Справа № 367/3173/19
Провадження №2/367/1817/2020
16 березня 2020 року Ірпінський міський суд Київської області в складі:
головуючої судді Саранюк Л. П.,
при секретарі Бабаковій М.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Ірпінського міського суду Київської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору недійсним та застосування наслідків недійсного (нікчемного) правочину до нього,-
Позивач звернувся до суду із позовом до ОСОБА_1 до ОСОБА_2 (далі Відповідач) про визнання договору недійсним та застосування наслідків недійсного (нікчемного) правочину до нього, мотивуючи свої вимоги тим, що 27.04.2017 між ним та відповідачем в особі ОСОБА_3 , який діяв на підставі довіреності від 06.10.2015 р. № 663 посвідченої Нечипоренком О.В., приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області було укладено Попередній договір.
За цим Договором, ОСОБА_3 зобов`язується за умови виконання Попереднього договору позивачем, в строк до кінця 4 кварталу 2018 року здати в експлуатацію багатоквартирний житловий будинок (в подальшому - Об`єкт) розташований на земельних ділянках вказаних в п.1.2. даного Договору, після чого укласти в майбутньому з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу (Основний договір) квартири (в подальшому - Квартира), у нотаріальній формі на умовах, визначених цим договором (п.1.1. Договору).
В підтвердження наміру придбати Квартиру та з метою забезпечення оформлення договору купівлі-продажу (Основного договору), Покупець передав, а Продавець прийняв до підписання цього договору забезпечувальний платіж в сумі 327 520,00 грн. (п. 2.1. Договору).
Розділом 3 Договору сторони узгодили істотні умови Основного договору.
Зокрема, Квартира АДРЕСА_1 буде збудовано за АДРЕСА_2 . (п.3.1. Договору).
Відповідно до п. 3.2. Договору, вартість Квартири на день укладення договору становить 327 520,00 грн.
Відповідно до п. 3.2.1. Договору, вартість 1 кв.м. загальної площі зазначеної Квартири становить суму в розмірі 8 000,00 грн.
Якщо фактична площа Квартири буде відрізнятися від початкової, що передбачена даним Договором, Сторони проводять кінцевий розрахунок на підставі даних технічного паспорту, виданого компетентним органом за вартістю кв.м. передбаченого в п.3.2.1. (п. 3.3. Договору).
Відповідно до п.3.4. Договору, номер Квартири буде остаточно визначений після введення Об`єкту будівництва в експлуатацію та проведення технічної інвентаризації у порядку, встановленому законодавством України. Будівельний номер Квартири та будинку може бути змінений в процесі будівництва.
Витрати пов`язані з нотаріальним посвідченням Основного договору сплачує Покупець, а саме: 1% державне мито, 1% пенсійний збір, 1,5 військовий збір, плату за вчинення нотаріальної дії. Податок з доходів фізичних осіб, ставка якого на день вчинення цього Договору становить 5% сплачує Продавець. При цьому, Покупець зобов`язується компенсувати Продавцю витрати, пов`язані зі сплатою податку з доходів фізичних осіб (5%) (п. 3.6. Договору).
Відповідно до п.4.1. Договору, Продавець зобов`язується: здати Об`єкт в експлуатацію не пізніше IV кварталу 2018 року. Продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію Об`єкта будівництва до 3 (трьох) місяців, і це не буде вважатися порушенням умов цього Договору (п.4.1.1. Договору); підготувати на умовах визначених даним Договором документи, необхідні для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу Квартири (п.4.1.2. Договору).
В свою чергу, відповідно до п. 4.2. Договору, Покупець зобов`язався: прийти в зазначений день та час для укладання Основного договору. Про це Продавець письмово повідомляє Покупця за 30 календарних днів, надсилаючи рекомендованого листа за місцем реєстрації Покупця (п. 4.2.1. Договору).
Порядок, час та місце нотаріального посвідчення Основного договору визначається Продавцем (п. 5.1. Договору).
Відповідно до п.5.2. Договору, інші умови Основного договору, які не встановлені цим договором, погоджуються сторонами у Основному договорі.
Зазначає, що всупереч вимогам ст.ст. 209, 635, 639, 655-657 ЦК України, Сторонами був укладений Попередній договір від 27.04.2017 р. в письмовій формі без нотаріального посвідчення.
Вважає, що оскільки Попередній договір не був посвідчений нотаріально відповідно до ч.1 ст. 635, ст. 657 ЦК України він вважається недійсним/нікчемним на підставі ч.ч. 1, 2 ст. 215, ч.1 ст. 220 ЦК України й згідно ст. 216 ЦК України Відповідач має повернути Позивачу сплачені кошти в сумі 327 520,00 грн.
Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (ч.І, ч.2 ст. 215ЦК України).
У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ч.1 ст. 220 ЦК України).
Станом на 10 квітня 2019 року, повідомлень від Продавця у відповідності до п.п. 4.2.1. та 5.1. Договору про необхідність прибути для укладання Основного договору Позивачу не надходило. Більше того, за визначеною Сторонами будівельною адресою жодного будівництва не проводиться, Квартира, яка повинна була стати предметом купівлі-продажу за Основним договором не збудована, як власне і сам Будинок.
Стверджує, що оскільки Попередній договір не був нотаріально посвідчений, тому він є нікчемним.
У зв`язку з вищевикладеним просить суд Попередній договір від 27 квітня 2017 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 - визнати недійсним та застосувати до вказаного договору наслідки недійсного (нікчемного) правочину.
Стягнути з ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_1 на користь ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_2 , сплачених 327 520,00 грн. грошових коштів, 4 043,60 грн. судового збору, а всього - 331 563 (триста тридцять одна тисяча п`ятсот шістдесят три) грн. 60 (шістдесят) коп.
В судове засідання позивач не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином. До суду від представника позивача надійшла заява про розгляд справи без їх участі, позовні вимоги підтримують у повному обсязі та просять їх задовольнити, проти винесення заочного рішення не заперечують.
В судове засідання відповідач не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення та оголошенням на офіційному сайті «Судова влада України», а тому відповідно до вимог ст. 280 ЦПК України, суд вважає за можливе розглянути справу без його участі та ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів.
Суд, дослідивши письмові докази по справі, вважає позов таким, що не підлягає до задоволення у повному обсязі з наступних підстав.
Судом встановлено, що 27.04.2017 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в особі ОСОБА_3 , який діяв на підставі довіреності від 06.10.2015 р. № 663 посвідченої Нечипоренком О.В., приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області було укладено Попередній договір.
За цим Договором, ОСОБА_3 зобов`язується за умови виконання Попереднього договору позивачем, в строк до кінця 4 кварталу 2018 року здати в експлуатацію багатоквартирний житловий будинок (в подальшому - Об`єкт) розташований на земельних ділянках вказаних в п.1.2. даного Договору, після чого укласти в майбутньому з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу (Основний договір) квартири (в подальшому - Квартира), у нотаріальній формі на умовах, визначених цим договором (п.1.1. Договору).
В підтвердження наміру придбати Квартиру та з метою забезпечення оформлення договору купівлі-продажу (Основного договору), Покупець передав, а Продавець прийняв до підписання цього договору забезпечувальний платіж в сумі 327 520,00 грн. (п. 2.1. Договору).
Розділом 3 Договору сторони узгодили істотні умови Основного договору.
Зокрема, Квартира АДРЕСА_1 буде збудовано за АДРЕСА_2 . (п.3.1. Договору).
Відповідно до п. 3.2. Договору, вартість Квартири на день укладення договору становить 327 520,00 грн.
Відповідно до п. 3.2.1. Договору, вартість 1 кв.м. загальної площі зазначеної Квартири становить суму в розмірі 8 000,00 грн.
Якщо фактична площа Квартири буде відрізнятися від початкової, що передбачена даним Договором, Сторони проводять кінцевий розрахунок на підставі даних технічного паспорту, виданого компетентним органом за вартістю кв.м. передбаченого в п.3.2.1. (п. 3.3. Договору).
Відповідно до п.3.4. Договору, номер Квартири буде остаточно визначений після введення Об`єкту будівництва в експлуатацію та проведення технічної інвентаризації у порядку, встановленому законодавством України. Будівельний номер Квартири та будинку може бути змінений в процесі будівництва.
Витрати пов`язані з нотаріальним посвідченням Основного договору сплачує Покупець, а саме: 1% державне мито, 1% пенсійний збір, 1,5 військовий збір, плату за вчинення нотаріальної дії. Податок з доходів фізичних осіб, ставка якого на день вчинення цього Договору становить 5% сплачує Продавець. При цьому, Покупець зобов`язується компенсувати Продавцю витрати, пов`язані зі сплатою податку з доходів фізичних осіб (5%) (п. 3.6. Договору).
Відповідно до п.4.1. Договору, Продавець зобов`язується: здати Об`єкт в експлуатацію не пізніше IV кварталу 2018 року. Продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію Об`єкта будівництва до 3 (трьох) місяців, і це не буде вважатися порушенням умов цього Договору (п.4.1.1. Договору); підготувати на умовах визначених даним Договором документи, необхідні для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу Квартири (п.4.1.2. Договору).
В свою чергу, відповідно до п. 4.2. Договору, Покупець зобов`язався: прийти в зазначений день та час для укладання Основного договору. Про це Продавець письмово повідомляє Покупця за 30 календарних днів, надсилаючи рекомендованого листа за місцем реєстрації Покупця (п. 4.2.1. Договору).
Порядок, час та місце нотаріального посвідчення Основного договору визначається Продавцем (п. 5.1. Договору).
Відповідно до п.5.2. Договору, інші умови Основного договору, які не встановлені цим договором, погоджуються сторонами у Основному договорі.
Також встановлено, що станом на 10 квітня 2019 року, повідомлень від Продавця у відповідності до п.п. 4.2.1. та 5.1. Договору про необхідність прибути для укладання Основного договору Позивачу не надходило. Більше того, за визначеною Сторонами будівельною адресою жодного будівництва не проводиться, Квартира, яка повинна була стати предметом купівлі-продажу за Основним договором не збудована, як власне і сам Будинок.
Відповідно до ч.1 ст.635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до ч.2 ст.215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Відповідно до ч.1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Відповідно до п.7 Постанови Пленуму ВСУ «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06 листопада 2009 року №9 правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. У разі якщо під час розгляду про визнання правочину недійсним як оспорюваного та застосування наслідків його недійсності буде встановлено наявність підстав, передбачених законодавством, вважати такий правочин нікчемним, суд, вказуючи про нікчемність такого правочину, одночасно застосовує наслідки недійсності нікчемного правочину.
Відповідно до ч.1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Всупереч вимогам ст.ст. 209, 635, 639, 655-657 ЦК України, Сторонами був укладений Попередній договір від 27.04.2017 р. в письмовій формі без нотаріального посвідчення.
Оскільки при укладенні Попереднього договору від 27.04.2017 р. вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору сторонами не дотримані, то вказаний договір є нікчемним, тому суд задовольняючи позов вважає за необхідне застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину Попереднього договору від 27.04.2017 р. укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в особі ОСОБА_3 , який діяв на підставі довіреності від 06.10.2015 р. № 663 посвідченої Нечипоренком О.В., приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області та стягнути в порядку реституції з відповідача на користь позивача грошові кошти в сумі 327 520,00 грн. Стягненню з відповідача на підставі ст. 141 ЦПК України також підлягає судовий збір в сумі 4 043,60 грн.
У зв`язку з вищевикладеним позов підлягає до задоволення у повному обсязі.
Керуючись ст.ст.635, 657, 215, 216, 220 ЦК України, ст.259-260 ЦПК України,-
Позов задовольнити у повному обсязі.
Попередній договір від 27 квітня 2017 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 - визнати недійсним та застосувати до вказаного договору наслідки недійсного (нікчемного) правочину.
Стягнути з ОСОБА_2 , місце проживання: АДРЕСА_3 , РНОКПП: НОМЕР_1 на користь ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_4 , РНОКПП: НОМЕР_2 грошові кошти в сумі 327 520,00 (триста двадцять сім тисяч п`ятсот двадцять гривень).
Стягнути з ОСОБА_2 , місце проживання: АДРЕСА_3 , РНОКПП: НОМЕР_1 на користь ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_4 , РНОКПП: НОМЕР_2 судовий збір в сумі 4 043,60 (чотири тисячі сорок три гривні шістдесят копійок).
Копію заочного рішення суду направити сторонам для відома.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом 30 днів з дня його проголошення.
Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги на протязі 30 днів. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя: Л.П. Саранюк