Провадження №22-ц/812/891/20
ПОСТАНОВА

Іменем України

06 серпня 2020 року м. Миколаїв

справа № 472/825/19

Миколаївський апеляційний суд у складі:

головуючого Коломієць В.В.

суддів Локтіонової О.В., Шаманської Н.О.,

із секретарем судового засідання Горенко Ю.В.,

переглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Миколаївське» про розірвання договору-оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку, за апеляційною скаргою Приватного акціонерного товариства «Миколаївське» на рішення Веселинівського районного суду Миколаївської області, ухвалене 21 лютого 2020 року, під головуванням судді Орленко Л.О., повний текст судового рішення складений 27 лютого 2020 року,

В С Т А Н О В И В:

У червні 2019 року ОСОБА_1 звернулась з позовом до Приватного акціонерного товариства «Миколаївське» (далі - ПрАТ «Миколаївське») про розірвання договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку.

ОСОБА_1 зазначала, що вона успадкувала після своєї матері - ОСОБА_2 - земельні ділянки: площею 0,5086 га з кадастровим номером :04:000:0599 та площею 4,6020 з кадастровим номером :03:000:0096, що розташовані на території Катеринівської сільської ради Веселинівського району Миколаївської області. Вказані земельні ділянки на підставі укладеного 22 березня 2010 року між її матір`ю та СЗАТ «Миколаївське» договору оренди, зареєстрованого у Веселинівському районному відділі ДП «Центр ДЗК» 11 травня 2010 року за № 088, були передані відповідачу в оренду строком на 10 років.

Як вказала позивачка, в порушення умов договору відповідач орендну плату в 2017 та 2018 році не сплатив, та ніяких послуг в рахунок орендної плати не надавав. На неодноразові звернення до відповідача про здійснення розрахунку за договором оренди останній відповідав відмовою.

Посилаючись на викладене, ОСОБА_1 просила розірвати договір оренди землі від 22 березня 2010 року, укладений між ОСОБА_2 та СЗАТ «Миколаївське», та зобов`язати відповідача негайно передати їй орендовану земельну ділянку, загальною площею 5,1106 га, в стані, придатному для цільового використання.

Відповідач позов не визнав, посилаючись на те, що ПрАТ «Миколаївське» умови договору оренди землі не порушувало. Крім того, орендарем за період дії договірних відносин було виплачено орендної плати більше, ніж належало до виплати за договором. До того ж під час судового розгляду справи відповідачем був здійснений грошовий переказ щодо перерахування ОСОБА_1 орендної плати за 2018 рік в сумі 976,80 грн. та 29.12.2019 року перераховано позивачу поштовим переказом орендну плату за 2019 рік в розмірі 3398,00 грн.

Рішенням Веселинівського районного суду Миколаївської області від 21 лютого 2020 року позов ОСОБА_1 задоволено. Розірвано договір оренди землі від 22 березня 2010 року, укладений між ОСОБА_2 та СЗАТ "Миколаївське", який зареєстрований у Веселинівському районному відділі ДП "Центр ДЗК" за №88 від 11.05.2010 року. Зобов`язано ПрАТ «Миколаївське» передати ОСОБА_1 , земельну ділянку загальною площею 5,11 га, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану в межах території Катеринівської сільської ради Веселинівського району Миколаївської області, яка складається з: земельної ділянки площею 4,602 га з кадастровим номером: :03:000:0096, та земельної ділянки площею 0,5086 га з кадастровим номером: :04:000:0599, в придатному для цільового використання стані. Стягнуто з ПрАТ «Миколаївське» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 768 грн. 40 коп.

В апеляційній скарзі ПрАТ «Миколаївське» посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права просило скасувати рішення і ухвалити нове яким відмовити у задоволенні позову. Зазначало, що зобов`язання по виплаті позивачці орендної плати за 2017 та частково за 2018 роки Товариство відповідно до ст. 531 ЦК України виконало достроково, а причиною неотримання позивачкою залишку орендної плати за 2018 рік у передбачений договором оренди строк стало невчинення нею передбаченого ст. 148-1 ЗК України обов`язку протягом одного місяця з дня набуття права власності на земельну ділянку повідомити про це ПрАТ «Миколаївське». Зазначений залишок в сумі 976грн.80коп. Товариство сплатило позивачці 05 грудня 2019 року поштовим переказом, а прострочення боржника не настає внаслідок прострочення кредитора. За такого, на думку апелянта, його зобов`язання з виплати орендної плати за 2017-2018 роки є припиненим, а тому суд розірвав договір оренди землі з причин неіснуючої заборгованості.

Відзиву на апеляційну скаргу не надходило.

Представник ПрАТ «Миколаївське» - Головатюк С.А., який приймав участь в судовому засіданні у суді апеляційної інстанції в режимі відеоконференції, підтримав доводи і вимоги апеляційної скарги.

Позивачка ОСОБА_1 в судове засідання вдруге не з`явилася, про час та місце розгляду справи сповіщена належним чином, про причини неявки суду не повідомила.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів і вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню із таких підстав.

Частиною першою статті 526 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.

Згідно пункту 1 частини першої статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до частин першої, другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України "Про оренду землі").

У пункті д) частини першої статті 141 Земельного кодексу України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію-значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору ,- відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що "несплата орендної плати" охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплату у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Судом першої інстанції встановлено і підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_1 відповідно до свідоцтв про право на спадщину за законом від 10 травня 2018 року, посвідчених приватним нотаріусом Веселенівського районного округу Миколаївської області Болгарчук О.Ф., є власником земельних ділянок: кадастровий номер :03:000:0096, площею - 4,602 га., кадастровий номер :04:000:0599, площею 0,5086 га., з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані на території Катеринівської сільської ради Веселинівського району Миколаївської області. Вказані земельні ділянки вона успадкувала після своєї матері - ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 (а.с. 7-8, 116-117).

22 березня 2010 року матір позивачки уклала із СЗАТ «Миколаївське» договір оренди землі за умовами якого ОСОБА_2 надала, а СЗАТ «Миколаївське» прийняло в строкове платне користування зазначені земельні ділянки строком на 10 років (п. 8 Договору). Договір оренди землі був зареєстрований у Веселинівському районному відділі ДП «Центр ДЗК» 11 травня 2010 року за № 88 (а.с. 114-115).

Згідно п. 9 укладеного сторонами договору оренди земельної ділянки орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що діє на момент розрахунку та становить 1 813 грн. 57коп., в тому числі: земельна ділянка № НОМЕР_1 - 1 426грн.01коп., земельна ділянка № НОМЕР_2 - 387грн. 56 коп.

Сторони дійшли згоди, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, а орендна плата вноситься у строк до 31 числа останнього у звітному році місяці ( пункти 10, 11 Договору).

Відповідно до п. 36 договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Згідно з п. 38 Договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок систематичного невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Згідно відомостей Єдиного державного реєстру юридичних осіб 07 червня 2012 року відбулась державна реєстрація змін найменування товариства з СЗАТ «Миколаївське» на ПрАТ «Миколаївське».

Відповідно до наданих ПрАТ "Миколаївське" розрахунку нарахованої та виплаченої орендної плати за 2014 - 2018 роки за користування земельними ділянками відповідно до укладеного із ОСОБА_2 договору оренди землі та квитанції №3/49 від 28.08.2014 року, копії відомості на виплату орендної плати за 2015 рік, видаткового касового ордеру від 30.09.2016 року та фіскального чеку від 30.09.2016 року, в 2014 році ОСОБА_2 була нарахована орендна плата в сумі 4 694 грн. 82 коп. та отримано орендодавцем 3990 грн. 59 коп. (утриманий ПДФО), в 2015 році - нарахована орендна плата в сумі 5863 грн. 82 коп. та отримано орендодавцем 4896 грн. 29 коп. (утриманий ПДФО та військовий збір), в 2016 році - нарахована орендна плата в сумі 7036 грн. 58 коп. та отримано орендодавцем 5664 грн. 45 коп. (утримані ПДФО та військовий збір). Орендна плата за 2017 та 2018 роки не нараховувалася (а.с. 107, 109-111).

Вже у період розгляду справи у суді - 05 грудня 2019 року - відповідач надіслав поштовим переказом позивачці орендну плату за 2018 рік в сумі 976грн. 80 коп., а 29 грудня 2019 року - надіслав поштовим переказом орендну плату за 2019 рік в розмірі 3398 грн. (а.с. 112, 137).

Отже, на час звернення ОСОБА_1 до суду з даним позовом ПрАТ "Миколаївське" не виконало свого обов`язку по сплаті орендної плати за 2017 - 2018 роки. Не була погашена вказана заборгованість і під час судового розгляду справи, оскільки орендна плата за 2018 рік була погашено тільки частково (виходячи із нормативної оцінки орендованих земельних ділянок та умов договору оренди належало до виплати після утримання ПДФО та військового збору 3 398 грн. 67 коп.) і з порушенням передбаченого договором строку, а оренда плата за 2017 рік взагалі не була сплачена.

При цьому судом першої інстанції вірно встановлено, що додаткова угода про зміну розміру орендної плати, передбаченого умовами договору, не укладалася, докази погодження відповідачем із ОСОБА_2 того, що різниця між фактично нарахованою орендною платою за 2014-2016 роки та розрахованою відповідно до договору оренди має зараховуватися за оренду у 2017-2018 роках - відсутні.

Спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців) (ст. 1216 ЦК України).

До складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті (ст. 1218 ЦК України).

Частиною 4 ст. 32 Закону «Про оренду землі» (в редакції, яка була чинною на час укладання Договору) передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

В пункті 40 укладених ОСОБА_2 та СЗАТ «Миколаївське» договорів оренди сторони передбачили, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

В силу ч. 1 ст. 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Положеннями частини п`ятої статті 1268 ЦК України закріплено, що спадщина належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини.

За такого, набувши в порядку спадкування за законом після померлої ІНФОРМАЦІЯ_1 матері право власності на передані в оренду відповідачу земельні ділянки, позивачка ОСОБА_1 набула, відповідно, і усі права та обов`язки орендодавця за цим договором оренди, зокрема, право на своєчасне отримання орендної плати, а у разі її систематичної несплати орендарем ПрАТ «Миколаївське» - вимагати дострокового розірвання договору оренди землі.

З огляду на викладене, вирішуючи спір, суд першої інстанції з дотриманням вимог ст.ст. 89, 263-265 ЦПК України дійшов правильного висновку про доведеність того, що відповідачем систематично не вносилась орендна плата за 2017 і 2018 роки у розмірі та у строки, встановлені умовами договору оренди земельної ділянки, що є істотним порушенням умов договору враховуючи майновий стан позивачки, а тому відповідно до положень статті 141 ЗК України, статті 32 Закону України «Про оренду землі» існують підстави для розірвання договору оренди землі від 22 березня 2010 року, укладеного між ОСОБА_2 та СЗАТ «Миколаївське».

Частиною першою статті 34 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця

Згідно п. 21 укладеного між ОСОБА_2 та СЗАТ "Миколаївське" договору оренди землі після припинення договору оренди Орендар повертає Орендодавцеві земельні ділянки у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав їх в оренду.

За таких обставин, також є правильним висновок суду про задоволення позовних вимог про покладення на ПрАТ «Миколаївське» зобов`язання передати ОСОБА_1 орендовану земельну ділянку в придатному для цільового використання стані.

Посилання ПрАТ «Миколаївське» в апеляційній скарзі на належне виконання свого обов`язку щодо сплати орендної плати за рахунок переплати орендної плати за попередні роки порівняно з умовами договору - колегія суддів вважає безпідставними, оскільки нарахування та виплата орендної плати у 2014, 2015, 2016 роках здійснювалося саме відповідачем, без погодження із позивачем зарахування частини цих платежів в рахунок орендної плати, що підлягає сплаті у майбутньому. До того ж з копій квитанції №3/49 від 28.08.2014 року, відомості на виплату орендної плати за 2015 рік, видаткового касового ордеру від 30.09.2016 року та фіскального чеку від 30.09.2016 року вбачається, що орендодавець ОСОБА_2 отримувала орендну плату саме за 2014, 2015 і 2016 роки, при чому здійснюючи виплату цієї орендної плати ПрАТ «Миколаївське» жодного разу не повідомив орендодавця про те, що різниця між нарахованою орендною платою та розміром оплати, розрахованої за договором, має зараховуватися в рахунок орендної плати в 2017 -2018 роках.

За таких обставин не можна погодитися з доводами апеляційної скарги, що у такий спосіб ПрАТ «Миколаївське» реалізувало своє право на дострокове виконання зобов`язання як це передбачено ст. 531 ЦК України.

Не можуть бути прийняті до уваги і посилання ПрАТ «Миколаївське» на те, що причиною несвоєчасної сплати орендної плати за 2018 рік стало невчинення ОСОБА_1 передбаченого ст. 148-1 ЗК України обов`язку протягом одного місяця з дня набуття права власності на земельну ділянку повідомити про це ПрАТ «Миколаївське», а прострочення боржника не настає внаслідок прострочення кредитора.

Так, боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Прострочення боржника не настає, якщо зобов`язання не може бути виконане внаслідок прострочення кредитора (ст. 612 ЦК України).

Таким чином, умовою, за якої боржник звільняється від негативних наслідків невиконання зобов`язання, є прострочення кредитора.

Кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов`язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов`язку (ч. 1 ст. 613 ЦК України). Якщо кредитор не вчинив дії, до вчинення яких боржник не міг виконати свій обов`язок, виконання зобов`язання може бути відстрочене на час прострочення кредитора (ч. 2 ст. 613 ЦК України).

Статтею 537 ЦК України передбачено виконання зобов`язання внесенням боргу в депозит нотаріуса, нотаріальної контори.

Так, боржник має право виконати свій обов`язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса, нотаріальної контори в разі: 1) відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов`язання; 2) ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку; 3) відсутності представника недієздатного кредитора.

Відповідачем не надано доказів виконання зобов`язань з виплати орендної плати шляхом внесенням боргу в депозит нотаріуса, нотаріальної контори або вжиття інших заходів щодо виконання обов`язку за договором.

За такого, є безпідставними посилання апеляційної скарги на відсутність вини ПрАТ «Миколаївське» в порушенні строку сплати орендної плати, оскільки несвоєчасне повідомлення позивачкою відповідача про набуття нею права власності в порядку спадкування на орендовані земельні ділянки ніяким чином не перешкоджало відповідачу виконати свій обов`язок по сплаті орендної плати. Крім того, чинне законодавство не встановлює наслідків недотримання положень ч. 3 ст. 148-1 ЗК України.

До того ж, орендна плата за 2018 рік дотепер відповідачем у повному обсязі не сплачена, а за 2017 рік - не сплачена взагалі.

Отже, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції щодо обґрунтованості позову.

За такого апеляційна скарга ПрАТ «Миколаївське» не підлягає задоволенню.

Таким чином, рішення суду першої інстанції ухвалено з дотриманням норм матеріального і процесуального права, а тому відповідно до ст. 375 ЦПК України підлягає залишенню без змін.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Миколаївське» залишити без задоволення.

Рішення Веселинівського районного суду Миколаївської області від 21 лютого 2020 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту в порядку і випадках, встановлених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий суддя В.В. Коломієць

Судді: О.В. Локтіонова

Н.О. Шаманська

Повний текст судового рішення складено 10 серпня 2020 року.