Справа №: 343/1205/20
Провадження №: 2/0343/499/20
Р І Ш Е Н Н Я

I М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

04 листопада 2020 року м.Долина

Долинський районний суд Івано-Франківської області в складі:

головуючого судді Лицура І.М.,

секретаря Бойків В.П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Долина Івано-Франківської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТзОВ «Кей-Колект» та ТзОВ «Бенефіт Істейт» про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна,

В С Т А Н О В И В :

ОСОБА_1 звернулася в суд з позовом до ТзОВ «Кей-Колект» та ТзОВ «Бенефіт Істейт», в якому просила визнати недійсним укладений між відповідачами 12.06.2020 року договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. за № 1206, скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 52641199 від 12.06.2020 року приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. про реєстрацію за ТзОВ «Бенефіт Істейт» права власності на приміщення салону красоти « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що знаходиться в АДРЕСА_1 та стягнути з відповідачів судові витрати по справі. Свої вимоги мотивувала тим, що 27 липня 2006 року між акціонерним товариством інноваційний банк «УкрСиббанк» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір № 0, за умовами якого останній отримав кредит в розмірі 40 110,00 швейцарських франків зі сплатою 8,99% річних за користування кредитними коштами та кінцевим терміном повернення до 25.07.2016 року. З метою забезпечення виконання зобов`язань по вищевказаному кредитному договору між нею та акціонерним товариством інноваційний банк «УкрСиббанк» 27 липня 2006 року було укладено договір іпотеки, який посвідчено приватним нотаріусом Долинського міського нотаріального округу Іваночко О.М. Згідно умов п.1.1 цього договору, вона передала в іпотеку банку належне їй на праві приватної власності нерухоме майно: приміщення салону красоти « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що знаходиться по АДРЕСА_1 . 12 грудня 2011 року АКІБ «Укрсиббанк» згідно договору факторингу №1 від 12.12.2011 року відступив право вимоги по кредитному договору № 0 на користь ТзОВ «Кей-Колект». 12 червня 2020 року ТзОВ «Кей-Колект» та ТзОВ «Бенефіт Істейт» уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна, згідно умов якого останнє набуло у власність приміщення салону красоти « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що знаходиться в АДРЕСА_1 . Відчуживши належне їй на праві приватної власності майно, відповідачі порушили її права як власника та іпотекодавця. Зокрема, у відповідності до п.4 оскаржуваного договору, продаж нерухомого майна вчинено за 414 693,00 грн., однак у договорі відсутні посилання на звіт про вартість нерухомого майна. Також у договорі сторони не погоджували жодної договірної ціни. Як вбачається зі змісту п.2 оспорюваного договору, продавець ствердив, що він за 30 днів до укладення договору письмово повідомив її про свій намір укласти договір купівлі-продажу, однак у договорі відсутні посилання на конкретний лист та повідомлення про вручення поштового відправлення. Крім того, договір іпотеки від 27.06.2006 року не містив жодних застережень про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом використання процедури продажу предмету іпотеки будь-якій особі покупця від його імені, що передбачена ст. 38 Закону України «Про іпотеку», на яку в оскаржуваному договорі посилається приватний нотаріус Пономарьова Д.В. Вона ніколи не укладала з будь-ким окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя щодо спірного нерухомого майна. Тобто, відповідачі в незаконний спосіб, безпідставно позбавили її права власності на майно, тому за захистом своїх прав і законних інтересів вона змушена звертатись до суду.

Представник відповідача генеральний директор ТзОВ «Кей-Колект» Вишневська О.І. подала до суду відзив на позовну заяву (а.с. 40-46), в якому просила відмовити в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , вказавши, що ТзОВ «Кей-Колект» неодноразово зверталося до позивачки, як майнового поручителя та до боржника ОСОБА_2 з проханнями виконувати свої зобов`язання за кредитним договором. На виконання вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» вони надсилали ОСОБА_2 та його майновому поручителю ОСОБА_1 вимоги про усунення порушень основного зобов`язання, де містилось попередження про те, що у разі подальшого ухилення від виконання обов`язків по погашенню заборгованості відбудеться звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку», які були отримані боржниками. Крім того, договір іпотеки містить розділ 5, в якому зазначено, що позасудове врегулювання здійснюється шляхом добровільної передачі предмета іпотеки у власність іпотекодержателя, а також шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Виходячи з цього, укладаючи іпотечний договір сторони мали на увазі, що окремим договором і є відповідне застереження, що міститься в розділі 5 договору, тому що в будь-якому іншому випадку виникали б суперечності із законом. Так, абз. 1 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що позасудове врегулювання здійснюється із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що містяться в іпотечному договорі або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем. Таким чином, наявність застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в розділі 5 договору, сама по собі виключає можливість укладення будь-якого іншого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а відповідне застереження і є таким договором про задоволення вказаних вимог. Іпотечне застереження, що міститься в договорі іпотеки, є по своїй природі окремим правочином, який і є за своєю суттю договором про задоволення вимог іпотекодержателя, саме цим застереженням передбачено порядок і види забезпечення зобов`язання. Таких чином, при укладені договору купівлі-продажу від 12.06.2020 року будь-яких порушень закону допущено не було.

В судовому засіданні представник позивачки згідно ордеру серії ІФ № 062799 на надання правової допомоги від 14.07.2020 року (а.с. 25) адвокат Хемич В.П. підтримав заявлені позовні вимоги, зіславшись на викладені в позовній заяві обставини, просив визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 12.06.2020 року між ТзОВ «Кей-Колект» і ТзОВ «Бенефіт Істейт», що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. за № 1206, скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 52641199 від 12.06.2020 року приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. про реєстрацію за ТзОВ «Бенефіт Істейт» права власності на приміщення салону красоти « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що знаходиться в АДРЕСА_1 та стягнути з відповідачів всі судові витрати по справі.

Представник відповідача ТзОВ «Кей-Колект» згідно довіреності № 796-А від 04.06.2020 року (а.с. 37) адвокат Деренько З.М. в судовому засіданні позов не визнала та просила в його задоволенні відмовити, обґрунтувавши свою позицію доводами, викладеними у відзиві на позов.

Представник відповідача ТзОВ «Бенефіт Істейт» в судове засідання повторно не з`явився та не повідомив про причини своєї неявки, незважаючи на те, що про дату, час та місце розгляду справи був належно повідомлений у встановленому законом порядку, що підтверджується повідомленням про вручення рекомендованого поштового відправлення з датою вручення 29.10.2020 року та оголошенням про виклик його до суду, розміщеним на офіційному сайті Долинського районного суду Івано-Франківської області 22.10.2020 року.

Дослідивши та оцінивши здобуті й перевірені в судовому засіданні докази, суд вважає, що заявлений позов підлягає до задоволення з наступних підстав.

Відповідно до статті 658 Цивільного кодексу України, право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Зі змісту оскаржуваного договору, вбачається що його було укладено відповідно до Закону України "Про іпотеку".

Стаття 33 вказаного Закону України "Про іпотеку" встановлює підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки. Так, у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до статті 36 Закону України "Про іпотеку", сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з положеннями ст. 38 вищевказаного закону, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно вимог ч.ч. 1,2 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Судом встановлено, що приміщення салону красоти «Ана», що знаходиться в АДРЕСА_1 , у відповідності до витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 02.03.2005 року № 6644320 (а.с. 21) належить на праві приватної власності ОСОБА_1 .

Згідно з кредитним договором № 0 від 27 липня 2006 року, укладеним між акціонерним товариством інноваційний банк «УкрСиббанк» та ОСОБА_2 (а.с. 9-12), останній отримав кредитні кошти в розмірі 40 110,00 швейцарських франків зі сплатою 8,99% річних за користування ними та кінцевим терміном повернення до 25.07.2016 року.

У відповідності до договору іпотеки, укладеного між АТІБ «Укрсиббанк» та ОСОБА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Долинського міського нотаріального округу Іваночко О.М. (а.с. 15-17), позивачка для забезпечення виконання ОСОБА_2 своїх зобов`язань за кредитним договором № 0 від 27 липня 2006 року передала в іпотеку відповідачу належне їй нерухоме майно: приміщення салону красоти « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що знаходиться по АДРЕСА_1 .

В судовому засіданні також встановлено, що 12 грудня 2011 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ТзОВ «Кей-Колект» було укладено договір факторингу № 1, відповідно до якого до останнього перейшли дійсні та майбутні права вимоги по кредитному договору № 0 від 27.07.2006 року.

Як вбачається з укладеного між відповідачами договору купівліпродажу нерухомого майна від 12.06.2020 року (а.с. 18), ТзОВ «Кей-Колект», діючи відповідно до ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», продало ТзОВ «Бенефіт Істейт» належне ОСОБА_1 нерухоме майно: приміщення салону красоти « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що знаходиться по АДРЕСА_1 .

Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 215801016 від 10.07.2020 року (а.с. 20) підтверджує, що 12.06.2020 року до державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. внесено запис № 36866828 про реєстрацію права власності на приміщення салону красоти « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що знаходиться у АДРЕСА_1 , за ТзОВ «Бенефіт Істейт». Реєстрація права власності здійснена на підставі договору купівлі-продажу № 1206 від 12.06.2020 року.

Судом встановлено, що в розділі 5 договору іпотеки від 27.07.2006 року сторони погодили застереження про добровільну передачу предмета іпотеки.

Так, у відповідності до п. 5.3.1. вказаного договору, у випадку невиконання (або) часткового невиконання боржником або Іпотекодавцем своїх зобов`язань перед Іпотекодержателем за кредитним договором та договором іпотеки предмет іпотеки переходить у власність Іпотекодержателя. Зазначена згода сторін є угодою про перехід права власності, що набуває чинності з моменту, зазначеного в п. 5.3.3.

Згідно з п. 5.3.3. вказаного договору, у випадку невиконання (або) часткового невиконання боржником або Іпотекодавцем своїх зобов`язань перед Іпотекодержателем за кредитним договором та договором іпотеки, Іпотекодержатель здійснює виконавчий напис нотаріуса на цьому договорі і направляє Повідомлення про перехід права власності та застосування «Застереження про добровільну передачу» предмету іпотеки Іпотекодержателю надалі «Повідомлення». З моменту відправлення «Повідомлення» та здійснення виконавчого напису Іпотекодержатель набуває права власності на предмет іпотеки, а предмет іпотеки вважається переданим Іпотекодержателю.

Відповідно до п. 5.4. та 5.4.1. іпотечного договору, звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється за рішенням суду чи на підставі виконавчого надпису нотаріуса після невиконання Іпотекодавцем у 30 денний строк вимоги, згідно до повідомлення надісланого у порядку ст. 35 ЗУ «Про іпотеку». Реалізація предмета іпотеки, на який звернено стягнення, проводиться шляхом його продажу з публічних торгів, якщо інше не буде встановлено цим договором.

Судом встановлено, що під час укладення між ТзОВ «Кей-Колект» і ТзОВ «Бенефіт Істейт» оспорюваного договору купівлі-продажу нерухомого майна від 12.06.2020 року, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. за № 1206, порушено умови застереження про добровільну передачу предмета іпотеки, погодженого сторонами договору іпотеки від 27.07.2006 року, оскільки виконавчий напис на договорі не вчинявся, а отже Іпотекодержатель не набув права власності на предмет іпотеки.

Посилання представника відповідача на ст. 38 Закону України «Про іпотеку» як належну підставу для укладення оспорюваного договору, суд вважає безпідставною, оскільки в цій статті зазначено про те, що право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі покупцеві повинно бути передбачено у відповідному застереженні в іпотечному договорі, що відсутнє в оспорюваному договорі, який не містить жодних застережень про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом використання процедури продажу предмета іпотеки будь-якій особі покупця від імені іпотекодержателя.

Суд вважає за необхідне зазначити, що в укладеному між ТзОВ «Кей-Колект» і ТзОВ «Бенефіт Істейт» договорі купівлі-продажу нерухомого майна від 12.06.2020 року, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. за № 1206, відсутнє посилання на звіт про вартість відчужуваного нерухомого майна, що є обов`язковою умовою згідно з ч.6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Враховуючи вищевикладене, суд прийшов до висновку, що ТзОВ "Кей-Колект" не мав необхідного обсягу цивільної дієздатності для продажу майна, оскільки він не є власником майна, а його право на продаж не ґрунтувалося на законних підставах, оскільки в застереженні у іпотечному договорі не передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві.

За таких обставин договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 12.06.2020 року між ТзОВ "Кей-колект" та ТзОВ "Бенефіт істейт", що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., слід визнати недійсним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер № 52641199 від 12.06.2020 року приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. про реєстрацію за ТзОВ «Бенефіт Істейт» права власності, номер запису про право власності № 36866828, на приміщення салону красоти « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що знаходиться в АДРЕСА_1 , оскільки ця вимога є похідною від первісної.

Питання судових витрат суд вирішує у відповідності до вимог ст. 141 ЦПК України, в якій зазначено, що судові витрати, пов`язані з розглядом справи у разі задоволення позову покладаються на відповідача.

На підставі викладеного, ст.ст. 203,215,658 ЦК України, ст.ст. 33,35,36,38, Закону України «Про іпотеку», керуючись ст.ст. 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд,

У Х В А Л И В:

Позов задоволити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 12.06.2020 року між ТзОВ «Кей-Колект» і ТзОВ «Бенефіт Істейт», що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. та зареєстрований за № 1206.

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер № 52641199 від 12.06.2020 року приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. про реєстрацію за ТзОВ «Бенефіт Істейт» права власності, номер запису про право власності № 36866828, на приміщення салону красоти « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що знаходиться в АДРЕСА_1 .

Стягнути з ТзОВ «Кей-Колект» та ТзОВ «Бенефіт Істейт» на користь ОСОБА_1 рівних частках по 840,80 грн. з кожного відшкодування сплаченого нею судового збору в розмірі 1681,60 грн. та по 4000,00 грн. з кожного відшкодування понесних нею витрат на правову допомогу в розмірі 8000,00 грн. згідно квитанції 0.0..1 від 05.10.2020 року адвокатського об"єднання "ВІП Юрконсалтинг" (а.с. 87).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Івано-Франківського апеляційного суду в 30-денний строк з дня виготовлення повного тексту судового рішення.

Позивачка: ОСОБА_1 , що проживає за адресою: АДРЕСА_2 , ІПН: НОМЕР_1 .

Відповідач: ТзОВ «Кей-Колект», що знаходиться за адресою: 01042, м.Київ вул. Іоана Павла, ІІ, будинок 4/6, корпус В, кабінет 402, .

Відповідач: ТзОВ «Бенефіт Істейт», що знаходиться за адресою: 03113, м.Київ Шевченківський район вул. Шолуденка, 1-Б, .

Суддя: