Справа № 523/2511/20
Провадження №2/523/2247/20
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"29" вересня 2020 р. м.Одеса

Суворовський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді - Аліна С.С.

при секретарі - Вовкович І.В.,

розглянувши в судовому засіданні матеріали цивільної справи за позовною Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, треті особи: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Сімонова Ольга Юріївна, юридичний департамент Одеської міської ради про скасування декларацій, про скасування рішення державного реєстратора, про скасування запису про право власності та прозвільнення зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта,-

В С Т А Н О В И В :

До Суворовського районного суду м. Одеси надійшов позов Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, треті особи: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Сімонова Ольга Юріївна, юридичний департамент Одеської міської ради в якій просив:

1. Скасувати реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 16.09.2016 року № ОД 8 «Реконструкція нежитлових приміщень перукарні під офіс-магазин з улаштуванням консольної веранди без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаменту в плані за адресою: АДРЕСА_1 , ДК-018-2000-1230.1, категорія складності II».

2. Скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію змін до права власності (реєстрація змін розділу) від 26.09.2016 року індексний номер рішення: 31561530, яким «нежитлові приміщення перукарні, об`єкт житлової нерухомості: Ні» змінено на «офіс-магазин, об`єкт житлової нерухомості: Ні»; «загальну площу 68,1 кв.м.» змінено на «загальну площу 172 кв.м».

3. Визнати недійсним договір купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна загальною площею 172 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 30.09.2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сімоновою Ольгою Юріївною.

4. Скасувати запис про право власності від 30.09.2016 року № 16738202 на об`єкт (реєстраційний номер: 01) за адресою: АДРЕСА_1 , яким зареєстровано право власності за ОСОБА_2 .

5. Зобов`язати ОСОБА_1 за власний рахунок звільнити :змовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого прибудованого) об`єкту за адресою: АДРЕСА_1 .

6. Стягнути з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь Одеської міської ради сплачений судовий збір у розмірі 12612,00 грн.

Свій позов представник Одеської міської ради обґрунтував тим, що Одеська міська рада змушена звернутись за захистом своїх прав як власник земель комунальної власності територіальної громади м. Одеси, оскільки порушується право власності на земельну ділянку у зв`язку із самочинним будівництвом (прибудови) із подальшою незаконною реєстрацією права власності на неї за адресою: АДРЕСА_1 .

За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 31.01.2020 року № 198571622 на підставі договору купівлі-продажу від 28.03.2016 року серія та номер: 86 державним реєстратором приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Орзіх В.М. прийнято тішення (з відкриттям розділу) від 28.03.2016 року індексний номер рішення: 28967394, яким зареєстровано право власності ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 68,1 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01, номер запису про право власності: 13932285.

У подальшому на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 16.09.2016 року № ОД 58 державним реєстратором прийнято тішення про реєстрацію змін розділу від 26.09.2016 року індексний номер тішення: 31561530, яким внесено зміни до розділу, а саме:

- нежитлові приміщення перукарні, об`єкт житлової нерухомості: Ні, змінено на офіс-магазин, об`єкт житлової нерухомості: Ні;

- загальну площу 68,1 кв.м., змінено на загальну площу 172 кв.м.

Тобто, після незаконної реконструкції та внесення змін до розділу загальна площа об`єкта становить 172 кв.м.

ОСОБА_1 шляхом укладання договору купівлі-продажу від 30.09.2016 року № 3236 продала вказане нерухоме майно загальною площею 172 кв.м. ОСОБА_2 . Державним реєстратором, приватним нотаріусом Сімоновою Ольгою Юрівною внесено запис про право власності від 30.09.2016 № 16738202 ОСОБА_2 на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 172 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01.

Таким чином, на даний час об`єкт нерухомого майна (з урахуванням самочинної прибудови) за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 172 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01, в цілому належить ОСОБА_2 .

Одеська міська рада вважає, що наявність такої реєстрації речових прав на даний самочинно збудований (прибудований) об`єкт порушує права та законні інтереси територіальної громади м. Одеси як власника земельної ділянки, на якій розташована ця споруда (прибудова), оскільки перешкоджає здійсненню повноважень щодо володіння, користування та розпорядження відповідною земельною ділянкою та створює умови для її незаконного використання ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

У судове засідання з`явився представник Одеської міської ради - Танасійчук І.М., позовні вимоги підтримав, просив задовольнити в повному обсязі.

У судове засідання з`явився представник ОСОБА_2 - адвокат Деркач І.Е., позовні вимоги не визнала, просив у задоволенні позову відмовити.

Інші сторони у судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи полвідомлені судом належним чином.

В матеріалах справи міститься відзив відповідача ОСОБА_2 на позовну заяву Одеської міської ради в якому просить відмовити у задоволенні позову за наступних підстав.

Відповідачу ОСОБА_2 належить офіс-магазин, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 172 кв.м. на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 30.09.2016 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сімоновою О.Ю. за реєстровим №3236.

До отримання у власність вищевказаного об`єкту нерухомого майна, вказаний об`єкт належав ОСОБА_1 .

Як зазначає відповідачка ОСОБА_2 їй було відомо про те, що ОСОБА_1 була здійснена реконструкція об`єкту на підставі наступних документів дозвільного характеру.

30.05.2016 року Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради були видані містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки № 01-07/126.

Вказаний документ містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об`єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією.

Відповідно до виданих містобудівних умов та обмежень ОСОБА_1 мала наміри здійснити реконструкцію нежилих приміщень перукарні під два самостійних офіси-магазини з улаштуванням консольної вітрини без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані.

Будівельні роботи можуть виконуватися замовником після реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт - щодо об`єктів І-ІІІ категорії складності п.5 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою КМУ від 13.04.2011 року №466 в редакції постанови КМУ від 26.08.2015 року №747/.

06.06.2016 року Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області за № ОД41 було зареєстровано Декларацію про початок виконання будівельних робіт з «реконструкції нежитлових приміщень перукарні під два самостійних офіси-магазини з улаштуванням консольної вітрини без зміни геометричних розмірів фундаментів в плані за адресою: АДРЕСА_1 ».

16.09.2016року Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області за № ОД58 було зареєстровано Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності. Так, об`єктом, що введено в експлуатації зазначено «реконструкція нежитлових приміщень перукарні під офіс-магазин з улаштуванням консольної вітрини без зміни геометричних розмірів фундаментів в плані за адресою: АДРЕСА_2 , к.2., ДК-018-2000- 1230.1, категорія складності - II».

Стосовно твердження позивача про факт внесення заявником до спірної декларації недостовірних даних, варто зазначити, що вказане не відповідає дійсності з огляду на наступне.

У відкритому доступі на сайті Держархбудінспекції України в реєстрі виданих дозвільних документів міститься інформація щодо зареєстрованих вищевказаних декларацій. Посилання Позивача на лист Управління державного архітектурно- будівельного контролю Одеської міської ради від 10.10.2019 року №01-8/676вх виглядає доволі сумнівним з огляду на наступне.

Відповідно до Наказу Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 10.10.2014 року №272 Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області здійснює державний архітектурно-будівельний контроль на території Одеської області з 15.10.2014 року.

Згідно з п.9-1 розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» з 04.10.2016 року функції архітектурно-будівельного контролю на території м. Одеси здійснює Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради.

Тобто, до 04.10.2016 року уповноваженим органом щодо виконання дозвільних та реєстраційних функцій у сфері містобудівної діяльності відповідно до законодавства України було визначено Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області, який і зареєстрував видані ОСОБА_1 декларації щодо спірного Об`єкту.

Окрім того, не відповідають дійсності й доводи Позивача про недостовірність внесених заявником даних до обох декларацій щодо інженера технічного нагляду та головного архітектора, оскільки така інформація міститься у відкритому доступі у реєстрі атестованих осіб, та на момент подачі на реєстрацію декларацій була актуальною, а відповідно повноваження та сертифікати інженерів перевірені уповноваженим органом.

Реконструкція Об`єкту здійснювалась без зміни зовнішніх геометричних розмірів, а з улаштуванням консольної вітрини, у зв`язку з чим законом не передбачено для заявника надання документів, що засвідчують право власності чи користування земельною ділянкою.

Відповідачка ОСОБА_2 зазначає про те, що уповноваженим органом - Департаментом ДАБІ в Одеській області ні Декларацію про початок виконання будівельних робіт від 06.06.2016 року, ні Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності від 16.09.2016 року не було скасовано, анульовано, відомостей про повернення на доопрацювання Єдиний реєстр дозвільних документів не містить, будь-яких приписів про порушення не надходило та перевірок з цього приводу не проводилось

Тому на думку відповідачки ОСОБА_2 , доводи Позивача в частині факту наданих замовником недостовірних даних є надуманими та такими, що не відповідають фактичним обставинам, оскільки були предметом перевірки уповноваженим контролюючим органом на момент реєстрації вищевказаних Декларацій - Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області.

Окрім того, п.5 Містобудівних умов та обмежень передбачено що з метою виключення спірних питань з реконструкції об`єкта та незалучення управління архітектури та містобудування у судові справи в якості третіх осіб, проектні рішення з реконструкції об`єкта необхідно узгодити з власниками суміжних приміщень.

Проведення робіт із реконструкції Об`єкту було погоджено із користувачем прибудинковою територією будинку АДРЕСА_2 - ОСББ «Відродження 108», про що вказано в протоколі №2 Загальних зборів ОСББ від 28 серпня 2016 року та листі ОСББ від 19.09.2016 року.

Зареєструвавши оскаржувану декларацію, органи ДАБІ діяли як суб`єкт владних повноважень та в силу покладених на них законом обов`язків мали перевірити як сам об`єкт нерухомого майна, який вводився в експлуатацію, так і підстави такого введення, а також відомості зазначені в самій декларації про готовність об`єкта до експлуатації, в зв`язку з чим, вважаю, що доводи Позивача помилковими та необґрунтованими.

Обґрунтовуючи позов Одеська міська рада зазначила серед іншого на незаконну реєстрацію Декларації про готовність об`єкта до експлуатації, а отже, і виникнення права власності у відповідачі на спірне майно шляхом проведення державної реєстрації (реєстрація змін до розділу) з порушенням Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Виникненню права власності у відповідача ОСОБА_1 , а потім у відповідача ОСОБА_2 , виходячи з національної системи регулювання підстав та порядку набуття такого права на новостворене нерухоме майно, слугувала та передувала активна участь в такому процесі держави в особі відповідних органів архітектурно-будівельного контролю, які спочатку надали дозвіл на будівництво, процес якого вони були уповноважені контролювати, а потім прийняли до експлуатації закінчений після будівництва об`єкт. В зв`язку з чим, враховуючи, що право власності на нежитлове приміщення офісу-магазину було набуте в результаті проведення державними органами законодавчо встановлених процедур, то відповідальність за вказані процедури не може покладатися на відповідача, який розраховував на їх належність та легітимність.

За загальним правилом такі перевірки можливі щодо тих об`єктів, які знаходяться в процесі будівництва.

Виключенням із цього загального правила є виявлення факт; самочинного будівництва у зв`язку з чим, такі перевірки можуть стосуватися й збудованого об`єкту.

Разом з тим, після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання, та виключає можливість віднесення такого об`єкту до самочинного в силу його узаконення. А відтак, не може визнаватись законною перевірка контролюючого органу такого об`єкта та акти, оформлені за результатами державного архітектурно-будівельного контролю.

Таким чином, після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпала свою дію фактом виконання, в зв`язку з чим, оскаржуваною у справі декларацією будь-які права або охоронювані законні інтереси Позивача не порушуються, а скасування реєстрації такої декларації не буде нести будь-яких правових наслідків. Сам факт реєстрації такої декларації та отримання Інформаційної довідки про реєстрацію права власності від 26.09.2016 року на підставі неї виключає можливість віднесення спірного об`єкту нерухомого майна до самочинного в силу його узаконення.

Щодо вимоги про скасування рішення державного реєстратора відповідачка ОСОБА_2 зазначає про те, що її право власності виникло на підставі належно оформленого правочину - договору купівлі-продажу, тоді як право власності попереднього власника - ОСОБА_1 виникло після проходження належної законодавчої процедури, яка включала в себе реєстрацію Декларації про початок виконання будівельних робіт та Декларації про готовність до експлуатації об`єкта, без жодного зауваження з боку департаменту ДАБІ в Одеській області, а також наступної державної реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомості.

Вивчивши матеріали справи, вислухавши доводи сторін, суд вважає про те, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено та з матеріалів реєстраційної справи № 01 щодо об`єкта нерухомого майна розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , що містяться в матеріалах справи вбачається наступне.

Згідно свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення перукарні № НОМЕР_1 від 15.08.2002р., видане Виконавчим комітетом Одеської міської ради, нежитлові приміщення, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 належать ОСОБА_3 , що також підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 56255044 (а.с.151).

28.03.2016р. між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 , який було посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Орзіх В.М. від 28.03.2016р. (а.с.168-169).

Рішенням державного реєстратора приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Орзіха В.М. про державну реєстрацію прав та обтяжень № 28967394 проведено державну реєстрацію права власності, форма власності: приватна, розмір частки:1, на нежитлові приміщення. що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , за суб`єктом ОСОБА_1 (а.с.206).

З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 26.09.2016 року № 6894920 нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 , належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 28.03.2016 року серія, право власності зареєстровано державним реєстратором приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Орзіх В.М. прийнято рішення (з відкриттям розділу) від 28.03.2016 року індексний номер рішення: 28967394 (а.с.152-153).

Згідно технічного паспорту нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , яке належить ОСОБА_1 складається з 5 основних приміщень, загальна площа 172 кв.м.(а.с.177-180).

З матеріалів справи вбачається про те, що Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради № 01-07/126 від 30.05.2016 року були видані містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, АДРЕСА_1 .

З вищевказаного документа вбачається про те, що назва будівництва: «реконструкція нежитлових приміщень перукарні під офіс-магазин з улаштуванням консольної вітрини без змін зовнішні геометричних розмірів фундаменту в плані», інформація про замовника: « ОСОБА_1 », наміри забудови «реконструкція нежитлових приміщень перукарні під офіс-магазин з улаштуванням консольної вітрини без змін зовнішні геометричних розмірів фундаменту в плані», адреса будівництва: « АДРЕСА_1 ».

Будівельні роботи можуть виконуватися замовником після реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт - щодо об`єктів І-ІІІ категорії складності, відповідно до п.5 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою КМУ від 13.04.2011 року №466 в редакції постанови КМУ від 26.08.2015 року №747.

06.06.2016 року Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області за № ОД 41 було зареєстровано Декларацію про початок виконання будівельних робіт з «реконструкції нежитлових приміщень перукарні під два самостійних офіси-магазини з улаштуванням консольної вітрини без зміни геометричних розмірів фундаментів в плані за адресою: АДРЕСА_1 ».

16.09.2016 року зареєстровано в Департаменті ДАБІ в Одеській області декларація про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності. Інформація про об`єкт реконструкція нежитлових приміщень перукарні під офіс-магазин з улаштуванням консольної вітрини без змін зовнішні геометричних розмірів фундаменту в плані за адресою: АДРЕСА_1 , ДК-018-2000-1230-1, категорія складності ІІ (а.с.170-176).

З даного документа вбачається про те, що дозвільними документами є декларація про початок виконання будівельних робіт видана Департаментом ДАБІ в Одеській області, дата реєстрації документа 12.09.2016р., номер № ОД 3. Дата початку будівництва 12.08.2016р., дата закінчення будівництва 14.09.2016р. Загальна площа нежитлових приміщень 172 кв.м.

На підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 16.09.2016 року № ОД 58 державним реєстратором прийнято рішення про реєстрацію змін розділу від 26.09.2016 року індексний номер тішення: 31561530, яким внесено зміни до розділу, а саме: нежитлові приміщення перукарні, об`єкт житлової нерухомості: Ні, змінено на офіс-магазин, об`єкт житлової нерухомості: Ні; загальну площу 68,1 кв.м., змінено на загальну площу 172 кв.м., що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 05.10.2016р. №69744463 (а.с.158-159).

Рішенням державного реєстратора приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Сімонової О.Ю. про державну реєстрацію прав та обтяжень № 31716210 від 05.10.2016р. проведено державну реєстрацію права власності, форма власності: приватна, розмір частки:1/1, на офіс-магазин з реєстраційним номером 01, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , за суб`єктом ОСОБА_2 (а.с.207).

З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 03.04.2019р. №162010322 нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 , належить ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу майна від 30.09.2016р. № 3236, право власності зареєстровано державним реєстратором, приватним нотаріусом Сімоновою Ольгою Юрівною (а.с.154-155).

04.04.2018р. Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради №ОД 6 надано дозвіл ОСОБА_4 генеральному підряднику ДП «Будівельне управління №2»ВАТ транспортного будівництва «Одесатрансбуд» на реконструкцію нежилих приміщень під офіс-магазин, з улаштуванням вітрини консольного типу за адресою: АДРЕСА_2 , нежитлові приміщення (а.с.41-42).

27.07.2018р. між ОСОБА_2 та ФОТ ОСОБА_5 укладено договір оренди нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , який було посвідчено приватним нотаріусом Сімоновою Ольгою Юрівною (а.с.182-191).

03.08.2018р. між ФОТ ОСОБА_5 та АТ «Креді Агріколь Банк» укладено договір суборенди нерухомого майна, а саме нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , який було посвідчено приватним нотаріусом Сімоновою Ольгою Юрівною (а.с.192-202).

Згідно листа Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 10.10.2019р. Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради (далі - Управління) розглянуто Ваш лист № 1883вих зід 02.10.2019 року (№ вх. 01-8/676-вх від 03.10.2019 року) щодо надання інформації та копій документів дозвільного характеру на об`єкт будівництва за адресою: АДРЕСА_2 .

За результатами розгляду листа повідомляємо, що в єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів , наявні наступні відомості:

- дозвіл на виконання будівельних робіт № ОД 26 від 04.04.2018 року (копія додається) та сертифікат № ОД 82 від 22.06.2018 року, найменування об`єкта будівництва - «Реконструкція нежилих приміщень під офіс-магазин, з улаштуванням вітрини консольного типу за адресою: АДРЕСА_2 , нежитлові приміщення; АДРЕСА_2 ». Замовник - Фізична особа.

Щодо надання копії сертифіката, повідомляємо, що відповідно до абз. 2 п. 27 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року (далі-Порядок № 461), сертифікат виготовляється в одному примірнику та видається замовнику (уповноваженій ним особі), який має зберігати його протягом всього періоду експлуатації об`єкта (а.с.40).

Відповідно до акту огляду земельної ділянки від 18.10.2019р. Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства департаменту комунальної власності Одеської міської ради оглянуто земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 .

За результатами обстеження було встановлено, що земельна ділянка за вищевказаною адресою являє собою прибудинкову територію багатоповерхового будинку загального користування. Частина вказаної прибудинкової території, загальною площею орієнтовно ЗО м.кв. забудована та використовується під розміщення прибудови до приміщення, 2 (квартири) першого поверху.

У зазначеному приміщенні розташовано відділення банку «Кредіт Агріколь».

За наявною у Департаменті інформацією, правовстановлюючі документи на землекористування передбачені ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України відсутні (а.с.35).

Відповідно до листа Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 25.10.2019р. встановлено про те, що Департаментом комунальної власності Одеської міської ради розглянуто Ваш лист від 02.10.2019 р. № 1885 вих. щодо проведення перевірки земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 , приміщення (квартира)2.

Інформовано про те, що відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства здійснено виїзд на місце, за результатами якого складено відповідний акт обстеження від 18.10.2019 року та здійснено фотофіксацію.

Додатково повідомлено про те, що у Департаменті комунальної власності Одеської міської ради відсутня інформація щодо передачі у власність або користування земельної ділянки за вказаною адресою (а.с.34).

Відповідно до частини 1 статті 10 Закону України «Про архітектурну діяльність» для забезпечення під час забудови територій, розміщення і будівництва об`єктів архітектури додержання суб`єктами архітектурної діяльності затвердженої містобудівної та іншої проектної документації, вимог вихідних даних, а також з метою захисту державою прав споживачів будівельної продукції здійснюється в установленому законодавством порядку державний архітектурно-будівельний контроль та нагляд.

Відповідно до ч. 4 ст.34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані, реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв`язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення, а також комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду і нове будівництво об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Положеннями частини 5 статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" встановлено, що органи державного архітектурно-будівельного контролю здійснюють контроль за виконанням підготовчих та будівельних робіт.

За змістом статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» державний архітектурно-будівельний контроль - це сукупність заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками та експертними організаціями вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт.

В процесі такого контролю відповідні органи наділені повноваженнями, зокрема, реєструвати або повертати на доопрацювання декларацію про початок будівельних робіт (стаття З6 Закону, в редакції, чинній станом на початок будівництва), реєструвати або повертати декларацію про готовність об`єкта до експлуатації (стаття 39 Закону).

Згідно з пунктом 1 Положення про державну архітектурно-будівельну інспекцію, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 9 липня 2014 року № 294 (далі - Положення), ДАБІ є центральним органом виконавчої влади, який реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду.

Відповідно до пункту 3 цього Положення основними завданнями ДАБІ є реалізація державної політики з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду, зокрема, здійснення державного контролю та нагляду за дотриманням вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил; виконання дозвільних та реєстраційних функцій у будівництві, ліцензування у визначених законодавством випадках.

Відповідно до частин 1, 4 та 6 статті 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що належать до I-III категорій складності та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Прийняття рішення про реєстрацію (повернення) декларації про готовність об`єкта до експлуатації, видачу (відмову у видачі) сертифіката здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю протягом десяти робочих днів з дати подання відповідних документів.

Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю повертають декларацію про готовність об`єкта до експлуатації замовникові, якщо декларація подана чи оформлена з порушенням установлених вимог, з обґрунтуванням причини у строк, передбачений для її реєстрації.

Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації (частина 5 статті 39 Закону).

Відповідно до частини 9 статті 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації є підставою, серед іншого, для оформлення права власності на нього.

Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів визначається постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461 "Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів".

Відповідно до пункту 10 вказаної постанови, у випадку визнання права власності на самочинно збудований об`єкт за рішенням суду він приймається в експлуатацію згідно з цим Порядком за умови можливості його надійної та безпечної експлуатації за результатами проведення технічного обстеження такого об`єкта.

Технічне обстеження проводиться суб`єктом господарювання, який має у своєму складі відповідних виконавців, що згідно із Законом України "Про архітектурну діяльність" одержали кваліфікаційний сертифікат, або фізичною особою - підприємцем, яка згідно із зазначеним Законом має кваліфікаційний сертифікат (далі - виконавці).

Технічне обстеження включає такі етапи:

- попереднє (візуальне) обстеження об`єкта, у тому числі огляд і фотографування об`єкта та його конструктивних елементів, виконання обмірів, визначення класу наслідків (відповідальності) об`єкта, аналіз проектної та іншої технічної документації (за наявності);

- детальне (інструментальне) обстеження об`єкта, у тому числі визначення параметрів і характеристик матеріалів, виробів та конструкцій, із залученням фахівців відповідної спеціалізації та атестованих лабораторій (за необхідності).

Якщо етапи технічного обстеження об`єкта, що проводилося, не збігаються з названими етапами, зазначаються фактично пройдені етапи технічного обстеження.

Не дозволяється проведення технічного обстеження виключно за фотографіями, відеозаписами, кресленнями чи іншими документами без візуального огляду об`єкта.

На підставі інформації, отриманої під час технічного обстеження, з урахуванням виду, складності, технічних та інших особливостей об`єкта, проведених заходів, передбачених цим пунктом, а також даних технічного паспорта, проектної та іншої технічної документації на об`єкт (за наявності) виконавець проводить оцінку технічного стану об`єкта та складає звіт про проведення технічного обстеження за формою, наведеною в додатку 1 до цього Порядку.

Пронумерований, прошнурований звіт підписується та скріплюється особистою печаткою виконавця і затверджується суб`єктом господарювання, який проводив технічне обстеження (для юридичних осіб).

Відповідно до пункту 11 зазначеної Постанови датою прийняття в експлуатацію об`єкта є дата реєстрації декларації або видачі сертифіката.

Отже, зареєструвавши оскаржувану декларацію, органи ДАБІ діяли як суб`єкт владних повноважень та в силу покладених на них законом обов`язків мали перевірити як сам об`єкт нерухомого майна, який вводився в експлуатацію, так і підстави такого введення, а також відомості зазначені в самій декларації про готовність об`єкта до експлуатації, в зв`язку з чим, доводи скаржника у цій частині не знайшли свого підтвердження.

Так, у рішенні Європейського суду з прав людини від 20 жовтня 2011 року у справі "Рисовський проти України" Суд підкреслив особливу важливість принципу "належного урядування". Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб (рішення Європейського суду з прав людини у справах "Беєлер проти Італії", "Онер`їлдіз проти Туреччини", "Megadat.com S.r.l. проти Молдови", "Москаль проти Польщі"). Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок ("Лелас проти Хорватії", "Тошкуце та інші проти Румунії") і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси ("Онер`їлдіз проти Туреччини" та "Беєлер проти Італії").

Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість ("Москаль проти Польщі"). Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам.

З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу (див., mutatis mutandis, рішення у справі "Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки")

Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків ("Лелас проти Хорватії").

Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються ("Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки", "Ґаші проти Хорватії").

У контексті скасування помилково наданого права на майно принцип "належного урядування" може не лише покладати на державні органи обов`язок діяти невідкладно, виправляючи свою помилку, а й потребувати виплати відповідної компенсації чи іншого виду належного відшкодування колишньому добросовісному власникові.

Зі змісту положень статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Порядку № 553 вбачається, що для усунення можливості зловживання правом на перевірки, сукупність заходів, які здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю за додержанням вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил можуть здійснюватися лише під час виконання відповідними суб`єктами підготовчих та будівельних робіт.

Тобто за загальним правилом такі перевірки можливі щодо тих об`єктів, які знаходяться в процесі будівництва.

Виключенням із цього загального правила є виявлення факту самочинного будівництва у зв`язку з чим, такі перевірки можуть стосуватися й збудованого об`єкту.

Разом з тим, після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання, та виключає можливість віднесення такого об`єкту до самочинного в силу його узаконення. А відтак, не може визнаватись законною перевірка контролюючого органу такого об`єкта та акти, оформлені за результатами державного архітектурно-будівельного контролю.

Аналогічна правова позиція міститься, зокрема, у постановах Верховного Суду від 19 вересня 2018 року у справі № 804/1510/16 та від 02 жовтня 2018 року у справі № 465/1461/16-а.

Таким чином, після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпала свою дію фактом виконання, в зв`язку з чим, оскаржуваною у справі декларацією будь-які права або охоронювані законні інтереси позивача не порушуються, а скасування реєстрації такої декларації не буде нести будь-яких правових наслідків. Сам факт реєстрації такої декларації та отримання свідоцтва на право власності на підставі неї виключає можливість віднесення спірного об`єкту нерухомого майна до самочинного в силу його узаконення, в зв`язку з чим висновки судів про незаконність проведення позапланової перевірки щодо зазначеного об`єкту нерухомого майна, на яку у своїй позовній заяві посилається скаржник також є правомірними.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду, що викладена, зокрема, у постанові від 17 квітня 2019 року у справі № 916/641/18 та постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 927/849/17 свідоцтво про право власності на нерухоме майно лише посвідчує наявність відповідного права, і не породжує, не змінює і не припиняє певні права та обов`язки, тобто не є правочином.

Свідоцтво видається на підтвердження існування права, яке виникло внаслідок певного правочину і такий посвідчуваний документ є чинним, якщо є дійсною правова підстава його видачі. Чинність документа, в даному випадку свідоцтва є показником, який характеризує його юридичну силу, тобто якщо правова підстава (правочин), у зв`язку з якою був виданий документ, визнана недійсною, то такий правочин не породжує у його сторін прав, а відтак свідоцтво, як посвідчувальний документ, втрачає свою юридичну силу, і не може підтверджувати право, яке вже відсутнє.

Частиною 1 статті 1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Право власності ОСОБА_2 на спірний об`єкт становить "майно", яке підпадає під захист статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

У практиці ЄСПЛ (рішення у справах "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції", "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства", "Серков проти України") напрацьовано три критерії, які слід оцінювати стосовно сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті "суспільний", "публічний" інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

В рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Зеленчук та Цицюра проти України" зазначено, що перша і найважливіша вимога статті 1 Протоколу № 1 до Конвенції полягає в тому, що будь-яке втручання державної влади у безперешкодне користування своїм майном повинно бути законним: друге речення першого абзацу дозволяє позбавлення майна тільки "на умовах, передбачених законом", а другий пункт визнає, що держави мають право здійснювати контроль за використанням власності шляхом забезпечення дотримання "законів". Більш того, верховенство права, один з фундаментальних принципів демократичного суспільства, властивий всім статтям Конвенції. Принцип законності передбачає, що відповідні положення національного законодавства є досить доступними, точними і передбачуваними в їх застосуванні.

Критерій законності означає, що втручання держави у право власності особи повинно здійснюватися на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним щодо застосування та наслідків дії його норм. Сам лише факт, що правова норма передбачає більш як одне тлумачення, не означає непередбачуваності закону. Сумніви щодо тлумачення закону, які залишаються, враховуючи зміни у повсякденній практиці, усувають суди в процесі здійснення правосуддя.

Втручання держави у право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного", "публічного" інтересу, при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися "значною свободою (полем) розсуду". Втручання держави у право на мирне володіння майном може бути виправдано за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Принцип пропорційності передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, якою необхідно досягти, та засобами, які застосовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар".

В питаннях оцінки "пропорційності" Європейський суд з прав людини, як і в питаннях наявності "суспільного", "публічного" інтересу, також визнає за державою достатньо широку "сферу розсуду", за виключенням випадків, коли такий "розсуд" не ґрунтується на розумних підставах (рішення в справах "Спорронґ і Льоннорт проти Швеції", "Булвес" АД проти Болгарії"). Таким чином, відповідно до прецедентної практики Європейського суду з прав людини майнове право особи може бути припинено, зокрема у разі, якщо цього потребують загальні інтереси суспільства.

Судом встановлено про те, що за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 28.03.2016 року зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 ; на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації зід 16.09.2016 року № ОД 58 державним реєстратором прийнято тішення про реєстрацію змін розділу від 26.09.2016 року індексний номер тішення: 31561530, яким внесено зміни до розділу, а саме: нежитлові приміщення перукарні, об`єкт житлової нерухомості: Ні, змінено на офіс-магазин, об`єкт житлової нерухомості: Ні; загальну площу 68,1 кв.м., змінено на загальну площу 172 кв.м. та 30.09.2016 року на підставі договору купівлі-продажу ОСОБА_1 продала нерухоме майно загальною площею 172 кв.м. ОСОБА_2 .

Тобто, право власності ОСОБА_2 на спірний об`єкт виникло після проходження минулим власником належної законодавчої процедури, яка включала в себе реєстрацію Декларації про початок виконання будівельних робіт та Декларації про готовність до експлуатації об`єкта, без жодного зауваження з боку департаменту ДАБІ в Одеській області, а також наступної державної реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомості ще за однією особою.

Відповідно до ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Статтею 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування . Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень.

Згідно ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Відповідно до ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно ч.1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Судом встановлено, що позивач не надав суду письмових доказів про скасування декларацій, про скасування рішення державного реєстратора, про скасування запису про право власності та про звільнення зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта

Право на справедливий судовий розгляд, гарантоване пунктом 1 статті 6 Конвенції, повинно тлумачитися у світлі Преамбули Конвенції, відповідна частина якої проголошує верховенство права спільною спадщиною Високих Договірних Сторін. Одним з основоположних аспектів верховенства права є принцип правової визначеності, яка передбачає дотримання принципу res judicata, тобто принципу остаточності рішення, згідно з яким жодна зі сторін не має права домагатися перегляду остаточного і обов`язкового рішення лише з метою повторного слухання справи і постановлення нового рішення. Відхід від цього принципу можливий лише коли він зумовлений особливими і непереборними обставинами ("Рябих проти Росії").

Відповідно до ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Таким чином, суд вважає, що позивач не довів суду ті обставини, на які він посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, тому враховуючи викладене Позов Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, треті особи: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Сімонова Ольга Юріївна, юридичний департамент Одеської міської ради про скасування декларацій, про скасування рішення державного реєстратора, про скасування запису про право власності та про звільнення зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта задоволенню не підлягає

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 4, 5, 13, 76-81, 133, 265 ЦПК України, ст.ст.125,126 Земельного кодексу України, Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», Закону України "Про архітектурну діяльність", Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод,суд, -

ВИРІШИВ:

Позов Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, треті особи: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Сімонова Ольга Юріївна, юридичний департамент Одеської міської ради про скасування декларацій, про скасування рішення державного реєстратора, про скасування запису про право власності та про звільнення зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта залишити без задоволення.

Копію рішення направити сторонам по справі.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення, згідно ч.1 ст. 354 ЦПК України.

Рішення складено та підписано суддею 02.10.2020р.

Суддя Аліна С.С.