Єдиний унікальний номер справи 487/5408/18
Провадження № 22-ц/812/428/20 Доповідач в апеляційній інстанції Лисенко П.П.
П О С Т А Н О В А

іменем України

13 квітня 2020 року м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Миколаївського апеляційного суду у складі:

головуючого Лисенка П.П.,

суддів: Серебрякової Т.В. та Самчишиної Н.В.,

із секретарем судового засідання - Лівшенком О.С.,

за участі:

представника позивача - ОСОБА_1 ,

відповідача - ОСОБА_2

переглянувши у відкритому судовому засіданні, в режимі відеоконференції, за апеляційною скаргою ОСОБА_2 рішення Заводського районного суду м. Миколаєва, яке ухвалене 09 грудня 2019 року, в приміщенні того ж суду, під головуванням судді Павлової Ж.П., у цивільній справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_2 , ТОВ «Факторингова компанія «Паритет», ПАТ «Енергобанк», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко Інни Леонтіївни, суб`єкта оціночної діяльності ФОП ОСОБА_4 про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та визнання права власності на нерухоме майно,

в с т а н о в и л а:

17 серпня 2018 року ОСОБА_3 пред`явила зазначений позов до ОСОБА_2 , ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» (далі ТОВ «Паритет»), ПАТ «Енергобанк» (далі Банк), приватного нотаріуса КМНО Шевченко І.Л., суб`єкта оціночної діяльності ФОП ОСОБА_4 , який обґрунтовувала наступним.

На підставі договору дарування від 17 жовтня 2003 року та зареєстрований за №3626, їй на праві приватної власності, належить трикімнатна квартира АДРЕСА_1 загальною площею 68,50 кв.м.

18 квітня 2008 року між нею та АБ «Енергобанк» укладено договір про іпотечний кредит № 17, за умовами якого, останній надав ОСОБА_3 кредит у розмірі 192 000 гривень, під зворотне зобов`язання останньої, повернути зазначені грошові кошти в строк до 05 квітня 2028 року, а також щомісячно сплачувати відсотки за користування позиченими грошима, виходячи з 14 % річних.

На забезпечення виконання названого кредитного зобов`язання, 22 квітня 2008 року між Банком та ОСОБА_3 було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Криницьким А.А. та зареєстрований в реєстрі за № 3094. Відповідно до нього, вона передала в іпотеку Банку вказану трикімнатну квартиру, заставною вартістю 332 012 гривень.

В серпні 2018 року, в момент примусового проникнення представником відповідача ОСОБА_2 до її житла, вона дізналася, що квартира вже їй не належить, оскільки 11 грудня 2017 року, ПАТ «Енергобанк» уклав договір відступлення прав вимоги, за яким відступив належне йому право вимоги до неї за договором іпотеки - ТОВ «Факторингова компанія «Паритет».

07 липня 2018 року ТОВ «Факторингова компанія «Паритет», в свою чергу, уклала з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу вказаної вище квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. та зареєстрований в реєстрі за №764, за яким останній набув право власності на квартиру за ціною 136 000 гривень.

Посилаючись на викладені обставити та на те, що вартість предмета продажу була суттєво занижена, а ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» було порушено порядок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, ОСОБА_3 , після уточнення позовних вимог, кінцево просила:

-визнати недійсним та скасувати Звіт про незалежну оцінку квартири, складений 19 березня 2018 року суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_4 ;

-скасувати рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л., яким вирішено здійснити реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомого майна - квартири за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 68,5 кв.м.;

-припинити право власності ОСОБА_2 на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 ;

-визнати право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_3

-визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 07 липня 2018 року, укладений між ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» та ОСОБА_2 .

Ухвалою Заводського районного суду м. Миколаєва від 27 серпня 2018 року заяву позивача про забезпечення позову - задоволено частково та накладено арешт на квартиру.

21 вересня 2018 року відповідач ОСОБА_2 пред`явив до ОСОБА_3 зустрічний позов та просив усунути перешкоди у здійснені права користування вищезазначеною квартирою, шляхом виселення попереднього власника.

Ухвалою Заводського районного суду м. Миколаєва від 17 жовтня 2018 року зустрічну позовну заяву повернуто ОСОБА_2 , оскільки, як на думку суду 1 інстанції, первісний та зустрічний позови не є взаємопов`язаними і їх спільний розгляд є недоцільним.

Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 грудня 2019 року позов ОСОБА_3 задоволено частково.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири від 07 липня 2018 року, укладений між ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» та ОСОБА_2 , скасовано рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. щодо реєстрації договору купівлі-продажу спірної квартири. Стягнуто з ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» та приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. на користь ОСОБА_3 сплачений судовий збір в сумі по 1 737,20 грн. з кожного.

В іншій частині позовних вимог - відмовлено, за їх безпідставністю.

Не погодившись з зазначеним рішенням, ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просив скасувати рішення суду 1 інстанції, та постановити нове судове рішення, яким відмовити в задоволені позовних вимог в повному обсязі.

Апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржене рішення суду 1 інстанції без змін, оскільки воно ухвалене з дотриманням положень чинного законодавства.

Задовольняючи частково позов ОСОБА_3 , суд першої інстанції виходив з того, що звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, шляхом передачі іпотекодержателю прав власності на предмет іпотеки, іпотекодержатель набуває лише за умови надання до реєстратора відповідних документів. Проте, документи, про існування беззаперечного боргу ОСОБА_3 перед Банком нотаріусу не надано, так само як і не надано їх державному реєстратору.

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Миколаївського апеляційного суду у повній мірі погоджується з обставинами та правовідносинами, встановленими судом 1 інстанції, його висновки щодо них та результату вирішення справи, вважає вірними, обґрунтованими та законними.

За Конституцією України, ст. ст. 4, 49 ЦПК України та ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка є частиною національного законодавства, кожній особі, як фізичній так і юридичній, а також державі гарантовано судовий захист їх інтересів.

Відповідно до статей 1, 3 ЦК України, 2, 4, 12-13, 367 ЦПК України завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення, в порядку позовного, наказного та окремого провадження, цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави, що виникають із цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових відносин, а також справ, розгляд яких, в порядку цивільного судочинства, прямо передбачено законом.

При цьому, слід зауважити, що, виходячи із загальних засад про неприпустимість свавільного втручання у сферу особистого життя людини; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність, в порядку цивільного судочинства регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників.

Кожна особа, а у встановлених законом випадках, органи та особи, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб, або державні чи суспільні інтереси, мають право в порядку, встановленому Цивільним процесуальним кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів; або прав, свобод та інтересів інших осіб, інтереси яких вони захищають, державних чи суспільних інтересів.

Відмова від такого права є недійсною.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України і обраний позивачем.

Суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до ЦПК України, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів, наданих сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі.

При цьому, суд сприяє всебічному і повному з`ясуванню обставин справи, для чого роз`яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов`язки, попереджує про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і допомагає здійсненню їхніх прав.

Судовий розгляд, яким цивільна справа вирішується по суті, закінчується ухваленням рішення суду.

Відповідно до статей 12, 78, 81, 263 ЦПК України та постанови Пленуму Верховного Суду України № 14 від 18 грудня 2009 року «Про судове рішення у цивільній справі» Про судове рішення у цивільній справі - рішення суду у цивільній справі, як найважливіший акт правосуддя, покликаний забезпечити захист гарантованих Конституцією України прав і свобод людини і наповнити реальністю принцип верховенства права, повинен ухвалюватися за неухильного додержання вимог чинного процесуального законодавства про його законність і обґрунтованість.

Рішення визнається законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги цивільно-процесуального законодавства, вирішив справу згідно із законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

При ухваленні рішення суд бере до уваги, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при рівності прав щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості.

Враховуючи принцип безпосередності судового розгляду цивільних справ, рішення може бути обґрунтоване лише доказами, одержаними у визначеному законом порядку та дослідженими в тому судовому засіданні, в якому ухвалюється рішення.

Суд оцінює докази відповідно до вимог статей 77 - 78, ч.ч. 3-4 ст. 82, 89 ЦПК України за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Обставини, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть вважатися встановленими в цивільній справі, якщо такі засоби доказування відсутні.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Жоден доказ не має для суду наперед встановленого значення.

Обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній справі, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Результати оцінки доказів суд відображає в рішенні, в якому наводяться мотиви їх прийняття чи відмови у прийнятті.

При цьому, згідно із статтею 81 ЦПК України, обов`язок доказування певних обставин лежить на стороні, яка посилається на них як на підставу своїх вимог та заперечень.

Недоведеність обставин, на наявності яких наполягає позивач - є підставою для відмови у позові; а у разі, якщо на тому наполягає відповідач для відхилення його заперечень проти позову, а, відповідно, для задоволення вимог позивача.

Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їх права та обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Апеляційний суд досліджує докази, які судом першої інстанції були досліджені з порушенням встановленого порядку або в дослідженні яких було неправомірно відмовлено, а також нові докази, неподання яких до суду першої інстанції було зумовлено поважними причинами.

Апеляційний суд не обмежений доводами апеляційної скарги і може вийти за їх межі.

Оскаржуване рішення суду 1 інстанції ухвалено у відповідності із вказаним вище та за точного дотримання положень чинного законодавства, якими врегульовано даний спір.

Правовідносини, які виникли між сторонами, врегульовані нормами Конституції України, Цивільного кодексу України, Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Частина 1 ст. 15 ЦК України закріплює право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (ч. 2 ст. 15 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

За змістом ст.ст. 546, 573, 575 ЦК України, ст. ст. 1, 3, 18 Закону України «Про іпотеку» виконання зобов`язання може забезпечуватись заставою, якою також може бути забезпечена вимога, яка може виникнути в майбутньому. Різновидом застави є іпотека, яка виникає на підставі нотаріально посвідченого договору.

Частиною 1 статті 33 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Згідно із ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Приписами ст. 36 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.

Згідно із ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Згідно з абз. 1 частини 1 статті 22, пунктами 1, 14 частини 1 статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав провадиться на підставі, зокрема укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації чи його дубліката; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Відповідно до п. п 7, 12 Постанови КМ України від 25 грудня 2015 року, №1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрації прав.

Розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 23 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» розгляд заяви про державну реєстрацію прав може бути зупинено державним реєстратором виключно у таких випадках, зокрема подання документів для державної реєстрації прав не в повному обсязі, передбаченому законодавством. Пунктом 4 частини 1 статті 24 цього ж Закону передбачено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

За пунктом 57 Постанови для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Пунктом 61 цієї Постанови передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у письмовій вимозі, 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеки майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом І інстанції, 18 квітня 2008 року між АБ «Енергобанк» та ОСОБА_3 було укладено Договір про іпотечний кредит №17, за умовами якого, Банк надав останній кредит на поліпшення житлових умов в сумі 192 000 гривень, а позичальник зобов`язалася повернути грошові кошти зі сплатою відсотків за користуванням кредитом в розмірі 14% річних, строком до 05 квітня 2028 року (т.1 а.с. 43-48).

В подальшому, на забезпечення виконання кредитних зобов`язань, 22 квітня 2008 року між АБ «Енергобанк» та ОСОБА_3 було укладено Іпотечний договір, за умовами якого, остання передала в іпотеку Банку квартиру, яка належить їй на праві власності, на підставі договору дарування, та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 38-42).

11 червня 2015 року Постановою Правління Національного банку України №370 відкликано банківську ліцензію ПАТ «Енергобанк» та розпочато процедуру ліквідації (т. 1 а.с. 148-167).

11 грудня 2017 року між ПАТ «Енергобанк» та ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» було укладено договір відступлення прав вимоги №10, за яким ПАТ «Енергобанк» відступило право вимоги ТОВ «Факторингова компанія «Паритет», в тому числі і за вищевказаним Іпотечним договором (а.с. 55-59).

19 грудня 2017 року, 25 січня 2018 року та 24 квітня 2018 року ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» було відправлено повідомлення про продаж предмету іпотеки на адресу реєстрації ОСОБА_3 ( АДРЕСА_3 ) та за адресою знаходження предмета іпотеки ( АДРЕСА_1 ), однак листи повернулись за закінченням терміну зберігання.

Крім того, 15 травня 2018 року ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» було відправлено повідомлення про продаж предмету іпотеки на адресу реєстрації ОСОБА_3 та за адресою знаходження предмета іпотеки, однак повідомлення, що відправлено за адресою: АДРЕСА_1 не було вручено, з відміткою про те, що отимувач відмовився від одержання відправлення. А повідомлення надіслане за адресою: АДРЕСА_3 , було отримано 16.05.2018 року (лист ТОВ «Нова пошта» №721 вих-18 від 12.06.2018 року) (т. 2 а.с. 38-75).

07 липня 2018 року ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» та ОСОБА_2 уклали договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого, ОСОБА_2 набув у власність спірну квартиру, ціна якої за договором склала лише 136 000 гривень (т. 1 а.с. 12-13), в той час як за висновком суб`єкта оціночної діяльності, дійсна її вартість станом на вересень 2018 року становила 990 206 гривень (т. 1 а.с. - 127-129).

Як вбачається з п.п. 4.1. договору іпотеки від 22 квітня 2008 року, укладеного між ПАТ «Енергобанк» та ОСОБА_3 , іпотекодержатель набуває право на задоволення своїх вимог за рахунок Предмета іпотеки у випадку, якщо у момент настання строку виконання зобов`язань за Кредитним договором, вони не будуть виконані (виконані неналежним чином) та у випадку, якщо інформація або документи, надані іпотекодавцем при укладені цього договору, виявляться недостовірними та/або недійсними, у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов даного договору, а також у інших випадках, передбачених Кредитним договором (т.1 а.с. 38-42).

А тому, виходячи із аналізу вищезазначених норм законів та нормативно-правових актів, умов договору іпотеки, звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, шляхом передачі іпотекодержателю прав власності на предмет іпотеки іпотекодержатель набуває лише за умови надання до реєстратора відповідних документів.

Реєстратор для вчинення реєстраційної дії з реєстрації права власності на нового власника, має перевірити не тільки наявність, але і зміст та повноту поданих документів, тобто договір іпотеки, в п. 4.3 Розділу 4 «Застереження про задоволення вимог іпотеко держателя», п.п. 7, 61 Постанови КМ України від 25 грудня 2015 року №1127 є, зокрема, докази невиконання боржником умов кредитного договору, тобто факт існування заборгованості.

Зазначене цілком відповідає приписам ст. ст. 35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку», оскільки, в іншому випадку вирішення питання про наявність заборгованості одноособово іпотекодержателем без перевірки таких фактів та з подальшою реєстрацією права, недобросовісні дії реєстратора призведуть до незаконного позбавлення права власності на майно іпотекодавця.

Однак, той зазначеного не зробив, чим порушив вимоги чинного законодавства, що призвело до порушення прав особи-власника нерухомого майна.

Більш того, відповідно до змісту п. п. 1.4, 2.2.6. договору іпотеки сторони погодили, що у випадку задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки у будь-якому випадку його вартість буде визначатися на підставі акту незалежної оцінки нерухомого майна або встановлюватися за домовленістю сторін. У випадку задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки шляхом позасудового врегулювання іпотекодержатель зобов`язаний повернути іпотекодавцю різницю між отриманою в результаті задоволення таких вимог грошовою сумою та розміром вимог, забезпечених іпотекою відповідно до умов договору.

Відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Отже, вищенаведені приписи Закону та умов договорів іпотеки передбачають набуття іпотекодежателем предмета іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, що в свою чергу слугує гарантією повернення ним різниці іпотекодавцю.

На час проведення державної реєстрації у спосіб звернення стягнення шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки подані державному реєстратору (нотаріусу) документи у повному обсязі не давали змоги встановити підставність набуття такого права відповідно до вимог ст. 33, 35,37 Закону України «Про іпотеку».

Відсутність у прийнятих документах підтвердження факту наявності заборгованості за кредитним договором, її розміру, свідчить про неналежну перевірку документів нотаріусом, невідповідність проведеної державної реєстрації прав приписам ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майна та їх обтяжень». Проведена державна реєстрація прав тягне ущемлення майнових прав власника іпотечного майна щодо визначення його зобов`язань як іпотекодавця, повернення йому усієї різниці між дійсною вартістю (ціною реалізації) предмета іпотеки та розміром забезпечених вимог іпотекодержателя.

Із наданих приватному нотаріусу Шевченко І.Л. документів не вбачається надання доказів на підтвердження факту існування заборгованості, зокрема у 124 892,95 грн.

Крім того, маючи на час відступлення права вимоги на користь товариства, прострочений борг лише у розмірі 10 961 гривень 51 копійка, через вчинення ряду юридично значимих дій та за наявності прогалин в кредитно-іпотечному законодавстві, сторона набувача квартири, змогла, фактично відібрати житло у позивача, витративши на це суму грошей, що значно нижче дійсної вартості квартири, що є неприпустимим.

Наданий нотаріусу лише договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки від 24 листопада 2016 року укладений між ПАТ «Енергобанк» та ТОВ «Факторингова компанія «Паритет», не підтверджує факту існування та розміру заборгованості.

Звертаючи стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та задоволення вимоги іпотекодержателя за основним зобов`язанням у сумі 124 892,95 грн., нотаріус Шевченко І.Л. залишила поза увагою та не пересвідчилася щодо подання в повному обсязі зазначених вище документів для державної реєстрації прав. Також, не звернула уваги на те, що строк виконання основного зобов`язання змінився у зв`язку з відкликанням банківської ліцензії та ліквідації ПАТ «Енергобанк», в зв`язку з чим і було відступлено право вимоги за спірним договором ТОВ «Факторингова компанія «Паритет».

Так, згідно порядку позасудового врегулювання спору по поверненню заборгованості, ФК «Паритет» було направлено повідомлення на адресу ОСОБА_3 про продаж іпотечної квартири, яке нею отримано, проте, не дотримано порядок щодо продажу цього майна, оскільки нотаріусу не надано документів на існування заборгованості ОСОБА_3 та не встановлено безспірність цього боргу.

За такого, колегія суддів вважає, що судом І інстанції вірно встановлені правові підстави для визнання незаконними дії приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. щодо реєстрації за ОСОБА_2 права власності на спірну квартиру та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, оскільки реєстрація права власності, на підставі договору купівлі-продажу, проведена з порушенням ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та ЗУ «Про іпотеку».

Як вбачається з п. 3.2 договору купівлі-продажу квартири від 07 липня 2018 року, ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 становила 136 000,00 гривень, що вдвічі нижча ціни, встановленої в п. 1.3 договору іпотеки від 22 квітня 2008 року, а саме - 332 012 гривень, і дійсної її ціни за висновком суб`єкта оціночної діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною 3 статті 215 ЦК України встановлено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Положеннями ч. 1 ст. 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Отже, здійснюючи державну реєстрацію, нотаріус залишила передбачені законодавством норми поза увагою, та дійшла безпідставного висновку, що подані документи давали змогу встановити підставність набуття права власності на предмет іпотеки, зокрема підтверджували факт наявності зазначеної у письмовій вимозі заборгованості за кредитом.

Тому, з огляду на те, що судом І інстанції встановлено обставини, які свідчать про незаконність дій щодо реєстрації рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на спірну квартиру, оскільки порушений спеціальний порядок позасудового врегулювання, договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» та ОСОБА_2 слід визнати не дійсним.

Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу, щодо порушення норм діючого законодавства судом І інстанції, колегія суддів не бере до уваги, оскільки оскаржуване рішення за даним позовом, відповідає діючим нормам законодавства та встановленій практиці розгляду судових спорів зазначеної категорії.

Інші доводи апеляційної скарги ОСОБА_2 зводяться до переоцінки доказів та незгоди із висновками суду І інстанції, щодо встановлених обставин справи.

Оскільки апеляційна скарга залишена без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді апеляційної інстанцій - немає.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, колегія суддів,

п о с т а н о в и л а:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення, а рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 грудня 2019 року - без змін.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду за наявності підстав, передбачених статтею 389 ЦПК України, протягом тридцяти днів з дня складання її повного тексту.

Головуючий П.П. Лисенко

Судді: Т.В. Серебрякова

Н.В. Самчишина

______________________________________________

Повний текст постанови складено 15 квітня 2020 року.