РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 січня 2020 року Київський районний суд м.Харкова в складі:

головуючого судді Зуб Г.А.,

за участю секретаря Черниш О.М.,

за участю представників ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ,

розглядаючи у відкритому судовому засіданні в м.Харкові цивільну справу за позовною заявою Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Цукровик-76» до фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , державного комплексного торгівельного підприємства «Хрещатик», Департаменту реєстрації Харківської міської ради Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, треті особи - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Алексєєва Ліана Василівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чучукало Владислав Леонідович про визнання договору купівлі-продажу недійсним, витребування майна із чужого незаконного володіння, та скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, -

ВСТАНОВИВ:

Представник позивача звернувся до Київського районного суду м. Харкова з вказаним позовом, в якому просить визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 21.06.2006 року укладений між ДКТП «Хрещатик» та ФОП ОСОБА_5 , посвідчений ПН КМНО Чучукало В.Л., зареєстр. в реєстрі за №635 в частині відчуження (продажу) нежитлових приміщень підвалу № 1а-Ха, І-ХХVІІ, загальною площею 683,8 кв.м. в літ. «А-5», розташованих за адресою: АДРЕСА_1 ; встановити нікчемність договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 02.08.2006 року, укладеного між ФОП ОСОБА_5 та ОСОБА_7 , посвідченого ПН ХМНО Алексєєвою Л.В., зареєстр. в реєстрі за №7986 в частині відчуження (продажу) нежитлових приміщень підвалу №1а-:-Ха, загальною площею 204,0 кв.м. в літ. «А-5», розташованих за адресою: АДРЕСА_1 ; витребувати від ФОП ОСОБА_5 та ОСОБА_6 на користь позивача нежитлові приміщення підвалу № І-ХХVІІ, загальною площею 479,8 кв.м. в літ. «А-5», розташовані у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 ; витребувати від ОСОБА_7 як добросовісного набувача на користь позивача нежитлові приміщення підвалу № Іа-:-Ха в літ. «А-5», загальною площею 204,0 кв.м., розташовані у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 ; скасувати державну реєстрацію права власності ФОП ОСОБА_5 на нежитлові приміщення підвалу № І-ХХVІІ, загальною площею 479,8 кв.м. в літ. «А-5», розташовані у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , яка проведена КП «Харківське МБТІ» НА ПІДСТАВІ Договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 21.06.2006 року, посвідченого ПН КМНО Чучукало В.Л., реєстр. № 635, реєстр. номер майна: 15208565, номер запису 2794 в Книзі 1, рішення про державну реєстрацію права власності від 27.06.2006 року; скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_7 на нежитлові приміщення підвалу №Іа-:-Ха в літ. «А-5», загальною площею 204,0 кв.м., розташовані у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , яка проведена КП «ХМБТІ» на підставі договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 02.08.2006 року, посвідченого ПН ХМНО Алексєєвою Л.В., реєстр. №7986, реєстр. номер майна: 15683237, номер запису 2794 в книзі 1; рішення про державну реєстрацію права власності від 10.08.2006 року; та стягнути з відповідачів вартість сплаченого судового збору солідарно.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує положеннями ст. 382 ЦК України, відповідно до яких усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне,

електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав. Так, позивач створений власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 . 01.07.2016 року після проведення державної реєстрації ОСББ «Цукровик-76» з Реєстру прав власності на нерухоме майно позивачу стало відомо про те, що нежитлові підвальні приміщення №1а-Ха, І-ХХVІІ в літ. «А-5», розташовані в даному житловому будинку АДРЕСА_1 , знаходяться у приватній власності та належать ФОП ОСОБА_5 на підставі договору купівлі-продажу від 21.06.2006 року, посвідченого ПН КМНО Чучукало В.Л., реєстр. № 635; та ОСОБА_7 на підставі договору купівлі -продажу від 02.08.2006 року посвідченого ПН ХМНО Алексєєвою Л.В., реєстр. №7986. 01.07.2016 року позивачу стало відомо про порушення майнових прав співвласників даного будинку, а саме спільної сумісної власності власників на вказані підвальні приміщення, які є спільним майном співвласників та не підлягає відчуженню.

Представником Департаменту реєстрації ХМР подано відзив на позовну заяву, в якому просить відмовити в задоволенні позовної заяви ОСББ «Цукровик-76» в частині вимог до Департаменту реєстрації ХМР як до неналежного відповідача, посилаючись на те, що Департамент реєстрації ХМР є неналежним відповідачем, оскільки судове рішення про скасування державної реєстрації є підставою для внесення до Державного реєстру прав запису про скасування державної реєстрації прав.

Представником відповідача ОСОБА_7 - адвокатом Богдашевським Т.С. подано відзив на позовну заяву, в якому просить відмовити в задоволенні позову посилаючись на те, що спірне майно на момент укладення договору купівлі-продажу від 21.06.2006 року перебувало у державній власності, що спростовує позицію позивача, що спірні приміщення підвалу на момент відчуження були спільним майном багатоквартирного будинку згідно із ст. 382 ЦК України, та вказане майно ніколи не було власністю саме позивача.

Представником позивача подано відповідь на відзив, в якому просить задовольнити позов, посилаючись на спірні приміщення є допоміжними та призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, та вони належать до спільного (неподільного) майна багатоквартирного будинку, є спільною сумісною власністю його співвласників та не підлягають відчуженню.

Представники позивача ОСОБА_2 та ОСОБА_1 в судовому засіданні підтримали позовні вимоги в повному обсязі, та просили їх задовольнити.

Представник відповідача ОСОБА_7 - ОСОБА_4 в судовому засіданні просила відмовити в задоволенні позову з підстав визначених у відзиві на позовну заяву.

Представник відповідача Департаменту реєстрації ХМР Петрова Ю.О. в судовому засіданні вказала, що Департамент реєстрації ХМР є неналежним відповідачем по справі.

Інші учасники судового розгляду в судове засідання не з`явились, повідомлялись у встановленому законом порядку. Від третіх осіб ПН ХМНО Алєксєєвої Л.В. та ПН КМНО Чучукало В.Л. надійшли до суду заяви про розгляд справи за їх відсутності на підставі наявних в справі матеріалів.

13.06.2019 року вказана позовна заява надійшла до суду, та розподілена судді Зуб Г.А.

Ухвалою судді від 18.06.2019 року прийнято до розгляду вказану позовну заяву, та відкрито провадження в ній за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою суду від 18.06.2019 року клопотання представника позивача ОСББ «Цукровик-76» задоволено, та накладено заборону відчуження на нежитлові приміщення підвалу: № І-ХХVІІ, загальною площею 479,8 кв.м. в літ. «А-5», розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ФОП ОСОБА_5 , реєстр. номер майна:15208565; та №Іа-:-Ха в літ. «А-5», загальною площею 204,0 кв.м., розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , що належать на праві власності ОСОБА_7 , реєстр. номер майна: 15683237 до вирішення справи по суті.

Ухвалою суду від 16.10.2019 року закрито підготовче провадження по справі, та справу призначено до судового розгляду по суті.

Ухвалою суду від 26.11.2019 року задоволено частково клопотання представника позивача про витребування доказів.

Судом встановлено, що у будинку АДРЕСА_1 було створено у 2016 році ОСББ «Цукровик -76». У вказаному будинку знаходяться нежитлові приміщення в підвалі.

Нежитлові приміщення підвалу Іа-:-Ха, І-ХХVІІ в літ. «А-5», загальною площею 683,80 кв.м., які розташовані у АДРЕСА_1 перебували у власності держави, та були передані на баланс ДКТП «Хрещатик».

21.06.2006 року між ДКТП «Хрещатик» та ФОП ОСОБА_5 було укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, який було посвідчено ПН КМНО Чучукало В.Л. за реєстр. №635, відповідно до якого ФОП ОСОБА_5 набув право власності на спірні приміщення підвалу. Вказані приміщення належали державі Україна в особі Міністерства аграрної політики України на підставі рішення Господарського суду Харківської області від 25.04.2005 року, та вказана нерухомість була відчужена на підставі дозволу про реалізацію нежитлових приміщень за №37-24-1-15/7646 від 19.05.2006 року за підписом Міністра аграрної політики України О.П. Баранівського.

Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 01.10.2008 року, яке залишено без змін ухвалою судової колегії судової палати у цивільних справах апеляційного суду Харківської області від 18.06.2009 року, та ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Верховного суду України від 10.12.2009 року, визнано ФОП ОСОБА_5 добросовісним набувачем нежитлових приміщень підвалу № І-ХХVІІ загальною площею 479,8 кв.м., розташованих в літ. «А-5» по АДРЕСА_1 , та визнано за останнім право власності на вказані нежитлові приміщення підвалу.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 17.03.2009 року припинено провадження у справі в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлової будівлі, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 21.05.2006 року між ДКТП «Хрещатик» та ФОП ОСОБА_5 та зобов`язання сторони по договору повернути в натурі другій стороні все, що вона одержала на виконання цього правочину.

02.08.2006 року між ФОП ОСОБА_5 та ОСОБА_7 було укладено договір купівлі-продажу, який посвідчено ПН ХМНО Алексєєвою Л.В. за реєстр. №7986, відповідно до якого ФОП ОСОБА_5 продав ОСОБА_7 нежитлові приміщення підвалу №Іа-Ха, 1 поверху №3,4, 6-8 в літ. «А-5», загальною площею 204,0 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Таким чином, на разі нежитлові приміщення підвалу І-ХХVІІ загальною площею 479,8 кв.м. в літ. «А-5» за адресою: АДРЕСА_1 належать на праві власності ФОП ОСОБА_5 , а нежитлові приміщення підвалу №Іа-:-Ха, 1-го поверху №3,4, 6-:-8 в літ. «А-5», загальною площею 204,0 кв.м. - відповідачу ОСОБА_7 .

Тобто, судом встановлено, що спірні приміщення підвалу перебували у володінні та користуванні суб`єктів господарювання, у володінні та користуванні мешканців будинку не перебували.

Відповідно до частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини.

Згідно з частиною першою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені, зокрема частиною першою статті 203 цього Кодексу.

За змістом частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» містить визначення поняття приватизації державного житлового фонду, зміст якої полягає у відчуженні на користь громадян України, як квартир, будинків, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, так і належних до них господарських споруд і допоміжних приміщень (підвалів, сараїв тощо) цього фонду.

Відповідно до статті 1 цього Закону, у процесі приватизації громадяни набувають право власності на квартири та допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Перелік таких приміщень не є вичерпним.

Згідно зі статтею 10 цього Закону та Рішення Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року допоміжні приміщення передаються у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Разом з тим, у багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 ЖК України), і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Отже, частина 2 статті 382 ЦК України визначає правовий режим допоміжних приміщень і приміщень загального користування житлового будинку у дво- або багатоквартирному будинку. Зокрема, за власниками квартир у таких будинках на праві спільної сумісної власності закріплюються приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше ніж одну квартиру. Ця норма спрямована на порядок користування мешканцями квартир зазначеними приміщеннями та обладнанням.

Відповідно до частини другої статті 183 ЦК України неподільною є річ, яку не можна поділити без втрати її цільового призначення.

Статтею 186 ЦК України передбачено, що річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов`язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю. Приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом.

У статті 1 Закону України від 29 листопада 2001 року №2866-ІІІ «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон № 2866-ІІІ) наведено визначення термінів за яким об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна; співвласники багатоквартирного будинку (далі - співвласники) - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.

У той же час законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення.

Згідно зі статтею 1 Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і з загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.

Частиною першою статті 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Встановлюючи наявність або відсутність фактів, якими обґрунтовувалися вимоги чи заперечення, визнаючи одні та відхиляючи інші докази, суд має свої дії мотивувати та враховувати, що доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК).

Судом встановлено, що матеріали справи не містять жодного доказу того, що нежитлові приміщення підвалу у спірному будинку є допоміжними, адже, виходячи із способу і порядку їх використання, місця їхнього розташування та загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, не доведено, що вони призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, оскільки вони були об`єктом державної власності, та перебували на балансі ДКТП «Хрещатик».

Згідно з положеннями ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Відповідно до статей 330, 334 ЦК право власності на нерухоме майно, відчужене особою, яка не мала на це права, виникає у добросовісного набувача з моменту реєстрації права на таке майно, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу воно не може бути витребувано у нього.

Відповідно до статті 387 ЦК та частини третьої статті 12 ЦПК особа, яка звернулася до суду з позовом про витребування майна із чужого незаконного володіння, повинна довести своє право власності на майно, що знаходиться у володінні відповідача.

В матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази віднесення спірних приміщень до допоміжних приміщень загального користування, натомість із позовної заяви вбачається, що вони ніколи не були у загальному користування мешканців будинку, та використовувались різноманітними суб`єктами господарювання.

Твердження представників позивача на те, що через спірні приміщення проходять комунікації із тепло-, водопостачання та водовідведення, не може бути прийняті судом як ознака віднесення їх до допоміжних, оскільки такі комунікації проходять по всьому будинку, в тому числі по квартирах мешканців будинку.

Аналізуючи наведене, суд приходить до висновку, що позивач ніколи не набував у спільну сумісну власність спірні нежитлові приміщення з огляду на те, що вказані приміщення не відносяться до допоміжних приміщень будинку. Не наведено у позові і підстав для витребування спірного майна у добросовісних набувачів ФОП ОСОБА_5 та ОСОБА_7 , що придбали його за відплатним договором. Крім того, в будинку АДРЕСА_1 ОСББ «Цукровик-76» було створено в 2016 року, а спірні правочини були укладені в 2006 році, тобто до створення ОСББ в даному будинку.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають в заявлений позивачем спосіб, оскільки позовні вимоги про скасування державної реєстрації права власності є похідними, а тому суд відмовляє в задоволенні позову в повному обсязі.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України судові витрати компенсуються за рахунок позивача.

Керуючись ст. ст. ст.ст. 4, 10, 12, 76, 80, 81, 141, 259, 264, 265, 268, 354 ЦПК України, суд-

УХВАЛИВ:

В задоволенні позовних вимог Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Цукровик-76» до фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , державного комплексного торгівельного підприємства «Хрещатик», Департаменту реєстрації Харківської міської ради Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, треті особи - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Алексєєва Ліана Василівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чучукало Владислав Леонідович про визнання договору купівлі-продажу недійсним, витребування майна із чужого незаконного володіння, та скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно - відмовити в повному обсязі.

Судові витрати компенсувати за рахунок позивача.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги до суду апеляційної інстанції протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення.

У відповідності до п.п. 15.5 п.п. 15 п.1 Розділу ХІІІ Перехідних Положень ЦПК України в новій редакції, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно- телекомунікаційної системи апеляційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди.

Позивач - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Цукровик», місцезнаходження: м. Харків, вул. Чернишевська, буд. 76, .

Відповідач - фізична особа - підприємець ОСОБА_5 , місцеперебування: АДРЕСА_2 , р.н.о.к.п.п. НОМЕР_1 .

Відповідач - ОСОБА_6 , місцеперебування: АДРЕСА_2 , р.н.о.к.п.п. або серія та номер паспорта не відомі.

Відповідач - ОСОБА_7 , місцеперебування: АДРЕСА_3 , р.н.о.к.п.п. НОМЕР_2 .

Відповідач - державне комплексне торгівельне підприємство «Хрещати», місцезнаходження: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 24, .

Відповідач - Департамент реєстрації Харківської міської ради Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, місцезнаходження: м. Харків, м-н Конституції, 7, .

Третя особа - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Алексєєва Ліана, Василівна, місцезнаходження: АДРЕСА_4 .

Третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чучукало Владислав Леонідович, місцезнаходження: м. Київ, вул. Глибочицька, буд. 28.

Повний текст рішення виготовлено 03 лютого 2020 року.

СУДДЯ Г.А. ЗУБ