233 № 233/2105/20
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

/М о т и в о в а н е/

20 жовтня 2020 року Костянтинівський міськрайонний суд Донецької області у складі: головуючого - судді Наумик О.О., за участі секретаря судового засідання Тевосової Л. Р., представника позивача ОСОБА_1 , представника відповідачів Байгуша О. Ю., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Костянтинівці цивільну справу № 233/2105/20 за позовом Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_2 , Фермерського господарства «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН», третя особа - ОСОБА_3 , - «про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації права оренди землі»,

У С Т А Н О В И В:

ПрАТ «АПК - Інвест» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_2 , Фермерського господарства «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН», третя особа - ОСОБА_3 , - в якому просить визнати недійсним Договір оренди земельної ділянки кадастровий № :40:000:0080, площею 4,03 га, укладений між ОСОБА_2 , Фермерським господарством «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН», право оренди за яким зареєстровано 14.12.2018 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області, та скасувати запис № 29505444 про державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеному між ОСОБА_2 , Фермерським господарством «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН».

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач послався на те, що 22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_3 було укладено Договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 30 березня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за № 1015 (далі - Договір), згідно із яким в оренду передається земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, згідно із сертифікатом на право на земельну частку (пай), серія ДН № 173198, виданого Костянтинівською районною державною адміністрацією.

Пунктом 2.3 Договору встановлений двадцятирічний строк його дії, що на даний момент не сплинув.

З часу укладення Договору по день подання позову ПрАТ «АПК-Інвест» сумлінно виконуються усі обов`язки згідно з Договором, у тому числі, але не виключно, і зі сплати орендної плати ОСОБА_3 .

В подальшому ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» стало відомо про факт виділення в натурі ОСОБА_3 земельної ділянки, площею 4,03 га, якій було присвоєно кадастровий номер :40:000:0080, та яка сьогодень фактично використовується ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» на підставі укладеного договору оренди земельної частки (паю) від 22.03.2012.

Також, ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» за допомогою даних, що містить Публічна кадастрова карта України та Державний реєстр речових прав на нерухоме майно стало відомо про зміну власника земельної ділянки кадастровий № :40:000:0080, площею 4,03 га. Так, з 30.10.2018 новим власником вказаної земельної ділянки є ОСОБА_2 .

14 грудня 2018 р. між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН» було укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки кадастровий № :40:000:0080, площею 4,03 га, всупереч того, що є діючий Договір від 22.03.2012, укладений між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_3 .

Відповідно до частини 1 статті 148-1 Земельного кодексу України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Відповідно до частини 4 статті 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Земельна ділянка, що є предметом спірного договору, була передана у користування ПрАТ «АПК-Інвест» ще 22.03.2012 та з того часу з користування ПрАТ «АПК-Інвест» не вибувала.

На теперішній час земельна ділянка продовжує використовується та обробляється ПрАТ «АПК-Інвест».

Відповідно до ч.1 ст. 27 Закону України «Про оренду землі», орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку на рівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Частина 2 статті 152 ЗК України закріплює, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо порушення не пов`язані із позбавленням права володіння земельною ділянкою.

Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Статтею 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Таким чином, виходячи з аналізу положень чинного законодавства України, вищенаведених обставин, враховуючи, що оспорюваний договір оренди землі між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН», був укладений та проведена державна реєстрація права оренди під час дії чинного Договору оренди земельної частки (паю) між позивачем та ОСОБА_3 від 22.03.2012 строком на 20 років, слід зазначити, що оспорюваний договір суперечить вимогам цивільного законодавства, порушує право позивача, як орендаря, що відповідно до ст.ст. 203, 215 ЦК України є підставою для визнання його недійсним та скасування державної реєстрації права оренди.

Судовою ухвалою від 08 липня 2020 року відкрите провадження у справі за правилами загального позовного провадження, справу призначено до розгляду у підготовчому засіданні (а.с.61-62).

Судовою ухвалою від 28 серпня 2020 року строк підготовчого провадження у справі продовжений, а також постановлено про витребування доказів з Костянтинівської районної державної адміністрації Донецької області Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області (а.с.116-117).

Судовою ухвалою від 01 жовтня 2020 року підготовче провадження у справі закрите, справу призначено до судового розгляду по суті в судовому засіданні (а.с.144).

Представник позивача ПрАТ «АПК-Інвест» Демченко І. С. у судовому засіданні позов підтримала з підстав, наведених у позовній заяві (а.с.1-3), відповіді на відзив на позовну заяву (а.с.88-90), просила його задовольнити в повному обсязі.

У судовому засіданні представник відповідачів ОСОБА_2 , Фермерського господарства «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН» адвокат Байгуш А. Ю. позов не визнав за підстав, викладених у відзиві на позовну заяву (а.с.68-71,82-83), пославшись на таке:

Сертифікат на право на земельну частку (пай) був дійсним до моменту виділення в натурі (на місцевості) ОСОБА_3 земельної ділянки та отримання ним права власності на землю. З часу отримання ОСОБА_3 права приватної власності на землю він набув статусу власника земельної ділянки, тобто змінився предмет оренди та статус сторін договорів оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) слід вважати припиненим.

Третя особа ОСОБА_3 , належним чином повідомлений про дату, час та місце проведення судового засідання, у судове засідання не з`явився, письмових пояснень на позов до суду не подавав.

Дослідивши всі обставини у справі та перевіривши їх доказами, суд прийшов до таких висновків.

Судом установлено, що 22 березня 2012 року між орендодавцем ОСОБА_3 і орендарем Приватним акціонерним товариством «АПК-ІНВЕСТ» укладено договір оренди земельної частки (паю), згідно з яким Орендодавець передав, а Орендар прийняв у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, зі строком дії 20 років, тобто по 22.03.2032 (а.с.8-10).

Відповідно до абз.7 пункту 2.3 Договору оренди, у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), Договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою Сторін. Договір оренди землі переукладається Сторонами за цим Договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії Договору оренди допускається у випадках, визначених цим Договором та чинним законодавством України.

Згідно із п.3.1. Договору оренди, орендодавець зобов`язався, зокрема, протягом п`яти робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку письмово повідомити про це орендаря.

Договір оренди зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за № 1015.

Актом приймання-передачі земельної частки (паю) до Договору оренди земельної частки (паю) від 22.03.2012 зафіксовано факт передання приймання сторонами Договору земельної ділянки (а.с.12).

Обов`язки зі сплати орендної плати позивачем виконуються, що підтверджено платіжними дорученнями та про перерахування ОСОБА_3 орендної плати (а.с.13-35).

На підставі розпорядження голови Костянтинівської районної державної адміністрації від 20 грудня 2011 року №703 (а.с.123-124,125) ОСОБА_3 , який виявив бажання вийти з членів КСП «Дружківський» Миколайпільської сільської ради, було надано у власність та виділено в натурі на місцевості земельну ділянку, що розташована на території Миколайпільської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, кадастровий номер :40:000:0080, загальною площею 4,03 га (рілля) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за № 206803450 від 14 квітня 2020 року (а.с.36) 30 жовтня 2018 року право власності на спірну земельну ділянку сільськогосподарського призначення на підставі договору міни від 30.10.2018, посвідченого приватним нотаріусом Костянтинівського районного нотаріального округу Панасенко І. П, було зареєстроване за ОСОБА_2

14 грудня 2018 року між ОСОБА_2 , як орендодавцем, та Фермерським господарством «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН», як орендарем, укладено договір оренди землі, згідно з яким Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного с/г виробництва (цільове призначення), яка знаходиться на території Миколайпільської сільської ради, кадастровий номер :40:000:0080, загальною площею 4,03 га, зі строком дії 15 років (а.с.84,85).

За інформацією Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку (а.с.37) право оренди належної ОСОБА_2 земельної ділянки кадастровий номер :40:000:0080, площею 4,03 га, 14 грудня 2018 року зареєстровано Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області за Фермерським господарством «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН», номер запису про право (в державному реєстрі прав) 29505444.

Відповідно до абзацу 2 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін.

Відповідно до ч.5 ст.31 Закону України «Про оренду землі», особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Про виділення йому земельної ділянки в натурі (на місцевості) та про отримання державного акту на право власності на земельну ділянку ОСОБА_3 в порушення наведеного законодавства та умов укладеного з позивачем Договору оренди земельної частки (паю) не повідомив, що ним не спростовано.

Частина 1 статті 148-1 Земельного кодексу України закріплює, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Відповідно до частини 4 статті 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 ЗК України.

Так, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору. Виділення земельної ділянки в натурі також не може бути обставиною, що є підставою для розірвання договору відповідно до статей 651, 652 ЦК України, зокрема, «істотною зміною обставин». Виділення земельної ділянки в натурі не лише не обумовлена причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості і обачності (пункт 2 частини другої статті 652 ЦК України), а є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони.

Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав.

Зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідком автоматичного припинення договору, крім випадків, коли це передбачено самим договором.

При цьому, суд не приймає до уваги посилання представника відповідачів на п.2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5, яким передбачено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства, з огляду на те, що сторони договору оренди частки (паю) не домовилися про застосування до їхніх правовідносин умов Типового договору. Крім того, типовий договір не є актом вищої юридичної сили, що регулює правовідносини з оренди землі. А Законом України «Про оренду землі» не передбачено такої підстави для припинення або розірвання договору оренди земельної частки (паю) як виділ земельної частки (паю) в натурі на місцевості та отримання державного акту на землю.

Аналогічних висновків дійшла і Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01.09.2020, справа № 233/3676/19.

Окрім того, схожий висновок викладений Верховним Судом у складі Касаційного господарського суду в постановах від 22 травня 2019 року у справі № 924/468/14 та від 22 травня 2019 року у справі № 904/3558/18.

Статтею 27 Закону України «Про оренду землі» закріплено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Відповідно до частин 2, 3 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, визнання угоди недійсною.

Аналогічні положення містить і частина 2 ст.16 ЦК України, згідно з якою одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.

Згідно зі ст.215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). Якщо недійсність правочину прямо не встановлено законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Вирішуючи питання обґрунтованості вимог визнання оспорюваного договору недійсним, суд виходить з вимог наведеного вище законодавства, встановлених у справі обставин, а також враховує правові позиції, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.09.2020, справа №233/3676/19, постановах Верховного суду, від 19.03.2018 у справі № 924/468/14 та Верховного суду у справі № 904/3558/18 від 22.05.2019.

За таких обставин, договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :40:000:0080, площею 4,03 га, укладений 14 грудня 2018 року між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН», необхідно визнати недійсним.

Відповідно до абз.2 ч.3 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Укладення договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер :40:000:0080 між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН», право оренди за яким зареєстровано 14 грудня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Костянтинівською районною державною адміністрацією, в період дії іншого договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року суперечить частині 1 ст.95 ЗК України, ст.ст. 25,27 Закону України "Про оренду землі" та порушує права позивача, як орендаря, які підлягають захисту шляхом визнання оспорюваного договору оренди землі недійсним та скасування запису № 29505444 про державну реєстрацію права оренди за цим договором.

Приймаючи до уваги вищевикладене, суд дійшов висновку про необхідність задоволення позову у повному обсязі.

Відповідно до ст.141 ЦПК України витрати, пов`язані зі сплатою судового збору слід віднести на відповідачів по справі.

Керуючись ст.ст.259, 263-265, 141 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

Позов Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» (85325, Донецька область, Покровський район, с. Рівне, вул. Шопена, 1-А; ,)

до ОСОБА_2 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ),

Фермерського господарства «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН» (84201, Донецька область, м. Дружківка, вул. Горбатова, 4, кв.2, )

третя особа - ОСОБА_3 ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 ), -

«про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації права оренди землі» - задовольнити.

Визнати недійсним Договір оренди земельної ділянки кадастровий №:40:000:0080, площею 4,03 га, укладений між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН», право оренди за яким зареєстровано 14.12.2018 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області, скасувавши запис №29505444 про державну реєстрацію права оренди.

Стягнути з ОСОБА_2 та Фермерського господарства «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН» на користь Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» судові витрати по сплаті судового збору по 2102 (дві тисячі сто дві) грн 00 коп. з кожного.

Рішення складено у повному обсязі 03.11.2020.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Донецького апеляційного суду через Костянтинівський міськрайонний суд Донецької області шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Суддя