РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03 листопада 2020 року

м. Рівне

Справа № 569/17681/19

Провадження № 22-ц/4815/931/20

Рівненський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ

головуючого Ковальчук Н. М.

суддів: Хилевича С. В., Шимківа С. С.,

секретар судового засідання Тхоревський С. О.,

учасники справи:

позивач ОСОБА_1 ,

відповідач Головне управління Держгеокадастру у Рівненській області,

третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору

Рівненська обласна державна адміністрація,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області на рішення Гощанського районного суду Рівненської області від 12 травня 2020 року в складі судді Пацка Д. В., проголошене о 12 годині 36 хвилин в смт. Гоща Рівненської області, повний текст рішення виготовлений 22 травня 2020 року,

в с т а н о в и в :

ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області, третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Рівненська обласна державна адміністрація, про розірвання договору оренди землі. В обґрунтування позовних вимог вказував, що 05 березня 2018 року він уклав із Головним управлінням Держгеокадастру у Рівненській області договір оренди земельної ділянки з цільовим призначенням для розміщення та експлуатації основних, підсобних та допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості з кадастровим номером :01:001:0102, яка розташована на території Воскодавської сільської ради Гощанського району Рівненської області, загальною площею 1,0834 гектара, строком на 7 років. 05 квітня 2018 на підставі договорів купівлі-продажу належне йому нерухоме майно було передано у власність ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , а на даний час власником нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, є ТзОВ «Мега Фуд», що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 23 квітня 2019 року (№ 164691996). У зв`язку із відсутністю на земельній ділянці належного позивачу нерухомого майна він звернувся до відповідача з заявою про розірвання договору оренди землі, однак, на подану ним заяву про розірвання договору оренди землі отримав необґрунтовану та незаконну відмову. Просив суд розірвати договір оренди землі від 05 березня 2018 року, укладений між ним та Головним управлінням Держгеокадастру у Рівненській області для розміщення та експлуатації основних, підсобних та допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості з кадастровим номером :01:001:0102, яка розташована на території Воскодавської сільської ради Гощанського району Рівненської області, загальною площею 1,0834 гектара.

Рішенням Гощанського районного суду Рівненської області від 12 травня 2020 року розірвано договір оренди землі від 05.03.2018 року, укладений між ОСОБА_1 та Головним управлінням Держгеокадастру у Рівненській області для розміщення та експлуатації основних, підсобних та допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості з кадастровим номером :01:001:0102, яка розташована на території Воскодавської сільської ради Гощанського району Рівненської області загальною площею 1,0834 га. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення сулу першої інстанції вмотивоване тим, що перехід права власності на нерухоме майно є підставою для розірвання із колишнім його власником договору оренди землі, на якій воно розташоване.

Вважаючи рішення суду першої інстанції таким, що ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, за невідповідності висновків суду фактичним обставинам справи, Головне управління Держгеокадастру у Рівненській області оскаржило його в апеляційному порядку. В поданій апеляційній скарзі вказує, що судом не взято до уваги положення норм ст. 20, частин 4,5 ст.122 ЗК України, котрими передбачено, що після затвердження проекту землеустрою, яким передбачена зміна цільового призначення земельної ділянки з земель сільськогосподарського призначення на землі промисловості, та укладення договору оренди землі-повноваження щодо розпорядження спірною земельною ділянкою перейшли до Рівненської облдержадміністрації. Доводить, що Головне управління Держгеокадастру у Рівненській області не є належним відповідачем у справі, оскільки прав позивача не порушувало, жодних звернень від останнього не отримувало, а належним відповідачем у справі є Рівненська облдержадміністрація, яка відмовила у розірванні договору. Покликається на неврахування судом висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 18.04.2019 року у справі №913/210/18, відповідно до яких при виникнення права власності у іншої особи на житловий будинок, будівлю або споруду, право користування земельною ділянкою припиняється в силу закону, а в договорі оренди має місце заміна сторони у зобов`язанні. Стверджує, що укладеним договором оренди землі між сторонами не передбачено право орендаря на його розірвання з підстав, заявлених у позовів.

Зазначає про порушення місцевим судом норм процесуального права при залученні у справу третьої особи Рівненської обласної державної адміністрації та незалучення у справу нового власника нерухомості ТОВ «Мега Фуд». З наведених міркувань просить рішення суду першої інстанції скасувати, у задоволенні позову відмовити.

Відзиву на апеляційну скаргу не подано.

Дослідивши матеріали та обставини справи на предмет повноти їх встановлення, надання їм судом першої інстанції належної юридичної оцінки, вивчивши доводи апеляційної скарги стосовно дотримання норм матеріального і процесуального права судом першої інстанції, апеляційний суд прийшов до висновку, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення.

Згідно ч. 1, 4 ст. 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Судом встановлено, що 05 березня 2018 року між ОСОБА_1 та Головним управлінням Держгеокадастру у Рівненській області укладено договір оренди землі земельної ділянки для розміщення та експлуатації основних, підсобних та допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості за кадастровим номером :01:001:0102, яка розташована на території Воскодавської сільської ради Гощанського району Рівненської області, загальною площею 1,0834 гектара, строком на 7 років. Земельна ділянка передана в оренду з об`єктами нерухомого майна , які перебувають у власності Орендаря, а саме, 2 склади запчастин та 2 кузні, право власності на які виникло на підставі договорів купівлі - продажу від 5.05.2017.

05 квітня 2018 року ОСОБА_1 та ОСОБА_3 уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна, яким у власність передана 45/100 частки в праві власності виробничих приміщень, цеху по переробці м`яса, що знаходиться в АДРЕСА_1 .

05 квітня 2018 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна, яким у власність передана 10/100 частки в праві власності виробничих приміщень, цеху по переробці м`яса, що знаходиться в АДРЕСА_1 .

Згідно з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 23.04.2019 року №164691996 нерухоме майно, що розташоване на земельній ділянці зареєстроване за ТОВ «Мега Фуд».

09.07.2019 року ОСОБА_1 звернувся до Рівненської обласної державної адміністрації із заявою про розірвання договору оренди землі від 05.03.2018 року.

02.08.2019 року позивач отримав відмову у розірванні договору оренди землі.

Предметом позову у цій справі є розірвання договору оренди землі, виходячи із того, що внаслідок відчуження нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, право користування цією земельною ділянкою перейшло до іншої особи.

За змістом частини 1 статі 93 ЗК та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Положеннями пунктів "а", "е" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Згідно з частиною 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється у разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Водночас питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються статтею 120 Земельного кодексу України і статтею 377 ЦК України.

Згідно з частинами 1, 2, 4 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду кількома особами права на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності житлового будинку, будівлі або споруди.

Відповідно до положень статей 125 і 126 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Частиною 1 статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частиною 3 статті ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Водночас, згідно з частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, при цьому на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 19 червня 2018 року у справі №911/2244/18, від 27.02.2019 у справі №913/661/17, від 4 липня 2019року у справі №922/3655/17, від 10.06.2020року у справі № 334/8332/17.

При цьому, у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

З урахуванням вищенаведених правових норм та встановлених обставин, суд першої інстанції дійшов помилкових висновків про те, що перехід права власності на нерухоме майно, що розташоване на орендованій земельній ділянці площею 1,0834 га, кадастровий номер :01:001:0102 від позивача до нового власника ТОВ «Мега Фуд» є підставою для розірвання договору оренди землі.

Як зазначено вище, документальне оформлення вибуття з договору оренди попереднього орендаря (землекористувача) не впливає на обсяг права нового власника майна, оскільки умови основного договору оренди для особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, залишаються незмінними з моменту укладення сторонами договору купівлі-продажу, а отже момент звернення нового власника майна до орендодавця щодо внесення змін до такого договору оренди не впливає на обсяг прав та умови договору, що встановлені для попереднього землекористувача в силу прямої норми закону.

Отже, враховуючи викладене, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки.

Також слід зазначити, що частинами 3, 4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні до спірних правовідносин, передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Таким чином, законодавець допускає розірвання договору в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами договору.

Апеляційним судом встановлено, що укладеним між сторонами договором оренди земельної ділянки, передбачено можливість його розірвання в односторонньому порядку, з підстав, вказаних у ньому. У наведених умовах договору не передбачається можливості одностороннього розірвання договору через перехід права власності на нерухоме майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці до іншої особи.

За вказаних обставин слід погодитися із доводами апеляційної скарги про відсутність правових підстав для задоволення позову.

Обґрунтованими є доводи апелянта про те, що рішення у справі впливає на права Товариства з обмеженою відповідальністю «Мега Фуд» як нового власника нерухомості, що знаходиться на орендованій позивачем земельній ділянці і незалучення його судом першої інстанції, в порядку ст. 53 ЦПК України, третьою стороною у дану справу.

Разом з тим безпідставними є покликання апеляційної скарги про те, що належним відповідачем у справі є Рівненська облдержадміністрація, оскільки договір оренди земельної ділянки між орендодавцем Головним управління Держгеокадастру у Рівненській області і орендарем ОСОБА_1 був укладений 05 березня 2018 року і на час укладення цього договору орендодавцем земельної ділянки був відповідач у даній справі, яким суду не надано будь-яких доказів про заміну сторони договору орендодавця Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області на Рівненську обласну державну адміністрацію.

На підставі викладеного, апеляційний суд вважає за необхідне рішення Гощанського районного суду Рівненської області від 12 травня 2020 року скасувати, у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити.

Відповідно до підпункту «б» пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України суд апеляційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Головним управління Держгеокадастру у Рівненській області при подачі апеляційної скарги сплачено 1152 грн. судового збору, а тому на підставі ч.1 та ч.13 ст. 141 ЦПК України, вказані понесені судові витрати підлягають відшкодуванню позивачем.

Згідно ч. 1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Керуючись ст. ст. 141, 367, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області задовольнити частково.

Рішення Гощанського районного суду Рівненської області від 12 травня 2020 року скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області, третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Рівненська обласна державна адміністрація, про розірвання договору оренди землі відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , паспорт серії НОМЕР_2 , виданий Рівненським МУ УМВС України в Рівненській області 17.11.1997 року, адреса реєстрації: АДРЕСА_2 ) на користь Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області (ЄДРПОУ 39768252, м. Рівне, вул. С.Петлюри, 37) понесені судові витрати по оплаті судового збору у сумі 1152 (одна тисяча сто п`ятдесят дві) гривні 00 копійок.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне судове рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на касаційне оскарження, якщо касаційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому такого судового рішення.

Повний текст постанови складено 03 листопада 2020 року.

Головуючий Ковальчук Н. М.

Судді: Хилевич С. В.

Шимків С. С.