ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Постанова

Іменем України

15 липня 2020 року м. Херсон

справа № 653/321/19

провадження № 22-ц/819/784/20

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів з розгляду цивільних справ:

головуючого Радченка С.В.,

суддів: Бездрабко В.О., Вейтас І.В.

секретар Кутузова А.В.

учасники справи:

прокурор Волкова Н.М.

представник відповідача ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу адвоката Усенко Євгенія Івановича поданої від імені ОСОБА_2 на рішення Генічеського районного суду Херсонської області від 23 січня 2020 року, ухваленого під головуванням судді Берлімової Ю.Г., у справі за позовом керівника Генічеської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі: Щасливцевської сільської ради Генічеського району Херсонської області, Генічеської районної державної адміністрації Херсонської області до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст вимог і рішення суду першої інстанції

У січні 2019 року керівник Генічеської місцевої прокуратури звернувся до суду в інтересах держави в особі: Щасливцевської сільської ради Генічеського району Херсонської області, Генічеської районної державної адміністрації Херсонської області із позовом в обґрунтування якого зазначив, що 30 вересня 2008 року між Генічеською районною державною адміністрацією та відповідачем був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 10,0 га із земель запасу рекреаційного призначення, розташованої на території Щасливцевської сільської ради Генічеського району Херсонської області для розміщення бази відпочинку. Землекористувач не використовує земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог закону, не здійснюючи її забудову, він також не звертався за отриманням необхідних дозвільних документів для будівництва нерухомого майна на орендованій земельній ділянці, відомості щодо реєстрації документів дозвільного та, або декларативного характеру на виконання будівельних робіт та введення в експлуатацію об`єктів будівництва ОСОБА_2 відсутні, об`єкти нерухомого майна або майнових прав не зареєстровані. Наголошує, що незважаючи на укладення сторонами договору оренди земельної ділянки, фактично був укладений змішаний договір, оскільки спірна земельна ділянка надавалася у користування вільною від забудови та саме для розміщення на ній бази відпочинку. Внаслідок цього вважає, що мають застосовуватися правові наслідки припинення права користування чужою земельною ділянко, наданою для забудови. У зв`язку із тим, що відповідач не виконує істотні умови договору, своєчасно не сплачує орендну плату, він є недобросовісним користувачем земельної ділянки, тому просив суд розірвати договір оренди та повернути земельну ділянку її законному власнику - Щасливцевській сільській раді.

Рішенням Генічеського районного суду Херсонської області від 23 січня 2020 року позов задоволено. Розірвано договір оренди від 30 вересня 2008 року, укладений Генічеською районною державною адміністрацією з фізичною особою ОСОБА_2 щодо розташованої на території Щасливцевської сільської ради Генічеського району Херсонської області земельної ділянки прощею 10,0 га. Зобов`язано ОСОБА_2 повернути Щасливцевській сільській раді зазначену земельну ділянку. Вирішено питання щодо судових витрат.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.

Не погоджуючись з рішенням суду адвокат Усенко Є.І. від імені ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу в якій, просить рішення суду скасувати, ухвалити нове про відмову у задоволенні позову, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення вимог процесуального законодавства. Посилається на те, що суд першої інстанції належним чином не дослідив докази та обставини по справі. Зокрема вказує на те, що відповідач не вносить орендну плату за земельну ділянку на підставі судового рішення. Крім того зазначає про те, що до правовідносин, які виникли між сторонами, підлягають застосуванню норми права, що регулюють саме оренду земельних ділянок, а такі норми не передбачають розірвання договору з підстав невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років.

Доводи осіб, які подали відзив (заперечення) на апеляційну скаргу

У письмовому відзиві на апеляційну скаргу, який надійшов на адресу суду, Генічеська місцева прокуратура просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, як необґрунтовану, а рішення суду першої інстанції без змін.

Фактичні обставини справи, встановлені судом першої інстанції

30 вересня 2008 року між Генічеською районною державною адміністрацією та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 10,0 га строком на 49 років із земель запасу рекреаційного призначення, розташованої на території Щасливцевської сільської ради Генічеського району Херсонської області для розміщення бази відпочинку.

Договір зареєстрований у Генічеському реєстраційному відділі Херсонської регіональної філії ДП «Центру ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис 05 листопада 2008 року за № 4АА 72000035.

Відповідно до рішення Генічеської районної ради від 08 серпня 2018 року № 523 у зв`язку із зміною меж населеного пункту с. Генічеська Гірка Щасливцевської сільської ради земельна ділянка увійшла у межі адміністративно- територіальної одиниці села Генічеська Гірка, внаслідок чого стала відноситися до комунальної власності Щасливцевської сільської ради. Земельній ділянці присвоєно кадастровий номер :11:006:0202).

Постановою Херсонського окружного адміністративного суду від 08 грудня 2010 року у справі № 2-а-3843/10/2170 було зобов`язано Генічеську району державну адміністрацію Херсонської області застосувати до ОСОБА_2 на підставі ст. 27 ЗУ «Про охорону земель» економічне стимулювання у вигляді звільнення від плати за землю на період рекультивації земельної ділянки та будівництва за Договором оренди землі від 30 вересня 2008 року, укладеного між ОСОБА_2 та Генічеською районною державною адміністрацією.

Ухвалою Херсонського окружного адміністративного суду від 25 листопада 2011 року залишеною без змін ухвалою Одеського апеляційного адміністративного суду від 09 вересня 2011 року та ухвалою вищого адміністративного суду України від 28 березня 2013 року роз`яснено постанову Херсонського окружного адміністративного суду від 08 січня 2010 року таким чином: економічне стимулювання у вигляді звільнення від плати на землю на період рекультивації земельної ділянки та будівництва за договором оренди землі необхідно розуміти як зобов`язання Генічеської районної державної адміністрації прийняти відповідне розпорядження щодо звільнення ОСОБА_2 від орендної плати з моменту державної реєстрації договору оренди землі, а саме з 06 листопада 2008 року.

Розпорядженням Голови Генічеської районної державної адміністрації «Про застосування заходів економічного стимулювання» № 618 від 09 листопада 2011 року було застосовано до ОСОБА_2 на підставі ст. 27 «Про охорону земель» економічне стимулювання у вигляді звільнення від орендної плати на період рекультивації земельної ділянки та будівництва за договором оренди землі.

Згідно технічного висновку, проведеного незалежним експертом ОСОБА_3 , станом на 26 грудня 2012 року на земельній ділянці наявні незавершені об`єкти будівництва котеджів за літ. А та літ Б., належні ОСОБА_2 на підставі декларації про початок виконання будівельних робіт № ХС 1 від 25 жовтня 2012 року, зареєстрований Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Херсонській області. Готовність вказаних об`єктів становить 16,75 %.

З витягу про державну реєстрацію прав від 27 грудня 2012 року вбачається, що на спірній земельній ділянці, якій у відповідності до рішення 31 сесії Щасливцевської сільської ради 6 скликання № 512 від 20 листопада 2012 року присвоєно адресу АДРЕСА_1 б за ОСОБА_2 зареєстрований на праві приватної власності об`єкту незавершеного будівництва бази відпочинку готовністю 17 % (реєстраційний номер 38860982).

Відомості про подальшу готовність вказаних об`єктів будівництва відсутні, тобто останні задекларовані відомості про стан будівельних робіт датовані 27 грудня 2012 року під час реєстрації прав на незавершене будівництво.

Під час перевірки тимчасовою комісією, яка була створена згідно розпорядження сільського голови Щасливцевської сільської ради № 165 від 29 листопада 2019 року, на спірній земельній ділянці, а саме в її північно-східній та південно-східній частині виявлено два фундаменти, збудовані з фундаментних блоків, що узгоджується із висновком експерта, наданого станом на 26 грудня 2012 року.

Позиція апеляційного суду.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши матеріали справи та доводи викладені в апеляційній скарзі, колегія суддів вважає апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню, з огляду на таке.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК України).

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно пункту 1 частини першої статті 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до частин першої, другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно ст. 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Відповідно до ч. 2 ст. 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Аналогічна за змістом норма міститься у статті 102-1 Земельного кодексу України.

Таким чином, суд першої інстанції, встановивши, що орендар, отримавши земельну ділянку в оренду, не використовує її за призначенням, при цьому систематично не сплачує орендну плату, дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог.

Колегія суддів частково приймає аргументи апеляційної скарги в частині того, що суд першої інстанції в своєму рішенні помилково зазначив однією з підстав для задоволення позову несплату орендної плати відповідачем.

Дійсно, вищезазначеними рішеннями судів, прийнятими в порядку адміністративного судочинства, ОСОБА_2 було звільнено від внесення орендної плати за користування земельною ділянкою з моменту державної реєстрації Договору, з 06.11.2008 року.

Враховуючи приписи статті 651 ЦК України, ст.30 Закону України «Про оренду землі», слід вважати, що зміна умов договору оренди землі повинна здійснюватись за взаємною згодою сторін або за рішенням суду, але ОСОБА_2 не був зобов`язаний звертатися з відповідними клопотаннями чи заявами про зміну умов договору та приведення його у відповідність до судових рішень, оскільки це не передбачено умовами договору. Навпаки, орендодавець зі свого боку, повинен був вчинити комплекс дій для узгодження умов договору із судовими рішеннями, оскільки наслідки цих рішень були в першу чергу несприятливими для позивача.

Проте, зазначена обставина не вплинула на правильність висновків суду першої інстанції при вирішенні спору в цілому.

Так, суд першої інстанції, дослідивши усі надані сторонами докази в їх сукупності, вірно зазначив, що розглядаючи можливість дострокового припинення спірного договору оренди, слід виходити із приписів та умов самого договору.

Суд першої інстанції врахував позицію позивача, який зазначив, що уклавши договір оренди, орендодавець окрім отримання орендної плати розраховував на будівництво орендарем на орендованій ділянці бази відпочинку з подальшим введенням її в експлуатацію, сплати пайової участі у розвитку населеного пункту, функціонування бази відпочинку та залучення додаткових коштів у розвиток інфраструктури регіону. Очікування орендодавця не можна назвати примарними, оскільки єдиною умовою передачі земельної ділянки в оренду, як і цільове її призначення було розміщення бази відпочинку. Як встановив суд - готовність будівництва бази відпочинку не перевищує 17% і будівельні роботи не проводяться з 2012 року, тобто майже 8 років на день вирішення справи в суді. При цьому, важливою обставиною є той факт, що за весь час користування земельною ділянкою, орендодавець не сплачує оренду плату, оскільки звільнений від такої сплати за рішенням суду. Разом з тим, відповідач, будучи звільненим від сплати орендної плати також самоусунувся від рекультивації земель, проведення якої і стало підставою для звільнення ОСОБА_2 судовим рішенням від внесення орендної плати. Матеріали справи не містять жодного доказу виконання ОСОБА_2 розпорядження голови Генічеської РДА «Про застосування заходів економічного стимулювання», яке було винесено на виконання судового рішення. Таким чином, внаслідок зловживання орендарем своїми правами та самоусуненням від виконання обов`язків, визначених умовами договору, орендодавець був у значній мірі позбавлений справедливих очікувань на отримання будь-яких преференцій від зданої в оренду земельної ділянки на протязі усього часу користування нею орендарем.

Суд першої інстанції вірно зазначив, що застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, оскільки вони грунтуються на положеннях ст.651 ЦК України, яка допускає можливість розірвання договору за рішенням суду у разі коли одна із сторін договору значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги в частині помилковості тлумачення судом першої інстанції статті 413 ЦК України та ст.102-1 Земельного Кодексу України, а саме в можливості застосування зазначених норм у сукупності з нормами законодавства, які регулюють орендні правовідносини (оренду землі), оскільки можливість застосування вказаних положень саме до договору оренди землі, викладена Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду у постанові від 21 березня 2018 року по справі № 910/5963/17, про що зазначив суд першої інстанції в своєму рішенні.

Крім того, посилання на зазначені норми закону, що регулюють відносини з права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) не вливають на правильність висновків суду по суті спору.

Інші доводи апеляційної скаргизводяться до незгоди з висновками суду. Докази та обставини, на які посилається представник відповідача в апеляційній скарзі, були предметом дослідження суду попередньої інстанції та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідженні та встановленні судом були дотримані норми процесуального права.

Будь-яких інших доводів, які б спростовували висновки суду першої інстанції, апелянтом не наведено.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права і підстави для його скасування або зміни відсутні.

Керуючись статтями 369, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу адвоката Усенко Євгенія Івановича поданої від імені ОСОБА_2 залишити без задоволення, а рішення Генічеського районного суду Херсонської області від 23 січня 2020 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 16 липня 2020 року.

Головуючий С.В. Радченко

Судді В.О. Бездрабко

І.В. Вейтас