Постанова

Іменем України

19 березня 2020 року

м. Київ

справа №312/292/17

провадження № 61-729св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

Висоцької В. С. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Фаловської І. М.

учасники справи:

позивач - приватне акціонерне товариство «Агрофірма «Гюнівська»,

відповідач - ОСОБА_1 ,

третя особа - Великобілозерська районна державна адміністрація Запорізької області,

розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу приватного акціонерного товариства «Агрофірма «Гюнівська» на постанову Запорізького апеляційного суду від 27 листопада 2018 року у складі колегії суддів Крилової О. В., Кухаря С. В., Полякова О. З.,

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У серпні 2017 року приватне акціонерне товариство «Агрофірма «Гюнівська» (далі - ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , третя особа - Великобілозерська районна державна адміністрація Запорізької області (далі - Великобілозерська РДА), в якому просило визнати договір оренди землі від 20 грудня 2013 року, укладений між ним та ОСОБА_1 , поновленим на умовах додаткової угоди, запропонованої позивачем.

Позов мотивовано тим, що 20 грудня 2013 року між ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі.

05 квітня 2015 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» № 191-VIII від 12 лютого 2015 року, яким, зокрема, викладена нова редакція частини третьої статті 19 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як сім років.

У зв`язку з наведеним, позивач на підставі вимога статті 93 ЗК України, звернувся 27 квітня 2017 року до відповідача з письмовою пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди землі. Згідно вказаної додаткової угоди, відповідачу запропоновано змінити умови пункту 8 та пункту 9 договору, встановивши строк дії договору оренди землі - сім років та орендну плату в розмірі 23 000 грн на рік (без утримання податків та зборів).

Вказана пропозиція позивача щодо зміни правовідносин шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, залишена відповідачем без задоволення.

Оскільки протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди землі, відповідач не направив на адресу позивача повідомлення про заперечення у поновленні вказаного договору, а позивач продовжує користуватися земельною ділянкою та виконувати свої зобов`язання за договором оренди землі, в силу приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором оренди землі.

Посилаючись на наведене, позивач вважає, що існують законні підстави для зміни правовідносин між сторонами шляхом визнання договору оренди землі поновленим на умовах додаткової угоди, яка встановлює строк дії договору оренди землі сім років та орендну плату в розмірі 23000 грн на рік, починаючи з 2017 року.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Великобілозерського районного суду Запорізької області від 25 травня 2018 року у складі судді Яцун О. О. позов задоволено.

Визнано договір оренди землі від 20 грудня 2013 року, укладений між ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» та ОСОБА_1 , поновленим на умовах додаткової угоди, запропонованої позивачем.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що після закінчення строку дії договору оренди землі, позивач продовжував користуватися земельною ділянкою, яка належить відповідачу, а відповідач протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не повідомив орендаря щодо свого небажання поновлювати договір оренди землі.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Постановою Запорізького апеляційного суду від 27 листопада 2019 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено. Рішення суду першої інстанції скасовано з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що право ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» на користування земельною ділянкою ОСОБА_1 припинилось у зв`язку зі спливом строку дії договору та відсутністю домовленості про його продовження на змінених умовах. Вимоги позивача щодо визнання договору оренди землі поновленим на умовах додаткової угоди, якою змінено як строки так і умови цього договору, суперечать положенням частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська», посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального та порушення норм процесуального права, просить скасувати прийняту ним постанову із залишенням в силі рішення суду першої інстанції.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що спірний договір відповідно до пункту 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які передбачені договором, оскільки у місячний строк після закінчення строку дії договору, тобто, з 19 березня 2017 року по 19 квітня 2017 року, на виконання вимог частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», відповідач не звернувся до позивача з відповідним листом про заперечення у поновленні договору. При цьому, направлення 10 лютого 2017 року відповідачем, тобто до закінчення строку дії договору листа про небажання поновлювати договір не створює будь-яких прав та обов`язків для сторін в розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Позивач на підставі «мовчазної згоди» орендодавця продовжив користуватися земельною ділянкою та належно виконував обов`язки за договором, який в силу положень частини шостої статті 33 вказаного Закону автоматично поновив свою дію.

Суд апеляційної інстанції не надав належної оцінки вказаним обставинам, у зв`язку з чим дійшов помилкового висновку про відсутність у позивача переважного права на продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору.

Крім того, апеляційний суд не врахував, що сторони договору своєчасно не привели його умови у відповідність до приписів змін у законі щодо встановлення строку дії договору оренди не менше 7 років.

Відповідач безпідставно відмовився підписувати запропоновану позивачем додаткову угоду до договору оренди землі з метою приведення його умов у відповідність з вимогами чинного законодавства.

Вказаним обставинам суд апеляційної інстанції також не надав належної оцінки, у зв`язку з чим дійшов помилкового висновку, що вимоги щодо визнання договору поновленим на умовах додаткової угоди, якими змінюються як строки, так і умови вказаного договору, є порушенням вимог частини шостої статті ЗЗ Закону України «про оренду землі», оскільки станом на 19 березня 2017 року договір вже був поновлений на той же строк і на тих самих умовах в силу закону.

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

У відзиві на касаційну скаргу, ОСОБА_1 , заперечує проти доводів позивача та просить залишити прийняту апеляційним судом постанову без змін, посилаючись на її законність і обґрунтованість.

У поданому відзиві ОСОБА_1 посилається на те, що у позивача не виникло право на поновлення договору оренди землі, на якій відповідач прийняв рішення самостійно господарювати, про що письмово повідомив орендаря.

Відзив на касаційну скаргу третьою особою до суду не подано.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду вирішення справи.

Пунктом 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» від 15 січня 2020 року № 460-IX установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України в редакції, чинній на момент подачі касаційної скарги, підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до вимог частин першої статті 400 ЦПК України в редакції, чинній на момент подачі касаційної скарги, під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Касаційна скарга задоволенню не підлягає.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Частиною першою статті 627 ЦК Українивстановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Згідно з частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити по це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновлення договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Вказані положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Велика Палата Верховного Суду у справі № 594/376/17-ц (провадження 14-65цс18) дійшла висновку, що правовий аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Згідно з частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, встановлених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (частина перша - п`ята статті 33 Закону) або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (частина шоста статті 33 Закону).

У розумінні наведених положень законодавства основними відмінностями у застосуванні положень частин першої - п`ятої та частини шостої Закону є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (частини перша - п`ята статті 33 Закону) та наявність погодження обох сторін щодо істотних умов договору, або ті самі (частина шоста статті 33 Закону)) та строк, в який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати або поновлювати договір оренди (у місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частини перша - п`ята статті 33 Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина шоста статті 33 Закону).

При цьому слід врахувати, що відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (частина четверта статті 33 Закону).

Аналогічна позиція, викладена в постанові Верховного Суду від 16вересня 2019 року у справі № 908/2314/18.

Отже, зміна умов договору у будь-якій частини виключає продовження договору з підстав частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», а за положеннями частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.

Оскільки, орендодавець до спливу строку договоруоренди належної йому земельної ділянки повідомив орендаря про відсутність наміру продовження договору оренди, додаткова угода, яка була направлена ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» на адресу орендодавця після спливу строку дії договору, містить, у зв`язку зі зміною законодавства, інший строк дії договору (7 років) та інший розмір орендної плати, то частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» до цих правовідносин не може і не могла бути застосована, оскільки унеможливлювалось продовження договору на той самий строк та на тих самих умовах.

У цьому випадку ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» повинно було дотримуватись процедури, визначеної положеннями частини другої - п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та пунктом восьмим договору оренди земельної ділянки.

Згідно із положеннями, викладеними у абзаці першому частини першої статті 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, у випадку коли одна зі сторін договору не має наміру досягти домовленості щодо змін орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право припиняється, а відтак, зі спливом строку дії договору припиняються і правовідносини сторін.

У справі, яка переглядається суд апеляційної інстанції установив, що орендодавець листом від 10 лютого 2017 року, тобто до спливу строку договору, повідомив орендаря про те, що не має наміру продовжувати дію договору оренди земельної ділянки після його закінчення, орендар направив орендодавцю додаткову угоду зі зміненими умовами договору щодо орендної плати та строку договору, що є істотним умовами договору після закінчення строку договору, і на такі зміни орендодавець згоди не надав.

За таких обставин права орендаря на користування земельною ділянкою припинились у зв`язку з закінченням строку договору, на який його було укладено та відсутності домовленості про його продовження на змінених умовах. (частина перша статті 31, частина четверта статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Доводи заявника про те, що з метою приведення змісту договору до вимог Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)», нормами якого передбачено, що строк дії договору оренди не може бути меншим як сім років він звернувся до відповідача з пропозицією змінити строк дії договору на 7 років, але вказана пропозиція залишена відповідачем без задоволення, а отже, порушене його переважне право на укладення договору оренди землі, не заслуговують на увагу, оскільки реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, передбачена положеннями Закону України «Про оренду землі», відбувається за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Надаючи оцінку доводам касаційної скарги щодо наявності підстав для визнання договорів оренди, укладених з ПАТ «Агрофірма «Гюнівська» поновленими, колегія суддів зазначає, що саме по собі встановлення порушення прав орендаря внаслідок необґрунтованої відмови орендодавця у пролонгації договору не може бути підставою для поновлення договору оренди землі за положенням статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки для такого поновлення необхідне погодження обох сторін щодо істотних умов договору.

Недосягнення між сторонами домовленості щодо строку дії договору, щодо орендної плати та інших істотних умов договору вказує на відсутність підстав для визнання договору оренди земельної ділянки поновленим.

Доводи касаційної скарги позивача зводяться до доведення ним обставин наявності підстав для поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону, а з огляду на встановлені апеляційним судом підстави для відмови у позові, такі доводи колегією суддів відхиляються.

Доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи, а стосуються необхідності переоцінки доказів і встановлених на їх підставі обставин, у тому контексті, який, на думку заявника свідчить про порушення його переважного права на продовження договору оренди землі та наявність підстав для визнання договору укладеним на умовах запропонованої ним додаткової угоди.

Разом з тим, таким доводам і обставинам суд апеляційної інстанції дав належну оцінку, до переоцінки яких, в силу приписів статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції вдаватись не може.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків апеляційного суду, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка розглядається, сторонам було надано вмотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правильних висновків суду апеляційної інстанції.

ВИСНОВКИ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ КАСАЦІЙНОЇ СКАРГИ

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення суду апеляційної інстанції - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ :

Касаційну скаргу приватного акціонерного товариства «Агрофірма «Гюнівська» залишити без задоволення.

Постанову Запорізького апеляційного суду від 27 листопада 2018 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Судді: В. С. Висоцька

І. В. Литвиненко

І. М. Фаловська