справа № 278/1089/20
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21 грудня 2020 року м. Житомир

Житомирський районний суд Житомирської області в складі головуючого судді Грубіяна Є.О. за участю секретаря Фурман О.А., розглянув цивільну справу за заявою Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області до ОСОБА_1 про визнання договорів купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництвом та земельної ділянки недійсними та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області про стягнення заборгованості за договорами купівлі-продажу, третя особа на стороні органу місцевого самоврядування без самостійних вимог щодо предмету спору Житомирська місцева прокуратура,

В С Т А Н О В И В :

Заявленими вимогами позивач за первісним позовом просив суд ухвалити рішення про визнання недійсними двох договорів укладеними між сторонами щодо придбання об`єкту незавершеного будівництвом та земельної ділянки під ним. В обґрунтування заявлених вимог позивачем, як покупцем майна зазначено, що він припустився помилки щодо обставин, які мали істотне значення для укладення даних правочинів, оскільки вважають ціну придбаного майна занадто завищеною.

ОСОБА_1 , як продавець майна, звернувся із зустрічним позовом, яким просив ухвалити рішення про стягнення з органу місцевого самоврядування заборгованості за укладеними правочинами. Заявлений первісний позов просив відхилити, як безпідставний. Процес придбання нерухомого майна тривав достатньо довго аби визначитись з усіма його умовами в тому числі істотними. Зокрема спеціально створена комісія сільської ради декілька разів обстежувала об`єкти, знайомилась із усієї документацією та мала можливість за більш як рік такої підготовчої роботи вивчити повний комплекс матеріалів щодо цього.

Прокурор підтримав висловлені доводи позивача за первісним позовом, просив його задовольнити, а зустрічний, відповідно, відхилити.

Заслухав пояснення учасників справи та проаналізував надані ними матеріали, судом встановлено наступні фактичні обставини справи.

Первісний позивач при зверненні до суду сплатив судового збору в розмірі 4 204 гривень (а.с.1 .1).

18 жовтня 2020 року Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області, заслухавши інформацію секретаря ради, враховуючи висновки постійної комісії з питань бюджету, комунальної власності та планування соціально-економічного розвитку рішенням № 820 (25-ої сесії 7-го скликання) постановила надати дозвіл виконавчому комітету на придбання (купівлю) об`єкту незавершеного будівництвом загальною площею 5 643,7 кв.м. та земельної ділянки площею 1,4538 га, що розташовані за адресою АДРЕСА_1 за 18 169 984 гривень (а.с.20-21 т.1).

15 листопада 2019 року Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області, заслухавши інформацію секретаря сільської ради, враховуючи пропозиції продавця ОСОБА_1 , приймаючи до уваги висновки постійних комісій з питань бюджету, комунальної власності та планування економічного розвитку, з питань земельних відносин, будівництва та екології, рішенням № 848 (26-ої сесії 7-го скликання) постановила затвердити умови придбання зазначених об`єктів нерухомості загальною вартістю 18 169 985 гривень, з них 18 169 984 гривень об`єкт незавершений будівництвом та 1 гривня земельна ділянка. Оплату за придбане вирішено здійснювати частинами, однак в строк до 1 травня 2020 року (а.с.18-19 т.1).

19 грудня 2019 року між сторонами укладено два договори купівлі продажу: об`єкту незавершеного будівництвом за адресою АДРЕСА_1 із готовністю 40%, загальною площею 5 643,7 кв.м. та земельної ділянки під такими будівлями з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель з кадастровим номером :03:001:0025 загальною площею 1,4538 га. Дане майно покупець купив за 18 169 985 гривень (18 169 984 гривень об`єкт незавершеного будівництва та 1 гривня земельна ділянка). Правочином обумовлено розрахунок з відстрочкою за яким частину грошей покупець перераховує продавцю протягом десяти банківських днів з дня його укладення, а решту не пізніше 1 травня 2020 року. Станом на день звернення до суду покупцем сплачено за договорами 1 774 500 гривень, відповідно не сплачена частина становить 16 395 485 гривень.

Договором, крім цього, обумовлено, що усі витрати пов`язані із укладенням договору сплачує продавець (а.с.5-10, 13-17 т.1).

Права власності за укладеними правочинами на згадувані даним рішенням об`єкти нерухомості виникло у органу місцевого самоврядування того ж дня 19 грудня 2020 року (а.с.11-12 т.1).

6 лютого 2020 року ОСОБА_1 звертався до сільської ради із листом, яким просив повідомити причини затримки здійснення розрахунків за придбаного у нього майна та надати графік проведення платежів (а.с.153 т.2).

25 лютого 2020 року секретар сільської ради листом повідомив ОСОБА_1 що строк виконання зобов`язання щодо надання коштів за придбані об`єкти ще не настав, адже правочинами визначено граничний строк проведення оплати до 1 травня 2020 року (а.с.92,154 т.2).

3 квітня 2020 року Оліївська сільська рада Житомирського району Житомирської області у зв`язку із запровадженням на території України надзвичайної ситуації, пов`язаної з поширенням коронавірусу, ненадходження до бюджету ради податків та інших зборів, обмеженим фінансуванням бюджету, враховуючи розпорядження голови Житомирської обласної державної адміністрації № 222 від 25 березня 2020 року "Про здійснення видатків з обласного бюджету", відповідно до ст. ст. 651, 652 та 654 ЦК України, ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування", рішенням № 1056 (33-ої сесії 7-го скликання) постановила розірвати договір купівлі продажу згадуваних об`єктів нерухомості; уповноважити секретаря сільської ради підписати додаткову угоду у зв`язку із цим та в разі відмови ОСОБА_1 розірвати договір за угодою сторін звернутись до суду з позовом про розірвання договору в примусовому порядку (а.с.22 т.1).

8 квітня 2020 року сільською радою на адресу ОСОБА_1 направлено лист із пропозицією розірвання укладених правочинів у зв`язку із істотною зміною обставин, якими сторони керувались при укладенні таких договорів з урахуванням положень ст. 625 ЦК України. У зв`язку із цим запропоновано з`явитись у сільську раду за адресою Житомирська область Житомирський район с. Оліївка вул. Садова, 4 (а.с.23-25 т.1).

В 2019 році ФОП ОСОБА_2 склав звіти про оцінку згадуваних даним рішенням об`єктів нерухомості за якими вартість земельної ділянки становить 2 685 459 гривень, а об`єкту незавершеного будівництвом 18 169 984 гривень (а.с.27-254 т.1).

В 2020 році ФОП ОСОБА_3 склав звіти про експертну грошову оцінку: об`єкту незавершеного будівництвом за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 5 643,7 кв.м. та земельної ділянки під таким об`єктом з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель з кадастровим номером :03:001:0025 загальною площею 1,4538 га відповідно до яких вартість земельної ділянки становить 1 645 280 гривень, а недобудови 2 862 903 гривень (а.с.155 201 т.1, а.с.1 85 т.2).

На звіт про оцінку ФОП ОСОБА_2 ФОП ОСОБА_4 надавалась рецензія, якою зазначено, що звіт про оцінку складався з метою реалізації та цілей оподаткування і відповідає законодавству (а.с.122-129 т.2).

На звіт про оцінку ФОП ОСОБА_3 ФОП ОСОБА_5 надавалась рецензія, якою зазначено, що звіт про оцінку відповідає законодавству (а.с.210-213 т.2).

На звіт про оцінку ФОП ОСОБА_3 ФОП ОСОБА_6 надавалась рецензія, якою зазначено, що звіт про оцінку не в повній мірі відображає дійсні характеристики об`єкту недобудови, обґрунтування вибору відповідної бази оцінки відсутнє, що не відповідає п. 56 НСО1. В звіті застосовується термінологія, що не відповідає діючим нормативним актам, зокрема НСО1, НСО2. Відсутня інформація щодо наявності або відсутності проектної документації, за якою повинен бути складений кошторисний розрахунок. Розрахунок не відповідає будівельним характеристикам оцінюваного об`єкту. Загалом, зібрані вихідні дані неповні та недостатні для здійснення оцінки. Звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний (а.с.54-61 т.3).

ОСОБА_1 є громадянином України, отримував код платника податків та при зверненні до суду із зустрічним позовом сплатив судового збору в розмірі 10 510 гривень (а.с.143,150-152 т.2).

27 травня 2020 року до ЄДРДР внесено відомості за правовою кваліфікацією передбаченою ч. 2 ст. 358 КК України з приводу підробки ФОП ОСОБА_2 , шляхом внесення у висновки про оцінку майна завідомо недостовірних відомостей (а.с.195 т.2). Результатів проведення досудового розслідування за даним правопорушенням станом на день прийняття даного рішення суду не повідомлено.

Правовідносини між сторонами врегульовані наступними положеннями законодавства України.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ст. 215 ЦК України).

Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (ч. ч. 1 3, 5, 6 ст. 203 ЦК України).

Якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом ( ч. 1 ст. 229 ЦК України).

Відповідно до ст. 229 ЦК України, правочин, вчинений під впливом помилки, є оспорюваним. Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (стаття 229 ЦК, мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення. Не є помилкою щодо якості речі неможливість її використання або виникнення труднощів у її використанні, що сталося після виконання хоча б однією зі сторін зобов`язань, які виникли з правочину, і не пов`язане з поведінкою іншої сторони правочину. Не має правового значення помилка щодо розрахунку одержання користі від вчиненого правочину. Помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не є підставою для визнання правочину недійсним (п. 19 ППВСУ №9 від 6 листопада 2009 року).

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (ч. ч. 1, 3 ст. 626 ЦК України).

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (ст. 6 ЦК України).

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 ЦК України).

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Проаналізував фактичні обставини справи та норми законодавства, якими врегульовані дані правовідносини, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення первісного позову і наявність підстав для задоволення зустрічного позову з огляду на наступне.

Стосовно первісного позову.

Суд вважає, що органом місцевого самоврядування не наведено обставин, які б давали взагалі та в тому числі достатні підстави стверджувати про допущення помилки при укладенні оспорюваних правочинів.

Заявляючи вимоги про визнання правочинів недійсними сільська рада посилалась на те, що помилилась щодо ціни об`єктів нерухомості, яка була значно завищена продавцем під час продажу. Разом з тим, представники органу місцевого самоврядування у судовому засіданні не змогли взагалі відповісти на запитання, що заважало самостійно визначитись із ціною нерухомості, яка розташована на території тієї ж сільської ради до укладення правочинів. Не дали такі представники відповідь і на запитання, хто або що заважало належним чином підготуватись до укладення правочинів в частині з`ясування ринкової вартості такого майна, а так само і те, що перешкоджало відмовитись від запропонованих продавцем умов договору щодо його вартості.

Судом встановлено та не спростовувалось сторонами, що запропонована продавцем ціна договорів майна була затверджена двома рішення сільської ради на пленарних засіданнях після заслуховування інформації секретаря ради, врахування висновків постійної комісії з питань бюджету, комунальної власності та планування соціально-економічного розвитку, комісій з питань земельних відносин, будівництва та екології. Дані рішення органу місцевого самоврядування на час прийняття даного рішення були чинними, не скасованими та навіть сумніву не піддавались, а отже стверджувати про наявність чинників, які б заважали повно, всебічно та об`єктивно підготуватись до придбання згадуваного майна, суд вважає, не має підстав.

Суд зауважує, що рішення щодо придбання майна приймалось не одноособово та не одномоментно, а колегіально та підготовка тривалий достатній проміжок часу, який дозволяв достеменно підготуватись з усіх питань та в тому числі щодо його ціни.

Аналіз таких фактичних обставин справи на підставі доказів поданих сторонами, а інших на розгляд суду надано не було, не дає підстав стверджувати про можливість навіть допущення помилки із заявленого приводу, що вимагає відмовити у задоволенні такого позову.

З іншого боку, зміст рішення сільської ради від 3 квітня 2020 року у сукупності із предметом заявленого та розглядуваного первісного позову свідчить про бажання в односторонньому порядку скасувати правочини та припинити зобов`язання за ними, що не передбачено досягнутими домовленостями та суперечить засадам цивільного законодавства, а отже не містить під собою підґрунтя для захисту прав позивача за первісним позовом, як таких, які не порушувались будь-якими діями відповідача та продавця за укладеними договорами в даному випадку. Іншого встановити за наявними матеріалами не представилось можливим.

Окремим підтвердженням правильності зроблених судом висновків є напрацьована з даного приводу та усталена судова практика відображена у п. 19 ППВСУ №9 від 6 листопада 2009 року, яка полягає у наступному. Так, не можуть бути підставами для визнання правочину недійсним через помилку внаслідок власного недбальства. Саме недбальством, на переконання суду, є укладенням правочинів щодо згадуваних об`єктів нерухомості розташованих в межах одного із сільською радою населеного пункту за узгодженою ціною, що затверджувалась чисельними рішеннями сільської ради за попередньою підготовкою спеціально створеною для цього комісією, яка в подальшому відкинута як завищена.

Висновки експертизи, які позивач за первісним позовом бажав отримати, однак рішення щодо проведення якої судом було скасовано, на переконання суду, не мають значення для законності та правильності прийняття рішення у даній справі, а мали суто інформативний характер щодо ринкової вартості майна в той час коли ціну договору сторони визначили на власний розсуд. Зокрема, земельна ділянка була придбана за символічну ціну в 1 гривню. Тобто, укладеними правочинами ціна предмету договорів визначалась відповідно до засад вільності заключення договорів - за взаємною згодою без жодної прив`язки до висновків товарознавчого дослідження даного питання. Разом з тим, чинне законодавство як і створена відповідно до цього практика жодним чином не обмежувала сторони визначити ціну договору відповідно до висновків товарознавчого дослідження обраного за обопільною згодою. Саме такі доводи, на переконання суду, і дають підстави стверджувати про відсутність будь-якого значення такого висновку на результати вирішення заявлених вимог та правильність зроблених судом висновків щодо заявлених вимог за первісним позовом та є черговим підтвердженням недбальства представників органу місцевого самоврядування щодо підготовки до укладення правочинів.

Щодо зустрічного позову.

Згадувані даним рішенням правочини щодо об`єктів нерухомості, суд вважає, укладені сторонами відповідно до законодавства України та свідчать про придбання майна органом місцевого самоврядування за взаємною згодою на обумовлених засадах. В подальшому, права власності на такі об`єкти нерухомості зареєстровані за новим власником. Податки, у зв`язку із вчиненням правочинів, сплачені. За наведених позивачем обставин недійсності, як і інших підстав нікчемності правочину наведено не було, судом не встановлено, що свідчить про їх легітимність та обов`язковість. Однак, покупцем майна у обговорені строки без поважних причин не сплачено кошти за його придбання, що вказує на порушення умов зобов`язання, а отже і про ігнорування прав продавця, що вимагає їх відновити у обраний заявником за зустрічним позовом способом, який регламентований матеріальним законом, а звідси і підлягає до задоволення вимога про стягнення з органу місцевого самоврядування обумовленої ціни придбаного майна.

Іншого суду встановити не представилось можливим і сторони не просили доповнити розгляд справи додатковими матеріалами.

Результати вирішення спору дають підстави стягнути з відповідача за зустрічним позовом (органу місцевого самоврядування) на користь ОСОБА_1 понесені останнім і документально підтверджені судові витрати за розгляд даної справи в розмірі 10 510 гривень сплаченого судового збору за звернення до суду із даним позовом. Відповідно судові витрати понесені позивачем за первісним позовом, який не підлягає до задоволення подальшому розподілу не підлягають. Дані правовідносини врегульовані положеннями ст. 141 ЦПК України.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст. ст. 263-265 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

Відмовити у задоволенні первісного позову.

Зустрічний позов задовольнити.

Стягнути з Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області (с. Оліївка Житомирського району Житомирської області, вул. Леоніда Ступницького, 68, ) на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) заборгованість за договором купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 19.12.2019 року та договором купівлі-продажу земельної ділянки від 19.12.2019 року у розмірі 16 395 485 (шістнадцять мільйонів триста дев`яносто п`ять тисяч чотириста вісімдесят п`ять) гривень.

Стягнути з Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області на користь ОСОБА_1 судові витрати за розгляд даної справи в розмірі 10 510 (десять тисяч п`ятсот десять) гривень.

Повне рішення виготовлене 29 грудня 2020 року.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Житомирського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Суддя Є.О. Грубіян