Справа № 654/1223/20
Провадження №2/654/604/2020
08 липня 2020 року Голопристанський районний суд Херсонської області в складі:
головуючого судді - Данилевського М.А.,
за участю секретаря - Луцюк К.Л.,
представника позивача - ОСОБА_1 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в порядку загального позовного провадження цивільну справу №654/1223/20 за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-виробниче підприємство «Агро Лайф» про визнання недійсним та розірвання договору оренди землі, скасування державної реєстрації оренди,
14 квітня 2020 року позивач ОСОБА_2 звернувся до суду з вказаним позовом, посилаючись на те, що ОСОБА_2 належать на праві приватної власності 4 земельні ділянки сільськогосподарського призначення, площею 0,21 га, 4,6 га, 2,03 га з цільовим призначенням (використанням) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані на території Збур`ївської сільської ради Голопристанського району Херсонської області.
Позивач вказував, що у 2016 році він уклав договір оренди землі з ТОВ «Науково-виробниче підприємство «Агро лайф», а також передав у користування в 2016 році 4 земельних ділянки загальною площею 9,94 га згідно акту прийому-передачі об`єкта оренди (земельної ділянки) за договором оренди від 2016 року.
Згідно п.3 даного акту він є невід`ємною частиною договору. Відповідно п.8 зазначеного договору, строк його дії - 10 років з урахування періоду ротації основної сівозміни. Договір набуває чинності з моменту його державної реєстрації.
Позивач вважає, що укладений договір оренди землі не відповідає вимогам законодавства, зокрема виходячи з тих підстав, що договір оренди землі вважається укладеним з моменту його державної реєстрації, а не з моменту його підписання сторонами чи фактичної передачі земельної ділянки орендарю. Також, в порушення вимог Закону України «Про оренду землі» в договорі відсутні істотні умови договору, зокрема розміри земельних ділянок (індивідуально визначеної із встановленими межами та конкретно зазначеного місця розташування кожної з них). Крім того, зазначений договір оренди не відповідає типовим умовам договору оренди землі, затверджений Постановою КМУ від 03 березня 2004 року №220. Також просив суд звернути увагу на значний проміжок часу між укладанням самого договору оренди землі від 2016 року та моментом його державної реєстрації 18.05.2018, яка обумовила набуття його чинності. Законодавством України, зокрема законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не врегульовано строк, протягом необхідно провести реєстрацію нерухомого майна, у тому числі майнових прав не земельну ділянку. У такому випадку необхідно застосувати загальні засади цивільного права, якими є справедливість та добросовісність.
Принцип добросовісності відповідачем порушено, адже він майже через 2 роки звернувся для реєстрації майнового права оренди земельної ділянки, оскільки фактично він уже користувався переданими згідно акту прийому - передачі від 2016 року земельними ділянками не зважаючи на те, що умови договору ще не вступили в силу і тим поступив не добросовісно, адже фактично відтермінував строк дії договору оренди землі на 2 роки, оскільки договір (право оренди земельних ділянки) набирає чинності з моменту реєстрації цього права.
Таким чином орендарем порушено п. 9, 11 договору оренди землі від 2016 року, а також умови п.10 договору, котрі, до того ж, є істотними умовами договору.
Відповідач в судові засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином судовими повістками на офіційну зареєстровану адресу відповідача та оголошеннями на офіційному сайті «Судова влада України». Судом вжито всі можливі заходи щодо належного повідомлення відповідача про час та місце розгляду справи, тому суд вважає можливим проводити розгляд справи за відсутністю відповідача, який не з`явився в судові засідання.
Згідно ч.3 ст. 131 ЦПК України учасники судового процесу зобов`язані повідомляти суд про причини неявки у судове засідання. У разі неповідомлення суду про причини неявки вважається, що учасники судового процесу не з`явилися в судове засідання без поважних причин.
Виходячи з наведеного, відповідно до ст.280 ЦПК України, суд розглядає справу у відсутності відповідача і ухвалює заочне рішення, проти чого представник позивача на судовому засіданні не заперечував.
Заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши письмові матеріали справи та оцінивши докази у їх сукупності та взаємозв`язку, суд прийшов до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до положень статей 76, 77, 78, 80, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно з пунктами договору оренди землі у 2016 році ОСОБА_2 уклав договір оренди землі з ТОВ "Науково-виробниче підприємство "Агро лайф", а також передав у користування в 2016 році 4 земельних ділянки загальною площею 9,94 га, згідно акту прийому-передачі об`єкта оренди (земельної ділянки) за договором оренди від 2016 року.
Згідно п.8 Договір укладено на 10 (десять) років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. Договір набуває чинності з моменту його державної реєстрації. Договір закінчує свою дію не раніше збору врожаю поточного останнього року оренди. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 10 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити Орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно п.10 Обчислення орендної плати за земельні ділянки здійснюється з врахуванням індексації.
Згідно п.11 Орендна плата вноситься Орендарем протягом терміну дії Договору за фактичний термін оренди землі, але не пізніше 31 грудня кожного року користування. Можлива попередня оплата орендної плати за погодженням між Сторонами в будь-який час.
На підставі наведених доказів судом встановлено, що відповідач за 2018 та 2019 роки, тобто систематично, не сплачував позивачу орендну плату за оренду земельних ділянок у передбачений договором строк, тобто порушував свої зобов`язання, визначені пунктом 11 Договору. При цьому суд вважає, що за відсутності заяви орендодавця про вид орендної плати відповідач повинен був сплачувати орендну плату у грошовій формі.
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.
Згідно з частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
У статті 11 ЦК України надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.
Однією з таких підстав є відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України договори та інші правочини.
Вказані обставини мають певний часовий проміжок дії, який має початок та закінчення.
У частині першій статті 251 ЦК України строк визначено як певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.
Строк може бути визначено актами цивільного законодавства, правочином чи рішенням суду (частина третя статті 251 ЦК України).
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у статті 203 ЦК України.
Згідно із частиною третьою статті 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.
У частині першій статті 627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Тому вольовий характер визначення строку не викликає сумніву. Тобто сторони наділені значними можливостями впливати на момент настання або закінчення строків, оскільки можуть змінювати строк, наближати або віддаляти його настання.
У статті 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються спеціальним законом.
У частині другій статті 125 ЗК України вказано, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Вимога про те, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону, передбачена у частині другій статті 126 ЗК України.
Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлено строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк.
Статтею 612 ЦК України визначено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не виконав зобов`язання у встановлений договором строк.
Статтею 762 ЦК України встановлений обов`язок наймача вносити плату за користування майном у розмірах та строки визначені договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, Цивільним кодексом України (далі ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до положень статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Положеннями статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті «д» частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.
Разом з тим згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.
Такі висновки встановлені у Постанові ВС від 14 листопада 2018 року у справі №484/301/18 та Постанові ВС/КЦС № 383/708/16-ц від 20 червня 2019 року.
Метою укладення будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Правочин, укладений без наміру створення правових наслідків, які ним обумовлені, є фіктивним.
Разом з тим реалізувати свої суб`єктивні права та обов`язки сторони договору оренди земельної ділянки можуть лише після державної реєстрації такого договору.
Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 15 січня 2020 року (справа №322/1178/17) зазначила, що відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України, у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки, так і на момент його державної реєстрації, визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.
У пункті «ї» частини першої статті 211 ЗК України передбачено, що порушенням земельного законодавства є, зокрема, ухилення від державної реєстрації земельних ділянок.
Згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.
Позивач звертаючись до суду вказав на наявність значної міри позбавлення того, на що орендодавець розраховував при укладенні договору оренди земельної ділянки, зокрема: він не мав можливість контролювати дії орендаря з державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, оскільки передача земельної ділянки відбулася у день підписання договору оренди, а державна реєстрація лише через два роки, та не мав підстави розраховувати, що строк дії договору оренди, таким чином, буде подовжено на два роки.
Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що систематична несплата відповідачем орендної плати за договором оренди землі від 2016 року, а також істотне порушення відповідачем умов договору щодо державної реєстрації договору оренди, що значною мірою позбавляє позивача того, на що орендодавець розраховував при укладенні договору оренди земельної ділянки, є підставами для розірвання договору оренди землі. Тому позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню.
Однак суд вважає, що вимоги позивача про скасування реєстраційного запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрації договору оренди землі не підлягають задоволенню з огляду на наступне.
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно вимог до ч.2 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
У відповідності до приписів п.п.1 та 9 ч.1 ст.27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації та рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
Отже, зі змісту вище зазначених положень закону вбачається, що записи до державного реєстру вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень. Записи скасовуються, якщо підстави, за яких вони були внесені, визнані судом недійсними.
Таким чином, суд приходить до висновку, що рішення суду про розірвання договору оренди землі є самостійною підставою для скасування запису про державну реєстрацію договору оренди землі та при отриманні державним реєстратором рішення суду, що набрало законної сили, він зобов`язаний скасувати відповідний запис про державну реєстрацію прав.
Враховуючи, що позов задоволено, на підставі ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивачки слід стягнути понесені і документально підтверджені судові витрати.
Враховуючи вищевикладене та керуючись ст.ст. 12, 81, 89, 141, 229, 258, 263-265 ЦПК України, суд, -
Позовні вимоги задовольнити частково.
які знаходяться на території Збур`ївської сільської ради Голопристанського району Херсонської області.
В задоволенні решти позовних вимог відмовити.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 29 липня 2020 року.

Суддя М. А. Данилевський