Справа № 467/768/20
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.10.2020 року Арбузинський районний суд Миколаївської області в складі:

головуючого - судді Явіци І.В.

за участю секретаря судового засідання Андросової А.В.

позивача ОСОБА_1

відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Арбузинка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі продажу нерухомого майна дійсним,-

ВСТАНОВИВ :

Вимоги позивача та доводи на їх обгрунтування

Звернувшись до суду із зазначеним вище позовом, позивач посилався на те, що 01 лютого 2001 року між ним та ОСОБА_3 був укладений договір купівлі продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , який був зареєстрований цього ж дня Южноукраїнською філією товарної біржі «Українська».

Позивач вказує, що за чинним на той час законодавством, угоди, що зареєстровані на біржі, не підлягали нотаріальному посвідченню, а тому він лише зареєстрував договір в Абузинському РКП «БТІ».

При цьому умови угоди були повністю виконані її сторонами, як то, він сплатив ОСОБА_3 грошові кошти за будинок, а вона добровільно виселилась із нього.

Позивач вказав, що через смерть ОСОБА_3 він наразі не може нотаріально посвідчити договір купівлі продажу, і, відповідно, зареєструвати й реалізувати свої права як власник.

Тому, посилаючись на положення ст. 47 УК УРСР, позивач просив суд визнати дійсним договір купівлі продажу жилого будинку АДРЕСА_1 , укладений між ним та ОСОБА_3 та зареєстрований 01 лютого 2001 року Южноукраїнською філією товарної біржі «Українська» за №132176,за яким ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_1 придбав об`єкт нерухомості жилий будинок АДРЕСА_1 .

Процесуальні дії у справі

Спрощене провадження за цими вимогами було відкрите ухвалою судді Арбузинського районного суду Миколаївської області від 27 липня 2020 року, якою, крім цього, витребувано належним чином засвідчену копію спадкової справи, що відкрилась після смерті ОСОБА_3 .

Позиція учасників справи та вступне слово позивача

В судовому засіданні позивач свої вимоги підтримав повністю, просив їх задовольнити та пояснив, що у 2001 році він придбав у ОСОБА_3 , яка була його сусідкою, належний останній будинок.

Договір купівлі продажу посвідчили на біржі в м. Южноукраїнську, після чого він передав ОСОБА_3 кошти в сумі 2000,00 грн. у рахунок вартості будинку, а вона віддала йому домову книгу і виселилась із нього, оскільки переїхала проживати до сина.

В подальшому ОСОБА_3 деякий час з його дозволу проживала в проданому нею будинку, а він використовував садибу біля нього.

Через деякий час він продав будинок, так як в ньому відпала потреба і було важко утримувати його, а ОСОБА_3 померла.

За її життя договір купівлі продажу нотаріально посвідчувати також не було змоги, оскільки ОСОБА_3 була немічною і її доглядала його сестра.

Відповідач ОСОБА_2 в суді проти позову будь яких заперечень не виказувала, проти його задоволенні не заперечувала, повністю підтвердила вказані позивачем обставини та пояснила, що ОСОБА_3 доводилась їй сусідкою.

Позивач дійсно придбав у ОСОБА_3 будинок, а остання виїхала проживати до сина.

Через деякий час ОСОБА_3 повернулась і з дозволу позивача проживала в проданому йому будинку, а коли стала зовсім немічною, то вона забрала її до себе і здійснювала за нею догляд.

У зв`язку із цим ОСОБА_3 склала на її ім`я заповіт.

Установлені судом фактичні обставини справи і зміст правовідносин, що виникли між сторонами, з посиланням на докази та оцінка аргументів, наведених учасникам справи

У свою чергу, суд, заслухавши вступне слово учасників справи, дослідивши надані позивачем докази, оцінивши їх з точки зору належності, допустимості і достовірності, а також достатності, за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному та безпосередньому дослідженні доказів, керуючись законом, виходив із такого.

Зокрема, суд установив, що 01 лютого 2001 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 (позивач) було укладено договір купівлі продажу нерухомості, за яким ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_1 придбав жилий будинок АДРЕСА_1 на присадибній земельній ділянці площею 0,27 га, де знаходиться жилий будинок площею 30,8 кв.м, нежилою площею 20,2 кв.м., а також будівлі і споруди: сараї, погріб, вбиральня, огорожа, згідно технічного паспорту на жилий будинок.

Договір зареєстровано 01 лютого 2001 року Южноукраїнським відділом реєстрації Товарної біржі «Українська» за реєстраційним номером 132176 відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» від 10 грудня 1991 року.

Згідно реєстрового напису, що міститься на договорі, жилий будинок, що придбаний згідно згаданого вище договору, зареєстрований Арбузинським БТІ за ОСОБА_1 в книзі №7, реєстр №1001 13 лютого 2001року.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла ( а.с.32), а її спадкоємицею за її заповітом є ОСОБА_2 (відповідач) ( а.с. 33).

Інші спадкоємці згідно матеріалів спадкової справи №224/2014 до майна померлої ОСОБА_3 відсутні.

Із пояснень сторін в судовому засіданні установлено, що позивач, як покупець, сплатив ОСОБА_3 , як продавцю, вартість проданого жилого будинку, а остання отримала гроші та передала жилий будинок у його володіння.

Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.

Однак, договір було укладено між позивачем та ОСОБА_3 01 лютого 2001 року, а тому на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року.

Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинної на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.

За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Та як установив суд, ОСОБА_3 і ОСОБА_1 виконали умови укладеного між ними договору купівлі продажу, як то, ОСОБА_1 сплатив за придбаний жилий будинок гроші, а ОСОБА_3 отримала їх і передала у розпорядження покупця нерухоме майно.

Договір купівлі продажу був зареєстрований Южноукраїнським відділом реєстрації Товарної біржі «Українська» відповідно до ст. 15 Закону України «Про Товарну біржу».

Зокрема, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.

Але статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.

Таким чином, у період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК УРСР у редакції 1963 року договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

За загальним правилом право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.

Отже, положення статті 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.

Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.

Згідно зі статтею 47 ЦК УРСР у нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.

Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Але судом установлено, що сторони досягнули всіх істотних умов угоди і виконали угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві. Покупець в свою чергу прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє.

Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 2001 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час, і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання його суттєвих умов. Укладений договір був зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації» саме за позивачем.

Тобто, незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі - продажу, держава, здійснивши його реєстрацію, тим самим визнала право на придбане нерухоме майно за покупцем, у даному випадку за ОСОБА_1 .

Проте на даний час позивач позбавлений можливості реалізувати свої права як власник, у зв`язку з невідповідністю форми правовстановлюючого документу вимогам закону.

Крім того, продавець за договором ОСОБА_3 продала належний їй будинок у віці 83 років, а у 2008 році померла, що унеможливлює на цей час нотаріальне оформлення правочину.

І як наслідок, суд вважає наявними правові підстави, за яких він має визнати укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 договір купівлі продажу дійсним.

А тому права позивача підлягають захисту у спосіб, що ним запропонований у позовній заяві, як то, шляхом визнання спірного договору дійсним в судовому порядку.

З цих мотивів, керуючи ст.ст. ст.ст. 258, 259, 263 - 265, 268, 273 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі продажу нерухомого майна дійсним - задовольнити повністю.

Визначити дійсним договір купівлі - продажу жилого будинку АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , зареєстрований 01 лютого 2001 року Южноукраїнським відділом Товарної біржі «Українська» за № 132176, за яким ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_1 придбав об`єкт нерухомості жилий будинок АДРЕСА_1 .

Рішення суду може бути оскаржене учасниками справи, а також особами, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки шляхом подання апеляційної скарги до Миколаївського апеляційного суду через Арбузинський районний суд Миколаївської області протягом 30 (тридцяти) днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя І.В. Явіца