судді Великої Палати Верховного Суду Пророка В. В.
справа № 696/1693/15-ц(провадження № 14-737цс19)
Велика Палата Верхового Суду розглянула у порядку письмового провадження справу за позовом ОСОБА_1 до Дочірнього сільськогосподарського підприємства «Агрокомплекс», треті особи: відділ Держгеокадастру у Кам`янському районі Черкаської області, відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янського районного управління юстиції у Черкаській області, про визнання договору оренди землі припиненим та повернення земельної ділянки, за касаційною скаргою Дочірнього сільськогосподарського підприємства «Агрокомплекс» (далі - ДСП «Агрокомплекс») на рішення Кам`янського районного суду Черкаської області від 22 березня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 14 червня 2017 року і постановою від 23 червня 2020 рокукасаційну скаргу частково задовольнила, рішення Кам`янського районного суду Черкаської області від 22 березня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 14 червня 2017 року скасувала та ухвалила нове рішення, яким позов ОСОБА_1 до Дочірнього сільськогосподарського підприємства «Агрокомплекс» задовольнила частково.
Відмовляючи у задоволенні позову в частині визнання договору оренди земельної ділянки припиненим, Велика Палата Верховного Суду вважала, що він є таким, що не набрав чинності, враховуючи, що після 01 січня 2013 року відповідач не міг зареєструвати спірний договір. Крім того, Велика Палата Верховного Суду зазначала, що оскільки відповідач володіє спірною земельною ділянкою за відсутності вчиненого правочину, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, а саме належить витребувати спірну земельну ділянку у відповідача на користь позивача.
Водночас з мотивами Великої Палати Верхового Суду не можу повністю погодитися з огляду на таке.
1. Частиною першою статті 638 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
2. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).
3. Відповідно до статі 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
4. Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
5. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
6. За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин - 2010 рік) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
7. Факт державної реєстрації договору оренди, згідно з пунктами 12-13 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, чинним на час укладення договору оренди земельної ділянки, мав бути засвідчений підписом уповноваженої особи і печаткою уповноваженого органу державної влади або місцевого самоврядування, а також підтверджений занесенням відповідного запису до книги записів державної реєстрації договорів оренди землі.
8. Сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми. Разом із тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірного договору, набуваються після відповідної державної реєстрації.
9. Пунктами 8 та 45 договору оренди землі від 16 вересня 2010 року, що укладений між ОСОБА_1 та ДСП «Агрокомплекс», передбачено, що земельна ділянка надається в оренду строком на 5 років, договір набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, а пунктом 19 передбачено, що орендар повинен здійснити державну реєстрацію договору у місячний термін (т. 1, а. с. 62-65). Отже, момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації договору. Проте, у місячний строк державну реєстрацію договору оренди землі проведено не було і лише 04 грудня 2013 року ДСП «Агрокомплекс» було здійснено державну реєстрацію речового права - права оренди земельної ділянки за вказаним договором (т. 1, а. с. 70).
10. 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.
11. Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
12. Крім того, згідно з частиною третьою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.
13. Тобто вказаним Законом України передбачено виключно державну реєстрацію права, а не державну реєстрацію правочинів, що діяла у цій сфері до 01 січня 2013 року.
14. Разом із тим, вважаю, що легітимною метою реєстрації договору земельної ділянки була публічна достовірність права оренди земельної ділянки і ця мета прямо передбачена законодавцем: початково - як договору (правочин), а з січня 2013 року - саме як право оренди.
15. Попередня редакція Закону, яка передбачала реєстрацію договору оренди земельної ділянки, так само мала за мету забезпечення публічної достовірності права оренди земельної ділянки.
16. Таким чином законодавець пов`язував і пов`язує правове регулювання державної реєстрації з моментом виникнення прав оренди земельної ділянки. Інститут реєстрації права замінив інститут реєстрації договору, разом із тим мета і механізм дії залишився незмінними. Тому, вважаю, що у цій справі моментом набуття чинності спірного договору оренди земельної ділянки слід вважати дату, коли було здійснено державну реєстрацію речового права - права оренди земельної ділянки за вказаним договором (04 грудня 2013 року).
17. Інших підхід до тлумачення інституту реєстрації права зумовить правову невизначеність та порушуватиме законне право орендаря на користування земельною ділянкою.
18. Разом із цим, враховуючи те, що ДСП «Агрокомплекс» порушив місячний строк державної реєстрації договору оренди землі і лише 04 грудня 2013 року було здійснено державну реєстрацію речового права - права оренди земельної ділянки за спірним договором, належним способом захисту прав позивача у цьому випадку була б вимога про відшкодування завданої шкоди або розірвання цього договору, а не визнання його припиненим.
Вважаю, що Велика Палата Верховного Суду, дійшовши висновку про те, що спірний договір є неукладеним та витребування спірної земельної ділянки у відповідача на користь позивача, порушила право пропорційності втручання в майнові права орендаря як належного користувача, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди та здійснював цільове використання земельної ділянки відповідно до умов договору, що передбачає наявність тривалих відносин та законних очікувань щодо подальшого використання земельної ділянки.
Суддя В. В. Пророк
Окрема думка складена 17 вересня 2020 року