Провадження № 2/234/3416/20
30 листопада 2020 року
Краматорський міський суд Донецької області у складі:
Головуючого - судді Переверзевої Л.І.,
секретаря - Касяненко А.С., Горбатової Л.І.
представника позивача адвоката Різниченко О.О.
розглянувши цивільну справу за позовом Приватного акціонерного товариства «Апк-інвест» до ОСОБА_1 про визнання права оренди,
До Краматорського міського суду Донецької області звернулося Приватне акціонерне товариство «Апк-інвест» з позовною заявою до ОСОБА_1 про визнання права оренди, посилаючись на наступні обставини.
19 січня 2015 року між Приватним акціонерним товариством «Апк-інвест» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 11 серпня 2015 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) виконкому Краматорської міської ради за № 26, згідно якого в оренду передається земельна ділянка розміром Ѕ 4,93 умовних кадастрових гектарів, згідно сертифіката на право на земельну частку (пай) серія ДН № 0225496.
11 серпня 2015 року, позивач та відповідач уклали Акт приймання-передачі земельної частки (паю) до Договору, у якому зазначено, що ОСОБА_1 передала, а ПрАТ «АПК-Інвест» прийняло в володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром Ѕ 4,93 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом.
Пунктом 2.3 Договору встановлений 20 (двадцятирічний) строк його дії, тобто по 11.08.2035 р., що на даний момент не сплинув.
Починаючи з дати укладення договору оренди ПрАТ «АПК-Інвест» повною мірою дотримується взятих на себе зобов`язань та не порушувало умови договору.
Відповідач ОСОБА_1 порушила умови укладеного між нею та ПрАТ «АПК-Інвест» договору оренди земельної ділянки щодо виконання нею обов`язку повідомити та в подальшому переукласти договір з ПрАТ «АПК-Інвест» після виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), чим було грубо порушені права позивача як орендаря.
Відповідно до ч. 5 ст. 31 ЗУ «Про оренду землі», особа, яка набула права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї, зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 ЗК України.
Пунктом 3.1. Договору оренду, передбачено обов`язок Орендодавця повідомити Орендаря про виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) протягом п`яти робочих днів з дати виділення земельної ділянки в натурі.
ОСОБА_1 не повідомила ПрАТ «АПК-Інвест» про отримання нею державного акту, чим порушила вимоги договору, нормативних актів та безпосередньо права позивача, як орендаря та фактичного користувача земельної частки (паю).
На момент укладення договору оренди земельної частки (паю) між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , так само, як і на теперішній час, діють норми перехідних положень Закону України «Про оренду землі», якими встановлено імперативну норму щодо наслідків виділу в натурі (на місцевості) земельної ділянки власником земельної частки (паю), яким укладено договорі оренди землі, а саме: після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок вланикам земельних часток (паїв) договір оренди переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін.
Аналогічні вимоги встановлені укладеним договором оренди земельної частки (паю) між позивачем та відповідачем.
Отже, під час укладення договору оренди земельної частки (паю) ОСОБА_1 вчинила волевиявлення щодо укладення договору оренди земельної частки (паю) строком на 20 років та правових наслідків подальшої реалізації нею права на виділ земельної ділянки - переукладення договору оренди землі із орендарем, відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю).
ПрАТ «АПК-Інвест» належним чином виконує свої зобов`язання за договором: своєчасно сплачує орендну плату, обробляє земельну ділянку, натомість у відповідача відсутнє бажання на переукладення договору оренди земельної ділянки ,що свідчить про односторонню відмову ОСОБА_1 від виконання договірних зобов`язань.
Представник позивача ПрАТ «АПК-Інвест» Різниченко О.О. у судовому засіданні позов підтримала з підстав, наведених у позовній заяві, просила його задовольнити в повному обсязі. Проти заочного рішення не заперечувала.
Відповідач у судове засідання не з`явилася, про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, про причини неявки суд не повідомила.
Згідно вимог статі 280 ЦПК України, суд вважає за можливе ухвалити по справі заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, оскільки відповідач був повідомлений належним чином про розгляд справи, не повідомив суд про причини своєї неявки, відзиву на позовну заяву не надав. Позивач не заперечував проти заочного розгляду справи.
Дослідивши всі обставини у справі та перевіривши їх доказами, суд прийшов до висновку, що позовна заява підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що 19 січня 2015 року між Приватним акціонерним товариством «Апк-інвест» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 11 серпня 2015 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) виконкому Краматорської міської ради за № 26, згідно якого в оренду передається земельна ділянка розміром Ѕ 4,93 умовних кадастрових гектарів, згідно сертифіката на право на земельну частку (пай) серія ДН № 0225496, строком на 20 років.
Сторони узгодили розмір орендної плати 1550,00 грн. та її виплату два рази на рік червень-грудень поточного року (п. 2.2 Договору).
Відповідно до п.3.1. Договору, ОСОБА_1 зобов`язалась протягом п`яти робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку письмово повідомити про це орендаря.
Пунктом 2.3. Договору встановлено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), Договір оренди землі переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою Сторін. Договір оренди переукладається Сторонами за Договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії Договору оренди допускається у випадках, визначених цим Договором та чинним законодавством України.
Згідно з відміткою у Договорі, його зареєстровано у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) виконкому Краматорської міської ради за № 26 від 11 серпня 2015 року за підписом посадової особи ОСОБА_2 , скріплено печаткою виконавчого комітету Краматорської міської ради, що відповідає Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 119.
11 серпня 2015 року сторонами підписано Акт приймання - передачі земельної частки (паю) відповідно до умов укладеного договору оренди від 19.01.2015 року.
Отже, ПрАТ «АПК-Інвест» виконуються обов`язки за договором оренди, здійснювалась сплата орендної плати (протягом 2015-2019 років).
15.08.2012 року складена технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельні ділянки громадянки ОСОБА_1 наданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва із земель колишнього КСП ім.. Крупської на території Краматорської міської ради Донецької області.
В порушення п.3.1 договору оренди земельної частки (паю) ОСОБА_1 протягом п`яти робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку письмово не повідомила про це ПрАТ «АПК-Інвест».
Згідно ч.1 ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно ст.629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі» (надалі Закон), оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповіднодо ст.31 Закону, договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Відповідно до пункту 17 Перехідних положень Земельного кодексу України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
Також, частиною 2 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» врегульовано, що після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
Як зазначено вище, пунктом 2.3 договору оренди земельної частки (паю), укладеного 19.01.2015 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та відповідачем ОСОБА_1 , сторони дійшли згоди про те, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), Договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Разом з тим у договорі оренди паю сторони не домовилися про застосування до їхніх правовідносин умов Типового договору.
Таким чином, сторони в договорі оренди паю прямо виключили можливість автоматичного припинення зобов`язань за договором оренди паю та домовилися про його переукладення як договору оренди землі.
Відповідно до правової позиції, висловленої в постанові Великої палати Верховного суду по справі № 233/3676/19 від 01 вересня 2020 року законодавець легітимізував відповідні відносини, надавши особі, яка не є власником ділянки, можливість правомірно передати володіння нею іншій особі. Більше того, законодавець також передбачив обов`язкову трансформацію «зобов`язальної» оренди в «речову» після виділення земельної частки (паю) на місцевості. Разом з тим Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що задоволення позову орендодавця про розірвання договору або визнання договору автоматично припиненим внаслідок дій орендодавця щодо виділення земельної ділянки в натурі суперечить принципу pacta sunt servanda, допускаючи ухилення від виконання зобов`язань за договором за нічим не обмеженим розсудом однієї зі сторін договору. Особливістю договору оренди земельного паю є й те, що йдеться не про володіння, користування та розпорядження конкретною земельною ділянкою, яку виділено на місцевості, а про право на земельну ділянку, адже сама ділянка перебувала в загальному масиві ділянок, що виділялися учасникам колективного сільськогосподарського підприємства. І хоча власник сертифікату, тобто орендодавець, за договором оренди земельного паю, не має повноважень власника щодо конкретної земельної ділянки, стосовно якої укладається договір, за договором оренди паю до орендодавця фактично переходить право користування частиною земної поверхні, яка відповідає орендованому паю, у межах загального масиву невизначених земельних ділянок, який становить собою землі відповідного колективного сільськогосподарського підприємства, що підлягають розпаюванню на місцевості як земельної ділянки. Не можна стверджувати, що після розпаювання загального масиву невизначених земельних ділянок на місцевості і виділення в натурі земельної ділянки, що відповідає орендованому паю, відповідна частина земної поверхні, якою користується орендар, зникає, відбувається лише зміна її правового статусу.
У пункті 56 постанови від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376 цс 18) Велика Палала Верховного Суду дійшла висновку про те, що формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб.
Таким чином, зміна правового статусу частини земної поверхні, що використовується орендарем на підставі відповідного договору оренди паю, шляхом її визначення на місцевості як земельної ділянки, не свідчить про знищення предмета оренди як можливої підстави для вимоги про розірвання договору оренди.
Повертаючись до принципу правової визначеності, що є одним з фундаментальних аспектів верховенства права, Велика Палата Верховного Суду нагадує про використання в практиці ЄСПЛ поряд з "якістю та точність закону" таких загально-правових категорій, як "непорушність прав" та "законні очікування".
Згідно із частиною 2 ст. 95 ЗК України, ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Відповідно до чт. 16 ч.1, п. 1 ч. 2 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути визнання права.
За таких обставин, суд вважає, що позовні вимоги про визнання права оренди земельної частки (паю) за орендарем на підставі договору оренди від 19.01.2015 року є такими, що ґрунтуються на законі, отже підлягають задоволенню в повному обсязі.
Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо позов задоволено частково, судові витрати присуджуються позивачеві - пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, а відповідачеві - пропорційно до тієї частини позовних вимог, у задоволенні яких позивачеві відмовлено.
При зверненні до суду позивачем було сплачено судовий збір у розмірі 2102,00 гривень, що підтверджується платіжним дорученням від 26.08.2020 року.
Таким чином з відповідача на користь позивача необхідно стягнути судовий збір у розмірі 2102,00 гривень.
На підставі викладеного, керуючись ст. 4, 10, 12, 76, 263-265 ЦПК України, суд, -
Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано відповідачем протягом тридцяти днів з дня отримання його копії.
Апеляційна скарга на рішення суду подається в Донецького апеляційного суду через Краматорський міський суд протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.
Суддя Л. І. Переверзева