З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
23 квітня 2020 року Магдалинівський районний суд Дніпропетровської області у складі
головуючого судді Ковальчук Т.А.
при секретарі Бондар О.В.
представника позивача ОСОБА_1
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду смт. Магдалинівка Дніпропетровської області цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальністю «АГРО-ОВЕН», Державного реєстратора Комунального підприємства «Будинок юстиції» Дніпропетровської обласної ради» Єрмоленко Наталії Сергіївни про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки недійсним, визнання протиправною та скасування державної реєстрації договору оренди,
До Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області надійшла позовна заява ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальністю «АГРО-ОВЕН», Державного реєстратора Комунального підприємства «Будинок юстиції» Дніпропетровської обласної ради» Єрмоленко Наталії Сергіївни про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки недійсним, визнання протиправною та скасування державної реєстрації договору оренди.
Після набуття в порядку спадкування права власності на земельну ділянку позивачем було встановлено, що земельна ділянка, починаючи з 07.06.2017 року перебуває в користуванні ТОВ «АГРО-ОВЕН», на підставі договору оренди земельної ділянки, який зареєстровано державним реєстратором КП «Будинок Юстиції» Дніпропетровської обласної ради Дніпропетровської області Єрмоленко Н.С. 07.06.2017 року. Умовами укладеного з відповідачем договору оренди земельної ділянки, серед іншого було визначено, що «в разі переходу права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи Договір оренди земельної ділянки зберігає чинність для нового власника (розділ договору «Інші умови»).
Ознайомившись із текстом договору, на підставі якого земельна ділянка була передана в користування відповідача на умовах оренди, позивачем було встановлено, що він укладений з грубим порушенням вимог чинного законодавства, внаслідок чого підлягає визнанню недійсним.
Так, аналізуючи зміст оскаржуваного договору оренди земельної ділянки, позивачем було встановлено, що його укладено взагалі без зазначення дати підписання. Згідно тексту договору оренди земельної ділянки у відповідних графах вказано: «Місце укладення» - с. Котовка, «дата укладення» - 2016 р. Тобто, сторони договору при викладення його тексті погодили, що він повинен містити дату укладення, що прямо визначено графою під назвою «дата укладення», натомість договір містить лише посилання на рік - 2016 р.
Наявність погодженої умови договору - дати укладення, вказує, що дана умова є істотною, що відповідає змісту положень ст. 638 ЦК України та ст. 15 закону України «Про оренду землі».
Державна реєстрація оскаржуваного договору оренди землі відбулася 07 червня 2017 року в 9:19:18 року, номер запису 20857119. Відсутність дати підписання в оскаржуваному договорі оренди землі позбавляє можливості визначитися в який час він укладений, а відтак не дає можливості визначитися який період часу необхідно застосовувати для оцінки правомірності та повноти змісту договору.
Укладаючи договір оренди земельної ділянки без зазначення дати, відповідач проігнорував вимоги чинного законодавства та в тому числі позбавив орендодавця захисту його гарантованих державою прав, як власника земельної ділянки, які були доповнені змінами до чинного законодавства в період з 01.01.2016 року по 07.06.2017 року.
Позивач вважає протиправною проведену державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі оскаржуваного договору, а відтак необхідності скасування даної державної реєстрації в судовому порядку.
Дії державного реєстратора Єрмоленко Н.С. суперечили вимогам ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», так як здійснивши державну реєстрацію оскаржуваного договору оренди землі без дати його укладення, реєстратор об`єктивно не могла встановити відповідність заявлених прав і поданих /отриманих/ документів вимогам законодавства, а навпаки очевидно встановила їх невідповідність.
Крім того, державним реєстратором не було встановлено відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину, так як поданий для проведення державної реєстрації, саме на момент її проведення, не містив в собі ні дати укладення, ні обов`язкових положень договору оренди землі, які були визначені типовою формою договору.
На підставі наведеного, позивач прохає суд визнати: недійсним договір оренди земельної ділянки укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «АГРО-ОВЕН», зареєстрований державним реєстратором КП «Будинок Юстиції» Дніпропетровської обласної ради» Єрмоленко Н.С. 07.06.2017 року, номер запису про інше речове право 20857119; визнати противоправною та скасувати державну реєстрацію спірного договору оренди земельної ділянки.
Представник позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги, посилаючись на обставини викладені в позовній заяві, не заперечував проти ухвалення заочного рішення.
Представник відповідача ТОВ «АГРО-ОВЕН» в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином. Раніше в судовому засіданні представник відповідача заперечила проти позову, зазначивши, що спірний договір оренди укладений згідно вимог законодавства та виконувався сторонами, зокрема у 2019 році позивач отримав орендну плату за договором.
Відповідач в судове засідання не з`явилася, про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином.
Зі згоди представника позивача суд ухвалює рішення при заочному розгляді, що відповідає положенню ст. 280 ЦПК України.
Вислухавши пояснення учасників справи, дослідивши докази, суд дійшов до висновку про відмову у позові з таких підстав.
Зазначений договір оренди земельної ділянки зареєстрований Державним реєстратором Комунального підприємства «Будинок Юстиції» Дніпропетровської обласної ради Єрмоленко Наталією Сергіївною 07 червня 2017 р. (а. с. 17).
27.03.2019 р. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за позивачем було зареєстроване право власності земельну ділянку, яка належала ОСОБА_3 (а. с. 19).
До позивача як власника земельної ділянки, яка належала ОСОБА_3 перейшли права та обов`язки попереднього власника за договором оренди укладеного ОСОБА_3 та ТОВ «Агро-Овен», у відповідності до ч. 1 ст. 148-1 ЗК України.
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
За змістом статті 6 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Згідно ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Відповідно до пункту 2.3 спірного договору оренди земельної ділянки договір укладається терміном на 7 років, починаючи з дати державної реєстрації.
Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.
Разом із тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірного договору, набуваються після відповідної державної реєстрації.
З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_3 , як власник земельної ділянки та ТОВ «АГРО-ОВЕН» дійшли згоди щодо істотних умов договору оренди земельної ділянки, скріпивши договір своїми підписами. Незазначення в договорі оренди дня та місяця його укладення не впливає на факт дійсності цього договору, оскільки права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірного договору, набуто після відповідної державної реєстрації, а саме з 07.06.2017 року.
Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на в період з 01.01.2016 р. по 07.06.2017 р.) істотними умовами договору оренди землі є:
об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
строк дії договору оренди;
орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об`єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.
Разом з тим ч. 1 ст. 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
Отже, якщо відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, то незгода позивача з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання його прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав.
Такий правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду України від 21.09.2016 у справі № 6-1512цс16.
Відповідно до ч. 4 ст. 202 ЦК України дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.
Ст. 203 цього ж кодексу визначає загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину , до яких відповідно до ч. 1-6 статті відноситься: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно із ч. 2, 4 ст. 207 ЦПК України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства. Якщо фізична особа у зв`язку з хворобою або фізичною вадою не може підписатися власноручно, за її дорученням текст правочину у її присутності підписує інша особа. Підпис іншої особи на тексті правочину, що посвідчується нотаріально, засвідчується нотаріусом або посадовою особою, яка має право на вчинення такої нотаріальної дії, із зазначенням причин, з яких текст правочину не може бути підписаний особою, яка його вчиняє. Підпис іншої особи на тексті правочину, щодо якого не вимагається нотаріального посвідчення, може бути засвідчений відповідною посадовою особою за місцем роботи, навчання, проживання або лікування особи, яка його вчиняє.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою- третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Статтею 76 ЦПК України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
У відповідності до ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Отже, сторонами договору було визначено та встановлено умови договору щодо дати укладення договору. За договором оренди земельної ділянки, який зареєстрований 07 червня 2017 року протягом двох років сторонами виконувалися його умови.
Оскільки позивачем не доведено, чим були порушені, невизнані або оспорені його права, суд вважає, що відсутні підстави для визнання недійсним спірного договору оренди. Крім того, суд вважає, що позовні вимоги щодо визнання протиправною та скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки також не підлягають задоволенню, оскільки випливають із правовідносин на підставі, яких оспорюється дійсність договору оренди земельної ділянки.
Керуючись ст. ст. 4, 5, 10-13, 81, 263-265, 268 ЦПК України, суд
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальністю «АГРО-ОВЕН», Державного реєстратора Комунального підприємства «Будинок юстиції» Дніпропетровської обласної ради» Єрмоленко Наталії Сергіївни про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки недійсним, визнання протиправною та скасування державної реєстрації договору оренди - відмовити.
Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене відповідачем в апеляційному порядку.
Заочне рішення може бути оскаржене позивачем в апеляційному порядку до Дніпровського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний строк з дня проголошення рішення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено 29 квітня 2020 року.
Суддя Т.А.Ковальчук