Судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
02 вересня 2020 року
справа № 693/15/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І., суддів: Дундар І. О. (суддя-доповідач), Журавель В. І., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М., касаційну скаргу Іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна» задовольнив. Постанову апеляційного суду Черкаської області від 15 серпня 2018 року скасував. РішенняЖашківського районного суду Черкаської області від 25 червня 2018 року залишив в силі.
У цій справі суди встановили, що 21 січня 2008 року між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки. Предметом договору є строкове платне користування земельною ділянкою для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Договір укладено на 5 років
01 серпня 2011 року між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. Пункт 7 договору викладено
в такій редакції: «Договір укладено терміном до 31 грудня 2017 року».
30 квітня 2015 року між ОСОБА_1 та ІП «Агро-Вільд Україна» укладено договір встановлення емфітевзису цієї самої земельної ділянки, у пункті 2.4 якого сторони домовились, що емфітевтичне право за цим договором набирає чинності з 01 січня 2018 року і закінчується 01 січня 2025 року. У пункті 5.6 цього договору зазначено, що емфітевту відомо, що на цю земельну ділянку існує обмеження
у користуванні згідно з договором оренди, укладеним між ФГ «Степ» та власником вищевказаної земельної ділянки, термін дії якого закінчується 31 грудня
2017 року. Договір нотаріально посвідчений, зареєстрований в реєстрі за № 849.
01 серпня 2017 року ОСОБА_1 направила заяву про відмову в поновленні договору оренди землі.
27 вересня 2017 року позивач направив ОСОБА_1 лист-повідомлення
№ 262, в якому запропонував поновити договір оренди земельної ділянки від
21 січня 2008 року шляхом укладення додаткової угоди на умовах передбачених
в ній. До цього листа додано проєкт додаткової угоди на 1 арк.
02 жовтня 2017 року позивач повторно направив ОСОБА_1 повідомлення з пропозицією про поновлення договору оренди землі на новий строк із доданим проєктом додаткової угоди.
За таких обставин суд апеляційної інстанції зробив висновок, що переважне право ФГ «Степ» на продовження дії договору оренди є порушеним і підлягає захисту. Направлення орендодавцем до закінчення строку дії договору оренди повідомлення про відсутність у нього як власника земельної ділянки наміру поновлювати договір оренди на новий строк після закінчення терміну дії договору не створює будь-яких прав та обов`язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі». Відмова у продовженні дії договору, без зазначення конкретних та чітких її підстав, порушує право орендаря на реалізацію переважного права, передбаченого статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», і така поведінка орендодавця щодо попереднього орендаря є недобросовісною.
Верховний Суд у цій справі зазначив, що «суд апеляційної інстанцій не звернув уваги, що до закінчення строку дії договору оренди землі від 21 січня 2008 року ОСОБА_1 повідомила ФГ «Степ» про відсутність у неї наміру продовжувати дію зазначеного договору оренди землі.
Отже, за наявності наведених обставин, а також відсутності згоди орендодавця із запропонованими ФГ «Степ» новими умовами договору оренди землі, висновки суду апеляційної інстанції про порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк, а відтак наявність підстав для задоволення вимог ФГ «Степ», не ґрунтуються на встановлених судом обставинах справи та вимогах закону».
При цьому Верховний Суд послався на аналогічний висновок, зроблений
Результат аналізу зазначених постанов свідчить, що, за їх висновком, повідомлення орендаря до закінчення строку дії договору оренди землі про відсутність наміру (бажання) продовжувати дію договору оренди землі
є достатньою підставою припинення переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі.
Не можу погодитись із зазначеним з таких мотивів.
У частинах першій - п`ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі
№ 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18) зроблено висновок, що «реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18) зроблено висновок, що «за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною».
Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 23 листопада 2016 року у справі № 6-2540цс16.
Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою(абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі»орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Згідно зі статтею 396 ЦК України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу.
Зміст частини п?ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» дає підстави для висновку, що повідомлення орендодавця про заперечення щодо поновлення договору оренди землі має бути обґрунтованим і містити посилання на підстави припинення переважного права орендаря або обґрунтування заперечень щодо запропонованих орендодавцем істотних умов договору. Саме лише повідомлення орендаря про відсутність наміру (бажання) поновлення договору оренди землі, без зазначення причини такого рішення, не є «повідомленням орендодавця про заперечення щодо поновлення договору оренди землі», про яке йдеться у частині п`ятій статті 33 цього Закону, тому не має правового значення та не є підставою припинення переважного права орендаря.
Протилежний висновок повністю нівелює гарантоване законом переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), що не відповідає принципу правової визначеності.
Аналогічної правової позиції дотримується Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду, яка є усталеною та ґрунтується на висновку, викладеному
у пункті 5.5 постанови Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від
10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17, в якому зазначено, що «законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»визначено алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:
1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;
2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;
3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);
4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Зазначені положення слід розуміти таким чином:
а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;
б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.
При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни».
Таким чином, у цій справі, установивши, що орендар дотримав вимоги щодо реалізації переважного права на поновлення договору оренди, завчасно попередив орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини, до повідомлення додав проєкт додаткової угоди, щодо якого орендодавець заперечень відповідно до частини п?ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» не мала, а лише повідомила про відмову в поновленні договору оренди землі, оскільки більше ніж за два роки уклала договір емфітевзису з ІП «Агро-Вільд Україна», апеляційний суд зробив правильний висновок про недобросовісність поведінки орендодавця щодо попереднього орендаря та порушення його переважного права на поновлення договору.
Викладене свідчить про наявність глибоких і тривалих розбіжностей у судовій практиці різних касаційних судів у справах з аналогічними підставами позову та подібними позовними вимогами, тому вирішення цього питання становить виключну правову проблему.
За таких обставин колегії суддів необхідно було постановити ухвалу про передання справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду у зв`язку з тим, що ця справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
Суддя Є. В. Краснощоков