КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 вересня 2020 року місто Київ

єдиний унікальний номер справи: 369/223/19

номер провадження: 22-ц/824/4893/2020

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого - Верланова С.М. (суддя - доповідач),

суддів: Мережко М.В., Савченка С.М.,

за участю секретаря - Орел П.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» - адвоката Тарасенкова Віктора Володимировича та за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Яремчук Віти Вікторівни на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 04 грудня 2019 року у складі судді Дубас Т.В., у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «ПГ Інвест», публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України», третя особа: товариство з обмеженою відповідальністю «Фірма Будбат», про визнання права власності на квартиру, та за зустрічним позовом публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Будбат», товариства з обмеженою відповідальністю «ПГ Інвест», про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав, визнання недійсним договору іпотеки, скасування запису про іпотеку, скасування запису про обтяження,

В С Т А Н О В И В:

У січні 2019 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «ПГ Інвест» (далі - ТОВ «ПГ Інвест»), публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України», правонаступником якого є акціонерне товариство «Державний ощадний банк України» (далі - АТ «Державний ощадний банк України»), третя особа: товариство з обмеженою відповідальністю «Фірма Будбат» (далі - ТОВ «Фірма Будбат»), про визнання права власності на квартиру.

Позовна заява ОСОБА_1 мотивована тим, що 14 січня 2016 року між нею і ТОВ «ПГ Інвест» був укладений договір №14/01/16-100 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 . Того ж дня між ТОВ «ПГ Інвест» та позивачем був підписаний акт приймання-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості відповідно до умов договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 . Також вказувала, що на виконання умов цього договору вона оплатила повну вартість майнових прав на квартиру, що підтверджується довідкою ТОВ «ПГ Інвест» від 14 січня 2016 року. 15 вересня 2015 року Державною архітектурно-будівельною інспекцією України ТОВ «ПГ Інвест» видано сертифікат серії ІУ №, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта: «1 черга будівництва: житловий будинок АДРЕСА_4 та дитячий ясла-садок на 110 місць масиву високоповерхової секційної житлової забудови у селі Чайки Києво-Святошинського району Київської області».

Вказувала, що 18 квітня 2016 року приватним нотаріусом Верповською О.В. було зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності за нею на спірну квартиру, номер запису про право власності 14272791.

Зазначала, що 16 травня 2016 року вона уклала з ТОВ «Фірма «Будбат» договір про безвідсоткову цільову фінансову позику №16/05/16-П, а 18 травня 2016 року на забезпечення виконання зобов`язань за цим договором, вона уклала з ТОВ «Фірма «Будбат» нотаріально посвідчений договір іпотеки, за умовами якого передала в іпотеку цьому товариству належну їй на праві власності квартиру АДРЕСА_5 .

Вказувала, що наказом Міністерства юстиції України від 09 лютого 2017 року скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21 квітня 2016 року за №29366488, прийнятого приватним нотаріусом Верповською О.В. Цим же наказом відмовлено у задоволенні скарги ПАТ «Державний ощадний банк України» від 04 жовтня 2016 року у частині скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21 квітня 2016 року, прийнятого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В. з тих підстав, що скарга оформлена без дотримання вимог ч.5 ст.37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Зазначала, що на момент державної реєстрації права власності на спірну квартиру були відсутні будь-які відомості про реєстрацію іпотеки та державну реєстрацію обтяжень на вказану квартиру, а тому вона набула права власності на спірну квартиру за оплатним договором та в установленому законом порядку зареєструвала право власності в реєстрі речових прав на нерухоме майно.

З урахуванням наведеного та посилаючись на те, що в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутній запис про те, що позивач є власником спірної квартири, і ПАТ «Державний ощадний банк України» не визнає право власності на спірну квартиру за нею, позивач ОСОБА_1 просила суд визнати за нею право власності на квартиру АДРЕСА_5 .

Не погоджуючись із вказаним позовом,у лютому 2019 року ПАТ «Державний ощадний банк України» звернулось до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 , ТОВ «Фірма «Будбат», ТОВ «ПГ Інвест», у якому просило:

визнати недійсним з моменту укладення договір № 14/01/16-100 купівлі-продажу майнових прав на квартиру №100 від 14 січня 2016 року, укладений між ТОВ «ПГ Інвест» та ОСОБА_1 ;

визнати недійсним договір іпотеки, укладений 18 травня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Фірма «Будбат», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотарльного округу Соловйовою М.В. за №505;

застосувати наслідки недійсності правочину, а саме: скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстраційний запис про іпотеку № 14566093 від 18 травня 2016 року 21:25:35, внесений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соловйовою М.В та скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстраційний запис про обтяження № 14565524 від 18 травня 2016 року 21:17:50, внесений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соловйовою М.В.

Зустрічна позовна заява мотивована тим, що 31 грудня 2013 року між ПАТ Державний ощадний банк України» та ТОВ «ПГ Інвест» було укладено договір кредитної лінії № 778/31/6, відповідно до умов якого банк надав ТОВ «ПГ Інвест» грошові кошти у вигляді відновлювальної кредитної лінії з максимальним лімітом кредитування в розмірі 300 000 000 грн 00 коп. В подальшому додатковим договором №1 до договору кредитної лінії № 778/31/6 від 31 грудня 2013 року були внесені зміни, а саме, зменшено максимальний ліміт кредитування до 123 784 363 грн 00 коп. з остаточним терміном повернення кредитних коштів не пізніше 15 жовтня 2016 року, а також узгоджено зміну кредитної лінії на невідновлювальну. На забезпечення виконання позичальником зобов`язань за договором кредитної лінії, 24 лютого 2014 року між ПАТ «Державний ощадний банк України»та ТОВ «ПГ Інвест» було укладено іпотечний договір, відповідно до умов якого ТОВ «ПГ Інвест» передало ПАТ «Державний ощадний банк України» в іпотеку майнові права, зокрема, на квартиру АДРЕСА_1 (будівельний АДРЕСА_2 . Вказаний іпотечний договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гунько І.І. та зареєстрований в реєстрі за №444.

Зазначав, що 15 вересня 2015 року Державною архітектурно-будівельною інспекцією України прийнято рішення, яким затвердженого акт готовності об`єкта до експлуатації від 01 вересня 2015 щодо об`єкта «І черга будівництва: житловий будинок АДРЕСА_4 та дитячий садок ясла на 110 місць масиву високоповерхової секції житлової забудови у селі Чайки Києво - Святошинського району Київської області (І пусковий комплекс)» та видано сертифікат серії ІУ № 70, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації.

Вказував, що після укладення між ПАТ «Державний ощадний банк України» та ТОВ «ПГ Інвест» вказаного вище іпотечного договору, 14 січня 2016 року між ТОВ «ПГ Інвест» та ОСОБА_1 був укладений договір № 14/01/16-100 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_6 . Однак ПАТ «Державний ощадний банк України», як іпотекодержатель, не надавало згоди ТОВ «ПГ Інвест» на відчуження переданих в іпотеку майнових прав на спірну квартиру, а надавало останньому дозвіл листом від 29 липня 2015 року за вих. № 31/6-11/1019-8127 виключно на укладення попередніх договорів купівлі-продажу майнових прав/договорів резервування без отримання авансових платежів у рахунок оплати за нерухомість/майнові права до моменту виведення нерухомості/майнових прав. Крім того зазначав, що 09 вересня 2016 року банку стало відомо, що 18 травня 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Фірма «Будбат» був укладений договір іпотеки, предметом іпотеки якого є спірна квартира, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соловйовою М.В.

Посилаючись на те, що ПАТ «Державний ощадний банк України», як іпотекодержатель, не надавало згоди ТОВ «ПГ Інвест» на відчуження предмета іпотеки та передачі його в наступну іпотеку, то ПАТ «Державний ощадний банк України» вважало, що договір №14/01/16-100 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 , укладений між ТОВ «ПГ Інвест» та ОСОБА_1 , а також договір іпотеки, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Фірма «Будбат», є недійсними на підставі ч.1 ст.203, ч.1 ст.215 ЦК України.

Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 04 грудня 2019 року в позові ОСОБА_1 відмовлено.

Зустрічний позов ПАТ «Державний ощадний банк України» задоволено частково.

Визнано недійсним договір іпотеки, укладений 18 травня 2018 року між ОСОБА_1 і ТОВ «Фірма Будбат», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соловйовою М.В. за № 505.

Скасовано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстраційний запис про іпотеку № 14566093 від 18 травня 2016 року 21:25:35, внесений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соловйовою М.В. та скасовано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстраційний запис про обтяження № 14565524 від 18 травня 2016 року 21:17:50, внесений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соловйовою М.В.

У задоволенні решти зустрічних позовних вимог ПАТ «Державний ощадний банк України» відмовлено.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні зустрічного позову ПАТ «Державний ощадний банк України» про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, представник АТ «Державний ощадний банк України» - адвокат Тарасенков В.В. подав апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати в цій частині та ухвалити нове рішення про задоволення зустрічного позову в повному обсязі, посилаючись на неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Апеляційна скарга представника мотивована тим, що суд першої інстанції не дав належної оцінки тій обставині, що іпотеку ПАТ «Державний ощадний банк України» на майнові права на квартиру було зареєстровано 25 лютого 2014 року у встановленому законодавством порядку і на час розгляду справи у суді припинено не було. Вказує, що спірний договір купівлі - продажу майнових прав на квартиру, що є предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору, укладеного між банком та ТОВ «ПГ Інвест», укладено без згоди іпотекодержателя - ПАТ «Державний ощадний банк України», а тому вказаний договір купівлі - продажу майнових прав на квартиру є недійсним в силу ст.215 ЦПК України. Зазначає, що наявний в матеріалах справи лист від 29 липня 2015 року за вих. №31/6-11/1019-8127, адресований ТОВ «ПГ Інвест», свідчить виключно про надання ПАТ «Державний ощадний банк України» дозволу на укладення попередніх договорів купівлі-продажу майнових прав/договорів резервування без отримання авансових платежів у рахунок оплати за нерухомість/майнові права до моменту виведення нерухомості/майнових прав.

Зазначає, що суд першої інстанції помилково послався на висновки адміністративного суду у справі № 826/3857/17, оскільки спір у справі № 826/3857/17 стосувався виключно правомірності дій державного реєстратора щодо реєстрації права власності на підставі спірного договору купівлі-продажу майнових прав, що не спростовує дійсності іпотеки ПАТ «Державний ощадний банк України» та відчуження іпотечного майна за відсутності згоди іпотекодержателя. Вказує, що правомірність державної реєстрації правочину не свідчить про те, що такий правочин не є недійсним, адже державний реєстратор не наділений повноваженнями щодо надання оцінки відповідності правочину нормам чинного законодавства України.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, представник ОСОБА_1 - адвокат Яремчук В.В. подала апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов ОСОБА_1 задовольнити, а в задоволенні зустрічного позову ПАТ «Державний ощадний банк України» - відмовити, посилаючись на неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Апеляційна скарга мотивована тим, що ПАТ «Державний ощадний банк України» оспорює право власності позивача ОСОБА_1 на спірну квартиру, тому вважає, що до даних правовідносин підлягають застосуванню положення ст.392 ЦК України, однак суд першої інстанції невірно застосував вказану норму. Зазначає, що суд першої інстанції залишив поза увагою ту обставину, що запис про право власності ОСОБА_1 на спірну квартиру в Державному реєстрі речових прав відсутній, що свідчить про необгрунтованість рішення суду про відмову у позові ОСОБА_1 про визнання права власності на спірну квартиру.

Вказує, що рішенням Шостого апеляційного адміністративного суду від 21 травня 2019 року у справі №826/3857/19 встановлено, що приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Верповська О.В. здійснила реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на спірну квартиру відповідно до вимог чинного законодавства, при цьому в Реєстрі прав на нерухоме майно та їх обтяжень не було заборони на відчуження цієї квартири, а тому вважає, що позивач набула спірну квартиру на законних підставах.

Зазначає, що ТОВ «ПГ Інвест» при укладенні з ОСОБА_1 попереднього договору купівлі - продажу майнових прав на спірну квартиру мало дозвіл банку на його укладення відповідно до листа АТ «Ощадбанк» від 29 липня 2015 року, а тому вважає, що у ТОВ «ПГ Інвест» не було перешкод для укладання з ОСОБА_1 основного договору купівлі-продажу майнових прав, оскільки це є обов`язком ТОВ «ПГ Інвест» відповідно до норм ЦК України та умов попереднього договору і не потребує попередньої згоди банку на його укладення.

Також вказує, що суд першої інстанції не звернув уваги на те, що при реєстрації іпотеки на користь ТОВ «Фірма «Будбат» приватним нотаріусом Соловйовою М.В. було дотримано порядок реєстрації обтяження нерухомого майна та в реєстрі іпотек була відсутня інформація про іпотечне обтяження спірної квартири, а тому вважає, що у суду були відсутні підстави для визнання недійсним договору іпотеки, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Фірма «Будбат».

Учасники справи не скористались своїм правом на подання до суду відзиву на апеляційні скарги, своїх заперечень щодо змісту і вимог апеляційних скарг до апеляційного суду не направили.

Згідно з ч.3 ст.360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Відповідно до положень ч.ч.1,2 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, які з`явилися в судове засідання, вивчивши матеріали справи та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг, колегія суддів вважає, що апеляційна скаргапредставника ПАТ «Державний ощадний банк України»підлягає задоволенню, а апеляційна скарга представника ОСОБА_1 підлягає задоволенню частково, з таких підстав.

Відповідно до вимог ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Згідно з вимогами ст.264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Оскаржуване рішення суду першої інстанції зазначеним вимогам закону відповідає не в повному обсязі.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 31 грудня 2013 року між ПАТ «Державний ощадний банк України», правонаступником якого є АТ «Державний ощадний банк України, та ТОВ «ПГ Інвест» був укладений договір кредитної лінії № 778/31/6 (з подальшими змінами до нього), за умовами якого банк надав ТОВ «ПГ Інвест» кредит у вигляді відновлювальної кредитної лінії окремими частинами (траншами) на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання з максимальним лімітом кредитування у розмірі 300 000 000 грн 00 коп., з остаточним терміном повернення кредиту не пізніше 16 жовтня 2017 року.

15 жовтня 2014 року між ПАТ «Державний ощадний банк України»та ТОВ «ПГ Інвест» був укладений додатковий договір № 1 до договору кредитної лінії від 31 грудня 2013 року, яким зменшено максимальний ліміт кредитування до 123 784 363 грн 00 коп. з остаточним терміном повернення кредиту не пізніше 15 жовтня 2016 року та узгоджено зміну кредитної лінії на невідновлювальну.

Встановлено, що на забезпечення виконання зобов`язань за договором кредитної лінії, 24 лютого 2014 року між ПАТ «Державний ощадний банк України» та ТОВ «ПГ Інвест» був укладений іпотечний договір (далі - Іпотечний договір), за умовами якого ТОВ «ПГ Інвест» передало в іпотеку банку майнові права на об`єкти нерухомості, будівництво яких не завершено в об`єкті будівництва 1, а саме: житловий будинок АДРЕСА_4 , зокрема, на квартиру АДРЕСА_3 згідно додатку №1 до цього договору. Після завершення будівництва об`єкта будівництва 1 новозбудоване (новостворене) нерухоме майно залишається предметом іпотеки відповідно до цього договору (пункт 2.6.1).

Вказаний іпотечний договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гунько І.І. та зареєстрований в реєстрі за №444. Також приватним нотаріусом накладено заборону на відчуження зазначеного в договорі майна - майнові права, зокрема, на спірну квартиру АДРЕСА_3 (а.с.103-114, т.1).

Пунктом 3.3 іпотечного договору передбачено, що іпотекодавець не повинен без письмової згоди іпотекодержателя розпоряджатися будь-яким чином предметом іпотеки або його частиною, зменшувати без належних на те підстав, наявність яких повинна бути письмово обгрунтована іпотекодавцем, якісні та кількісні показники предмета іпотеки. Іпотекодавцю заборонено укладати будь-які інші договори (угоди), що встановлюють обтяження предмета іпотеки, крім випадків, передбачених цим договором.

15 вересня 2015 року Державною архітектурно - будівельною інспекцією України прийнято рішення, яким затвердженого акт готовності об`єкта до експлуатації від 01 вересня 2015 року щодо об`єкта «І черга будівництва: житловий будинок АДРЕСА_4 та дитячий садок ясла на 110 місць масиву високоповерхової секції житлової забудови в селі Чайки Києво - Святошинського району Київської області (І пусковий комплекс)» та видано сертифікат серії ІУ № 70, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації.

Судом першої інстанції встановлено, що ПАТ «Державний ощадний банк України»листом від 29 липня 2015 року за вих. № 31/6-11/1019-8127 повідомило ТОВ «ПГ Інвест» про те, що рішенням банку від 13 травня 2015 року йому надано дозвіл на укладення попередніх договорів купівлі-продажу майнових прав/договорів резервування без отримання авансових платежів у рахунок оплати за нерухомість/майнові права (предмет купівлі-продажу) до моменту виведення нерухомості/майнових прав, розташованої в об`єкті будівництва - об`єктах нерухомості, будівництво яких не завершено в І черзі будівництва, зокрема, в житловому будинку АДРЕСА_4 , без необхідності отримання попередньої згоди банку (а.с.23, т.1).

29 липня 2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ПГ-Інвест» було укладено попередній договір № 29-07/15/100 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 , відповідно до якого сторони зобов`язувалися укласти договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_6 .

14 січня 2016 року між ТОВ «ПГ Інвест» та ОСОБА_1 було укладено договір №14/01/16-100 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_6 . Об`єкт нерухомості має наступні основні характеристики: секція 3; поверх 2; кількість кімнат 3; квартира АДРЕСА_3 ; загальна площа 102,64 кв.м. (пункт 1.2 договору).

Згідно з пунктом 2.2 договору купівлі-продажу майнових прав, загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості складає 1 077 720 грн 00 коп., в тому числі ПДВ 179 620 грн 00 коп.

14 січня 2016 року між ТОВ «ПГ Інвест» та ОСОБА_1 був підписаний акт приймання-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості.

Відповідно до довідки ТОВ «ПГ Інвест» від 14 січня 2016 року ОСОБА_1 здійснила всі розрахунки за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 від 14 січня 2016 року, у т.ч. оплатила 100% вартості майнових прав на квартиру АДРЕСА_6 та має такі характеристики: секція 3, поверх 2, кількість кімнат АДРЕСА_7 , загальна площа 102,64 кв.м.

18 квітня 2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В. зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності за ОСОБА_1 на квартиру, загальною площею 102,6 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_8 , номер запису про право власності 14272791.

Підставою виникнення права власності та, відповідно, реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є: договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 , серія та номер: 14/01/16-100, виданий 14 січня 2016, видавник: ТОВ «ПГ Інвест»/ ОСОБА_1 ; акт приймання-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості, серія та номер: 100, виданий 14 січня 2016 року, видавник ТОВ «ПГ Інвест»/ ОСОБА_1 ; довідка про повну оплату вартості майнових прав на квартиру АДРЕСА_9 , виданий 14 січня 2016 року, видавник ТОВ «ПГ Інвест», що підтверджуються інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.14-17, т.1).

Також судом першої інстанції встановлено, що 18 травня 2016 року між ТОВ «Фірма «Будбат» та ОСОБА_1 був укладений договір іпотеки, за умовами якого ОСОБА_1 передала в іпотеку ТОВ «Фірма «Будбат» належну їй на праві власності квартиру АДРЕСА_1 на забезпечення виконання зобов`язань за договором про безвідсоткову цільову фінансову позику №16/05/16-П від 16 травня 2016 року, укладеного між нею та ТОВ «Фірма «Будбат». Вказаний договір іпотеки посвідчений нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соловйовою М.В. та зареєстрований в реєстрі за №505.

Наказом Міністерства юстиції України від 09 лютого 2017 року № 324/5 «Про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень» на підставі скарги ПАТ «Державний ощадний банк України» скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21 квітня 2016 року за №29366488, прийнятого приватним нотаріусом Верповською О.В. (а.с.22, т.1).

Рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 25 лютого 2019 року у справі 826/3857/17, залишеного без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 21 травня 2019 року, адміністративний позов приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Верповської О.В. задоволено частково. Визнано протиправним та скасовано наказ Міністерства юстиції України від 09 лютого 2017 року № 324/5 «Про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень», яким скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21 квітня 2016 року № 29366488, № 29366399, № 29366436, прийняті приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В. При цьому судами встановлено, що на момент звернення до приватного нотаріуса Верповської О.В. заявників із заявами та документами про реєстрацію за ним права власності на новоутворене нерухоме майно (квартири), нею, як державним реєстратором, було вжито належних заходів для пошуку інформації про наявність іпотеки та заборони відчуження, складено довідку відповідно до отриманих відомостей, з яких не вбачалося таких заборон, оскільки під час попереднього внесення відомостей до реєстру приватним нотаріусом Гунько І.І. при посвідченні іпотечного договору майнових прав на квартиру, укладеного 24 лютого 2014 року між ПАТ «Державний ощадний банк України»та ТОВ «ПГ Інвест», була зазначена адреса будинку: АДРЕСА_10 , а номера секцій та номери квартири були зазначені у розділі «доповнення до підтипу майна», а не у розділі «адреса об`єкту» (а.с.20-37, т.2).

Вказані обставини підтверджуються наявними у справі доказами.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання права власності на квартиру, суд першої інстанції виходив із того, що підписуючи попередній договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 та основний договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 , ОСОБА_1 не знала та не могла знати про наявність обтяжень на майно, що було предметом цих договорів, оскільки зміст договору не вказує на таку наявність. За таких обставин суд дійшов висновку, що позивач набула право власності на спірну квартиру АДРЕСА_3 та здійснила державну реєстрації права власності на законних підставах, а тому повторне визнання за ОСОБА_1 права власності на квартиру неможливе.

Задовольняючи частково зустрічний позов ПАТ «Державний ощадний банк України», суд першої виходив із того, що оскільки ПАТ «Державний ощадний банк України», як іпотекодержатель, не надавало згоди на передачу спірної квартири в наступну іпотеку, то спірний договір іпотеки від 18 травня 2016 року, який укладений між ТОВ «Фірма «Будбат» та ОСОБА_1 , підлягає визнанню недійсним на підставі ст.12 Закону України «Про іпотеку». Також суд дійшов висновку про наявність підстав для застосування наслідків недійсності вказаного договору іпотеки шляхом скасуванню в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень запису про іпотеку та обтяження від 18 травня 2016 року, які внесені на підставі цього договору іпотеки.

Проте повністю з такими висновками суду першої інстанції погодитись не можна з таких підстав.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про іпотеку» іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

Згідно з ч.5 ст.3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії договору іпотеки. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цей об`єкт.

Статтею 5 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.

У відповідності до ч.ч.2, 3 ст.16 Закону України «Про іпотеку» передача в іпотеку об`єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, об`єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них. Обтяження об`єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

По справі встановлено, що 15 вересня 2015 року Державною архітектурно - будівельною інспекцією України прийнято рішення, яким затвердженого акт готовності об`єкта до експлуатації від 01 вересня 2015 року щодо об`єкта «І черга будівництва: житловий будинок АДРЕСА_4 та дитячий садок ясла на 110 місць масиву високоповерхової секції житлової забудови в селі Чайки Києво - Святошинського району Київської області (І пусковий комплекс)» та видано сертифікат серії ІУ № 70, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації.

Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору (ч.4 ст.16 Закону України «Про іпотеку»).

У ст.17 Закону України «Про іпотеку» передбачено підстави припинення іпотеки, серед яких, зокрема, зазначено, що іпотека припиняється у разі припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору та визнання договору іпотеки недійсним.

Отже, якщо договір іпотеки не припинено з визначених законом підстав, то усі права і обов`язки, набуті сторонами за цим правочином, повинні безперешкодно здійснюватися і є діючими до його повного виконання.

Матеріали справи не містять доказів того, що іпотечний договір від 24 лютого 2014 року, укладений між ПАТ «Державний ощадний банк України» і ТОВ «ПГ Інвест», предметом якого є майнові права на спірну квартиру, припинено з передбачених законом підстав.

Згідно з ч.1 ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Частиною 1 ст.202 ЦК України встановлено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч.1 ст.203 ЦК України).

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину встановлена законом, то визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Однак, у випадку невизнання іншою стороною такої недійсності правочину в силу закону та при наявності відповідного спору вимога про встановлення нікчемності може бути пред`явлена до суду окремо, без застосування наслідків недійсності нікчемного правочину (пункт 5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»).

У такому разі суд своїм рішенням не визнає правочин недійсним, а лише підтверджує його недійсність в силу закону у зв`язку з її оспоренням та не визнанням іншими особами.

Відповідно до ч.3 ст.12 Закону України «Про іпотеку» правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

Аналогічна правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду України від 02 березня 2016 року у справі № 6-308цс16, у постанові Верховного Суду від 25 квітня 2018 року у справі №757/10655/15-ц, у постанові Верховного Суду від 19 квітня 2018 року у справі №161/3376/17, у постанові Верховного Суду від 27 березня 2019 року у справі №640/6457/17.

Пунктом 3.3 іпотечного договору від 24 лютого 2014 року передбачено, що іпотекодавець не повинен без письмової згоди іпотекодержателя розпоряджатися будь-яким чином предметом іпотеки або його частиною, зменшувати без належних на те підстав, наявність яких повинна бути письмово обгрунтована іпотекодавцем, якісні та кількісні показники предмета іпотеки. Іпотекодавцю заборонено укладати будь-які інші договори (угоди), що встановлюють обтяження предмета іпотеки, крім випадків, передбачених цим договором.

По справі встановлено, що 14 січня 2016 року між ТОВ «ПГ Інвест» та ОСОБА_1 було укладено договір №14/01/16-100 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_6 .

Даний договір укладений без згоди іпотекодержателя - ПАТ «Державний ощадний банк України».

Колегія суддів вважає, що наявний у справі лист ПАТ «Державний ощадний банк України» від 29 липня 2015 року за вих. № 31/6-11/1019-8127 не є письмовою згодою банку на укладення ТОВ «ПГ Інвест» договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, оскільки із змісту цього листа вбачається, що позичальнику ТОВ «ПГ Інвест» рішенням банку від 13 травня 2015 року було надано дозвіл виключно на укладення попередніх договорів купівлі-продажу майнових прав та без отримання авансових платежів.

Встановлено, що на час укладення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_6 , вона перебувала під забороною відчуження на підставі іпотечного договору від 24 лютого 2014 року, укладеного між ПАТ «Державний ощадний банк України» і ТОВ «ПГ Інвест»,проте, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записи про вказані обмеження спірної квартири були відсутні у зв`язку з тим, що приватний нотаріус Гунько І.І. помилково зазначила номера секцій та номера квартир у розділі «доповнення до підтипу майна», а не у розділі «адреса об`єкту».

Разом з тим, колегія суддів вважає, що відсутність запису в Єдиному реєстрі заборон не спростовує презумпції правомірності обтяження спірного нерухомого майна іпотекою на час її відчуження у зв`язку з невірним внесенням приватним нотаріусом до реєстру номеру секції та номеру квартири у розділі «доповнення до підтипу майна», а не у розділі «адреса об`єкту».

Отже, враховуючи, що договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що є предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору, було укладено без згоди іпотекодержателя - ПАТ «Державний ощадний банк України», апеляційний суд приходить до висновку, що такий договір підлягає визнанню недійсним на підставі ст.215 ЦК України.

За таких обставин вимоги ПАТ «Державний ощадний банк України» про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру є обґрунтованими та підлягають задоволенню, а позов ОСОБА_1 про визнання права власності на спірну квартиру задоволенню не підлягає з наведених вище підстав.

Вирішуючи спір в цій частині, суд першої інстанції у порушення вимог ст.ст.263, 264 ЦПК України наведених вище положень закону не врахував, належним чином не з`ясував характер та зміст заявлених позовних вимог, у зв`язку з чим дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, виходячи з того, що ОСОБА_1 правомірно набула право власності на спірну квартиру.

Доводи апеляційної скарги представника ОСОБА_1 про те, що ТОВ «ПГ Інвест» при укладенні з ОСОБА_1 попереднього договору купівлі - продажу майнових прав на спірну квартиру мало дозвіл банку на його укладення відповідно до листа ПАТ «Державний ощадний банк України» від 29 липня 2015 року, а тому вважає, що у ТОВ «ПГ Інвест»не було перешкод для укладання з ОСОБА_1 основного договору купівлі-продажу майнових прав, оскільки це є обов`язком ТОВ «ПГ Інвест» відповідно до норм ЦК України та умов попереднього договору і не потребує попередньої згоди банку на його укладення, є необґрунтованими з таких підстав.

Відповідно до ч.1 ст.635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Згідно з ч.1 ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч.1 ст.638 ЦК України).

Правовий аналіз вказаних норм закону свідчить про те, що у зв`язку з укладенням основного договору зобов`язання сторін за попереднім договором припиняються.

Оскільки у зв`язку з укладенням між ТОВ «ПГ Інвест» та ОСОБА_1 основного договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру зобов`язання сторін за попереднім договором припинились, а враховуючи, що відповідно до пункту 3.3 іпотечного договору від 24 лютого 2014 року іпотекодержатель - ПАТ «Державний ощадний банк України» письмову згоду ТОВ «ПГ Інвест» на укладення основного договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що є предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору, не надав, то ТОВ «ПГ Інвест» не мало право укладати такий договір.

Також по справі встановлено, що 18 травня 2016 року між ТОВ «Фірма «Будбат» та ОСОБА_1 був укладений договір іпотеки, за умовами якого ОСОБА_1 передала в іпотеку ТОВ «Фірма «Будбат» квартиру АДРЕСА_1 на забезпечення виконання зобов`язань за договором про безвідсоткову цільову фінансову позику №16/05/16-П від 16 травня 2016 року, укладеного між нею та ТОВ «Фірма «Будбат».

У ч.1 ст.13 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що предмет іпотеки може бути переданий в наступну іпотеку за згодою попередніх іпотекодержателів, якщо інше не встановлено попереднім іпотечним договором. Попередня іпотека має вищий пріоритет над наступними іпотеками.

Згідно з ч.3 ст.12 Закону України «Про іпотеку» правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

У пункті 5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам роз`яснено, що відповідно до статей 215 та 216 ЦК суди розглядають справи за позовами: про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності, про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину.

Вимога про встановлення нікчемності правочину підлягає розгляду в разі наявності відповідного спору.

Встановивши, що договір іпотеки від 18 травня 2016 року, укладений між ТОВ «Фірма «Будбат» та ОСОБА_1 , було укладено з порушенням вимог ст.13 Закону України «Про іпотеку» без згоди попереднього іпотекодержателя - ПАТ «Державний ощадний банк України», суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що такий договір в силу ст. 215 ЦК України слід визнати недійсним.

Такий висновок суду узгоджується з правовим висновком, викладеним Верховним Судом у постанові від 19 квітня 2018 року у справі № 161/3376/17.

Тому доводи апеляційної скарги представника позивача ОСОБА_1 про те, що суд першої інстанції не звернув уваги на те, що при реєстрації іпотеки на користь ТОВ «Фірма «Будбат» приватним нотаріусом Соловйовою М.В. було дотримано порядок реєстрації обтяження нерухомого майна та в реєстрі іпотек була відсутня інформація про іпотечне обтяження спірної квартири, не заслуговують на увагу з наведених вище підстав.

Загальним правовим наслідком недійсності правочину (ст.216 ЦК України) є реституція, яка застосовується як належний спосіб захисту цивільного права та інтересу за наявності відносин, які виникли у зв`язку із вчиненням особами нікчемного правочину та внаслідок визнання його недійсним.

При цьому правом оспорювати правочин і вимагати проведення реституції ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи їх статус як «заінтересовані особи» (ст.ст.215, 216 ЦК України).

Враховуючи наведене суд першої інстанції дійшов правильного висновку про застосування наслідків недійсності договору іпотеки від 18 травня 2016 року, укладеного між ТОВ «Фірма «Будбат» та ОСОБА_1 , шляхом скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень запису про іпотеку та обтяження, внесених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соловйовою М.В.

Відповідно до ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Оскільки судом першої інстанції неправильно вирішено спір в частині заявлених позовних вимог ОСОБА_1 про визнання права власності на квартиру та в частині зустрічних позовних вимог ПАТ ПАТ «Державний ощадний банк України» про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, то колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції в силу ст.376 ЦПК України не може бути залишеним без змін та підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання права власності на квартиру відмовити, а зустрічний позов ПАТ «Державний ощадний банк України» задовольнити повністю з наведених вище підстав.

Відповідно до ч.13 ст.141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Відповідно до ч.10 ст.141 ЦПК України при частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов`язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. У такому випадку сторони звільняються від обов`язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат.

ПАТ «Державний Ощадний банк України» за подання позову до суду сплатило судовий збір у розмірі 5 763 грн 00 (а.с. 41, т.1), а за подання апеляційної скарги - 2 881 грн 50 коп. (а.с.119, т.2). Оскільки колегія суддів ухвалює нове рішення і задовольняє зустрічний позов ПАТ «Державний Ощадний банк України», то сплачений ним розмір судового збору підлягає стягненню з відповідачів на його користь у розмірі по 2 881 грн 50 коп., з кожного.

Керуючись ст.ст.376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах,

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу представника публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» - адвоката Тарасенкова Віктора Володимировича - задовольнити.

Апеляційну скаргупредставника ОСОБА_1 - адвоката Яремчук Віти Вікторівни - задовольнити частково.

Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 04 грудня 2019 року скасувати та ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «ПГ Інвест», публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України», третя особа: товариство з обмеженою відповідальністю «Фірма Будбат», про визнання права власності на квартиру - відмовити.

Зустрічний позов публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Будбат», товариства з обмеженою відповідальністю «ПГ Інвест», про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав, визнання недійсним договору іпотеки, скасування запису про іпотеку, скасування запису про обтяження - задовольнити.

Визнати недійсним договір № 14/01/16-100 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_6 , укладений 14 січня 2016 року між товариством з обмеженою відповідальністю «ПГ Інвест» та ОСОБА_1 .

Визнати недійсним договір іпотеки від 18 травня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «Фірма Будбат», який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соловйовою М.В. та зареєстрований в реєстрі за №505.

Скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстраційний запис про іпотеку №14566093 від 18 травня 2016 року 21:25:35, внесений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соловйовою М.В. та скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстраційний запис про обтяження №14565524 від 18 травня 2016 року 21:17:50, внесений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соловйовою М.В.

Стягнути з ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «ПГ Інвест», товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Будбат» на користь публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» судовий збір у розмірі по 2 881 грн 50 коп., з кожного окремо.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з моменту її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий

Судді: