ЧЕРКАСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Номер провадження 22-ц/821/1122/20Головуючий по 1 інстанції
Справа №709/1379/19 Категорія: 302090000 Чубай В. В.
Доповідач в апеляційній інстанції
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 липня 2020 року м. Черкаси

Черкаський апеляційний суд в складі колегії суддів:

Новікова О.М.,
Бондаренка С.І., Вініченка Б.Б.,
за участю секретаряЧуйко А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси апеляційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агроко» та апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Гранекс-Черкаси» на рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 30 квітня 2020 року (повне рішення складено 12 травня 2020 року) у справі за позовом сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агроко» (далі - СТОВ «Агроко») до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Гранекс-Черкаси» (далі - ТОВ «Гранекс-Черкаси»), Деньгівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області, про визнання договорів оренди землі недійсними, скасування їх державної реєстрації та визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди землі із попереднім орендарем, -

в с т а н о в и в :

У липні 2019 року СТОВ «Агроко» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 (відповідач-1), ТОВ «Гранекс-Черкаси» (відповідач-2), Деньгівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області (відповідач-3) про визнання договорів оренди землі недійсними, скасування їх державної реєстрації та визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди землі із попереднім орендарем.

Позов мотивовано тим, що між СТОВ «Агроко» та ОСОБА_1 укладено договори оренди землі, а саме: від 16.05.2013 - щодо земельної ділянки, кадастровий номер :04:000:0407, площею 1,3243 га (рілля), та від 02.07.2013 - щодо земельної ділянки, кадастровий номер :04:000:0409, площею 1,3245 га (рілля).

Відповідно до умов договорів вони набирають чинності після підписання сторонами та їх державної реєстрації. Строк дії договорів - п`ять років. Після закінчення строку договорів, орендар мав переважне право на поновлення їх на новий строк. У цьому разі, орендар повинен був не пізніше ніж 180 днів до закінчення строку дії договорів повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Якщо орендар не отримає письмового заперечення від орендодавця у строк, встановлений законом, то ці договори вважаються поновленими на цих же умовах і на такий же термін.

Право оренди земельної ділянки кадастровий номер :04:000:0407 площею 1,3243 га (рілля) зареєстровано за позивачем 07.11.2013, а право оренди земельної ділянки кадастровий номер :04:000:0409 площею 1,3245 га (рілля) - 07.10.2013.

Тому строк дії договорів оренди тривав до 07.11.2018 та до 07.10.2018 відповідно.

02.10.2017 позивач більш ніж за 180 днів надіслав орендодавцю письмові листи-повідомлення з доданими до них проектами додаткових угод щодо наміру скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на укладення договорів оренди землі на новий строк.

Враховуючи пропозиції інших осіб, СТОВ «Агроко» запропонувало відповідачу-1 укласти додаткові угоди до існуючих договорів оренди землі з пролонгацією їх на новий термін зі строком дії договору 10 років та з орендною платою 6,319,54 грн. в рік.

Крім того, пропонувалось укласти договори оренди на умовах, які б влаштовували орендодавця.

Орендодавець отримав вказані листи 05.10.2017, проте ухилився від укладення додаткових угод до договорів оренди землі на новий строк із СТОВ «Агроко». Крім того, у строк встановлений законом (місячний строк з моменту отримання листів-повідомлень про намір продовжувати орендні відносини), ОСОБА_1 не висловив ніяких заперечень щодо подальшого користування СТОВ «Агроко» вказаних земельних ділянок. Такі заперечення не надійшли і протягом одного місяця з моменту закінчення строку дії договорів оренди землі.

В зв`язку з цим, спірні земельні ділянки наразі перебувають в користуванні СТОВ «Агроко», а орендодавець продовжує отримувати орендну плату, проте додаткові угоди не укладені.

17.07.2019 позивачу стало відомо про те, що ОСОБА_1 передав вказані земельні ділянки в оренду ТОВ «Гранекс-Черкаси» на підставі договорів оренди землі від 10.05.2019 та від 24.06.2019.

Право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0407 площею 1,3243 га (рілля) зареєстровано за ТОВ «Гранекс-Черкаси» 25.06.2019 на 10 років, з орендною платою 4704,59 грн. в рік.

Право оренди земельної ділянки за кадастровим номером :04:000:0409 площею 1,3245 га (рілля) зареєстровано за ТОВ «Гранекс-Черкаси» 30.05.2019 на 10 років, з орендною платою 4704,59 грн. в рік.

В зв`язку з такими діями відповідачів 1 та 2, посилаючись на положення ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», позивач вважав, що порушується його переважне право перед іншими особами на укладення договорів оренди земельних ділянок на новий строк.

Нові договори, які орендодавець уклав з новим орендарем, містять такі ж умови оренди, як і запропоновані позивачем.

Укладення додаткової угоди є обов`язковою умовою для поновлення договору оренди землі. Тому, договори оренди землі, укладені між позивачем і відповідачем-1 підлягають визнанню в судовому порядку поновленими на умовах, викладених в проектах додаткових угод від 02.10.2017 до договорів оренди землі, у запропонованій позивачем редакції, а рішення про державну реєстрацію прав оренди на спірні земельні ділянки за відповідачем-2, а також записи у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію за відповідачем-2 права оренди на земельні ділянки, підлягають скасуванню.

У зв`язку з цим позивач просив суд: визнати недійсними договори оренди земельних ділянок, укладені між відповідачем-1 і відповідачем-2; визнати недійсними та скасувати рішення відповідача-3 про реєстрацію права оренди належних відповідачу-1 земельних ділянок за відповідачем-2; визнати поновленими договори оренди землі, укладені між позивачем та відповідачем-1 в редакції, викладеній позивачем в проектах додаткових угод від 02 жовтня 2017 року; визнати укладеними додаткові угоди до договорів оренди землі за змістом, викладеним у прохальній частині позову.

Рішенням Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 30 квітня 2020 року позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір оренди землі, укладений 10 травня 2019 року між ТОВ "Гранекс-Черкаси" та ОСОБА_1 .

Визнано недійсним та скасовано рішення від 03.06.2019 про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 1,3245 га, кадастровий номер :04:000:0409, за ТОВ "Гранекс-Черкаси".

Визнано недійсним та скасовано запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки площею 1,3245 га, кадастровий номер :04:000:0409, на підставі договору оренди землі, укладеного 10 травня 2019 року між ТОВ "Гранекс-Черкаси" та ОСОБА_1 , номер запису про інше речове право 31818934 від 30 травня 2019 року.

Визнано недійсним договір оренди землі, укладений 24 червня 2019 року між ТОВ "Гранекс-Черкаси" та ОСОБА_1 .

Визнано недійсним та скасовано рішення від 27.06.2019 про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 1,3243 га, кадастровий номер :04:000:0407, за ТОВ "Гранекс-Черкаси".

Визнано недійсним та скасовано запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки площею 1,3243 га, кадастровий номер :04:000:0407, на підставі договору оренди землі, укладеного 24 червня 2019 року між ТОВ "Гранекс-Черкаси" та ОСОБА_1 , номер запису про інше речове право 32162965 від 25 червня 2019 року.

У задоволенні позову в іншій частині відмовлено.

Вирішено питання розподілу судових витрат.

З вказаним рішенням не погодились СТОВ «Агроко» та ТОВ «Гранекс» та оскаржили його в апеляційному порядку.

В апеляційній скарзі СТОВ «Агроко» оскаржує рішення в частині відмовлених позовних вимог, а саме, відмови судом у визнанні договорів оренди землі поновленими та визнанні укладеними додаткових угод до договорів оренди землі.

СТОВ «Агроко» зазначає, що висновок суду про відмову в поновленні договорів оренди землі суперечить встановленим судом фактичним обставинам у справі: суд у рішенні встановив, що позивач своєчасно звернувся до орендодавця із листами-повідомленнями про намір продовжувати орендні відносини, а також що відповідач порушив права позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договорів оренди землі на новий строк, що є прямою підставою для поновлення цих договорів, в чому суд неправомірно, на думку скаржника, відмовив.

При цьому, позивач не погоджується з рішенням суду про те, що сторони договору не погодили між собою усі істотні умови договору, адже умови укладених між ТОВ «Гранекс-Черкаси» та ОСОБА_1 договорів оренди землі є аналогічні запропонованим позивачем умовам у додаткових угодах.

Крім того, ОСОБА_1 після закінчення строку дії договору оренди землі отримував орендну плату за 2019 рік в розмірі 10174,46 грн. (за дві ділянки), тобто в розмірі, запропонованому йому СТОВ «Агроко» в направлених додаткових угодах. Зазначене, на думку позивача, є підтвердженням узгодження з орендодавцем істотних умов поновлених договорів.

Вважаючи рішення суду в оскаржуваній частині незаконним, просить в частині відмовлених позовних вимог скасувати, ухвалити нове про повне задоволення позову.

ТОВ «Гранекс-Черкаси», у свою чергу, оскаржило рішення в частині задоволених позовних вимог, вважаючи незаконним рішення суду в частині визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок від 10.05.2019 та 24.06.2019 із скасуванням їх державної реєстрації.

Доводи апеляційної скарги ТОВ «Гранекс-Черкаси» зводяться до того, що право користування земельними ділянками у СТОВ «Агроко» закінчилось 07.10.2018 та 07.11.2018, тобто за 7 місяців до підписання договорів з ТОВ «Гранекс-Черкаси». Впродовж 7 місяців СТОВ «Агроко» не запропонувало орендодавцю нові умови додаткових угод.

Крім того, всупереч ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у місячний строк ОСОБА_1 та СТОВ «Агроко» не укладали додаткові угоди до договорів оренди землі, що свідчить на думку скаржника, про закінчення орендних відносин між ними.

Зазначає, що згідно з висновком Верховного Суду України від 23.03.2016, провадження №6-146цс16, укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення у місячний строк є обов`язковим.

Крім того, договір оренди землі із СТОВ «Агроко» готувався позивачем і ним навмисно прописано термін 180 днів для того, щоб ввести в оману власника земельної ділянки.

Суд не взяв до уваги, що ОСОБА_1 особисто повідомляв СТОВ «Агроко» про відмову в поновленні договорів оренди та підписанні додаткових угод до договорів оренди землі.

Визнаючи недійсними укладені із ТОВ «Гранекс-Черкаси» договори, суд не взяв до уваги, що товариство виплатило премії за підписання договору оренди в розмірі 1600 грн. та 10 000 грн, надає інші грошові виплати та послуги, зручні для жителів сільської місцевості.

Суд першої інстанції не надав оцінки листу-відповіді ОСОБА_1 від 16.08.2019 на пропозицію СТОВ «Агроко» поновити договори оренди землі. На підставі цих листів-відповідей «ТОВ Гранекс-Черкаси» вважає, що між СТОВ «Агроко» та власником земельної ділянки не було досягнуто згоди з усіх істотних умов договору, тому переважне право СТОВ «Агроко» припинилось.

Вважаючи, що укладені договори оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «Гранекс-Черкаси» не порушують переважне право попереднього орендаря, ТОВ «Гранекс-Черкаси» просить скасувати рішення суду в частині задоволених позовних вимог.

30.06.2020 на адресу Черкаського апеляційного суду надійшов відзив від ТОВ «Гранекс-Черкаси» на апеляційну скаргу СТОВ «Агроко». У відзиві відповідач погоджується з висновками суду першої інстанції в частині відмовлених позовних вимог. Доводи відзиву є аналогічні твердженням апеляційної скарги ТОВ «Гранекс-Черкаси». Додатково ТОВ «Гранекс-Черкаси» стверджує, що кошти, які СТОВ «Агроко» сплатило власнику земельної ділянки у 2019 році, є цілком законно отриманими ОСОБА_1 , оскільки позивач фактично засіяв земельні ділянки та отримав з них урожай. Просить апеляційну скаргу СТОВ «Агроко» залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції в оскаржуваній позивачем частині просить залишити без змін.

08.07.2020 надійшов відзив від СТОВ «Агроко» на апеляційну скаргу ТОВ «Гранекс-Черкаси», яку позивач вважає необґрунтованою.

Доводи апеляційної скарги ТОВ «Гранекс-Черкаси» спростовує такими аргументами.

Суд всупереч доводам апелянта-відповідача належним чином дослідив умови, на яких СТОВ «Агроко» пропонувало укласти додаткові угоди. Орендодавець відповідно до положень ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» повинен розглянути лист-повідомлення з проектом додаткової угоди впродовж одного місяця, тоді як ОСОБА_2 направив заперечення лише через 10 місяців, тому такі заперечення не мають правового значення. Крім того, заперечення ОСОБА_2 не містять посилань на конкретні порушення закону. Доводи ОСОБА_2 про те, що його не влаштовує розмір нормативної грошової оцінки земель, є безпідставними, оскільки орендарі не вправі визначати розмір нормативної грошової оцінки, так як така оцінка визначена розпорядженням Чорнобаївської районної державної адміністрації. Умови які містяться в договорах оренди землі, укладених з ТОВ «Гранекс-Черкаси», не є більш вигідними, ніж ті, що пропонує СТОВ «Агроко» в додаткових угодах. Таким чином, вважає заперечення ОСОБА_2 щодо укладення додаткових угод з позивач є формальними, оскільки він не пропонує будь-які вмотивовані зміни до запропонованих умов. Посилаючись на такі доводи, позивач просить апеляційну скаргу ТОВ «Гранекс-Черкаси» залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції в оскаржуваній відповідачем частині просить залишити без змін.

Дослідивши матеріали справи, доводи обох апеляційних скарг, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційних скарг, колегія суддів приходить до таких висновків.

За матеріалами справи встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 1,6275га (у тому числі, 1,3243га (рілля), кадастровий номер :04:000:0407, та 0,3032га (пасовища), кадастровий номер :05:000:1601), та загальною площею 1,6277 га (у тому числі, 1,3245 га (рілля), кадастровий номер :04:000:0409, та 0,3032 га (пасовища), кадастровий номер :05:000:1603), що розташовані в адміністративних межах Крутьківської сільської ради Чорнобаївського району Черкаської області.

ОСОБА_1 уклав з СТОВ «Агроко» два договори оренди земельних ділянок, які відповідно до п. 44 вказаних договорів набирають чинності після підписання сторонами та їх державної реєстрації.

Спір з приводу початку перебігу строку дії договорів між учасниками справи відсутній та визнаний ними з моменту проведення державної реєстрації права оренди.

Так, між ОСОБА_1 та СТОВ «Агроко» укладено такі договори оренди:

-від 16.05.2013 (т.1 а.с. 16-17 - земельна ділянка площею 1,3243 га (рілля), кадастровий номер :04:000:0407), державна реєстрація права оренди проведена 07.11.2013 (т. 1 а.с. 25), строк дії договору спливає 07.11.2018;

-від 02.07.2013 (т.1 а.с. 38-39 - земельна ділянка площею 1,3245 га (рілля), кадастровий номер :04:000:0409), державна реєстрація права оренди проведена 02.10.2013 (т. 1 а.с. 48), строк дії договору спливає 02.10.2018.

Згідно з п. 8 вказаних договорів, вони укладені на 5 років. Після закінчення строку договору орендар мав переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Якщо орендар не отримає письмового повідомлення від орендодавця у строк, встановлений Законом, то цей договір вважається поновленим на цих же умовах і на такий же термін.

Матеріалами справи підтверджено, що протягом строку дії договорів оренди землі, укладених між позивачем та власником земельної ділянки, СТОВ «Агроко» приймав низку наказів щодо грошових виплат орендодавцям, зокрема від 31 грудня 2015, 2016 року, 29 грудня 2017 року та 31 грудня 2018 року (т. 1, а.с. 171-174, 237-240).

Впродовж дії договорів їх сторони укладали додаткові угоди про зміну і доповнення договорів оренди землі від 05 березня 2015, 2016 років, 06 березня 2017 року, згідно з якими щороку змінювався розмір орендної плати, та від 1 січня 2018 року, згідно з якою встановлено відсоток від розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, погоджено умови отримання продукції та послуг в рахунок орендної плати (т. 1, а.с. 50, 51, 52, 53).

02.10.2017 позивач направив на адресу ОСОБА_1 листи-повідомлення за №№ 1264, 1265 про намір скористатися переважним правом на поновлення договорів оренди землі на новий строк на запропонованих власником земельної ділянки умовах, разом з проектами додаткових угод (т. 1, а.с. 31, 32, 54, 55). В проектах додаткових угод власнику земельної ділянки пропонувалось укласти договори на 10 років, орендну плату встановити в розмірі 10% від розміру нормативної грошової оцінки землі, яка визначена в сумі 63195,41 грн. за кожну ділянку.

05.10.2017 відповідач-1 отримав вказані листи-повідомлення з доданими до них проектами додаткових угод, що підтверджується копіями рекомендованих повідомлень про вручення поштових відправлень (т. 1, а.с. 34, 57).

28.09.2018 на адресу позивача надійшли листи-відповіді від ОСОБА_1 про незгоду з продовженням орендних відносин з позивачем. Відмова мотивована тим, що з 02 грудня 2016 року діє нова форма типового договору оренди землі, а запропоновані додаткові угоди і самі договори оренди суперечать вимогам законодавства. Так, власника земельної ділянки не влаштовує запропонована йому нормативна грошова оцінка; не визначено і не вказано розмір орендної плати і як вона буде нараховуватися; відсутній строк дії договорів. Також його не влаштовує п. 11 договорів, щодо внесення орендної плати у строки з 1 серпня по 31 грудня, а інші строки не були передбачені додатковою угодою, також не визначені умови розрахунку у натуральній формі (ринкова вартість товарів). В зв`язку з викладеним відповідач-1 повідомив позивача про відмову у продовженні орендних відносин, небажання поновлювати договори оренди та підписувати додаткові угоди до договорів оренди (т. 1, а.с. 113, 114).

СТОВ «Агроко» направило на адресу власника земельних ділянок пропозицію про поновлення договорів оренди землі разом з проектами додаткових угод, які складені з урахуванням зауважень ОСОБА_1 (пропозиція від 08.11.2018 №1085 - т.1 а.с. 164-165, та від 12.11.2018 №1095 - т. 1 а.с. 166-167).

20.05.2019 та 24.06.2019 між ОСОБА_1 та ТОВ «Гранекс-Черкаси» укладено договори оренди землі, щодо земельних ділянок площею 1,3245 га, кадастровий номер :04:000:0409, і площею 1,3243 га, кадастровий номер :04:000:0407. Державна реєстрація права оренди вказаних земельних ділянок за ТОВ «Гранекс-Черкаси» проведена 30.05.2019 та 25.06.2019 відповідно (т. 1, а.с. 35-36, 37, 58-59, 60).

Припинення речового права позивача на оренду земельних ділянок за вказаними договорами відбулося відносно земельної ділянки площею 1,3245 га, кадастровий номер :04:000:0409, - 27 травня 2019 року, а відносно земельної ділянки площею 1,3243 га, кадастровий номер :04:000:0407, - 20 червня 2019 року, що підтверджується інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта від 28 жовтня 2019 року №№ 186371347 та 186371206 відповідно (т. 1, а.с. 242-244, 245-247).

Відповідно до відомостей СТОВ «Агроко» від 07.08.2019 ОСОБА_1 отримав орендну плату за 2019 рік за користування його земельними ділянками у розмірі 10174,46 гривень (т. 1, а.с. 228, 229). Отримання орендної плати за 2019 рік не заперечується відповідачами.

Власник земельних ділянок після закінчення строку дії договорів оренди землі не витребовував свої земельні ділянки із користування позивача, у зв`язку з чим вони залишались у фактичному користуванні позивача. Вказана обставина підтверджена актом встановлення обставин користування земельними ділянками в адміністративних межах Крутьківської сільської ради Чорнобаївського району Черкаської області від 09.09.2019 (т. 1, а.с. 151).

Згідно зі статтею 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, зокрема, шляхом: визнання правочину недійсним; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України. Зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Згідно з частинами першою - п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Зазначені положення узгоджуються із положеннями частини першої

статті 777 ЦК України.

Ураховуючи зазначене, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Таким чином, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п`ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень на поновлення договору оренди землі.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Зазначене узгоджується з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Судом встановлено, що 28 вересня 2019 року, тобто до закінчення строку дії договорів оренди землі, ОСОБА_1 повідомив позивача про свою незгоду з продовженням орендних відносин з позивачем СТОВ «Агроко». Відмова мотивована тим, що з 02 грудня 2016 року діє нова форма типового договору оренди землі, а запропоновані додаткові угоди і самі договори оренди суперечать вимогам законодавства. Його як власника земельної ділянки не влаштовує запропонована йому нормативна грошова оцінка; не визначено і не вказано розмір орендної плати і як вона буде нараховуватися; відсутній строк дії договорів. Також його не влаштовує п. 11 договорів, щодо внесення орендної плати у строки з 1 серпня по 31 грудня, а інші строки не були передбачені додатковою угодою, також не визначені умови розрахунку у натуральній формі (ринкова вартість товарів).

В зв`язку з викладеним ОСОБА_1 повідомив позивача про відмову у продовженні орендних відносин, небажання поновлювати договори оренди та підписувати додаткові угоди до договорів оренди.

На підставі досліджених в сукупності обставин справи, враховуючи позицію Верховного Суду по цьому питанню, колегія суддів вважає, що відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін, тоді як встановлені у зазначеній справі обставини свідчать про відсутність такого волевиявлення орендодавця, право власності якого на розпорядження належною йому земельною ділянкою шляхом укладення нового договору оренди землі на більш вигідних умовах є визначальним, у порівнянні з переважним правом орендаря на поновлення договору оренди землі.

Посилання в апеляційній скарзі ОСОБА_1 на те, що відповідач-1 впродовж одного місяця не надав відповідь на пропозицію продовжити орендні відносини, як це передбачено законом, на думку апеляційного суду, не можуть бути підставою для задоволення позовних вимог першого орендаря.

ОСОБА_2 однозначно висловив свою незгоду щодо продовження орендних відносин із СТОВ «Агроко», про що повідомив орендаря 28.09.2018 року, до закінчення строку дії договорів (який сплив відповідно 02.10.2018 та 07.11.2018 відповідно).

Позивач до закінчення строку дії обох договорів знав про те, що орендар не бажає укладати додаткові угоди до вказаних договорів. Більше, того, знаючи, що орендодавець отримав пропозиції на продовження договорів оренди 05.10.2017, не вживав будь-яких заходів для досягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору.

За положеннями частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.

Обов`язковою умовою для поновлення договорів оренди землі є досягнення згоди щодо істотних умов між сторонами такого договору. Відсутність згоди однієї із сторін виключає можливість їх укладення в примусовому порядку, оскільки зазначене суперечитиме принципу свободи договору. Суд не вправі зобов`язати власника земельної ділянки укласти додаткові угоди щодо оренди земель на тих умовах, які він добровільно не приймає.

За таких підстав, колегія суддів погоджується з позицією ТОВ «Гранекс-Черкаси» про те що, оскільки між власником земельної ділянки та СТОВ «Агроко» не було досягнуто згоди щодо істотних умов договорів, то СТОВ «Агроко» втратило переважне право оренди на укладення договорів оренди на підставі ч. 3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Тому, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга ТОВ «Гранекс-Черкаси» підлягає задоволенню. Позовні вимоги про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок, укладених між ОСОБА_2 та ТОВ «Гранекс-Черкаси», а також визнання недійсними та скасування рішення державного реєстратора виконкому Деньгівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області про реєстрацію відповідного права а також скасування запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права оренди спірних земельних ділянок задоволенню не підлягають у зв`язку з безпідставністю.

ОСОБА_2 уклав договори оренди з ТОВ «Гранекс-Черкаси» 10.05.2019 та 24.06.2019. Право оренди за ТОВ «Гранекс-Черкаси» зареєстровано 25.06.2019 та 30.05.2019.

Таким чином, договори оренди землі з новим орендарем укладені після закінчення права оренди попереднього орендаря на ці ділянки, та як встановлено апеляційним судом, власником земельної ділянки не було порушено переважне право попереднього орендаря на укладення договорів оренди.

Відтак, з урахуванням наведених вище норм законодавства та останньої судової практики, виходячи із принципу свободи договору як одного з основних принципів цивільного права, що закріплений у ст. 627 ЦК України, суд апеляційної інстанції вважає, що суд першої інстанції дійшов хибного висновку про порушене переважне право позивача, що є підставою для визнання недійсними укладених з новим орендарем договорів. А відтак, вимоги апеляційної скарги СТОВ «Агроко» про визнання укладеними додаткових угод про поновлення договорів оренди також не підлягають до задоволення.

У зв`язку з задоволенням апеляційної скарги ТОВ «Гранекс-Черкаси» судові витрати, понесені скаржником, підлягають до стягнення із позивача на підставі ст. 141 ЦПК України.

Підтверджені судові витрати ТОВ «Гранекс-Черкаси» складаються із судового збору за звернення з апеляційною скаргою в розмірі 8644,50 грн.

Керуючись ст. ст. 35, 258, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агроко» - залишити без задоволення.

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Гранекс-Черкаси» - задовольнити.

Рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 30 квітня 2020 року - скасувати в частині задоволених позовних вимог. Ухвалити в цій частині нове рішення.

В задоволенні позову сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агроко» про визнання договорів оренди землі недійсними та скасування їх державної реєстрації - відмовити.

В іншій частині - рішення районного суду залишити без змін.

Стягнути із сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агроко» на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Гранекс-Черкаси» судові витрати в розмірі 8644,50 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з часу складання повного тексту постанови.

Судді