Новоархангельський районний суд Кіровоградської області
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
07.07.2020 2/394/53/20
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

07 липня 2020 року Новоархангельський районний суд Кіровоградської області

в складі головуючого - судді: Запорожець О.М.

при секретарі: Лясковській О.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт Новоархангельськ справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Імені Юрія Гагаріна» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Свердликівське», державного реєстратора Аджамської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області про визнання недійсним договору оренди землі, визнання договору поновленим та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В :

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідачів про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, посилаючись на те, що 05 червня 2008 року між Приватно-орендним підприємством ім. Гагаріна (на даний час Товариство з обмеженою відповідальністю «Імені Юрія Гагаріна», яке утворене шляхом виділення з ПОП Імені Гагаріна та є правонаступником прав та зобов`язань останнього в обсязі відповідно до розподільчого балансу від 09.01.2013 року) та фізичною особою орендодавцем було укладено договір оренди земельної ділянки. Предметом договору оренди є передача в оренду земельної ділянки площею 3,72 га. Договір оренди укладено строком на 10 років. Договір оренди зареєстровано в Новоархангельському відділенні Кіровоградської регіональної філії ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10 грудня 2008 року за № 05.

Таким чином, відповідно до чинного законодавства України, зокрема ст. 640 ЦК України, ст. 18 Закону України «Про оренду землі» та умов договору оренди земельної ділянки, строк дії договору закінчується 10.12.2018 року.

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).

З метою використання свого переважного права щодо поновлення договору оренди на новий строк, позивач, у строки, встановлені умовами договору оренди та ЗУ «Про оренду землі», 02.11.2018 року направив орендодавцю лист-повідомлення щодо поновлення Договору оренди з проектом додаткової угоди до Договору оренди (копія листа повідомлення та додаткової угоди додається), який було отримано орендодавцем 08.11.2018 року.

У подальшому перевіряючи інформацію, яка міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (надалі - ДРРП), позивач 24.04.2019 року отримав інформаційну довідку з ЄДДРП по зазначеній вище земельній ділянці.

Відповідно до інформаційної довідки, у ДРРП міститься інформація про реєстрацію іншого речового права, права оренди зазначеної земельної ділянки за ТОВ «Свердликівське».

Державну реєстрацію іншого речового права, права оренди земельної ділянки, проведено державним реєстратором Аджамської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області 13.12.2018 року.

За інформацією, яка міститься у ДРРП, підставою для виникнення у ТОВ «Свердликівське» права користування земельною ділянкою, є договір оренди землі від 11.12.2018 року, укладений між відповідачами строком на 10 років.

Вважав, що дії відповідачів є незаконними та такими, які порушують право позивача на першочергове поновлення договору оренди на новий строк, оскільки позивач, направивши орендодавцю лист-повідомлення про поновлення договору оренди на новий строк, виразив свою волю та бажання продовжити з ним орендні відносини. Орендодавець, протягом місяця з дня отримання листа-повідомлення не повідомив позивача про заперечення у поновленні договору оренди, уклавши при цьому договір оренди з ТОВ «Свердликівське», не повідомивши позивачеві умови, за яких орендодавець прийме пропозицію позивача про поновлення договору оренди на новий строк.

Як уже зазначалось вище, порядок поновлення договорів оренди землі на новий строк регулюється ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та Цивільним кодексом України.

Звернув увагу на те, що відповідно до ч. 5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» законодавцем визначено чіткий алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря: 1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону; 2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; 3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); 4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином: а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря; б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Вищевикладені положення ЗУ «Про оренду землі» щодо переважного права на поновлення договору оренди повністю узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України, якою визначено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, тобто законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Таким чином, права наймача, що встановлені ст. 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, передбачене статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір. Аналогічне право Позивача щодо першочергового права на поновлення Договору оренди визначена у п. 8 Договору оренди.

Враховуючи вищевикладене, вважав що переважне право позивача на поновлення договору оренди на новий строк порушене та підлягає захисту, оскільки орендодавець не заперечував проти поновлення договору оренди у встановлений законом строк, уклавши новий договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Свердликівське», не зважаючи на дотримання позивачем процедури та строків щодо реалізації свого переважного права на поновлення Договору оренди на новий строк, а саме: позивач належно виконував свої обов`язки за Договором оренди. Позивач, у строки встановлені умовами договору оренди та ст.33 ЗУ «Про оренду землі», повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на поновлення Договору оренди на новий строк. До листа-повідомлення Позивач додав проект додаткової угоди.

Разом з цим, відповідно до ст. 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 ЦК України.

Отже, законодавець, навівши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі», добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

З огляду на викладене, виходячи з приписів ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орендар втрачає переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк лише у випадках, коли між ним і орендодавцем не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору або коли власник землі в подальшому використовує земельну ділянку особисто, тобто не передає її в оренду.

Відповідно до правових позицій, висловлених в постановах Верховного Суду України від 12 жовтня 2016 року у справі №6-1282цс16 та від 23 листопада 2016 року у справі №6-2540цс16,а також у постанові від 06 вересня 2017 року у справі №6-2539цс16 за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено ст.777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

На підставі вищевикладеного, позивач вважав, що орендодавцем порушено право позивача на поновлення договору оренди на новий строк, оскільки останній не намагався узгодити з позивачем умови укладення додаткової угоди до договору оренди землі, так як не звертався до позивача, як орендаря, з пропозиціями щодо істотних умов договору після отримання листа-повідомлення про поновлення вказаного договору разом з проектом додаткової угоди, як і не вказав, які саме умови укладеного між позивачем та ним у зазначеному вище договорі оренди не влаштовують його, як орендодавця, уклавши договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Свердликівське», що свідчить про порушення орендодавцем, як власником землі, вимог, встановлених ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а його поведінка відносно попереднього орендаря - позивача є недобросовісною, оскільки останній був позбавлений в процесі виявлення наміру орендодавця на укладення нового договору оренди землі, врахувати наміри орендодавця та запропонувати свої умови договору з урахуванням отриманих власником землі пропозицій від інших орендарів.

Таким чином, на думку позивача договір оренди землі, укладений між орендодавцем та ТОВ «Свердликівське» порушує законні права та охоронювані законом інтереси позивача, як особи, яка у порядку та строки, встановлені чинним законодавством України, реалізувала своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, а через недобросовісні дії орендодавця та ТОВ «Свердликівське» не має можливості скористатись наданим їй законодавством правом на поновлення попереднього договору оренди на новий строк, у зв`язку з чим договір оренди землі, укладений між орендодавцем та ТОВ «Свердликівське», має бути визнаним недійсним.

Разом з цим визнання недійсним договору оренди землі не відновить в повній мірі порушені права позивача, оскільки, як уже зазначалось вище, на підставі договору оренди землі, укладеного між орендодавцем та ТОВ «Свердликівське», реєстратором винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, згідно з яким за ТОВ «Свердликівське» зареєстровано право оренди на зазначену земельну ділянку, переважне право на поновлення якої позивач оспорює даним позовом.

Визнання вказаного рішення протиправним та скасування є похідним від визнання недійсним незаконного оспорюваного договору.

Згідно із частиною першою статті 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Враховуючи вищевикладене, вважав, що ним вжито усіх заходів щодо реалізації належного йому за законом та договором оренди права на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, а саме: позивачем у строки, встановлені умовами договору та ЗУ «Про оренду землі», направлено орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди на новий строк, до листа додано проект додаткової угоди. Позивач протягом всього терміну оренди належним чином виконував умови договору оренди, у строки, встановлені ЗУ «Про оренду землі», орендодавець, у свою чергу, грубо порушуючи законні права позивача, не заперечував про поновлення договору оренди, не повідомив про прийнятні для нього умови (істотні умови договору оренди), за наявності яких орендодавець розгляне можливість щодо поновлення договору оренди на новий строк, уклав договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Свердликівське», а тому дії останніх грубо порушують законні права та охоронювані законом інтереси позивача, як належного користувача земельної ділянки, право оренди якої належить позивачеві на підставі поновлення Договору оренди на новий строк.

Просив суд визнати договір оренди землі від 11.12.2018 року, кадастровий номер :02:000:0062 площею 3,72 га, розташованої на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Свердликівське» - недійсним. Визнати поновленим договір оренди земельної ділянки від 05.06.2008 року, кадастровий номер :02:000:0062 площею 3,72 га, розташованої на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області, укладеного між ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» та ОСОБА_1 , який було зареєстровано Новоархангельським відділенням Кіровоградської регіональної філії ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10 грудня 2008 року за № 05. Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі з зазначенням умов.

ТОВ «Свердликівське», в свою чергу, надіслало до суду відзив на позовну заяву, в якому зокрема зазначило, що у провадженні Новоархангельського районного суду Кіровоградської області перебуває цивільна справа за позовом ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» (далі - позивач) до ОСОБА_1 (далі - Відповідач-1), ТОВ «Свердликівське» (далі - відповідач-2), державного реєстратора Аджамської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області (далі - відповідач-3) про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, визнання поновленим (укладеним на новий строк) договору оренди земельної ділянки, визнати укладеною додаткову угоду до договору.

ТОВ «Свердликівське» вважає даний позов безпідставним та необґрунтованим, виходячи з наступного.

Відповідач-1 та відповідач -2 уклали 11.12.2018 року договір оренди земельної ділянки строком на 10 років.

Відповідач-2 вважає, що провадження у справі про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, визнання поновленим (укладеним на новий строк) договору оренди земельної ділянки, визнання укладеної додаткової угоди до договору, не підлягає задоволенню, оскільки при укладенні договору оренди від 11.12.2018 року жодним чином порушення права позивача не було оскільки - договір оренди між приватно - орендним підприємством ім. Гагаріна та орендодавцем було укладено 05 червня 2008 року строком на 10 років, даний договір оренди було зареєстровано в Новоархангельському відділенні Кіровоградської регіональної філії ЦДЗК після шести місяців з дня підписання, тобто 10 грудня 2008 року, термін дії якого станом на 10 грудня 2018 року закінчився, чим орендар поступив недобросовісно, з метою продовження собі терміну користування земельною ділянкою попри волі власника земельної ділянки.

Потрібно зауважити, що у правовому висновку ВСУ у справі №6-162ц13 від 19.02.2014, який є обов`язковим до застосування, вказано, що частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Слід зазначити, що договір між позивачем та відповідачем 1 на момент укладення спірного договору закінчився, незважаючи на недобросовісні дії позивача, після чого позивач повернув орендодавцю його земельну ділянку згідно листів-повідомлень орендодавця, внаслідок чого дану земельну ділянку було вибито в натурі.

Таким чином, провадження у справі про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування рішення державного реєстратора Аджамської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області про державну реєстрацію права оренди - не підлягає задоволенню.

Крім цього, для обговорення дійсності (недійсності) оспорюваного договору необхідно звернути увагу та розібратись чи дійсно було порушено переважне право позивача на поновлення договору на що акцентує свою увагу позивач.

Адже, визначальним для правильного вирішення спору, зокрема є, встановлення наступних обставин провадження а саме: вияснити чи вживав відповідач-1 заходи щодо не бажання продовжувати орендні відносини та перезаключати договір оренди з позивачем, та якими доказами це підтверджується.

Позивачем свідомо здійснена підміна понять для формування уяви нібито порушеного права, за захистом якого він звернувся до суду. Із зазначеним погодитися неможливо з огляду на наступне: порядок, умови і правові конструкції поновлення договору оренди землі унормовані у ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, у частинах першій - п`ятій ст. 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Разом з тим, позивачем проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі не направлявся (не надавався), а під видом такого проекту, листом під назвою додаткова угода, було направлено новий по формі та змісту договір оренди землі, після фактично п`яти місяців по закінченню основного договору. Зокрема, в договорі змінені його істотні умови, а саме: термін його дії збільшено з 10 до 20 років; змінено розмір орендної плати, способи і умови розрахунків, строки, порядок її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання земельної ділянки.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України, слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», відбувається за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Незважаючи на формальне визначення договору, який орендар має укласти на новий строк, як додаткової угоди до договору, строк якого закінчився, фактично це буде новий договір, оскільки його умови можуть бути змінені за згодою сторін, і у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Таким чином, при продовженні договору оренди землі у спосіб реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, незмінними стовідсотково будуть залишатися лише сторони договору оренди землі (з урахуванням положень про правонаступництво), розмір земельної ділянки та її цільове призначення. Інші ж умови можуть змінюватися.

Крім цього, іншою правовою конструкцією продовження орендних відносин між сторонами є так звана пролонгація договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі ( ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

У цьому випадку також передбачено укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, яке здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності), що є новелою порівняно з редакцією норми до 12.03.2011 р.

Пролонгація відбувається автоматично, проте в силу приписів частин 7-9 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у місячний строк обов`язково має бути укладена додаткова угода, яка засвідчує юридичний факт поновлення договору. Наведене є підставою для висновку про застосування до обох правових конструкцій поновлення, договору оренди землі частини третьої наведеної норми, відповідно до якої орендар має надіслати проект додаткової угоди орендодавцеві, і, оскільки про пролонгацію може бути остаточно відомо лише через місяць після закінчення строку дії договору, надіслати у цьому випадку проект про продовження договору на той самий строк і на тих самих умовах після спливу цього місячного строку і відмови у місячний строк укласти відповідну саме частині шостій статті 33 Закону України "Про оренду землі " додаткову угоду. Чого в силу описаних вище обставин Позивачем зроблено не було.

Водночас, відповідачем-1 надано достатньо належних та допустимих доказів того, що договір укладений між ПОП ім. Гагаріна та ним буде припиненим та підстав для його поновлення в порядку реалізації переважного права на поновлення дії договору для позивача - не вбачається.

Зокрема, відповідачем направлено позивачу лист-повідомлення про відсутність наміру в подальшому продовжувати орендні правовідносини по її власній земельній ділянці із ПОП ім. Гагаріна, укладати у зв`язку з цим договір оренди чи будь-які додаткові угоди до договору оренди земельної ділянки. Вказаний лист отримано позивачем.

Позивачем направлено відповідачу-1 лист-повідомлення з пропозицією поновити договір оренди (що не відповідає вимогам законодавства, по змісту та з підстав описаних вище). На який відповідач-1 направив позивачу лист-повідомлення про відмову в поновленні договору оренди, який також було отримано позивачем.

Позивач зазначає що відповідач-1 діяв недобросовісно, проте наявність вищезазначених листів-повідомлень про небажання продовжувати орендні відносини з позивачам наперед, та у відповідь на листи позивача відповідач -1 навпаки підтверджує, що він діяв відповідно до чинного законодавства, та добросовісно попередивши орендаря наперед.

При цьому заперечення відповідача-1 в поновленні договору оренди з посиланням на бажання обробляти земельну ділянку самостійно, на що акцентує увагу позивач, жодним чином не суперечить законодавству, оскільки відповідно до підпункту б) ч. І ст. 90 Земельного кодексу України, власник земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі.

Право самовизначення та право власності охороняється законом. Відповідно до статті 44 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності є непорушним. Враховуючи відсутність згоди відповідача-1 на укладення договору оренди із ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» та недотримання позивачем порядку поновлення договору оренди, спроба позивача примусити орендодавця до орендних відносин із ним є протизаконною.

З урахуванням вищезазначеного слід зробити висновок, що позивач своїми діями хоче зобов`язати суд порушити права відповідача, а саме п. 3 ст. 3 ЦК України «Свобода договору».

У відповідності до ч. І ст. 627 ЦК України орендодавець є вільним в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Ніхто не вправі змушувати вчиняти правочини попри власної волі Орендодавця.

У разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені виключно за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Згідно із частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Оскільки між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору, що вбачається з останнього листа-повідомлення, яким висловлено заперечення щодо поновлення договору, відповідно ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» не може мати переважного права на укладення договору оренди земельної ділянки з відповідачем-1.

Аналогічні правові висновки викладено у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 17 жовтня 2018 року у справі № 379/338/16-ц (провадження № 61-8479сво18), які узгоджуються постановами Верховного Суду України у справах № 379/310/16-ц від 14 листопада 2018 року, № 401/4572/15-ц від 18 грудня 2018 року, № 379/341/16-ц від 19 грудня 2018 року.

Просив у задоволенні цивільного позову відмовити в повному обсязі.

Представник ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» будучи повідомленим телефонограмою про день та час розгляду справи в судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив.

Представник ТОВ «Свердликівське» в судове засідання не з`явився, але разом з тим надав суду заяву, в якій просив розгляд справи проводити за його відсутності.

Інші учасники в судове засідання не з`явились, про причини неявки суд не повідомили.

Суд вважає, що справу можливо розглянути у відсутність учасників, які не з`явились у судове засідання.

Дослідивши матеріали цивільної справи, суд приходить до наступного висновку.

Згідно частин 1 та 2 ст. 2 ЦПК України - завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Ч. 1 ст. 5 ЦПК України передбачає, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У ч. 1 ст. 13 ЦПК України законодавець наголосив на тому, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод вказує на те, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення. Судове рішення проголошується публічно, але преса і публіка можуть бути не допущені в зал засідань протягом усього судового розгляду або його частини в інтересах моралі, громадського порядку чи національної безпеки в демократичному суспільстві, якщо того вимагають інтереси неповнолітніх або захист приватного життя сторін, або - тією мірою, що визнана судом суворо необхідною, - коли за особливих обставин публічність розгляду може зашкодити інтересам правосуддя.

Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки розміром 3,72 га, яка розташована на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області, відповідно до державного акту на право приватної власності на землю, кадастровий номер :02:000:0062.

05 червня 2008 року між ПОП ім. Гагаріна та ОСОБА_1 було укладено договір оренди вищезазначеної земельної ділянки терміном на 10 років, який зареєстрований у Новоархангельському відділенні Кіровоградської регіональної філії ЦДЗК 10 грудня 2008 року за № 05.

Відповідно до Статуту ТОВ «Імені Юрія Гагаріна», утворене шляхом виділення з ПОП ім. Гагаріна та є правонаступником прав та зобов`язань останнього в обсязі відповідно до розподільчого балансу від 09.01.2013 року, в якому зазначено про правонаступництво позивача по укладеному договору оренди.

02.11.2018 року позивач направив орендодавцеві лист-повідомлення, щодо поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди, який отримано останнім 08.11.2018 року.

14.11.2018 року в свою чергу орендодавець направляла позивачу лист-повідомлення, в якому виклала позицію про відсутність наміру в подальшому продовжувати орендні відносини по належній йому земельній ділянці із ПОП ім. Гагаріна, дані листи отримані позивачем.

11 грудня 2018 року між ТОВ «Свердликівське» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди вищезазначеної земельної ділянки терміном на 10 років.

Державну реєстрацію іншого речового права, права оренди земельної ділянки проведено державним реєстратором Аджамської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області 13.12.2018 року за індексним номером 44580346.

Вирішуючи виниклий спір, суд застосовує наступні норми права.

Ч. 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Статтею 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Спеціальним законом, що регулює орендні відносини щодо земельних ділянок є Закон України «Про оренду землі».

Згідно ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

За статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що за закінченням строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У ч. 1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п`ятою статті 33 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Такий спосіб поновлення договору оренди може мати місце лише тоді, коли сторони до закінчення строку дії договору не вчиняли будь-яких значимих юридичних дій, передбачених частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду, а саме правові висновки, які викладені у постанові Верховного Суду від 17.10.2018 року (справа № 379/338/16-ц) та у постанові Верховного Суду від 18.12.2018 року (справа № 401/4572/15-ц), що відповідає вимогам ч. 4 ст. 263 ЦПК України, що відповідає положенням ч. 4 ст. 263 ЦПК України

Як встановлено, при дослідженні матеріалів справи, орендодавець у письмовій формі виявив власну волю не продовжувати з позивачем строк договору оренди, про його волевиявлення свідчить направлене позивачу повідомлення про припинення договірних відносин, що підтверджується відміткою та вхідним номером на повідомленні.

Крім того, судом встановлено, що позивачем разом із пропозицією поновлення договору оренди земельної ділянки орендодавцю було направлено проект додаткової угоди, в якому були змінені істотні умови договору - термін його дії збільшено з 10 до 20 років, орендна плата з 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки змінена до 10 %.

За змістом частини третьої статті 33 Закону України «Про оренду землі» договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Оскільки між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору, орендодавець заперечив проти поновлення договору оренди, що випливає з повідомлення останнього, тому ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» втратило своє право на поновлення договору оренди земельної ділянки.

Щодо вимоги позивача про визнання недійсним договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб від 11.12.2018 року суд приходить до висновку про відсутність законних підстав для їх задоволення, виходячи із наступного.

Відповідно до частин 1, 6 статті 102-1 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України. Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.

Згідно частини 1 статті 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (далі - землекористувач).

Згідно копії вищезазначеного договору, він був укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Свердликівське» 11.12.2018 року, тобто вже після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 05 червня 2008 року, дія якого сплинула 10 грудня 2018 року.

У зв`язку із втратою позивачем переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки, власник земельної ділянки був вільним в укладенні договору та виборі контрагента.

З огляду на наведене, суд приходить до висновку, що цивільний позов ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» є необґрунтованим, а тому в його задоволенні слід відмовити.

Оскільки суд відмовляє в задоволенні позовної вимоги про визнання договору недійсним, то відповідно не підлягають задоволенню наступні позовні вимоги - визнання договору поновленим та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.

На підставі викладеного та керуючись Законом України «Про оренду землі», ст. ст. 93, 124, 102-1 ЗК України, ст. ст. 407, 626, 777 ЦК України, ст. ст. 2, 4, 5, 13, 263, 264, 265 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Імені Юрія Гагаріна» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Свердликівське», державного реєстратора Аджамської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області про визнання недійсним договору оренди землі, визнання договору поновленим та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки - відмовити в повному обсязі.

Ідентифікаційні дані учасників:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Імені Юрія Гагаріна», місце знаходження вул. Слави, 140 смт Новоархангельськ Кіровоградської області, код юридичної особи в єдиному державному реєстрі підприємств і організацій 38485266.

ОСОБА_1 , місце проживання АДРЕСА_1, РНОКПП НОМЕР_1 .

Товариство з обмеженою відповідальністю «Свердликівське», місце знаходження вул. Шевченка, 18 с. Свердликове Новоархангельський район Кіровоградська область, код юридичної особи в єдиному державному реєстрі підприємств і організацій 39324438.

Державний реєстратор Аджамської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області, місце знаходження с. Аджамка Кіровоградського району Кіровоградської області.

Рішення може бути оскаржено через Новоархангельський районний суд до Кропивницького Апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду .

Копію даного учасникам не пізніше наступного дня після проголошення надіслати поштою.

Повний текст рішення виготовлено 13 липня 2020 року.

Суддя: