Справа № 472/825/19
Провадження №2/472/21/20
Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
21 лютого 2020 року смт. Веселинове
Миколаївської області
Веселинівський районний суд Миколаївської області у складі:
головуючого судді - Орленко Л.О.,
судового засідання - Ставніченко А.П.,
позивача - ОСОБА_1 ,
представника позивача - ОСОБА_2 ,
представника відповідача - Кулик А.М. (в режимі відеоконференції),
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду №3 смт. Веселинове Миколаївської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства "Миколаївське" про розірвання договору оренди земельної ділянки,
10 червня 2019 року позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Приватного акціонерного товариства "Миколаївське" про розірвання договору оренди землі.
Позовна заява мотивована тим, що 22 березня 2010 року між матір`ю позивача ОСОБА_3 та СЗАТ «Миколаївське», найменування якого в подальшому змінено на Приватне акціонерне товариство (ПрАТ) "Миколаївське", укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_3 передала, а СЗАТ «Миколаївське» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 5,11 га.
Позивач після смерті матері успадкувала дану земельну ділянку та 10.05.2018 року отримала свідоцтва про право на спадщину за законом та набула статусу орендодавця відповідно до Договору.
Оскільки ПрАТ "Миколаївське" орендну плату за використання зазначеної земельної ділянки за 2017-2018 роки не виплатило, позивач вважає, що дана обставина є підставою для дострокового розірвання договору оренди.
В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та представник позивача - ОСОБА_2 підтримали позовні вимоги в повному обсязі та просили їх задовольнити з підстав, викладених в позовній заяві. Суду пояснили, що позивач за 2017 - 2018 роки орендну плату не отримувала. Вважають несплату орендної плати як істотне порушення умов договору відповідачем, тому просять суд розірвати договір оренди землі від 22.03.2010 року. Вимогу про стягнення орендної плати за 2017-2018 роки позивач не пред`являла, оскільки неодноразово усно зверталася до відповідача про її сплату, однак відповідач їй відповідав відмовою та ставив умову про поновлення договірних відносин, після чого обіцяв сплатити орендну плату. Тому, вона втратила надію на отримання орендної плати і звернулася до суду лише з вимогою про розірвання договору оренди землі. Позивач підтвердила в судовому засіданні, що під час судового розгляду справи по суті вона 11-12 грудня 2019 року отримала від відповідача 976,80 грн., а 31 грудня 2019 року - 3398,00 грн. та вважає ці виплати орендною платою за користування земельною діялянкою за 2019 рік.
В судовому засіданні представник відповідача - ОСОБА_4 (в режимі відеоконференції), з урахуванням письмових пояснень, позов не визнала та просила відмовити в його задоволенні, посилаючись на те, що ПрАТ «Миколаївське» умови договору оренди землі не порушувало. Крім того, орендарем за період дії договірних відносин було виплачено орендної плати більше, ніж належало до виплати за договором. До того ж під час судового розгляду справи відповідачем був здійснений грошовий переказ щодо перерахування ОСОБА_1 орендної плати за 2018 рік в сумі 976,80 грн. та 29.12.2019 року перераховано позивачу поштовим переказом орендну плату за 2019 рік в розмірі 3398,00 грн.
Суд, заслухавши вступне слово позивача ОСОБА_1 та представника позивача - ОСОБА_2 , представника відповідача - ОСОБА_4 (в режимі відеоконференції), дослідивши матеріали справи, оцінивши надані докази, дійшов наступного висновку.
Згідно з п. 8 Договору, договір укладено на 10 років.
Згідно з п. 9 Договору орендна плата вноситься орендарем щорічно у грошовому розмірі, що складає 3,0% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду.
Згідно з п. 10 Договору обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
Згідно з п. 13 Договору розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законодавством.
Згідно з п. 11 Договору орендна плата вноситься один раз на рік до 31 числа останнього у звітному році місяця.
Згідно з п. 38 Договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок систематичного невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Згідно з п. 40 Договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов договору або його розірвання.
Згідно з п. 43 Договору договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Відповідно до наданих ПрАТ «Миколаївське» розрахунку нарахованої та виплаченої орендної плати за 2014 2018 роки за користування земельними ділянками відповідно до укладеного із ОСОБА_3 договору оренди землі та квитанції №3/49 від 28.08.2014 року, копії відомості на виплату орендної плати за 2015 рік, видаткового касового ордеру від 30.09.2016 року та фіскального чеку від 30.09.2016 року, в 2014 році була нарахована орендна плата в сумі 4 694 грн. 82 коп. та отримано позивачем 3990 грн. 59 коп. (утриманий ПДФО), в 2015 році - нарахована орендна плата в сумі 5863 грн. 82 коп. та отримано позивачем 4896 грн. 29 коп. (утриманий ПДФО та військовий збір), в 2016 році - нарахована орендна плата в сумі 7036 грн. 58 коп. та отримано позивачем 5664 грн. 45 коп. (утримані ПДФО та військовий збір). В період судового розгляду справи орендна плата за 2018 рік в сумі 976 грн. 80 коп. була надіслана відповідачем поштовим переказом 05 грудня 2019 року за місцем проживання позивача, а за 2019 рік орендна плата в розмірі 3398,00 грн. також надісла поштовим переказом 29.12.2019 року, що підтверджується фіскальними чеками. Позивач підтвердила отримання вказаних сум, лише зазначила, що вважає ці виплати орендною платою за 2019 рік.
Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
Статтею 1 вказаного Закону передбачено, що оренда землі це засноване на договорі платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та іншої діяльності.
Зобов`язання орендодавця і орендаря земельної ділянки виникають на підставі укладеного договору оренди землі, умови якого є обов`язковими до виконання сторонами.
Договір оренди землі може бути припинений у випадках, передбачених законом або договором.
Одностороння відмова від договору не допускається.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (ст. 21 Закону України «Про оренду землі»).
Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати (ст. 22 цього ж Закону).
Згідно з положеннями ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
На вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі»).
За приписами ст. ст. 610, 612, 614 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.
У цивільному праві діє презумпція вини порушника зобов`язання, яка може бути спростована ним шляхом надання відповідних доказів.
Пред`являючи позов, позивачка посилалася на те, що відповідач не виконав свої зобов`язання за 2017 та 2018 роки.
Натомість представник відповідача заперечив наявність своєї вини, посилаючись на те, що орендна плата за 2017 2018 роки відповідачем сплачена наперед у попередні періоди, а саме: впродовж 2014 2016 років. Станом на 01.01.2017 року за розрахунками відповідача різниця між нарахованою орендною платою та розміром оплати, розрахованої за Договором, становила 5 820,54 грн. У 2017 році до сплати належало позивачеві 3398,67 грн. Станом на 01.01.2018 року зобов`язання виконано достроково на підставі ст.531 ЦК України і сума різниці становила 2 421,87 грн. ( 5820,54 - 3 398,67 грн). За 2018 рік орендна плата становить (виходячи з 3% від нормативної грошової оцінки землі) - 3 398,67 грн. Отже, відповідач сплатив позивачу за 2018 рік орендну плату в розмірі 976,80 грн. (3 398,67 грн - 2 421,87 грн), що підтверджується розрахунком орендної плати, викладеним в письмових поясненнях відповідача.
Позивачка, посилаючись на п. 11 договору оренди, яким передбачено, що орендна плата вноситься один раз на рік до 31 числа останнього у звітному році місяця, стверджує про неможливість сплати відповідачем орендної плати наперед, вказує, що сплата орендної плати наперед не погоджувалась ні з нею, ні з її матір`ю (спадкодавцем).
За такого не можна вважати, що протягом 2014-2016 років сторони за взаємної згоди погодили порядок та строки внесення орендної плати за 2017-2018 роки.
Доводи представника відповідача про те, що спадкодавець погодила отримання орендної плати за 2017-2018 роки є необґрунтованими, оскільки матеріали справи не містять доказів такого погодження.
Відповідно до частини 1 статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
В зв`язку з цим, суд вважає, що отримання спадкодавцем орендної плати за 2014-2016 роки, яка нарахована відповідачем в більшому розмірі, ніж це передбачено договором, без застережень щодо періоду, за який ця плата видавалась, відбулось за взаємною згодою сторін, що відповідає Закону № 161-XIV та умовам Договору.
Отже, різниця між розміром нарахованої орендної плати в 2014-2016 роках та розміром оплати, передбаченої умовами Договору, не може бути зарахована в рахунок оренди за 2017-2018 роки.
З твердженням відповідача про те, що, виплативши в 2014-2016 роках орендну плату в більшому розмірі, він реалізував своє право, передбачене статтею 531 ЦК України, достроково виконати зобов`язання по орендній платі за 2017-2018 роки, суд не погоджується.
Відповідно до положень статті 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, але лише якщо інше не встановлено договором та актами цивільного законодавства.
Між тим, Законом № 161-XIV та укладеним сторонами Договором не передбачено право орендаря самостійно, без погодження з орендодавцем, визначати строки та порядок внесення орендної плати. Навпаки, із системного аналізу статей 15, 23, 30 Закону № 161-XIV, а також пункту 36 Договору вбачається, що зміна таких істотних умов договору, як строки та порядок внесення орендної плати, може відбуватись лише за взаємною згодою сторін.
Отже, відсутність прямої заборони не може свідчити про наявність дозволу орендарю в односторонньому порядку, без погодження з орендодавцем, змінювати строки та порядок внесення орендної плати.
До того ж, суд враховує, що ПрАТ «Миколаївське», здійснюючи виплату орендної плати в більшому розмірі, починаючи з 2014 року, жодного разу не повідомило спадкодавця про те, що різниця між нарахованою орендною платою та розміром оплати, розрахованої за Договором, має зараховуватись за оренду в 2017-2018 роках. Крім того, в досліджених в судовому засіданні доказах: квитанції про виплату грошей у 2014 році, відомості на виплату грошей за 2015 рік, видаткового касового ордеру та фіскального чеку за 2016 рік не зазначено про виплату орендної плати наперед.
За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців) - (ст. 1216 ЦК України).
До складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті (ст. 1218 ЦК України).
Частиною 4 ст. 32 Закону «Про оренду землі» (в редакції, яка була чинною на час укладання Договору) передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
В пункті 40 укладеного ОСОБА_3 та СЗАТ «Миколаївське» договору оренди землі сторони передбачили, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
В силу ч. 1 ст. 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
З матеріалів справи вбачається, що позивачем 02.05.2019 року на адресу відповідача надіслано копії свідоцтв про право на спадщину та на підтвердження цього надано поштове повідомлення про вручення.
Тобто, з зазначеного випливає, що позивач повідомила відповідача про перехід до неї права власності на спірну земельну ділянку 02.05.2019 року.
Положеннями частини п`ятої статті 1268 ЦК України закріплено, що спадщина належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини.
За такого, набувши в порядку спадкування за законом після померлої ОСОБА_3 право власності на передані в оренду відповідачу земельні ділянки, позивач набула, відповідно, і усі права та обов`язки орендодавця за цим договором оренди.
Докази сплати відповідачем позивачу орендної плати за 2017 рік у матеріалах справи відсутні, а сплата орендної плати за 2018 рік є значно меншою, ніж та, яка повинна бути сплачена відповідно до умов Договору (3% від нормативно-грошової оцінки землі), що становить в 2017 та 2018 роках 3 398,67 грн., а посилання ПрАТ «Миколаївське» на належне виконання свого обов`язку щодо сплати такої орендної плати за рахунок переплати орендної плати за попередні роки порівняно з умовами договору - суд вважає безпідставними, оскільки нарахування та виплата орендної плати в більшому розмірі у 2014, 2015, 2016 роках здійснювалося саме відповідачем, без погодження із спадкодавцем зарахування частини цих платежів в рахунок орендної плати, що підлягає сплаті у майбутньому, оскільки позивач заперечувала, що з її матір`ю погоджували виплату орендної плати наперед, а відповідач не надав суду доказів, що вони погоджували з орендодавцем виплату орендної плати наперед.
Пунктом «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» одним з головних прав орендодавця є право на отримання ним орендної плати у встановленому розмірі, формі, у визначений строк та у визначеному місці.
Несплата або неповна чи несвоєчасна сплата орендарем орендної плати за користування земельною ділянкою являються порушенням договору оренди, за виключенням випадків, коли орендодавець доведе відсутність своєї вини. Систематичний характер таких порушень являється підставою для розірвання такого договору на вимогу орендодавця.
Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Даний висновок узгоджується з правовою позицією Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду, викладеною в постановах від 06.03.2019 року (справа №183/262/17) та від 10 жовтня 2019 року (справа № 293/1011/16-ц). За висновками Верховного Суду підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). Тлумачення пукту д) частини першої саттті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить що "несплата орендної плати" охоплює випадки як невиплати орендної палти у цілому, так і її виплат у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без врахування індексації, індексу інфляції тощо).
Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що відповідачем було порушено умови договору оренди щодо виплати орендної плати, оскільки за 2017 рік позивачеві не було сплачено орендну плату, докази сплати відповідачем позивачці орендної плати за 2017 рік у матеріалах справи відсутні, а за 2018 рік позивачці було сплачено орендну плату в меншому розмірі, ніж передбачено умовами Договору, за розрахунком відповідача за 2018 рік було нараховано позивачці 3 398,67 грн, а отримала позивачка 05.12.2019 року поштовим переказом 967,80 грн. орендної плати, недоплачено - 2 421,87 грн. Як вказала позивачка порушення відповідачем умов договору щодо виплати орендної плати негативно позначилося на її матеріальному стані, оскільки вона працює листоношею, має невеликий дохід та була позбавлена того доходу, який вона розраховувала отримати відповідно до Договору, що є підставою для розірвання договору оренди землі, а тому суд вважає, що позов слід задовольнити в повному обсязі.
Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених вимог.
Виходячи з вимог цієї статті, та з врахуванням того, що позивач просив в позовній заяві стягнути з відповідача на свою користь судовий збір, то суд вважає, що є підстави для стягнення з відповідача на користь позивача 768,40 гривень судового збору, розмір якого підтверджено квитанцією №10 від 10.06.2019 року (а.с. 1).
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 11, 12, 13, 19, 77, 78, 79, 80, 141, 258, 259, 265, 268, 279 ЦПК України, суд -
Позовну заяву ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства "Миколаївське" про розірвання договору оренди землі, - задовольнити повністю.
Рішення суду може бути оскаржено до Миколаївського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги через Веселинівський районний суд Миколаївської області протягом 30 (тридцяти) днів з дня проголошення рішення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: на рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті провадження чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне судове рішення складено 27 лютого 2020 року.

Суддя Веселинівського районного суду

Миколаївської області Л.О. Орленко