ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/7359/20 Справа № 179/823/19 Суддя у 1-й інстанції - Ковальчук Т. А. Суддя у 2-й інстанції - Петешенкова М. Ю.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 листопада 2020 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Дніпровського апеляційного суду у складі:

головуючого - Петешенкової М.Ю.,

суддів - Ткаченко І.Ю., Пищиди М.М.,

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження у м.Дніпрі цивільну справу

за апеляційною скаргою ОСОБА_1

на рішення Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області від 05 червня 2020 року

у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , селянського (фермерського) господарства «Лаванда», третя особа - Державний реєстратор відділу державної реєстрації Магдалинівської районної державної адміністрації Прохода Світлана Анатоліївна про поновлення договору оренди земельної ділянки, визнання укладеною додаткової угоди, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації,

В С Т А Н О В И Л А:

У травні 2019 року ОСОБА_2 звернувся до суду з вищевказаним позовом, посилаючись на те, що 20 лютого 2013 року між ним та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 5 років з моменту його державної реєстрації, яка була здійснена 04 липня 2013року.

Відповідно до умов договору, позивач після закінчення строку договору оренди землі, мав переважне право на його поновлення на новий строк, для цього він повинен був не пізніше ніж за шість місяців до закінчення строку дії договору письмово повідомити другу сторону про намір продовжити його дію.

15 травня 2018 року позивач направив орендодавця направив лист-повідомлення про поновлення договору оренди, до якого додав проект додаткової угоди, якою передбачалося поновлення попереднього договору оренди на таких же умовах.

Орендодавець не направляла на адресу ОСОБА_2 лист щодо відмови у поновленні договору оренди землі.

Проте, 07 червня 2018 року уклала договір оренди належної їй земельної ділянки з селянським (фермерським) господарством «Лаванда», зареєструвавши відповідне право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 08 серпня 2018 року.

Вважає, що діями відповідачів порушене його право на поновлення договору оренди земельної ділянки від 20 лютого 2013 року, у зв`язку із дотриманням порядку поновлення договору оренди землі, встановленого статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

На підставі наведеного, позивач просив визнати поновленим договір оренди земельної ділянки укладений 20 лютого 2013 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 право оренди якого зареєстровано 04 липня 2013 року Реєстраційною службою Магдалинівського районного управління юстиції Дніпропетровської області з 05 липня 2018 року строком на п`ять років на тих самих умовах; визнати укладеною додаткову угоду від 15 травня 2018 року до договору оренди земельної ділянки, укладеного 20 лютого 2013 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 ; визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 07 червня 2018 року між ОСОБА_1 та СФГ «Лаванда»; скасувати державну реєстрацію припинення права оренди земельної ділянки площею 11,2 га, кадастровий номер :01:002:0574, зареєстрованого 18 липня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 42202573 від 24 липня 2018 року; скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 11,2 га, кадастровий номер :01:002:0574, зареєстрованого 08 серпня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 27487095, на підставі договору оренди земельної ділянки укладеного07 червня 2018 року між ОСОБА_1 та С(Ф)Г «Лаванда».

Рішенням Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області від 05 червня 2020 року позовні вимоги ОСОБА_2 задоволено частково.

Визнано поновленим договір оренди земельної ділянки, площею 11,2 га, кадастровий номер :01:002:0574, укладений 20 лютого 2013 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , право оренди якого зареєстровано 04 липня 2013 року Реєстраційною службою Магдалинівського районного управління юстиції Дніпропетровської області з 05 липня 2018 року строком на п`ять років на тих самих умовах.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки, площею 11,2 га, кадастровий номер :01:002:0574, укладений 07 червня 2018 року між ОСОБА_1 та селянським (фермерським) господарством «Лаванда», право оренди зареєстровано 08 серпня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 27487095.

Скасовано державну реєстрацію припинення права оренди земельної ділянки площею 11,2 га, кадастровий номер :01:002:0574, зареєстрованого 18 липня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 27487095, на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного 07 червня 2018 року між ОСОБА_1 та селянським (фермерським) господарством «Лаванда».

Скасовано державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 11,2 га, кадастровий номер :01:002:0574, зареєстрованого 08 серпня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 27487095, на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного 07 червня 2018 року між ОСОБА_1 та селянським (фермерським) господарством «Лаванда».

В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Вирішено питання про судові витрати.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивач продовжує належне користування земельною ділянкою, яка є об`єктом договору оренди землі від 07 червня 2018 року, тоді як відповідачем не направлено позивачу (орендарю) заперечення у поновленні зазначеного договору, як і повідомлення про намір укласти договір з новим орендарем, чим саме порушене його переважне право на поновлення договору оренди землі від 20 лютого 2013 року.

Не погодившись з рішенням суду, відповідач звернулася з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просила рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що позивачем невірно обрано спосіб захисту, так як поновлення договору оренди неможливе без укладення додаткової угоди. Судом залишено поза увагою, що орендодавець не бажала поновлювати договір оренди з позивачем на новий строк, та правомірно уклала договір оренди з новим орендарем, який було зареєстровано після припинення дії договірних відносин з позивачем.

Відзив на апеляційну скаргу не надходив до Дніпровського апеляційного суду.

Відповідно до ч.13 ст.7 ЦПК України, розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами.

Згідно з ч.1 ст. 368 ЦПК України, справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах заявлених вимог і доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 20 лютого 2013 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 11,2 га, кадастровий номер :01:002:0574, терміном на п`ять років, починаючи з дати його державної реєстрації. Право оренди земельної ділянки зареєстровано 04 липня 2013 року реєстраційною службою Магдалинівського районного управління юстиції Дніпропетровської області (т. 1 а. с. 9-17).

Згідно п. 2.3 договору оренди від 20 лютого 2013 року, договір оренди земельної ділянки укладається терміном (строком) на 5 (п`ять) років, починаючи з дати його державної реєстрації в реєстраційній службі Магдалинівського районного управління юстиції.

По закінченню терміну договору, орендар має переважне право на поновлення договору на новий термін шляхом переукладання. У цьому разі зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення.

Договір оренди земельної ділянки в обов`язковому порядку припиняється без подальшого поновлення у разі закінчення строку, на який надано було в оренду земельну ділянку, якщо за шість місяців до його закінчення орендодавець повідомить орендаря про не продовження дії цього договору, інакше продовження дії цього договору здійснюється згідно ч. 2 п. 2.3 даного договору.

Договір оренди земельної ділянки від 20 лютого 2013 року є чинним з 04 липня 2013 року та діє до 04 липня 2018 року включно.

Згідно п. 2.2 договору оренди від 20 лютого 2013 року, за користування вказаною в договорі земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю орендну плату у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням щорічного підвищення коефіцієнту індексації за кожен календарний рік терміну дії договору відповідно до розрахунків викладених в ч. 1 щорічного додатку № 1, який є невід`ємною частиною договору, та у формі, склад якої визначається відповідно до ч. 1 додатку № 1 і викладено в ч. 2 щорічного додатку № 1, який є невід`ємною частиною договору.

Згідно розписки від 20 липня 2013 року, ОСОБА_3 та ОСОБА_1 отримали кошти від ОСОБА_2 в рахунок орендної плати за 5 років в сумі 82 100 грн. (т. 1 а. с. 18).

Згідно розписки від 12 червня 2018 року, ОСОБА_1 отримала від ОСОБА_2 орендну плату за 2018 рік в повному обсязі, претензій матеріального характеру не має (т. 1 а. с. 190).

До позовної заяви додано лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі від 15 травня 2018 року, додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 15 травня 2018 року, а також опис вкладення до повідомлення та фіскальний чек поштового відправлення на підтвердження факту виконання вимог ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» щодо повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом щодо укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк. (т. 1, а. с. 27-29)

Однак доказів отримання ОСОБА_1 повідомлення або її заперечень у відповідь на такий лист-повідомлення матеріали справи не містять.

07 червня 2018 року між ОСОБА_1 та С(Ф )Г «Лаванда» укладено договір оренди земельної ділянки строком на 10 років, починаючи з дати його державної реєстрації (т.1, а. с. 102-110).

18 липня 2018 року на підставі заяви ОСОБА_1 проведено державну реєстрацію припинення права оренди земельної ділянки від 20 лютого 2013 року укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 (т. 1 а. с. 149-150).

08 серпня 2018 року право оренди земельної ділянки зареєстровано на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 42538932 від 14 серпня 2018 року (т. 1 а. с. 118-119).

Частково задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що внаслідок укладення 07 червня 2018 року між відповідачами оспорюваного договору оренди земельної ділянки, порушено належне позивачу переважне право на поновлення попереднього договору оренди земельної ділянки від 20 лютого 2013 року на новий строк.

Однак колегія суддів не може погодитись з такими висновками з огляду на наступне.

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 цього Закону).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина дев`ята статті 33 вказаного Закону).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди.

І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Такі висновки Велика Палата Верховного Суду зробила 22 вересня 2020 року у постанові № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20).

Таким чином, для реалізації переважного права на поновлення договору оренди, ОСОБА_2 необхідно було дотриматися процедури повідомлення орендодавця, передбаченої статті 33 ЗУ "Про оренду землі", яка відсилає до умов договору оренди.

Згідно п. 2.3 договору оренди земельної ділянки від 20 лютого 2013 року зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання щодо продовження дії Договору на новий термін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення (том 1 а.с. 10)

Враховуючи, що дія договору оренди земельної ділянки передбачена його умовами до 04 липня 2018 року, орендар мав не пізніше ніж 4 січня 2018 року звернутися до орендодавця з відповідним повідомленням.

Однак, лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі позивачем було направлено тільки в травні 2018 року. При цьому належних та допустимих доказів отримання ОСОБА_1 такого повідомлення, матеріали справи не містять.

Оскільки позивач у встановлений договором строк не повідомив орендодавця про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору, висновок суду першої інстанції щодо порушення такого права позивача шляхом укладення договору оренди землі з іншим орендарем, є безпідставними.

При цьому, матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що державна реєстрація права оренди земельної ділянки відповідно до укладеного договору між ОСОБА_1 та СФГ «Лаванда» проведена із порушенням вимог чинного законодавства.

Договір оренди земельної ділянки укладений між відповідачами набув чинності лише після державної реєстрації права оренди 08 серпня 2018 року, тобто після закінчення строку дії договору оренди від 20 лютого 2013 року, укладеного між позивачем і ОСОБА_1 .

Тому, доводи позивача стосовно того, що договір оренди земельної ділянки, який укладений між відповідачами був укладений під час дії попереднього договору оренди землі, є необґрунтованими.

Зазначені обставини судом першої інстанції залишені поза увагою, що призвело до помилкових висновків по суті справи, тому рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Згідно вимог ст.141 ЦПК України, з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 4 610,40 грн.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 382, 384 ЦПК України, колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити.

Рішення Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області від 05 червня 2020 року - скасувати та ухвалити нове.

Відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , селянського (фермерського) господарства «Лаванда», третя особа - Державний реєстратор відділу державної реєстрації Магдалинівської районної державної адміністрації Прохода Світлана Анатоліївна про поновлення договору оренди земельної ділянки, визнання укладеною додаткової угоди, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 4 610,40 грн.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий: М.Ю. Петешенкова

Судді: І.Ю.Ткаченко

М.М. Пищида