Справа № 507/1291/19
Провадження № 2/507/50/2020
Номер рядка звіту 31
РІШЕННЯ
"15" вересня 2020 р. смт. Любашівка
Любашівський районний суд Одеської області в складі:
головуючого судді Дармакуки Т.П.,
із участю секретаря судового засідання Копищик М.С.,
представника позивача адвоката Навальнєва О.Ю.
представника відповідача адвоката Васильєва І.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Любашівка справу за позовом приватного підприємства «Універсал» до товариства із обмеженою відповідальністю «Науково-виробниче підприємство «Агро-ритм», ОСОБА_1 , Бобрицької сільської ради Любашівського району Одеської області , в особі державного реєстратора Бурдова Сергія Вадимовича про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації права оренди, про поновлення договору оренди земельної ділянки шляхом визнання додаткової угоди укладеною,
ВСТАНОВИВ:
Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача.
Позивач, вказуючи на те, що належно виконував обов`язки за умовами Договору, а тому вирішив скористатись своїм переважним правом на оренду земельної ділянки. У межах строку, передбаченого Позивач повідомив ОСОБА_1 про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення Договору шляхом направлення листа-повідомлення від 11.01.2019 про бажання скористатися переважним правом на поновлення Договору з додатком проектом Додаткової угоди, який направлено 24.01.2019 р.
Відповідач відповіді не надав, а відповідно до п.3.3. Договору, якщо жодна із сторін за 6 місяців до закінчення строку дії Договору оренди не сповістила іншу сторону про намір припинити Договір, Договір вважається поновленим на тих самих умовах та на той самий строк. Тобто, сповіщення повинно було відбутися у строк до 15.10.2018 року.
Поряд з цим, 10.07.2019 року Позивачу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо про те, що між ОСОБА_1 та ТОВ «НВП «Агро-Ритм» 10.09.2017 року, тобто ще до закінчення дії Договору, укладеного із позивачем, було укладено інший договір оренди земельної ділянки, стосовно якої саме позивач має переважне право на поновлення договору оренди землі, а отже є підстави для визнання договору від 10.09.2017 р. недійсним. Позивач вказує, що наявні всі підстави для поновлення Договору , укладеного між Позивачем та ОСОБА_1 , на тих самих умовах на той самий строк шляхом визнання Додаткової угоди укладеною, оскільки Позивач добросовісно та належним чином виконував його умови та дотримався процедури, передбаченої ч. 6 ст. 33 Закону. За таких обставин , позивач просив :
- скасувати рішення про державну реєстрацію права оренди на підставі вказаного договору;
- поновити договір оренди земельної ділянки №13-Дг від 18.11.2008 р. , укладений між ПП «Універсал» та ОСОБА_1 , на тих самих умовах на той самий строк шляхом визнання додаткової угоди укладеною в запропонованій в позові редакції .
Представник позивача ПП «Універсал» адвокат Навальнєв О.Ю. в судовому засіданні позов підтримав та просив задовольнити, із підстав викладених в позовній заяві..
Відповідач ОСОБА_1 надав до суду заяву про розгляд справи у його відсутність, позовні вимоги не визнав (а.с.173).
Представник відповідача ТОВ НВП «Агро-ритм» адвокат Васильєв І.І. в судовому засіданні просив в задоволенні позову відмовити, зокрема вказуючи на те, що ОСОБА_1 попередив ПП «Універсал» про те, що він не бажає продовжувати договірні відносини із позивачем, крім того, позивач не направляв проект додаткової угоди ОСОБА_1 у тому вигляді, в якому він просить задовольнити суд.
ОСОБА_2 державний реєстратор Бобрицької сільської ради Любашівського району Одеської області надав до суду заяву про розгляд справи у його відсутність , позов не визнав та вважає себе неналежним відповідачем, у зв`язку із тим, що він звільнений із посади державного реєстратора (а.с. 228-230).
Процесуальні дії у справі.
Ухвалою від 09 грудня 2019 року прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження по справі та постановлено розгляд справи проводити за правилами загального позовного провадження, підготовче судове засідання призначено на 28 грудня 2019 р. (а.с.33).
Ухвалою від 14 січня 2019 року витребувано докази за клопотанням позивача та відповідача (а.с.86).
Ухвалою від 04 лютого 2020 року закрито підготовче судове засідання, судові засідання відкладалися за клопотанням сторін, з поважних причин.
Фактичні обставини, встановлені судом та зміст спірних правовідносин.
За вказаним Договором ОСОБА_1 передав позивачу належну йому земельну ділянку площею 4,51 га, розташовану на території Новоселівської сільської ради Любашівського р-ну Одеської області строкове платне користування, договір укладено строком на 10 років (а.с.5).
Також в судовому засіданні встановлено, що ОСОБА_1 попереджав ПП «Універсал» про те, що не бажає переукладати договір оренди на новий термін, направивши на адресу позивача лист від 20 листопада 2018 року (а.с.54-56).
Як вбачається із встановлених обставин спору, позивач надіслав власнику земельної ділянки ОСОБА_1 лист від 11 січня 2019 року про те, що ПП «Універсал» має намір продовжити дію договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди. Проект додаткової угоди до договору оренди землі додавався до листа (а.с.9-10).
Із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію речового права вбачається, що речове право ТОВ «НВП «Агро-ритм» припинено 17 січня 2020 р. на підставі угоди про розірвання договору оренди землі (а.с.125).
Спір у справі виник у зв`язку із тим, що на думку позивача наявні всі умови для поновлення терміну дії Договору оренди на новий строк на підставі ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а також є підстави для визнання недійсним договору оренди землі від 10 вересня 2017 року , укладеного між ТОВ НВП «Агро-ритм» та ОСОБА_1 .
Мотиви, з яких виходить суд та застосування норм права.
Надаючи правову оцінку обставинам справи, слід зазначити наступне.
Договір оренди земельної ділянки від 18 листопада 2008 року між приватним підприємством «Універсал» та ОСОБА_1 був укладений строком на 10 років та відповідно до п.14.6 зазначеного договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Отже, строк дії договору обчислюється з моменту його державної реєстрації, яку було здійснено 15.04.2009 р, тобто строк дії договору закінчувався 15.04.2019 року.
Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі».
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
Так, відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами другою-п`ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Стаття 33 Закону «Про оренду землі» фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов`язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою.
Можна зробити висновок, що за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною.
Відповідач ОСОБА_1 до надходження пропозиції про поновлення договору оренди, повідомив позивача про своє небажання продовжувати договір оренди землі та просив підготувати його земельну ділянку для передачі іншому підприємству, від якого надійшли кращі пропозиції. Зазначений факт підтверджується заявою ОСОБА_1 від 10 вересня 2018 року, в якій відмітка про отримання (а.с.56). Також із матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 04 грудня 2018 року поштою направив лист про небажання поновляти договір оренди землі. Факт отримання позивачем вказаного листа підтверджується поштовим повідомленням та повідомленням про вручення рекомендованого поштового відправлення (а.с.54).
Наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди землі згідно положень частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» виключає можливість визнання поновленим попереднього договору в обраний позивачем спосіб.
Таким чином, направлення ПП «Універсал» пропозиції про продовження відносин оренди, так само, як і продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку оренди з метою збирання врожаю, при наявності вираженого волевиявлення орендодавця про відмову від продовження строку оренди, не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами.
За змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Відповідно до ст..15 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору є істотною умовою.
Разом із тим, в надісланій ОСОБА_1 додатковій угоді, ПП «Універсал» зазначив інші умови, ніж передбачено договором оренди землі від 18 листопада 2008 року, яким в пункті 3.1. було передбачено строк дії договору 10 років, зокрема ПП «Універсал» запропонував зменшити термін дії договору, а саме: запропоновано п.12 викласти в наступній редакції: «Сторони домовилися поновити термін дії договору оренди землі на 7 років, тобто до 2026 р.» В позовній заяві, в додатковій угоді, яку позивач просить визнати укладеною строк дії договору оренди зазначено 20 років, тобто до 2029 року.
На зміну вказаних умов необхідна згода сторін, що узгоджується зі змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі», тоді як між сторонами така згода не досягнута.
Враховуючи вищезазначене, в задоволенні позовних вимог щодо визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, слід відмовити, оскільки орендодавець виразила волевиявлення щодо відмови від продовження строку оренди, що не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами, а також між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі.
Такого ж висновку дійшов Верховний Суд у своїй постанові від 10 лютого 2020 року по справі № 272/366/18, провадження № 61-6870св19.
Крім того, захист переважного права орендаря можливий при укладанні з новим орендарем договору оренди землі на тих же умовах, які пропонував попередній орендар.
Відповідно до п. 4.2 договору оренди землі від 18 листопада 2008 р., укладеного між ОСОБА_1 та ПП «Універсал» оренда плата за договором оренди землі становить 3% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки (а.с.5), а відповідно до п. 9 договору оренди землі укладеного між відповідачем ОСОБА_1 та відповідачем ТОВ «НВП «Агро-ритм» орендна плата за договором оренди землі становить не менше 6 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки (а.с.119).
Очевидно, що орендна плата за землю, яка запропонована ТОВ «НВП «Агро-ритм» є набагато сприятливішою і суттєвою для відповідача ОСОБА_1 ніж та орендна плата, що була запропонована позивачем.
Визначення розміру орендної плати за договором оренди землі, а також чи є орендна плата більш сприятливішою і є суттєвою при розгляді цієї категорії справ, наведений у правовій позиції Верховного суду України від 09.09.2015 р.
Враховуючи вищезазначене, в задоволенні позовних вимог щодо визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, слід відмовити.
Також суд приходить до висновку і про відсутність правових підстав для визнання недійсними договору оренди земельної ділянки від 20 вересня 2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «ПВП «Агро-ритм», і скасування рішення про його державну реєстрацію з огляду на наступне.
Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього кодексу.
Відповідно до частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Згідно з частиною першою статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Передання в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності, зокрема, громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (частина четверта статті 124 ЗК України).
Згідно з частиною другою статті 125 ЗК України у вказаній редакції право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом (статті 20 Закону України «Про оренду землі»)
Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 Закону України «Про оренду землі» у вказаній редакції).
Враховуючи, що договір оренди земельної ділянки від 10 вересня 2017 року, що укладений між ОСОБА_1 та ТОВ ПВП «Агро-ритм», набув чинності після його державної реєстрації (7 травня 2019 року), об`єкт оренди передано ТОВ ПВП «Агро-ритм» відповідно до акту приймання-передачі 7 травня 2019 року, тобто у той час як строк дії укладеного між ОСОБА_1 та ПП «Універсал» договору оренди земельної ділянки закінчився 15 квітня 2019 року, суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для визнання оскаржуваного договору недійсними.
Факт укладення договору оренди землі, за встановленими судом фактичних обставин справи, на взаємовідносини між ПП «Універсал» та ОСОБА_1 не впливають.
Таким чином, позовні вимоги ПП «Універсал» є безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню
Розподіл судових витрат між сторонами
Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі повного задоволення позову - на відповідача, у разі відмови у позові - на позивача, у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Враховуючи те, що позов не підлягає до задоволення, а отже судові витрати слід залишити за позивачем.
Підстави для негайного виконання рішення відсутні.
Заходи забезпечення позову по даній цивільній справі не застосовувалися
Керуючись ст.ст. 258 ,259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд
УХВАЛИВ :
В задоволенні позову приватного підприємства «Універсал» до товариства із обмеженою відповідальністю «Науково-виробниче підприємство «Агро-ритм», ОСОБА_1 , Бобрицької сільської ради Любашівського району Одеської області , в особі державного реєстратора Бурдова Сергія Вадимовича про визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки, скасування державної реєстрації права оренди, про поновлення договору оренди земельної ділянки шляхом визнання додаткової угоди укладеною відмовити повністю.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Одеського апеляційного суду через Любашівський районний суд. В разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст судового рішення виготовлено 16.09.2020 року.
Суддя: Т.П. Дармакука