АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/137/19Головуючий по 1 інстанції
Категорія : Ротаєнко Д. С.
Доповідач в апеляційній інстанції
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 січня 2019 року апеляційний суд Черкаської області в складі:

суддів Бондаренка С. І., Вініченка Б.Б., Новікова О.М.

за участю секретаря Чуйко А.В.

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси апеляційну скаргу ТОВ «Чорна Камянка» на рішення Монастирищенського районного суду Черкаської області від 11 жовтня 2016 року, ухваленого під головуванням судді Ротаєнко Д.С. у справі за позовом ТОВ «Чорна Камянка» до ОСОБА_3, Фермерського господарства «Яцковиця», треті особи: відділ Деожгеокадастру у Монастирищенському районі Черкаської області, Монастирищенська районна державна адміністрація Черкаської області про визнання договору оренди землі недійсним, скасування його державної реєстрації, визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем, повний текст рішення виготовлено 12 жовтня 2016 року, -

в с т а н о в и в :

У червні 2016 року ТОВ «Долинка Агро» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_3, ФГ «Яцковиця», треті особи: відділ Держгеокадастру у Монастирищенському районі Черкаської області, реєстраційна служба Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області про визнання договору оренди землі недійсним, скасування його державної реєстрації, визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем, мотивуючи свої вимоги тим, що 14 березня 2006 року між ТОВ «Долинка-Агро» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі площею 3,08 га, в тому числі ріллі 3.08 га.

Договір оренди було укладено терміном на 4 роки 11 місяців та зареєстровано в Монастирищенському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 03 квітня 2006 року, термін дії договору до 03 березня 2011 року. Земельну ділянку за актом прийому-передачі об'єкта оренди орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування 14 березня 2006 року.

Додатковою угодою до договору оренди землі від 27 листопада 2007 року, яка зареєстрована у Монастирищенському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», було внесено зміни до розділу «Строк дії договору» та викладено п.8 договору у наступній редакції: «8. Договір укладено на десять років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію».

Отже, враховуючи дату реєстрації договору оренди та нову редакцію п.8 договору термін дії договору до 03 квітня 2016 року.

Лист-повідомлення з доданим до нього проектом додаткової угоди (у двох екземплярах), підписаної директором підприємства, ОСОБА_4 отримала 23 липня 2015 року, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

Проте, ОСОБА_3, протягом місячного терміну встановленого ст. 33 Закону України «Про оренду землі», з моменту вручення їй листа-повідомлення, відповіді на нього не надала та ніяким чином не повідомила про своє рішення щодо підписання додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди. Також відповідач не заявляла вимог про повернення їй орендованої земельної ділянки, не повідомляла про передачу зазначеної земельної ділянки в оренду іншому орендареві, не скаржилась про порушення чи неналежне виконання умов договору оренди землі ТОВ «Долинка-Агро», як орендарем за договором.

25 березня 2016 року між ОСОБА_3 та Фермерським господарством «Яцковиця» було укладено договір оренди землі кадастровий номер НОМЕР_1 площею 3,08 га, який зареєстровано Реєстраційною службою Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 08 квітня 2016 року за номером запису про інше речове право 29170594.

Позивач зазначає, що предметом вище вказаного договору оренди є передача в оренду тієї ж земельної ділянки, що і згідно договору оренди землі укладеного між ТОВ «Долинка-Агро» та ОСОБА_3

Вважає, що оскаржуваний договір суперечить актам цивільного та земельного законодавства, а також порушує законні права та інтереси ТОВ «Долинка-Агро».

На підставі викладеного позивач просив суд визнати недійсним та скасувати державну реєстрацію договору оренди землі укладеного між ОСОБА_3 та Фермерським господарством «Яцковиця», кадастровий номер НОМЕР_1 від 25 березня 2016 року, який зареєстровано Реєстраційною службою Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 08 квітня 2016 року за номером запису про інше речове право 29170594.

Визнати поновленим з 03 квітня 2016 року по 03 квітня 2026 року договір оренди землі укладений між ТОВ «Долинка-Агро» та ОСОБА_3 від 14 березня 2006 року, що зареєстрований в Монастирищенському районному відділі Черкаської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 03 квітня 2006 року з додатковою угодою до нього від 27 листопада 2007 року, що зареєстрована у Монастирищенському районному відділі Черкаської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах», про що в державному реєстрі земель вчинено запис № 52 від 04 грудня 2007 року.

Ухвалою Монастирищенського районного суду Черкаської області від 01 вересня 2016 року замінено третю особу без самостійних вимог на предмет спору із реєстраційної служби Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області на правонаступника Монастирищенську районну державну адміністрацію Черкаської області (т.1 а.с. 149).

Рішенням Монастирищенського районного суду Черкаської області від 11 жовтня 2016 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції ТОВ «Долинка-Агро» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушенням норм матеріального і процесуального права, просить його скасувати та ухвалити нове рішення, яким заявлені позовні вимоги задовольнити в повному обсязі. Апеляційна скарга мотивована тим, що позивач надав докази які підтверджують отримання ОСОБА_3 направленого листа про поновлення дії договору оренди землі, однак у визначений законом строк відповіді не надіслала. Отже позивач зі своєї сторони виконав вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі», а ОСОБА_3 у порушення частини п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» не надала у місячний строк належної відповіді на їхній лист-повідомлення, і у свою чергу уклала договір оренди тієї ж земельної ділянки з іншим орендарем, тому договір оренди землі від 14 березня 2006 року підлягає поновленню у судовому порядку на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», а укладений між ОСОБА_3 та ФГ «Яцковиця» договір оренди землі підлягає визнанню недійсним. Помилковим є також твердження суду про закінчення терміну дії договору оренди від 14 березня 2006 року - 14 березня 2016 року, оскільки вказаний термін повинен рахуватись з моменту державної реєстрації.

В запереченні на подану апеляційну скаргу ОСОБА_3 зазначила, що на момент укладення оспорюваного договору оренди землі з ФГ «Яцковиця» , дія попереднього договору оренди землі закінчилась, лист ТОВ «Долинка - Агро» від 1 липня 2015 року про поновлення дії договору ОСОБА_3 не отримувала, і про не бажання продовжувати дію попереднього договору оренди остання повідомила позивача, в зв'язку з чим вважає рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим.

Ухвалою апеляційного суду Черкаської області від 22 листопада 2016 року рішення Монастирищенського районного суду Черкаської області від 11 жовтня 2016 року залишено без змін.

Постановою Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року ухвалу апеляційного суду Черкаської області від 22 листопада 2016 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Ухвалою апеляційного суду Черкаської області від 31 січня 2019 року у справі залучено ТОВ «Чорна Камянка» як правонаступника ТОВ «Долинка Агро».

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, суд приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково виходячи з наступного.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач повідомила позивача про відсутність бажання укладати договір на новий строк. Крім того суд встановив, що відповідач ОСОБА_3 не отримувала лист позивача з проектом угоди. Також суд прийшов до висновку про те, що моментом укладення договору оренди земельної ділянки є день його підписання - 14 березня 2006 року, тому цей договір припиняє дію після закінчення десятирічного строку, який починається з моменту його укладення, а не з моменту державної реєстрації, яка свідчить про набуття договором чинності (юридичної сили) і не може змінювати момент укладення договору.

В судовому засіданні встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 14 березня 2006 року між ТОВ «Долинка-Агро» та ОСОБА_3 було підписано договір оренди землі площею 3,08 га, в тому числі ріллі 3,08 га.

Договір оренди було укладено на 4 роки 11 місяців та зареєстровано в Монастирищенському районному відділі Черкаської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 03 квітня 2006 року. (т.1 а.с.10-13)

Згідно з актом прийому-передачі об'єкта оренди орендодавець передав земельну ділянку, а орендар прийняв в строкове платне користування 14 березня 2006 року.(т.1 а.с.14)

Додатковою угодою до договору оренди землі від 27 листопада 2007 року внесено зміни до розділу «Строк дії договору» та викладено пункт 8 договору у наступній редакції: «8. Договір укладено на десять років». Вказана додаткова угода зареєстрована у Монастирищенському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 04 грудня 2007 року. (т.1 а.с.15)

Згідно із частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 цього Закону, в редакції діючій на час виникнення правовідносин, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його підписання.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Аналогічний правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року № 6-2777цс16.

Згідно з пунктом 43 договору оренди від 14 березня 2006 року цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Отже, строк дії вказаного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, тобто після державної реєстрації, а не з моменту його підписання.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Даний договір був зареєстрований 3 квітня 2006 року.

Оскільки строк дії договору оренди землі з ТОВ «Долинка-Агро», з врахуванням додаткової угоди, - до 03 квітня 2016 року, а ОСОБА_3, до спливу дії цього договору і під час його дії, а саме 25 березня 2016 року уклала новий договір оренди тієї самої землі з ФГ «Яцковиця» (т.1 а.с.117,118), то відповідно до положень ст. ст. 203, 215, 640, 777 ЦК України, ст. 125 ЗК України та вимог ст. ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі», такий договір слід визнати недійсним.

01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов'язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

Тому вимога, щодо скасування державної реєстрації цього договору не може бути задоволена із-за відсутності такої.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

У ч. 1 ст. 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини друга - п'ята цієї статті).

Для застосування ч.1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Згідно ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Частиною восьмою та дев'ятою ст. 33 Закону України «Про оренду землі», передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Як на доказ виконання вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» та п.8 укладеного договору оренди від 14 березня 2006 року, відповідно до якого після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію, позивач посилається на лист від 1 липня 2015 року адресований ОСОБА_3 (т.1 а.с.16) та поштове повідомлення про вручення вказаного листа (т.1 а.с.17).

Однак суд приходить до висновку, що вказані докази не можуть підтвердити вказані обставини, оскільки поштове повідомлення має виправлення в даті подання і в книзі для запису рекомендованих поштових відправлень і повідомлень, в якій отримувач листа ставить підпис про отримання, за період з 1 листопада 2014 року по 15 грудня 2015 року, запис про вручення вище зазначеного листа відповідачу ОСОБА_3 - відсутній. (т.1 а.с.182-185)

З врахуванням вказаних обставин та заперечення ОСОБА_3 щодо отримання такого листа, позивачем не доведено виконання умов договору та вимог закону, щодо направлення не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору письмового повідомлення про намір продовжити його дію з доданим проектом додаткової угоди.

Не підлягає також поновленню договір оренди землі від 14 березня 2006 року на підставі частини 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки листом від 3 вересня 2015 року ОСОБА_3 повідомила ТОВ «Долинка-Агро» про відсутність наміру продовжувати строк дії вказаного договору (т.1 а.с.113), отриманий ТОВ «Долинка - Агро» 8 вересня 2015 року, що підтверджується повідомленням про вручення (т.1 а.с.114). Аналогічний лист ОСОБА_3 направила ТОВ «Долинка-Агро» 4 лютого 2016 року (т.1 а.с.115), отриманий останнім 6 лютого 2016 року (т.1 а.с. 116)

Тому суд, не вбачає підстав для задоволення вимоги позивача про визнання поновленим укладеного між ТОВ «Долинка-Агро» та ОСОБА_3 14 березня 2006 року договору оренди землі.

За таких обставин, рішення суду першої інстанції, підлягає скасуванню та ухвалення нового рішення про часткове задоволення позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 376, 382, 383, 384 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ТОВ «Чорна Камянка» - задовольнити частково.

Рішення Монастирищенського районного суду Черкаської області від 11 жовтня 2016 року - скасувати.

Ухвалити нове рішення яким:

Позовні вимоги ТОВ «Чорна Камянка» до ОСОБА_3, Фермерського господарства «Яцковиця», треті особи: відділ Деожгеокадастру у Монастирищенському районі Черкаської області, Монастирищенська районна державна адміністрація Черкаської області про визнання договору оренди землі недійсним, скасування його державної реєстрації, визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди землі укладений 25 березня 2016 року між ОСОБА_3 та Фермерським господарством «Яцковиця».

В іншій частині позовних вимог - відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до суду касаційної інстанції протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови виготовлений 1 лютого 2019 року.

Судді