Справа ЄУН 714/158/20
Провадження № 2/714/105/20
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" вересня 2020 р. Герцаївський районний суд Чернівецької області

в складі: головуючий-суддя: Козловська Л.Д.

секретар: Гуменюк Д.В.

за участю: представника позивача ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду місті Герца цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Герцаївської об`єднаної територіальної громади в особі Герцаївської міської ради про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності,-

В С Т А Н О В И В :

Позивач звернувся до суду з вищенаведеним позовом посилаючись на наступне. Протоколом ліквідаційної комісії сільськогосподарського підприємства «Молницьке» №07 від 23.02.2009 року прийнято рішення про продаж ОСОБА_2 349/1000 частин адміністративного приміщення літ. «А» по АДРЕСА_1 за ціною 58,000 грн. Протягом березня 2009-березня 2010 років позивачем внесено всю обумовлену суму покупки та 12.06.210 року між СТзОВ «Молницьке» укладено у письмовій формі договір купівлі-продажу вказаного приміщення та складено акт приймання-передачі частини будівлі, однак так як такий не був нотаріально завірений, позивач позбавлений можливості розпоряджатися придбаним майном. Позивач неодноразово звертався до ліквідатора СТзОВ «Молницьке» з приводу нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, однак враховуючи тривалий час ліквідації товариства, постійно отримував відмовки та враховуючи той факт, що у 2014 році СТзОВ «Молницьке» ліквідоване з даного періоду часу позивач позбавлений можливості зареєструвати договір купівлі-продажу. У державній реєстрації права власності на домоволодіння позивачу відмовлено. Вказує, що між СТзОВ «Молницьке» з ним було досягнуто всіх істотних умов договору та відбулось його фактичне виконання, а саме позивачем здійснено повну оплату за придбане приміщення а продавцем передано йому предмет договору, що свідчить про укладення договору. Також постановою слідчого Герцаївського ВП від 31.08.2019 року закрито кримінальне провадження по факту незаконного продажу вищенаведеного приміщення та одночасно встановлено законність процедури продажу частини будівлі.

Враховуючи наведене, просить суд визнати Договір купівлі-продажу від 12.06.2010 року укладеним між ОСОБА_2 та СТзОВ «Молницьке» згідно якого ОСОБА_2 придбано 349/1000 частин адміністративного приміщення літ. «А» по АДРЕСА_1 та взнати за ОСОБА_3 право власності на 349/1000 частини вказаного адміністративного приміщення.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_3 не з`явився однак від його імені діяв представник ОСОБА_1 , яка дала пояснення аналогічні змісту позовної заяви, позовні вимоги підтримала у повному обсязі, та просила їх задовольнити. Також додала, що її позивач фактично був позбавлений до ліквідації СТзОВ «Молницьке» зареєструвати нотаріально договір купівлі-продажу з вини самого товариства так як призначені голови ліквідаційної комісії фактично усно відмовляли у цьому мотивуючи тим, що спірне приміщення, згідно звітів ліквідатора, вже не перебувало на балансі товариства та не входило у список нерухомого майна товариства, у зв`язку з чим позивач, незважаючи на те, що володів придбаним майном як і володіє до теперішнього часу, не може належним чином реалізувати своє право на розпорядження своєю власністю.

Відповідач на призначені судові засідання свого представника не направляв, однак від представника відповідача Маланка М.М. надійшла заява про розгляд справи у його відсутності, також зазначивши, що позовні вимоги визнає та не заперечує проти задоволення позову.

Свідок ОСОБА_5 в судовому засіданні пояснив, що 23.02.2009 року на засіданні ліквідаційної комісії СТзОВ «Молницьке», де він брав участь як голова ліквідаційної комісії, було розглянуто заяву ОСОБА_2 та прийнято рішення про продаж йому 349/1000 частини адміністративного приміщення на другому поверсі та підвал розташовані по АДРЕСА_1 , за ціною 58,000 грн. Протягом року ОСОБА_2 здійснив оплату за придбане приміщення та 12.06.2010 року був укладений договір купівлі-продажу вказаних приміщень та підписано акт прийому-передачі, згідно яких СТзОВ «Молницьке» в його особі як голови ліквідаційної комісії продала вищенаведену частину адміністративної будівлі ОСОБА_2 . Нотаріальна форма договору не була дотримана оскільки згідно положення ліквідаційної комісії такого не було передбачено та вони не знали про необхідність нотаріального засвідчення договору. В подальшому у листопаді 2010 року підприємство визнано банкрутом та призначено інших особі ліквідаторів, керуючих процедурою ліквідації та оскільки будівля була продана і вже не перебувала на балансі товариства ліквідатори відмовляли позивачу засвідчувати договір купівлі-продажу нотаріально у добровільному порядку. Гроші за покупку оплатив у повному обсязі, які були витрачені на погашення заборгованості підприємства.

Суд, заслухавши пояснення представника позивача, допитавши свідка, дослідивши матеріали справи, встановив наступні обставини справи.

На засіданні засновників СТзОВ «Молницьке» від 08.11.2006 року прийнято рішення про самоліквідацію товариства, створено ліквідаційну комісію у складі п`яти осіб та обрано головою ліквідаційної комісії ОСОБА_6 , що підтверджується копією Протоколу №1 зборів засновників СТзОВ «Молницьке від 08.11.2006 року (а.с.13).

23.02.2009 року за результатами проведеного засідання ліквідаційної комісії СТзОВ «Молницьке» в особі голови ліквідаційної комісії ОСОБА_6 та інших членів комісії, прийнято одне з рішень про продаж ОСОБА_2 частину адміністративної будівлі на другому поверсі і підвал площею 164,3 кв.м., що складає 349/1000 частин адміністративної будівлі літ «А», яка перебуває по АДРЕСА_1 , за ціною 58,000 грн., що підтверджується протоколом засідання комісії №07 від 23.02.2009 року та рішенням ліквідаційної комісії (а.с.7).

Судом встановлено, що 12.06.2010 року був укладений договір купівлі-продажу майна, згідно якого сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Молницьке» в особі голови ліквідаційної комісії ОСОБА_5, продав ОСОБА_2 349/1000 частини нежитлової будівлі «адміністративна будівля» літ. «А» площею 164,30 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 .

Вказана адміністративна будівля передувала на балансі СТзОВ «Молницьке», що підтверджується наступним.

Згідно наказу регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області №171-АТ від 17.03.1997 р. у процесі приватизації майна державних підприємств адміністративна будівля с.Молниця була передана до статутного фонду ВАТ «Молницький» з інвентарним номером 1069 (а.с.14).

У подальшому ВАТ «Молницьке» було реорганізоване у СТзОВ «Молницьке», яке стало правонаступником ВАТ «Молницьке», а майно ВАТ увійшло до статутного капіталу новоствореного товариства, що підтверджується копіями установчого договору про створення та діяльність СТзОВ «Молницьке» від 09.03.2000 року, та п.2.1 Статуту СТзОВ «Молницьке» (а.с. 15-18).

Враховуючи той факт, що спірна адміністративна будівля перебувала на балансі СТзОВ «Молницьке», останні в особі голови ліквідаційної комісії, мали право нею розпоряджатися, у тому числі укладати договори на продаж частини будівлі.

Згідно даних технічного паспорту виготовленого Герцаївською філією ЧКО БТІ станом на 21.10.2008 року адміністративна будівля АДРЕСА_1 , яка числилась за СТзОВ «Молницьке», ідентифікаційний №05398177, складалася з: адміністративної будівлі літ. «А» загальною площею 514,90 кв.м., підвалу літ «ПД», ганок літ. «а, а1, а2» криниці №1, огорожі №2, 3, 4, підпірної стінки №5, сходів №6.

Як на підтвердження заявлених вимог позивач посилається на те, що договір купівлі-продажу частини адміністративних фактично є укладеним, однак не був нотаріально посвідченим з вини продавця, який ухилялися виконувати вказані дії та в свою чергу СТзОВ «Молницьке» ліквідовано 07.02.2014 року, що позбавляє позивача нотаріально посвідчити правочин та розпоряджатися придбаним майном.

Даючи законну та правову оцінку доказам по справі, суд дійшов наступних висновків.

Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Відповідно до ч.1 ст.5 ЦК України, акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Згідно ч.3 цієї ж статті, якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Враховуючи наведені положення законодавства, до відповідних правовідносин підлягають застосуванню норми Цивільного кодексу України в редакції від 08.06.2010 року, яка діяла на дату укладення Договору купівлі-продажу.

Згідно вимог частини 1 статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною 1 статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становить умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У відповідності зі статті 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язуються передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (частина перша статті 657 ЦК України).

Частиною першою статті 210 Кодексу визначено, що правочин підлягає реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

За змістом статті 334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до частини 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За своєю суттю договір купівлі-продажу передбачає для однієї сторони право отримання предмета купівлі-продажу у власність та зобов`язання сплатити його покупну ціну, а для другої сторони право на отримання ціни та обов`язок передати предмет договору наступному власнику.

Істотними умовами договору купівлі-продажу є умови про предмет та ціну.

Ціна товару це грошова сума, яка підлягає сплаті покупцем за одержану від продавця річ.

Відповідно до частини 1 статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

Для визнання такого договору дійсним обов`язковою умовою, як і для будь якого іншого договору, є відповідність його змісту Цивільного кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства (частина 3 статті 209, частина 1 статті 203 ЦК України).

Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.

Даючи належну оцінку Договору купівлі-продажу від 12.06.2010 року судом встановлено, що під час його укладення сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору, зокрема щодо предмета договору яким являється 349/1000 частин нежитлової будівлі «адміністративна будівля» літ. «А» площею 164,30 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 , а також щодо ціни продажу за 58000 грн.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 у повному обсязі виконано взяті на себе зобов`язання та здійснено оплату за придбане приміщення до укладення договору, що підтверджується копіями квитанції до прибуткового касового ордера про отримання СТзОВ «Молницький» грошових коштів, оригінали яких досліджені у судовому засіданні (а.с.10-11), а також п.3.1. умов Договору, з якого вбачається, що кошти за майно покупцем повністю оплачені (а.с.8).

В свою чергу продавцем СТзОВ «Молницьке» виконано обов`язок передбачений п. 3.3. договору щодо передачі майна та згідно Акту прийому передачі від 20.06.2010 року, який являється додатком №1 до Договору купівлі-продажу від 12.06.2010 року, СТзОВ «Молницьке» в особі голови ліквідаційної комісії ОСОБА_5 передав ОСОБА_2 а останній прийняв 349/1000 частин нежитлової будівлі «адміністративна будівля» літ. «А» площею 164,30 кв.м., за адресою АДРЕСА_1 (а.с.9).

Належним та допустимим доказом по справі являється постанова слідчого від 31.08.2019 року про закриття кримінального провадження № 0000087 від внесеного в ЄРДР 24.04.2019 року за відсутністю складу кримінального правопорушення передбаченого ч.1 ст. 358 КК України, яка містить інформацію про предмет доказування та якою встановлено законність процедури продажу ТОВ «Молницьке» на користь ОСОБА_7 частини будівлі АДРЕСА_1 , що встановлено в ході допиту у якості свідків членів ліквідаційної комісії ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_5 , та покупців ОСОБА_11 і ОСОБА_2 .

Враховуючи наведенні докази, суд беззаперечно дійшов до обґрунтованого висновку, що процедура продажу майна що є предметом спору та укладання договору купівлі-продажу мало місце, сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне виконання договору.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 лютого 2019 року у справі № 389/122/16-ц (провадження № 61-12634св18) зазначено, що «для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди».

З пояснень у якості свідка колишнього голови СТзОВ «Молницьке» ОСОБА_5 який до листопада 2010 року був призначений рішенням зборів товариства головою ліквідаційної комісії, судом встановлено, що Договір купівлі-продажу від 12.06.2010 року не був нотаріально посвідченим оскільки такі дії не були передбачені положенням про ліквідаційну комісію та через юридичну необізнаність про необхідність проведення таких дій. В свою чергу такий договір був укладений та фактично виконаний, так як товариство отримало кошти від ОСОБА_2 та останньому СТзОВ «Молницьке» було передано придбане майно. Також встановлено, що на звернення ОСОБА_2 щодо належного нотаріального посвідчення договору на період ліквідації підприємства ліквідатори відмовлялися здійснювати такі дії з підстав, що майно не перебуває на балансі товариства.

Із звітів ліквідаторів за період ліквідаційної процедури від 25 серпня 2011 року, 08 жовтня 2012 року, березня 2013 року та 14 січня 2014 року, судом встановлено, що постановою Господарського суду Чернівецької області №10/55/Б від 02.11.2010 року ТзОВ «Молницьке» визнано банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру, ліквідатором товариства призначено арбітражного керуючого Саламановича О.Г., згодом ухвалами вказаного суду 27.03.2012 року ліквідатором призначено Шевчука Т.І., 28.03.2013 року ліквідатором призначено Комерзан З.Д . Як вбачається із звітів, адміністративна будівля літ. «А» за адресою АДРЕСА_1 не увійшло до майна СТзОВ «Молницьке» (а.с.63-73).

Відповідно до ухвали Господарського суду Чернівецької області від 30.01.2014 по справі №10/55/б, СТзОВ «Молницьке» як юридичну особу визнано банкрутом та ліквідовано (а.с.60-62). Як вбачається з витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 07.02.2014 року внесено запис №6000205 про державну реєстрацію припинення юридичної особи СТзОВ «Молницьке» (а.с.19).

Враховуючи наведене, суд дійшов висновку, що договір купівлі-продажу не був належним чином нотаріально посвідчений через ухилення СТзОВ «Молницьке» від вчинення таких дій так як через тривалий процес ліквідації майно не увійшло до майна ліквідного підприємства.

З моменту ліквідації та припинення існування СТзОВ «Молницьке», фактично втрачена будь-яка можливість для позивача посвідчити договір нотаріально.

Постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 19 червня 2013 р. у справі № 6-49цс13 дійшли висновку, що договір купівлі-продажу нежитлового будинку в силу ст. 657 ЦК України (у редакції, яка була чинною станом на 3 липня 2012 р.) підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, тому не може бути визнаний судом дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210 та 640 ЦК України (у редакції, яка була чинною станом на 3 липня 2012 р.) пов`язується з державною реєстрацією правочину, а тому вони не є укладеними й не створюють прав та обов`язків для сторін.

Слід зазначити, що Пунктом 5 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 р. N 671, який втратив чинність на підставі Постанови КМУ N 824 від 05.09.2012 р. та діяв у період виникнення спірних правовідносин, передбачав, що державній реєстрації підлягають правочини, зокрема, договір купівлі-продажу, міни, земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна.

Державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням (пункт 6 вказаного Тимчасового положення).

Водночас у зв`язку з ліквідацією СТзОВ «Молницьке» ще в 2014 році, автоматично була втрачена можливість проведення нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору купівлі-продажу, так як нормами законодавства чітко було передбачено проведення нотаріусами державної реєстрації правочину одночасно із його нотаріальним посвідченням та такі дії були взаємопов`язаними і без проведення нотаріального посвідчення правочину неможливо було провести державну реєстрацію такого правочину.

Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Мафтей Є.С. №47373577 від 14.06.2019 року №47373577 було відмовлено ОСОБА_2 у реєстрації права власності на 349/1000 частин нежитлової будівлі АДРЕСА_1 так як договір купівлі-продажу нерухомого майна нотаріально не засвідчений (а.с.24).

Зі змісту ст. 392 ЦК України вбачається, що особа може звертатись до суду з позовом про визнання права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати документа, який засвідчує його право власності.

Згідно з ч. ч. 1, 4 ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності, право приватної власності є непорушним. Відповідно до ст. 16 ЦК України, визнання права є одним із способів захисту порушеного майнового права.

За таких обставин, враховуючи той факт, що договір купівлі-продажу був укладений та виконаний, водночас належним чином не був нотаріально посвідчений без чого неможливо було провести державну реєстрацію договору через ухилення продавцем від виконання таких дій та наразі втрачена будь-яка можливість нотаріально посвідчити правочин, придбане майно перебуває у володінні та користуванні позивача, будь-яких спорів щодо права власності на набуте майно між позивачем та відповідачем і іншими третіми особами немає, суд дійшов висновку про наявність підстав для відходження від правової позиції Верховного Суду та визнання договору купівлі-продажу дійсним і визнання за позивачем права власності на набуте нерухому майно, так як договір не був нотаріально посвідченим не з вини покупця і без здійснення вказаних дій набувач майна за договором був фактично позбавлений можливості здійснити державну реєстрацію правочину і будь-якої можливості реалізувати право розпоряджатися своїм майном. При цьому слід зауважити, що законодавством не передбачено у позасудовому порядку іншого механізму для реалізації позивачем захисту своїх порушених прав.

На підставі наведеного, керуючись ст. 41 Конституції України, ст.ст. 5, 16, 209 ч.3, 203 ч.1, 328 ЦК України, ст.ст. 210, 220, 334, 326, 628, 638, 655, 657 ЦК України (в редакції станом на 06.08.2010 року) ст.ст. 12, 76, 77, 81-89, 141, 229, 256, 259, 263-265, 280-282, 315, ЦПК України, суд,-

У Х В А Л И В :

Позовну заяву ОСОБА_2 до Герцаївської об`єднаної територіальної громади в особі Герцаївської міської ради про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності - задовольнити.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу від 12.06.2010 року укладений між ОСОБА_2 та Сільськогосподарським підприємством з обмеженою відповідальністю «Молницьке», згідно якого ОСОБА_2 придбано 349/1000 частини нежитлової будівлі «адміністративна будівля» літ. «А» площею 164,30 кв.м. по АДРЕСА_1 .

Визнати за ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , мешканця АДРЕСА_2 , право власності на 349/1000 частини нежитлової будівлі «адміністративна будівля» літ. «А» площею 164,30 кв.м. по АДРЕСА_1 .

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене шляхом подачі апеляційної скарги до Чернівецького апеляційного через Герцаївський районний суд Чернівецької області протягом тридцяти днів з дня його проголошення. При оголошенні вступної та резолютивної частини судового рішення апеляційна скарга подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий суддя: Козловська Л.Д.