Справа №: 272/1707/18
Провадження № 2/272/8/20
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 березня 2020 року

Андрушівський районний суд Житомирської області в складі:

головуючого - судді Палазюк В.М.

при секретарі - Смолінській І.П.

за участю - позивача ОСОБА_1 , представника позивача - ОСОБА_2 ,

відповідача - ОСОБА_3 , представника відповідача - ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Андрушівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 , Андрушівської райдержадміністрації, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору приватний нотаріус Андрушівського районного нотаріального округу Житомирської області Чистяков Андрій Олександрович, про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними та скасування рішення про їх реєстрацію,

ВСТАНОВИВ :

Позивач звернулась з позовом, в якому зазначає, що 18.10.2015 між нею та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 були укладені три договори оренди земельних ділянок, які належать їй на праві власності:

кадастровий номер :03:000:0168, площею 4,2027га. з цільовим призначенням землі сільськогосподарського призначення , що знаходиться на території Волицької сільської ради Андрушівського району, Житомирської області;

кадастровий номер :03:000:0169, площею 4,4553га. з цільовим призначенням землі сільськогосподарського призначення , що знаходиться на території Волицької сільської ради Андрушівського району, Житомирської області;

кадастровий номер :03:000:0170, площею 4,2027га. з цільовим призначенням землі сільськогосподарського призначення , що знаходиться на території Волицької сільської ради Андрушівського району, Житомирської області.

Зазначені договори оренди укладені терміном на десять років та посвідчені нотаріально. Однак зазначені договори за своїм змістом не відповідають типовій формі договору оренди земельної ділянки, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року №220 та не містять всіх істотних умов договору, передбачених Законом України «Про оренду землі».

Укладені між позивачем та відповідачем договори оренди земельних ділянок не містять строку внесення орендної плати, тобто конкретний день, місяць календарного року, а зазначено лише про щорічне внесення орендної плати в строки обумовлені сторонами. Розмір орендної плати визначений із нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а не з експертної, що впливає на розмір орендної плати. Індексація орендної плати жодного разу не здійснювалась. За відсутності конкретного строку внесення орендної плати нівелюється п.11 вказаних договорів щодо сплати пені у разі порушення орендарем строку внесення орендної плати та розмір пені не визначений. Відсутній порядок перегляду орендної плати. Договори не містять умов щодо зобов`язання орендаря здійснювати інвестиції у розвиток та модернізацію відповідних меліоративних систем і об`єктів інженерної інфраструктури. Умови договорів не містять висновку щодо початкового стану вказаних земельних ділянок, в зв`язку з чим неможливо буде визначити чи в не гіршому стані вона буде повернута після закінчення терміну дії договорів. Свої обіцянки провести експертизу відповідач не виконав. Умови збереження стану об`єкта оренди не визначені. Вважає, що зазначені договори порушують права позивачки, не відповідають вимогам закону та є недійсними в силу ст.ст. 203, 215 ЦК України.

За таких обставин ОСОБА_1 просила суд визнати договори оренди землі, укладені між нею та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 , недійсними та скасувати їх державну реєстрацію.

Представник позивача - адвокат Клочко С.В. в судовому засіданні у вступному слові позовні вимоги підтримав, підтвердив обставини, зазначені у позовній заяві та просив позов задовольнити.

Позивач ОСОБА_1 позов підтримала та пояснила, що дані земельні ділянки успадкувала після смерті батьків. Відповідач допоміг їй в оформленні даних земельних ділянок, взявши на себе всі витрати, тому в подальшому вона уклала саме з ним спірні договори оренди. Текст договорів виготовив ОСОБА_3 , вона ознайомилась з ними та підписала. Копію кожного договору відповідач відразу залишив їй. Отримувала орендну плату щороку з 2015 по 2019 рік , суми отриманої орендної плати, що зазначені відповідачем не заперечує, але вважає що вони є недостатніми. Повідомлення про внесення податку за землю їй приходили, але вона їх віддавала ОСОБА_3 і він сплачував податок від її імені. Порушень її прав сплатою податку від її імені відповідачем, вона не вбачає.

Представник відповідача - адвокат Жуковська Л.А. в судовому засіданні у вступному слові позовні вимоги не визнала, підтримала обставини викладені у відзиві на позовну заяву та просила відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Відповідач ОСОБА_3 позовні вимоги не визнав. Вважає, що позовні вимоги є безпідставними, оскільки він належним чином виконує умови договору, істотні порушення відсутні.

Заслухавши сторни та представників сторін по справі, дослідивши письмові докази, суд вважає, що у задоволенні позовних вимог слід відмовити з наступних підстав.

Судом встановлено, що 18.10.2015 між ОСОБА_1 та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 були укладені три договори оренди земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва : кадастровий номер :03:000:0168, площею 4,2027га. , кадастровий номер :03:000:0169, площею 4,4553га. , кадастровий номер :03:000:0170, площею 4,2027га., що знаходяться на території Волицької сільської ради Андрушівського району, Житомирської області. До кожного договору додані план - схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт прийому-передачі об`єкта оренди. Договори зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20.10.2015 року та 21.10.2015 року.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (ч. 4 ст. 124 ЗК України).

Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Із положень ч. 2 ст. 792 ЦК України слідує, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначені Законом України «Про оренду землі»

Відповідно до ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об`єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Положення про можливість визнання договору недійсним з огляду на відсутність однієї з таких умов у договорі виключене із вказаного Закону.

Водночас із договорів оренди землі та додатків до них вбачається, що вони були підписані обома сторонами добровільно, за взаємною згодою, що не заперечувалось позивачкою в ході розгляду справи в судовому засіданні. В договорі передбачені істотні умови, визначені ст. 15 Закону України «Про оренду землі». Зокрема орендна плата визначена в грошовій формі, з її виплатою щорічно в строки обумовлені сторонами. Як пояснила в судовому засіданні позивач вона отримувала орендну плату щорічно в листопаді, грудні, тобто до завершення року, яку відповідач їй особисто привозив до місця її проживання. Отримуючи в такі строки та в такому порядку протягом трьох років, позивач претензій до відповідача щодо виконання укладеного договору не мала, що свідчить про погодження істотних умов договору, які обома сторонами виконувались.

Як видно із податкового розрахунку відповідача за 2016 рік ОСОБА_1 виплачено за трьома договорами 9839,13 грн. орендної плати, за 2017 рік відповідно 9839,13грн., за 2018 рік 18483,12 грн., що свідчить про збільшення орендної плати. Суд не вбачає підстав перевірки правильності нарахування орендної плати, проведення індексації та ін., оскільки це не є предметом позову.

Твердження позивача про відсутність у договорах оренди землі інших умов, як істотних не грунтується на законі, оскільки статтею 15 Закону України «Про оренду землі» вони не визначені як істотні. Інші умови можуть зазначатися у договорі оренди землі за згодою сторін .

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 Цивільного кодексу України).

Тому наведені в позовній заяві обгрунтування недійсності договорів оренди зокрема розмір орендної плати та порядок її визначення, розмір пені, порядок перегляду орендної плати, умови збереження стану об`єкта оренди та інші не заслуговують на увагу, оскільки вони можуть бути погоджені сторонами, в тому числі і внесені змін до спірних договорів або шляхом укладення додаткових договорів.

Згідно статтею 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Як свідчать пояснення ОСОБА_1 в судовому засіданні, її претензії до відповідача зводяться в основному до розміру орендної плати. Разом з тим протягом трьох років з часу укладення спірних договорів позивачка до відповідача з цього приводу не зверталась. Досудове попередження , з яким вона звернулась до ОСОБА_3 09.10.2018 року свідчить не про можливість внесення змін до договорів, а про розірвання договорів. Обгрунтовуючи недійсність договорів в позовній заяві, позивач разом з тим посилається і на підстави розірвання договорів.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частиною першою третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

З урахуванням норм ст. 15 ЦК України та ст. 4 ЦПК України правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Докази у справі достовірно вказують на те, що сторонами у справі при укладенні спірних договорів було досягнуто згоди з усіх істотних умов договору, що передбачені Законом України «Про оренду землі», а інші підстави, викладені в позовній заяві та обставини повідомлені позивачкою в судовому засіданні свідчать про обставини пов`язані із виконанням договору та можуть бути врегульовані шляхом внесення змін до договорів та прав позивача не порушують.

В постановах Верховного Суду України від 4 лютого 2015 року (справа №6-233цс14) та від 9 грудня 2015 року (№6-849цс15) міститься правовий висновок про те, що у справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотної умови, передбаченої частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі», необхідно встановити факт порушення права орендодавця у зв`язку з відсутністю в договорі істотних умов, визначити істотність цих умов, а також з`ясувати, у чому саме полягає порушення законних прав орендодавця.

Тобто, обов`язковою умовою для визнання договору оренди землі недійсним є не тільки відсутність певних істотних умов в договорі, а і встановлене судом порушення прав позивача такою відсутністю .

За викладених обставин суд прийшов до висновку, що спірні договори оренди укладені при вільному волевиявленні, відповідно до вимог Закону і не порушують прав позивачки, які з моменту їх підписання перебували з відповідачем в орендних відносинах, визнавали та виконували умови цих договорів.

Вказані договори відповідають вимогам ст. 203 ЦК України і не містять підстав для визнання їх недійсними, що передбачені ст. 215 ЦК України.

З огляду на викладене, суд прийшов до висновку про відсутність підстав для визнання укладених між ОСОБА_1 та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 договорів оренди землі від 18.10.2015 року недійсними.

Вимога позивача щодо скасування реєстрації договорів оренди землі є похідною від першої вимоги позивача. Враховуючи те, що позовні вимоги в частині визнання недійсними договорів оренди землі від 18.10.2015 задоволенню не підлягають, тому, позовна вимога в частині скасування їх державної реєстрації також задоволенню не підлягає.

Що стосується заяви представника відповідача про застосування до спірних правовідносин строку позовної давності та відмови у задоволенні позовних вимог з даної підстави, суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (ст. 257 ЦК України).

З огляду на необґрунтованість позовних вимог, суд відмовляє в позові за безпідставністю тому позовна давність не застосовується, оскільки суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, звернутих позивачем до того відповідача у спорі, який заявляє про застосування позовної давності. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи було порушене право, за захистом якого позивач звернувся до суду. Якщо це право порушене не було, суд відмовляє у позові через необґрунтованість останнього (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 травня 2018 року у справі № 369/6892/15-ц).

Керуючись ст..ст. 12, 13, 19, 76-81, 141, 259, 264, 265, 268, 354 ЦПК України , суд,-

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 , Андрушівської райдержадміністрації, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору приватний нотаріус Андрушівського районного нотаріального округу Житомирської області Чистяков Андрій Олександрович, про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними та скасування рішення про їх реєстрацію, відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Житомирського апеляційного суду, шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів з дня проголошення. В разі проголошення вступної та резолютивної частини, в той же строк з дня складання повного судового рішення.

До початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні скарги подаються учасниками справи через Андрушівський районний суд Житомирської області.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя:В. М. Палазюк