ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 661/2313/18-ц Головуючий в І інстанції Матвєєва Н.В.
Номер провадження 22ц - 819/56/2020 Доповідач Бугрик В.В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 січня 2020 року Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого Бугрика В.В.

Суддів: Базіль Л.В.,

Семиженко Г.В.,

секретар Давиденко І.О.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в місті Херсоні апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Укрсоцбанк» правонаступником якого є ПАТ «Альфабанк», на рішення Новокаховського міського суду Херсонської області у складі судді Матвєєвої Н.В. від 17 грудня 2019 року за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» правонаступником якого є ПАТ «Альфабанк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору - приватний нотаріус Крамчанін Сергій Алімович, товариство з обмеженою відповідальністю «Південенерго» про визнання недійсним договору іпотеки,

ВСТАНОВИВ:

Позивачі звернулися до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що ОСОБА_1 04.09.2009 року згідно умов договору купівлі - продажу майнових прав, придбала майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 35 кв.м. вартістю 92 274 грн., що складає 2 636,40 грн. за 1 кв.м. Майнові права на момент здійснення правочину належали ОСОБА_4 на підставі Договору № 617 про участь в будівництві, укладеному з ТОВ «Південенерго» в особі генерального директора Навроцького І.М. Ринкова вартість майнових прав на момент здійснення правочину складала 18 000 доларів США, що еквівалентно 158 400 грн. ОСОБА_1 відповідно до п.1 додаткової тристоронньої угоди від 04 вересня 2009 року до договору № 617 про участь у будівництві від 21.12.2007 року, змінили учасника у зазначеному договорі з ОСОБА_4 на ОСОБА_1 , яка набула права та обов`язки відповідно до умов первісного договору. Після вводу житлового будинку в експлуатацію позивачка на підставі рішення № 495 від 22.12.2009 року виконавчого комітету Новокаховської міської ради, отримала свідоцтво про право власності на нерухоме майно серія НОМЕР_1 від 28 грудня 2009 року, а саме квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 33,9 кв.м., житлова площа 16,7 кв.м., згідно якого здійснює право власності.

ОСОБА_2 згідно попереднього договору № 251 від 23.12.2005 року, договору № 4 від 16.01.2008 року про участь у будівництві, укладеного з відповідачем ТОВ «Південенерго», придбала майнові права на двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 за ринковою вартістю 173 659,20 грн., що складає 2631,20 грн. за 1 кв.м. Після вводу в експлуатацію житлового будинку, на підставі рішення № 105 від 23 лютого 2010 року виконавчого комітету Новокаховської міської ради Гавриляк Л.М. отримала свідоцтво про право власності на нерухоме майно серія НОМЕР_2 від 01 квітня 2010 року, а саме квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 64,1 кв.м., житловою площею 29 кв.м., згідно якого здійснює право власності.

У серпні 2017 року позивачка ОСОБА_1 звернулася до приватного нотаріуса Сергеєвої О.А. із заявою про продаж належної їй квартири АДРЕСА_1 , де їй було повідомлено, що вказана квартира знаходиться в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, реєстраційний номер обтяження : 4601561 від 06.03.2007 року, реєстратор: приватний нотаріус Крамчанін С.А. та в Державному реєстрі іпотек, реєстраційний номер: 4601563 від 06.03.2007 року, реєстратор: ОСОБА_5 на підставі договору іпотеки № 1122 від 06.03.2007 року, укладеного між ОСОБА_3 та акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», що нотаріально посвідчено Приватним нотаріусом Крамчаніним С.А. Згідно інформаційної довідки від 28.09.2017 року, отриманої з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна було встановлено, що на підставі обтяження - договору іпотеки № 1122 від 06.03.2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Крамчаніним С.А. між ОСОБА_3 та акціонерно-комерцінйим банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» об`єктом обтяження є квартира АДРЕСА_1 , власниками яких є позивачі. Вважають, що зазначений договір іпотеки № 1122 від 06.03.2007 року між ОСОБА_3 та АКБ СР «Украсоцбанк» є недійсним, оскільки на час укладення спірного договору іпотеки № 1122 від 06.03.2007 року ст.5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки, а відповідні зміни до цієї статті були внесені Законом № 800-VI від 25 грудня 2008 року. Тому вважають, що договір іпотеки № 1122 від 06.03.2007 року, укладений між ОСОБА_3 та АКБ СР «Укрсоцбанк» в частині передачі в іпотеку майнових прав на незакінчені будівництвом квартиру АДРЕСА_1 є недійсним та порушує права позивачів як власників нерухомого майна, перешкоджає їм розпорядитися своєї власністю.

Просили суд визнати недійсним договір іпотеки № 1122 від 06.03.2007 року, укладений між ОСОБА_3 та акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» в частині передачі в іпотеку майнових прав на незакінчену будівництвом :

- двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 68 кв.м., що знаходиться на АДРЕСА_2 ;

- однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 36,0 кв.м., що знаходиться на АДРЕСА_1 . Стягнути з ОСОБА_3 , публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» судовий збір в сумі 704,80 грн.

Рішенням суду позов задоволено. Визнано недійсним договір іпотеки № 1122 від 06 березня 2007 року ( № 02-23-Ф070149К-344), укладений між ОСОБА_3 та акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» в частині передачі в іпотеку майнових прав на незакінчену будівництвом :

- двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 68 кв.м., що знаходиться на АДРЕСА_2 ;

- однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 36,0 кв.м., що знаходиться на АДРЕСА_1 .

Стягнуто з ОСОБА_3 , Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на користь ОСОБА_1 судовий збір в рівних частинах в сумі 352,40 грн. по 176,20 грн. з кожного. Стягнуто з ОСОБА_3 , публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на користь ОСОБА_2 судовий збір в рівних частинах в сумі 352,40 грн. по 176,20 грн. з кожного.

В апеляційній скарзі ПАТ «Укрсоцбанк» просить рішення суду скасувати, та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволені позовних вимог відмовити посилаючись на порушення норм процесуального права. Зокрема, вказав, що поза увагою суду залишився той факт, що позивачем не наведено доказів, які б підтверджували порушення або наявність перешкод в реалізації нею права власності на нерухоме майно, натомість позивач сама зазначає про неодноразовий перехід права власності на нерухоме майно, що свідчить про відсутність перешкод в реалізації права власності вказане майно.

Вислухавши доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 04.09.2009 року ОСОБА_4 та ОСОБА_1 уклали договір купівлі-продажу майнових прав, відповідно до якого ОСОБА_1 придбала майнові права продавця як учасника у будівництві однокімнатної квартири АДРЕСА_1 в обсязі і на умовах, що існували на момент продажу цих прав.

Відповідно до договору № 617 про участь у будівництві від 21.12.2007 року, укладеного між ТОВ «Південенерго» та ОСОБА_4 , учасник зобов`язується надати забудовнику грошові кошти в розмірі і на умовах, передбачених даним договором, на будівництво та придбання квартири в п`ятиповерховому 48-квартирному будинку, розташованому за адресою: АДРЕСА_3 , а забудовник зобов`язується закінчити будівництво вказаного житлового будинку, ввести його в експлуатацію і передати у власність учаснику квартири (житла) на умовах, визначених даним договором.

Відповідно до додаткових угод від 04.09.2009 року та від 18.02.2008 року до договору про участь у будівництві № 617 від 21.12.2007 року, термін закінчення будівництва будинку та введення його в експлуатацію пролонговано до 31.05.2008 року.

23.12.2005 року між ТОВ «Південенерго» та ОСОБА_4 укладено попередній договір № 195, за яким сторони зобов`язуються в строк до 21 грудня 2007 року укласти договір дольової участі в будівництві на умовах і в порядку, встановлених цим Договором. Відповідно до п. 2.1.1 цього Договору об`єктом дольової участі в будівництві є будівництво квартири в 48 квартирному житловому будинку, розташованому за адресою: АДРЕСА_3 , яку забудовник побудує та введе в експлуатацію в строк до 31.01.2008 року.

Відповідно до квитанції до прибуткового касового ордеру № 508 від ОСОБА_4 прийнято грошові кошти за дольову участь у будівництві згідно договору № 617 від 21.12.2007 року в сумі 92 074 грн. Згідно акту прийому передачі до договору купівлі -продажу майнових прав, ОСОБА_4 передав ОСОБА_1 право вимоги, належне продавцеві на отримання у власність квартири АДРЕСА_1 в житловому будинку за адресою : АДРЕСА_3 , а продавець ОСОБА_1 передала грошові кошти в сумі 18 000 доларів США представнику ОСОБА_4 - ОСОБА_6 відповідно до розписки.

ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 28.12.2009 року, виданого відповідно до рішення виконавчого комітету Новокаховської міської ради від 22.12.2009 року, витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 29.12.2009 року. З технічного паспорта на квартиру АДРЕСА_1 , загальна площа квартира становить 33,9 кв.м., житлова площа квартири - 16,7 кв.м. ОСОБА_2 є власницею двокімнатної квартири АДРЕСА_2 на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 01.04.2010 року, витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 01.04.2010 року. З технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_2 слідує, що зазначена квартира має загальну площу 64,1 кв.м., житлову площу 29 кв.м.

23 грудня 2005 року між ТОВ «Південерго» та ОСОБА_2 укладено попередній договір відповідно до якого сторони зобов`язуються в строк до 16 січня 2008 року укласти договір дольової участі в будівництві квартири в 48 квартирному п`ятиповерховому житловому будинку, розташованому за адресою : АДРЕСА_3 , яку забудовник побудує та введе в експлуатацію в строк до 28.02.2008 року.

16.01.2008 року між ТОВ «Південенерго» та ОСОБА_2 укладено договір № 4 про участь у будівництві, відповідно до якого учасник зобов`язується надати забудовнику грошові кошти в розмірі і на умовах, передбачених даним договором, на будівництво та придбання квартири в п`ятиповерховому 48-квартирному будинку, розташованому за адресою: АДРЕСА_3 , а забудовник зобов`язується закінчити будівництво вказаного житлового будинку, ввести його в експлуатацію і передати у власність учаснику квартири (житла) на умовах, визначених даним договором.

Згідно додаткової угоди до Договору про участь у будівництві № 4 від 16.01.2008 року від 18.02.2008 року, укладеної між ТОВ «Південенерго» та ОСОБА_2 п.2.1.3 викладено в наступній редакції: "закінчити будівництво будинку і ввести його в експлуатацію в другому кварталі 2008 року, але не пізніше 31.05.2008 року".

Згідно прибуткового касового ордеру № 11 від ОСОБА_2 отримано ТОВ «Південенерго» грошові кошти за договором про участь у дольовій участі в сумі 173 659, 20 грн.

Згідно акту прийому - передачі побудованої квартири від 03.02.2010 року ТОВ «Південенерго» передав ОСОБА_2 двохкімнатну квартиру АДРЕСА_2 на 4 поверсі загальною площею 64,5 кв.м. в житловому будинку, розташованому по АДРЕСА_2 .

З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 08.06.2018 року слідує, що квартира АДРЕСА_1 та квартира АДРЕСА_2 перебувають під забороною відчуження та в іпотеці на підставі договору іпотеки, № 1122, 06.03.2007 року; іпотекодержатель Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк», іпотекодавець - ОСОБА_3 .

З нотаріальної справи наданої суду слідує, що 06.03.2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3 укладено іпотечний договір № 02-23-Ф070149К-344, за яким іпотекодавець ОСОБА_3 передав в іпотеку Іпотекодержателю у якості забезпечення виконання іпоткодавцем зобов`язань за Договром кредиту Ф070149К від 06.03.2007 року, укладеним між іпотекодержавтелем та іпотекодавцем, майнові права на незакінчені будівництвом :

- двокімнатну квартиру за АДРЕСА_2 , що знаходиться на 4 поверсі, загальною площею 68 кв.м., іпотечною вартістю 154 360 грн., що будується за адресою : АДРЕСА_3 ,

- однокімнатну квартиру за номером №43, що знаходиться на 5 поверсі загальною площею 36.0 кв.м. іпотечною вартістю 81 720 грн., що будується за адресою : АДРЕСА_3 ,

Предмет іпотеки -1 та предмет іпотеки -2 належить іпотекодавцеві на підставі попереднього договору №50 від 23 грудня 2005 року та №357 на часткову участь у будівництві від 05.03.2007 року, укладених між іпотекодавцем та ТОВ «Південенерго», а також документа, який підтверджує фінансування іпотекодавцем будівництва за рахунок власних коштів .

Приватним нотаріусом одночасно з нотаріальним посвідченням іпотечного договору від 06.03.2007 року застосовано заборону відчуження зазначених в договорі майнових прав на незакінчене будівництвом : двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 та однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 .

Апеляційним судом для огляду від органу БТІ було витребувано і досліджено інвентарну справу щодо вказаних квартир.

Аналізуючи надані докази, апеляційний суд вважає, що у цій справі вказана спірні квартири є предметом різних договорів, а незначне відхилення від розміру загальної площі є результатом закінченого будівництва. Від сторін, зокрема і від забудовника ТОВ "Південенерго", щодо цього жодних заперечень не надійшло.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що на час укладення спірного договору іпотеки 2007 рік ст.5 Закону України "Про іпотеку" не визначала майнові права як предмет іпотеки, а відповідні зміни до цієї статті були внесені Законом № 800-VІ від 25.12.2008 року. Також виходив з того, що оспорюваним договором передано в іпотеку майнові права на квартиру, яка належать позивачкам, тому вони відповідно до положень статей 15, 16, 215, 216 ЦК України має право оспорювати зазначений іпотечний договір в судовому порядку в частині належного їй нерухомого майна, оскільки цей договір стосується їх прав та інтересів та перешкоджає в реалізації їх права власності на нерухоме майно.

Відповідно до наявних матеріалів справи апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції та зазначає, що відповідно до ст. 1,5, 17 Закону України «Про іпотеку» ( в редакції, що діяла станом на час укладення спірного іпотечного договору від 06.03.2007 року), іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом;

об`єкт незавершеного будівництва - об`єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства;

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов:

нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;

нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершенного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Іпотека припиняється у разі: визнання іпотечного договору недійсним;

Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі і Закону № 898-IV (25 грудня 2008 року).

Позивачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 є власниками квартир АДРЕСА_1 і АДРЕСА_2 на підставі свідоцтв про право власності на нерухоме майно.

З нотаріальної справи наданої суду слідує, що 06.03.2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3 укладено іпотечний договір № 02-23-Ф070149К-344, за яким іпотекодавець ОСОБА_3 передав в іпотеку Іпотекодержателю у якості забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань за Договором кредиту Ф070149К від 06.03.2007 року, укладеним між іпотекодержателем та іпотекодавцем, майнові права на незакінчені будівництвом.

На час укладення спірного договору іпотеки 06.03.2007 року стаття 5 Закону № 898-IV не визначала майнові права як предмет іпотеки, а відповідні зміни до цієї статті були внесені Законом № 800-VІ від 25 грудня 2008 року.

Отже суд прийшов до вірного висновку, що договір іпотеки, зазначений в забороні відчуження та в Єдиному Державному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна і Держреєстрі іпотек як № 1122 ( № 02-23-Ф070149К-344) від 06.03.2007 року є недійсним в частині передачі в іпотеку майнових прав на двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 68 кв.м., що знаходиться на АДРЕСА_2 ; -однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 36,0 кв.м., що знаходиться на АДРЕСА_1 , в силу статей 203, 215 ЦК України, та з порушенням вимог ч.2 ст. статті 583 ЦК України та статті 5 Закону № 898-IV в редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки.

Докази та обставини, на які посилається позивач в апеляційній скарзі, були предметом дослідження у суді першої інстанції та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідженні та встановленні судом першої інстанції були дотримані норми матеріального та процесуального права.

Апеляційний суд приходить до висновку, що судом першої інстанції справа вирішена правильно, висновки суду відповідають фактичним обставинам, є обґрунтованими, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду, а тому колегія не вбачає підстав для скасування ухвали суду та ухвалення нового судового рішення.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381 - 384 ЦПК України, суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Альфабанк», залишити без задоволення.

Рішення Новокаховського міського суду Херсонської області від 17 грудня 2019 року по даній справі залишити без змін.

Постанова набирає чинності з моменту проголошення і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання скарги до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ В.В. Бугрик

Судді: _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ Л.В. Базіль

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ Г.В. Семиженко