КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 760/1119/19
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/7139/2020
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09 вересня 2020 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді - доповідача Слюсар Т.А.,

суддів: Волошиної В.М., Мостової Г.І.,

за участю секретаря судового засідання Верес Ю.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 18 жовтня 2019 року у складі судді Кушнір С.І.,

у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним,-

В С Т А Н О В И В :

У січні 2019 року ОСОБА_1 звернулася у суд із позовом до ОСОБА_2 , в якому просила:

визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 11 травня 2010 р. між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ..

Позов обґрунтовувано, тим, що 11 травня 2010 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . При укладенні даного договору вони дійшли згоди по всіх суттєвих умовах договору.

Вказано, що оскільки відповідач на той час ще не повністю погасила кредит, а тому позивач не могла нотаріально оформити з нею договір купівлі-продажу, але пообіцяла, що зробить це негайно, після оформлення нею належним чином усіх документів на квартиру.

На підтвердження отримання від позивача грошових коштів в повному обсязі, вони вказали про ці обставини у договорі.

Так, у п. 7 Договору зазначено, що відповідач отримала від позивача кошти в сумі 450 000 грн. в рахунок оплати за придбану у неї квартиру АДРЕСА_1 .

Посилається на те, що в підтвердження виконання умов договору відповідач передала позивачу ключі від квартири та оригінали документів на квартиру, при цьому, зобов`язалася укласти нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу квартири після оформлення документів на квартиру.

Після підписання договору та до цього часу, як вказано позивачем, вона мешкає у вказаному приміщенні, зробила там капітальний ремонт за власні кошти, сплачує комунальні послуги за квартиру.

Також, зазначено, що з моменту підписання договору, відповідач не виконала свого зобов`язання щодо оформлення документів, виїхала з м. Києва на постійне місце проживання. Її місце проживання позивачу невідоме. При цьому, відповідач неодноразово приїжджала до м. Києва. В грудні 2018 року відповідач надіслала на адресу позивача нотаріально посвідчену заяву про те, що підтверджує продаж позивачу квартири та отримання нею коштів і фактичне виконання сторонами своїх обов`язків за цією угодою, крім нотаріального посвідчення.

За таких обставин, враховуючи те, що позивач передала кошти за куплену квартиру, а відповідач передала їй у відповідь квартиру та правовстановлюючі документи, а позивач, відповідно, прийняла їх та розпочала користуватися вказаною квартирою, тому вона вважає, що відбулося повне виконання договору купівлі-продажу і право власності на куплене нерухоме майно підлягає захисту шляхом визнання правочину дійсним.

Таким чином, враховуючи викладене та неможливість укладення нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу квартири, позивач звернулася до суду із зазначеним позовом за захистом своїх прав та законних інтересів.

Рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 18 жовтня 2019 року відмовлено у задоволені позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на не повне з`ясування фактичних обставин справи, не належну оцінку доказів наявних в матеріалах справи, просила скасувати рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 18 жовтня 2019 року та ухвалити нове про задоволення позову.

Зокрема вказано, що суд не взяв до уваги, що відповідачка, не збирається виконувати свої зобов`язання з нотаріального посвідчення договору та не надала ніяких даних про її місцезнаходження та засоби зв`язку, оскільки вона виїхала з м. Києва на постійне місце проживання до Російської Федерації.

В судове засідання учасники справи не з`явились, про день та час розгляду справи повідомлялися у встановленому законом порядку, у зв`язку з чим колегія суддів вважає за можливе розгляд справи у їх відсутності, за правилами ч. 2 ст. 372 ЦПК України.

Вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає її такою, що не підлягає задоволенню, з наступних підстав.

Як убачається з матеріалів справи, 11.05.2010 року між ОСОБА_2 (продавець) з однієї сторони, та ОСОБА_1 (покупець) з другої сторони, було укладено договір купівлі-продажу квартири, відповідно до п. 1 якого продавець продав та передав покупцю, а покупець купив та прийняв від продавця квартиру АДРЕСА_1 (а.с. 7).

Відповідно до п. 2 договору вбачається, що відчужувана квартира належить ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого Заєць О.А., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, 16.03.2004 року, реєстровий номер 303.

Згідно з п. 4 договору вбачається, що продавець засвідчив, що дійсно є власником квартири, але на момент укладення цього договору квартира надана в іпотеку.

Пунктом 7 договору, за домовленістю сторін, продаж квартири вчинено за 450000 грн., які продавець одержав в повному обсязі від покупця до моменту підписання цього договору. Фінансових або будь-яких інших претензій з приводу проведеного розрахунку сторони одна до одної не мають.

Вбачається, що у квартирі, яка є предметом даного договору, зареєстровано місце проживання продавця та квартира передана в іпотеку. Продавець зобов`язався після виплати кредиту та вилучення запису з реєстру іпотек, оформити цей договір купівлі-продажу нотаріально та зняти з реєстрації місце свого проживання в вищевказаній квартирі (п. 8 договору).

Також з п. 10 та п. 11 договору, вбачається, що сторони домовилися, що право власності на вищевказану квартиру виникає у покупця з моменту підписання цього договору. Продавець передав покупцю ключі від квартири, технічний паспорт та усі інші документи, що стосуються квартири.

З заяви ОСОБА_2 від 17.12.2018 р., посвідченої нотаріусом Темрюкського нотаріального округу Краснодарського краю, встановлено, що відповідач підтверджує, що 11.05.2010 року вона продала належну їй на праві власності квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , яка належала їй на підставі договору купівлі-продажу від 16.03.2004 року, - ОСОБА_1 (а.с.13).

Вбачається, що договір купівлі-продажу був укладений в простій письмовій формі.

При цьому, з матеріалів справи також убачається, що 12.05.2004 року між ВАТ КБ «Надра» (іпотекодержатель), з однієї сторони, та ОСОБА_2 , з іншої сторони, було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Заєць О.А., зареєстрований в реєстрі за №631, згідно з п. 1 та п. 2 якого іпотекодавець з метою забезпечення виконання основного зобов`язання, що витікає із кредитного договору №435/П/2004-840 від 16.03.2004 року, передав в іпотеку, а іпотекодержатель прийняв у іпотеку предмет іпотеки (а.с. 31-32, 40).

Предмет іпотеки - квартира за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 46,50 кв.м., яка складається з 2 (двох) жилих кімнат, житловою площею 28,90 кв.м., яка належить іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Заєць О.А. від 16 березня 2004 року за реєстровим №303, зареєстрованого в Київському міському БТІ 25.03.2004 року в реєстрову книгу № 1547-84 за реєстровим №3441.

Згідно умов даного договору, після здійснення державної реєстрації вищевказаного договору купівлі-продажу, квартири та переходу прав власності на цю квартиру, зазначена квартира залишається предметом іпотеки до повного виконання іпотекодавцем зобов`язань по кредитному договору.

Вбачається, що 12.05.2004 року, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Заєць О.А., на підставі ст. 73 Закону України «Про нотаріат» та у зв`язку з посвідченням цього договору накладено заборону відчуження зазначеної в договорі квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 , яка належить ОСОБА_2 , до припинення іпотечного договору (а.с. 33, 41).

Заборону зареєстровано в реєстрі для реєстрації заборон за № 16.

З витягу про реєстрацію у Державному реєстрі іпотек №28367223 від 03.09.2010 року, вбачається, що здійснено реєстрацію вилучення запису з державного реєстру іпотек № 1476134 (а.с. 28)

Відмовляючи в задоволенні позову ОСОБА_3 , районний суд виходив з його безпідставності та необґрунтованості.

Такі висновки суду першої інстанції колегія суддів визнає законними й обґрунтованими. Вони повністю узгоджуються з сукупністю зібраних у справі й належно оцінених у рішенні доказів.

Так, ОСОБА_3 звертаючись до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним, посилається на те, що нотаріально договір купівлі-продажу не посвідчувався через відмову відповідача. Оскільки остання не повністю погасила кредит. При цьому, відповідач зобов`язалася укласти нотаріально посвідчений договір після оформлення документів на квартиру. Разом з тим, відповідач не виконала свого зобов`язання. Позивач неодноразово зверталась до відповідача з метою подальшого нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири від 11.05.2010 р., однак відповідач так і не виконала свого зобов`язання.

Тобто позивачка вважає, що сторони виконали умови договору купівлі-продажу: продавець передав майно, зазначене в договорі, а покупець сплатив вартість майна в момент його придбання. Таким чином, вона стала власником квартири АДРЕСА_1 , однак колишня власник майна ОСОБА_2 ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.

У зв`язку з чим, позивач просила визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 11.05.2010 року між нею та ОСОБА_2 .

Згідно із частиною другою статті 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.

Саме такого висновку дійшов Верховний Суд у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 березня 2019 року, справа № 665/2266/16-ц, провадження № 61 -29416св 18; Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 квітня 2019 року, справа № 2-4783/07, провадження № 61-14587св18.

Згідно із ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації з моменту державної реєстрації.

При цьому, відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

В пункті 13 постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06 листопада2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснено, що з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК (435-15) не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін. При розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. У зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК (435-15). Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, в тому числі заявлені в зустрічному позові у справах про визнання договорів недійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню.

Відповідно до положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації.

Суд погоджується з аргументованим висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову, оскільки на підставі доказів, поданих сторонами, що були належним чином оцінені, районний суд обґрунтовано виходив із того, що позивачем не доведено факту безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України.

За таких обставин відсутні передбачені законом підстави для визнання договору купівлі-продажу від 11.05.2010 року дійсним.

Таким чином, розглядаючи спір, який виник між сторонами в справі, суд першої інстанції визначився із характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню та дійшов правильного висновку стосовно недоведеності позовних вимог ОСОБА_1 .

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 18 жовтня 2019 року ухвалене з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції, а тому відсутні правові підстави для задоволення апеляційної скарги ОСОБА_1 .

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 382 ЦПК України, суд,-

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 18 жовтня 2019 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з моменту складання повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 15 вересня 2020 року.

Суддя-доповідач:

Судді: