ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 610/1785/19 Головуючий суддя І інстанції Носов Г. С.
Провадження № 22-ц/818/3224/20 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: що виникають з договорів оренди
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 червня 2020 року м. Харків.

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого судді Яцини В.Б.

суддів колегії: Бурлака І.В., Хорошевського О.М.,

за участю секретаря судового засідання Семикрас О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 24 березня 2020 року, ухвалене у складі судді Носова Г.С. по цивільній справі за позовом Приватного акціонерного товариства «Агрофірма «Вербівське» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , за участі третіх осіб ОСОБА_3 , Відділу з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань Балаклійської районної державної адміністрації про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, витребування земельної ділянки з чужого незаконного користування та усунення перешкод в користуванні нею, визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, стягнення неотриманого доходу та витрат понесених на обробку ґрунту на ділянці,

В С Т А Н О В И В :

У червні 2019 року Приватне акціонерне товариство «Агрофірма «Вербівське» (далі ПрАТ «Агрофірма «Вербівське» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , який в подальшому уточнили та просили: - визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 31.10.2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , площею 3,6135 га, кадастровий номер :02:000:0043, розташованої на території Вербівської сільської ради Балаклійського району Харківської області на підставі якого державним реєстратором Відділу з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і державної реєстрації юридичних осіб Балаклійської районної державної адміністрації винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.11.2018 року номер запису про інше речове право 28822948;

- витребувати з чужого незаконного користування земельну ділянку площею 3,6135 га, кадастровий номер :02:000:0043, розташованої на території Вербівської сільської ради Балаклійського району Харківської області;

- визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Половинки Аліни Анатоліївни, Відділу з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб- підприємців та громадських формувань Балаклійської районної державної адміністрації Харківської області від 06.11.2018 року, індексний номер 28822948, про реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 3,6135 га, кадастровий номер :02:000:0043, розташованої на території Вербівської сільської ради Балаклійського району Харківської області за ОСОБА_2 на підставі договору оренди земельної ділянки від 31.10.2018 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1

- стягнути з ОСОБА_1 на їх користь 31 717,68 грн, що складається з неотриманого доходу в сумі 24 462,20 грн та витрат понесених восени 2018 року на обробку ґрунту на ділянці № НОМЕР_1 , контура № НОМЕР_2 , площею 3,6135 га, в сумі 7255,48 грн та стягнути з відповідачів судові витрати.

В обґрунтування позову зазначив, що 01.10.2012 року між ПАТ «Агрофірма «Вербівське» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки, площею 3,6135га, розташованої на території Вербівської сільської ради Балаклійського району Харківської області, позивач належним чином виконував свої обов`язки за договором, у квітні 2018 року позивачу стало відомо, що 31 січня 2018 року Відділом з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і державної реєстрації юридичних осіб Балаклійської районної державної адміністрації зареєстровано право оренди земельної ділянки між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 , тобто ОСОБА_1 уклав договір оренди земельної ділянки, яка на той час перебувала в оренді ПрАТ «Агрофірма «Вербівське».

Зазначає, що у грудні 2018 року позивачу стало відомо, що ОСОБА_1 передав право оренди ОСОБА_2 , про що зроблено запис №28822948 від 06.11.2018 року.

Вважає , що такими діями ОСОБА_1 порушено їх право на користування земельною ділянкою, спричинено матеріальні збитки у зв`язку з неотриманим доходом по вирощуванню соняшника врожаю 2019 року та витрат, понесених на обробку ґрунту.

Рішенням Балаклійського районного суду Харківської області від 24 березня 2020 року позов ПрАТ «Агрофірма «Вербівське» задоволено частково.

ОСОБА_1 та ОСОБА_2 проти задоволення позову заперечували, посилаючись на його безпідставність.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 31.10.2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , площею 3,6135 га, кадастровий номер :02:000:0043, розташованої на території Вербівської сільської ради Балаклійського району Харківської області на підставі якого державним реєстратором Відділу з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і державної реєстрації речових прав на не рухоме майно та їх обтяжень і державної реєстрації юридичних осіб Балаклійської районної державної адміністрації винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.11.2018 року номер запису про інше речове право 28822948, скасувавши з цієї підстави державну реєстрацію права оренди земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 28822948 від 06.11.2018 року.

Усунуто перешкоди у користуванні земельною ділянкою площею 3,6135 га, кадастровий номер :02:000:0043, розташованої на території Вербівської сільської ради Балаклійського району Харківської області, згідно Договору оренди землі від 25.12.2012 року, шляхом зобов`язання ОСОБА_2 та ОСОБА_1 припинити проведення сільськогосподарських робіт та вирощування сільськогосподарських культур на цій земельній ділянці на весь термін дії Договору оренди земельної ділянки від 25.12.2012 року.

Стягнуто із ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь ПрАТ «Агрофірма «Вербівське»» по 2 158, 88 гривень судового збору та по 6 565,75 гривень витрат, пов`язаних з правничою допомогою адвоката, з кожного.

В іншій частині позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права просив рішення суду першої інстанції скасувати, у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що під час судового розгляду суд першої інстанції не надав оцінку доказам, які свідчать про відсутність реєстрації речового права в Державному земельному кадастрі, відсутності невід`ємної частини договору кадастрового плану земельної ділянки.

Зазначає, що позивачем надано лист начальника відділу Держгеокадастру, з посиланням на відсутній в нього документ - Книгу реєстрації договорів, так як офіційна інформація про користувача земельною ділянкою здійснюється засобами Державного земельного кадастру, яка містить одночасно в Поземельній книзі та Книзі реєстрації договорів, а актуальна інформація надається витягами з ДЗК.

Вказує, що договір укладений 25.12.2012 року, відповідно заява про реєстрацію не могла бути подана до 25.12.2012 року, договір зареєстрований 25.12.2012 року за один календарний день, проте законодавством передбачено виконання усіх реєстраційних дій протягом 14 календарних днів.

Окрім цього, зазначає, що відсутність в договорі кадастрового плану свідчать додатково про відсутність державної реєстрації договору та офіційного визнання його засобами Державного земельного кадастру.

Вважає, що оскільки момент вчинення правочину відповідно до ст.ст.210, 640 ЦК України пов`язується з державною реєстрацією, тому договір оренди земельної ділянки від 25.12.2012 року між ним та позивачем та ОСОБА_1 не є укладеним і не створюють прав та обов`язків сторін.

Зауважує, що державну реєстрацію договору укладеного між ним та позивачем проведено не було, такий договір є нікчемним, окрім цього, земельна ділянка не використовувалась позивачем.

Скаржник вважає, що незаконне рішення суду першої інстанції грубо порушує його права.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 позивач просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення, посилаючись на те, що державна реєстрація договору оренди, укладеного між позивачем та ОСОБА_1 здійснена у відповідності до чинного на період проведення такої реєстрації законодавства. Зазначає, що відкриття Поземельних книг передбачено з 01 січня 2011 року, а національну кадастрову систему, за якою здійснюється автоматизоване ведення ДЗК впроваджено з 01 січня 2013 року.

Заслухавши доповідь судді, пояснення учасників справи, перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія судів дійшла висновку про відсутність підстав для її задоволення.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

У статті 263 ЦПК України визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Вказаним нормам цивільного процесуального права рішення суду першої інстанції повністю відповідає.

Частково задовольняючи позовні вимоги ПрАТ «Агрофірма «Вербівське», суд першої інстанції виходив з того, що, укладаючи договір оренди земельної ділянки з ОСОБА_2 від 21.10.2018 року, ОСОБА_1 передав в оренду земельну ділянку, яка вже перебувала на той час в оренді ПрАТ «Авгрофірма «Вербівське», одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну земельну ділянку суперечить засадам офіційного визнання і підтвердження державою фактів виникнення прав на нерухоме майно, та є порушенням чинного законодавства та інтересів позивача, за яким право оренди земельної ділянки зареєстровано первинно та не припинилося.

Колегія суддів з цим погоджується.

Судовим розглядом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 25.12.2012 року між ОСОБА_1 та ПАТ «Агрофірма «Вербівське»» в особі в.о. голови правління ОСОБА_5 укладений договір оренди земельної ділянки площею 3,6135 га на строк 10 років. Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, був зареєстрований 25.12.2012р. за №03306.

Від імені позивача ПАТ «Агрофірма «Вербівське»» в особі в.о. голови правління ОСОБА_6 М. і відповідача ОСОБА_1 25.12.2012 року складено акт визначення меж земельної ділянки в натурі та акт прийому-передачі земельної ділянки.

25 січня 2018 р. між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі, предметом якого є земельна ділянка загальною площею 3,6135 га з кадастровим номером :02:000:0043, яка розташована за межами населених пунктів на території Вербівської сільської ради Балаклійського району Харківської області. Договір укладено на 7 років.

Із інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 16.04.2018р. вбачається, що державним реєстратором було зареєстровано договір оренди земельної ділянки від 31.01.2018 власник: ОСОБА_1 та орендар ОСОБА_3 , рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, номер запису про право: 24686201 від 31.01.2018р.

31 жовтня 2018 р. між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі, предметом якого є земельна ділянка загальною площею 3,6135 га з кадастровим номером :02:000:0043, яка розташована за межами населених пунктів на території Вербівської сільської ради Балаклійського району Харківської області. Договір укладено на 7 років.

Із інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 03.06.2019р. вбачається, що державним реєстратором було зареєстровано договір оренди земельної ділянки від 06.12.2018 власник: ОСОБА_1 та орендар ОСОБА_2 , рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, номер запису про право: 28822948.

За змістом приписів статей 210 і 638 Цивільного кодексу (далі - ЦК) України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).

Згідно з частиною п`ятою статті 126 Земельного кодексу (далі - ЗК) України (тут і далі - у редакції, чинній на час укладення договорів оренди від 25 грудня 2012 року) право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Статті 18 і 20 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час укладення договорів оренди від 25 грудня 2012 року, передбачали, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України).

Зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (частина перша статті 203 ЦК України).

Згідно з абзацом четвертим частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Згідно зі статтею 202 ЗК України державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель (частина перша). Державний реєстр земель складається з двох частин: а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок (далі - Книга записів); б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку (частина друга).

Порядок державної реєстрації договору оренди земельної ділянки станом на 25 грудня 2012 року регулювався Постановою Кабінету Міністрів України від 9 вересня 2009 року № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» (далі - Порядок).

Записи до розділів Книги записів вносилися при видачі документа, що посвідчує право на земельну ділянку, яким, зокрема, був договір оренди землі (пункт 10 Порядку). Дата внесення запису до розділу Книги записів була датою державної реєстрації документа, що посвідчує право на земельну ділянку (пункт 11 Порядку). Згідно з пунктом 16-2 Порядку підставою для державної реєстрації договору оренди була заява власника або набувача права, подана до відповідного територіального органу Держземагентства разом з іншими, визначеними цим пунктом, документами.

Отже, на час укладення позивачем договорів оренди від 25 грудня 2012 року їх державна реєстрація була пов`язана із датою внесення запису до відповідного розділу Книги записів.

Виконання Порядку на час укладення договорів оренди від 25 грудня 2012 року забезпечувалося функціонуванням Перехідної реєстраційної системи, що діяла у період з 3 серпня 2011 року до 30 грудня 2012 року включно й адміністраторами якої були підрозділи державного підприємства «Центр державного земельного кадастру».

Факт державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, якщо така відбулася, відображався у тексті цього договору відповідно до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220. У тексті, зокрема, зазначалася інформація про орган, котрий провів державну реєстрацію договору та його посадову особу, а також дата вчинення та номер запису в Державному реєстрі земель. На підтвердження вказаної інформації державний реєстратор посвідчував напис своїм підписом та печаткою органу реєстрації за наявності (далі - реєстраційний напис).

Отже, реєстраційний напис на договорі оренди земельної ділянки є похідним від запису у Книзі записів. Державний реєстратор не був наділений правом проставити такий напис, допоки не зробив відповідний запис у Книзі записів за певним номером.

Зазначений правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (провадження № 14-192 цс 19), який відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України колегія суддів з огляду на аналогічні обставини враховує при розгляді цієї справи.

Матеріалами справи безспірно встановлено, що ОСОБА_1 було підписано договір оренди земельної ділянки від 25.12.2012 року, акт визначення меж земельної ділянки в натурі та акт приймання-передачі земельної ділянки.

З копії договору оренди земельної ділянки від 25.12.2012 року вбачається, що договір зареєстровано в Управлінні Держкомзему Балаклійського району, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.12.2012 року за №03306.

Листом Головного управління Держгеокадастру у Харківській області підтверджується, що відповідно до Книги записів про державну реєстрацію договорів оренди землі 25.12.2012 року за № 03306 зареєстровано договір оренди земельної ділянки площею 3,6135га, яка розташована на території Вербівської сільської ради Балаклійського району Харківської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, орендодавець ОСОБА_1 , орендар ПАТ «Агрофірма «Вербівське».

Окрім цього, з довідки № 139 від 10.06.2019 року вбачається, що ОСОБА_1 отримував від здачі земельної ділянки в оренду позивачу за договором оренди від 25.12.2012 року орендну плату у 2012-2018 роках та не оспорював цей договір на день розгляду справи судом першої інстанції, що свідчить про факт реального укладення та виконання цього договору сторонами.

Отже, судом першої інстанції правильно встановлено, що державна реєстрація укладеного між ПАТ «Агрофірма «Вербівське» та ОСОБА_1 договору оренди землі від 25 грудня 2012 року, здійснена у відповідності до чинного на період проведення такої реєстрації законодавства. Доводи скарги ОСОБА_1 про невідповідність проведеної державної реєстрації даного договору оренди землі не доведені і тому колегія суддів їх відхиляє.

Судом встановлено, що на день підписання оскарженого договору, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 від 31.10.2018 року та реєстрації права оренди земельної ділянки за ОСОБА_2 був чинним договір оренди цього ж об`єкта, підписаний ОСОБА_1 з позивачем 25 грудня 2012 року і зареєстрований 25 грудня 2012 року в Управлінні Держкомзему Балаклійського району. Внаслідок укладення оскарженого договору ОСОБА_2 отримав право оренди земельною ділянкою, що порушило право оренди позивача, яке відповідно до згаданої норми ст. 27 Закону України «Про оренду землі підлягає захисту.

Суд першої інстанції дійшов до обґрунтованого висновку про порушення права позивача на оренду земельної ділянки та наявність передбачених ст.ст. 203, 215 ЦК України підстав для визнання оскарженого договору недійсним, а доводи скарги необхідно відхилити, за їх недоведеність.

За таких обставин апеляційний суд відповідно до ст. 375 ЦПК України приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції відповідає обставинам справи, ухвалене з дотриманням норм матеріального і процесуального права, а скаргу необхідно залишити без задоволення.

Керуючись ст.ст. 259, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 24 березня 2020 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня прийняття, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст судового рішення складено 05 червня 2020 року.

Головуючий В.Б. Яцина

Судді - І.В.Бурлака.

О.М. Хорошевський.