ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 вересня 2020 року м. Херсон

справа № 660/342/17

провадження № 22-ц/819/1060/20

Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого (суддя-доповідач)Пузанової Л.В.,
суддів:Склярської І.В.,
Чорної Т.Г.,
секретарГеленко А.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні апеляційну скаргу ОСОБА_1 , від імені якої діє ОСОБА_2, на рішення Нововоронцовського районного суду Херсонської області у складі судді Гончаренка О.В. від 10 липня 2017 року в справі за позовом ОСОБА_1 , від імені якої діє ОСОБА_2 , до Сільськогосподарського приватного підприємства «Степове» про витребування майна з чужого незаконного володіння, та за зустрічним позовом Сільськогосподарського приватного підприємства «Степове» до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договорів оренди недійсними, витребування майна з чужого незаконного володіння та зобов`язання вчинити дії,

встановив:

У квітні 2017 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Сільськогосподарського приватного підприємства «Степове» (далі - СПП «Степове», підприємство) про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Свої вимоги позивач мотивувала тим, що вона на підставі укладених 23 лютого 2017 року із ОСОБА_3 та ОСОБА_4 договорів оренди є орендарем земельних ділянок площею по 7,6879 га кожна, які розташовані на території Біляївської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області.

Посилаючись на те, що користуватися переданими їй в оренду земельними ділянками вона не має можливості, оскільки вони знаходяться у фактичному користуванні СПП «Степове», просила суд усунути перешкоди у користуванні спірним майном шляхом зобов`язання СПП «Степове» вчинити певні дії, а саме: припинити використання належних позивачу на праві володіння і користування земельних ділянок та зобов`язати відповідача повернути їй зазначені земельні ділянки.

У травні 2017 року СПП «Степове» звернулося до суду із зустрічною позовною заявою до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договорів оренди недійсними, витребування майна з чужого незаконного володіння та зобов`язання вчинити певні дії, посилаючись на те, що підприємство на підставі договору оренди від 22 листопада 2012 року, укладеного між ним та ОСОБА_5 строком на 7 років, є орендарем земельної ділянки площею 7,6879 га. Після смерті останньої земельну ділянку успадкувала ОСОБА_3 , яка незважаючи на діючий договір оренди, уклала 23 лютого 2017 року новий договір оренди з іншим орендарем - ОСОБА_1

Інша земельна ділянка площею 7,69 га, яка розташована на території Біляївської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області, перебувала у користуванні СПП «Степове» на підставі договору оренди, укладеного 27 серпня 2002 року між ним та ОСОБА_6 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 . Строк дії договору закінчився 25 грудня 2012 року, однак підприємство продовжувало відкрито та безперешкодно користуватися цією землею, сплачуючи орендну плату спадкоємцям після смерті останнього, а 23 лютого 2017 року ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , порушуючи переважне право підприємства на укладення договору оренди на новий строк, уклали договір оренди цієї ж земельної ділянки з ОСОБА_1 .

Посилаючись на порушення його прав щодо користування спірним майном, СПП «Степове» просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 7,6879 га, розташованої на території Біляївської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області, укладений 23 лютого 2017 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 ; зобов`язати ОСОБА_1 повернути СПП «Степове» спірну земельну ділянку; визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 7,6879 га, розташованої на території Біляївської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області, зобов`язати ОСОБА_1 повернути зазначену земельну ділянку СПП «Степове»; зобов`язати ОСОБА_3 , ОСОБА_4 укласти із СПП «Степове» договір оренди земельної ділянки на умовах договору оренди цієї земельної ділянки від 23 лютого 2017 року.

Рішенням Нововоронцовського районного суду Херсонської області від 10 липня 2017 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Зустрічний позов СПП «Степове» задоволено частково.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 7,6879 га, розташованої на території Біляївської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області, укладений 23.02.2017 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , і зобов`язано ОСОБА_1 повернути сільськогосподарському приватному підприємству «Степове» вказану земельну ділянку.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 7,6879 га, розташованої на території Біляївської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області, укладений 23.02.2017 року між ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_1 .

В решті позовних вимог СПП «Степове» відмовлено.

Судом вирішено питання розподілу судових витрат.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , від імені якої діє ОСОБА_2 , просить рішення суду скасувати і ухвалити нове рішення про задоволення первісного позову та відмову у задоволенні зустрічного позову, зазначаючи, що рішення ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що висновки суду про те, що договір оренди земельної ділянки з ОСОБА_1 був укладений з порушенням переважного права СПП «Степове» на поновлення договору за наявності повідомлення орендаря про небажанння укладати договір оренди цієї земельної ділянки, а також щодо часу набрання договором від 22 листопада 2012 року чинності за відсутності його державної реєстрації та як наслідок - часу набуття СПП «Степове» у встановленому законом порядку права користування спірною земельною ділянкою, не відповідають обставинам справи, наданим доказам та зроблені без врахування положень чинного законодавства, що регулює спірні правовідносини.

Письмовий відзив на апеляційну скаргу до суду не надходив.

Справа в апеляційному порядку переглядається вдруге.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах, визначених статтею 367 ЦПК України, апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ зробив висновок про те, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Рішення суду мотивовано тим, що ОСОБА_4 як спадкоємець після смерті матері ОСОБА_9 під час дії договору оренди від 22 листопада 2012 року, укладеного останньою із СПП «Степове»,23 лютого 2017 року уклала новий договір оренди цієї земельної ділянки із ОСОБА_1 , порушивши право підприємства як орендаря землі. Крім того, після закінчення у 2012 році дії договору оренди іншої земельної ділянки, укладеного 27 серпня 2002 року між СПП «Степове» та ОСОБА_6 , спадкоємці останнього, ОСОБА_4 та ОСОБА_4 , 23 лютого 2017 року уклали новий договір оренди цієї ділянки із ОСОБА_1 , чим порушили переважне право підприємства на укладення договору оренди на новий строк. За таких обставин договори оренди земельних ділянок, укладені у 2017 році, є недійсними.

В процесі розгляду справи суд встановив, що відповідно до договору оренди землі від 22 листопада 2012 року ОСОБА_5 передала у строкове платне користування СПП «Степове» строком на 7 років належну їй земельну ділянку площею 7,69 га (кадастровий номер :03:003:001), розташовану на території Біляївської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області.

Положеннями пункту 43 цього договору передбачено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Даних про державну реєстрацію цього договору матеріали справи не містять.

Вказану земельну ділянку після смерті у вересні 2015 року ОСОБА_5 отримала у спадщину її донька ОСОБА_3 , яка 19 липня 2016 року зареєструвала своє право власності на цю земельну ділянку.

Відповідно до договору оренди від 27 серпня 2002 року, який зареєстровано 29 січня 2003 року у книзі записів реєстрації договорів оренди Біляївської сільської ради за № 61, ОСОБА_6 передав СПП «Степове» в платне користування строком на 5 років належну йому земельну ділянку площею 7,69 га (кадастровий номер :03:003:002), розташовану на території Біляївської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області. Строк дії цього договору сторони продовжили до 25 грудня 2012 року шляхом підписання додаткової угоди, що зареєстрована у Нововоронцовському реєстраційному відділі 28 січня 2008 року.

Вказану земельну ділянку після смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_6 отримали у спадщину у рівних частинах його діти ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , які 05 серпня 2016 року зареєстрували своє право власності на цю землю.

27 липня 2016 року ОСОБА_4 та ОСОБА_3 повідомили листами СПП «Степове» про небажання укладати договір оренди земельних ділянок площами 4,14 га та 11,52 га.

23 лютого 2017 року ОСОБА_4 та ОСОБА_3 уклали договори оренди спірних земельних ділянок із ОСОБА_1 строком на 7 років. Вказані договори зареєстровані в установленому законом порядку у березні 2017 року (а.с. 8,9).

19 травня 2017 року СПП «Степове» направило на адресу ОСОБА_4 та ОСОБА_3 пропозиції щодо поновлення договорів оренди землі із відповідними примірниками договорів.

ОСОБА_3 у відповіді на пропозицію заперечила проти поновлення строку договору оренди, посилаючись на несвоєчасну сплату орендної плати та бажання самостійно обробляти землю (а.с. 64).

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури поновлення договору оренди землі.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 4 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Такого правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

У спірних правовідносинах Сільськогосподарське приватне підприємство «Степове» процедури повідомлення спадкоємців ОСОБА_6 , який помер до закінчення строку дії укладеного з ним договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :03:003:002, після закінчення строку дії цього договору (25 грудня 2012року) про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди землі не дотрималося, а направило на адресу ОСОБА_3 та ОСОБА_4 відповідні пропозиції з примірниками договорів лише 19 травня 2017 року після того, як 27 липня 2016 року власники земельних ділянок повідомили його про небажання укладати договір оренди цих земельних ділянок.

Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :03:003:001, укладеного підприємством із ОСОБА_5 22 листопада 2012року в установленому законом порядку не проведена, в той час, як за змістом статей 18,20 Закону України «Про оренду землі» в редакції, що діяла на час укладення договору, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Державна реєстрація договору оренди землі проводиться в порядку, встановленому законом.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Аналогічний правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року у справі №6-2777цс16.

Відповідно до частини п`ятої статті 6 Закону України «Про оренду землі», в редакції, що набрала чинності з 01.01.2013 року, право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

СПП «Степове» не підтвердило належними та допустимими доказами як факт державної реєстрації договору оренди від 22 листопада 2012 року в установленому законом порядку, так і факт державної реєстрації права оренди цієї земельної ділянки.

Таким чином, СПП «Степове» не довело наявність у нього права орендувати земельну ділянку з кадастровим номером :03:003:001, а отже,- і право на поновлення договору оренди цієї земельної ділянки.

На наведені вище положення норм матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, та обставини, що мають значення для правильного вирішення зустрічних позовних вимог, суд першої інстанції уваги не звернув та дійшов до помилкового висновку щодо порушення прав СПП «Степове» укладенням договорів оренди спірних земельних ділянок між ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_1 23 лютого 2017 року, а отже,- і щодо недійсності цих договорів та необхідності застосування правових наслідків недійсності правочину.

Необґрунтованими є також висновки суду першої інстанції про відсутність у ОСОБА_1 права витребування спірних земельних ділянок від СПП «Степове», яке на час вирішення судом першої інстанції справи не перебувало із землевласниками у договірних правовідносинах та не мало переважного права на укладення договорів оренди, а тому утримувало земельні ділянки без достатніх правових підстав.

В свою чергу у ОСОБА_1 як у орендаря за умовами договорів оренди виникло право самостійно господарювати на земельних ділянках , а відповідно до положень статті 17 Закону України «Про оренду землі» об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Згідно зі статтею 152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю.

Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється у спосіб, визначений частиною третьою статті 152 ЗК України та із застосуванням інших, передбачених законом, способів.

Статтею 212 ЗК України передбачено, що самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними.

Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

Згідно зі статтею 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Таким же правом відповідно до статті 396 ЦК України наділена і особа, яка має речове право на чуже майно.

Отже, землевласник або землекористувач вправі витребувати земельну ділянку від особи, яка самовільно займає цю земельну ділянку та без відповідної правової підстави заволоділа нею.

Разом з тим, СПП «Степове» надало суду договори оренди землі, укладені ним 22 листопада 2017 року із ОСОБА_4 та 09 лютого 2018 року - із ОСОБА_3 , а також витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, із яких вбачається, що спірні земельні ділянки передані підприємству в оренду строком на десять та двадцять років відповідно та що право оренди СПП «Степове» цих земельних ділянок зареєстровано в установленому законом порядку (т.2, а.с.36-37, 43-46).

Враховуючи, що на час перегляду справи в апеляційному порядку СПП «Степове» володіє спірними земельними ділянками правомірно, в той час, як право ОСОБА_1 на оренду цих ділянок в установленому законом порядку не зареєстровано, колегія суддів вважає, що правові підстави для задоволення позову ОСОБА_1 про зобов`язання Сільськогосподарського приватного підприємства «Степове» повернути їй земельні ділянки відсутні.

З огляду на наведене колегія суддів дійшла висновку, що ухвалене судом рішення підлягає скасуванню із ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні як первісного, так і зустрічного позовів із наведених вище підстав.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки суд апеляційної інстанції ухвалює нове судове рішення про відмову у задоволенні первісного та зустрічного позовів, підстави для зміни розподілу судових витрат та стягнення із СПП «Степове» на користь ОСОБА_1 понесених нею витрат на сплату судового збору відсутні.

На підставі викладеного, керуючись статтями 367, 374, 376 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , від імені якої діє ОСОБА_2 , частково задовольнити.

Рішення Нововоронцовського районного суду Херсонської області від 10 липня 2017 року скасувати і ухвалити нове судове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_1 , від імені якої діє ОСОБА_2 , до Сільськогосподарського приватного підприємства «Степове» про витребування майна з чужого незаконного володіння та зустрічного позову Сільськогосподарського приватного підприємства «Степове» до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договорів оренди недійсними, витребування майна з чужого незаконного володіння та зобов`язання вчинити дії відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий Л.В. Пузанова

Судді: І.В. Склярська

Т.Г. Чорна

Повний текст постанови складено 05 жовтня 2020 року

Суддя Л.В. Пузанова