ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 січня 2020 року м. Херсон

Номер справи: 654/975/19

Номер провадження: 22-ц/819/311/20

Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого (суддя-доповідач) Вейтас І.В.,

суддів: Бездрабко В.О.,

Радченка С.В.,

секретар Кутузова А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні апеляційну скаргу приватного виконавця виконавчого округу Херсонської області Манікіна Дмитра Сергійовича на ухвалу Голопристанського районного суду Херсонської області від 07 жовтня 2019 року, у складі судді Францішка Ю.В., повний текс рішення складено 07 жовтня 2019 року, у справі за скаргою ОСОБА_1 , яка діє від імені ОСОБА_2 , на дії приватного виконавця виконавчого округу Херсонської області Манікіна Дмитра Сергійовича та результати оцінки майна у виконавчому провадженні, заінтересовані особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4

ВСТАНОВИВ:

В березні 2019 року ОСОБА_2 , від імені якої діє адвокат Хараїм О. В., звернулась до суду зі скаргою на дії приватного виконавця виконавчого округу Херсонської області Манікіна Д. С. та оскаржує результати оцінки майна у виконавчому провадженні. Скаржник вказує, що у провадженні приватного виконавця виконавчого округу Херсонської області Манікіна Д.С. на примусовому виконанні знаходиться зведене виконавче провадження ВП №57555111 про стягнення з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 582 896,25 грн та на користь ОСОБА_5 7 453 242 грн.

07.03.2019 засобом рекомендованого поштового відправлення заявник (скаржник) отримала від приватного виконавця повідомлення про результати визначення вартості майна від 05.03.2019 року та копію висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки звіт 05-03/19, з яких вбачається, що СОД ФОП ОСОБА_4 згідно договору на проведення незалежної оцінки, укладеного на підставі постанови про призначення експерта, суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні, винесеної приватним виконавцем виконавчого округу в Херсонській області 19.02.2019 року проведена незалежна оцінка майна, що належить боржнику за виконавчим провадженням ОСОБА_3 на праві приватної власності, а саме: житлового будинку з надвірними будівлями загальною площею 444,5 м.кв. у т.ч. житловою 364 м.кв. та земельної ділянки площею 0,1668 га (1668 м.кв.) кадастровий номер ділянки: :02:032:0006, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 .

Стягувач ОСОБА_2 вважає вказаний висновок таким, що складений з порушенням вимог ЗУ «Про виконавче провадження», ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. №1440, Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджених наказом Державного комітету України по земельним ресурсам від 09.01.2003 N2, Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої Кабінетом Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. N1531 (далі - Методики).

Просила визнати протиправними дії приватного виконавця виконавчого округу Херсонської області Манікіна Д.С. по проведенню оцінки майна - житлового будинку з надвірними будівлями загальною площею 444,5 м.кв. у т.ч. житловою 364 м.кв. та земельної ділянки площею 0,1668 га (1668 м.кв.) кадастровий номер ділянки: :02:032:0006, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , що належать боржниці ОСОБА_3 на праві приватної власності та оцінку майна, згідно зі звітом про незалежну оцінку майна 05-03/19, складеного суб`єктом оціночної діяльності фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 04.03.2019; невідкладно зупинити реалізацію арештованого у рамках зведеного виконавчого провадження №57555111 вищезазначеного житлового будинку з надвірними будівлями та земельної ділянки.

Ухвалою Голопристанського районного суду Херсонської області від 07 жовтня 2019 року скаргу адвоката Хараїм О.В., яка діє в інтересах стягувача ОСОБА_2 , задоволено. Визнано протиправними дії приватного виконавця виконавчого округу Херсонської області Манікіна Д. С., по проведенню оцінки майна - житлового будинку з надвірними будівлями загальною площею 444,5 м.кв. у т.ч. житловою 364 м.кв. та земельної ділянки площею 0,1668 га (1668 м.кв.) кадастровий номер ділянки: :02:032:0006, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , що належать боржниці ОСОБА_3 на праві приватної власності та оцінку майна, згідно зі звітом про незалежну оцінку майна 05-03/19, складеного суб`єктом оціночної діяльності фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 04.03.2019 року.

Ухвала суду першої інстанції мотивована тим, що приватним виконавцем надана суб`єкту оціночної діяльності недостовірна інформація про об`єкт оцінки, його статус та особливості, а саме, що належне боржнику нерухоме майно, за своїм призначенням фактично є готельним комплексом, а не житловим будинком, тому посилання скаржника на те, що зазначена у висновку оцінки вартість спірного майна у 5 151 709 грн є об`єктивно заниженою та такою, що не відповідає його реальній ринковій вартості є обґрунтованими.

З апеляційною скаргою на вказане рішення суду звернувся приватний виконавець виконавчого округу Херсонської області Манікін Д.С., який вказує, що висновок суду про те, що оцінка майна боржника є об`єктивно заниженою та такою, що не відповідає його реальній ринковій вартості, ґрунтується виключно міркуваннях та припущеннях скаржника та не підтверджується жодним доказом. Підстави для визначення вартості житлового будинку, який належить боржнику в якості пансіонату відсутні. Приватний виконавець, вчиняючи виконавчу дію щодо визначення вартості майна боржника правомірно залучив суб`єкта оціночної діяльності для оцінки саме «житлового будинку», право власності на який належить боржнику, не назвавши його будь-яким іншим видом нерухомого майна. Посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить ухвалу суду першої інстанції скасувати, ухвалити нове судове рішення, яким відмовити ОСОБА_1 в задоволенні скарги.

Відзив на апеляційну скаргу до суду апеляційної інстанції не надходив.

Заслухавши доповідача, пояснення приватного виконавця та представника стягувача, перевіривши законність та обґрунтованість ухвали суду в межах, визначених ст.367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Судом першої інстанції встановлено, що на примусовому виконанні приватного виконавця виконавчого округу Херсонської області Манікіна Д.С. знаходиться зведене виконавче провадження ВП №57555111 про стягнення з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 . 582 896, 25 грн та на користь ОСОБА_5 7 453 242 грн.

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно боржнику ОСОБА_3 на праві приватної власності належать :

-житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна : 223;

-земельна ділянка площею 0,1668 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) кадастровий номер: :02:032:0006, за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно інформації Новофедорівської сільської ради Голопистанського району Херсонської області від 30 липня 2018 року за вказаною адресою зареєстровані ОСОБА_3 , ОСОБА_5 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8

13 грудня 2017 року приватним виконавцем постановою про арешт майна боржника вказане майно арештовано.

18 грудня 2018 року приватним виконавцем винесено постанову про опис та арешт майна боржника, в якій описано майно боржника, а саме житловий будинок та земельна ділянка за адресою : АДРЕСА_1 .

Відповідно до другого абзацу частини 3 статті 57 ЗУ «Про виконавче провадження» для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання.

Частиною 1 ст.20 ЗУ «Про виконавче провадження» для з`ясування та роз`яснення питань, що виникають під час здійснення виконавчого провадження і потребують спеціальних знань, виконавець виносить постанову про залучення експерта або спеціаліста (кількох експертів або спеціалістів), а для проведення оцінки майна - суб`єктів оціночної діяльності - суб`єктів господарювання.

19 лютого 2019 року приватним виконавцем винесена постанова про призначення суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання ОСОБА_4 для участі у виконавчому провадженні, з метою надання звіту про незалежну оцінку майна боржника, а саме: житлового будинку та земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до висновку зробленого оцінювачем ОСОБА_4 04 березня 2019 року про ринкову вартість об`єкта оцінки звіт №05-03/19 про незалежну оцінку житлового будинку з надвірними будівлями загальною площею 444,5 м? у т.ч. житловою 364,3 м?, та земельної ділянки площею 0,1668 га (1668 м?), розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , що належать ОСОБА_3 на праві приватної власності, вартість об`єкту оцінки становить 5151709 (п`ять мільйонів сто п`ятдесят одна тисяча сімсот дев`ять) гривень.

Згідно даного звіту у процесі оцінки оцінювачем було проведене обстеження об`єкта - на підставі документації, отриманої від замовника, визначені ринкові дані й зроблені відповідні розрахунки в рамках порівняльного підходу.

Доводи скаржника, з якими погодився суд першої інстанції, про те, що приватний виконавець не надавав суб`єкту оціночної діяльності технічну документацію на вказане нерухоме майно для здійснення оцінки, є безпідставними та повністю спростовуються звітом №05-03/19 про незалежну оцінку, в якому вказано про використання суб`єктом оціночної діяльності технічної документації БТІ по даному об`єкту. Крім того, в додатках до звіту зазначено, долучено до звіту та надано суду разом зі звітом технічний паспорт на садибний (індивідуальний) житловий будинок АДРЕСА_1 (додаток № 5 арк. звіту 57-65) (арк.спр. 98-103). Вказаний технічний паспорт складено «ХБТІ» ХОР станом на 07.02.2019 року.

Пунктами 15, 16 постанови Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440 «Про затвердження Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» (далі - Національний стандарт № 1) регламентовано, що методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, та повинні ґрунтуватись на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.

Визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.

За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об`єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування.

За наявності істотного впливу зовнішніх факторів (соціально-економічних, політичних, екологічних тощо) на ринок подібного майна, що призводить до фактичної неможливості надання аргументованого та достовірного висновку про ринкову вартість, у звіті про оцінку майна даються додаткові роз`яснення та застереження.

При цьому оцінювач має право надавати висновок про ринкову вартість об`єкта оцінки, що ґрунтується, зокрема, на інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна або на припущенні про відновлення стабільної ситуації на ринку.

Відповідно до пункту 52 Національного стандарту № 1 Оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов`язані з об`єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна,

які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.

Пунктом 53 Національного стандарту № 1 передбачено, що залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен: зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об`єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно об`єкта оцінки та подібного майна, відомості про економічні характеристики об`єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об`єкта оцінки, у тому числі від

його найбільш ефективного використання та існуючого використання); проаналізувати існуючий стан використання об`єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання; зібрати необхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та (або) ставки дисконту; визначити правові обмеження щодо об`єкта оцінки та врахувати їх вплив на вартість об`єкта оцінки; обґрунтувати застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур, у разі потреби - застосування спеціальних методів оцінки та оціночних процедур (комбінування кількох методичних підходів або методів). Абзац шостий пункту 53 із змінами, внесеними згідно з Постановою КМ N 231 (231-2013-п ) від 04.03.2013 - Постанова втратила чинність на підставі Постанови КМ N 358 (358-2014-п) від 21.08.2014; із змінами, внесеними згідно з Постановою КМ N 146 ( 146-2015-п) від 25.03.2015.

Відповідно до п ункту 54 Національного стандарту № 1 зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація повинні відображатися у звіті про оцінку майна з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на проведення оцінки майна та з дотриманням вимог законодавства.

Колегія суддів вважає безпідставними доводи скаржника, з якими погодився суд першої інстанції, про те, що виконавцем надана суб`єкту оціночної діяльності недостовірна інформація про об`єкт оцінки, його статус та особливості, тому зазначена у висновку оцінки вартість спірного майна у 5 151 709 грн є об`єктивно заниженою та такою, що не відповідає його реальній ринковій вартості.

Зважаючи на те, що належне боржнику нерухоме майно, що розташоване на земельній ділянці має статус житлового будинку, що підтверджується вказаними вище доказами у приватного виконавця не було юридичних підстав здійснювати опис майна та передавати його на оцінку як пансіонат, готельний комплекс, тощо. Разом з тим приватним виконавцем зазначені повні характеристики вказаного нерухомого майна, які взяті до уваги суб`єктом оціночної діяльності.

Так, як слідує зі змісту звіту №05-03/19 про незалежну оцінку житлового будинку з надвірними будівлями загальною площею 444,5 м? у т.ч. житловою 364,3 м?, та земельної ділянки площею 0,1668 га (1668 м?), розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , у процесі оцінки оцінювачем було проведене обстеження об`єкта на підставі документації отриманої від замовника, вивчені ринкові дані й зроблені відповідні розрахунки в рамках порівняльного підходу.

У якості об`єктів-аналогів, у звіті були використані дані, про запропоновані до продажу на вторинному ринку саме котеджі, гостеві будинки, пансіонати (всього 6 об`єктів) в с.Залізний Порт найбільш наближені по площі до об`єкту дослідження, на аналогічних по розміру земельних ділянках які, як зазначено в оголошеннях, можливо використовувати для прийому та розміщення відпочиваючих. Оцінювачем здійснено таблицю порівняльних характеристик об`єктів-аналогів та здійснено розрахунки вартості об`єкта оцінки, який склав 202 499,13 доларів США, що при курсі НБУ 26,8622 грн/долар США складатиме 5 439 572 гривень, у вартість житлового будинку включена вартість земельної ділянки, яка також розрахована окремо методом попарного порівняння аналогів.

Обґрунтованими є доводи апеляційної скарги, про те, що жодним належним доказом не було доведено неправильність такого висновку експерта.

З вказаного звіту вбачається, що суб`єктом оціночної діяльності встановлено економічно-планувальні характеристики належного боржнику нерухомого майна, район розташування, підібрано аналоги, які мають схожу площу з об`єктом оцінки та можливість його використання в підприємницькій діяльності.

Той факт, що нерухоме майно, що належить боржнику за виконавчим провадженням, описано та оцінено як «житловий будинок», не вплинуло на його оцінку, оскільки оцінювачем було проведено аналіз ринку нерухомості і аналіз інформації про продаж подібного нерухомого майна з детальним описом аналогів, про що вказано у самому звіті про оцінку майна. Юридичних підстав називати в акті описі вказану нерухомість іншим чином, ніж вказано в правовстановчих документах, у приватного виконавця не було.

Враховуючи, що у суду першої інстанції були відсутні докази невідповідності вказаного звіту вимогам нормативно-правових актів та наявності у ньому недоліків й заниження вартості майна боржника, висновок суду першої інстанції про задоволення скарги ОСОБА_1 , в інтересах стягувача ОСОБА_2 на дії приватного виконавця є необґрунтованим.

Відповідно до ч.3 ст.451 ЦПК України якщо оскаржувані рішення, дії чи бездіяльність були прийняті або вчинені відповідно до закону, в межах повноважень державного виконавця або іншої посадової особи органу державної виконавчої служби, приватного виконавця і право заявника не було порушено, суд постановляє ухвалу про відмову в задоволенні скарги.

Враховуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, ухвала Голопристанського районного суду Херсонської області від 07 жовтня 2019 року підлягає скасуванню, з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні скарги адвоката ОСОБА_1 , в інтересах стягувача ОСОБА_2 на дії приватного виконавця виконавчого округу Херсонської області Манікіна Д.С.

Керуючись ст.367, п.2 ч.1 ст.374, п.2 ч.1 ст.376, ст. 382 ЦПК України Херсонський апеляційний суд у складіколегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ

ПОСТАНОВИВ :

Апеляційну скаргу приватного виконавця виконавчого округу Херсонської області Манікіна Дмитра Сергійовича задовольнити.

Ухвалу Голопристанського районного суду Херсонської області від 07 жовтня 2019 року скасувати, постановити нове судове рішення, яким відмовити в задоволенні скарги адвоката ОСОБА_1 , в інтересах стягувача ОСОБА_2 , на дії приватного виконавця виконавчого округу Херсонської області Манікіна Дмитра Сергійовича.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Головуючий І.В. Вейтас

Судді: В.О. Бездрабко

С.В. Радченко