Провадження № 22-ц/812/1801/20 Доповідач апеляційної інстанції-Данилова О.О.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 листопада 2020 року м. Миколаїв

справа № 473/961/20

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого Данилової О.О.,

суддів: Коломієць В.В., Шаманської Н.О.,

із секретарем Лівшенком О.С.,

переглянувши в апеляційному порядку цивільну справу за позовом

ОСОБА_1

до товариства з обмеженою відповідальністю «АВІАТТОР»

про розірвання договору оренди та витребування земельних ділянок

за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1

на рішення Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області, ухвалене 27 серпня 2020 року суддею Ротар М.М. в приміщенні цього ж суду (повне рішення складене того ж числа),

У С Т А Н О В И В:

У березні 2020 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до ТОВ «АВІАТТОР» про розірвання договору оренди землі та витребування земельних ділянок.

Позивач зазначав, що є власником земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 1,5970 га та 2,1274 га, розташованих в межах території Щербанівської сільської ради Вознесенського району Миколаївської області. 1 травня 2008 року між ним та ТОВ «АВІАТТОР» укладено договір оренди земельних ділянок строком на 10 років. Влітку 2018 року він звернувся до ТОВ «АВІАТТОР» з проханням повернути землю у зв`язку з закінченням строку оренди та лише тоді дізнався, що орендар здійснив державну реєстрацію договору тільки 6 серпня 2012 року. Порушення орендарем обов`язку щодо своєчасної державної реєстрації договору оренди призвело до неочікуваного та небажаного продовження строку дії договору оренди до 2022 року.

Посилаючись на те, що допущене товариством порушення земельного законодавства (ухилення від державної реєстрації договору) є істотним порушенням договору, яке значною мірою позбавило його того, на що він розрахувував при укладенні правочину, ОСОБА_1 просив розірвати договір оренди від 1 травня 2008 року та витребувати від ТОВ «АВІАТТОР» земельні ділянки площею 1,5970 га та 2,1274 в межах території Щербанівської сільської ради Вознесенського району Миколаївської області.

У відзиві на позов відповідач ТОВ «АВІАТТОР» позов не визнав та посилався на те, що строк дії договору оренди за його умовами починає перебіг лише після державно реєстрації, а тому спливає у 2022 році. Оскільки земельні права позивача не були порушені, підстав для розірвання договору оренди відповідач не вбачав.

Позивач ОСОБА_1 , діючи через представника, у відповіді на відзив наголошував, що товариство порушило його права орендодавця, штучно затягнувши державну реєстрацію цього договору та тим самим суттєво збільшивши строк дії орендних відносин всупереч волі власника. Такі обставини є суттєвим порушенням договірних обов`язків та достатньою підставою для розірвання угоди.

У запереченнях на відповідь представник ТОВ «АВІАТТОР» заперечував вину підприємства у зволіканні з державною реєстрацію договору та наголошував на відсутності підстав для розірвання договору оренди, строк дії якого ще не сплинув.

Рішенням Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 27 серпня 2020 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

В апеляційній скарзі позивач ОСОБА_1 , в інтересах якого діє представник - адвокат Вуїв О.В., просив рішення скасувати та задовольнити його позов. Апелянт посилався на положення цивільного та земельного законодавства, які регулюють питання щодо набрання чинності договором оренди та умови його розірвання; зазначав обставини, які, на його думку, свідчать про істотне порушення відповідачем своїх договірних обов`язків, що позбавило його, як власника, можливості отримати те, на що він розраховував при укладенні угоди. Способом захисту порушених прав апелянт вважав розірвання договору оренди, який поза його волі та з вини орендаря продовжив свою дію на непередбачуваний ним строк.

Правом відзиву на апеляційну скаргу відповідач не скористався.

Судове засідання апеляційного суду проведено в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за участю позивача ОСОБА_1 , його представника адвоката Вуїв О.В. та представника ТОВ «АВІАТТОР».

Переглянувши справу за наявними в ній та доданими доказами та перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що виходячи зі змісту умов Договору щодо строку його дії (10 років), невизначеності моменту початку перебігу та враховуючи положення статтей 18, 20 Закону «Про оренду землі», Договір набрав чинності з моменту його державної реєстрації (6 серпня 2012 року). Тому саме з цього часу починає перебіг десятирічний строк його дії, який закінчиться 5 серпня 2022 року. Підстав для дострокового розірвання Договору, як то передбачено статтями 24, 25, 32 Закону «Про оренду землі», судом не встановлено. Позивач не довів істотного (в розумінні статті 651 ЦК) характеру порушень відповідачем своїх обов`язків.

Проте не з усіма висновками суду можна погодитись.

Так, судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельних ділянок площею 1,5970 га (кадастровий номер :12:000:0520) та 2,1274 га (кадастровий номер :10:000:0193), які розташовані в межах території Щербанівської сільської ради Вознесенського району Миколаївської області (а. с. 17).

1 травня 2008 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та ТОВ «АВІАТТОР», як орендарем, укладено договір оренди землі №102 (далі Договір) на земельні ділянки загальною площею 3,73 га (а.с.9-10).

Договором передбачено строк його дії 10 років (пункт 8) та припинення його дії у разі закінчення цього строку (пункт 37).

У пункті 43 Договору сторони погодили, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Того ж дня (1 травня 2008 року) складено акт прийому-передачі земельної ділянки, який підписано сторонами (а.с.10).

З цього часу, а саме з 2008 року ТОВ «АВІАТТОР» користується земельною ділянкою ОСОБА_1 та сплачує передбачену умовами Договору орендну плату.

6 серпня 2012 року здійснена державна реєстрація Договору та вчинені записи щодо кожної ділянки окремо за реєстраційними номерами 05423 та НОМЕР_1 . (а. с.15,16).

У липні 2018 року ОСОБА_1 звертався до орендаря з вимогою повернути земельні ділянки через закінчення строку дії Договору та отримав відмову з посиланням на закінчення договірних відносин тільки у серпні 2022 року (а.с.28,29).

Встановивши ці обставини та виходячи з положень статей 125,126 ЗК та статей 18,20 Закону «Про оренду землі», суд першої інстанції дійшов висновку, що Договір набув чинності с моменту його державної реєстрації 6 серпня 2012 року, а тому десятирічний строк його дії закінчується з 5 серпня 2022 року.

Обгрунтовуючи такий висновок, суд послався на правову позицію Верховного Суду, що викладена у постанові від 13 червня 2016 року (справа 570/3056-15-ц), від 19 лютого 2014 року (справа №0426/14068/2012).

Цей висновок суду першої інстанції позивач не оспорює, вважаючи його таким, що відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 15 січня 2020 року (справа №322/1178/17).

Виходячи з того, що Договір діє до серпня 2022 року, ОСОБА_1 порушив питання про його розірвання.

І хоча фактичні обставини у справі №322/1178/17 мають відмінності, але висновок Верховного Суду про те, що підставою позову орендодавця може бути факт позбавлення його значною мірою того, на що орендодавець розраховував при укладенні договору оренди (підстави для розірвання договору) , має бути застосований судом при розгляді даної справи.

Отже, апеляційний суд виходить з того, що в цій справі спірним є питання про наявність або відсутність підстав для розірвання Договору і такий спосіб захисту прав орендодавця є ефективним.

Правовідносини щодо умов та підстав розірвання договорі оренди землі регулюються цивільним, земельним законодавством, а також договором оренди землі.

За загальними правилами статті 651 ЦК розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до частини 1 статті 32 Закону "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК та іншими законами України.

Порушенням умов договору є порушення тих зобов`язань, які виникають внаслідок його укладення.

Зобов`язання сторін договору оренди визначаються як земельним законодавством, так і конкретними умовами самого договору.

Оскільки при укладенні договору оренди права на користування землею набуває орендар, а закон пов`язує момент виникнення цих прав з їх державною реєстрацією, то обов`язок її здійснити покладається на орендаря.

З матеріалів справи вбачається, що при укладенні Договору всі його примірники отримав ТОВ «АВІАТОР» з метою здійснення державної реєстрації права оренди.

Примірник Договору був переданий ОСОБА_1 після державної реєстрації угоди відповідачем у 2012 році.

Отже, як за змістом такої дії, як державна реєстрація, так і за домовленістю сторін обов`язок своєчасної державної реєстрації права оренди мав саме ТОВ «АВІАТТОР».

Такий умовивід відповідає і висновку Великої Палати Верховного Суду, який викладено у постанові від 15 січня 2020 року (справа №322/1178/17).

Відповідно до пункту «ї» частини 1 статті 211 ЗК ухилення від державної реєстрації земельних ділянок та подання недостовірної інформації щодо них є порушенням земельного законодавства, за яке законом передбачена цивільна,

адміністративна або кримінальна відповідальність.

На підставі системного аналізу зазначених норм апеляційний суд дійшов висновку, що порушення обов`язку щодо своєчасної державної реєстрації права оренди земельної ділянки, з яким пов`язана чинність угоди та можливість реалізації всіх прав сторін оренди, може вважатись істотним порушення умов договору за умови, що потерпіла сторона доведе, що вона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

При вирішенні питання про істотність порушень прав ОСОБА_1 , як власника земельної ділянки, апеляційний суд виходить з такого.

Так, відповідно до частини 1 статті 15 Закону «Про оренду землі», в редакціях як на час укладення Договору, так в на час вирішення спору, строк дії договору оренди є істотною умовою такого виду угод.

Відповідно до статтей 6, 627 ЦК сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Отже, вольовий характер визначення строку дії договору не викликає сумніву.

Сторони наділені значними можливостями впливу на момент настання або закінчення строку, оскільки можуть змінювати строк, наближати або віддаляти його настання.

Зі змісту пунктів 8 та 43 Договору вбачається, що набрання чинності цим договором сторони, зокрема, орендодавець, пов`язали не тільки з його державною реєстрацією (як то передбачено законом), але й з моментом його підписання, а період його дії визначили у 10 років (а.с.9).

Крім того, передача землі була здійснена того ж дня, коли Договір було укладено, тоді як за умовами Договору такі дії пов`язані з державною реєстрацією.

Отже, одночасне застосування у Договорі двох юридичних фактів (підписання та державна реєстрація) та реалізація умов угоди в день її підписання свідчать про те, що державна реєстрація угоди мала бути здійснена безпосередньо та негайно після його підписання.

Фактично умови Договору виконувались сторонами з 2008 року.

За таких обставин власник та орендодавець ОСОБА_1 мав всі підстави розраховувати, що строк Договору закінчиться саме у серпні 2018 року, і саме з цього часу він зможе самостійно розпоряджатись своєю власністю.

Таким чином, апеляційний суд вважає, що державна реєстрація Договору через чотири роки після його укладення та штучне продовження дії оренди до 2022 року позбавили власника ділянки права користуватись та розпоряджатись належними йому ділянками з 2018 року, що є значною мірою позбавленням ОСОБА_1 того, на що він розраховував, передавши землю орендарю у 2008 році на 10 років.

Велика Палата Верховний Суд, аналізуючи в постанові від 15 січня 2020 року (справа №322/1178/17) не тільки момент набуття договорами оренди чинності, але й можливі способи захисту прав орендаря при значному проміжку часу між укладенням угоди та державною реєстрацією прав прямо зазначив, що за таких обставин має місце неналежне виконання орендарем свого договірного обов`язку. У випадку, коли закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права особи, яка звернулась до суду, суд, враховуючи загальні засади цивільного законодавства (справедливість, добросовісність та розумність), відповідно до викладеної у позовній заяві вимоги такої особи може визначити в своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (абзаци 83-85 розділу «Позиція Великої Палати Верховного Суду» постанови від 15 січня 2020 року).

Позбавлення орендаря права на захист своїх прав у разі неналежного виконання орендарем свого обов`язку з державної реєстрації договору оренди, та, як наслідок, протиправне збільшення строку оренди, свідчило би про більш вразливе становище орендодавця, ніж орендаря, що суперечить загальному принципу рівності сторін правочину (абзац 78 розділу «Позиція Великої Палати Верховного Суду» постанови від 15 січня 2020 року).

Крім того, позбавлення орендодавця права на захист та відсутність будь-яких правових наслідків для орендаря у цьому випадку, надало би останньому можливість шляхом затримки державної реєстрації договорів штучно збільшувати строки їх дії на необмежений строк.

Це є порушенням положень статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав та основоположних свобод щодо захисту права власності , статті 41 Конституції України щодо вільного володіння, користування та розпорядження своєю власністю та статті 13 ЦК щодо добросовісного здійснення своїх прав.

Апеляційний суд не може погодитись з твердженням ТОВ «АВІАТТОР» про те, що правова позиція Великої Палати Верховного Суду, викладена в постанові від 15 січня 2020 року (справа №322/1178/17), має бути підставою для відмови в позові.

Така позиція стосується визначення моменту набуття договором оренди законної сили (час укладення договору або час державної реєстрації) у спорі з позовними вимогами про повернення земельної ділянки після спливу строку оренди, який, на думку позивача, почав перебіг з часу підписання сторонами письмової угоди. Підставою відмови в позові суд зазначив те, що інших підстав та інших вимог, окрім повернення землі, позивач не заявляв.

Проте у справі, яка розглядається апеляційним судом, позовною вимогою є розірвання договору з підстав істотного порушення відповідачем договірних зобов`язань.

Не може бути підставою для відмови в позові і посилання відповідача на те, що реєстрацію не було своєчасно проведено з об`єктивних причин, а саме через реорганізацію землевпорядних органів. Доказів того, що ТОВ «АВІАТОР» у період 2008-2012 років вживав будь-які заходи щодо своєчасного виконання своїх обов`язків, суду не надано.

Не можна вважати переконливим і посилання відповідача на те, що дострокове розірвання договірних відносин негативно впливає на стабільність землекористування та порушує права орендатора.

За обставинами справи та умовами Договору орендар отримав земельні ділянки в оренду на строк десять років, а через несвоєчасну державну реєстрацію фактично використовує землю вже більш ніж дванадцять років.

Відповідно до статті 34 Закону «Про оренду землі» наслідком розірвання Договору є обов`язок орендаря повернути земельні ділянки власнику.

Отже, покладення на ТОВ «АВІАТТОР» обов`язку повернути землю відповідає вимогам земельного законодавства.

Оскільки суд першої інстанції не обґрунтував свій висновок про недоведеність підстав для розірвання договору, обмежившись лише положеннями статтей 24,25 Закону «Про оренду землі»; не звернув належної уваги на інші передбачені законом договірні зобов`язання орендаря; не дав оцінку їх наслідкам для прав власника, які захищаються як національним, так і міжнародним законодавствам, судове рішення підлягає скасуванню з ухваленням по справі нового рішення про задоволення позову ОСОБА_1 .

Відповідно до статті 141 ЦПК задоволення позову є підставою для відшкодування позивачу понесених ним судових витрат, які складаються з судового збору, сплаченого як за подачу позовної заяви (1913,8 грн.), так і апеляційної скарги (2872,5 грн.).

Крім того, відшкодуванню підлягає і витрати позивача на професійну правничу допомогу.

Витрати на правничу допомогу є складовою судових витрат, які несуть сторони (частина 3 статті 133, частина 1 статті 137 ЦПК).

За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Виртати на правничу допомогу складаються з гонорару адвоката за представництво в суді; іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо; вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою (частина 2 статті 137 ЦПК).

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом (частина 3 статті 137 ЦПК).

Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним з: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи (частина 4 статті 137 ЦПК).

У разі недотримання цих вимог суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами. Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами (частини 5,6 статті 137 ЦПК).

У разі задоволення позову судові витрати, в тому числі і витрати на правничу допомогу, покладаються на відповідача (пункт 2 частини 2 статті 141 ЦПК).

При вирішенні питання про розподіл судових витрат, в тому числі і витрат на правничу допомогу, суд, зокрема, враховує, чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору з урахуванням ціни позову (частина 3 статті 141 ЦПК).

Розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо), які подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву (частина 8 статті 141 ЦПК).

Отже, гонорар адвоката визначається за умовами договору про надання правничої допомоги, залежить від обсягу наданих послуг, виконаних робіт та їх вартості. Такі витрати мають бути співмірними (складність справи, витрачений час тощо). На підтвердження своїх вимог сторона, яка вимагає їх відшкодувати, має надати детальний опис робіт, виконаних адвокатом.

При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських послуг (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхньої вартості, виходячи з конкретних обставин справи (постанова Верховного Суду України від 11 лютого 2019 року у справі № 335/9780/15).

На підтвердження фактичних витрат на правничу допомогу позивачем та його представником надані: копія договору про надання правничої допомоги від 19 березня 2020 року (а.с.110), квитанція до прибуткового касового ордеру від 29 квітня 2020 року на суму 4500 грн. (а.с.102) та розрахунок (детальний опис) виконаних робіт адвокатом та їх вартість (а.с.112).

На підтвердження витрат на правничу допомогу на стадії апеляційного оскарження надана квитанція до прибуткового касового ордера на суму 2000 грн. (а,с.123)

Всі зазначені роботи були дійсно виконані адвокатом під час надання правничої допомоги позивачеві та є необхідними.

Доводів, які би ставили під сумнів співмірності витрат у такому розмірі, відповідач не висловлював.

Отже, позивачеві за рахунок ТОВ «АВІАТТОР» підлягають відшкодуванню 6500 грн. витрат на правничу допомогу.

Всього розмір судових витрат, які підлягають відшкодуванню за статтею 141 ЦПК, складає 11 286,3 грн.

Керуючись статями 374, 375 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 27 серпня 2008 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов ОСОБА_1 задовольнити.

Договір оренди землі №102, укладений між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «АВІАТТОР» щодо земельних ділянок загальної площі 3,73 га, в тому числі ділянки площею 1,5970 га (кадастровий номер :12:000:0520) та 2,1274 га (кадастровий номер :10:000:0193) в межах території Щербанівської сільської ради Вознесенського району Миколаївської області, та зареєстрований у державному реєстрі 6 серпня 2012 року з реєстраційними номерами №05422 та №05423 - розірвати.

Зобов`язати товариство з обмеженою відповідальністю «АВІАТТОР» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку площею 1,5970 га (кадастровий номер :12:000:0520) та земельну ділянку площею 2,1274 га (кадастровий номер :10:000:0193) в межах території Щербанівської сільської ради Вознесенського району Миколаївської області.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «АВІАТТОР» (56554, с. Шевченко, Вознесенський район, Миколаївська область, ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ) 11 286,3 грн. судових витрат.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття, але за наявності підстав, передбачених статтею 389 ЦПК, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Головуючий О.О.Данилова

Судді: В.В.Коломієць

Н.О.Шаманська

--------------------------------

повну постанову складено 20 листопада 2020 року