Судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
30 вересня 2020 року
справа № 227/4821/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І. (суддя-доповідач), суддів: Дундар І. О., Журавель В. І., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М. касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Добропільське сортонасінницьке підприємство» залишив без задоволення. Рішення Добропільського міськрайонного суду Донецької області від 14 червня 2019 року та постанову Донецького апеляційного суду від 25 вересня 2019 року залишив без змін.
У цій справі за позовом ТОВ «Добропільське сортонасінницьке підприємство» до ОСОБА_1 , СФГ «Світлана» про визнання договору оренди землі недійсним, визнання договору оренди землі від 23 травня 2008 року поновленим на умовах, викладених в додатковій угоді до договору оренди від 23 травня 2008 року, суди встановили, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,4000 га на території Криворізької сільської ради Добропільського району для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
05 квітня 2018 року директор ТОВ «Добропільське сортонасінницьке підприємство» звернувся до ОСОБА_1 з пропозицією поновити договір оренди землі від 23 травня 2008 року на той самий строк та встановити орендну плату на рівні 6 500 грн на рік, разом з проектом додаткової угоди до договору оренди землі від 23 травня 2008 року. Ці документи відповідач ОСОБА_1 отримала 14 квітня 2018 року.
У відповідь ОСОБА_1 звернулася до позивача з листом-повідомленням,
в якому повідомляла ТОВ «Добропільське сортонасінницьке підприємство», що не має наміру поновляти дію договору оренди землі від 23 травня 2008 року, просить вжити всіх заходів виділення їй земельної ділянки та її передачі в натурі.
Крім того, 02 січня 2018 року ОСОБА_1 зверталась до позивача з заявою про розірвання договору оренди землі, в якій зазначила, що у зв`язку з особистою потребою користуватись земельною ділянкою, яка належить їй на праві власності, просить вважати договір оренди землі розірваним з 23 травня
2018 року у зв`язку з закінченням строку дії договору, та попередила, що
з 24 травня 2018 року вона буде використовувати свою земельну ділянку за власними потребами, а тому просить не обробляти її і не проводити посів.
Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 01 липня
Відповідно умов додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки
16 червня 2018 року внесено зміни до пункту 9 договору в частині визначення орендної плати та цей пункт викладено в новій редакції, а саме розмір орендної плати щорічно складає 7 000 грн на рік. Відповідно до витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, додаткова угода від 16 червня 2018 року до договору оренди від 15 червня
2018 року зареєстрована 13 грудня 2018 року у реєстрі за № запису 149392470.
За таких обставин суди зробили висновок, що ОСОБА_1 до закінчення строку дії укладеного з ТОВ «Добропільське сортонасінницьке підприємство» договору виявила свою волю не продовжувати строк його дії, а тому відсутні підстави зазначені в статті 33 Закону України «Про оренду землі» для поновлення зазначеного договору на новий строк. Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону відсутній такий юридичний факт як згода орендодавця на продовження договору оренди земельної ділянки. Таким чином, договір оренди землі від 15 червня 2018 року укладений між ОСОБА_1 та СФГ «Світлана» не порушує права та обов`язки позивача.
Верховний Суд у цій справі зазначив, що «наявність обґрунтованих заперечень зі сторони орендодавця стосовно поновлення договору з орендарем дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке передбачено положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» і може підлягати захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.
За таких обставин суди зробили обґрунтований висновок про відмову
у задоволенні позовних вимог.
Аналогічні висновки міститься у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 березня 2020 року
у справі № 379/1439/18 (провадження № 61-1715св20) та постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 травня 2020 року у справі № 378/338/18 (провадження № 61-944св19)».
Результат аналізу зазначених постанов свідчить, що, за їх висновком, повідомлення орендаря до закінчення строку дії договору оренди землі про відсутність наміру (бажання, волі) продовжувати дію договору оренди землі
є достатньою підставою припинення переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі.
Не можу погодитись із зазначеним з таких мотивів.
У частинах першій - п`ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі
№ 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18) зроблено висновок, що «реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18) зроблено висновок, що «за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною».
Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 23 листопада 2016 року у справі № 6-2540цс16.
Зміст частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» дає підстави для висновку, що повідомлення орендодавця про заперечення щодо поновлення договору оренди землі має бути обґрунтованим і містити посилання на підстави припинення переважного права орендаря або обґрунтування заперечень щодо запропонованих орендодавцем істотних умов договору. Саме лише повідомлення орендаря про відсутність наміру (бажання) поновлення договору оренди землі, без зазначення причини такого рішення, не є «повідомленням орендодавця про заперечення щодо поновлення договору оренди землі», про яке йдеться у частині п`ятій статті 33 цього Закону, тому не має правового значення та не є підставою припинення переважного права орендаря.
Протилежний висновок повністю нівелює гарантоване законом переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), що не відповідає принципу правової визначеності.
Аналогічної правової позиції дотримується Касаційний господарський суд
у складі Верховного Суду, яка є усталеною та ґрунтується на висновку, викладеному у пункті 5.5 постанови Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17, в якому зазначено, що «законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»визначено алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:
1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;
2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;
3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);
4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Зазначені положення слід розуміти таким чином:
а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;
б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.
При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни».
Крім того, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:
- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;
- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;
- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.
Такий правовий висновок міститься, зокрема, у постановах Верховного Суду
у складі колегій суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від
07 березня 2018 року у справі № 702/764/16-ц (провадження № 61-7002зпв18), від 23 травня 2018 року у справі № 547/89/16-ц (провадження № 61-5911св18), Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 31 жовтня 2018 року у справі
Таким чином у справі, що переглядається, установлені судами обставини свідчать, що орендар дотримав вимоги щодо реалізації переважного права на поновлення договору оренди, завчасно попередив орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини, до повідомлення додав проєкт додаткової угоди, щодо якого орендодавець заперечень відповідно до частини п?ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» не мала.
За таких обставин повідомлення ОСОБА_1 про відсутність наміру поновлювати договір оренди землі, у тому числі у зв`язку з «особистою потребою користуватись земельною ділянкою», яка ще до повернення земельної ділянки ТОВ «Добропільське сортонасінницьке підприємство» (01 липня
2018 року) уклала оспорюваний договір оренди з СФГ «Світлана» (15 червня
2018 року), свідчить про недобросовісність поведінки орендодавця щодо попереднього орендаря та порушення його переважного права на поновлення договору.
Викладене свідчить про наявність глибоких і тривалих розбіжностей у судовій практиці різних касаційних судів у справах з аналогічними підставами позову та подібними позовними вимогами, тому вирішення цього питання становить виключну правову проблему.
За таких обставин колегії суддів необхідно було постановити ухвалу про передання справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду у зв`язку з тим, що ця справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
Суддя Є. В. Краснощоков