Справа № 282/422/20
Провадження № 2/282/210/20
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 липня 2020 року смт.Любар

Любарський районний суд Житомирської області в складі:

головуючого судді Вальчук В. В.

при секретарі судового засідання Демчук В. І.

за участю позивача ОСОБА_1

представника позивача ОСОБА_2

представника відповідача ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в смт.Любар цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного сільськогосподарського підприємства ім.Пархоменка про визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною,

В С Т А Н О В И В :

У квітні 2020 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з даним позовом до Приватного сільськогосподарського підприємства ім.Пархоменка, мотивуючи його тим, що 25.03.2005 року він уклав з ПСП ім.Пархоменка договір оренди землі, згідно умов якого, передав в оренду строком на 5 (п`ять) років належну йому на праві власності земельну ділянку площею 2,3301 га. з кадастровим номером :03:002:0014.

15.02.2010 року між ними була укладена додаткова угода, відповідно до якої, строк дії договору оренди був продовжений до 01.03.2020 року.

14.08.2019 року він підписав додаткову угоду до договору оренди землі від 25.03.2005 року, відповідно до якої, були внесені зміни та доповнення до договору від 25.03.2005 року, зокрема щодо строку оренди та розміру орендної плати. Вважає, що дана додаткова угода є недійсною, так як вона не відповідає вимогам закону щодо істотних умов договору.

Так, відповідно до п.4.1 додаткової угоди, розмір орендної плати визначається в залежності від нормативної грошової оцінки. В той же час, в додатковій угоді до договору оренди землі, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що є предметом договору, не зазначена. В п.2.3 додаткової угоди, який повинен містити нормативну грошову оцінку земельної ділянки стоїть прочерк. Оскільки, відповідно до умов договору, базою (прив`язкою) для розрахунку розміру орендної плати є нормативна грошова оцінка земельної ділянки, а вона в договорі не визначена, відповідно визначити розмір орендної плати є неможливим. Окрім того умовами додаткової угоди чітко не визначений відсотковий розмір орендної плати, який в свою чергу ув`язується з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки. Так в п.4.1 додаткової угоди вказано, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі «понад 3%» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю). Термін «понад 3%» є ознакою невизначеності та допускає множинне трактування, що не дає підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати.

На сьогоднішній день суміжні землекористувачі орендодавцям виплачують орендну плату в розмірі 14% -18% від нормативної грошової оцінки.

Приймаючи до уваги ту обставину, що розмір орендної плати у відсотковому значенні чітко не визначений, а нормативна грошова оцінка земельних ділянок в додаткових угодах сторонами взагалі не зафіксована, це дає підстави стверджувати, що така істотна умова договору, як розмір орендної плати сторонами взагалі не визначена. Підпунктом 4.2 передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з врахуванням індексів інфляції. Індексація, відповідно до положень ст.289 Податкового кодексу України, розраховується відповідно до нормативної грошової оцінки землі, а оскільки нормативна грошова оцінка земельної ділянки сторонами в договорі не визначена, а розмір орендної плати ув`язується з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки, то відповідно не можна визначити і розмір індексації. Таким чином, відсутність у спірній додатковій угоді нормативної грошової оцінки та невизначеність в угоді чіткого процентного розміру орендної плати унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати, що є порушенням прав орендодавця та підставою для визнання такого договору недійсним. Зазначені вище недоліки додаткової угоди є очевидним та незаперечним порушенням його прав як орендодавця та підставою для визнання цієї додаткової угоди недійсною відповідно до положень, передбачених статтями 203, 215 ЦК України.

За таких обставин позивач просить суд визнати недійсною додаткову угоду від 14.08.2019 року до договору оренди землі від 25.03.2005 року на земельну ділянку площею 2,3301 га. за кадастровим номером :03:002:0014, укладену між ним та Приватним сільськогосподарським підприємством ім.Пархоменка, речове право якого зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 18.09.2019 року, номер запису про інше речове право 33373221, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 48842558 від 24.09.2019 року, а також стягнути з відповідача понесені судові витрати.

Ухвалою судді від 17.04.2020 року відкрито провадження у справі та призначено до розгляду у загальному позовному провадженні.

08 травня 2020 року до суду надійшов відзив представника відповідача на позовну заяву, у якому він просить відмовити в задоволенні позовних вимог з підстав викладених у ньому. Він зазначає, що позивачем не наведено та не доведено наявність підстав, визначених ст.215 ЦК України, для визнання недійсною додаткової угоди, укладеної між сторонами 14.08.2019 року до договору оренди землі від 25.03.2005 року. Враховуючи, що додаткова угода містить всі істотні обставини, в тому числі щодо розміру орендної плати, є належним чином зареєстрованою, нормативно грошова оцінка земельної ділянки не визначена положеннями законодавства як істотна умова договору та є величиною, що наявна в Державному земельному кадастрі, позивачем після закінчення строку дії договору оренди не було висловлено заперечень проти продовження дії договору, і тому порушення прав позивача ним не доведені.

Відповіддю на відзив від 21.05.2020 року представник позивача зазначив, що відповідачем жодним чином не спростовано доводів позовної заяви.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та його представник ОСОБА_2 заявлені позовні вимоги підтримали з мотивів викладених у позовній заяві. Вказали, що невизначеність відсотку орендної плати та відсутність нормативно грошової оцінки земельної ділянки, яка не дає можливості визначити розмір інфляції порушує права власника земельної ділянки, що є підставою для визнання цієї угоди недійсною.

В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_3 , заявлені позовні вимоги не визнав з мотивів наведених у відзиві на позов, а тому просив відмовити в задоволенні позову. Вказав, що у спірній угоді, яка була підписана між сторонами наявні всі необхідні дані, які чітко виконувалися та контролювалися. Жодна зі сторін договору не зверталась щодо неправильності нарахування орендної плати. Вказує, що умови в угоді відповідають всім діючим нормативно-правовим актам, сторони умови договору не порушували. Розмір орендної плати змінювався відповідно до нормативно грошової оцінки землі.

Вислухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши належність, допустимість, достовірність доказів кожного окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, дослідивши та перевіривши усі обставини справи, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог та заперечень, суд дійшов наступного висновку.

Згідно ч.1 ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ст.11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, з кадастровим номером :03:002:0014 площею 2,3301 га, що розташована на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області, що підтверджується копією державного акта на право приватної власності на земельну ділянку серії ЯА №144708, виданого 03 лютого 2005 року Любарською районною державною адміністрацією (а.с.11).

25 березня 2005 року між ОСОБА_1 та ПСП ім. Пархоменка було укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,3301 га, розташовану на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області (а.с.6-10).

В подальшому, 15.02.2010 року між вказаними сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 25.03.2005 року, за якою строк дії зазначеного договору продовжено до 01.03.2020 року та п.4.3 викладено у наступній редакції: «річна орендна плата за використання об`єкта оренди на момент підписання цього договору встановлюється в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки і складає 1141 грн. в рік» (а.с.14).

14 серпня 2019 року між ОСОБА_1 та ПСП ім. Пархоменка укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 25.03.2005 року, за якою строк дії зазначеного договору продовжено до 01.03.2030 року та поряд із іншими змінами, у п.4.1 визначено, що розмір орендної плати становить понад 3 відсотки нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю), а в п.2.3 даної угоди відсутній розмір яким визначено нормативно грошову оцінку земельної ділянки на дату укладення договору (а.с.15-16).

Як вбачається з копії Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, право оренди ПСП ім. Пархоменка» належної позивачу земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 25.03.2005 року та додаткової угоди до договору оренди землі від 14.08.2019 року було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 18.09.2019 року (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 48842558 від 24.09.2019 року, номер запису про інше речове право: 33373221 (а.с.17).

Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочин - це дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно із статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, другою, третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Згідно з частинами першою-третьою статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до статті 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

У пункті 4.1 додаткової угоди від 14.08.2019 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року, укладеній між ОСОБА_1 та ПСП ім. Пархоменка зазначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі «понад 3 відсотків» нормативної грошової оцінки земельної ділянки, однак не визначено точний розмір орендної плати.

Враховуючи викладене суд приходить до висновку, що зазначений у пункті 4.1 додаткової угоди від 14.08.2019 року, розмір орендної плати з прив`язкою до « понад 3 %» є незрозумілим та не чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток. Тобто із вказаних положень угоди неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що свідчить про невідповідність угоди вимогам статті 15 Закону України «Про оренду землі». Інші положення цієї угоди також не дають підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати.

Аргументи представника ПСП ім. Пархоменка про те, що факт не зазначення у спірній додатковій угоді, точного розміру орендної плати не порушує прав позивача та його законних інтересів, протягом дії цього договору він не звертався до відповідача з вимогами про збільшення чи зміну розміру орендної плати, не заслуговують на увагу, оскільки позивач скористався своїм правом на звернення за захистом до суду в обраний ним спосіб, який відповідає закону, з обґрунтуванням порушень його прав, які не були спростовані відповідачем.

Індексація, відповідно до статті 289 Податкового Кодексу України, розраховується відповідно до нормативної грошової оцінки землі. Однак відсутність у спірній додатковій угоді грошової оцінки унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати, що є порушенням права орендодавця та підставою для визнання такої угоди недійсною відповідно до статей 203, 215 ЦК України.

Відповідно до ч.1 ст.76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За правилами ч.1 ст.81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно з ч.1 ст.89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 10 лютого 2010 року у справі «Серявін та інші проти України» (Seryavin and others v. Ukraine, № 4909/04, § 58).

Враховуючи вище викладене суд приходить до висновку, що оспорювана додаткова угода до договору оренди землі не містить істотних умов, які містяться в ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», що виступає безумовною підставою для визнання даної додаткової угоди недійсною, а тому задовольняє позовні вимоги в цій частині та частині стягнення витрат пов`язаних зі сплатою судового збору.

В задоволені позовної вимоги щодо стягнення на користь ОСОБА_1 витрат на надання правничої допомоги суд відмовляє, оскільки ним не надано суду у встановлені ЦПК України строки, відповідних доказів щодо їх понесення.

Враховуючи наведене, керуючись ст.ст.4, 11, 16, 76, 80, 81, 89, 141, 258, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, ст.ст.202,203,215,626,638 ЦК України, ст.93 ЗК України, ст.ст.1,2,4-6, 13, 15, 17,19, 21, 22 Закону України "Про оренду землі", суд,

В И Р І Ш И В :

Позов задовольнити частково.

Визнати недійсною додаткову угоду від 14.08.2019 року до договору оренди землі від 25.03.2005 року на земельну ділянку площею 2,3301 га. за кадастровим номером :03:002:0014, укладену між Приватним сільськогосподарським підприємством ім.Пархоменка та ОСОБА_1 , речове право якого зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 18.09.2019 року, номер запису про інше речове право 33373221, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 48842558 від 24.09.2019 року.

Стягнути з Приватного сільськогосподарського підприємства ім.Пархоменка, , с.Вигнанка вул.Перемоги,1 Любарського району на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , жителя АДРЕСА_1 , ІПН: НОМЕР_1 понесені нею судові витрати пов`язані зі сплатою судового збору в сумі 840 грн. 80 коп.

В задоволені позовної вимоги щодо стягнення на користь ОСОБА_1 витрат на надання правничої допомоги відмовити.

Повний текст судового рішення виготовлено 31 липня 2020 року.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга до Житомирського апеляційного суду через Любарський районний суд протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Суддя: В. В. Вальчук