Постанова

Іменем України

01 вересня 2020 року

м. Київ

справа № 272/364/18

провадження № 61-19160св19

Верховний Суд у складі постійної колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Ігнатенка В. М. (суддя-доповідач), Жданової В. С., Кузнєцова В. О.,

учасники справи:

позивач - Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «ХЛІБОРОБ»,

відповідачі: ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «ЖИВА НИВА»,

третя особа - Житомирська обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації»,

розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «ХЛІБОРОБ» на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 травня 2019 року в складі судді Карповця В. В. і постанову Житомирського апеляційного суду від 02 жовтня 2019 року в складі колегії судді: Шевчук А.М., Талько О.Б., Коломієць О.С.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У березні 2018 року Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «ХЛІБОРОБ» (далі - СТОВ «ХЛІБОРОБ») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 і Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖИВА НИВА» (надалі - ТОВ «ЖИВА НИВА») та просило визнати недійсним укладений між відповідачами 22 листопада 2017 року договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,5925 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :05:000:0171; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 листопада 2017 року № 38374638, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії Комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Богушем О. В., визнати поновленим договір оренди землі, укладений 15 червня 2007 року між СТОВ «ХЛІБОРОБ» і ОСОБА_1 щодо вищезазначеної земельної ділянки, зареєстрованого в державному реєстрі земель 15 жовтня 2007 року за №40; визнати укладеною додаткову угоду від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року, за умовами якої строк дії договору продовжено до 15 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 % від нормативної грошової оцінки, що складає 11 106,64 грн.

Позов мотивований тим, що 15 червня 2007 року СТОВ «ХЛІБОРОБ» уклало із ОСОБА_1 договір оренди належної останній земельної ділянки загальною площею 2,5925 га із кадастровим номером :05:000:0171, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області. Державна реєстрація договору здійснена 15 жовтня 2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано у державному реєстрі земель за № 0.

За умовами договору він укладений на 10 років та орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

СТОВ «ХЛІБОРОБ» 12 вересня 2017 року повідомило ОСОБА_1 про намір скористатись своїм переважним правом і продовжити дію договору оренди землі, направивши лист-повідомлення та проект додаткової угоди від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року, за умовами якої строк дії договору продовжено до 15 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 % від нормативної грошової оцінки, що складає 11 106,64 грн.

ОСОБА_1 отримала лист-повідомлення з проектом додаткової угоди 16 вересня 2017 року. Натомість, 14 вересня 2017 року на адресу СТОВ «ХЛІБОРОБ» ОСОБА_1 направила заяву, в якій повідомила про своє бажання припинити дію договору оренди землі від 15 червня 2007 року, а про розгляд пропозиції щодо укладення договору оренди на новий строк не повідомила.

З інформаційної довідки від 02 березня 2018 року з державного реєстру речових прав на нерухоме майно СТОВ «ХЛІБОРОБ» стало відомо про те, що 22 листопада 2017 року ОСОБА_1 уклала договір оренди тієї ж самої земельної ділянки з ТОВ «ЖИВА НИВА», чим порушила переважне право СТОВ «ХЛІБОРОБ» на укладення договору оренди на новий строк.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 травня 2019 року в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що відповідач ОСОБА_1 до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки направила СТОВ «ХЛІБОРОБ» письмову заяву від 14 вересня 2017 року, в якій зазначила про свій намір припинити дію договору оренди земельної ділянки. Зміст її заяви містить чітку й однозначну позицію останньої про небажання продовжувати орендні правовідносини з позивачем й розцінюється як заперечення щодо поновлення договору оренди в контексті статті 33 Закону України «Про оренду землі». Подальше направлення СТОВ «Хлібороб» пропозиції про продовження відносин оренди, так само, як і продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку оренди, при наявності волевиявлення орендодавця про відмову від продовження строку оренди, не є підставою для поновлення орендних відносин між сторонами.

Проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, направлений позивачем, містить інші умови, ніж договір оренди, а саме, позивачем запропоновано змінити розмір орендної плати. Таким чином, між СТОВ «ХЛІБОРОБ» і ОСОБА_1 не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, що вбачається із змісту листів сторін, тому СТОВ «ХЛІБОРОБ» втратило своє переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

Постановою Житомирського апеляційного суду від 02 жовтня 2019 року апеляційну скаргу СТОВ «ХЛІБОРОБ» залишено без задоволення, а рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 травня 2019 року - без змін..

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що для поновлення договору оренди обов`язково має бути висловлена беззаперечна згода орендодавця. Переважне право орендаря може бути реалізоване лише за наявності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі. Саме за таких обставин у даному випадку діє принцип свободи договору, закріплений цивільним законодавством.

Оскільки ОСОБА_1 до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки направила СТОВ «ХЛІБОРОБ» письмову заяву від 14 вересня 2017 року про бажання припинити дію договору оренди земельної ділянки, суд першої інстанції зробив правильний висновок про безпідставність позовних вимог.

Додаткова угода до договору оренди земельної ділянки містить інші умови, ніж договір оренди, а саме: підприємством запропоновано змінити розмір орендної плати, тобто істотні умови договору. Проте, між позивачем та ОСОБА_1 не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, що слідує з листів сторін, а тому переважне право СТОВ «ХЛІБОРОБ» на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк припинилося.

Посилання представника позивача на ту обставину, що заява орендодавця ОСОБА_1 від 14 вересня 2017 року не може бути відповіддю на пропозицію позивача у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі», через те, що була надіслана відповідачем за два дні до того, як вона отримала від позивача лист-повідомлення та додаткову угоду, є безпідставним, оскільки письмова заява ОСОБА_1 , в якій вона чітко висловила свою волю на відмову від продовження оренди з СТОВ «ХЛІБОРОБ», сама по собі свідчить про незгоду орендодавця на поновлення договору оренди землі з позивачем і виключає необхідність додаткового реагування на отриманий у подальшому лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі від СТОВ «ХЛІБОРОБ».

Короткий зміст вимог касаційної скарги

22 жовтня 2019 року СТОВ «ХЛІБОРОБ» надіслало засобами поштового зв`язку до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 травня 2019 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 02 жовтня 2019 року, просило скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій і ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 01 листопада 2019 року відкрите касаційне провадження за касаційною скаргою СТОВ «ХЛІБОРОБ».

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що судами попередніх інстанцій не враховано, що ОСОБА_1 порушила переважне право СТОВ «ХЛІБОРОБ» на укладення договору оренди на новий строк, яким товариство мало намір скористатися та зробило для цього всі передбачені чинним законодавством дії з дотриманням процедури, передбаченої статтею 33 Закону України «Про оренду землі». Уклавши договір оренди з іншим орендарем, ОСОБА_1 підтвердила факт невизнання переважного права позивача на укладення договору оренди. Позивач не отримував від ОСОБА_1 відповіді на пропозицію щодо укладення договору оренди землі на новий строк, а заява останньої про бажання припинити договір оренди у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі» не має правових наслідків і є немотивованою.

Позиція судів попередніх інстанцій суперечить статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки вони розглядали лист ОСОБА_1 як відповідь на пропозицію СТОВ «ХЛІБОРОБ» продовжити дію договору оренди землі. Це не відповідає дійсності, оскільки зазначена пропозиція отримана відповідачем пізніше, ніж направлений лист про відмову від продовження договору оренди. Отже, суди визнали процедуру, передбачену у статті 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема, у частині відповіді орендодавця на пропозицію орендаря продовжити договір оренди землі, необов`язковою. Такий висновок суперечить закону.

Позивач виконав усі вимоги закону щодо продовження дії договору оренди землі, тому його позовні вимоги підлягали задоволенню.

Суди не врахували практику Верховного Суду та неправильно послалися на постанову Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року, оскільки вона стосується інших фактичних обставин.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з пунктом 2 Прикінцевих і перехідних положень Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

Частиною третьою статті 401 ЦПК України передбачено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судових рішень.

Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Перевіривши доводи касаційної скарги і матеріали справи, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення.

Фактичні обставини, встановлені судом

Відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку, виданого Андрушівською районною державною адміністрацією 15 червня 2007 року серії ЯГ №773672, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,5925 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер земельної ділянки :05:000:0171, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області.

15 червня 2007 року між ОСОБА_1 і СТОВ «ХЛІБОРОБ» укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого ОСОБА_1 передала СТОВ «ХЛІБОРОБ» у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2,5925 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :05:000:0171.

Договір оренди землі між ОСОБА_1 і СТОВ «ХЛІБОРОБ» від 15 червня 2007 року укладений строком на 10 років. Він передбачає, що якщо в останній рік оренди за 1 місяць до закінчення терміну дії договору сторони не повідомили одна одну в письмовій формі про свої наміри розірвати договірні відносини, то цей договір вважається продовженим на той же термін і на тих же умовах з наступним переукладанням (пункти 8, 9 договору оренди). Згідно з пунктом 22 цього договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється у п`ятиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі. Відповідно до пункту 43 договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Актом прийому-передачі земельної ділянки від 15 червня 2007 року підтверджується факт передання ОСОБА_1 належної їй на праві власності земельної ділянки орендарю СТОВ «ХЛІБОРОБ».

Державну реєстрацію зазначеного договору оренди земельної ділянки здійснено 15 жовтня 2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» і зареєстровано в державному реєстрі земель за №40.

12 вересня 2017 року позивачем СТОВ «ХЛІБОРОБ» направлено на адресу відповідача ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, в якому орендар СТОВ «ХЛІБОРОБ» повідомило орендодавця ОСОБА_1 про намір скористатися своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. До листа долучений проект додаткової угоди від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року, в якому запропоновано ОСОБА_1 продовжити дію договору оренди землі на строк 10 років, тобто до 15 жовтня 2027 року, на тих самих умовах, що передбачені договором і цією додатковою угодою, якщо інше не передбачено законодавством України. Також, додатковою угодою збільшено орендну плату до 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 106,64 грн.

Окрім того, пунктом 4 зазначеної додаткової угоди передбачалося, що орендар протягом трьох банківських днів з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі передає орендодавцю разовий платіж у розмірі 3 000,00 грен як винагороду орендодавцю за підписання даної додаткової угоди.

Відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення вбачається, що відповідач ОСОБА_1 отримала цей лист-повідомлення разом з додатковою угодою 16 вересня 2017 року.

14 вересня 2017 року орендодавець ОСОБА_1 направила на адресу СТОВ «ХЛІБОРОБ» заяву, в якій повідомила про своє бажання припинити дію договору оренди земельної ділянки площею 2,5925 га від 15 червня 2007 року.

22 листопада 2017 року між ОСОБА_1 і ТОВ «ЖИВА НИВА» укладено договір оренди спірної земельної ділянки площею 2,5925 га, кадастровий номер земельної ділянки :05:000:0171, з орендною платою 10 % від державної оцінки земельної ділянки, яка обчислюється з урахуванням індексації і підлягає перегляду один раз на рік. Цей договір зареєстровано згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 листопада 2017 року № 38374638.

22 листопада 2017 року ОСОБА_1 передала земельну ділянку ТОВ «ЖИВА НИВА», що підтверджується відповідним актом.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Доводи касаційної скарги щодо неправильного застосування судом статті 33 Закону України «Про оренду землі», є безпідставними.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 зазначеного Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, що передбачено частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» і визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суди виходили з того, що орендодавець 14 вересня 2017 року ОСОБА_1 направила на адресу СТОВ «ХЛІБОРОБ» заяву, в якій повідомила про своє бажання припинити дію договору оренди земельної ділянки площею 2,5925 га від 15 червня 2007 року.

Установивши, що сторони за договором не досягли згоди щодо умов договору оренди на новий строк, що власник земельної ділянки-орендодавець у своєму листі вказував на відсутність наміру продовжувати договірні відносини з оренди землі, що беззаперечно свідчить про відсутність його волевиявлення на поновлення договору оренди землі з позивачем на певних умовах, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.

Посилання заявника на те, що орендодавцем не були розглянуті умови, на яких СТОВ «Хлібороб» пропонувало укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, та не було відмовлено в укладенні такої угоди, оскільки заява від 14 вересня 2017 року направлена нею до отримання від СТОВ «Хлібороб» листа-повідомлення про намір скористатися переважними правом оренди, про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди, не спростовують правильність висновків судів по суті вирішення спору, оскільки у разі виявлення орендодавцем можливої незгоди у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо добросовісного користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Крім того в додатковій угоді до договору оренди землі СТОВ «Хлібороб» зазначило інші умови, ніж у договорі оренди землі від 15 червня 2007 року, зокрема, запропонувало інший розмір орендної плати. На зміну вказаних умов також необхідна згода сторін, що узгоджується зі змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі», проте між сторонами така згода не досягнута.

До подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 04 лютого 2020 року в справі № 272/439/18, від 13 квітня 2020 року в справі № 272/452/18, від 14 травня 2020 року в справі № 272/449/18, від 29 травня 2020 року в справі № 272/365/18, від 08 липня 2020 року в справі № 272/441/18

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення - без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Судами першої і апеляційної інстанцій правильно застосовано норми матеріального та процесуального права, які підлягали застосуванню, в зв`язку з чим, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржені судові рішення - без змін.

Щодо судових витрат

Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, що якщо суд касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки касаційна скарга залишена без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, у тому числі судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Керуючись статтями 141, 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі постійної колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «ХЛІБОРОБ» залишити без задоволення.

Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 травня 2019 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 02 жовтня 2019 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді:В. М. Ігнатенко В. С. Жданова
В. О. Кузнєцов