Провадження №2/359/121/2020
Справа №359/2568/18
РІШЕННЯ

Іменем України

08 липня 2020 року Бориспільський міськрайонний суд Київської області в складі:

головуючого судді Журавського В.В.

при секретарі Івановій К.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Борисполі в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Відкритого акціонерного товариства «Райффайзен Банк Аваль», треті особи: ОСОБА_4 , державний реєстратор Гружчанської сільської ради Макарівського району Київської області, Публічне акціонерне товариство «Комерційний індустріальний банк» про визнання договорів недійсними та скасування рішення про державну реєстрацію права власності-

ВСТАНОВИВ:

В квітні 2018 року ОСОБА_1 звернулась до суду з вказаним позовом, який обґрунтувала тим, що 13 січня 2006 року між ОСОБА_4 та ТОВ «ТИАРА» був укладений договір доручення №13/1-37. За умовами якого ТОВ «ТИАРА» зобов`язалось вчинити дії від імені та за рахунок ОСОБА_4 наступні юридичні дії: забезпечити розрахунки за виконані роботи, послуги, матеріали, що стосуються будівництва квартири АДРЕСА_1 , організувати будівництво квартири, після завершення будівництва, введення її в експлуатацію та проведення технічної інвентаризації, передати ОСОБА_4 за актом прийому-передачі документи, необхідні для наступного оформлення права власності на квартиру. В подальшому, 15 червня 2013 року між ОСОБА_4 , а також ТОВ «ТИАРА» та ТОВ «ФК «Житлоінвест-Гарант» був укладений договір замісника повіреного №13/1-37, згідно якого змінено повіреного за договором доручення з ТОВ «ТИАРА» на ТОВ «ФК «Житлоінвест-Гарант». На підставі договору про уступку прав вимоги за договором замісника повіреного від 15 січня 2014 року ОСОБА_1 прийняла на себе права та обов`язки, передбачені договором замісника повіреного. ТОВ «ФК «Житлоінвест-Гарант» надало ОСОБА_1 довідку про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування для пред`явлення забудовнику та складений акт прийому-передачі квартири. Таким чином, з моменту видачі довідки про право власності довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування та складання акту прийому-передачі, ОСОБА_1 набула право власності на майнові права на квартиру. В подальшому, при зверненні до державного реєстратора з метою оформлення права власності на квартиру, ОСОБА_1 отримала відмову у вчиненні реєстраційної дії з вказівкою на те, що квартира належить іншій особі. Майнові права на квартиру були передані ОСОБА_4 в іпотеку ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» на підставі договору іпотеки до кредитного договору №014/9408/74/49513. Згідно цього договору ОСОБА_2 як іпотекодержатель за договором іпотеки набула право власності на квартиру, згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 38882187 від 20 грудня 2017 року. 22 січня 2018 року ОСОБА_2 відчужила квартиру на користь ОСОБА_5 . Позивач вказала на те, що договір іпотеки суперечить вимогам Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на момент його укладення, оскільки майнові права не могли бути предметом іпотеки. У зв`язку з цим, договір іпотеки не міг бути правовою підставою для реєстрації права власності ОСОБА_2 на квартиру. Крім цього, на час відчуження квартири ОСОБА_5 власником майнових прав на квартиру була ОСОБА_1 , а не ОСОБА_2 , тому вона не мала права відчужувати квартиру. За вказаних обставин ОСОБА_1 просила: визнати недійним договір іпотеки до кредитного договору №014/9408/74/49513, укладений між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_4 , посвідчений 27 листопада 2006 року приватним нотаріусом КМНО Ковальчуком С.П., зареєстрований в реєстрі за №4557; скасувати рішення державного реєстратора Гружчанської сільської ради Макарівського району Київської області Кочуми О.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 грудня 2017 року, індексний номер: 38882187, на підставі якого ОСОБА_2 набула право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 ; визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_2 , укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 , посвідчений 22 січня 2018 року приватним нотаріусом КМНО Ковальчуком С.П., зареєстрований в реєстрі за №748.

Ухвалою судді Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 18 квітня 2018 року було відкрито провадження у цивільній справі та призначено підготовче засідання (т.1 а.с.43-44).

Ухвалою судді Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 18 квітня 2018 року були вжиті заходи забезпечення позову шляхом накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 (т.1 а.с.41-42).

Ухвалою Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 28 листопада 2018 року за клопотанням ОСОБА_1 витребувано у приватного нотаріуса КМНО Ковальчука С.П. належним чином завірені копії оспорюваних договорів іпотеки та купівлі-продажу квартири, а також у державного реєстратора Гружчанської сільської ради Макарівського району Київської області - копію оспорюваного рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (т.1 а.с.70-71).

Ухвалою Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 11 березня 2019 року, занесеної до протоколу судового засідання, (т.1 а.с.223) до участі в розгляді цивільної справи залучено ПАТ «Комерційний індустріальний Банк» в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору.

Ухвалою Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 23 квітня 2019 року за клопотанням ОСОБА_1 повторно витребувано у державного реєстратора Гружчанської сільської ради Макарівського району Київської області копію оспорюваного рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а також копії документів реєстраційної справи (т.1 а.с.232-233).

Ухвалою Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 19 серпня 2019 року задоволено клопотання представника позивача ОСОБА_6 про тимчасове вилучення у Гружчанської сільської ради Макарівського району Київської області наступних документів: копію рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 грудня 2017 року, індексний номер: 38882187, а також копії документів реєстраційної справи (т.1 а.с.252-253).

Ухвалою Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 14 травня 2020 року було закрито підготовче провадження та призначено цивільну справу до судового розгляду по суті (т.2 а.с.55).

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_6 підтримав позовні вимоги та просив їх задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_7 надав до суду відзив на позовну заяву, в обґрунтування якого вказав на те, що у позивача відсутнє право на звернення до суду з даним позовом. Позивач не набула жодних прав на квартиру АДРЕСА_1 . Оскільки, договір про уступку права вимоги за договором замісника повіреного від 15 січня 2014 року, на який позивач посилається як на підставу набуття відповідного права на спірну квартиру є недійсним (нікчемним) в силу положення ст.12 Закону України «Про іпотеку». Іпотекодержатель ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» не давав своєї згоди на відчуження спірної квартири ОСОБА_4 на користь позивача. Зважаючи на те, що позивач права на спірну квартиру не набула в силу нікчемності договору, укладеного між нею та ОСОБА_4 , тому відсутні будь-які підстави стверджувати про порушення цивільного права повивача.

Представник АТ «Райффайзен Банк Аваль» направив до суду заяву, за змістом якої повідомив, що 27 липня 2017 року на підставі договору відступлення прав вимоги АТ «Райффайзен Банк Аваль» відступив права вимоги за кредитним договором №014/6435/82/70167 від 03 квітня 2008 року до ОСОБА_4 на користь ПАТ «Міжнародний Інвестиційний Банк». Тому подальший розгляд цивільної справи просив проводити без участі АТ «Райффайзен Банк Аваль».

Гружчанська сільська рада Макарівського району Київської області на судові повістки про виклик у судове засідання ОСОБА_8 неодноразово повідомляла, що з 03 липня 2017 року ОСОБА_8 звільнена з посади державного реєстратора речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Гружчанської сільської ради. Даними про місце проживання ОСОБА_8 сільська рада не володіє.

Інші учасники цивільного процесу у судове засідання не з`явились та про своє ставлення до пред`явленого позову не повідомили. Про час та місце розгляду справи були завчасно та належним чином повідомлені.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові докази, суд дійшов до висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 13 січня 2006 рок між ОСОБА_4 та ТОВ «ТИАРА» був укладений договір доручення №13/1-37. За умовами якого ТОВ «ТИАРА» зобов`язався вчинити від імені і за рахунок ОСОБА_4 наступні юридичні дії: забезпечити розрахунки за виконані роботи, послуги, матеріали, що стосуються будівництва квартири АДРЕСА_1 , організувати будівництво цієї квартири, після завершення будівництва та введення в експлуатацію, проведення технічної інвентаризації передати ОСОБА_4 за актом прийому-передачі документи, необхідні для оформлення права власності (т.1 а.с.14-17).

15 червня 2013 року між ОСОБА_4 , а також ТОВ «ТИАРА» та ТОВ «ФК «Житлоінвест-Гарант» був укладений договір замісника повіреного (т.1 а.с.17-18). Згідно з яким ТОВ «ФК «Житлоінвест-Гарант» прийняв на себе права та зобов`язання повіреного за договором доручення №13/1-37 від 13 січня 2006 року щодо будівництва об`єкту - квартири АДРЕСА_1 .

В подальшому, а саме 15 січня 2014 року ОСОБА_4 передав ОСОБА_1 права та обов`язки, що належали йому на підставі договору замісника повіреного №13/1-37 від 15 червня 2013 року, згідно укладеного між ними договору про уступку права вимоги (т.1 а.с.19-20).

На підставі акту приймання-передачі квартири № 5 від 15 січня 2014 року ОСОБА_1 прийняла об`єкт інвестування - квартиру АДРЕСА_1 . Крім цього, згідно довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування від 15 січня 2014 року ОСОБА_1 в повному обсязі сплатила вартість квартири АДРЕСА_1 в сумі 205492 гривень (т.1 а.с.21-22,23).

Разом з цим, 27 листопада 2006 року між ОСОБА_4 та ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» був укладений договір іпотеки до кредитного договору №014/9408/74/49513. Згідно з яким ОСОБА_4 передав в іпотеку ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» право вимоги отримання нерухомості в майбутньому на квартиру АДРЕСА_1 (т.1 а.с.100-102).

В подальшому право вимоги за кредитним договором №014/9408/74/49513 від 27 листопада 2006 року, а також за договором іпотеки №014/9408/74/49513 від 27 листопада 2006 року, укладеними між ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_4 , неодноразово було передано за договорами відступлення права вимоги.

Зокрема, за договором відступлення права вимоги за договором іпотеки до кредитного договору №014/9408/74/49513 від 27 листопада 2006 року, посвідченим 27 листопада 2006 року приватним нотаріусом КМНО Ковальчуком С.М. та зареєстрованим в реєстрі за №4557. Згідно з яким ПАТ «Міжнародний інвестиційний банк» є новим кредитором у правовідносинах з ОСОБА_4 за кредитним договором та договором іпотеки (т.1 а.с.108-109).

За договором комісії від 27 липня 2017 року, згідно якого ТОВ «Фінстрим» придбало право вимоги за вказаними кредитним договором та договором іпотеки.

За договором про відступлення права вимоги за договорами іпотеки від 07 липня 2017 року, згідно з яким ТОВ «ФК «Гровінг Стейт» набув прав кредитора у правовідносинах з ОСОБА_4 за кредитним договором та договором іпотеки (т.1 а.с.111,113).

За договором відступлення права вимоги за договором іпотеки від 14 серпня 2017 року, згідно з яким ОСОБА_2 набула право вимоги за договором іпотеки №014/9408/74/49513 від 27 листопада 2006 року (т.1 а.с.122)

Вказані договір іпотеки та договори відступлення права вимоги стали підставою для прийняття державним реєстратором Гружчанської сільської ради Макарівського району Київської області Кочумою О.С. рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 38882187 від 20 грудня 2017 року, згідно якого ОСОБА_2 набула права власності на квартиру АДРЕСА_1 . Дана обставина підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №108735657 від 22 грудня 2017 року (т.1 а.с.24-29).

У відповідності до ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України.

Згідно з ч.1 та ч.3 ст.575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

За змістом ч.2 ст.583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

У відповідності до ст.1 та ст.5 Закону України «Про іпотеку», у редакції, чинній на час укладення спірного договору іпотеки, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом. При цьому визначено, що може бути предметом іпотеки.

На час укладення оспорюваного договору іпотеки на спірну квартиру норма ст.5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнове право, яке є предметом застави (іпотеки) - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки на підставі норм Закону України від 25 грудня 2008 року №800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Такий висновок у повній мірі відповідає правовій позиції, висловленій Верховним Судом України, зокрема, у постановах від 30 січня 2013 року у справі №6-168цс12, від 17 квітня 2013 року у справі №6-8цс13, від 15 травня 2013 року у справі №6-36цс13, від 2 грудня 2015 року у справах №6-1502цс15 та №6-1732цс15.

Таким чином, позивач виконала свої зобов`язання за договором про уступку права вимоги за договором замісника повіреного від 15 січня 2014 року шляхом сплати вартості об`єкта будівництва, про що отримала довідку про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування. У такий спосіб позивач вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва.

Разом з цим, у зв`язку з зверненням стягнення ОСОБА_2 на предмет іпотеки відповідно до умов договору іпотеки до кредитного договору №014/9408/74/49513 від 27 листопада 2006 року, а також на підстав договору відступлення права вимоги за договором іпотеки від 14 серпня 2017 року, були порушені права позивача. Оскільки, власником майнових прав на спірну квартиру є саме позивач.

Звернення стягнення на квартиру, в порядку ст.37 Закону України «Про іпотеку», унеможливило реєстрацію права власності позивача на квартиру АДРЕСА_1 .

Крім того, майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , відповідно до положень Закону України «Про іпотеку», у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки. Оскільки, майнові права на об`єкт незавершеного будівництва були віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року №800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», а спірний договір іпотеки майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру було укладено 27 листопада 2006 року.

Таким чином, спірний договір іпотеки є недійсним з підстав, передбачених статтями 203, 215 ЦК України, як такий, що укладений у порушення ч.2 ст.583 ЦК України та ст.5 Закону України «Про іпотеку».

У відповідності до положення ч.2 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» запис про скасування державної реєстрації прав вноситься до державного реєстру прав у разі скасування рішення суду про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, записів про проведену державну реєстрацію прав. Жодних додаткових умов щодо неможливості проведення такої реєстраційної дії як скасування державної реєстрації, крім наявності відповідного рішення суду, закон не містить.

Зважаючи на те, що договір іпотеки №014/9408/74/49513 від 27 листопада 2006 року не міг бути правовою підставою для реєстрації права власності ОСОБА_2 на квартиру у зв`язку з його недійсністю.

До того ж суд окремо звертає увагу на ту обставину, що рішення про набуття у власність ОСОБА_2 спірної квартири та внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно здійснено 21 грудня 2017 року.

Тоді як з листів Гружчанської сільської ради Макарівського району Київської області (т.1 а.с.221, т.2 а.с.8,31,42,43) вбачається, що з липня 2017 року ОСОБА_8 не працює на посаді державного реєстратора Гружчанської сільської ради Макарівського району Київської області. Вказана обставина також підтверджується розпорядженням №37 від 03 липня 2017 року Гружчанської сільської ради Макарівського району Київської області (т.2 а.с.32).

Зі змісту п.1 ч.1 ст.10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державним реєстратором є: громадянин України, який має вищу освіту за спеціальністю правознавство, відповідає кваліфікаційним вимогам, встановленим Міністерством юстиції України, та перебуває у трудових відносинах з суб`єктом державної реєстрації прав.

Тоді як на час прийняття рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на спірну квартиру, ОСОБА_8 не працювала державним реєстратором та не вправі була приймати вказане рішення.

Тому, суд приходить до переконання, що державна реєстрація права власності на спірну квартиру на ім`я ОСОБА_2 21 грудня 2017 року відбулася з порушенням встановленого законом порядку.

З огляду на це, рішення державного реєстратора Гружчанської сільської ради Макарівського району Київської області про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру на ім`я ОСОБА_2 слід визнати незаконним та скасувати рішення.

22 січня 2018 року ОСОБА_2 та ОСОБА_3 уклали договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Ковальчуком С.П., зареєстрований в реєстрі за №748 (т.1 а.с.82). За умовами якого ОСОБА_2 відчужила на користь ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_1 .

Відповідно до ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

З огляду на те, що ОСОБА_2 не набула у встановленому законом порядку право власності на зазначену квартиру, а тому, відповідно не мала права на відчуження спірної квартири на користь ОСОБА_3 .

За таких обставин, договір купівлі-продажу квартири від 22 січня 2018 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 слід визнати недійсним.

При цьому, суд погоджується з доводами представника позивача стосовно того, що визнання недійсним цього договору купівлі-продажу квартири є належним та ефективному способом захисту порушених прав позивача. Зокрема, у такому випадку позивач як власник майнових прав на квартиру отримає можливість у встановленому законом порядку оформити своє право власності на цей об`єкт нерухомого майна.

Твердження представника відповідача ОСОБА_7 з приводу відсутності у позивача права на звернення до суду з даним позовом, зважаючи на те, що договір від 15 січня 2014 року про уступку права вимоги за договором замісника повіреного є недійсним (нікчемним), суд оцінює критично.

Всупереч вимогам ч.1 та ч.6 ст.81 ЦПК України матеріали цивільної справи не містять належних, достатніх та допустимих доказів на підтвердження того, що договір про уступку права вимоги за договором замісника повіреного від 15 січня 2014 року є недійсним.

Суд звертає увагу на ту обставину, що відповідач не звертався до суду з відповідним позовом про визнання зазначеного договору недійсним. Тому на даний час не спростовано презумпцію правомірності договору про уступку права вимоги за договором замісника повіреного від 15 січня 2014 року.

З огляду на викладене, суд вважає, що позовні вимоги ОСОБА_1 є обґрунтованими та підлягають задоволенню у повному обсязі.

На підставі викладеного та керуючись п.1 ч.1 ст.10, ч.2 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ч.1 ст.203, ч.1 ст.215, ст.328, ч.1 та ч.3 ст.575, ч.2 ст.583 ЦК України, ч.1 та ч.6 ст.81, п.2 ч.1 ст.258, ч.1-ч.2 ст.259, ст.263-265, ст.268 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір іпотеки до кредитного договору №014/9408/74/49513, укладений між Відкритим акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_4 , посвідчений 27.11.2006р. приватним нотаріусом КМНО Ковальчуком С.П., зареєстрований в реєстрі за №4557.

Скасувати рішення державного реєстратора Гружчанської сільської ради Макарівського району Київської області Кочуми Олесі Сергіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.12.2017р., індексний номер: 38882187, на підставі якого ОСОБА_2 набула право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 .

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_2 , укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 , посвідчений 22.01.2018р. приватним нотаріусом КМНО Ковальчуком С.П., зареєстрований в реєстрі за №748.

Рішення суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Дата складення повного рішення суду - 20 липня 2020 року.

Суддя В.В. Журавський