н/п 2/490/1264/2020 Справа № 490/7591/19
Центральний районний суд м. Миколаєва
____________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

Іменем України

29 січня 2020 року м.Миколаїв

Центральний районний суд м.Миколаєва у складі головуючого - судді Гуденко О.А., розглянувши у спрощеному позовному провадженні цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Миколаївської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки, -

В с т а н о в и в :

В серпні 2019 року ОСОБА_1 в особі свого представика адвоката Грабленка Д.В. звернулася до суду з позовом до Миколаївської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки, посилаючись на те, що на момент подання позовної заяви до суду їй на праві власності на підставі Свідоцтва про на нерухоме майно серія САЕ № 359125 від 22.12.2011 належали нежитлові приміщення офісу за адресою АДРЕСА_1 . Для обслуговування зазначеного обєкту нерухомості вона уклала 23.12.2013 року договір оренди землі з Миколаївською міською радою , предметом якого є земельна ділянка за вкзаною адресою площею 143 кв.м. кадастровий номер :07:017:0010, строком на 15 років та зареєстрованого за реєстраційним номером № 9349. 28.03.2018 року вона подарувала ОСОБА_2 вказане нежитлове приміщення, та на виконання підпункту «и» пункту 9.4 Договру оренди 08.08.2018 звернулася до відповідача з заявою про достркове розірвання договру оренди, а також направила новому власнку приміщень повідомлення про необхідність переоформлення договру оренди землі.

09.11.2018 вона отримала відповідь відповідача про неможливість розірвання договру оренди через те, що новий власнк не звернувся з заявою про переоформлення договру оренди землі.

Посилаючись на положення ЗУ «Про оренду землі», ст.ст. 120,141 ЗК України, ст. 377 ЦК України просила розірвати договір оренди земльної ділянки, площею 143 кв.м., кадастровий номер:07:017:0010, укладений 23.12.2013 року між миколаївською міською радою та ОСОБА_1 зареєстрований у книзі реєстрації договрів оренди землі за № 9349.

Представник відповідача - Миколаївської міської ради Супрун Т.О. в листопаді 2019 надала відзив на позов, в якому просить відмовити у позові за безпідставністю позовних вимог. Зазначає, що чинним законодавством України не передбачено розірвання договору оренди землі у разі переходу права власності на нерухоме майно, розташованого на земельній ділянці, до іншої особи. Водночас, положеннями цивільного та земельного законодавства України встановлено перехід права оренду земельної ділянки до іншої особи, до якої перешло право власності на розташоване на ній нерухоме майно , отже право оренди попереднього власника припиняється в силу прямої вказівки закону без розірвання договру оренди в цілому. При цьому заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбуваєтсяавтоматично в силу прямої норми закону незалежно від того, чи відбулося документальн переоформлення.

Суд, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов не підлягає задоволенню за наступних підстав.

Судом встановлено, що 23 грудня 2013 року між Миколаївською міською радою та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 143 кв.м., розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , для обслуговування нежитлової будівлі офісу за вказаною адресою на підставі рішення міської ради від 01.10.2013 № 32/3, відповідно до п. 3.1 договір укладено строком до 23.12.2028 року на 15 років.

Договір зареєстрований в книзі реєстрації, про що у Державном договорів оренди землі ММР від 23.12.2013 року за № 9349.

Згідно акту прийому-передачі від 23.12.2013 року відбулось фактичне передання позивачу зазначеної земельної ділянки

Згідно п. 2.1 вищезазначеного Договору на земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна: нежитлова будівля офісу, яка належить ОСОБА_1 на підставі свідоцтва на право власності на нерухоме майно, номер 1239 від 22.11.2011 року.

За договором дарування від 28.03.2018 року ОСОБА_1 подарувала ОСОБА_2 нежитлові приміщення офісу, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , розташованої на земельній ділянці, площею 0,0143 га, в комунальній власності, яка знаходиться в оренді у дарувальника ОСОБА_1 згідно договору оренди від 23.12.2013р., зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 02.06.2014 року за № 5911359.

Відповідно до положень ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ч.ч. 1 та 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно пункту 12.4 спірного договору оренди землі ідоговору припиняється шляхом йго розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом; за вимогою орендодавця.

Згідно п. 12.7 цього договору у разі розірання цього договору орендар зобовязаний повернути земельну ділянку,на умовах визначених договором У разі невиконання орендарем обов`язку повернути ділянку орендодавцеві орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцеві завдані збитки.

Згідно підпункту и) п. 9.4 цього Договору , у разі відчуження усіх будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці, наданій в оренду, орендар зобовязний повідомити нового власника про необхідність переофомлення на себе правових документів на орендовану зеемльну ділянку. При цьому орендар зобовязаний звернутися до міської ради з клопотанням про дострокове розірвання договру оренду землі. А новий власник водночас з ним - з клопотанням про переоформлення правових документів на неї. Підставою для розірвання договру з ініціативи орендаря буде відповідне рішення міськї ради , а адатою розірвання договру буде дата рішення міської ради про передачу земельної ділянки в орендуновому власнику майна, якщо цим рішенням не буде встанволена інша дата або умови розірвання.

Згідно відповіді від 31.10.2018 виконкому ММР на звернення ОСОБА_1 від 08.08.2018 щодо розірвання договору оренди землі №9349 від 23.12.2013 звязку з даруванням нерухомого майна- розірвати договір оренди можливо за умови виконання п. 9.4 розділу 9 даного договору оренди землі.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України, частини першої статті 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною другою статті 792 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Аналогічні положення щодо оренди землі містяться у ч.1 ст. 93 ЗК України.

Відповідно до положень статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

В частинах другій та третій статті 16 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону. Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Правові підстави припинення договору оренди землі визначені у ст. 31 Закону України «Про оренду землі», до яких віднесено: закінчення строку, на який його було укладено; викуп земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерть фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідація юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

При цьому, особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Згідно ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до п. „е ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Згідно ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Також відповідно до ч. 1 ст. 377 ЦК України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду,переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі», до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідні роз`яснення містяться також у пп. «ґ» п. 18 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ», згідно з яким при переході права власності на будівлі та споруди за цивільно-правовими угодами до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Аналізуючи наведені норми матеріального права слід зазначити, що у разі переходу права власності на об`єкт нерухомого майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу нерухомого майна, тобто права користування земельною ділянкою.

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

При цьому суд наголошує, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Таким чином, з урахуванням положень ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 7 Закону України „Про оренду землі, з моменту укладення договору дарування нежитлового приміщення, яке розташовано на орендованій земельній ділянці, право користування земельною ділянкою у ОСОБА_1 за договором оренди землі №9349 від 23.12.2013 року припинилось, а отже зазначений договір є таким, що припинений з 28 березня 2018 року (день укладення позивачем договору дарування нежитлового приміщення), але не повністю, а припинився лише щодо зобов`язань для ОСОБА_1 .

Враховуючи встановлені обставини справи та беручи до уваги норми діючого законодавства, суд приходить висновку, що позовні вимоги про розірвання договору оренди не підлягають задоволенню через невірно обраний спосі захисту порушеного права, оскільки оспорюваний договір є припиненим для позивача в силу закону.

Вимоги позову про розірвання договору оренди в судовому порядку, не грунтуються на нормах матеріального права . Відповідно до ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Враховуючи, що в ході розгляду справи не було встановлено порушень договору оренди земельної ділянки відповідачем, як не встановлено наявності підстав для його розірвання, передбачених самим договором, а також з врахуванням того, що спірний договір є припиненим в силу закону, то відсутні підстави для його розірвання.

За таких обставин суд вважає, що позовні вимоги не обґрунтовані та задоволенню не підлягають.

Керуючись ст.ст. 4,5,12,13,79-8 , 141, 259-265,273 ЦПК України, -

В и р і ш и в :

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Миколаївської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено в день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення суду складено 07 лютого 2020 року

Суддя Гуденко О.А.