Провадження №2/760/4210/20
Справа №760/1749/20
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

22 жовтня 2020 року Солом`янський районний суд м. Києва

у складі головуючого судді Оксюти Т.Г.

при секретарі Горупа В.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду, в м. Києві цивільну справу в порядку спрощеного позовного провадження за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «МАЛАХІТ 7В» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» про скасування реєстрації права власності, визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідачів та просив, з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог, скасувати запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №28383602 про реєстрацію права приватної власності ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ», що діє від свого імені за рахунок та в інтересах активів пайового венчурного інвестиційного фонду «ІнтергалБудІнвест» недиверсифікованого виду закритого типу на нежитлове приміщення №2-3 загальною площею 16,6 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення №178 від 08.02.2019 року, укладений ТОВ «Компанія управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ», що діє від свого імені за рахунок та в інтересах активів пайового венчурного інвестиційного фонду «ІнтергалБудІнвест» недиверсифікованого виду закритого типу з ОСОБА_1 .

Скасувати запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №30214055 про реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення №2-3 загальною площею 16,6 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Скасувати запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №28384295 про реєстрацію права приватної власності ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ», що діє від свого імені за рахунок та в інтересах активів пайового венчурного інвестиційного фонду «ІнтергалБудІнвест» не диверсифікованого виду закритого типу на нежитлове приміщення №3-3 загальною площею 16,4 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення №179 від 08.02.2019 року, укладений ТОВ «Компанія управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ», що діє від свого імені за рахунок та в інтересах активів пайового венчурного інвестиційного фонду «ІнтергалБудІнвест» недиверсифікованого виду закритого типу з ОСОБА_1 .

Скасувати запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №30214592 про реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення №3-3 загальною площею 16,4 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Свої вимоги обґрунтовує тим, що нежитлові приміщення 2-3 та 3-3, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 незаконно стали предметом договорів купівлі-продажу нежитлового приміщення від 08.02.2019 року, укладеного між ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» та ОСОБА_1 .

Зазначив, що будинок АДРЕСА_1 був побудований за єдиною проектною документацією СК 160715-3 «Будівництво житлового комплексу з торгово-офісними об`єктами та паркінгом на АДРЕСА_2 . Житловий будинок АДРЕСА_2 » на першому поверсі 2 та 3 секції будинку були побудовані місця загального користування (допоміжні приміщення) - приміщення консьєрж них з санвузлами для розміщення консьєржа, забезпечення експлуатації 2 та 3 секції будинку та задоволення соціально-побутових потреб мешканців будинку.

За даними технічного паспорту на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок АДРЕСА_1 секція 2 та секція 3 площа нижченаведених місць загального користування, розташованих на 1 поверсі секції 2 складає: площе консьєржної 14,3 кв.м., площа санвузла 2,1 кв.м.

За даними технічного паспорту на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок АДРЕСА_1 секція 2 та секція 3 площа нижченаведених місць загального користування, розташованих на першому поверсі секції 3 складає площе консьєржної 14,3 кв.м., площа санвузла 2,3 кв.м.

Місця загального користування - приміщення консьєржних та санвузлів, розташовані на 1 поверсі 2 та 3 секції будинку, є спільним майном будинку та належить на праві спільної сумісної власності співвласникам будинку - засновникам позивача.

Однак, 10.10.2018 року державним реєстратором Кравченком М.П. Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «СПЕЦЖИТЛОФОНД», м. Київ було зареєстровано право приватної власності відповідача ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» на нежитлове приміщення №2-3 розташоване на 1 поверсі будинку, що за технічними параметрами співпадає з приміщенням консьєржної та санвузла, розташованими на 1 поверсі секції 2 будинку; нежитлове приміщення №3-3, розташоване на 1 поверсі будинку, що за технічними параметрами співпадає з приміщенням консьєржної та санвузла, розташованими на 1 поверсі секції 1 будинку.

З Витягів з Державного реєстру прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності від 16.10.2018 року індексний номер 141391794 та індексний номер 141397669, підставами виникнення права власності відповідача ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» на нежитлові приміщення №2-3 та №3-3 в будинку є: договір організації будівництва об`єктів нерухомого майна №14-09/15 від 14.09.2015 року; акт приймання-передачі об`єктів завершеного будівництва від 13.04.2018 року; додатковий договір від 21.09.2015 року до договору організації будівництва об`єктів нерухомого майна №14-09/15 від 14.09.2015 року

Згідно з п. 2.1. договору №14-09/15 організації будівництва об`єктів нерухомого майна від 14.09.2015 року в строки, визначені договором та відповідно до умов договору ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» використовуючи Інвестиції в розмірі, встановленому в пункті 4.1 договору, здійснює фінансування реалізації проекту відповідно до умова цього договору, а Товариство з обмеженою відповідальністю «РЄНТ-СЕРВІС» за рахунок Інвестицій зобов`язується самостійно або з залученням підрядних організацій та відповідно до технічного завдання та проектної документації, розробленої та затвердженої в порядку, передбаченому договором та законодавством, реалізувати проект, в тому числі, але не обмежуючись: збудувати об`єкт протягом строку будівництва, ввести об`єкт в експлуатацію та передати ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» по акту приймання-передачі, а також виконати інші обов`язки щодо реалізації проекту, передбачені цим договором.

Згідно з п. 2.7 вказаного договору будівництво житлового будинку, що будується за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , здійснюється за проектною документацією.

Проектна документація відповідно до п. 1.5 вказаного договору означає затверджені та погоджені в установленому законодавством порядку як проект будівництва стадії «П» житлового будинку, що будується за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , текстові та графічні матеріали, якими визначаються містобудівні, об`ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні, технологічні рішення, а також кошториси, що стосуються об`єкту.

Перелік житлових та нежитлових приміщень, що будуються за договором організації будівництва об`єктів нерухомого майна від 14.09.2015 року, визначений в Додатку №1 до вказаного договору.

Відповідно до п. 5.1. 5.2 вищевказаного договору протягом 5 робочих днів після введення об`єкту в експлуатацію сторона-1 передає стороні-2 об`єкт за Актом приймання-передання. В Акті приймання-передання об`єкту на підставі результатів технічної інвентаризації визначаються фактичні площі частин об`єкту. Такий акт є документом, на підставі якого ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» здійснює оформлення та реєстрацію права власності на частини об`єкту.

Однак, як вбачається з розміщених в Державному реєстрі прав на нерухоме майно відсканованих копій документів, на підставі яких державний реєстратор Кравченко Максим Петрович зареєстрував право приватної власності ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» на нежитлові приміщення №2-3 та №3-3, вказані нежитлові приміщення за договором організації будівництва об`єктів нерухомого майна №14-09/15 від 14.09.2015 року та додатковим договором від 21.09.2015 року до договору організації будівництва об`єктів нерухомого майна №14-09/15 від 14.09.2015 року не будувались; за актом приймання-передачі об`єктів завершеного будівництва від 13.04.2018 року відповідачу ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» нежитлові приміщення №2-3 та №3-3 не предавались.

Подані ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» державному реєстратору Кравченку М.П. документи, що розміщені в реєстраційних справах №000 та №000, на думку позивача, не містять підстав для проведення державної реєстрації права приватної власності Товариства на неіснуючі нежитлові приміщення №2-3 та №3-3 в будинку.

Вважає, що державний реєстратор Кравченко М.П. грубо порушив вимоги ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та провів державну реєстрацію права власності ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» на нежитлові приміщення №2-3 та №3-3 на підставі документів, що не давали змоги встановити набуття ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» прав власності на вказані приміщення.

В результаті протиправних дій державного реєстратора Кравченка М.П., на думку позивача, ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» привласнило місця загального користування, розташовані на першому поверсі секції 2 та секції 3 будинку: консьєржна площею 14,3 кв.м., санвузол площею 2,1 кв.м., консьержна площею 14,3 кв.м., санвузол площею 2,3 кв.м., що належать на праві спільної сумісної власності всім співвласникам будинку та в подальшому здійснило відчуження ОСОБА_1 , на підставі договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень від 08.02.2019 року.

На підставі викладеного просив позов задовольнити.

Ухвалою судді Солом`янського районного суду м. Києва від 11.02.2020 року у справі відкрито спрощене позовне провадження.

Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києва від 11.02.2020 року відмовлено у задоволенні заяви представника позивача про забезпечення позову.

28.02.2020 року від позивача надійшла заява про зміну предмету позову.

04.03.2020 року від позивача надійшла заява про уточнення позовних вимог.

18.03.2020 року від представника відповідача надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи доказів.

27.03.2020 року від позивача надійшла заява про забезпечення позову.

01.04.2020 року від позивача надійшли додаткові пояснення.

Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києва від 09.04.2020 року у задоволенні заяви представника позивача про забезпечення позову відмовлено.

У встановлений ухвалою суду від 11.02.2020 року строк відзиви від відповідачів не надійшли.

30.09.2020 року від представника відповідача ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» надійшли пояснення в яких він проти задоволення позову заперечував посилаючись на те, що нежитлові приміщення 2-3 загальною площею 16,6 кв.м. яке розташовано за адресою: АДРЕСА_1 згідно з технічним паспортом не є допоміжним приміщенням, не належать до категорії допоміжних приміщень, не має жодних ознак допоміжного приміщення, а є нежитловим приміщенням.

Такі висновки двічі підтверджено висновками експерта, які подано в якості доказів.

Законодавство не ставить статус допоміжного приміщення в залежність від фактичного виконання чи невиконання цим приміщенням функцій з обслуговування будинку. Фактично це означає, що у разі використання нежитлового приміщення, яке є окремими об`єктом цивільних прав задля обслуговування будинку, таке використання не робить автоматично таке приміщення допоміжним.

Крім того, позивач як юридична особа, відповідно до виписки, яка міститься в матеріалах справи створений лише 21.10.2019 року, тобто саме з цієї дати позивач набув цивільних прав та обов`язків. При цьому позивач в позовних вимогах вимагає визнання недійсними договорів купівлі-продажу, укладених в лютому 2019 року, що задовго до виникнення у позивача цивільних прав.

Вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу має бути обґрунтована тим, що такий договір під час його укладання був недійсним в силу закону, та порушував права позивача, що у даному випадку неможливо оскільки позивач, як юридична особа не існував на той час.

Жодних доводів про невідповідність договору купівлі продажу вимогам закону, наслідками чого такий договір є недійсним позивачем не наведено.

Оскільки розгляд справи відбувається в порядку спрощеного позовного провадження учасники справи в судове засідання не викликались.

Дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного висновку.

Встановлено, що ОСББ «МАЛАХІТ 7В» створено за рішенням співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , зареєстровано в Державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 21.10.2019 року.

Відповідно до п. 1 розділу 1 Статуту позивача, ОСББ «МАЛАХІТ 7В» створено власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Метою створення Об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим статутом.

Будинок АДРЕСА_1 був прийнятий ОСББ «МАЛАХІТ 7В» від попереднього балансоутримувача (управителя) будинку - ТОВ «ІНВЕСТБУДГАЛИЧИНА» за актом приймання-передачі житлового будинку від 02.12.2019 року.

Копії проектної документації на будинок та копії технічних паспортів на 1, 2-3 та 4 секції будинку були передані ТОВ «ІНВЕСТБУДГАЛИЧИНА» позивачу 14.01.2020 року.

Позивачу стало відомо, що нежитлові приміщення 2-3 та 3-3, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 незаконно, на його думку, стали предметом договорів купівлі-продажу нежитлового приміщення від 08.02.2019 року, укладеного між ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» та ОСОБА_1 .

Зазначив, що будинок АДРЕСА_1 був побудований за єдиною проектною документацією СК 160715-3 «Будівництво житлового комплексу з торгово-офісними об`єктами та паркінгом на АДРЕСА_2 . Житловий будинок АДРЕСА_2 » на першому поверсі 2 та 3 секції будинку були побудовані місця загального користування (допоміжні приміщення) - приміщення консьєрж них з санвузлами для розміщення консьєржа, забезпечення експлуатації 2 та 3 секції будинку та задоволення соціально-побутових потреб мешканців будинку.

За даними технічного паспорту на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок АДРЕСА_1 секція 2 та секція 3 площа нижченаведених місць загального користування, розташованих на 1 поверсі секції 2 складає: площа консьєржної 14,3 кв.м., площа санвузла 2,1 кв.м.

За даними технічного паспорту на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок АДРЕСА_1 секція 2 та секція 3 площа нижченаведених місць загального користування, розташованих на першому поверсі секції 3 складає площа консьєржної 14,3 кв.м., площа санвузла 2,3 кв.м.

Місця загального користування - приміщення консьєржних та санвузлів, розташовані на 1 поверсі 2 та 3 секції будинку, є спільним майном будинку та належить на праві спільної сумісної власності співвласникам будинку - засновникам позивача.

Однак, 10.10.2018 року державним реєстратором Кравченком М.П. Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «СПЕЦЖИТЛОФОНД», м. Київ було зареєстровано право приватної власності відповідача ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» на нежитлове приміщення №2-3 розташоване на 1 поверсі будинку, що за технічними параметрами співпадає з приміщенням консьєржної та санвузла, розташованими на 1 поверсі секції 2 будинку; нежитлове приміщення №3-3, розташоване на 1 поверсі будинку, що за технічними параметрами співпадає з приміщенням консьєржної та санвузла, розташованими на 1 поверсі секції 1 будинку.

З Витягів з Державного реєстру прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності від 16.10.2018 року індексний номер 141391794 та індексний номер 141397669, підставами виникнення права власності відповідача ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» на нежитлові приміщення №2-3 та №3-3 в будинку є: договір організації будівництва об`єктів нерухомого майна №14-09/15 від 14.09.2015 року; акт приймання-передачі об`єктів завершеного будівництва від 13.04.2018 року; додатковий договір від 21.09.2015 року до договору організації будівництва об`єктів нерухомого майна №14-09/15 від 14.09.2015 року.

Перелік житлових та нежитлових приміщень, що будуються за договором організації будівництва об`єктів нерухомого майна від 14.09.2015 року, визначений в Додатку №1 до вказаного договору.

Відповідно до п. 5.1. 5.2 вищевказаного договору протягом 5 робочих днів після введення об`єкту в експлуатацію сторона-1 передає стороні-2 об`єкт за Актом приймання-передання. В Акті приймання-передання об`єкту на підставі результатів технічної інвентаризації визначаються фактичні площі частин об`єкту. Такий акт є документом, на підставі якого ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» здійснює оформлення та реєстрацію права власності на частини об`єкту.

Однак, як вбачається з розміщених в Державному реєстрі прав на нерухоме майно відсканованих копій документів, на підставі яких державний реєстратор Кравченко Максим Петрович зареєстрував право приватної власності ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» на нежитлові приміщення №2-3 та №3-3, вказані нежитлові приміщення за договором організації будівництва об`єктів нерухомого майна №14-09/15 від 14.09.2015 року та додатковим договором від 21.09.2015 року до договору організації будівництва об`єктів нерухомого майна №14-09/15 від 14.09.2015 року не будувались; за актом приймання-передачі об`єктів завершеного будівництва від 13.04.2018 року відповідачу ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» нежитлові приміщення №2-3 та №3-3 не предавались.

Подані ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» державному реєстратору Кравченку М.П. документи, що розміщені в реєстраційних справах №000 та №000, на думку позивача, не містять підстав для проведення державної реєстрації права приватної власності Товариства на неіснуючі нежитлові приміщення №2-3 та №3-3 в будинку.

Вважає, що державний реєстратор Кравченко М.П. порушив вимоги ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та провів державну реєстрацію права власності ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» на нежитлові приміщення №2-3 та №3-3 на підставі документів, що не давали змоги встановити набуття ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» прав власності на вказані приміщення.

В результаті протиправних дій державного реєстратора Кравченка М.П., на думку позивача, ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» привласнило місця загального користування, розташовані на першому поверсі секції 2 та секції 3 будинку: консьєржна площею 14,3 кв.м., санвузол площею 2,1 кв.м., консьержна площею 14,3 кв.м., санвузол площею 2,3 кв.м., що належать на праві спільної сумісної власності всім співвласникам будинку та в подальшому здійснило відчуження ОСОБА_1 , на підставі договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень від 08.02.2019 року.

Позивач вважає, що нежитлові приміщенні №3-3, №2-3 розташовані за адресою АДРЕСА_1 є допоміжними та такі обставини свідчать також про недійсність договорів купівлі-продажу.

Позивач як на підставу для задоволення своїх позовних вимог посилався на рішення Конституційного суду N4-рп/2004, яке визначає, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків.

Також посилався на вимоги ДБН В 2.2-15-2005, згідно з яким допускається передбачати приміщення із санвузлом для чергового персоналу та посилався на те, що у разі якщо обслуговуюча організація розмістила в такому приміщенні своїх працівників, то таке приміщення є допоміжним.

Однак з такими висновками позивача неможливо погодитись з огляду на наступне.

В аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» ( 2482-12 ) треба розуміти так:

Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

Тобто, аспектом конституційного звернення було клопотанням дати офіційне тлумачення положень статей 1, 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та з`ясувати правовий режим майна в житлових будинках, які перебували у комунальній власності та квартири у якому приватизовані. В аспекті рішення Конституційного суду визначено, що допоміжні приміщення відповідно до пункту 2 статті 10 Закону Про приватизацію державного житлового фонду, стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом - свідоцтвом про право власності на квартир.

Таким чином, правовідносини, які розглядав Конституційний Суд не є тотожними правовідносинам в цьому судовому спорі оскільки позивач набув право власності на квартиру за договором купівлі-продажу в будинку, якій побудовано приватним забудовником, не перебував у комунальній власності.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 331 ЦК України визначає загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред`явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

Вказаними нормами закону визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної реєстрації права власності) на об`єкт інвестування після прийняття такого об`єкта до експлуатації.

Оскільки відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен установити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб особа набула право власності на спірний об`єкт.

Порядок оформлення права власності на об`єкт інвестування після прийняття такого об`єкта до експлуатації врегульовано чинним на час укладення договору купівлі-продажу майнових прав Законом України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом 1560-XII.

Згідно з нормами ЦК до первинного способу набуття права власності належать:

набуття права власності на новостворену (виготовлену) річ (у т. ч. на об`єкт незавершеного будівництва), на яку раніше не було і не могло бути встановлене нічиє право власності (ст. 331 ЦК);

набуття права власності на перероблену річ чи на зібрані плоди або привласнені (добуті) загальнодоступні дари природи, у т. ч. в результаті полювання на диких звірів, вилову риби (ч. 2 ст. 189, статті 332, 333 ЦК);

набуття права власності на скарб, бездоглядну домашню тварину, знахідку або інше безхазяйне майно, у т. ч. на майно, від якого відмовився або на яке втратив право попередній власник (статті 335-338, 340, 341, 343 ЦК);

набуття права власності на майно добросовісним набувачем від неуповноваженого відчужувача у разі відмови власнику в задоволенні позову про його витребування (статті 330, 388, 389 ЦК);

набуття права власності за набувальною давністю на окремі об`єкти (ст. 344 ЦК).

До похідних способів належить набуття цього права: на підставі правочинів (ст. 334 ЦК); в порядку спадкування після смерті громадянина (ст. 1216 ЦК); в порядку правонаступництва при реорганізації юридичної особи (ч. 2 ст. 104, статті 107, 109 ЦК); у випадку приватизації державного майна та майна, що перебуває у комунальній власності (ст. 345 ЦК).

Похідними способами набуття права власності зазвичай є різні договори: купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, оренди з викупом, а також спадкування майна або правонаступництво щодо майна юридичних осіб чи публічно-правових утворень.

Щодо моменту виникнення права власності на новостворене нерухоме майно встановлені особливості, передбачені ч. 2 ст. 331 ЦК, відповідно до якої право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва.

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту прийняття його до експлуатації (прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів регулюється відповідним Порядком, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 461). Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (систему органів державної реєстрації прав становлять центральний орган виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, та структурні підрозділи територіальних органів Міністерства юстиції України, які забезпечують реалізацію його повноважень та є органами державної реєстрації прав (ст. 6 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Положення ч. 2 ст. 331 ЦК України слід розуміти у системному зв`язку із положенням ст. 182 ЦК щодо державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, яка не передбачає винятків. Як правило, всі об`єкти нерухомого майна, зважаючи на свою специфіку, після завершення будівництва підлягають прийняттю до експлуатації та державній реєстрації.

Відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Отже, моментом виникнення права власності на новостворене нерухоме майно є державна реєстрація.

Таким чином відповідач ТОВ «КУА «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» набув право власності на приміщення 2-3 та приміщення 3-3, яке розташовано за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується інвестиційним договором, з моменту державної реєстрації на законних підставах.

Статтею 328 ЦК України визначено презумпцію правомірності набуття права власності. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Таким чином, власник не зобов`язаний у кожному випадку доводити іншим особам правомірність набуття права власності на належне йому майно.

У статті 41 Конституції України закріплено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.

Частиною першою статті 316 ЦК України передбачено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (стаття 317 ЦК України).

Статтею 319 ЦК України визначено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України)

Законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення.

Згідно ст. 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибулі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

З наведених норм вбачається, що у житлових будинках можуть бути і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення.

Нежитлові приміщення 2-3 загальною площею 16,6 кв.м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 згідно з технічним паспортом не є допоміжним приміщенням, не належать до категорії допоміжних приміщень, не мають жодних ознак допоміжного приміщення, а є нежитловим приміщенням. Такі висновки двічі підтверджено висновками експерта, які подано в якості доказів.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» допоміжні приміщення це - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення.

Цією ж нормою Закону визначене поняття «нежиле приміщення», а саме - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Тобто в різних випадках одне і те ж приміщення може відноситись до житлового фонду і мати статус допоміжного або бути самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, у зв`язку з чим в результаті приватизації квартир їх мешканцями право власності останніх на такі приміщення не виникає.

Ч. 4 ст. 4 ЖК УРСР визначено, що до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

З матеріалів справи вбачається, що приміщення про які зазначає позивач, не є допоміжними та не мають жодних його ознак, оскільки відокремлено від місць загального користування, та має окремий вхід.

Зазначене підтверджується копія витягу з технічного паспорту на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок по АДРЕСА_1 , виготовленого ТОВ «Майстерня архітектора І. Викова» станом на 07.12.2017 року; копією технічного паспорту на квартирний багатоповерховий житловий будинок АДРЕСА_1 , виготовленого ТОВ «РИМАН БЮРО» станомна 27.11.2017 секція 2,3,4; копією договору організації будівництва об`єктів нерухомого майна від 14.09.2015 року №14-09/15; копією додатку №1 перелік житлових і нежитлових приміщень в житловому будинку, що будується за будівельною адресою: АДРЕСА_1 до договору організації будівництва об`єктів нерухомого майна від 14.09.2015 №14-09/15; копією сертифікату про готовність до експлуатації серія IV №19 від 22.12.2017 року; копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 08.02.2019 року індексний №155650057; копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 08.02.2019 року індексний №155645614; копією технічного паспорту на нежитлове приміщення №2-3 в житловому будинку по АДРЕСА_1 , виготовленого ТОВ «Майстерня архітектора І. Викова» станом на 07.12.2017 року; копією технічного паспорту на нежитлове приміщення №3-3 в житловому будинку по АДРЕСА_1 , виготовленого ТОВ «Майстерня архітектора І. Викова» станом на 07.12.2017 року; копією плану на позначці +1.200 1 поверх М1:100 з експлікацією приміщень; копією плану 1 поверху електропостачання; копією плану 1 поверху опалення, вентиляція; копією плану 1 поверху з мережами В1., Т3.1, Т4.1, К1, К2; копією наказу ТОВ «РЄНТ-СЕРВІС» від 26.12.2017 №3 «Про зміну функціонального призначення приміщень житлового будинку АДРЕСА_2 »; копією наказу ТОВ «РЄНТ-СЕРВІС» від 26.12.2017 №3.1 «Про зміну функціонального призначення приміщень житлового будинку АДРЕСА_2 ».

Відповідно до ч. 3 ст. 102 ЦПК України висновок експерта може бути підготовлений на замовлення учасника справи або на підставі ухвали суду про призначення експертизи.

Представником відповідача ТОВ «КУА «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» надано висновок експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи №48/20 від 10.03.2020 року на замовлення представника відповідача по справі №760/1749/20 адвоката Єрмоленко Є.В.

Судовим експертом Ковальчук О.У. було проведено будівельно-технічну експертизу приміщення №2-3 секція №2 та приміщення №3-3 секція №3 житлового будинку АДРЕСА_1 та підготовлено висновок експерта №48/20.

Відповідно до висновку експерта №48/20 від 10.03.2020 року приміщення №2-3 секція №2 та приміщення №3-3 секція №3 житлового будинку АДРЕСА_1 , експертом встановлено, що дані приміщення не відносяться до житлового фонду, не є складовим житлових квартир в багатоквартирних житлових будинках, а є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин і можуть використовуватися, як приміщення громадського призначення, яке допускається розміщувати в багатоповерховому житловому будинку за призначенням, яке не заборонено вимогами нормативно-правових актів, зокрема: адміністративні, юридичних консультацій ін., тому відповідно до пояснень, наданих в нормативно-правових актах, дані приміщення не є допоміжним приміщенням житлового будинку.

Судом встановлено, що висновок містить докладний опис проведеного дослідження та обґрунтовані, чіткі висновки з поставлених питань.

Оцінивши висновок за правилами ст. 102 ЦПК України, суд не знайшов жодних обставин, які б дозволяли стверджувати про необґрунтованість, неправильність висновку чи суперечливість його іншим матеріалам справи.

Статтею 77 ЦПК України встановлено, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Зважаючи на викладене, висновок слід вважати належним та допустимим доказом у справі.

Також, ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» у справі №760/29492/18 за позовом ОСОБА_4 про визнання права спільної сумісної власності до ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ», ТОВ «Будівельна компанія «Інтергал-Буд» та ТОВ «Рєнт-Сервіс», що є представником позивача у даній справі, було проведено будівельно-технічну експертизу приміщення №2-3 секція №2 житлового будинку АДРЕСА_1 (висновок №35/19 від 08 червня 2019 року) та встановлено, що приміщення №2-3 секція №2 житлового будинку АДРЕСА_1 не є допоміжним приміщенням житлового будинку АДРЕСА_1 .

Надані докази свідчать про те, що спірні приміщення були побудовані як нежитлові приміщення, про те що первісне право власності належало інвестору, про те що відчуження відбувалося на законних підставах.

Таким чином, поданими доказами достовірно встановлено, що спірні нежитлові приміщення було набуто у власність за цивільно-правовою угодою і не було призначено для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку, експертним висновком підтверджено, що спірні приміщення належать до нежитлових приміщень і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Натомість, позивачем не доведено, що спірне приміщення є допоміжним.

Законодавство не ставить статус допоміжного приміщення в залежність від фактичного виконання чи невиконання цим приміщенням функцій з обслуговування будинку. Фактично це означає, що у разі використання нежитлового приміщення, яке є окремими об`єктом цивільних прав задля обслуговування будинку, таке використання не робить автоматично таке приміщення допоміжним.

Функціональне призначення нежитлових приміщень при новому будівництві визначається замовником будівництва самостійно, або власником такого приміщення.

Відповідно до ст. 368 ЦК України, спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю.

Суб`єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.

Позивач в якості підстав свого позову посилався на рішення Конституційного суду 4-рп/2004. Саме це рішення на його думку визначає його право спільної сумісної власності.

Однак, слід звернути увагу на те, що допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом - свідоцтвом про право власності на квартиру.

При цьому, позивач не є суб`єктом приватизації державного житлового фонду, не здійснював приватизаційні процедури та не набув права спільної сумісної власності на будь які приміщення.

Позивач як юридична особа, відповідно до виписки, яка міститься в матеріалах справи створений лише 21.10.2019 року, тобто саме з цієї дати ОСББ «МАЛАХІТ 7В» набув цивільних прав та обов`язків.

При цьому ОСББ «МАЛАХІТ 7В» просить суд визнати недійсними договори купівлі-продажу, що укладені в лютому 2019 року, тобто до виникнення у нього цивільних прав.

Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до ч.ч. 3, 5 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України.

Статтею 204 ЦК України презюмується, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Частиною 3 ст. 215 ЦК України передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу має бути обґрунтована тим, що такий договір під час його укладання був недійсним в силу закону, та порушував права позивача, що у даному випадку неможливо оскільки позивач, як юридична особа, не існував на час укладання спірних договорів.

Жодних доводів про невідповідність договорів купівлі продажу вимогам закону, наслідками чого такі договори є недійсними позивачем не наведено.

Таким чином, позовні вимоги позивача є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Інші доводи, які наведені у позові не впливають на висновки суду та не потребують детального обґрунтування, що відповідає практиці Європейського суду з прав людини.

Зокрема, Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи ("Проніна проти України", N 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18.07.2006).

Керуючись ст.ст. 16, 203, 215, 330, 331, 388, 626, 628, 655 ЦК України, ст.ст. 4, 5, 12, 13, 76-81, 89, 133, 141, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «МАЛАХІТ 7В» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» про скасування реєстрації права власності, визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Суддя