Провадження №22-ц/824/2381/2020 Доповідач апеляційна інстанція- Савченко С.І.
П О С Т А Н О В А

іменем України

23 січня 2020 року м.Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Савченка С.І.,

суддів Мережко М.В., Верланова С.М.,

за участю секретаря Вергелес О.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду цивільну справу за апеляційними скаргами ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Просперітатіс» на рішення Броварський міськрайонного суду Київської області від 09 жовтня 2019 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Просперітатіс» про стягнення пені,-

в с т а н о в и в:

У жовтні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду із вказаним позовом, який надалі доповнила імотивувала тим, що 08 лютого 2017 року між нею і відповідачем ТОВ «Просперітатіс» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 1-29К77/2017, за яким вона придбала у відповідача майнові права на об`єкт в багатоквартирному житловому будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за адресою: територія ІІ житлового району АДРЕСА_1 на земельній ділянці кадастровий номер :00:057:0062, а відповідач зобов`язався збудувати об`єкт і передати його покупцю.

Посилалася, що свої зобов`язання за договором вона виконала, оплативши 99 % загальної вартості майнових прав на об`єкт у сумі 382561,74 грн., що підтверджується актом звіряння розрахунків за договором. Однак, відповідач свої обов`язки за даним договором не виконав. Зокрема, згідно п.2.7 договору термін уведення в експлуатацію будинку встановлений не пізніше ІІ квартал 2017 року і може бути перенесений, але не більше як на 90 днів. Тобто, згідно умов договору відповідач зобов`язався здати багатоквартирний будинок в експлуатацію до 28 вересня 2017 року, водночас станом на 01 жовтня 2018 року будинок не уведено в експлуатацію, тобто відповідач, починаючи з 29 вересня 2017 року порушує умови Договору та право позивача на набуття права власності на об`єкт у вигляді квартири.

Відповідно до п.п.5.1.5 п.5.1 розділу 5 договору відповідач зобов`язався після закінчення будівництва будинку оформити необхідні документи та здійснити необхідні організаційні заходи щодо прийняття Будинку в експлуатацію та передачу експлуатаційній організації. При порушенні строків виконання зобов`язань за п.п.5.1.5 договору, відповідач сплачує пеню в розмірі 0,1% від вартості об`єкту за кожний день прострочення (згідно п.8.4

- 2 -

договору). Станом на 01 жовтня 2018 року відповідач порушує строки виконання зобов`язань за п.п.5.1.5 протягом 367 календарних днів - із 29 вересня 2017 року по 30 вересня 2018 року, а тому має сплатити пеню за порушення строків виконання зобов`язань у розмірі 141819,81 грн. (386,43 грн. х 367 днів).

Окрім того, відповідач не забезпечив належне оформлення документів, необхідних для оформлення її права власності на квартиру, які мав би оформити відповідно до 5.1.6 договору протягом 60 днів з моменту прийняття будинку в експлуатацію. Так, вона отримала від відповідача довідку № 49004 від 04 квітня 2019 року для пред`явлення державному реєстратору для оформлення права власності на нерухоме майно, яка не є дійсною, оскільки містить посилання на дані технічної інвентаризації від 01 вересня 2019 року, що суперечить даті її видачі. Технічний паспорт на квартиру відповідач їй не передав.

У зв`язку із порушенням відповідачем умов договору купівлі-продажу майнових прав від 08 лютого 2017 року, а саме: строку виконання зобов`язань за п.п.5.1.5 договору у період з 29 вересня 2017 року по 11грудня 2019 року (439 календарних днів), а також порушенням строку виконання зобов`язань за п.п.5.1.6 договору з 10 лютого 2019 року і дотепер (60 календарних днів), просила стягнути із відповідача на її користь пеню у розмірі 192828,57 грн., судові витрати покласти на відповідача.

Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 09 жовтня 2019 рокупозов задоволено частково. Стягнуто з ТОВ «Просперітатіс» на користь ОСОБА_1 пеню у розмірі 23160 грн. за незабезпечення термінів належного оформлення документів, необхідних для оформлення позивачкою права власності. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Не погодившись із рішенням,ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні її вимог про стягнення пені за порушення п. 5.1.5 договору і ухвалити нове, яким її вимоги в цій частині задоволити в повному обсязі, посилаючись на неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, недоведеність і невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм процесуального та неправильне застосування норм матеріального права. Скаргу мотивує тим, що суд помилково розглянув дану справу у спрощеному провадженні, оскільки вирішення спору потребує ретельного тлумачення змісту укладеного між сторонами договору. Судом проігноровано її аргументи, викладені у відповіді на відзив, що порушення відповідачем термінів здачі будинку в експлуатацію потягло порушення терміну виконання зобов`язання, вказаного у п.п.5.1.5 договору, як і проігноровано аргументи щодо необхідності тлумачення змісту договору на її користь згідно ч.8 ст.18 Закону України «Про захист прав споживачів» та застосування при тлумачення принципу Contra proferentem, який полягає в тому, що слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав, а тому відповідач, який включив цю умову в договір, повинен нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. Суд не задоволив її клопотання від 27 вересня 2019 року про долучення до матеріалів справи її пояснень та доказів. Судом зроблено хибний висновок про право відповідача змінювати в односторонньому порядку умови договорущодо термінів здачі будинку в експлуатацію шляхом направлення їй повідомлення, що суперечить змісту догвоору.

Відповідач ТОВ «Просперітатіс» подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції в частині стягнення з нього пені в розмірі 23185,80 грн. та ухвалити в цій частині нове рішення яким у задоволенні позову відмовити повністю, посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права. У скарзі посилається на невірне тлумачення судом змісту п.п.5.1.6 договору та неврахування того, що 60-ти денний строк передачі документів почав відлік із 03

- 3 -

квітня 2019 року коли позивачка звернулася до забудовника. Судом не враховано, що акти приймання-передачі майнових прав підписані товариством і надіслані позивачці цінним листом, а відтак відповідач належним чином виконав умови договору.

Позивач ОСОБА_1 подала відзив на апеляційну скаргу ТОВ «Просперітатіс», де вказує, що суд першої інстанції прийняв законне і обгрунтоване рішення і правомірно задоволив позовні вимоги в частині стягнення з відповідача пені за прострочення строків виконання зобов`язань щодо забезпечення належного оформлення документів для оформлення права власності, а доводи апеляційної скарги відповідача є безпідставними і надуманими, не грунтуються на вимогах закону, не спростовують висновків суду.

Відповідач ТОВ «Просперітатіс» подав відзив на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , де зазначив, що суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що відповідач не порушував строків, обумовлених п.5.1.5 договору, та відсутність підстав для застосування санкцій та стягнення пені в цій частині позовних вимог.

В суді апеляційної інстанції пзивачка ОСОБА_1 подану апеляційну скаргу та викладені в ній доводи підтримала, просила задоволити та скасувати рішення Броварського міськрайонного суду Київської області як незаконне. Проти задоволення апеляційної скарги ТОВ «Просперітатіс» заперечила.

Представник відповідача ТОВ «Просперітатіс» в суді апеляційної інстанції підтримала апеляційну скаргу товариства, вважала її обгрунтованою, просила задоволити. Проти задоволення апеляційної скарги ОСОБА_1 заперечила, посилаючись на законність і обгрунтованість судового рішення в частині відмови у позові та відсутність підстав для його скасування.

Розглянувши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів і вимог апеляційних скарг, колегія суддів вважає, що обидві апеляційні скарги не підлягають до задоволення з таких підстав.

Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення із додержанням норм матеріального і процесуального права.

Задовольняючи позов ОСОБА_1 частково та стягуючи пеню у розмірі 23160 грн., суд першої інстанції обгрунтовував свої висновки тим, що відповідачем допущено порушення строку виконання зобов`язань, встановлених п.п.5.1.6 договору, а саме не забезпечено належне оформлення документів, необхідних для оформлення права власності позивачки протягом 60 календарних днів з дня прийняття будинку в експлуатацію. При цьому суд виходив з того, що будинок зданий в експлуатацію 11 грудня 2018 року, позивач остаточно виконала свої зобов`язання по договору 10 січня 2019 року, проте протягом 60 календарних днів відповідач не зміг забезпечити належне оформлення документів, необхідних для оформлення права власності.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду, вважає їх правильними і такими, що відповідають обставинам справи і вимогам закону.

За положеннями ч.1 ст.509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Зобов`язання виникають з підстав встановлених ст.11 ЦК України (ч.2 ст. 509 ЦК України), якими в тому числі є договори та інші правочини.

Відповідно до ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

- 4 -

Сторони є вільними в укладенні договору, а його зміст становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст.ст.627,628 ЦК України).

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК України).

Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору (ст.631 ЦК України).

Згідно ч.1 ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права (ч.2 ст.655 ЦК України).

Згідно положень ст.190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю і визнаються речовими правами. Отже, майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Судом першої інстанції встановлено, що 08 лютого 2017 року між ОСОБА_1 і ТОВ «Просперітатіс» укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 1-29K77/2017, відповідно до якого ТОВ «Просперітатіс» зобов`язався передати, а ОСОБА_1 прийняти і оплатити майнові права загальною вартістю 386426 грн. на об`єкт у багатоквартирному житловому будинку з вбудовано-прибудинковими нежитловими приміщеннями за адресою: територія ІІ житлового району АДРЕСА_1 на земельній ділянці кадастровий номер :00:057:0062, а відповідач зобов`язався збудувати об`єкт і передати його покупцю.

Відповідно до договору об`єктом є однокімнатна квартира АДРЕСА_1 , орієнтовною загальною площею 38,26 кв.м. (у т.ч. житловою площею 15,30 кв.м.) на 4 поверсі будинку, згідно план-схеми.

Згідно п.2.5 договору майнові права на об`єкт передаються шляхом підписання акту пройому-передачі не пізніше 5 днів з дати зійснення покупцем повного розрахунку.

Згідно п.2.7 договору термін здачі будинку в експлуатацію визначено сторонами не пізніше ІІ кварталу 2017 року. Термін здачі будинку в експлуатацію може бути перенесений продавцем, але не більше ніж на 90 календарних днів.

Згідно п.п.5.1.5 договору продавець зобов`язується після закінчення будівництва будинку оформити у порядку, встановленому законодавством, необхідні документи та здійснити необхідні організаційні заходи щодо прийняття будинку в експлуатацію та передачу експлуатаційній організації. Про прийняття будинку в експлуатацію продавець письмово повідомляє покупця не пізніше ніж через 15 (п`ятнадцять) робочих днів з дати прийняття будинку в експлуатацію.

Згідно п.п.5.1.6 договору продавець зобов`язується після закінчення будівництва будинку, протягом 60 календарних днів з дня прийняття його в експлуатацію, забезпечити належне оформлення документів, необхідних для оформлення права власності покупця.

Розділ 8 договору визначає відповідальність сторін, зокрема відповідно до п.п.8.4 при порушенні строків виконання продавцем зобов`язань за підпунктом 5.1.5 та/або 5.1.6 договору, продавець сплачує покупцю пеню в розмірі 0,1% від вартості об`єкту за кожний день прострочення.

Позивачка ОСОБА_1 згідно умов договору 13 лютого 2017 року оплатила 99 %

- 5 -

загальної вартості майнових прав на вищезазначений об`єкт у розмірі 382561,74 грн.

Листом відповідача від 13 березня 2018 року ОСОБА_1 повідомлялася про відкладення терміну введення будинку в експлуатацію до II кварталу 2018 року. Даний лист позивачка не отримала, згідно повідомлення лимт повернуто поштою за терміном зберігання.

Відповідно до Сертифікату серії ІУ № 76, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України, будинок АДРЕСА_1 прийнято в експлуатацію 11 грудня 2018 року.

Відповідач на виконання вимог п.п.5.1.5 договору направив на адресу ОСОБА_1 повідомлення від 28 грудня 2018 року № 14812 з інформацією про прийняття будинку в експлуатацію, яке отримане позивачкою 09 січня 2019 року.

10 січня 2019 року ОСОБА_1 здійснила остаточгний розрахунок за договором на суму 4020,11 грн.

Також судом встановлено, що відповідач порушив строки виконання зобов`язань, передбачені п.п.5.1.6 договору, зокрема не забезпечив належне оформлення документів, необхідних для оформлення права власності позивачки, протягом 60 календарних днів з дня прийняття будинку в експлуатацію, оскільки будинок зданий в експлуатацію 11 грудня 2018 року, позивачка остаточно виконала свої зобов`язання по договору 10 січня 2019 року, проте лише 04 квітня 2019 року відповідачем підготовлена та надана позивачці довідка № 49004 для пред`явлення державному реєстратору речових прав на нерухоме майно, проте вказана довідка виготовлена з помилками, тому не може бути використана для реєстрації прав власності на квартиру за позивачем.

Крім того, на момент ухвалення рішення у даній справі, сторонами так і не підписані акти приймання-передачі майнових прав та квартири.

За таких обставин, суд першої інстанції вірно стягнув пеню у розмірі 23160 грн., навівши відповідний розрахунок у рішенні.

Доводи апеляційної скарги ТОВ «Просперітатіс» про невірне тлумачення судом змісту п.п.5.1.6 договору та неврахування того, що обумовлений договором 60-ти денний строк передачі документів почав відлік із 03 квітня 2019 року коли позивачка звернулася до забудовника необгрунтовані.

Такі доводи суперечать змісту п.п.5.1.6 договору, який передбачає обов`язок відповідача забезпечити належне оформлення документів, необхідних для оформлення права власності покупця, протягом 60 календарних днів саме з дня прийняття будинку в експлуатацію, а не з моменту звернення чи незвернення покупця до продавця, як помилково вважає відповідач.

Це ж стосується посилань відповідача на неврахування судом п.п.5.1.10 договору, оскільки даний пункт стосується процедури оформлення прав виключно у випадку придбання у покупця майнових прав на об`єкт іншими особами, і вимагає подання покупцем продавцю письмового переліку набувачів майнових прав, що узгоджується із п.п.5.1.6 договору, який передбачає можливість такого відчуження майнових прав покупцем.

В даному випадку позивачка як покупець не проводила відчуження іншим особам придбаних нею майнових прав на об`єкт, а тому п.п.5.1.10 не регулює спірних відносин.

Посилання в апеляційній скарзі на те, що акти приймання-передачі майнових прав підписані товариством і надіслані позивачці цінним листом, а відтак відповідач належним чином виконав умови договору, не спростовують висновків суду про порушення відповідачем термінів виконання обов`язків за договором.

Відмовляючи у задоволеннні вимог в частині стягнення пені за порушення умов п.п.5.1.5 щодо термінів уведення будинку в експлуатацію, суд першої інстанції виходив з

- 6 -

того, що сторони не обумовили відповідальність за неналежне виконання чи невиконання даного обов`язку і така відповідальність в договорі відсутня.

Колегія суддів погоджується із такими висновками і вважає їх вірними.

Як вище вказувалося відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов догвоору визначена розділом 8. Зокрема, відповідно до п.п.8.4 при порушенні строків виконання продавцем зобов`язань за підпунктом 5.1.5 та/або 5.1.6 договору, продавець сплачує покупцю пеню в розмірі 0,1% від вартості об`єкту за кожний день прострочення.

Водночас п.п.5.1.5 договору містить обов`язок продавця після закінчення будівництва будинку оформити необхідні документи та здійснити необхідні організаційні заходи щодо прийняття будинку в експлуатацію про що письмово повідомити покупця не пізніше ніж через 15 (п`ятнадцять) робочих днів з дати прийняття будинку в експлуатацію.

Ніяких інших обов`язків даний пункт на відповідача не покладає, а тому суд першої інстанції прийшов до вірного висновку про необгрунтовансть вимог про стягнення пені у зв`язку із порушенням строку здачі будинку в експлуатацію.

Доводи позивачки про те, що п.п.5.1.5 вказує на строки виконання зобов`язань відповідача саме щодо здачі будинку в експлуатацію безпідставні та суперечать змісту вказаного положення договору, яке визначає лише строк виконання зобов`язання щодо направлення повідомлення про введення в експлуатацію Будинку - 15 (п`ятнадцять) днів.

Колегія суддів відхиляє як необгрунтовані доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 про необхідність тлумачення п.п.5.1.5 у сукупності з іншими умовами договору, зокрема положеннями п.1.1. та п.п.2.7 та з урахуванням положень ч.8 ст.18 Закону України «Про захист прав споживачів» і принципу Contra proferentem щодо тлумачення договору проти того, хто його написав.

Відповідно до ч.1 ст.637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до ст.213 цього Кодексу. У ч.ч.3 та 4 ст.213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні. Зокрема, якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з`ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін. Якщо за правилами, встановленими частиною третьою цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.

Аналіз змісту наведених норм дає підстави для висновку, що тлумачення правочину пов`язане із незрозумілістю чи двозначністю певних його положень або договору вцілому.

В даній справі такого не встановлено. Як п.п.8.4. догвоору, який встановлює конкретну відповідальність продавця за конкретні порушення п.п.5.1.5 та 5.1.6, так і вказані підпункти є чіткими та зрозумілими, і не викликають неясностей. Фактично позивачка за допомогою власного тлумачення змісту договору намагається встановити новий (інший) вид відповідальності відповідача, який не обумовлений умовами договору, що не відповідає меті тлумачення та вимогам закону.

Доводи скарги ОСОБА_1 про те, що вона на момент укладення договору по іншому розуміла ці умови, не спростовують висноків суду про необгрунтованість її вимог.

Посилання скаржниці на те, що суд помилково розглянув дану справу у спрощеному провадженні, оскільки вирішення спору потребує ретельного тлумачення змісту укладеного між сторонами договору необгрунтовані. Предметом спору в даній справі є стягнення пені у

- 7 -

розмірі 192828,57 грн., а відтак суд першої інстанції вірно відніс її до справ незначної складності (п.2 ч.6 ст.19 ЦПК України), що мотивував в ухвалі про відкриття провадження від 28 грудня 2018 року. Відхиляючи даний довід колегія суддів враховує, що дана справа не відноситься до справ, які не можуть бути розглянуті в порядку спрощеного провадження (ч.4 ст.274 ЦПК України).

Посилання ОСОБА_1 на те, що судом зроблено хибний висновок про право відповідача змінювати в односторонньому порядку умови договору щодо термінів здачі будинку в експлуатацію шляхом направлення їй повідомлення, необгрунтовані. Суд першої інстанції лише встановив факт направлення на адресу позивача 13 березня 2018 року листа з пропозицією про внесення змін до договору та текст додаткової угоди № 1, який позивачкою не отриманий. При цьому колегія суддів враховує, що згідно п.10.2 договору будь-яка його зміна можлива виключно шляхом укладення між сторонами додаткової угоди до договору, яка між сторонами не укладалася.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції, розглядаючи спір повно та всебічно дослідив і оцінив обставини справи, надані сторонами докази, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, який їх регулює, а тому визнає дане рішення законним та обґрунтованим.

Підстав для скасування рішення суду першої інстанції з мотивів, викладених в апеляційних скаргаї, та ухвалення нового рішення колегія суддів не вбачає.

Керуючись ст.ст.259, 374, 375, 381 ЦПК України, апеляційний суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційні скарги ОСОБА_1 ,Товариства з обмеженою відповідальністю «Просперітатіс» залишити без задоволення.

Рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 09 жовтня 2019 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів. У випадку проголошення лише вступної і резолютивної частини, цей строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Головуючий

Судді: