Єдиний унікальний номер 233/1950/19
Номер провадження 22-ц/804/704/20
ПОСТАНОВА

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18 лютого 2020 року м. Бахмут

Донецький апеляційний суд у складі:

судді - доповідача Кішкіної І.В.,

суддів Азевича В.Б., Халаджи О.В.,

за участю секретаря Кіпрік Х.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Бахмуті цивільну справу №233/1950/19 за позовом приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , треті особи Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, ОСОБА_2 , про переукладення договору оренди земельної частки (паю) за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на рішення Костянтинівського міського суду Донецької області від 29 жовтня 2019 року (суддя Наумик О.О.),

в с т а н о в и в :

29 березня 2019 року приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , третя особа ОСОБА_2 , про переукладення договору, посилаючись на те, що 20 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської селищної ради за №58, згідно з яким в оренду передається земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, згідно з сертифікатом на право на земельну частку (пай) серія НОМЕР_1 0091807, виданим 10 січня 1997 року Костянтинівською районною державною адміністрацією. 20 лютого 2014 року актом приймання-передачі земельної частки (паю) до договору ОСОБА_1 передав, а ПрАТ «АПК-Інвест» прийняло в володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, що розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. Пунктом 2.3 договору встановлений двадцятирічний строк його дії, тобто по 20 лютого 2034 року. З часу укладення договору позивачем сумлінно виконуються усі обов`язки згідно з договором, у тому числі і зі сплати орендної плати ОСОБА_1 . В подальшому позивачу стало відомо про факт виділення в натурі відповідачу земельної ділянки площею 3,8978 га, якій було присвоєно кадастровий номер :11:000:0079 та яка на сьогоднішній день фактично використовується позивачем на підставі укладеного договору орендної земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року. Відповідач ОСОБА_1 порушив норми, закріплені чинним законодавством та безпосередньо договором оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року щодо обов`язку повідомити та в подальшому переукласти договір з ПрАТ «АПК-Інвест» після виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), чим було грубо порушені права позивача як орендаря. Пунктом 3.1. договору оренди передбачено обов`язок орендодавця повідомити орендаря про виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) протягом п`яти робочих днів з дати такого виділення. ОСОБА_1 не повідомив ПрАТ «АПК-Інвест» про отримання ним правовстановлюючого документа, що підтверджує його право власності на земельну ділянку кадастровий № :11:000:0079, чим порушив вимоги договору та діючих нормативних актів та безпосередньо права позивача як орендаря та фактичного користувача земельної частки (паю). На момент укладення договору оренди земельної частки (паю) між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , так само, як і на теперішній час, діють норми перехідних положень Закону України «Про оренду землі», якими встановлено імперативну норму щодо наслідків виділу в натурі (на місцевості) земельної ділянки власником земельної частки (паю), яким укладено договори оренди землі, а саме: такі договори переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Аналогічні вимоги встановлені укладеним договором оренди земельної частки (паю) між позивачем та відповідачем. Отже, під час укладення договору оренди земельної частки (паю) ОСОБА_1 вчинив волевиявлення щодо укладення договору оренди земельної частки (паю) строком на 20 років та правових наслідків подальшої реалізації ним права на виділ земельної ділянки переукладення договору оренди землі із орендарем, відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю). Проте, відповідач протиправно вчинив односторонню відмову від взятого на себе зобов`язання з переукладення договору оренди, чим порушив права та законні інтереси позивача, як належного орендаря та користувача земельної ділянки. Позивач просив визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 на договір оренди землі, кадастровий номер земельної ділянки :11:000:0079, площею 3,8978 га, на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності відповідача на земельну ділянку.

Рішенням Костянтинівського міського суду Донецької області від 29 жовтня 2019 року позов приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , третя особа ОСОБА_2 , про переукладення договору оренди земельної частки (паю) задоволено.

Визнано переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року, укладений між приватним акціонерним товариством «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , на договір оренди землі, кадастровий номер земельної ділянки :11:000:0079, площею 3,8978 га, на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності відповідача на земельну ділянку 04 травня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у відповідній редакції.

З вказаним рішенням не погодились ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та оскаржили його в апеляційному порядку, в апеляційній скарзі просять скасувати рішення суду та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначають, що суд прийняв рішення з порушенням норм матеріального та процесуального права. Переукладення спірного договору можливе лише за наявності волевиявлення сторін договору, в той час як ОСОБА_1 не має такого наміру. Договір оренди паю та договір оренди земельної ділянки є самостійними договорами, оскільки за договором оренди паю предметом договору є пай, а сторонами власник сертифіката на цей пай та орендар. Згідно з договором оренди земельної частки (паю) предметом цього договору є земельна частка (пай), а не земельні ділянки. Виділення земельної ділянки в натурі є умовою припинення договору оренди паю, тому з моменту реєстрації ОСОБА_1 свого права власності на земельні ділянки, сертифікат, на підставі якого укладено договір оренди паю, утратив чинність.

Позивачем надано відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду залишити без змін, оскільки судом прийнято рішення з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують.

Відповідач ОСОБА_1 та третя особа ОСОБА_2 в судове засідання апеляційного суду не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, надали заяву, згідно якої просили суд розглянути справу за їх відсутності.

Представник позивача ПрАТ «АПК-Інвест» Різниченко О.О., яка діє на підставі довіреності, в судовому засіданні апеляційного суду просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду без змін.

Представник третьої особи Костянтинівської районної державної адміністрації Донецької області в судове засідання апеляційного суду не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, надав заяву, згідно якої просив суд розглянути справу за відсутності представника.

Відповідно до частини 2 статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час і місце розгляду справи, не перешкоджає розглядові справи.

Заслухавши суддю-доповідача, представника позивача, дослідивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Згідно із частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Частиною першою статті 263 ЦПК України визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Судом першої інстанції встановлено та як вбачається з матеріалів справи, що 20 лютого 2014 року між ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-Інвест» було укладено договір оренди земельної частки (паю), відповідно до п.п.1.1, 2.2, 2.3 якого орендодавець ОСОБА_1 передає, а орендар приймає у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай), яка належить ОСОБА_1 на підставі сертифікату на право на земельну частку (пай) серія НОМЕР_1 0091807, розміром 4,65 умовних кадастрових га, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом, рілля загальною площею 4,65 га, терміном на 20 років. Сторони узгодили розмір орендної плати 4823,53 грн. та її виплату два рази на рік в червні та грудні поточного року (п.2.2 договору) (а.с.8-11).

Відповідно до п.3.1. договору ОСОБА_1 зобов`язався протягом п`яти робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку письмово повідомити про це орендаря.

Пунктом 2.3. договору встановлено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди переукладається сторонами за договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України.

Згідно з позначкою у договорі його зареєстровано у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради за №58 20 лютого 2014 року за підписом посадової особи ОСОБА_3 , скріплено печаткою Білокузьминівської сільської ради, що відповідає Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 119.

20 лютого 2014 року сторонами підписано акт приймання-передачі земельної частки (паю) відповідно до умов укладеного договору оренди від 20 лютого 2014 року (а.с.12).

За інформацією Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру Інформацією Державного земельного кадастру «про право власності та речові права на земельну ділянку» право власності на земельну ділянку кадастровий номер :11:000:0079 площею 3,8978 га, яка розташована на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, 04 травня 2018 року зареєстровано за ОСОБА_1 (а.с.14).

Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 22 лютого 2019 року у цивільній справі №233/4175/18 визнано недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий №:23:000:0063, площею 3,898 га, укладений між ОСОБА_4 та Фермерським господарством «Веліс», право оренди за яким зареєстровано 21 травня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області, та скасовано запис № 26275601 про державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та фермерським господарством «Веліс». Зазначеним рішенням встановлено, що на час ухвалення судового рішення земельна ділянка використовується та обробляється ПрАТ «АПК-Інвест» (а.с.30-31).

За інформацією Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру Інформацією Державного земельного кадастру «про право власності та речові права на земельну ділянку» право власності на земельну ділянку кадастровий номер :11:000:0079 площею 3,8978 га, яка розташована на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, 28 грудня 2018 року зареєстровано за ОСОБА_2 (а.с.13).

Задовольняючи позов ПрАТ «АПК-Інвест», суд першої інстанції виходив з того, що наявні правові підстави для визнання переукладеним договору оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року, оскільки під час укладення цих договорів оренди земельної частки (паю) с ОСОБА_1 узгоджено його волевиявлення на переукладення договору оренди земельної частки (паю) на договір оренди земельної ділянки на тих самих умовах, у випадку виділення йому земельної ділянки в натурі.

Апеляційний суд не погоджується з вказаним висновком.

Частиною другою статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно із частиною першою статті 93 ЗК України, статтею 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з пунктом 17 Перехідних положень ЗК України, сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.

Статтею 125 ЗК України визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

З обставин справи вбачається, що позивачем ПрАТ «АПК-Інвест» укладено договір оренди з відповідачем ОСОБА_1 як з власником сертифікату на право на земельну частку (пай), вказаний сертифікат вважався правовстановлюючим документом при реалізації ним права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства та був дійсним до моменту виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки та отримання ОСОБА_1 01 травня 2018 року свідоцтва про право власності на майно на земельну ділянку, кадастровий номер :11:000:0079, площею 3,8978 га, яка розташована на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, що відповідає пункту 17 Розділу X «Перехідні положення» ЗК України.

Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

У пункті 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року №5, зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 23 лютого 2000 року за № 101/4322, визначено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства.

При відмові орендаря розірвати цей договір та припинити користування земельною ділянкою право власника земельної ділянки (орендодавця) на землю підлягає захисту в загальному порядку.

Згідно із частинами другою четвертою статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до пункту 8 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» від 16 квітня 2004 року № 7 при розгляді спорів про переукладення договорів оренди землі суди повинні враховувати, що згідно з пунктом 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року №5, зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 23 лютого 2000 року за № 101/4322, після виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання державного акту на право приватної власності на землю зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства. З часу отримання особою державного акту на право приватної власності на землю вона набуває статусу власника земельної ділянки, у зв`язку з чим змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) припиняється. Враховуючи вимоги статей 203, 215 ЦК України про недійсність правочину, переукладення договору оренди земельної частки (паю) після виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки і одержання власником земельної частки (паю) державного акту на право власності на земельну ділянку можливе лише за наявності волевиявлення на те сторін.

Відповідно до розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону.

Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Згідно із частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі, зокрема, є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).

З матеріалі справи вбачається, що об`єктом оренди була земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. Після виділення відповідачеві в натурі на земельної ділянки її площа дорівнює 3,8978 га, якій присвоєно кадастровий номер :11:000:0079.

З огляду на викладене та враховуючи, що з часу отримання ОСОБА_1 свідоцтва про право власності на земельну ділянку площею 3,8978 га, кадастровий номер :11:000:0079, він набув статусу власника земельної ділянки, тобто змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, договір оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , слід вважати припиненим.

При цьому зміст пункту 2.3 укладеного між позивачем та відповідачем договору оренди земельної частки (паю) щодо переукладання договору у разі виділення земельної ділянки в натурі не може бути розцінений як примус для власника земельної ділянки і передбачає право, а не обов`язок на переукладення договору оренди.

Зазначені висновки відповідають правовій позиції, викладеній у постанові Верховного Суду України від 27 березня 2007 року в справі № 6-7167сво06, постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 серпня 2019 року у справі № 484/4135/18, від 30 жовтня 2019 року у справі №233/4198/18, Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 листопада 2019 року № 484/4067/18.

Як встановлено частиною 4 статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

За таких обставин і з урахуванням того, що суд першої інстанції неправильно тлумачив вищенаведені правові норми, необґрунтованим є висновок про те, що сам факт оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно автоматично не припиняє дію раніше укладеного його власником договору оренди земельної частки (паю), а тому такий договір підлягає переукладанню.

При цьому судом першої інстанції не враховано, що відповідно до 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначені умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Таким чином, наявність волевиявлення учасника правочину на укладання угоди, вільність такого волевиявлення і відповідність його внутрішній волі є необхідною умовою дійсності правочину.

Зазначене узгоджується з правовим висновком Верховного Суду України, наведеним в постанові від 18 грудня 2013 року у справі № 6-127цс13.

Проте, як встановлено судом, волевиявлення власника земельної ділянки на переукладення договору відсутнє.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що наявні правові підстави для визнання договору оренди земельної частки (паю) від 2о лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 переукладеним на договір оренди земельної ділянки площею 3,8978 га, кадастровий номер :11:000:0079, на тих самих умовах, що і раніше, передбачених договором оренди земельної частки (паю).

Отже, з врахуванням наведеного апеляційний суд визнає обґрунтованими доводи апеляційної скарги про те, що відсутність волевиявлення власника земельної ділянки на переукладення договору є підставою для їх припинення. Оскільки з часу отримання відповідачем свідоцтва про право власності на земельну ділянку площею 3,8978 га, кадастровий номер :11:000:0079, він набув статусу власника земельної ділянки, тобто змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, для укладення (переукладення) договору оренди земельної ділянки необхідно його волевиявлення.

Таким чином, суд першої інстанцій, порушивши норми процесуального права і неправильно застосувавши норми матеріального права, дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог ПрАТ «АПК-Інвест».

Відповідно до пункту 4 частини першої статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Встановлені судом обставини, а також наявні в матеріалах справи докази дають підстави для задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного судового рішення з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ПрАТ «АПК-Інвест».

Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Враховуючи зазначене, з ПрАТ «АПК-Інвест» необхідно стягнути на користь відповідача понесені витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 2881,50 грн.

Керуючись статтями 374, 376, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд,

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Костянтинівського міського суду Донецької області від 29 жовтня 2019 року скасувати.

У задоволенні позову приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , треті особи Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, ОСОБА_2 , про переукладення договору оренди земельної частки (паю) відмовити.

Стягнути з приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» на користь ОСОБА_1 понесені витрати з оплати судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 2881 грн. 50 коп.

Постанова набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржена до касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Судді І.В. Кішкіна

В.Б. Азевич

О.В. Халаджи

Повний текст постанови складено 20 лютого 2020 року

Суддя-доповідач І.В.Кішкіна