Постанова

Іменем України

28 вересня 2020 року

м. Київ

справа № 272/440/18

провадження № 61-3276св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Мартєва С. Ю. (суддя-доповідач), Калараша А. А., Петрова Є. В.,

учасники справи:

позивач - сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Хлібороб»,

відповідач - ОСОБА_1 , товариство з обмеженою відповідальністю «Жива Нива»,

третя особа - Житомирська обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації»,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» на постанову Житомирського апеляційного суду від 21 січня 2019 року у складі колегії суддів: Микитюк О. Ю., Григорусь Н. Й., Шевчук А. М.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У березні 2018 року сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» (далі - СТОВ «Хлібороб») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» (далі - ТОВ «Жива Нива»), за участю третьої особи - Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації», про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання укладеною додаткової угоди.

Позовна заява мотивована тим, що 13 вересня 2017 року СТОВ «Хлібороб» направило ОСОБА_1 листи-повідомлення із пропозицією продовжити дію договору оренди, але орендодавець повідомив про своє бажання припинити дію договору та уклав договір оренди з ТОВ «Жива Нива». Позивач вважав порушеним його переважне право на укладення договору оренди.

Позивач просив суд визнати недійсним договір оренди землі, укладений 22 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива», і визнати поновленим договір оренди від 15 червня 2007 року, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Хлібороб», а також визнати укладеними додаткові угоди від 12 вересня 2017 року.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 12 жовтня 2018 року позов задоволено.

Визнано недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» 20 листопада 2017 року, загальною площею 3,1056 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :04:000:0196 та зареєстрований згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 листопада 2017 року номер 38378404.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 листопада 2017 року номер 38378404, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Богушем О. В.

Визнано поновленим договір оренди землі, укладений 15 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки загальною площею 3,1056 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :04:000:0196, зареєстрованого в державному реєстрі земель 15 жовтня 2007 року за № 02.

Визнано укладеною додаткову угоду від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки загальною площею 3,1056 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :04:000:0196, за умовами якої строк дії договору продовжено до 15 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 % від нормативної грошової оцінки, що становить 11 106,64 грн.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь СТОВ «Хлібороб» судові витрати у справі в сумі 3 524,00 грн.

Стягнуто з ТОВ «Жива Нива» на користь СТОВ «Хлібороб» судові витрати у справі в сумі 3 524,00 грн.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що попереднім орендарем, який належно виконує свої обов`язки, дотримана процедура повідомлення орендодавця про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди, останній продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а орендодавець не повідомив про своє рішення у порядку, визначеному статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Житомирського апеляційного суду від 21 січня 2019 року рішення суду першої інстанції скасовано і ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Стягнуто з СТОВ «Хлібороб» на користь ТОВ «Жива Нива» судові витрати в сумі 7 929,00 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що орендодавець письмово повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди, необхідної наявності юридичних фактів для поновлення такого договору не було. Законом України «Про оренду землі» не передбачена форма волевиявлення орендодавця щодо відмови у поновленні договору.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі, поданій у лютому 2019 року до Верховного Суду, СТОВ «Хлібороб», посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 22 лютого 2019 року відкрито касаційне провадження, витребувано справу з суду першої інстанції.

У березні 2019 року справа надійшла до Верховного Суду.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції не врахував, що відповідачем грубо порушено переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, яким мав намір скористатися позивач, виконавши вимоги чинного законодавства щодо реалізації свого переважного права як добросовісного орендаря відповідно до вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі»; суд апеляційної інстанції помилково вважав заяву ОСОБА_1 від 15 вересня 2017 року про його бажання припинити дію договору оренди землі від 15 червня 2007 року такою, що стосується відмови відповідача від продовження дії договору, оскільки вона не була належним чином мотивована відповідачем, що суперечить правовим висновкам Верховного Суду України, викладеними у постановах від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219цс14, від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17 та висновкам Верховного Суду, викладеним у постанові від 18 грудня 2018 року у справі № 924/1122/17.

Відзив на касаційну скаргу не надходив.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суд установив, що 15 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,1056 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер :04:000:0196. Договір укладено строком на десять років. Державна реєстрація договору здійснена 15 жовтня 2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» за № 02 (а. с. 14-15).

Пунктом 8 договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Дія припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено (пункт 37 договору).

СТОВ «Хлібороб» листом від 12 вересня 2017 року повідомило орендодавця про намір скористатись своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. Лист направлено 13 вересня 2017 року, отримано орендодавцем 16 вересня 2017 року. До листа були додані проекти додаткових угод від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року, в яких запропоновано продовжити дію договору оренди землі до 15 жовтня 2027 року на тих самих умовах, що передбачені договором та цими додатковими угодами, якщо інше не передбачено законодавством України (а. с. 18-21).

У заяві від 15 вересня 2017 року, яка отримана СТОВ «Хлібороб» 20 вересня 2017 року, ОСОБА_1 повідомив про своє бажання припинити дію договору оренди після закінчення строку, на який його було укладено (а. с. 22).

22 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» укладений договір оренди спірної земельної ділянок строком на 7 років. Державну реєстрацію договору проведено 28 листопада 2017 року (а. с. 86-88).

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Відповідно до пункту 2 розділу II «Перехідні положення» Закону України від 15 січня 2020 року № 460-ІХ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

Частиною другою статті 389 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

У частині третій статті 3 ЦПК України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Таким чином, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Такий правовий висновок про застосування норм права у подібних правовідносинах викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Установивши, що сторони за договором менше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору оренди не досягли згоди щодо умов договору оренди на новий строк, орендарем не надано договору з умовами, які б були погоджені орендодавцем, а також те, що власник земельної ділянки-орендодавець у своєму листі вказував на відсутність наміру продовжувати договірні відносини з оренди землі, що беззаперечно свідчить про відсутність його волевиявлення на поновлення договору оренди землі від 15 червня 2007 року на певних умовах, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що переважне право позивача не порушено й не підлягає відновленню в обраний ним спосіб.

Так, наявність обґрунтованих заперечень зі сторони орендодавця стосовно поновлення договору з орендарем дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке передбачено положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» і може підлягати захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено, а отже заявлений позов задоволенню не підлягає як правильно встановив суд апеляційної інстанції.

Доводи касаційної скарги про те, що заява відповідача від 15 вересня 2017 року про його бажання припинити дію договору оренди землі від 15 червня 2007 року не може вважатися такою, що стосується відмови орендодавця від продовження дії договору, оскільки вона не була належним чином мотивована не спростовують правильність висновків суду апеляційної інстанції, оскільки у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Інші доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують та зводяться до переоцінки доказів, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції згідно зі статтею 400 ЦПК України.

При вирішенні справи суд правильно визначив характер правовідносин між сторонами, вірно застосував закон, що їх регулює, повно і всебічно дослідив матеріали справи та надав належну правову оцінку доводам сторін і зібраним у справі доказам.

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

Оскільки ухвалою Верховного Суду від 28 березня 2019 року зупинено дію та виконання постанови Житомирського апеляційного суду від 21 січня 2019 року до закінчення касаційного провадження, слід поновити дію та виконання цього судового рішення.

Керуючись статтями 400, 401, 416, 436 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги), Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» залишити без задоволення.

Постанову Житомирського апеляційного суду від 21 січня 2019 року залишити без змін.

Поновити дію та виконання постанови Житомирського апеляційного суду від 21 січня 2019 року.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Судді: С. Ю. Мартєв

А. А. Калараш

Є. В. Петров