Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
Справа №936/389/20
27.11.2020 смт Воловець
Воловецький районний суд Закарпатської області у складі судді Софілканич О.А., з участю секретаря судового засідання Балецького С.М., представника позивача ОСОБА_1 , представник відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_3 , розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі судових засідань в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях до ОСОБА_4 , ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі- продажу від 09.08.2013 року та скасування запису про право приватної власності у Державному реєстрі речових прав,
В С Т А Н О В И В:
Позивач 03.06.2020 звернувся до суду з вищезазначеним позовом.
Позовні вимоги мотивує тим, що між продавцем Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Закарпатській області, правонаступник Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях, згідно з п.2 наказу Фонду державного майна України від 06.03.2019 р. за № 232 «Про реорганізацію регіональних відділень Фонду державного майна України» та покупцем громадянкою ОСОБА_4 було укладено Договір № 322 купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - житлового будинку Воловецької райради проданого шляхом викупу від 22 червня 2004 року, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . В подальшому між ОСОБА_4 (перший покупець ОНБ по Договору № 322) та ОСОБА_2 , за погодженням з РВ ФДМУ по Закарпатській області 09 серпня 2013 року укладено Договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - житлового будинку Воловецької райради, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , тобто того самого об`єкта. Згідно з п.4.2.3. Договору від 09.08.2013 р. відповідач ОСОБА_2 (правонаступник по невиконаним попереднім власником зобов`язань) взяла на себе невиконані зобов`язання щодо завершення будівництва нерухомого майна та здачу в експлуатацію у строк до 17.07.2015 року. На виконання домовленостей між сторонами 05.09.2017 року укладено Договір про внесення змін до Договору №322 від 22.06.2004 року, яким п.5.2 змінено та викладено в такій редакції: "5.2. Виготовити проект реконструкції незавершеного будівництва в термін до 04.02.2018 року". На виконання вимог Порядку контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації державними органами приватизації, затвердженим Наказом Фонду державного майна від 10.05.2012 р. № 631, позивачем проведено поточну перевірку виконання умов договору, за наслідками проведення якої складено Акт поточної перевірки № 15/322/18 від 08.02.2018 р., згідно якого зафіксовано невиконання ОСОБА_2 , як правонаступником по Договору № 322 від 22.06.2004 р., вимог п.5.2. щодо обов`язку виготовити проект реконструкції незавершеного будівництва в термін до 04.02.2018 року.
В зв`язку із чим, позивач 18.04.2018 року звернувся із позовом до Воловецького районного суду до відповідача ОСОБА_2 про розірвання Договору купівлі-продажу від 22.06.2004 р. за № 322 та Договору про внесення змін від 05.09.2017 року до Договору №322 від 22.06.2004 року та повернення об`єкта приватизації у державну власність. Рішенням Воловецького районного суду від 03.12.2018 року у справі 300/305/18 позов РВ ФДМУ по Закарпатській області задоволено повністю, та вирішено розірвати Договір купівлі-продажу об"єкта незавершеного будівництва - житлового будинку Воловецької райради, проданого шляхом викупу від 22.06.2004 року №322 і Договір про внесення змін від 05.09.2017 року до Договору №322 від 22.06.2004 року та повернути об"єкт незавершеного будівництва - житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 до державної власності шляхом підписання акта приймання -передачі.
Однак, позивач зазначає, що при повернення об`єкта незавершеного будівництва у державну власність, власником на час повернення, залишається відповідач ОСОБА_2 на підставі Договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 09 серпня 2013 року, що в свою чергу позбавляє позивача на повторний продаж. Враховуючи наведене, позивач просить суд:
-розірвати Договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва житлового будинку Воловецької райради від 09.08.2013 р., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 на користь третьої особи РВ ФДМУ по Закарпатській області;
-витрати по сплаті судового збору позивача покласти на відповідачів.
В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 просила задовольнити позовні вимоги із підстав наведених у позовній заяві. Крім того, посилається на те, що відповідачем ОСОБА_2 не виконано зобов`язання щодо завершення будівництва нерухомого майна та щодо введення у експлуатацію об`єкта приватизації.
Представник відповідача Фріга В.В. в інтересах ОСОБА_2 , який діє на підставі довіреності серії НМВ 866909 від 30.09.2020 року, позов не визнав та просив відмовити у задоволенні такого. Пояснив, що відповідачкою істотні умови договору виконано та сплачено кошти за нерухоме майно, невиконання умов договору щодо не введення у експлуатацію об`єкта приватизації у відповідачки відбувається без умислу, а з незалежних обставин, а саме із її фінансовим становищем. Крім того, просив врахувати суд, що позивач не є стороною у договорі купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, всупереч ст. 651 ЦК України та не може ставити вимогу про його розірвання судом.
Відповідач ОСОБА_4 в судове засідання не з`явилася, про час та місце розгляду справи була належним чином повідомлена, що підтверджується шляхом розміщення оголошення про виклик до суду на веб-сайті офіційного порталу судової влади.
Заслухавши позицію та доводи учасників, які беруть участь у розгляді справи, дослідивши матеріали справи суд дійшов висновку, що в задоволенні позову слід відмовити з таких підстав.
Положеннями статті 1 Закону України «Про приватизацію державного майна» передбачено, що приватизація державного майна - це відчуження майна, що перебуває у державній власності, і майна, що належить Автономній Республіці Крим, на користь фізичних та юридичних осіб, які можуть бути покупцями відповідно до цього Закону, з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів на структурну перебудову економіки України.
22.06.2004 р. між продавцем Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Закарпатській області, правонаступник Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях, згідно з п.2 наказу Фонду державного майна України від 06.03.2019 р. за № 232 «Про реорганізацію регіональних відділень Фонду державного майна України» та покупцем громадянкою ОСОБА_4 було укладено Договір № 322 купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - житлового будинку Воловецької райради проданого шляхом викупу від 22 червня 2004 року, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
В подальшому між ОСОБА_4 (перший покупець ОНБ по Договору № 322) та ОСОБА_2 , за погодженням з РВ ФДМУ по Закарпатській області 09 серпня 2013 року укладено Договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - житлового будинку Воловецької районної ради, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , тобто того самого об`єкта.
Згідно Договору від 09.08.2013 р. відповідач ОСОБА_2 (правонаступник по невиконаним попереднім власником зобов`язань) взяла на себе невиконані зобов`язання щодо завершення будівництва нерухомого майна та здачу в експлуатацію у строк до 17.07.2015 року.
У відповідності до Порядку контролю за виконанням умов договорів купіль-продажу об`єктів приватизації державними органами приватизації, затвердженим Наказом Фонду державного майна від 10.05.2012 р. № 631, позивачем проведено поточну перевірку виконання умов договору, за наслідками проведення якої складено Акт поточної перевірки від 06.08.2015 р. щодо виконання умов Договору купівлі-продажу від 22.06.2004 р. за № 322 та Договору подальшого відчуження від 09.08.2013 р., згідно яких зафіксовано невиконання ОСОБА_2 вимог п.5.2. по Договору № 322 від 22.06.2004 р., та п.4.2.3. Договору купівлі-продажу від 09.08.2013 р. обов`язку завершити будівництво нерухомого майна та здати його в експлуатацію у строк до 17.07.2015 р.
Згідно з частиною 1 статті 19 Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва" обов`язковими умовами приватизації об`єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є: встановлення строку завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва; заборона відчуження об`єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, до завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію; забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об`єкта приватизації.
У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.
04.02.2016 р. ухвалою Господарського Закарпатської області (справа № 907/1195/15) затверджено мирову угоду між сторонами. На виконання домовленостей між сторонами 05.09.2017 року укладено Договір про внесення змін до Договору №322 від 22.06.2004 року, яким п.5.2 змінено та викладено в такій редакції: "5.2. Виготовити проект реконструкції незавершеного будівництва в термін до 04.02.2018 року".
Враховуючи, що згідно акту №15/322/18 від 08.02.2018 року поточної перевірки покупцем не надано органу приватизації документи щодо виконання умов Договору, а термін виготовлення проекту реконструкції незавершеного будівництва відповідно п.5.2. Договору про внесення змін від 05.09.2017 року закінчився 04.02.2018 року, позивач звернувся до суду з позовом про розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва та повернення його у державну власність.
Рішенням Воловецького районного суду від 03.12.2018 року у справі 300/305/18 позов Регіонального відділення Фонду державного майна України по Закарпатській області до ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі-продажу від 22.06.2004 р. № 322, договору про внесення змін від 05.09.2017 року та повернення у державну власність об"єкта незавершеного будівництва задоволено повністю.

Однак враховуючи, що 09.08.2013 року між ОСОБА_4 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець), за погодженням з РВ ФДМУ по Закарпатській області (третя особа) 09 серпня 2013 року укладено Договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, власником об`єкта незавершеного будівництва житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , залишається відповідач ОСОБА_2 . Цей посвідчений приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Кішкін Д.В. та зареєстрований у реєстрі за №2276.

Згідно п.1.1. цього Договору, даний договір є змішаним договором, оскільки відповідно до ст. 636 Цивільного кодексу України містить зобовязання покупця на користь третьої особи - Регіонального відділення Фонду державного майна України по Закарпатській області. Відповідно до ч.3 ст. 636 ЦК України з моменту вираження третьою особою наміру скористатися своїм правом сторони не можуть розірвати або змінити договір без згоди третьої особи.

За цим Договором продавець передає у власність покупця (продає), а покупець приймає і зобов`язується оплатити (купує) нерухоме майно, а саме об`єкт незавершеного будівництва житловий будинок Воловецької райради, розташований за адресою АДРЕСА_1 . Нерухоме майно розташоване на земельній ділянці площею 0,1200 га, за кадастровим номером :01:003:0018, цільове призначення: 03.08. категорія земель: землі житлової та громадської забудови, вид використання земельної ділянки: для будівництва та обслуговування готельного комплексу. Зазначена земельна ділянка перебуває у власності покупця на підставі Договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого 29.07.2013 р. приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Кішкін Д.В. за реєстровим № 2220.( пункт 1.2. цього Договору).

Відповідно до положень ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

За змістом ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. У договорах за участю фізичної особи - споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів.

Сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (ст. 6 ЦК України).

Згідно ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.

Відповідно до ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

У п.7 Договору від 09.08.2013 р., вбачається, що цей договір підписано продавцем ОСОБА_4 та покупцем ОСОБА_2 за погодженням третьої особи Регіонального відділення Фонду державного майна України по Закарпатській області

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 166615403 за ОСОБА_2 зареєстроване речове право на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 та присвоєно реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 15, номер запису про право власності 2056779 від 09.08.2013 року.

Частиною 5 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

У пункті 4 «Права та обовязки сторін» Договору від 09.08.2013 р. передбачено, що продавець зобовязаний передати покупцю у власність нерухоме майно та всі повязані із ним документи. А покупець зобовязаний: здійснити оплату нерухомого майна в строки та в порядку встановлені цим Договором; прийняти нерухоме майно на умовах встановлених цим договором; завершити будівництво нерухомого майна та здати його в експлуатацію у строк до 17.07.2015 р. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань, строки завершення будівництва можуть змінюватися за рішенням Регіонального відділення Фонду державного майна України по Закарпатській області та органу місцевого самоврядування шляхом укладення додаткового договору; забезпечити виконання вимог екологічної безпеки охорони навколишнього середовища під час добудови та подальшого введення нерухомого майна в експлуатацію; подальше призначення та використання нерухомого майна визначає покупець за погодженням з відділом містобудування та архітектури Воловецької райдержадміністрації; на вимогу Регіонального відділення фонду державного майна по Закарпатській області, покупець зобовязаний надавати необхідні матеріали, відомості, документи щодо виконання, цього Договору.

Зміна умов цього Договору, його розірвання або припинення можливі лише за письмовою згодою сторін. ( п.6.1. Договору).

Відповідно до ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Зазначеною правовою нормою законодавець поділяє підстави для розірвання договору у судовому порядку на законні та договірні. Так, підставами для розірвання договору, що випливають зі змісту закону є істотне порушення договору винною стороною та інші випадки, передбачені законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України).

Отже, приписи ст. 651 Цивільного кодексу України пов`язують можливість розірвання договору у зв`язку з порушенням стороною його умов лише у разі, якщо внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення договору визначається за об`єктивними ознаками та обставинами, що вказують на значну міру позбавлення того на, що особа розраховувала при укладенні договору.

Таким чином йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.08.2018 у справі № 910/22259/17, від 19.02.2019 у справі № 910/4427/18, від 03.12.2019 у справі № 910/5001/19.

За невиконання або неналежне виконання цього Договору винна Сторона відшкодовує іншій Стороні усі завдані збитки, в розмірі прямої та дійсної шкоди. (п.5.1. Договору від 09.08.2013 р.)

В судовому засіданні з`ясовано, що відповідачем ОСОБА_2 не завершено будівництво нерухомого майна та не введено в експлуатацію об`єкта незавершеного будівництва, проте умислу невиконання відповідачкою ОСОБА_2 умов договору щодо не введення у експлуатацію об`єкта приватизації та наявності шкоди, завданої цим порушенням, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, судом не встановлено.

При цьому, суд враховує, що договір, який оскаржується позивачем, був укладений 09.08.2013 року між сторонами - продавцем ОСОБА_4 та покупцем ОСОБА_2 , тобто, на момент укладення договору позивач не був стороною договору.

В той же час, право на розірвання договору як в договірному порядку, так і за рішенням суду, згідно приписів ст. 651 Цивільного кодексу України наділена лише сторона такого правочину.

З огляду на викладене, оскільки позивач за цим позовом не є стороною Договору від 09.08.2013 р., позовна вимога про розірвання такого договору задоволенню не підлягає.

Щодо вимоги позивача щодо скасування запису в Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права приватної власності ОСОБА_2 , суд зазначає, що ця вимога є похідною від першої вимоги позивача, оскільки підставою речового права та винесення вказаного рішення був оспорюваний Договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 09.08.2013 р.

Відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Враховуючи те, що позовна вимога в частині розірвання Договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 09.08.2013 р. задоволенню не підлягає, то відсутні підстави і для задоволення позову в частині похідної вимоги про скасування запису в Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права приватної власності ОСОБА_2 на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до ч. 2 ст. 141 ЦПК України, у разі відмови в позові, судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст.141, 263-265, 268, 273, 354 Цивільного процесуального кодексу України, суд, -

У Х В А Л И В:

У задоволенні позову Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях до ОСОБА_4 , ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі- продажу від 09.08.2013 року та скасування запису про право приватної власності у Державному реєстрі речових прав відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з часу його проголошення через Воловецький районний суд Закарпатської області або безпосередньо до Закарпатського апеляційного суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне найменування сторін:

позивач: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях, місцезнаходження: м.Львів, вул.Січових Стрільців, 3, ;

відповідач 1: ОСОБА_4 , місце проживання: АДРЕСА_3 , код ЄДРПОУ НОМЕР_3 ;

відповідач 2: ОСОБА_2 , місце проживання: АДРЕСА_2 , код ЄДРПОУ НОМЕР_1 .

Повне рішення буде складено 02.12.2020 року.

Суддя: Софілканич О. А.