ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Постанова

Іменем України

14 січня 2020 року

м. Харків

справа № 635/1584/19

провадження № 22-ц/818/438/20

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого - судді Піддубного Р.М. (суддя-доповідач),

суддів: Котелевець А.В., Тичкової О.Ю.,

за участю секретаря: Кравченко О. О.,

учасники справи:

позивач фізична особа-підприємець ОСОБА_1 ,

відповідач Мале торгівельне підприємство «Стимул», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,

третя особа фізична особа-підприємець ОСОБА_4 ,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Харківського районного суду Харківської області від 03 жовтня 2019 року, ухвалене у складі судді Савченка Д.М., -

встановив:

У лютому 2019 року фізична особа-підприємець ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом, мотивуючи який зазначила, що на підставі укладених з Малим торгівельним підприємством «Стимул» (МТП «Стимул») договорів оренди вона тривалий час користувалась приміщеннями в будинку АДРЕСА_1 .

13 та 14 березня 2018 року між МТП «Стимул» та ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було укладено та посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І. договори купівлі-продажу, відповідно до умов яких останні набули право власності кожний по Ѕ частині будівлі літ «А-1» загальною площею 260,7 кв.м. в будинку АДРЕСА_1 .

Посилаючись на те, що укладеними договорами порушене її переважне право на придбання вказаного нерухомого майна, оскільки вона належним чином виконувала свої зобов`язання за договорами оренди, з урахуванням уточнених у жовтні 2019 року позовних вимог ОСОБА_1 просила визнати за нею переважне право на придбання у власність орендованих нею на підставі договору оренди від 02.01.2017 приміщень торгівельного залу площею 87,6 кв.м, тамбуру площею 2,3 кв.м., коридору площею 13,6 кв. м, підсобного приміщення площею 26,7 кв. м та приміщення туалету площею 5,2 кв. м, загальною площею 135,4 кв. м, розташованих у нежитловій будівлі літ. «А-1», реєстраційний номер 101, за адресою: АДРЕСА_1 , та відображених у розділах ІІ і ІІІ технічного паспорту на зазначену нежитлову будівлю від 10.11.2017 року, виданого КП «Харківське районне бюро технічної інвентаризації»; перевести на неї, фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 , права та обов`язки покупця за укладеним 13.03.2018 року між МТП «Стимул» та ОСОБА_3 , а також 14.03.2018 року з ОСОБА_2 договорами купівлі-продажу, посвідченими приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І., торгівельного залу «1-2» площею 87,6 кв.м, тамбуру «1-1» площею 2,3 кв.м, коридору «1-3» площею 13,6 кв.м, підсобного приміщення «1-4» площею 26,7 кв.м та приміщення туалету «1-5» площею 5,2 кв.м, загальною площею 135,4 кв.м, у вищевказаній будівлі; визнати за нею, фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 право власності на вищевказане нерухоме майно; стягнути з неї на користь ОСОБА_3 та ОСОБА_2 по 27 085 грн. 50 коп. шляхом перерахування з депозитного рахунку № 6674 Територіального управління Державної судової адміністрації в Харківській області.

Відповідачі проти задоволення позову заперечували, посилаючись на його безпідставність.

Рішенням Харківського районного суду Харківської області від 03 жовтня 2019 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, просила рішення скасувати, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

В обґрунтування скарги зазначила, що вона належним чином виконувала зобов`язання за договором оренди, у зв`язку з чим на підставі ч. 2 ст. 777 ЦК України має переважне право перед іншими особами на придбання нерухомого майна, а тому суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для задоволення заявленого нею позову.

Заслухавши доповідь судді, пояснення учасників справи, перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія судів дійшла висновку про відсутність підстав для її задоволення.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судовим розглядом встановлено, що на підставі договору купівлі-продажу державного майна, посвідченого Першою державною нотаріальною конторою 27.12.1995 року, МТП «Стимул» на праві власності належала нежитлова будівля літ. «А-1» загальною площею 260,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

02.01.2017 року між МТП «Стимул» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди, відповідно до умов якого остання прийняла у користування на строк 2 роки 11 місяців приміщення загальною площею 176 кв.м., зокрема, торгівельного залу площею 122,1 кв.м., коридору площею 13,6 кв.м., коридору площею 2,3 кв.м., кладової площею 6,1 кв.м., складського приміщення площею 26,7 кв.м., підсобного приміщення площею 5,2 кв.м., що знаходяться у вищевказаній будівлі та зобов`язалась сплачувати орендну плату у розмірі 2800 грн. на місяць.

13.03.2018 року та 14.03.2018 року між МТП «Стимул» та ОСОБА_3 і ОСОБА_2 укладено та посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І. договори купівлі-продажу, за умовами яких останні набули право власності кожний на Ѕ частину нежитлової будівлі літ. «А-1» загальною площею 260,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .

Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що позивачкою належним чином умови договору оренди від 02.01.2017 року щодо своєчасної та у повному розмірі сплати орендної плати не виконувались, поліпшення орендованого майна здійснено на власний розсуд та без згоди його власника, а тому підстави для виникнення у позивача переважного права на придбання орендованого майна відсутні.

Колегія суддів погоджується з такими висновками.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Частиною першою статті 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором (ст. 762 ЦК України).

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

За змістом ст.ст. 525, 526 ЦК України зобов`язання мають виконуватися належним чином згідно з умовами договору та у встановлений строк. Одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається.

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Конституційний Суд України у пункті 3.5 рішення у справі за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна) , від 10 грудня 2009 року № 31-рп/2009 зазначив, що у статті 777 ЦК України визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.

Чинне цивільне законодавство не регламентує процедуру реалізації переважного права на викуп об`єкта оренди, передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України, а тому відповідно до частини першої статті 8 ЦК України (аналогія закону) до спірних правовідносин застосовуються положень статті 362 ЦК України, як до подібних за змістом правовідносин, що виникають при реалізації переважного права на купівлю частки у справі спільної часткової власності.

Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, яке він наймає, є наступні обставини: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій, третій особі, з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Відповідно до ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 5 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів у спосіб, визначений законом або договором.

Згідно з ч.ч. 1, 3 статті 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ч. 2 ст. 77 ЦПК України).

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч. 6 ст.81 ЦПК України).

Відповідно до п. 5 договору оренди приміщень від 02.01.2017 року розмір місячної орендної плати складає 2800 грн., яка сплачується орендарем не пізніше 20 числа кожного місяця на розрахунковий рахунок орендодавця.

Встановлено та не заперечується позивачкою, що орендна плата за вищевказаним договором нею сплачувалась не у повному розмірі, що є порушенням зобов`язань за договором оренди.

Доводи позовної заяви та апеляційної скарги ОСОБА_1 про те, що нею належним чином виконувались зобов`язання щодо сплати орендної плати, у тому числі шляхом поліпшення орендованого майна та здійсненням певних будівельних робіт, є безпідставними, оскільки належних доказів на надання наймодавцем згоди на поліпшення речі, що є предметом договору найму, позивачкою не надано і матеріали справи не містять.

Отже, встановивши вказані обставини, тому суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність передбачених законом підстав для задоволення заявленого ОСОБА_1 позову.

Оскільки суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає залишенню без задоволення, а судове рішення залишенню без змін.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 368, 374, 375, 382 - 384 ЦПК України, -

постановив:

Апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Харківського районного суду Харківської області від 03 жовтня 2019 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 22 січня 2020 року.

Головуючий Р.М. Піддубний

Судді А.В. Котелевець

О.Ю. Тичкова