Справа № 364/1159/19
Провадження № 2/364/26/20
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18.02.2020 р. Володарський районний суд Київської області у складі:

головуючого судді Макаренко Л. А.,

при секретарі судового засідання Кулинич Г. І.

за участю:

представника Позивача Романішіна Є.В. (ордер адвоката серії КС № 375907, договір про надання правничої (адвокатської) допомоги від 30.08.2019 р., а.с. 164, 165-166),

представника Відповідача Мальцевої Н.М. - Мохонька К.М. (ордер адвоката серії КС № 686323, а.с. 126),

представник Відповідача Фермерського господарства «Макове» - не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в залі суду Володарського районного суду Київської області в смт Володарка Київської області цивільну справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільгосптехніка Нова»,

до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Макове»,

про визнання договору оренди землі поновленим та визнання недійсним договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договору емфітевзису), -

ВСТАНОВИВ:

До Володарського районного суду Київської області 27.09.2019 р. надійшов зазначений позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільгосптехніка Нова» (далі - ТОВ «Сільгосптехніка Нова») до ОСОБА_1 та Фермерського господарства «Макове» (далі - ФГ «Макове») про визнання договору оренди землі поновленим та визнання недійсним договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договору емфітевзису), в якій Позивач просить суд: визнати поновленим на тих самих умовах і на той самий строк договір оренди землі від 21.11.2012 р., укладений між Позивачем та Відповідачем ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, кадастровий номер :02:005:0039, площею 4,24 га, що розташована на території Рудосільської сільської ради Володарського району Київської області, а також визнати недійсним договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) від 14.05.2019 р., який укладений між Відповідачами щодо названої земельної ділянки.

На обґрунтування заявлених позовних вимог Позивач у своїй позовній заяві зазначив, що 21.11.2012 р. між ОСОБА_1 та ТОВ «Сільгосптехніка Нова» (Позивачем) укладено договір оренди земельної ділянки, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :02:005:0039, площа 4.24 га, розташованої на території Рудосільської сільської ради Володарського району Київської області. Як стверджує Позивач, він належним чином виконував взяті на себе зобов`язання, а саме: використовував земельну ділянку за призначенням, вчасно і повністю сплачував орендну плату; 24.04.2018 р. Позивач надіслав на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення про бажання скористатися переважним правом на поновлення строку дії цього договору оренди, не отримавши відповіді та вважаючи його поновленим, продовжував використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням, сплачував орендну плату, зокрема в 2019 році ОСОБА_1 нараховано такої орендної плати в розмірі 6 054,53 грн. Надалі Позивач дізнався про укладення нею договору з іншим орендарем ФГ «Макове» 14.05.2019 р.

Ухвалою суду від 04.10.2019 р. відкрито провадження у справі, визначено здійснення розгляду справи в порядку загального позовного провадження, встановлено Відповідачам строк для подання відзиву, призначено підготовче судове засідання на 04.11.2019 р., відкладене на 10.12.2019 р. та 21.01.2020 р. через відсутність підтвердження одержання Відповідачем ФГ «Макове» судової кореспонденції, направленої за адресою, зазначеною в позовній заяві та в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань. Ухвалою суду від 21.01.2020 р. призначено судовий розгляд справи по суті на 18.02.2020 р.

У судовому засіданні 18.02.2020 р. представник Позивача підтримав позовні вимоги, просив позов задовольнити, посилаючись на обставини, викладені у позовній заяві (а.с. 2-8). Додатково пояснив, що 21.11.2012 р. між ТОВ «Сільгосптехніка Нова» та ОСОБА_1 було укладено договір належної останній земельної ділянки на строк 5 років; 02.11.2013 р. цей договір був зареєстрований, відтак строк його дії закінчувався 02.11.2018 р. Як передбачено, пунктом 8 названого договору (тобто не пізніш як за три місяці до закінчення строку дії цього договору) Позивач у квітні 2018 року направив ОСОБА_1 проект додаткової угоди щодо пролонгації строку дії договору; відповіді вони не отримали. Сама ж ОСОБА_1 у такий строк звернень до Позивача не направляла. Надалі їй було направлено з даного питання ще два листа: 03.11.2018 р. - у відповідь на її повідомлення про відсутність наміру продовжувати строк дії договору; 08.11.2018 р. - повідомлення про те, що Позивач вважає продовженим строк дії договору з проектом додаткової угоди. Тому земельна ділянка юридично перебуває у користуванні Позивача, хоча фактично була у користуванні до середини 2019 року, на тепер - у ФГ «Макове». Крім того, ОСОБА_1 за 2019 рік було нараховано оренду плату.

Відповідач ОСОБА_1 у судове засідання не з`явилася, про дату, час і місце розгляду справи належно повідомлена, що підтверджено поштовим повідомленням (а.с. 161).

Представник ОСОБА_1 у судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечив з підстав, викладених у відзиві на позов (а.с. 101-107). Додатково пояснив, що договір в установленому порядку не був зареєстрованим, оскільки зареєстроване лише речове право, яке виникло з 2013 року, строк дії договору, дійсно, закінчився 02.11.2018 р. Відносно направленого Позивачем повідомлення у квітні 2018 року, як стверджено стороною Позивача, то таке повідомлення ОСОБА_1 не отримувала, а 08.11.2018 р. отримала відповідь на її заяву про припинення строку дії договору, інших листів від Позивача до неї не надходило. Тому належну їй земельну ділянку передала у користування ФГ «Макове», складення акта про повернення земельної ділянки не передбачено договором і законом.

Представник Відповідача ФГ «Макове» у судове засідання не з`явився; 15.01.2020 р. подано заяву про розгляд справи без участі їх представника, у задоволені позову просять відмовити (а.с. 150); відзив із запереченнями проти позову подано 19.12.2019 р. (а.с. 139-143).

За загальним правилом статті 223 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею; учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності (частина третя статті 211 ЦПК України).

Заслухавши пояснення присутніх представників сторін, ознайомившись з матеріалами справи і оцінивши наявні в справі докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на їх всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні (стаття 89 ЦПК України), вирішуючи справу, суд виходить з такого.

За наявними письмовими матеріалами справи судом встановлено, що Відповідач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 4,24 га, кадастровий номер :02:005:0039, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Рудосільської сільської ради Володарського району Київської області, що підтверджено копією державного акта на право власності на земельну ділянку, виданого 24.12.2003 р. Володарською районною державною адміністрацією Київської області на підставі розпорядження названої адміністрації від 09.12.2003 р. № 456, зареєстрований у Книзі записів державних актів на право власності на землю за № 113 (а.с. 16), та копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с. 109).

Між ТОВ «Сільгосптехніка Нова» (Позивач) та ОСОБА_1 (Відповідач) було укладено 21.11.2012 р. договір оренди землі відносно названої земельної ділянки в строкове платне користування (пункти 1, 2 цього Договору); строк дії договору - 5 років (пункт 8); до договору додано акт прийому-передачі земельної ділянки в оренду від 21.11.2012 р. (а.с. 13); речове право - право оренди земельної ділянки за цим договором зареєстровано 02.11.2013 р., що підтверджено копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень від 09.11.2013 р. (а.с. 14-15).

Наведені обставини визнані всіма учасниками справи, ними не оспорюються, а відтак є обставинами, що не підлягають доказуванню (частина перша статті 82 ЦПК України).

Протягом строку дії зазначеного договору, тобто з 2012 року до 2018 року Позивачем сплачувалася орендна плата, що підтверджено копіями довідок про доходи (а.с. 18-24) та не заперечується сторонами.

Одержання орендної плати за 2019 рік, тобто після спливу зазначеного 5-річного строку дії договору оренди землі, Відповідачем ОСОБА_1 заперечується її представником у суді.

У зв`язку з цим суд виходить з того, що Позивачем на підтвердження виплати названої орендної плати (за 2019 рік) до позовної заяви додано довідку про доходи (а.с. 25), проте на відміну від згаданих вище аналогічних довідок за попередні роки, ця довідка містить лише відомості щодо нарахування орендної плати (6 054,53 грн.), проте не містить вже відомостей щодо податку з доходів фізичних осіб та військового збору, а також суму доходу без врахування цих податку і збору, тобто містить не повні відомості (а.с. 25). Тому суд вважає, що виплата Відповідачеві ОСОБА_1 орендної плати за 2019 рік не підтверджена належними і допустимими доказами.

Крім того, як вбачається з копії договору тимчасового обміну земельними ділянками від 25.09.2019 р., укладеного між ТОВ «Сільгосптехніка Нова» (Позивачем) та ФГ «Макове» (Відповідачем), зокрема, відносно належної ОСОБА_1 (Відповідачу) земельної ділянки (а.с. 115-116), Позивач був обізнаний про передання останньою у користування цієї земельної ділянки ФГ «Макове», при цьому факт укладення названого договору не заперечується сторонами, зокрема стороною Позивача в суді.

Стосовно продовження строку дії згаданого договору оренди землі від 21.11.2012 р. судом встановлено такі обставини.

Відповідно до пункту 8 названого договору договір вважається пролонгованим на тих же умовах та на той самий строк, коли жодна із сторін не пізніш як за три місяці до закінчення строку дії договору не заявить про бажання розірвати його (а.с. 9).

Як стверджує Позивач, зметою продовження строку дії договору оренди землі ним до ОСОБА_1 24.04.2018 р. було направлено лист з відповідним проектом додаткової угоди (а.с. 27), на підтвердження направлення цього листа додано копію фіскального чека (а.с. 26), при цьому представником Позивача в судовому засіданні вказано на недоцільність дослідження його оригіналу.

Разом з тим, матеріали справи не містять і стороною Позивача суду не надано жодних доказів на підтвердження отримання зазначеного листа Відповідачем ОСОБА_1 . При цьому суду не вдалося перевірити за відповідним трек-номером на офіційному веб-сайті ПАТ «Укрпошта» направлення/одержання згаданого листа від 27.04.2018 р. через відсутність даних у системі (а.с. 167).

З огляду на це суд також бере до уваги позицію Верховного Суду України, викладену, зокрема, в постанові від 13.04.2016 р. у справі № 6-2988цс15, про те, що під письмовим повідомленням слід розуміти не тільки направлення відповідних відомостей зазначеним особам у письмовому вигляді, а й отримання цими особами необхідних відомостей. Отже, загальний зміст поняття «повідомлення» передбачає не тільки направлення відомостей, з якими особу слід ознайомити, а й отримання цією особою зазначених відомостей.

Таким чином, твердження Позивача про направлення ним Відповідачу ОСОБА_1 24.04.2018 р. листа-повідомлення про продовження строку дії спірного договору оренди землі суд вважає таким, що не доведений належними і допустимими доказами.

Надалі Відповідач ОСОБА_1 листом-повідомленням від 03.11.2018 р. поінформувала ТОВ «Сільгосптехніка Нова» (Позивача) про те, що заперечує проти поновлення договору оренди землі від 21.11.2012 р. (а.с. 112-113); цей лист одержано останнім 07.11.2018 р., що у суді підтверджено представником Позивача; у відповідь Позивачем листом від 08.11.2018 р. було запропоновано ОСОБА_1 «переукласти договір оренди земельної ділянки на новий строку на вигідних для Вас умовах» (а.с. 114).

Наведені обставини щодо листування в листопаді 2018 року визнані учасниками справи, ними не оспорюються, а відтак є обставинами, що не підлягають доказуванню (частина перша статті 82 ЦПК України).

Відповідно до частини четвертої статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності, зокрема, громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

За загальним визначенням частини першої статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. При цьому сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (статті 6, 627 ЦК України).

Згідно з приписами статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату; відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Таким законом є Закон України «Про оренду землі», за визначенням статті 1 якого оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Разом з тим, за загальними нормами частини першої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землю», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Згідно з частиною шостою зазначеної статті Закону у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, реалізація переважного права орендаря на поновлення договору оренди, яка передбачена названою статтею Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією статтею процедури і строків.

Як роз`яснив Верховний Суд у своїй постанові від 18.04.2019 р. у справі 625/166/18 (провадження № 61-257св19), для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення. Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Отже, Верховний Суд зазначив, що аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Натомість наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.

Зважаючи на наведені законодавчі норми та правовий висновок Верховного Суду, суд, вирішуючи питання, чи було порушено переважно право Позивача на поновлення договору оренди належної Відповідачеві ОСОБА_1 земельної ділянки, суд виходить з такого.

Як встановлено судом і було зазначено вище, ТОВ «Сільгосптехніка Нова» (Позивачем) не надано суду належних і допустимих доказів повідомлення ним орендодавця ОСОБА_2 (Відповідача) про намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк до закінчення строку дії договору ані в строки, установлені законом (частина третя статті 33 Закону України «Про оренду землі»), ані в строки, визначені пунктом 8 спірного договору.

Натомість орендодавець Мальцева Н . В. (Відповідач) наступного дня після закінчення строку дії спірного договору оренди землі (03.11.2018 р.) направила орендареві (Позивачу) лист-повідомлення із запереченнями проти поновлення договору від 21.11.2012 р. (а.с. 112-113), який Позивач одержав 07.11.2018 р., що відповідає наведеним вище умовам частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Таким чином, зважаючи на усе викладене та встановлені судом і визнані сторонами обставини, суд, враховуючи наведені законодавчі норми та правові позиції Верховного Суду, вважає, що Відповідачем ОСОБА_1 були дотримані вимоги частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо повідомлення Позивача як орендаря протягом одного місяця після закінчення строку договору про заперечення у поновленні договору оренди землі. Відтак суд вважає, що переважене право Позивача на поновлення названого договору оренди порушено не було, тому позов задоволенню не підлягає.

Крім того, зважаючи на обраний Позивачем спосіб захисту свого права (визнання судом поновленим спірного договору оренди землі), суд також бере до уваги таке.

За змістом статті 33 Закону України «Про оренду землі» вбачається, що поновлення договору оренди землі в судовому порядку вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків. Тому за висновками Верховного Суду щодо застосування цієї статті названого Закону належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді. Неправильно ж обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин (постанови Верховного Суду від 10.09.2018 р. у справі № 920/739/17, від 15.01.2019 р. у справі № 922/1464/18, від 19.03.2019 р. у справі № 908/2484/17). Відповідно, також не є належним способом захисту вимога щодо зобов`язання укладення додаткової угоди, оскільки сторонами договору не досягнуто домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору.

Стосовно ж позовної вимоги Позивача про визнання недійсним договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) від 14.05.2019 р., який укладений між Відповідачами щодо спірної земельної ділянки, то підставою для цього представником Позивача називалося лише укладення його за відсутності для цього підстав, оскільки вважав поновленим зазначений вище договір оренди землі від 21.11.2012 р., що, як наведено, спростовано в суді. Тому підстави для задоволення позову в цій частині відсутні.

Питання щодо розподілу судових витрат суд не вирішує з огляду на заяву представника Відповідача Мальцевої Н.М. щодо необхідності часу для подання доказів щодо понесених ними судових витрат (а.с. 168). Тому суд вбачає за доцільне призначити для вирішення цього питання судового засідання на підставі пункту 5 частини сьомої статті 265 ЦПК України.

Відповідно до статей 2, 13, 33 Закону України «Про оренду землі», статей 3, 6, 15, 16, 316, 317, 627, 777, 792 Цивільного кодексу України та керуючись статтями 2-4, 12, 13, 141, 258, 259, 263-265, 268, 272, 273, 351-355, підпунктом 15.5 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» Цивільного процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільгосптехніка Нова» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Макове» про визнання договору оренди землі поновленим та визнання недійсним договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договору емфітевзису) - відмовити повністю.

Призначити на 14:00 год. 10 березня 2020 року судове засідання для вирішення питання про судові витрати, встановивши Відповідачу ОСОБА_1 строк для подання доказів щодо розміру понесених судових витрат - до 05.03.2020 р., що мають містити докази їх направлення іншим учасникам справи; неявка учасників справи у судове засідання не перешкоджає розгляду питання.

Копії повного рішення суду направити учасникам справи.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного суду через Володарський районний суд Київської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення, обчислюючи цей строк з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення зазначеного строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано; в разі подання такої скарги - рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Копія скороченого рішення суду (вступної та резолютивної частин) може бути видана присутнім у судовому засіданні учасникам справи за їх заявою негайно після проголошення рішення.

Повне рішення суду буде складено не пізніше 28.02.2020 р.

Повне рішення суду складено 27.02.2020 р.

Суддя Л. А. Макаренко