Справа № 361/4886/19
Провадження № 2/361/551/20
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

27 серпня 2020 року Броварський міськрайонний суд Київської області у складі головуючого судді Селезньової Т.В., при секретарі Мельниченко Я.І., з участю представника позивача ОСОБА_1 , представника відповідачів ОСОБА_2 , розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Швеця Руслана Олеговича про визнання недійсним договору іпотеки, про визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів, про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна,

встановив:

10 липня 2019 р. відкрито провадження у цивільній справі за даним позовом.

В позовній заяві позивачем заявлено такі позовні вимоги:

- про визнання недійсним договору іпотеки від 13.06.2017р., укладеного між позивачем і відповідачем ОСОБА_4 , предмет іпотеки садовий будинок і земельна ділянка по АДРЕСА_1 ?є-7 (п.1);

- про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Швеця Р.О. від 25.04.2018р. про державну реєстрацію переходу права власності на вказаний садовий будинок від ОСОБА_3 до ОСОБА_5 (п.2);

- про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Швеця Р.О. від 25.04.2018р. про державну реєстрацію переходу права власності на вказану земельну ділянку від ОСОБА_3 до ОСОБА_5 (п.3);

- про визнання недійсним договору купівлі-продажу садового будинку та земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_5 і ОСОБА_6 02.11.2018р., посвідченого нотаріусом Швецем Р.О. (п.6);

- про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Швеця Р.О. від 02.11.2018р. про державну реєстрацію переходу права власності на вказаний садовий будинок від ОСОБА_5 до ОСОБА_6 (п.7);

- про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Швеця Р.О. від 02.11.2018р. про державну реєстрацію переходу права власності на вказану земельну ділянку від ОСОБА_5 до ОСОБА_6 (п.8).

Ухвалою від 11.06.2020р. за заявою позивача суд залишив без розгляду дві позовні вимоги, які були заявлені у первісному позові:

- про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Бойка О.М. від 10.08.2018р. про державну реєстрацію переходу права власності на вказаний садовий будинок від ОСОБА_3 до ОСОБА_5 (п.4);

- про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Бойка О.М. від 10.08.2018р. про державну реєстрацію переходу права власності на вказану земельну ділянку від ОСОБА_3 до ОСОБА_5 (п.5).

Позивач просить визнати недійсним договір іпотеки з тих підстав, що при його укладенні були порушені вимоги закону, а саме встановлена законом заборона на передачу в іпотеку (вид застави) земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Предметом даного договору є земельна ділянка для садівництва, тобто сільськогосподарського призначення за приписами ст.19, ст.22 ЗК України, і відповідно до вимог ч.4 ст.133 ЗК України іпотекодержателем такого предмету іпотеки може бути виключно банк, і відповідно не може бути фізична особа, натомість такий договір укладено саме з відповідачем-фізичною особою. Оскільки земельна ділянка і розташований на ній будинок є невід?ємним одне від одного майном, і оскільки будинок не може бути переданий в іпотеку окремо від земельної ділянки, то позивач просить визнати недійсним договір іпотеки вцілому.

Позовні вимоги щодо визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора Швеця Р.О. щодо переходу права власності від ОСОБА_3 до ОСОБА_5 , позивач просила задовольнити як похідні від першої основної вимоги про визнання договору іпотеки недійсним, з тих підстав, що вони вчинені на підставі недійсного договору іпотеки, зокрема, перехід права власності від ОСОБА_3 до ОСОБА_5 відбувся на підставі договору купівлі-продажу вказаних будинку і земельної ділянки, укладеного ОСОБА_4 як іпотекодержателем за ст.38 Закону "Про іпотеку", і у разі визнання договору іпотеки недійсним ОСОБА_4 не мала права і законних підстав відчужувати майно, належне ОСОБА_3 на праві власності, ОСОБА_5 і відповідно ОСОБА_5 набув право власності незаконно, а право власності ОСОБА_3 припинено також незаконно.

Договір купівлі-продажу вказаних земельної ділянки і будинку між ОСОБА_5 і ОСОБА_6 позивач просила визнати недійсним з підстав визнання недійсним договору іпотеки, і скасування реєстраційних записів про право власності ОСОБА_5 - оскільки у випадку недійсності договору іпотеки ОСОБА_4 не мала права продавати майно ОСОБА_5 , і відповідно ОСОБА_5 не набув на законних підставах право власності, не був власником майна станом на день його відчуження і не мав права продавати вказане майно ОСОБА_6 ; і такий правочин по відчуженню майна укладений без згоди і волевиявлення дійсного власника майна - ОСОБА_3 . При укладені договору були порушені вимоги закону, зокрема ст.ст.317, 318, 319 ЦКУ.

Позовні вимоги щодо визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора Швеця Р.О. щодо переходу права власності від ОСОБА_5 до ОСОБА_6 позивач просила задовольнити як похідні від першої основної вимоги про визнання договору іпотеки недійсним, та внаслідок визнання недійсним договору купівлі-продажу між ОСОБА_5 і ОСОБА_6 , пославшись на те, що такий перехід права власності від ОСОБА_5 до ОСОБА_6 відбувся на підставі недійсних договору іпотеки і договору купівлі-продажу, і відповідно ні ОСОБА_4 , ні у подальшому ОСОБА_5 не мали права і законних підстав відчужувати майно, належне ОСОБА_3 на праві власності, і ОСОБА_6 набув майно у власність незаконно.

Позивач мав намір подати заяву з додатковими позовними вимогами про визнання недійсним ще одного договору купівлі -продажу вказаного садового будинку і земельної ділянки , укладений 25.04.2018р. між ОСОБА_4 і ОСОБА_5 (заява в редакції від 4.12.2019р.).

Ухвалою від 4.12.2019р. суд відмовив позивачу у прийнятті додаткового позову, оскільки були порушені вимоги ЦПК.

Відповідач ОСОБА_4 подала відзив, позов не визнала.

Відповідач ОСОБА_5 подав відзив, позов не визнав.

Відповідач ОСОБА_6 заявив клопотання про прийняття зустрічного позову до ОСОБА_3 , ОСОБА_7 про скасування рішень державного реєстратора КП «Реєстратор» Нікітіної Ю.В., про скасування записів у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про визнання недійсними договорів купівлі-продажу садового будинку і земельної ділянки від 04.07.2019р. між ОСОБА_3 і ОСОБА_7 .

Ухвалою від 17.10.2019р. відповідачу у прийнятті зустрічного позову відмовлено.

Відповідач ОСОБА_6 заявив про невизнання позову.

Відповідачі у відзивах і представники відповідачів ОСОБА_4 , ОСОБА_5 і ОСОБА_6 у судовому засіданні невизнання позову обґрунтували наступним:

договір іпотеки укладений законно і відсутні підстави для визнання його недійсним, оскільки земельна ділянка, що є предметом іпотеки за даним договором, є з цільовим призначенням для садівництва, і не віднесена до земель сільськогосподарського призначення за приписами ст.22 ЗК України;

норма закону щодо заборони передачі земель сільгосппризначення у заставу фізичній особі (на що посилається позивач) , в тому числі ст.133 ЗК, не є застосовною до даних правовідносин, оскільки укладення договору іпотеки врегульовано іншим законом- «Про іпотеку», який у цьому сенсі є спеціальним по відношенню до закону про заставу і не містить обмежень щодо іпотеки земельних ділянок, в тому числі і сільгосппризначення; приписи закону про іпотеку не порушено;

позивач помилково ототожнює поняття застави і іпотеки;

земельна ділянка була передана в іпотеку внаслідок передачі в іпотеку будинку, розташованого на вказаній ділянці, оскільки за ст.6 закону про іпотеку будинок не міг бути переданий в іпотеку без передання в іпотеку земельної ділянки під ним;

крім того, дана земельна ділянка позивачем до укладення оспорюваного договору неодноразово вже передавалась в іпотеку.

Позові вимоги визнання недійсним договору купівлі-продажу між ОСОБА_5 і ОСОБА_6 не визнали, посилаючись на законність даного договору і відсутність підстав для визнання його недійсним; продавець ОСОБА_4 мала право відчужувати вказане майно на підставі ст.38 Закону "Про іпотеку" і умов договору іпотеки, ОСОБА_5 набув право власності на майно з законних підстав (на підставі чинного і дійсного договору) і мав право відчужувати власне майно.

Позовні вимоги про скасування рішень про реєстрацію прав власності відповідачів не визнали з тих підстав, що вказані рішення є законними, всі підстави для скасування рішень реєстратора передбачені в ст.24 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно" і в даному випадку відсутні, та позивач не довів наявність хоча б одної з передбачених повстав, дані рішення прийняті і реєстрація права власності проведена державним реєстратором Швецем Р.О. на підставі договорів купівлі-продажу, які є дійсними; дані вимоги є похідними від вимоги про визнання недійсним відповідного договору про відчуження майна, і не є похідними до вимоги про визнання недійсним договору іпотеки.

Крім того, представник ОСОБА_6 послався на те, що у провадженні суду є справа за позовом ОСОБА_8 до ОСОБА_9 (якій ОСОБА_3 відчужила вказане майно за договором купівлі-продажу) про витребування вказаного майна (будинку і земельної ділянки) з чужого володіння.

Відповідач ОСОБА_10 подав відзив, позов не визнав, послався на те, що виходячи з норм закону "Про нотаріат", він, як приватний нотаріус, не є належним відповідачем у справі, оскільки скасування рішення та запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно є спором про право між позивачем та власником нерухомості (відповідач 2), і скасування реєстрації впливає тільки на права власника нерухомого майна. Вважає, що після внесення запису до державного реєстру речових прав на нерухоме майно належним способом захисту права є скасування запису про проведену державну реєстрацію відповідного права, а не скасування рішення суб?єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію, яке вичерпало свою дію. Договір купівлі-продажу від 25.04.2018р. та договір іпотеки від 13.06.2017р. вважає укладеними з дотриманням норм чинного законодавства, а тому нема підстав для визнання їх недійсними.

Згідно договору дарування від 30.06.2015р. ОСОБА_11 подарував, а ОСОБА_3 (позивач) прийняла у дар садовий будинок по АДРЕСА_1;

Згідно одночасно укладеного договору дарування від 30.06.2015р. ОСОБА_11 подарував, а ОСОБА_3 (позивач) прийняла у дар земельну ділянку по АДРЕСА_2 , к.н. :02:014:0137 площею 0, 2041га, цільове призначення для ведення садівництва.

Договір іпотеки (який оспорюється позивачем в даній справі) - посвідчений нотаріусом Козаєвою Н.М. 13.06.2017р., укладений між позивачем ОСОБА_3 (іпотекодавець) і відповідачем ОСОБА_4 (іпотекодержатель), предмет іпотеки садовий будинок по АДРЕСА_2 і земельна ділянка к.н. :02:014:0137 площею 0, 2041га, цільове призначення для ведення садівництва, на якій розташований садовий будинок.

Договір іпотеки укладений в забезпечення виконання позичальником ОСОБА_3 грошових зобов`язань за договором позики від 13.06.2017р., укладеним між ОСОБА_4 (позикодавець) і ОСОБА_3 (позичальник). В договорі іпотеки є розділ 4 «Звернення стягнення на предмет іпотеки», і розділ 5 «Застереження, яке являє собою договір про задоволення вимог іпотекодержателя»; згідно пп.4.3,4.4, 5.1- іпотекодержателю іпотекодавець передав право укладення договору купівлі-продажу предмету іпотеки з дотриманням процедури відповідно до приписів ст.38 Закону про іпотеку.

30.07.2018р. між сторонами ОСОБА_4 і ОСОБА_3 укладено договір про розірвання договору позики; в договорі зазначено, що до підписання договору представник позичальника повернув позикодавцю отриману позику у розмірі 18923940грн., еквівалент суми 724500доларів США, фактом повернення грошових коштів та повного розрахунку є цей договір про розірвання. До договору додано заяву ОСОБА_4 від 30.07.2017р., в якій ОСОБА_4 підтвердила, що отримала від позичальника повний розрахунок за договором позики від 13.06.2017р. Заява і договір про розірвання договору позики посвідчені нотаріально.

За договором купівлі-продажу, посвідченим нотаріусом Швецем Р.О. 25.04.2018р., ОСОБА_4 , продавець, який є іпотекодержателем, діючи відповідно до ст.38 Закону «Про іпотеку» продала, а ОСОБА_5 покупець купив вказані садовий будинок і земельну ділянку, к.н. :02:014:0137, площею 0, 2041га, цільове призначення для індивідуального садівництва, угіддя сади, по АДРЕСА_1. У п.2 договору зазначено, що право на продаж предмету іпотеки належить іпотекодержателю на підставі договору іпотеки від 13.06.2017р., який містить застереження про задоволення вимог іпотеко держателя шляхом продажу предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі-покупцю. П.3 - продавець стверджував, що за 30 днів до укладення цього договору письмово повідомив іпотекодавця/боржника про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки.

Повідомлення іпотекодержателя ОСОБА_4 про намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки відправлено іпотекодавцю 25.01.2018р.

Згідно витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно:

рішення від 25.04.2018р. про державну реєстрацію переходу права власності на вказаний садовий будинок від ОСОБА_3 до ОСОБА_5 , державний реєстратор Швець Р.О. (нотаріус, який посвідчив договір купівлі-продажу між ОСОБА_4 і ОСОБА_5 ), внесено до державного реєстру відомості про реєстрацію права власності покупця ОСОБА_5 на куплене майно-садовий будинок, підстава виникнення права власності: договір купівлі-продажу від 25.04.2018р.;

рішення від 25.04.2018р. про державну реєстрацію переходу права власності на вказану земельну ділянку від ОСОБА_3 до ОСОБА_5 , державний реєстратор Швець Р.О. (нотаріус, який посвідчив договір купівлі-продажу між ОСОБА_4 і ОСОБА_5 ), внесено до державного реєстру відомості про реєстрацію права власності покупця ОСОБА_5 на куплене майно- земельну ділянку, підстава виникнення права власності: договір купівлі-продажу від 25.04.2018р.

(дані рішення оспорюються позивачем в цій справі).

За договором купівлі-продажу (який оспорюється за даним позовом), посвідченим нотаріусом Швецем Р.О. 02.11.2018р., укладеним між ОСОБА_5 (продавець) і ОСОБА_6 (покупець), ОСОБА_5 продав, а ОСОБА_6 купив вказані садовий будинок і земельну ділянку, к.н. :02:014:0137, площею 0, 2041га, цільове призначення для індивідуального садівництва, по АДРЕСА_1 ?є-7. У договорі зазначено, що право власності продавця на дане майно виникло на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого нотаріусом Швецем Р.О. 25.04.2018р.

Згідно витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно:

рішення від 02.11.2018р. про державну реєстрацію переходу права власності на вказаний садовий будинок від ОСОБА_5 до ОСОБА_6 , державний реєстратор Швець Р.О. (нотаріус, який посвідчив договір купівлі-продажу), внесено до державного реєстру відомості про реєстрацію права власності покупця ОСОБА_6 на куплене майно-садовий будинок, підстава виникнення права власності: договір купівлі-продажу від 02.11.2018р.;

рішення від 02.11.2018р. про державну реєстрацію переходу права власності на вказаний садовий будинок від ОСОБА_5 до ОСОБА_6 , державний реєстратор Швець Р.О. (нотаріус, який посвідчив договір купівлі-продажу), внесено до державного реєстру відомості про реєстрацію права власності покупця ОСОБА_6 на куплене майно - садовий будинок, підстава виникнення права власності: договір купівлі-продажу від 02.11.2018р.;

(дані рішення оспорюються позивачем в цій справі).

Згідно ст.546 Цивільного кодексу України "Види забезпечення виконання зобов`язання" - 1. Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.

В параграфі 6 «застава» врегульовано даний вид забезпечення виконання зобов`язань.

Згідно ст.572 ЦКУ "поняття застави"- 1. В силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Статтею 575 ЦКУ визначено окремі види застав: 1. Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. 2. Закладом є застава майна, що передається у володіння заставодержателя або за його наказом - у володіння третій особі. 3. Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно ст.1 Закону "Про заставу" застава - це спосіб забезпечення зобов`язань, якщо інше не встановлено законом. В силу застави кредитор (заставодержатель) має право в разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов`язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами.

Згідно ст.13 Закону "Про заставу" у випадках, коли предметом застави є нерухоме майно, космічні об`єкти, договір застави повинен бути нотаріально посвідчений на підставі відповідних правовстановлюючих документів. Нотаріальне посвідчення договору застави нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін договору.

Згідно ст.1 Закону "Про іпотеку" - у цьому Законі наведені нижче терміни вживаються в такому значенні:

нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці і невід`ємно пов`язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом;

іпотекодавець - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов`язання або зобов`язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель;

іпотекодержатель - кредитор за основним зобов`язанням;

Згідно ст.5 Закону "Про іпотеку" п редметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов:

нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;

нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Згідно ст.6 Закону "Про іпотеку" - Якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані.

Статтею 15 Закону "Про іпотеку" встановлено особливості іпотеки земельних ділянок: Іпотека земельних ділянок здійснюється відповідно до цього Закону. Заборони та обмеження щодо відчуження і цільового використання земельних ділянок, встановлені Земельним кодексом України, є чинними при їх іпотеці. Реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення при зверненні стягнення на предмет іпотеки здійснюється на прилюдних торгах. Покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути особи, визначені Земельним кодексом України. Дія цього Закону не поширюється на земельні ділянки, які перебувають у державній чи комунальній власності і не підлягають приватизації. (в редакції Законом № 3201-IV від 15.12.2005р., тобто чинній на день укладення договір іпотеки.)

Статтею 10 Земельного кодексу України визначено категорії земель в Україні. 1. Землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Згідно ст. 20 ЗКУ віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.

Згідно статті 21 ЗКУ п орушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для: зокрема, б) визнання недійсними угод щодо земельних ділянок.

Згідно статті 22 ЗКУ «Визначення земель сільськогосподарського призначення та порядок їх використання» - 1. Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей. 2. До земель сільськогосподарського призначення належать: а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги); б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель інших категорій, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо). 3. Землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування: зокрема, а) громадянам - для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства.

Згідно ст.35 ЗКУ «Земельні ділянки для садівництва» - 1. Громадяни України із земель державної і комунальної власності мають право набувати безоплатно у власність або на умовах оренди земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва. 3. Земельні ділянки, призначені для садівництва, можуть використовуватись для закладання багаторічних плодових насаджень, вирощування сільськогосподарських культур, а також для зведення необхідних будинків, господарських споруд тощо.

Згідно ч.4 статті 133 ЗКУ - Заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них можуть бути лише банки. 5. Порядок застави земельних ділянок та прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) визначається законом. (Стаття 133 в редакції Закону № 509-VI від 16.09.2008, тобто чинна на день укладення договору іпотеки).

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 16 ЦКУ кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання правочину недійсним;

Відповідно до вимог ст. 203 ЦК України, Ч.1.- Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦК України).

Згідно ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно ст.328 ЦКУ, 1. П раво власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. 2. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Розглядаючи позов про визнання недійсним договору іпотеки з підстав, зазначених позивачем, суд дійшов таких висновків:

Щодо визначення категорії і цільового призначення земельної ділянки, переданої в іпотеку:

Як вказано у договорі іпотеки, і такі ж відомості зазначені у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, - земельна ділянка, яка є предметом іпотеки за оспорюваним договором іпотеки , - має цільове призначення для ведення садівництва, для індивідуального садівництва.

За приписами статті 10 та статті 22 Земельного кодексу України, якими визначено категорії земель в Україні за цільовим призначенням, одною з категорій є землі сільськогосподарського призначення. У власність або оренду громадянам для садівництва передаються землі сільськогосподарського призначення.

Таким чином, згідно приписів Земельного кодексу України - вказана земельна ділянка віднесена до земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Щодо визначення понять застави і іпотеки:

Одним з видів забезпечення виконання зобов`язань є застава. Одним з видів застави є іпотека. Таким чином, поняття "застава" включає в себе поняття "іпотека", і відповідно іпотека є заставою.

Порядок передачі земельних ділянок у іпотеку (яка є одним з видів застави) врегульований відповідними нормами Цивільного кодексу України, нормами Земельного кодексу України, законом "Про заставу" і спеціальним законом "Про іпотеку". Причому співвідношення і конкуренція норм закону і кодексу між собою є таким, що при застосування спеціального закону, який регулює окремий вид земельних правовідносин, у даному випадку заставу і її окремий вид - іпотеку, не можуть бути порушені встановлені ЗКУ обмеження.

Згідно ст.15 Закону "Про іпотеку" - заборони та обмеження щодо відчуження і цільового використання земельних ділянок, встановлені Земельним кодексом України, є чинними при їх іпотеці.

Таким чином, законодавчо встановлене у ч.4 ст.133 ЗК України обмеження, що заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки, - поширюється на іпотеку земельної ділянки сільськогосподарського призначення, в тому числі на земельну ділянку з цільовим призначенням для садівництва, тобто на спірну земельну ділянку.

Посилання відповідачів на те, що не можна ототожнювати поняття іпотеки і застави, які є різними видами забезпечення і врегульовані різними законами, - є таким, що суперечить закону.

Посилання відповідачів, що приписи ст.133 ЗКУ можуть бути засновані виключно у випадку застави земельної ділянки, і не застосовуються до іпотеки земельної ділянки також не відповідають приписам закону.

Посилання відповідачів на те, що вказана земельна ділянка не віднесена до сільськогосподарського призначення, також суперечать закону, що визначає дані поняття.

Відповідачі посилаються на те, що вказана земельна ділянка по суті є присадибною, на якій розташований будинок і її цільове призначення фактично є для будівництва і обслуговування будинку, але таке твердження суперечить дійсним обставинам, - враховуючи що цільове призначення земельної ділянки чітко визначене і не змінювалось.

Не надано суду доказів підтвердження зміни цільового призначення земельної ділянки, а той факт, що на ній зведено садовий будинок, - не є підставою для зміни цільового призначення, для виведення земельної ділянки з земель сільськогосподарського призначення.

Відповідачі посилаються на те, що в іпотеку був переданий будинок, а вказана земельна ділянка як така не була окремим об`єктом договору, а слідувала за будинком, переданим в іпотеку, за приписами ст.6 закону про іпотеку. Разом з тим, суд не погоджується з таким тлумаченням договору, оскільки предметом іпотеки є і садовий будинок і земельна ділянка, що чітко визначено у договорі. Тому сам той факт, що сторони домовились про передачу в іпотеку будинку, не нівелює встановлене статтею133 ЗКУ обмеження щодо застави вказаної земельної ділянки даного призначення,і тому сторони при укладенні договору іпотеки повинні були враховувати дане законодавчо встановлене обмеження. Ні статтею 133 ЗКУ, ні іншою нормою ЗКУ, а також нормами законів про заставу та про іпотеку не передбачено будь-яких виключень з загального обмеження, встановленого ч.4 ст. 133 ЗКУ.

Таким чином, договір іпотеки укладений з порушенням вимог закону, а саме з порушенням прямої законодавчо встановленої заборони (ч.4 ст.133 ЗКУ і ст.15 Закону про іпотеку), згідно якої дана земельна ділянка не могла бути передана в іпотеку (вид застави) фізичній особі як окремо так і разом з будівлею, що на ній розташована, і незалежно від того, чи є на ній зведені будівлі.

Посилання відповідачів, що вказана земельна ділянка позивачем неодноразово раніше передавалась в іпотеку, не має значення для висновків суду.

Таким чином, оскільки договір іпотеки не відповідає вимогам закону (ч.4 ст.133 ЗКУ), існує дефект щодо предмету іпотеки, - то такий договір згідно ч.1 ст.203, ст. 215 ЦК України має бути визнаний недійсним.

Вирішуючи питання щодо того, чи має бути визнаний недійсним договір іпотеки в цілому, чи лише в частині іпотеки земельної ділянки, (оскільки прямої заборони чи обмеження на передачу в іпотеку садового будинку закон не встановлює), - то суд виходить з таких міркувань:

Статтею шостою Закону "Про іпотеку" передбачено можливість передати в іпотеку будинок і земельну ділянку ( на якій він розташований) лише разом. Це узгоджується з приписами ст.377 ЦК України та ст.120 ЗКУ щодо принципу нерозривного слідування земельної ділянки за будинком, зведеним на ній при переході права власності від одної до іншої особи.

Таким чином, у разі визнання недійсним договору іпотеки лише в частині іпотеки земельної ділянки , - це б по суті не змінило наслідків договору іпотеки, за яким при звернення стягнення на предмет іпотеки-будинок, фактично це потягло б і перехід права власності на земельну ділянку.

Оскільки у даному випадку існувала заборона на передачу в іпотеку земельної мідянки, і враховуючи вимоги закону про передачу в іпотеку будинку лише разом з земельною ділянкою, - то відповідно є підстави для визнання договору іпотеки недійсним вцілому.

Позов в цій частині обґрунтований і підлягає задоволенню.

Щодо позовних вимог в частині визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора Швеця Р.О. від 25.04.2018р. про державну реєстрацію переходу права власності на вказані садовий будинок і земельну ділянку ОСОБА_5 то суд не вбачає підстав для задоволення вказаних вимог, виходячи з наступного:

позивач просив скасувати вказані рішення державного реєстратора як похідні вимоги від першої основної вимоги- про визнання недійсним договору іпотеки як наслідок визнання договору іпотеки недійсним, тобто в порядку застування реституції.

позивач в межах даної справи не заявив вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 25.04.2018р. (між ОСОБА_4 і ОСОБА_5 ), тому суд, розглядаючи справу лише в межах заявлених позовних вимог і підстав, не надає правову оцінку даному договору;

право власності у ОСОБА_5 на майно виникло за договором купівлі-продажу від 25.04.2018р.;

договір, на підставі якого у ОСОБА_5 виникло право власності на вказане майно, за принципом презумпції правомірності правочину згідно ст.204 ЦКУ, - є чинним, правомірним, не визнаний недійсним. Відсутні підстави для визнання його нікчемним, оскільки його недійсність не визначена прямо в законі;

оскаржуване рішення про реєстрацію прийняте реєстратором у відповідності до вимог закону, реєстрація права власної проведена з законних підстав - на підставі договору;

право власності є непорушним;

реєстрація права власності ОСОБА_5 відбулась на підставі договору купівлі-продажу, а не на підставі договору про іпотеку; саме по собі визнання недійсним договору іпотеки не тягне автоматичного позбавлення ОСОБА_5 права власності на майно, набуте ним за договором, який є дійсним за принципом презумпції правомірності правочину, і принципом правомірності набуття права власності.

Таким чином, в межах розгляду даної справи і заявлених вимог та підстав, в межах обраного позивачем способу захисту своїх прав, - відсутні підстави для визнання незаконними та для скасування рішень державного реєстратора-нотаріуса про реєстрацію зміни права власності і реєстрації права власності ОСОБА_5 на вказане майно.

Щодо позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу садового будинку та земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_5 і ОСОБА_6 02.11.2018р., та похідних вимог про визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора Швеця Р.О. від 02.11.2018р. про державну реєстрацію переходу права власності на вказаний садовий будинок і земельну ділянку від ОСОБА_5 до ОСОБА_6 , то суд дійшов таких висновків:

Договір купівлі-продажу між ОСОБА_5 і ОСОБА_6 укладений у відповідності до вимог закону, зокрема, договір відповідає формі - нотаріально посвідчений; станом на день відчуження майна право власності на вказане майно за продавцем було зареєстроване у відповідності до вимог закону і продавець набув право власності та його не втратив, тому мав право розпоряджатись вказаним майном, в тому числі і його відчужувати; майно не було обтяжене і не було у спорі; укладений договір відповідає вимогам закону до даного виду договору.

Виходячи з приписів ст.203 та ст.215 ЦК України - зазначених у цих нормах закону підстав для визнання його недійсним не встановлено.

Позивач як на підставу визнання договору недійсним посилається на те, що ОСОБА_5 не мав права продавати вказане майно оскільки набув право власності на нього незаконно: на підставі недійсного договору іпотеки, за недійсним договором купівлі-продажу, який ОСОБА_4 не мала права укладати, і вимога про визнання договору купівлі-продажу між ОСОБА_5 і ОСОБА_6 є похідною від першої вимоги про визнання недійсним договору іпотеки. Суд не погоджується з таким тлумаченням позивачем правовідносин між учасниками спору. Для цілей розгляду позову про визнання недійсним договору, який був укладений ОСОБА_5 вже як продавцем, суд виходить з того, що за принципом презумпції правомірності набуття права власності (ст.328 ЦКУ) право власності ОСОБА_5 вважається набутим ним з законних підстав. ОСОБА_5 право власності набув за договором, який - оскільки не оспорений, не визнаний недійсним - за принципом презумпції правомірності правочину (ст.204 ЦКУ) вважається дійсним (поки судом не буде встановлено протилежне) і таким, що з нього для його сторін настали певні правові наслідки. Крім того, для вказаного позивачем порушення його прав власника існує інший спосіб захисту, відмінний від визнання недійсним договору, за яким майно вибуло з володіння позивача - як він вважає - незаконно.

Тому у даному випадку, в межах обраного позивачем способу захисту, і при розгляді справи в межах заявлених позовних вимог, виходячи з принципу диспозитивності, - суд не вбачає підстав для визнання договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_5 і ОСОБА_6 , недійсним.

Оскільки суд відмовляє у позові за даними вимогами, то відсутні підстави в межах даної справи і для задоволення позову в частині похідних вимог про визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора-нотаріуса про реєстрацію зміни права власності і реєстрації права власності ОСОБА_6 на вказане майно.

Таким чином, керуючись принципом диспозитивні і розглядаючи справу в межах заявлених вимог та поданих доказів, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову - в частині визнання недійсним договору іпотеки; в іншій частині вимог позов задоволенню не підлягає.

Керуючись ст.ст.16, 203, 204, 215, 328, 546, 572, 575 ЦК України, ст.ст.5, 6, 15 Закону «Про іпотеку», ст.ст.10, 20, 21, 22, ч.4 ст.133 ЗК України, ст.12, 13, 81, ст.ст.263-265, 268 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково;

Визнати недійсним договір іпотеки, укладений 13.06.2017р. між ОСОБА_3 (іпотекодавець) і ОСОБА_4 (іпотекодержатель), посвідчений нотаріусом Швецем Русланом Олеговичем, предмет іпотеки: садовий будинок по АДРЕСА_2 і земельна ділянка к.н. :02:014:0137 площею 0, 2041га, цільове призначення для ведення садівництва, АДРЕСА_2 ;

У позові ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Швеця Руслана Олеговича в частині позовних вимог:

-про визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора Швеця Р.О. від 25.04.2018р. про державну реєстрацію переходу права власності на майно до ОСОБА_5 ;

-про визнання недійсним договору купівлі-продажу між ОСОБА_5 і ОСОБА_6 , посвідченого 02.11.2018р. нотаріусом Швецем Р.О., предмет продажу - садовий будинок та земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_2 ;

-про визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора Швеця Р.О. від 02.11.2018р. про державну реєстрацію переходу права власності на майно до ОСОБА_6 , -

відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано. У разі подання апеляційної скарги рішення набирає законної сили за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного рішення. Учасник справи, якому повне рішення не буде вручене в день його складення, має право на поновлення строку оскарження, якщо апеляційна скарга буде ним подана протягом тридцяти днів з дня вручення копії рішення. Апеляційна скарга подається до Київського апеляційного суду безпосередньо, або - згідно п.15.5 Перехідних положень ЦПК України - через Броварський міськрайонний суд Київської області.

Відповідно п. 3 Прикінцевих положень ЦПК України під час дії карантину, суд за заявою учасників справи поновлює процесуальні строки встановлені нормами цього Кодексу, якщо визнає причини їх пропуску поважними, і такими, що зумовлені обмеженнями впровадженими у зв?язку з карантином.

Повне рішення виготовлено 03.09.2020р.

Суддя Т.В. Селезньова