Справа № 634/376/19
Провадження № 2/634/67/20
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.07.2020 року

Сахновщинський районний суд Харківської області у складі:

головуючого - судді Єрьоміної О.В.,

за участю секретаря судового засідання - Лісняк С.П.,

розглянувши в відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Сахновщина Харківської області цивільну справу за позовом СВК «Україна» до ОСОБА_1 , СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» про визнання договору емфітевзису недійсним,-

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся з позовом до суду із вказаним позовом, в якому просить визнати:

-визнати недійсним договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) земельної ділянки площею 4,67 га, кадастровий номер :02:000:0360, укладений 04.04.2018 року між ОСОБА_1 та Сільськогосподарським виробничим кооперативом «Всеукраїнський кооператив Надія», зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.04.2018 року.

-стягнути судові витрати по справі та витрати на правничу допомогу.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 01.03.2007 року між позивачем СВК «Україна» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди земельної ділянки площею 4,67 га, кадастровий номер :02:000:0360, яка знаходиться на території Огіївської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, та належить останній на підставі державного акту на землю серії IV-ХР №100997, строком на 10 років. Договір оренди зареєстрований у Сахновщинському районному відділенні ХРФ ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 08.10.2008 року за №29 та з вказаної дати розпочався строк дії договору оренди, який закінчувався 08.10.2018 року.

11.12.2017 року між сторонами було укладено Додаткову угоду, згідно якої терміни дії договору оренди земельної ділянки №б/н від 01.03.2007 року продовжено до 08.10.2028 року, та внесені зміни до вказаних вище договорів оренди шляхом викладення їх в новій редакції.

У вересні 2018 року після звернення СВК «України» за реєстрацією Додаткової угоди від 11.12.2017 року до договору оренди земельної ділянки №б/н від 01.03.2007 року позивачу сталу відомо, що під час дії вищевказаного договору оренди земельної ділянки, 04.04.2018 року між відповідачами ОСОБА_1 та СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» було укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) земельної ділянки площею 4,67 га, кадастровий номер :02:000:0360, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06 квітня 2018 року року, що стало причиною неможливості реєстрації Додаткової угоди до вищевказаного договору оренди земельної ділянки №б/н від 01.03.2007. У зв`язку з чим порушено переважне право позивача на використання у господарській діяльності орендованої у ОСОБА_1 земельної ділянки на підставі продовженого на новий строк договору оренди від 01.03.2007 року.

При цьому позивач вважає спірний договір емфітевзису недійсними, оскільки він є таким, що не відповідають вимогам чинного законодавства, оскільки укладений до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі.

У судове засідання позивач не з`явився, його представник у судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити з підстав, викладених у ньому, у подальшому надав заяву про слухання справи за їхньою відсутності, позовні вимоги підтримують в повному обсязі.

Відповідач ОСОБА_1 у судове засідання не з`явилася, вважається повідомленою належним чином про про час, дату та місце розгляду справи згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення. Причини неявки суду відповідач не повідомив. Його представник - ОСОБА_2 у судовому засідання заперечував проти задоволення позовних вимог, зазначивши що 04.04.2018 року між ОСОБА_1 та СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» було укладено спірний договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис). У результаті укладення договору емфітевзису СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» набув права користування земельною ділянкою площею з 09.10.2018 року, а саме з наступного дня після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки.

При цьому з доводами позивача щодо незаконності укладення спірного договору емфітевзису не погодився, оскільки законодавством не заборонено укладення договору емфітевзису за таких обставин, при яких його було укладено. Спірна земельна ділянка перебувала в оренді СВК «Україна» за договором оренди від 01.03.2007 року, строк дії якого закінчувався 08.10.2018 року. Будь-які інші права позивача в реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровані не були. Зазначена позивачем Додаткова угода від 11.12.2017 року до договору оренди землі від 01.03.2007 року зареєстрована у встановленому законом порядку не була та відповідно строк дії прав оренди не був продовжений.

При цьому, ОСОБА_1 було направлено лист на адресу позивача, в якому було повідомлено орендаря, що вона не має наміру поновлювати дію договору оренди землі та залишає за собою права самостійно розпоряджатися земельною ділянкою.

У зв`язку із вищевикладеним не можна стверджувати про порушення права позивача на переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, оскільки на строк дії оренди закінчив свою дію. Орендодавець повідомив про небажання продовжувати строк дії договору оренди. Крім того, додаткова угода до договору оренди землі ід 01.03.2007 року, яка як документ є єдиною підставою позову, не є вчиненою через відсутність її державної реєстрації, проведення якої було обов`язковим на час її укладення. Матеріали справи не містять жодних доказів на підтвердження факту подання додаткової угоди для проведення державної реєстрації у встановленому законом порядку. Таким чином, оскільки державна реєстрація додаткової угоди не була проведена у порядку, встановленому законом на момент її укладення, відповідно остання так і не набула чинності. Відтак визначені нею положення не набрали юридичної сили (чинності) і не можуть змінювати права та обов`язки строні за основним договором. Більше того, з пояснень безпосередньо власника земельної ділянки вбачається, що він не пригадує проведення відповідних перемовин з позивачем у грудні 2017 року щодо укладення договору оренди у новій редакції. І це додатково підтверджує характер невчиненості додаткової угоди, на яку спирається позивач.

У судове засідання представник відповідача СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» не з"явився. Згідно поштового повідомлення вбачається, що останній був належним чином повідомлений про час, дату та місце розгляду справи. Причини неявки суду не повідомив. У встановлений законом строк надав відзив, з якого вбачається, що між ОСОБА_1 та СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» було укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) земельної ділянки площею 4, 67 га, кадастровий номер :02:000:0360, який зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У результаті укладення договору емфітевзису СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» набув права користування вищевказаною земельною ділянкою з наступного дня після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки.

При цьому, ОСОБА_1 03.05.2018 року було направлено лист на адресу позивача, в якому було повідомлено орендаря, що вона не має наміру поновлювати дію договору оренди землі та залишає за собою права самостійно розпоряджатися земельною ділянкою.

Крім того, між СВК «Україна» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки, що відноситься до зобов`язальних правовідносин, а між ОСОБА_1 та СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» - договір емфітевзису, що відноситься до речового права. Беручи до уваги вищевикладено, оскільки між ОСОБА_1 та СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» був укладений не договір оренди, адоговір емфітевзису, який є іншим видом користування чужою земельною ділянкою, є місце прийти до висновку, що у цьому випадку, СВК «Україна» не порушено переважне право на укладення договору оренди, тому що новий договір оренди взагалі не укладався, а відповідні відносини між сторонами припинили свою дію.

Суд, дослідивши письмові матеріали, вважає позов таким, що підлягає частковому задоволенню.

Матеріалами справи встановлено, що 01.03.2007 року між СВК «Україна» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 4,67 га, кадастровий номер :02:000:0360, яка знаходиться на території Огіївської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, та належить останній на підставі державного акту на землю серії IV-ХР №100997, зареєстрованого у Сахновщинському районному відділенні ХРФ ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 08.10.2008 року за №29, строком на 10 років. До договору також додано акт прийому-передачі згідно договору оренди землі від 01.03.2007 року. (а.с. 7-9)

Відповідно до умов вищевказаного договору оренди №б/н від 01.03.2007 року, зокрема, п. 8 договір укладено на 10 років. У разі закінчення строку дії договору. Договір вважається продовженим на повний термін, якщо зацікавлена сторона не повідомила іншу сторону письмово про розірвання договору не пізніше 15 серпня.

Пунктом 39 Договору передбачено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Таким чином, строк дії договору оренди №б/н від 01.03.2007 року, зареєстрованого у Сахновщинському районному відділенні ХРФ ДЗК 08.10.2008 року, закінчувався 08.10.2018 року.

04.04.2018 року між ОСОБА_1 та СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» було укладено договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) відносно земельної ділянки загальною площею 4,67 га, розташованої на території Огіївської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, кадастровий номер :02:000:0360, який зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.04.2018 року, тоді як рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним № 40943992 від 04.05.2018 року, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 22.11.2018 року. (а.с. 6,14).

Відповідно до акту прийому- передачі земельної ділянки до договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) від 04.04.2018 року ОСОБА_1 передала у користування земельну ділянку площею 4, 67 га, яка знаходиться на території Огіївської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, та належить останній на підставі державного акту на землю серії IV-ХР №100997, а землекористувач СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» прийняв дану земельну ділянку строком на 10 років 09.10.2018 року.

Так, умовами спірного договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) передбачено, зокрема:

п. 2.1. цим договором ВЛАСНИК земельної ділянки надає ЗЕМЛЕКОРИСТУВАЧУ право користування земельною ділянкою на строк 10 років (десять років);

п. 2.2 ЗЕМЛЕКОРИСТУВАЧ набуває права користування земельною ділянкою з 09.10.2018 року.

П. 6.3 цей договір набувє чинності з моменту його підписання сторонами та діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань. Право емфітевзису вважається набутим з 09.10.2018 року.

03.05.2018 року ОСОБА_1 було направлено лист-попередження СВК «Україна» про небажання продовжувати дію договору оренди №б/н від 01.03.2007 року, кадастровий номер земельної ділянки :02:000:0360, зареєстрований за №29 від 08.10.2008 року. При цьому зазначено, що 08.10.2018 року земельна ділянка повинна бути звільненавід сільськогосподарських культур та повернута орендодавцеві, отже, вже після укладення спірного договору ОСОБА_1 повідомила СВК «Україна» про небажання продовжувати дію договору оренди землі від 01.03.2007 року, який закінчувався 08.10.2018 року. При цьому, даних про отримання СВК «Україна» лист-попередження від 03.05.2020 року матеріали справи не містять. (а.с. 58).

Діючим законодавством визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», тощо.

Статтею 41 Конституції України закріплено принцип непорушності права приватної власності, тобто права власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею.

Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч. 1ст. 638 ЦК України). Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1ст.627 ЦК України).

Так, частиною 4 статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі» (у редакції від 01.01.2007 року чинною на час укладення договору оренди землі від 01.03.2007 року) орендодавець не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися

орендованою земельною ділянкою.

Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст.525 ЦК України).

Частиною 1 ст. 27 ЗУ «Про оренду землі» (у редакції від 01.01.2007 року чинною на час укладення договору оренди землі від 01.03.2007 року) передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану

земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну

ділянку відповідно до закону.

Згідно ст.13 Закону України «Про оренду землі» (у редакції від 01.01.2007 року чинною на час укладення договору оренди землі від 01.03.2007 року) під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець

зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у

володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний

використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та

вимог земельного законодавства.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції від 01.01.2007 року чинною на час укладення договору оренди землі від 01.03.2007 року) встановлено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди

землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до

умов договору, має за інших рівних умов переважне право на

поновлення договору.

У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його

умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною

ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за

відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного

місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на

той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені

договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

У частині 1 статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлено статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

Верховним Судом у постанові від 23 травня 2018 року про спори щодо одночасного існування державної реєстрації емфітевзису і права оренди на одну і ту ж земельну ділянку зазначено наступну правову позицію. У 2018 році з`явився новий вид земельних спорів - спори щодо одночасного існування державної реєстрації права емфітевзису і права оренди на одну і ту ж саму земельну ділянку. Проте як і в спорах щодо подвійної реєстрації права оренди Верховний Суд дотримується позиції, що договір, який укладений пізніше, під час дії договору оренди цієї ж земельної ділянки, підлягає визнанню недійсним. Верховним Судом зазначено, що договір емфітевзису не відповідає вимогам чинного законодавства, так як укладений до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі та з порушенням процедури реалізації переважного права орендаря, який належно виконує свої обов`язки за договором, на поновлення договору оренди.

Відповідно до ст. 263 ч. 4 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Виходячи із приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі» позивач має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Укладенням Договору емфітевзису від 10.05.2018 року відповідачі порушили права позивача, оскільки оспорюваний правочин позбавляє позивача на очікуване та узгоджене ним право на пролонгацію договору оренди землі, що передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За змістом частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Оспорюваний позивачем спірний договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), укладений між ОСОБА_1 та СВК «Всеукраїнський кооператив Надія», суперечить вимогам ст.ст. 203, 215 ЦК України, становить перешкоду для реалізації права на користування земельною ділянкою для орендаря СВК «Україна», оскільки договір емфітевзису укладений під час дії договору оренди землі, а реєстрація емфітевтичного права СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» на належну ОСОБА_1 земельну ділянку унеможливлює СВК «Україна» реалізацію переважного права орендаря, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору оренди землі на новий строк. Відповідачі допустили недобросовісну поведінку стосовно позивача, оскільки договір емфітевзису, укладений до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі № б/н від 01.03.2007 року, тим самим позбавили позивача реалізувати процедуру переважного права орендаря на поновлення договору оренди відповідно до приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

А отже, договір між ОСОБА_1 та СВК «Всеукраїнський кооператив Надія» про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) є недійсним, так як в момент його укладення допущено порушення вимог ч.1 ст.203 ЦК України.

Щодо вимоги позивача про стягнення з відповідача судових витрат, пов`язаних із правовою допомогою, приходжу до наступного.

Статтею 133 ЦПК України визначені види судових витрат, до яких відносяться витрати зі сплати судового збору та витрат, повязаних з розглядом справи, зокрема витрати на правничу допомогу.

Витрати, пов`язані з оплатою правової допомоги адвоката або іншого фахівця в галузі права, несуть сторони, крім випадків надання безоплатної правової допомоги.

Склад та розмір витрат, пов`язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі. На підтвердження цих обставин суду повинні бути надані договір про надання правової допомоги, документи, що свідчать про оплату гонорару та інших витрат, пов`язаних із наданням правової допомоги, оформлені у встановленому законом порядку.

Щодо стягнення судових витрат на правову допомогу, суд зазначає, що до витрат на правничу допомогу адвоката віднесено: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

При цьому, для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Тобто, витрати на правову допомогу відшкодовуються лише у тому випадку, якщо правова допомога реально надавалася у справі тими особами, які одержали за це плату. У разі якщо фізична особа провадить незалежну адвокатську діяльність та одночасно застосовує спрощену систему оподаткування, така особа веде дві книги обліку: одну - затверджену наказом Міндоходів України від 16.09.2013 р. № 481 «Про затвердження форми Книги обліку доходів і витрат, яку ведуть фізичні особи - підприємці, крім осіб, що обрали спрощену систему оподаткування, і фізичні особи, які провадять незалежну професійну діяльність, та Порядку її ведення» (для відображення доходів, отриманих від незалежної адвокатської діяльності), другу - затверджену наказом Мінфіну України від 15.12.2011 р. № 1637 «Про затвердження форм книги обліку доходів і книги обліку доходів і витрат та порядків їх ведення» (залежно від обраної групи платника єдиного податку). Подання податкової звітності такою особою має певні особливості.

Позивачем не надано акту прийому-передачі наданих послуг, платіжних документів про оплату таких послуг, розрахунку таких витрат. Відсутність вказаних документів вказує на недоведеність позивачем здійснення витрат на правову допомогу.

Таким чином, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог в частині стягнення витрат на професійну правничу допомогу.

Згідно платіжних доручень, які містяться в матеріалах справи, позивачем при пред`явленні позову до суду було сплачено судовий збір у розмірі 1921,00 грн.

Питання про розподіл судових витрат суд вирішує відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України, а тому підлягає стягненню солідарно з відповідачів на користь позивача судовий збір у розмірі 1921,00 грн.

На підставі викладеного і керуючись ст.ст. 4, 12, 13, 141, 258, 259, 263-265, 26352, 354 ЦПК України, суд,-

ухвалив:

Позовні вимоги СВК «Україна» - задовольнити частково.

Визнати недійсним договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) земельної ділянки площею 4,67 га, кадастровий номер :02:000:0360, укладений 04.04.2018 року між ОСОБА_1 та Сільськогосподарським виробничим кооперативом «Всеукраїнський кооператив Надія», зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06 квітня 2018 року.

Стягнути солідарно з ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , СВК «Всеукраїнський Кооператив Надія», розташований за адресою: вул.Ромена Ролана, 12 м.Харків, 61058, , витрати по сплаті судового збору в розмірі 1921,00 грн.

У задоволенні інших вимог відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги через Сахновщинський районний суд Харківської області протягом тридцяти днів з дня складання його повного тексту.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст судового рішення складено 31.07.2020 року.

Суддя: