, встановлені частиною другою статті 33 Закону № 161-XIV, повідомлення про свій намір поновити договір оренди землі разом із проєктом додаткової угоди, що унеможливило розгляд цього питання з прийняттям орендодавцем відповідного рішення на підставі частини п`ятої цієї статті, а тому суд апеляційної інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про недотримання позивачкою процедури поновлення договору на підставі частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV та відсутність підстав для задоволення позову.

За таких обставин Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 вересня 2020 року відступила від висновку Верховного Суду у складі Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного у постанові від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV.

Згідно з частиною третьою статті 35 Цивільного процесуального кодексу України суддя, не згодний з рішенням, може письмово викласти свою окрему думку. Окрема думка приєднується до справи і є відкритою для ознайомлення.

Підстави та мотиви висловлення окремої думки

За частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Статтею 13 Закону № 161-XIV визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, договір оренди землі є договором, за яким у сторін виникають обов`язки щодо його виконання: в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановлених договором або законом.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону № 161-XIV в редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин).

Згідно із частиною першою статті 19 Закону № 161-XIV строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону № 161-XIV (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Тобто наведені у частинах першій - п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV правила стосуються реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Таке укладення договору є можливим лише після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі. Саме після закінчення цього строку орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, може скористатися своїм переважним (перед іншими особами) правом на укладення договору оренди землі на новий строк. З метою ініціювання виникнення такого переважного права орендар має, серед іншого, листом-повідомлення у визначений строку довести орендодавцю про свій намір продовжувати орендні договірні відносини.

Натомість частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Сутність поновлення договору оренди землі полягає в тому, що договір автоматично поновлюється на той самий строк за умови, що: орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди; відсутні заперечення орендодавця протягом одного місяця після закінчення такого строку. Законодавчі приписи не містять приписів щодо повідомлення орендарем орендодавця до закінчення строку дії договору про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі як умови поновлення такого договору.

Очевидно, що переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк (частини перша-п`ята статті 33 Закону № 161-XIV) потрібно відрізняти від поновлення договору оренди землі (частина шоста статті 33 Закону № 161-XIV).

Так, при поновленні договору відбувається продовження договірних відносин після закінчення строку договору оренди землі, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою і відсутні заперечення орендодавця протягом одного місяця. Цей договір поновлюється на той же строк та з умовами, що були передбачені у договорі оренди землі.

Сутністю ж переважного права є укладення договору оренди землі на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Тобто переважне право орендаря стосується укладення нового договору оренди землі на новий строк і з новими умовами.

Слід наголосити на тому, що послідовно проводячи відмінність між поновленням договору оренди землі та переважним правом на його укладення, законодавець встановив різні строки заперечення орендодавця проти існування подальших договірних відносин. Так, у випадку поновлення договору таке заперечення має бути висунуте орендодавцем протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди землі. Натомість переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється у разі заперечень орендодавця, про що він має повідомити орендарю ще під час дії договору, до закінчення строку останнього.

Звідси ототожнення цих двох відмінних правових конструкцій (переважного права орендаря на укладення договору оренди землі та поновлення такого договору) є безпідставним.

З огляду на викладене вважаємо, що Велика Палата Верховного Суду без належних правових підстав відступила від висновку Верховного Суду у складі Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного у постанові від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV.

За таких обставин касаційна скарга ОСОБА_1 підлягала задоволенню, а рішення Апеляційного суду Запорізької області від 17 листопада 2016 року - скасуванню із залишенням в силі рішення Веселівського районного суду Запорізької області від 15 вересня 2016 року.

Судді: Н. О. Антонюк

Ю. Л. Власов

О. Р. Кібенко

Л. І. Рогач

В. Ю. Уркевич