Справа № 175/4139/18
Провадження № 2/175/1342/18
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 грудня 2020 року Дніпропетровський районний суд Дніпропетровської області в складі:

головуючої судді Озерянської Ж.М.

з участю секретаря Іщенко Д.Г.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у смт. Слобожанське цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи: Приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Перфілова Олена Анатоліївна, ОСОБА_3 про визнання недійсними з моменту вчинення договорів купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки,-

В С Т А Н О В И В:

В жовтні 2018 року ОСОБА_1 звернувся до ОСОБА_4 , третя особа: Приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Перфілова Олена Анатоліївна про визнання недійсними з моменту вчинення договору купівлі-продажу житлового будинку, договору купівлі-продажу земельної ділянки, визнання права власності на житловий будинок та земельну ділянку, та витребування майна з чужого незаконного володіння. 18 листопада 2019 року ОСОБА_1 уточнив позовні вимоги та просив суд постановити рішення яким визнати недійсним з моменту вчинення укладений між ним, ОСОБА_1 та ОСОБА_4 договір купівлі-продажу житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 від 07.09.2018 року, який був нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Перфіловою Оленою Анатоліївною та зареєстрований в реєстрі за №3337; визнати недійсним з моменту вчинення укладений між ним, ОСОБА_1 та ОСОБА_4 договір купівлі-продажу земельної ділянки загальною площею 0,1500 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 :05:007:0319 від 07.09.2018 року, який був нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Перфіловою Оленою Анатоліївною та зареєстрований в реєстрі за №3343; здійснити розподіл судових витрат відповідно до закону (том 1 а.с.200-202).

Ухвалою Дніпропетровського районного суду Дніпропетровської області від 18 листопада 2019 року до участі в справі було залучено спадкоємця ОСОБА_5 як правонаступника всіх прав та обов`язків після смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 (том 1 а.с.207-209).

Позивач ОСОБА_1 у судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив задовольнити їх у повному обсязі.

Адвокат позивача за ордером про надання правової допомоги ОСОБА_6 позовні вимоги підтримав та просив задовольнити їх у повному обсязі, посилаючись на обставини, зазначені в уточненому позові.

Адвокат відповідачки за ордером про надання правової допомоги ОСОБА_7 у судовому засіданні позовні вимоги не визнав; надав суду відзив на позов (том 1 а.с.219-225) та письмові пояснення (том 2 а.с.185-187).

Третя особа приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Перфілова О.А. надала суду письмові пояснення (том 1 а.с.216-218), в яких просила прийняти до уваги дані письмові пояснення та постановити рішення по справі відповідно до вимог чинного законодавства.

Представник третьої особи приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Перфілової О.А. за довіреністю ОСОБА_8 заперечував проти задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .

Адвокат третьої особи ОСОБА_3 за ордером про надання правової допомоги ОСОБА_9 заперечувала проти задоволення позовних вимог; надала суду клопотання про розгляд справи без її участі (том 2 а.с.184).

Вислухавши пояснення адвокатів сторін, повно та всебічно дослідивши матеріали справи, ознайомившись з відзивом на позов та письмовими поясненнями приватного нотаріуса, висновком судово-психіатричної експертизи, суд приходить до наступного.

Встановлено, що 07 вересня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , від імені якої діяв ОСОБА_10 на підставі довіреності, був укладений Договір купівлі-продажу житлового будинку загальною площею 168,6 кв.м. житловою площею 58,6 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , та посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Перфіловою Оленою Анатоліївною, зареєстрований в реєстрі за №3337 (том 1 а.с.9-11).

Згідно п.2 вищевказаного Договору, продаж житлового будинку було здійснено за 49544 грн., які покупець сплатив продавцю, а продавець отримав до підписання вищевказаного Договору. Вартість житлового будинку була підтверджена Звітом про незалежну оцінку майна ідентифікатор за базою ФДМУ 3316721_02072018_180702-111, який сформований ТОВ «МЕГАПОЛІС І ПАРТНЕРИ» 02 липня 2018 року (том 1 а.с.45-79), про що також було зазначено в п.3 вищевказаного Договору.

Того ж дня, 07 вересня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , від імені якої діяв ОСОБА_10 на підставі довіреності, був також укладений Договір купівлі-продажу земельної ділянки загальною площею 0,1500 га, кадастровий номер :05:007:0319, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , та посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Перфіловою Оленою Анатоліївною, зареєстрований в реєстрі за №3343 (а.с.12-14).

Згідно п.2 вищевказаного Договору, продаж земельної ділянки було здійснено за 49597 грн., які покупець сплатив продавцю, а продавець отримав до підписання вищевказаного Договору. Вартість земельної ділянки була підтверджена Звітом про експертну грошову оцінку ідентифікатор за базою ФДМУ 3318534_02072018_180702-001 від 02 липня 2018 року, який сформований ТОВ «МЕГАПОЛІС І ПАРТНЕРИ» 02 липня 2018 року (том 1 а.с.19-44), про що також було зазначено в п.3 вищевказаного Договору.

Окрім договорів купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, 07 вересня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , від імені якої діяв ОСОБА_10 на підставі довіреності, було підписано Договір купівлі-продажу прав засновника (власника) ПП «Алмира Груп» (том 1 а.с.15-18), за умовами якого до ОСОБА_1 перейшло право власності на права засновника (власника) ПП «Алмира Груп». Вказаний Договір був посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Перфіловою О.А. та зареєстрований в реєстрі за №3349.

Посилаючись на факт перебування у стані нервового потрясіння, втрату можливості розуміти значення своїх дій і керувати ними під час вчинення правочинів про відчуження будинку та земельної ділянки на вкрай невигідних умовах, ОСОБА_1 звернувся до суду з даним позовом.

В обґрунтування позовних вимог, ОСОБА_1 вказує на те, що ОСОБА_4 є матір`ю ОСОБА_11 , яка на момент вчинення договорів була його дружиною. Підписання Договорів купівлі-продажу було вчинено під впливом тяжкої для нього обставини і на вкрай невигідних умовах. ОСОБА_4 була власником корпоративних прав ПП «Алмира Груп», а ОСОБА_1 тривалий час з 2010 року працював у ПП «Алмира Груп» оскільки це був родинний бізнес. ОСОБА_4 вимагала від позивача документально оформити на її ім`я будинок та земельну ділянку, а ОСОБА_4 в свою чергу переоформить на нього, ОСОБА_1 корпоративні права на ПП «Алмира Груп». Вказані обставини примусили ОСОБА_1 діяти за вказівкою ОСОБА_4 на вкрай невигідних умовах, оскільки фактична вартість нерухомого майна на момент укладення договорів є значно більшою ніж та, що вказана в договорах купівлі-продажу.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 померла, що підтверджується Свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_1 виданим Дарницьким районним у місті Києві відділом державної реєстрації актів цивільного стану Головного територіального управління юстиції у місті Києві 01 березня 2019 року, актовий запис №294 від 01 березня 2019 року (том 1 а.с.155). Як вбачається з матеріалів справи, 23 квітня 2019 року Шістнадцятою Київською державною нотаріальною конторою було відкрито спадкову справу №239/2019 після смерті ОСОБА_4 , померлої ІНФОРМАЦІЯ_1 . В жовтні 2019 року спадкоємиця ОСОБА_11 отримала Свідоцтво про право на спадщину за законом після смерті матері ОСОБА_4 , а тому є правонаступником всіх прав та обов`язків після смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 .

Відповідно до ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (предмет договору, умови, визначені законом як істотні, а також ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди).

Згідно ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Підставою недійсності правочину, відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України, є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч.1-3,5,6 ст. 203 ЦК України. Тобто, зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасників правочину має бути вільним і відповідати його волі.

Відповідно до ч. 1-3, 5 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Як роз`яснив Пленум Верховного Суду України у пунктах 19, 20 постанови від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», відповідно до ст. 229-233 ЦК України, правочин, вчинений під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною або внаслідок впливу тяжкої обставини, є оспорюваним. Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (ст. 229 ЦК України), мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення. Правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення.

Відповідно до ст. 230 ЦК України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (ч. 1 ст. 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Так, з аналізу вищевказаної статті вбачається, що під обманом розуміється умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення; тобто при обмані завжди наявний умисел з боку другої сторони правочину, яка, напевно знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі вчинити правочин. Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення, тобто природи правочину, прав та обов`язків сторін, властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Обман може виражатися: в активних діях недобросовісної сторони правочину (наприклад, повідомлення іншій стороні помилкових відомостей, надання підроблених документів тощо); у пасивних діях недобросовісної сторони правочину, яка утримується від дій, які вона повинна була зробити (зокрема умисне умовчання про обставини, що мають істотне значення тощо).

Згідно висновку експерта за результатами проведення судової оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи №2285/2286-20 складеного 10 червня 2020 року (том 2 а.с.109-146), ринкова вартість земельної ділянки загальною площею 0,1500 га, кадастровий номер :05:007:0319, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка) (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 14), яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , станом на 07 вересня 2018 року складала 729 888 (сімсот двадцять дев`ять тисяч вісімсот вісімдесят вісім) грн.; ринкова вартість житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 4), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , станом на 07 вересня 2018 року складала 6 358 857 (шість мільйонів триста п`ятдесят вісім тисяч вісімсот п`ятдесят сім) грн.

Суд критично оцінює Звіт про незалежну оцінку майна ідентифікатор за базою ФДМУ 3316721_02072018_180702-111, який сформований ТОВ «МЕГАПОЛІС І ПАРТНЕРИ» 02 липня 2018 року та Звіт про експертну грошову оцінку ідентифікатор за базою ФДМУ 3318534_02072018_180702-001 від 02 липня 2018 року, який сформований ТОВ «МЕГАПОЛІС І ПАРТНЕРИ» 02 липня 2018 року, з огляду на наступне.

Згідно положень ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору.

Згідно з ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Частиною 6 ст. 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» врегульовано, що положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Оцінка нерухомого майна має здійснюватись відповідно до Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна» з урахуванням вимог Національного стандарту №1, яким визначено загальні засади.

В Звітах не наведена характеристика об`єктів оцінки, відсутня інформація про аналіз правового статусу об`єктів, технічна характеристика житлового будинку, її конструктивів, відсутня інформація про ознаки фізичного зносу житлового будинку, фотографії земельної ділянки та житлового будинку, що унеможливлює ідентифікацію об`єктів оцінки та порушує абз. 1, 5 п. 53 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 №1440. У Звітах також відсутнє належне обґрунтування бази оцінки та виду вартості. Під час оцінки використано один методичний підхід - порівняльний метод аналогів продажу, при цьому відмова від використання інших методів не обґрунтована, що порушує п.37 Національного стандарту №1. В свою чергу, застосований порівняльний підхід проведено з порушенням вимог п.п.16, 47-49 Національного стандарту № 1. Обсяг зібраної та проаналізованої інформації в додатках не достатній для проведення оцінки об`єктів. В додатках відсутня інформація про об`єкти, яка необхідна для їх ідентифікації та здійснення оцінки та підтвердження іншої інформації, необхідної для оцінки об`єктів, що порушує п. п. 52, 54, 56 Національного стандарту № 1.

Крім того, ст. 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Однак, як вбачається із матеріалів справи , особистого огляду суб`єктом оціночної діяльності об`єктів оцінки проведено не було, матеріали звітів не містять, зокрема фотографій об`єктів оцінки.

Як вбачається в вищевикладеного, дійсно, вартість нерухомого майна: земельної ділянки та житлового будинку, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 на момент укладення вищевказаних спірних Договорів купівлі-продажу є значно заниженою, що сторонами в процесі розгляду справи не спростовано.

Відповідно до ч. 1 ст. 225 ЦК України правочин, який дієздатна фізична особа вчинила у момент, коли вона не усвідомлювала значення своїх дій та (або) не могла керувати ними, може бути визнаний судом недійсним за позовом цієї особи, а в разі її смерті - за позовом інших осіб, чиї цивільні права або інтереси порушені.

Для визначення наявності стану, в якому ОСОБА_1 не міг розуміти значення своїх дій або керувати ними (тимчасовий психічний розлад, нервове потрясіння та ін.) на момент укладення вищевказаних Договорів купівлі-продажу нерухомого майна, за клопотанням позивача, судом було призначено судово-психіатричну експертизу.

Згідно висновку судово-психіатричної експертизи №124 складеного 01 вересня 2020 року, ОСОБА_1 в амбулаторних умовах встановити діагноз і вирішити відносно нього експертні питання неможливо у зв?язку з короткочасністю обстеження та необхідністю тривалого динамічного спостереження за ним; рекомендовано проведення стаціонарної судово-психіатричної експертизи (том 2 а.с.165-167).

Таким чином, висновок експертизи не містить відповіді на поставлені судом питання у межах компетенції експертів, а тому не має конкретного характеру та не слугує доказовою базою, що підтверджує чи спростовує доводи ОСОБА_1 про те, що в момент укладення Договорів купівлі-продажу він не розумів значення своїх дій та не міг керувати ними.

Відповідно до п. 24 постанови Пленуму Верховного суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06 листопада 2009 року, для визнання правочину фіктивним необхідно встановити наявність умислу всіх сторін правочину. Судам необхідно враховувати, що саме по собі невиконання правочину сторонами не означає, що укладено фіктивний правочин. Якщо сторонами не вчинено будь-яких дій на виконання такого правочину, суд ухвалює рішення про визнання правочину недійсним без застосування будь-яких наслідків. У разі якщо на виконання правочину було передано майно, такий правочин не може бути кваліфікований як фіктивний.

Вищевикладене також узгоджується з позицією Великої палати Верховного Суду, який у п. 53 постанови від 27.11.2018 року в господарській справі №905/1227/17, досліджуючи питання визнання недійсним розірваного юридичними особами (тобто припиненого) договору оренди і аналізуючи в зв`язку з цим ст.203, 204, 215, 216, 236 ЦК України, вказав, що законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. І відповідно до ст. 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Аналізуючи вищевикладені обставини, суд прийшов до висновку, що недійсний правочин є недійсним саме з моменту його вчинення, а наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення та не пов`язана із фактом виконання сторонами повністю або частково умов договору. На думку суду, при вирішенні питання недійсності правочину факт його повного невиконання сторонами не повинен досліджуватись та встановлюватись у зв`язку із тим, що правочин, який може бути визнаний недійсним, є недійсним з моменту його вчинення, тобто доводи відповідача спростовуються як вищенаведеними положеннями ЦК України, так і позицією Великої палати Верховного Суду, викладеною за наслідками аналізу цих положень закону.

Статтею 15 ЦК України, встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Частини 1, 2 ст. 16 цього Кодексу передбачають, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, зокрема, способом визнання права.

Підсумовуючи вищенаведене, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, з`ясувавши усі обставини справи, на які посилався позивач як на підставу своїх вимог, з урахуванням того, що відповідно до ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів сторони по справі, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають задоволенню в повному обсязі.

Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 повинно бути стягнено судовий збір у розмірі 991,41 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст. 15, 16, 203, 215, 236, 225, 230, 638, 655 ЦК України, ст. 2, 12, 13, 76, 81, 130, 141, 263-266 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

Визнати договір купівлі-продажу житлового будинку загальною площею 168,6 кв.м. житловою площею 58,6 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 07 вересня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Перфіловою Оленою Анатоліївною та зареєстрований в реєстрі за №3337 - недійсним з моменту укладення.

Визнати договір купівлі-продажу земельної ділянки загальною площею 0,1500 га, кадастровий номер :05:007:0319, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 07 вересня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Перфіловою Оленою Анатоліївною та зареєстрований в реєстрі за №3343 - недійсним з моменту укладення.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 991,41 грн.

Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Дніпровського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Суддя Озерянська Ж.М.