ПОСТАНОВА ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

3 грудня 2020 року

м. Київ

справа № 236/2122/17 провадження № 61-44855св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Карпенко С. О. (судді-доповідача), Стрільчука В. А., Тітова М. Ю.,

учасники справи:

позивач - керівник Слов`янської місцевої прокуратури Донецької області,

відповідачі: Лиманська міська рада Донецької області, ОСОБА_1 ,

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Головне управління Держгеокадастру у Донецькій області, ОСОБА_2 ,

провівши у порядку письмового провадження попередній розгляд справи за касаційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Краснолиманського міського суду Донецької області від 22 червня 2018 року, ухвалене у складі судді Бікезіної О. В., та постанову апеляційного суду Донецької області від 29 серпня 2018 року, прийняту колегією у складі суддів: Гапонова А. В., Агєєва О. В., Никифоряка Л. П.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

24 липня 2017 року керівник Слов`янської місцевої прокуратури Донецької області звернувся з позовом до Лиманської міської ради Донецької області та ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Головне управління Держгеокадастру у Донецькій області, ОСОБА_2 , про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки загальною площею 52,4271 га та припинення виконання зобов`язань за цим договором на майбутнє.

Позов мотивований тим,що подається ним на захист порушених економічних інтересів держави у земельній сфері. Під час здійснення досудового розслідування у кримінальному провадженні прокурором отримана інформація, що на підставі рішення Краснолиманської міської ради № 6/19-1880 від 15 листопада 2012 року Криволуцькою сільською радою (як орендодавцем) та ОСОБА_1 (як орендарем) 29 березня 2013 року укладено договір оренди земельної ділянки площею 52,4271 га для ведення фермерського господарства. Зазначену земельну ділянку передано в користування відповідно до акта про передачу від 29 березня 2013 року, договір укладено строком на 49 років, зареєстровано в Державному реєстрі за № 587097. При цьому нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що передавалася в оренду, здійснена не була. Згідно з договором оренди орендна плата вноситься орендарем щорічно в грошовій формі у розмірі 7 864,07 грн, обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

В подальшому 15 червня 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір суборенди цієї ж земельної ділянки.

Відповідно до Закону України «Про добровільне об`єднання територіальних громад», Статуту Лиманської об`єднаної територіальної громади Лиманська міська рада Донецької області є правонаступником Криволуцької сільської ради.

Оскільки з 1 січня 2013 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності», згідно з яким центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають у власність або у користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, на час виникнення речового права на підставі оспорюваного договору рада була позбавлена повноважень розпоряджатись земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної форми власності. Отже, договір оренди земельної ділянки укладений суб`єктом, який не мав на це відповідних повноважень.

Крім того, оспорюваний договір оренди земельної ділянки не відповідає вимогам Закону України «Про оренду землі», не містить у собі всіх істотних умов, передбачених законом. У спірних правовідносинах сторонами не здійснювалась нормативна грошова оцінка землі, технічна документація з визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки не розроблялась, погодження такої документації не здійснювалось, на розгляд сесії Лиманської міської ради така документація не виносилась, міською радою не затверджувалась.

Таким чином, оспорюваний договір оренди земельної ділянки не відповідає вимогам Закону України «Про оренду землі», оскільки не містить всіх істотних умов, а саме нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є підставою для визнання договору оренди землі недійсним.

20 жовтня 2017 року прокурор подав до суду заяву про зміну підстав позову, в якій, окрім зазначених підстав, визначив ще недотримання учасниками спірних правовідносин вимог Закону України «Про фермерське господарство», зазначивши, що при отриманні землі для ведення фермерського господарства обов`язковим є волевиявлення заявника, наявність у нього бажання створити фермерське господарство та спроможності вести господарство такого типу, виробляти сільськогосподарську продукцію, займатись її переробкою та реалізацією з метою отримання прибутку. Натомість відсутність належного волевиявлення та формальний підхід до вирішення заяви про надання ділянки для ведення фермерського господарства створює передумови для невиправданого штучного використання процедури створення фермерського господарства як спрощеного пільгового порядку одержання суб`єктами в користування земель державної власності поза передбаченою законом обов`язковою процедурою земельних торгів.

За інформацією прокурора, відомості про створення ОСОБА_1 фермерського господарства чи оформлення суб`єкта господарювання (фізичної особи-підприємця) відсутні, між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір суборенди вказаної земельної ділянки, який передбачає отримання прибутку.

Просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 52,4271 га, розташованої за межами населених пунктів на території колишньої Криволуцької сільської ради, укладений 29 березня 2013 року Криволуцькою сільською радою та ОСОБА_1 , та припинити виконання зобов`язань за цим договором на майбутнє, стягнути з відповідачів на користь позивача сплачений судовий збір.

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанції та мотиви їх прийняття

Рішенням Краснолиманського міського суду Донецької області від 22 червня 2018 року позов задоволено.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:000:0380 площею 52,4271 га, розташованої за межами населених пунктів на території колишньої Криволуцької сільської ради, укладений 29 березня 2013 року Криволуцькою сільською радою в особі сільського голови Філоненко Л. В. (як орендодавцем) та громадянином ОСОБА_1 (як орендарем), зареєстрований за № 587097, та припинено виконання зобов`язань за цим договором на майбутнє; стягнено з відповідачів на користь позивача витрати щодо сплати судового збору по 800 грн з кожного.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що договір оренди земельної ділянки укладено суб`єктом, не уповноваженим законом на розпорядження землями державної форми власності. Враховуючи відсутність передбаченої законом нормативної грошової оцінки земельної ділянки та тривале, поза розумним строком, користування орендарем земельною ділянкою, переданою за цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, суд першої інстанції дійшов висновку про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та припинення виконання зобов`язань за цим договором на майбутнє.

Постановою апеляційного суду Донецької області від 29 серпня 2018 року апеляційну скаргу Лиманської міської ради Донецької області задоволено частково.

Рішення Краснолиманського міського суду Донецької області від 22 червня 2018 року змінено та виключено з резолютивної частини рішення суду визначення про припинення виконання зобов`язань за договором оренди земельної ділянки на майбутнє; в іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Змінюючи в частині рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції зазначив, що відповідно до закону договір вважається недійсним з моменту його підписання, а правовідносини за таким договором припиняються з моменту набрання чинності рішенням суду, яким договір визнано недійсним, тому рішення суду в частині припинення прав та обов`язків на майбутнє є неприпустимим. У іншій частині суд апеляційної інстанції погодився з рішенням суду першої інстанції.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала

1 жовтня 2018 року третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - ОСОБА_2 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм процесуального і матеріального права, просив скасувати рішення Краснолиманського міського суду Донецької області від 22 червня 2018 року та постанову апеляційного суду Донецької області від 29 серпня 2018 року, ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не в повному обсязі з`ясували обставини справи, неправильно і неповно дослідили докази, що призвело до невідповідності висновків судів обставинам справи.

Зазначає, що підстава укладення договору оренди земельної ділянки - рішення Краснолиманської міської ради від 15 листопада 2012 року № 6/19-1880 - позивачем не оскаржувалась, незважаючи на те, що укладення спірного договору оренди земельної ділянки є похідними діями від цього рішення, що не враховано судом першої інстанції. Договір оренди землі містить всі істотні умови, визначені діючим законодавством. Суди дійшли неправильного висновку про визнання договору оренди недійсним, оскільки відсутність нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної власності на момент укладення договору оренди земельної ділянки не може бути підставою для визнання його недійсним.

Висновки судів попередніх інстанцій стосовно порушення ОСОБА_1 цільового призначення земельної ділянки та про відсутність реального бажання займатись фермерською діяльністю, штучного використання процедури створення фермерського господарства для отримання в оренду земельної ділянки не мають законодавчого та фактичного підґрунтя і не мають відношення до конституційного права на отримання у користування земельної ділянки та укладення оспорюваного договору оренди.

Позиція інших учасників справи

6 листопада 2018 року позивач - керівник Слов`янської місцевої прокуратури Донецької області - подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому зазначив, що судові рішення судів першої і апеляційної інстанцій вважає законними та обґрунтованими, прийнятими у відповідності до норм матеріального і процесуального права на підставі досліджених судом доказів.

Зазначив, що рішення Краснолиманської міської ради від 15 листопада 2012 року як підстава укладення договору оренди ухвалене до набуття чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності». З 1 січня 2013 року повноваження на укладення договору оренди землі у Криворуцької міської ради відсутні. Про відсутність нормативної грошової оцінки землі за спірним договором оренди судами попередніх інстанцій детально зазначено в рішеннях, як і те, чому відсутність грошової оцінки землі тягне за собою недійсність договору. Крім того, суди дійшли правильного висновку про порушення ОСОБА_1 істотної умови договору, а саме, використання ним земельної ділянки з порушенням цільового призначення, що саме по собі тягне визнання договору недійсним.

Просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а судові рішення - без змін.

Провадження в суді касаційної інстанції

Касаційна скарга подана до Верховного Суду третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - ОСОБА_2 1 жовтня 2018 року.

Ухвалою Верховного Суду від 2 жовтня 2018 року відкрито касаційне провадження у справі.

Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій обставини справи

Судами встановлено, що рішенням Краснолиманської міської ради від 15 листопада 2012 року № 6/19-1880 «Про затвердження технічної документації із землеустрою» затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, які посвідчують право оренди на земельні ділянки громадянину ОСОБА_1 для ведення фермерського господарства на території Криволуцької сільської ради (за межами населених пунктів). Передано ОСОБА_1 в оренду строком на 49 років земельні ділянки загальною площею 102,5592 га, в тому числі земельну ділянку для ведення фермерського господарства площею 52,4271 га з кадастровим номером :05:000:0380. Рекомендовано оформити договори оренди на земельні ділянки згідно діючого законодавства.

29 березня 2013 року Криволуцькою сільською радою в особі сільського голови Філоненко Л. В. (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки площею 52,4271 га з кадастровим номером :05:000:0380, розташованої на території Криволуцької сільської ради за межами населеного пункту.

Згідно з вказаним договором орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення фермерського господарства; земельна ділянка розташована на території Криволуцької сільської ради (за межами населеного пункту), на вказаній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна орендодавця, а також інші об`єкти інфраструктури; земельна ділянка не має недоліків, які б перешкоджали її ефективному використанню; нормативна грошова оцінка земельної ділянки не виконувалась; договір укладено на 49 років з моменту його державної реєстрації (пункти 1, 3, 5, 6, 8 договору).

Згідно з пунктом 9 вказаного договору орендна плата за користування земельною ділянкою вноситься орендарем щорічно у грошовій формі (згідно з рішенням Криволуцької сільської ради від 20 квітня 2011 року № 6/7-76) у розмірі 7 864,07 грн.

Обчислення розміру орендної плати на земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; орендна плата вноситься щомісячно у розмірі 1/12 частини орендної плати протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем (звітного податкового місяця); розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, нормативної грошової оцінки землі та ставок орендної плати, затверджених рішенням Криволуцької сільської ради, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, в інших випадках, передбачених законом (пункти 10, 11, 12 договору).

Земельна ділянка передавалась в оренду для ведення фермерського господарства; цільове призначення земельної ділянки - для ведення фермерського господарства; умовами збереження стану об`єкта оренди визначається використання земельної ділянки за цільовим призначенням (пункти 14, 15, 16 договору).

Відповідно до пункту 35 договору оренди дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб; в інших випадках, передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду (пункт 36).

Розірвання договору в односторонньому порядку допускається у разі: несплати орендної плати протягом більш ніж трьох місяців; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; інше порушення орендарем умов, передбачених пунктом 30 цього договору.

Додатками до вказаного договору є план (схема) меж земельної ділянки, розрахунок орендної плати за земельну ділянку. При цьому ставка земельного податку визначена в розмірі 150 грн за 1 га.

29 березня 2013 року складений акт приймання-передачі земельної ділянки в оренду, який підписаний сторонами договору.

Згідно з витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 213442 від 8 квітня 2013 року право оренди земельної ділянки зареєстровано Реєстраційною службою Краснолиманського міського управління юстиції Донецької області 29 березня 2013 року.

15 червня 2016 року фізичною особою ОСОБА_1 (суборендодавець) та фізичною особою ОСОБА_2 (суборендар) укладено договір суборенди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка розташована на території Криволуцької сільської ради (за межами населеного пункту), площею 52,4271 га з кадастровим номером :05:000:0380.

Згідно умов договору плата за суборенду за домовленістю сторін договору може здійснюватись як суборендодавцю, так і Краснолиманській міській раді в рахунок відповідної орендної плати (пункт 2.1). Суборендар сплачує плату за суборенду, розмір якої становить 11 786,67 грн за рік. Цільовим призначенням земельної ділянки, яка передається в суборенду, є ведення фермерського господарства (пункт 1.4); земельна ділянка передається суборендарю у платне володіння та користування на строк до 29 березня 2062 року, але у будь-якому разі не більше, ніж на строк чинності договору оренди землі (пункт 1.5).

Наказом начальника ГУ Держгеокадастру у Донецькій області від 22 березня 2016 року № 244-СГ надана згода ОСОБА_1 на передачу в суборенду земельної ділянки з кадастровим номером :05:000:0380 площею 52,4271 га.

За повідомленням Слов`янської ОДПІ ГУ ДФС України у Донецькій області від 2 червня 2017 року № 935/10/05-17-02 щодо нарахованих та сплачених податків за землю фізичною особою ОСОБА_1 на орендовану земельну ділянку площею 52,4271 га, розташовану на території Криволуцької сільської ради, нараховано орендної плати в 2015 році - 45 683,25 грн, в 2016 році - 54 819,90 грн, здійснено повне перерахування орендної плати до бюджету, заборгованість відсутня.

Згідно повідомлення відділу у Лиманському районі ГУ Держгеокадастру у Донецькій області від 14 червня 2017 року № 212 технічна документація про нормативну грошову оцінку на земельну ділянку з кадастровим номером :05:000:0380 до архіву відділу не надходила.

За повідомленням виконавчого комітету Лиманської міської ради Донецької області від 16 червня 2017 року № 2336-02-07 питання про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки згідно з договором оренди від 29 березня 2013 року, укладеним Краснолиманською міською радою та ОСОБА_1 (земельна ділянка з кадастровим номером :05:000:0380 площею 52,4271га), на сесії Краснолиманської (Лиманської) міської ради не розглядалося.

Згідно повідомлення відділу у Лиманському районі ГУ Держгеокадастру у Донецькій області від 23 червня 2017 року № 230 згідно проекту реформування, перерозподілу площ та грошової оцінки земель сільськогосподарських угідь КСП «Ставки» Краснолиманського району Донецької області, затвердженого рішенням Краснолиманської міської ради від 24 квітня 2002 року № 151, площі сільскогосподарських угідь розділені на землі колективної власності та землі резервного фонду.

Рішенням Криволуцької сільської ради від 20 квітня 2011 року № 6/7-76 «Про затвердження ставок орендної плати за землю на території Криволуцької сільської ради» затверджені ставки орендної плати за землю на території Криволуцької сільської ради. Пунктом 4.1 рішення передбачено юридичним та фізичним особам, які орендують земельні ділянки за межами населених пунктів Криволуцької сільської ради, для встановлення орендної плати у відсотках до виконаної нормативної грошової оцінки, необхідно виконати нормативну грошову оцінку землі та надати її на затвердження сесії Краснолиманської міської ради. У разі невиконання нормативної грошової оцінки земельної ділянки, встановити ставку орендної плати в 10-ти кратному розмірі земельного податку.

Згідно з рішенням Краснолиманської міської ради від 23 липня 2015 року № 6/44-3461 «Про добровільне об`єднання територіальних громад» та статтей 2, 4 Статуту Лиманської об`єднаної територіальної громади, затвердженого рішенням Лиманської міської ради Донецької області від 23 грудня 2016 року № 7/22-987, відповідно до Закону України «Про добровільне об`єднання територіальних громад» Краснолиманська громада об`єдналась, в тому числі, із територіальними громадами сіл Крива Лука, Іллічівка, Діброва, Каленики Криволуцької сільської ради, територіальна громада має єдиний представницький орган - Лиманську міську раду . Отже, Лиманська об`єднана територіальна громада, яку представляє Лиманська міська рада, є правонаступником колишньої Криволуцької сільської ради у відносинах, пов`язаних з функціями місцевого самоврядування.

За час, що минув з моменту укладення оспорюваного договору оренди земельної ділянки, ні Лиманська міська рада як представник інтересів об`єднаної територіальної громади, ні Головне управління Держгеокадастру у Донецькій області не вживали належних та достатніх заходів для захисту економічних інтересів держави у сфері земельних відносин. Саме тому у прокурора виникли підстави для представництва в суді законних інтересів держави.

Позиція Верховного Суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

Згідно з частиною третьою статті З ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з пунктом 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» № 460-IX від 15 січня 2020 року касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України у редакції, чинній на час подання касаційної скарги, підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України у редакції, чинній на час подання касаційної скарги).

Перевіривши доводи касаційної скарги ОСОБА_2 і заперечення позивача на неї, Верховний Суд дійшов таких висновків.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відносини, пов`язані з орендою землі для ведення фермерського господарства, регулюються відповідними нормами Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Земельного кодексу України (далі - ЗК України), Законами України «Про фермерське господарство», «Про оренду землі» та іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до частини другої статті 19Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Повноваження органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо передачі земельних ділянок у власність або у користування передбачені статтею 122 ЗК України(в редакції, яка діяла на час укладення договору оренди), відповідно до частини першої якої сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Відповідно до частини четвертої цієї статті центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб.

Як встановлено судами, спірна земельна ділянка з кадастровим номером :05:000:0380 була розташована на території Криволуцької сільської ради (за межами населеного пункту).

Судами встановлено, що рішенням Краснолиманської міської ради від 15 листопада 2012 року № 6/19-1880 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, які посвідчують право оренди на земельні ділянки громадянину ОСОБА_1 для ведення фермерського господарства на території Криволуцької сільської ради (за межами населених пунктів).

1 січня 2013 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 6 вересня 2012 року № 5245-17, відповідно до якого сільські ради не наділені повноваженнями щодо розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності за межами населених пунктів. Зазначені повноваження передано до центральних органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальних органів.

Наказом від25 січня 2013 року № 40 Міністерство аграрної політики України затвердило зміни до Положення про Головні управління Держземагенства в областях, згідно з пунктом 4.32 якого Головні управління Держземагенства в областях наділені повноваженнями передавати відповідно до закону земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності у власність або у користування для всіх потреб в межах областей.

Таким чином, на території Донецької області дані функції передано Головному управлінню Держземагенства у Донецькій області.

Згідно зі статтею 6 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на час укладення договору оренди) орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК країни, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі; право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Судами встановлено, що в порушення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» 29 березня 2013 року Криволуцькою сільською радою в особі сільського голови Філоненко Л. В. (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки площею 52,4271 га з кадастровим номером :05:000:0380, розташованої на території Криволуцької сільської ради за межами населеного пункту; 29 березня 2013 року даний договір зареєстровано реєстраційною службою Краснолиманського міського управління юстиції Донецької області.

Відповідно до статті 792 ЦК Україниза договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Частиною дев`ятою статті 93 ЗК Українитакож встановлено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом, яким є Закон України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (в редакції Закону України від 2 жовтня 2003 року № 1211-IV з наступними змінами). Відповідно до статті 1 вказаного Закону оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Статтею 10 зазначеного Закону передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. За змістом статті 15 орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є однією з істотних умов договору оренди землі. Відповідно до статті 21 Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України «Про плату за землю»).

Згідно з пунктом 289.1 статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Положеннями пункту 2 частини першої статті 13, частини першої статті 15 Закону України «Про оцінку земель» (в редакції, яка діяла на час укладення договору оренди) визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно з вимогами статті 18 Закону України «Про оцінку земель» (в редакції, яка діяла на час укладення договору оренди) нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Відповідно до пункту «б» та пункту «в» частини першої статті 20 Закону України«Про землеустрій» від 22 травня 2003 року № 858-IV (в редакції, яка діяла на час укладення договору оренди) землеустрій проводиться в обов`язковому порядку на землях усіх категорій незалежно від форми власності в разі встановлення та зміни меж об`єктів землеустрою, надання, вилучення (викупу), відчуження земельних ділянок. Положеннями статті 26 цього Закону передбачено, що розробниками документації з землеустрою є: юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників; фізичні особи-підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками.

Таким чином, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності. Обов`язок зі сплати орендної плати є нормативно врегульованим і не може визначатися чи змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням.

Судами встановлено, що при укладенні договору оренди земельної ділянки Криволуцькою сільською радою та ОСОБА_1 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, не здійснювалась, про що зазначено в тексті договору. Для обчислення розміру орендної плати сторони договору взяли за основу рішення Криволуцької сільської ради.

Однак відповідно до статті 18 Закону N 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Отже, відповідачі не надали суду належних та допустимих доказів того, що на час підписання договору оренди у встановленому законом порядку була проведена нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки і вартість земельної ділянки відповідає нормативно-визначеним коефіцієнтам Держгеокадастру в Донецькій області.

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Відповідно до частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Відповідно до частини другої статті 15 Закону № 161-XIV відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Верховний Суд зауважує, що непроведення нормативної грошової оцінки у порядку, встановленому законодавством, є підставою для визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.

Відповідний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду України від 8 квітня 2015 року у справі № 3-41гс15, від 20 травня 2015 року у справі № 3-70гс15, від 11 травня 2016 року у справі № 6-824цс16, у постановах Верховного Суду від 20 березня 2018 року у справі № 914/544/17, від 10 жовтня 2018 року у справі № 663/2055/16-ц.

Крім того, як встановив суд першої інстанції, земельна ділянка з кадастровим номером :05:000:0380 надавалась у користування ОСОБА_1 з цільовим призначенням - для ведення фермерського господарства, умовами збереження стану об`єкта оренди визначається використання земельної ділянки за цільовим призначенням.

Суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що земельна ділянка була надана ОСОБА_1 з конкретним цільовим призначенням - для ведення фермерського господарства, однак таке фермерське господарство орендар не створив і діяльність фермерського господарства не була розпочата впродовж розумного строку.

Згідно з вимогами статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

При цьому у частині другій вказаної статті визначено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу. Водночас у частині третій даної статті зазначено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

До земельних ділянок державної чи комунальної власності, які згідно з частиною другою статті 134 ЗК України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) є такі, що надаються громадянам для ведення фермерського господарства.

Відповідно до частин першої та другої статті 1 Закону «Про фермерське господарство» фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян зі створенням юридичної особи, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, займатися її переробкою та реалізацією з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм для ведення фермерського господарства, відповідно до закону. Фермерське господарство може бути створене одним громадянином України або кількома громадянами України, які є родичами або членами сім`ї, відповідно до закону.

Можливість реалізації громадянином права на створення фермерського господарства безпосередньо пов`язана з наданням (передачею) йому земельних ділянок для ведення фермерського господарства, що є обов`язковою умовою для державної реєстрації фермерського господарства (стаття 8 Закону). Порядок надання (передачі) земельних ділянок для ведення фермерського господарства передбачений спеціальним законом.

Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням сторонами договору визначено однією з підстав розірвання договору оренди землі (пункт 38).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про фермерське господарство» фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, здійснювати її переробку та реалізацію з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм у власність та/або користування, у тому числі в оренду, для ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва особистого селянського господарства, відповідно до закону.

Фермерське господарство підлягає державній реєстрації як юридична особа або фізична особа - підприємець. Фермерське господарство, зареєстроване як юридична особа, діє на основі Статуту.

За змістом статей 1, 7, 8 Закону заява громадянина про надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства повинна містити комплекс передбачених частиною першою статті 7 Закону умов і обставин. У свою чергу, розглядаючи заяву громадянина по суті, орган виконавчої влади чи місцевого самоврядування (а в разі переданого на розгляд суду спору - суд) повинен дати оцінку обставинам і умовам, зазначеним у заяві, перевірити доводи заявника, наведені на обґрунтування розміру земельної ділянки з урахуванням перспектив діяльності фермерського господарства, в тому числі щодо наявності трудових і матеріальних ресурсів. За наслідками зазначеної перевірки орган державної виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування повинен пересвідчитися в дійсності волевиявлення заявника, наявності в нього бажання створити фермерське господарство та спроможності вести господарство такого виду (виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, займатися її переробкою та реалізацією з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих для ведення фермерського господарства). У протилежному випадку відсутність належної перевірки, формальний підхід до вирішення заяви громадянина створює передумови для невиправданого, штучного використання процедури створення фермерського господарства як спрощеного, пільгового порядку одержання іншими приватними суб`єктами в користування земель державної чи комунальної власності поза передбаченою законом обов`язковою процедурою - без проведення земельних торгів.

Відповідно до вимог статей 89, 91, 92 ЦК України та статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців» (у редакціях, чинних на час виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація юридичних осіб - це засвідчення факту створення юридичної особи, після чого виникає цивільна правоздатність юридичної особи.

Отже, можливість реалізації громадянином права на створення фермерського господарства безпосередньо пов`язана з одержанням ним державного акта на право власності чи постійного користування на земельну ділянку або укладенням договору оренди земельної ділянки для ведення фермерського господарства, що є передумовою для державної реєстрації останнього. Натомість відсутність такої реєстрації протягом розумного строку є невиконанням умов закону для отримання земельної ділянки з метою ведення фермерського господарства.

Вказаний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 18 травня 2016 року в справі № 6-248цс16.

Суди попередніх інстанцій зазначили, що відсутні докази створення ОСОБА_1 фермерського господарства, використання вказаної земельної ділянки за цільовим призначенням. Натомість, укладення договору суборенди земельної ділянки фізичною особою ОСОБА_1 (як суборендодавцем) та фізичною особою ОСОБА_2 (як суборендарем) 15 червня 2016 року свідчить про те, що за цей час (з 29 березня 2013 року до 15 червня 2016 року) земельна ділянка за цільовим призначенням не використовувалася.

Суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про задоволення позову, з якими погоджується Верховний Суд, доводи касаційної скарги зводяться до власного тлумачення заявником норм матеріального права.

Верховний Суд відхиляє вимоги заявника, викладені в касаційній скарзі, оскільки судами першої та апеляційної інстанцій дана належна оцінка обставин справи та відповідних належних і допустимих доказів, правильно визначено та застосовано норми матеріального права.

Доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів у справі, що відповідно до положень статті 400 ЦПК України знаходиться поза межами повноважень Верховного Суду. Наведені у касаційній скарзі доводи були предметом дослідження в суді апеляційної інстанції із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства і з якою погоджується суд касаційної інстанції.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення у справі «Проніна проти України», № 63566/00, параграф 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Враховуючи наведене, Верховний Суд дійшов висновку про наявність передбачених частиною третьою статті 401 ЦПК України підстав для залишення касаційної скарги без задоволення, а оскаржуваних судових рішень без змін.

Щодо судових витрат

Оскільки касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, підстав для розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Керуючись статтею 400 ЦПК України у редакції Кодексу, чинній на час подання касаційної скарги, статтями 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії судді Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення.

Рішення Краснолиманського міського суду Донецької області від 22 червня 2018 року та постанову апеляційного суду Донецької області від 29 серпня 2018 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: С. О. Карпенко В. А. Стрільчук М. Ю. Тітов