Постанова

Іменем України

17 грудня 2019 року

м. Київ

справа 664/2162/17

провадження № 61-7303св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., Курило В. П.,

учасники справи:

позивач - Товариство з додатковою відповідальністю «ім. Латиських Стрільців»,

відповідачі: ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «АПК ГРІН ЛАЙН»,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження без повідомлення учасників цивільну справу за позовом Товариства з додатковою відповідальністю «ім. Латиських Стрільців» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «АПК ГРІН ЛАЙН» про визнання недійсними договору емфітевзису, договорів оренди та визнання договору оренди землі поновленим,

за касаційною скаргою адвоката Гончарова Михайла Васильовича як представника Товариства з додатковою відповідальністю «ім. Латиських Стрільців» на рішення Цюрупинського районного суду Херсонської області від 16 жовтня 2018 року у складі судді Савчака С. В. та постанову Херсонського апеляційного суду від 28 лютого 2019 року у складі колегії суддів: Воронцової Л. П., Ігнатенко П. Я., Полікарпової О. М.,

ВСТАНОВИВ:

1.Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У вересні 2017 року Товариство з додатковою відповідальністю «ім. Латиських Стрільців» (далі - ТДВ «ім. Латиських Стрільців», товариство) звернулося з цим позовом, уточнивши який, просило визнати недійсними: договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), укладений 09 березня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН» стосовно земельних ділянок площею 2,7547 га, кадастровий номер :03:034:0013 та 2,7666 га, :03:034:0014; договори оренди землі, укладені 02 листопада 2017 року та 03 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН» стосовно земельних ділянок площею 2,7547 га, кадастровий номер :03:034:0013 та 2,7666 га, :03:034:0014; визнати поновленим на 7 років до 22 серпня 2024 року договір оренди землі, укладений 26 червня 2012 року між ТДВ «ім. Латиських Стрільців» та ОСОБА_1 , стосовно земельних ділянок площею 2,7547 га кадастровий номер :03:034:0013 та 2,7666 га кадастровий номер :03:034:0014 з орендною платою у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки на рік, що становить 11 609,96 грн, відповідно до додаткової угоди від 13 червня 2017 року до договору оренди землі від 26 червня 2012 року;

вирішити питання про розподіл судових витрат.

В обґрунтування заявлених вимог, з урахуванням наданих позивачем уточнень, посилалося на те, що ТДВ «ім. Латиських Стрільців» є орендарем земельних ділянок 2,7547 га кадастровий номер :03:034:0013 та 2,7666 га :03:034:0014, власником яких є ОСОБА_1 , відповідно до укладеного договору оренди землі від 26 червня 2012 року, зареєстрованого в Державному реєстрі земель 22 серпня 2012 року строком на 5 років з правом пролонгації.

Товариство належним чином виконувало свої зобов`язання за договором оренди землі і 13 червня 2017 року, більш як за два місяці до спливу строку дії договору оренди землі, направило ОСОБА_1 лист-повідомлення № 158 про намір скористатися своїм переважним правом на оренду землі з проектом додаткової угоди та проінформувало відповідача про необхідність укладення додаткової угоди до договору оренди землі з орендною платою у розмірі 5 % на рік від нормативної грошової оцінки та строком дії договору сім років - до 22 серпня 2024 року.

Товариство продовжує використовувати вказані земельні ділянки та вони не повернені ОСОБА_1

12 вересня 2017 року листом на адресу товариства ОСОБА_1 повідомила про небажання укладати з ним угоду про поновлення договору оренди землі, при цьому будь-яких претензій щодо недотримання орендарем умов договору, не висловила.

ОСОБА_1 , всупереч вимогам законодавства, безпідставно відмовляється від поновлення договору оренди землі та зазначає про припинення права оренди на земельні ділянки. Крім того, незаконно уклавши 09 березня 2017 року з ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН» договір про надання права користування зазначеними земельними ділянками для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), порушила переважне право позивача на переукладання договору оренди землі.

02 і 03 листопада 2017 року ОСОБА_1 уклала з ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН» угоду про припинення договорів емфітевзису від 09 березня 2017 року.

У ті ж дні: 2 і 3 листопада 2017 року відповідачка уклала з ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН» договори оренди належних їй земельних ділянок строком на 10 років з орендною платою 6 000 грн на рік.

Умови оренди земельних ділянок запропоновані ОСОБА_1 позивачем є кращими, порівняно з тими, на яких вона уклала договори з ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН».

Зазначені земельні ділянки не виділені в натурі на місцевості та документація із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок відсутня, вони перебувають у загальному масиві контуру №34, що орендується позивачем, тому слід вважати поновленим договір оренди землі від 26 червня 2012 року на умовах додаткової угоди - на 7 років до 2024 року.

З урахуванням наведеного, ТДВ «ім. Латиських Стрільців» просило позовні вимоги задовольнити.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Цюрупинський районний суд Херсонської області рішенням від 16 жовтня 2018 року в задоволенні позову відмовив.

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що переважне право ТДВ «ім. Латиських Стрільців» на укладення/поновлення договору оренди земельних ділянок належних ОСОБА_1 припинилось, оскільки ОСОБА_1 у встановлений законодавством строк повідомила ТДВ «ім. Латиських Стрільців» про те, що вона не згодна укладати/підписувати додаткову угоду до договору оренди землі, оскільки її не влаштовує запропонований розмір орендної плати, тобто між ОСОБА_1 та ТДВ «ім. Латиських Стрільців» не досягнуто домовленості щодо істотної умови, а саме щодо розміру орендної плати за користування земельними ділянками; зазначення у Законі, що орендодавець узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору суд розцінив, як право орендодавця, а не його обов`язок і дійшов висновку, що саме орендодавець має право вирішувати, які із запропонованих умов оренди є кращими та вважав, що умови орендної плати, запропоновані відповідачці ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН» чітко визначені і не залежать від волі інших осіб, як це передбачено запропонованими позивачем умовами додаткової угоди, та відсутні інші пропозиції позивача; відповідачка, у визначений законом строк, письмово повідомила орендаря про не бажання укладати додаткову угоду про поновлення договору оренди, тому договір оренди землі від 26 червня 2012 року, укладений між позивачем і відповідачкою не може вважатися поновленим; укладення ОСОБА_1 з ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН» договорів оренди від 02 листопада 2017 року і 03 листопада 2017 року відбулося після припинення переважного права ТДВ «ім. Латиських Стрільців» на поновлення договору оренди землі та після припинення його дії, а тому зазначені договори не порушують прав ТДВ «ім. Латиських Стрільців»; посилання позивача на те, що земельні ділянки не виділені в натурі на місцевості і відсутня документація із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок не може бути підставою для визнання недійсними договорів оренди землі; вважав, що договори від 09 березня 2017 року про надання права користування земельними ділянками для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), хоча і порушували на час їх укладення переважне право позивача на поновлення договору оренди землі, однак, оскільки дію цих договорів сторонами припинено, відсутні підстави для визнання їх недійсними.

Короткий зміст рішення апеляційного суду

Херсонський апеляційний суд постановою від 28 лютого 2019 року рішення Цюрупинського районного суду Херсонської області від 16 жовтня 2018 року залишив без змін.

Апеляційний суд мотивував постанову тим, що враховуючи встановлені судом обставини справи, обґрунтованим є висновок суду першої інстанції про відмову в задоволенні позовних вимог, оскільки сторони не дійшли домовленості щодо орендної плати, як істотної умови договору, тому переважне право позивача на поновлення договору оренди припинилося, а договори оренди від 02 і 03 листопада 2017 року, які укладені після припинення переважного права позивача та закінчення дії договору оренди землі між позивачем і ОСОБА_1 не порушують його права орендаря і відсутні підстави визнання їх недійсними. Доводи, викладені в апеляційній скарзі зводяться до власного тлумачення скаржником норм матеріального права, переоцінки доказів, яким суд першої інстанції надав належну правову оцінку та дійшов обґрунтованих висновків. На підставі вище викладеного, апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та її узагальнені аргументи

У касаційній скарзі, поданій 03 квітня 2019 року до Верховного Суду, адвокат Гончаров М. В. як представник ТДВ «ім. Латиських Стрільців» просить скасувати рішення Цюрупинського районного суду Херсонської області від 16 жовтня 2018 року та постанову Херсонського апеляційного суду від 28 лютого 2019 року, і ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

Касаційна скарга мотивована тим, що відповідно до обставин справи оскаржувані рішення є незаконними і необґрунтованими через неправильне застосування судами норм матеріального права, порушення норм процесуального права та підлягають скасуванню.

Переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі може бути реалізоване шляхом двох окремих правових підстав: перша наведена у частинах першій-п`ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі», друга - у частині шостій вказаної статті.

За змістом частин першої-п`ятої згаданої статті, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Якщо орендар, маючи на меті реалізацію свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ініціював перед орендодавцем питання про таке поновлення, скориставшись правовим механізмом, встановленим частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», то частина шоста вказаної статті не може бути застосована до таких правовідносин, оскільки: (1) не передбачає звернення орендаря до орендодавця; (2) переговори сторін щодо зміни (за необхідності) істотних умов не проводяться.

Такі висновки щодо застосування норм матеріального права містяться у постановах Верховного Суду від 01 лютого 2018 року у справі №924/503/17; від 20 березня 2018 року у справі № 912/645/17; від 25 квітня 2018 року у справі №547/1432/15-ц, провадження №61-3972св18; від 23 травня 2018 року у справі №547/89/16-ц, провадження №61-5911св18; від 23 травня 2018 року у справі №379/672/16-ц, провадження №61-10325св18; від 28 листопада 2018 року у справі №395/1444/16-ц, провадження №61-27052св18.

Переважне право орендаря ТДВ «ім. Латинських Стрільців» було порушено ОСОБА_1 та ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН» ще 09 березня 2017 року шляхом укладення договору про надання права користування належними їй земельними ділянками для сільськогосподарських потреб (емфітевзис). За умовами вказаних договорів строк користування земельними ділянками встановлено 10 років, плата за користування становить 6 000 грн на рік, обчислення розміру плати за користування земельними ділянками здійснюється без урахування індексації, нормативна оцінка землі не визначена.

Тоді, як ТДВ «ім. Латинських Стрільців» у додатковій угоді було запропоновано, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 609,96 грн, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 232 199,10 грн, щороку підлягає уточненню на коефіцієнт індексації та інші коефіцієнти, передбачені законодавством; строк дії договору оренди - 7 років.

ОСОБА_1 не намагалася узгоджувати із ТДВ «ім. Латинських Стрільців» розмір орендної плати, адже їй це не було потрібно бо обидві земельні ділянки вже були передані в користування іншому суб`єкту господарювання - ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН». Натомість, суд помилково зайняв сторону виключно ОСОБА_1 та ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН».

Відсутні також такі обґрунтовані доводи незадоволення ОСОБА_1 орендною платою у поясненнях на позовну заяву.

Таким чином, помилковими є висновки судів першої та апеляційної інстанцій про те, що право орендаря ТДВ «ім. Латинських Стрільців» на переважне поновлення договору оренди землі припинилось, оскільки відповідно до частини 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі» лише у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється, а між орендарем та орендодавцем не могло бути досягнуто домовленості, оскільки ОСОБА_1 вже розпорядилася належними їй двома земельними ділянками до закінчення дії договору оренди землі від 26 червня 2012 року. Відповідно до фактичних обставин справи випливає, що запропоновані ТДВ «ім. Латинських Стрільців», при реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі, умови договору є більш сприятливими умовами для орендодавця - ОСОБА_1 , ніж умови запропоновані новим орендарем ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН» у договорах емфітевзису від 09 березня 2017 року та договорах оренди землі від 02 та 03 листопада 2017 року.

Протиправні дії ОСОБА_1 та ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН» вчинені шляхом укладення договорів емфітевзису від 09 березня 2017 року, угод про припинення договору емфітевзису від 02 та 03 листопада 2017 року та нових договорів оренди землі від 02 та 03 листопада 2017 року не спрямовані на строкове платне володіння і користування земельними ділянками ОСОБА_1 площею 2,7547 га, кадастровий номер :03:034:0013, площею 2,7666 га, кадастровий номер :03:034:0014, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Адже всі суміжні та сусідні земельні ділянки на 34 полі (контурі) в адміністративних межах Новомаячківської селищної ради Цюрупинського району Херсонської області перебувають в оренді ТДВ «ім. Латинських Стрільців» на підставі поновлених договорів оренди землі та фактично використовуються як і земельні ділянки ОСОБА_1 ..

У межах справи № 664/2162/17 та інших судових справ (у Цюрупинському районному суді Херсонської області на розгляді перебуває 47 аналогічних цивільних справ за позовом ТДВ «ім. Латинських Стрільців» до ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН» та громадян-землевласників) про поновлення договорів оренди землі має місце виключна правова проблема захисту порушеного права орендаря на поновлення діючого договору оренди землі у випадку, коли земля знову передається в оренду. Однак судовий захист нівелюється наявністю нових договорів емфітевзису та договорів оренди землі, які легко припиняються та поновлюються зацікавленими в рейдерстві сторонами, перекриваючи в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно початковий договір, який припиняється до завершення судового розгляду.

Відповідно до частини п`ятої статті 403 ЦПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії або палати, має право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.

Так, у спорі ТДВ «ім. Латинських Стрільців» з ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН» та ОСОБА_1 стосовно земельних ділянок площею 2,7547 га, кадастровий номер :03:034:0013, площею 2,7666 га, кадастровий номер :03:034:0014, спочатку мали місце договори емфітевзису від 09 березня 2017 року, а тепер договори оренди землі від 02 та 03 листопада 2017 року.

Необхідність передачі справи № 664/2162/17 на розгляд Великої Палати Верховного Суду викликана тим, що у аналогічних справах Верховний Суд у складі колегій суддів Касаційного господарського суду додержується правової позиції про визнання поновленим договору оренди землі на умовах додаткової угоди запропонованої первісним орендарем, це зокрема постанови від 01 лютого 2018 року у справі № 924/503/17; від 20 березня 2018 року у справі № 912/645/17; від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц; від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17; від 15 січня 2019 року № 922/1464/18; від 16 січня 2019 року № 908/127/17; від 30 січня 2019 року № 908/1567/17; від 06 лютого 2019 року № 920/742/17.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 31 липня 2019 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали з Цюрупинського районного суду Херсонської області.

16 серпня 2019 року справа надійшла до Верховного Суду.

Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02 жовтня 2019 року, у зв`язку із звільненням у відставку судді Лесько А . О., справу призначено судді-доповідачеві Зайцеву А. Ю.

Фактичні обставини справи

За договором оренди землі укладеним 26 червня 2012 року ОСОБА_1 (орендодавець) передала в оренду ТДВ «ім. Латиських Стрільців» (орендарю) належні їй на праві власності земельні ділянки загальною площею 5,52 га (кадастровий номер :03:034:0013 - площею 2,75 га, кадастровий номер :03:034:0014 - площею 2,77 га), що знаходяться в адміністративних межах Новомаячківської селищної ради Цюрупинського району Херсонської області, строком на 5 років, починаючи з моменту його державної реєстрації.

Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору оренди).

Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 4 647,70 грн кожного року (пункт 9 договору оренди).

Зміна договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку. Дія договору припиняється у разі закінчення строку на який його обуло укладено (пункт 36, 37 договору оренди).

22 серпня 2012 року договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Цюрупинському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено відповідний запис за № 00780.

Листом від 18 лютого 2017 року ОСОБА_1 повідомила ТДВ «ім. Латиських Стрільців» про те, що 22 серпня 2017 року припиняється строк дії договору оренди землі, укладеного 26 червня 2012 року та зареєстрованого у відділі Держкомзему у Цюрупинському районі Херсонської області від 22 серпня 2012 року № 00780 та просила не засівати її ділянку сільськогосподарською продукцією, яка має строки дозрівання та збирання після 22 серпня 2017 року, а також у тижневий строк після припинення дії договору повернути їй земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому вона була передана в оренду, який отримано ТДВ «ім. Латиських Стрільців» 19 квітня 2017 року, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення з відбитком календарного штампу Укрпошти від 20 квітня 2017 року.

Листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі від 13 червня 2017 року № 158 ТДВ «ім. Латиських Стрільців» повідомило ОСОБА_1 про те, що орендар ТДВ «ім. Латиських Стрільців» після закінчення строку договору має переважне право поновлення його на новий строк та запропонувало ОСОБА_1 укласти додаткову угоду до договору оренди землі укладеного 26 червня 2012 року з орендною платою на рік у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки та строком дії договору оренди землі 7 років до 22 серпня 2024 року та надіслало їй проект додаткової угоди.

За проектом додаткової угоди від 13 червня 2017 року орендар запропонував викласти пункт 5 розділу «Об`єкт оренди», пункт 8 розділу «строк дії договору оренди», пункт 9 розділу «Орендна плата» та пункт 11 розділу «Орендна плата» договору оренди земельної ділянки викласти в наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 232 199,10 грн щороку підлягає уточненню на коефіцієнт індексації та інші коефіцієнти, передбачені законодавством»; «Продовжити термін дії договору оренди на 7 років, починаючи з моменту його державної реєстрації, з урахуванням ротації культу згідно з проектом землеустрою.»; «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 609,96 грн кожного року»; «Орендна плата вноситься орендарем не пізніше 20 грудня поточного року» відповідно». Проект додаткової угоди підписано керівником орендаря.

Зазначений лист-повідомлення з проектом додаткової угоди до нього 20 червня 2017 року ТДВ «ім. Латиських Стрільців» направило на ім`я ОСОБА_1 , що підтверджується описом цінного листа з відбитком календарного штампу Укрпошти, яке ОСОБА_1 отримала 11 липня 2017 року, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення з відбиток календарного штампу Укрпошти від 12 липня 2017 року.

Розглянувши лист ТДВ «ім. Латиських Стрільців» від 13 червня 2017 року № 158, ОСОБА_1 11 липня 2017 року повідомила про її незгоду/відмову укладати/підписувати з ТДВ «ім. Латиських Стрільців» додаткову угоду до договору оренди землі, укладеного 26 червня 2016 року та зареєстрованого у відділі Держкомзему у Цюрупинському районі Херсонської області 22 серпня 2012 року № 00780, у зв`язку з тим, що її не влаштовує запропонований розмір орендної плати.

Також зазначила, що раніше, листом від 18 лютого 2017 року вона повідомляла ТДВ «ім. Латиських Стрільців», що вона не має наміру продовжувати строк дії укладеного між ними договору, і просила не засівати її ділянку сільськогосподарською продукцією, яка має строки дозрівання та збирання після 22 серпня 2017 року, а також у тижневий строк після припинення дії договору повернути їй земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому вона була передана в оренду. Просила у тижневий строк після припинення дії договору (22 серпня 2017 року) повернути їй земельну ділянку.

Зазначений лист-повідомлення було отримано ТДВ «ім. Латиських Стрільців», що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

Листом-повідомленням орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі від 04 вересня 2017 року ОСОБА_1 повідомила ТДВ «ім. Латиських Стрільців» про те, що договір оренди землі закінчився 22 серпня 2017 року, позивач продовжує користуватися земельними ділянками, вона не бажає укладати угоду про поновлення договору оренди та вимагає негайно повернути їй земельні ділянки, який ТДВ «ім. Латиських Стрільців» отримало 12 вересня 2017 року, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення з відбитком календарного штампу Укрпошти від 12 вересня 2017 року.

За договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) укладених 09.03.2017 року ОСОБА_1 (власник) надає ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН» (землекористувачу) права використовувати земельні ділянки: площею 2,7547 га. кадастровий номер :03:034:0013, площею 2,7666 га. кадастровий номер :03:034:0014, що розташовані в адміністративних межах Новомаячківської селищної ради Цюрупинського району Херсонської області для сільськогосподарських потреб на праві емфітевзис. Строк користування земельними ділянками складає 10 років і починається 23 серпня 2017 року. Плата за користування земельними ділянками складає 12 000 грн на рік по 6 000 грн за кожну (п.п. 1.1., 1.2., 2.1.,3.1.).

За угодою про припинення договору про надання права користування земельною ділянкою укладеною 02 листопада 2017 року ОСОБА_1 , та ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН» домовились припинити дію вищевказаного договору від 09 березня 2017 року з 02 листопада 2017 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:034:0013 з моменту державної реєстрації. За витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 102927680 від 07 листопада 2017 року зареєстровано припинення договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб від 09 березня 2017 року щодо земельної ділянки: площею 2,7547 га кадастровий номер :03:034:0013.

За угодою про припинення договору про надання права користування земельною ділянкою укладеною 03 листопада 2017 року ОСОБА_1 , та ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН» домовились припинити дію вищевказаного договору від 09 березня 2017 року з 02 листопада 2017 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:034:0014 з моменту державної реєстрації. За витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 102937199 від 07 листопада 2017 року зареєстровано припинення договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб від 09 березня 2017 року щодо земельної ділянки: площею 2,766 га кадастровий номер :03:034:0014.

За договором оренди землі укладеного 02 листопада 2017 року ОСОБА_1 (орендодавець) передала у строкове платне користування ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН» (орендарю) земельну ділянку площею 2,7547 га. кадастровий номер :03:034:0013, яка розташована на території Новомаячківської селищної ради Олешківського району Херсонської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 10 років з орендною платою у розмірі 6 000 грн на рік.

За договором оренди землі укладеного 03 листопада 2017 року ОСОБА_1 (орендодавець) передала у строкове платне користування ТОВ «АПК ГРІН ЛАЙН» (орендарю) земельну ділянку площею 2,7666 га. кадастровий номер :03:034:0014, яка розташована на території Новомаячківської селищної ради Олешківського району Херсонської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 10 років з орендною платою у розмірі 6 000 грн на рік.

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального

права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Верховний Суд, перевіривши правильність застосування судами норм права в межах касаційної скарги, дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з огляду на таке.

Мотиви і доводи Верховного Суду та застосовані норми права

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій-п`ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України, слід дійти висновку, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, згідно з частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Тому, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов`язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.

Такі правові висновки викладені Верховним Судом України у постанові від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10цс15.

Схожих за змістом висновків дійшла і Велика Палата Верховного Суду у постанові від 10 квітня 2018 року (справа № 594/376/17-ц, провадження № 14-65цс18).

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Встановивши, що ОСОБА_1 у встановлений законом і договором строк повідомила позивача про небажання продовжувати договірні відносини з приводу належних їй на праві власності земельних ділянок, а після отримання листа-повідомлення з проектом додаткової угоди до договору оренди ОСОБА_1 11 липня 2017 року повідомила позивача про незгоду/відмову укладати/підписувати додаткову угоду до договору оренди землі, у зв`язку з тим, що її не влаштовує запропонований розмір орендної плати, на який позивач не відреагував жодним чином, суди дійшли обґрунтованих висновків про припинення у позивача переважного права на оренду земельних ділянок відповідача.

Вирішуючи спір між сторонами у справі, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно встановив обставини справи, дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

З огляду на викладене, Верховний Суд дійшов висновку, що доводи касаційної скарги не спростовують висновки судів першої та апеляційної інстанцій, зводяться до переоцінки доказів у справі та незгоди відповідача з ухваленими у справі судовими рішеннями, що не належить до компетенції касаційного суду.

Підстави передбачені статтею 403 ЦПК України для передачі справи на розгляд палати, об`єднаної палати або Великої Палати Верховного Суду відсутні.

При цьому суд враховує, що як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ), право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (пункти 29, 30 рішення ЄСПЛ від 09 грудня 1994 року у справі «Руїз Торіха проти Іспанії»). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (пункт 2 рішення ЄСПЛ від 27 вересня 2001 року у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії»).

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Враховуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для залишення касаційної скарги без задоволення, а оскаржуваних рішень судів першої та апеляційної інстанцій без змін.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу адвоката Гончарова Михайла Васильовича як представник Товариства з додатковою відповідальністю «ім. Латиських Стрільців» залишити без задоволення.

Рішення Цюрупинського районного суду Херсонської області від 16 жовтня 2018 року та постанову Херсонського апеляційного суду від 28 лютого 2019 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Судді А. Ю. Зайцев

Є. В. Коротенко

В. П. Курило