Постанова

Іменем України

09 грудня 2019 року

м. Київ

справа № 709/2674/16-ц

провадження № 61-21747св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Черняк Ю. В. (суддя-доповідач), Воробйової І. А., Лідовця Р. А.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Силікат-1»,

відповідачі: ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013»,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» на рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 31 січня 2017 року у складі судді Калашника С. І. та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 23 березня 2017 року у складі колегії суддів: Вініченка Б. Б., Храпка В. Д., Новікова О. М., у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Силікат-1» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Силікат-1» (далі - ТОВ «Силікат-1») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» (далі - ТОВ «Зелена Нива 2013») про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.

Уточнена позовна заява мотивована тим, що 11 березня 2004 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Силікат-1» укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,41 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком дії договору до 31 грудня 2013 року, яка належить на праві приватної власності орендодавцю у відповідності до державного акта. 01 квітня 2004 року цей договір було зареєстровано в Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії центру Державного земельного кадастру за № 248.

20 листопада 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Силікат-1» укладено угоду про внесення змін до діючого договору оренди земельної ділянки від 11 березня 2004 року, відповідно до якої договір оренди земельної ділянки продовжено на 10 років.

06 жовтня 2013 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Зелена Нива 2013» укладено договір оренди землі та передано цьому товариству в оренду земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка вже перебувала в користуванні ТОВ «Силікат-1», а державний реєстратор 27 лютого 2014 року провів державну реєстрацію цього договору оренди земельної ділянки.

ТОВ «Силікат-1» вважає, що цими діями ОСОБА_1 порушив його переважне право на переукладення наявного договору оренди землі та на вільне користування орендованою земельною ділянкою.

Ураховуючи викладене, ТОВ «Силікат-1» просило суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :04:000:3108, укладений 06 жовтня 2013 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Зелена Нива 2013».

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 31 січня 2017 року позов ТОВ «Силікат-1» задоволено.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :04:000:3108, укладений 06 жовтня 2013 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Зелена Нива 2013».

Суд першої інстанції виходив із того, що спірний договір оренди землі та його державна реєстрація порушують переважне право позивача, як орендаря, на продовження строків оренди земельної ділянки.

Короткий зміст ухвали суду апеляційної інстанції

Ухвалою Апеляційного суду Черкаської області від 23 березня 2017 року апеляційну скаргу ТОВ «Зелена Нива 2013» відхилено, рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 31 січня 2017 року залишено без змін.

Суд апеляційної інстанції постановив, що судом першої інстанції вірно з`ясовані фактичні обставини справи та надана їм належна правова оцінка, а його висновки підтверджуються матеріалами справи та ґрунтуються на нормах діючого законодавства.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводів

У касаційній скарзі, поданій у квітні 2017 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, ТОВ «Зелена Нива 2013», посилаючись на неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального й процесуального права, просило скасувати рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 31 січня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 23 березня 2017 року і направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що рішення судів першої та апеляційної інстанцій не відповідають критеріям законності та обґрунтованості. При ухваленні рішення суди попередніх інстанцій не взяли до уваги, що право оренди ТОВ «Силікат-1» було оформлене з порушенням вимог законодавства України в частині реєстрації договору оренди землі, відтак у цього товариствавідсутні правові підстави для пред`явлення позову.

20 листопада 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Силікат-1» було укладено угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі, проте зміни у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно щодо строку дії речового права ТОВ «Силікат-1» не вносилися, а тому строк дії договору оренди спірної земельної ділянки закінчився 31 грудня 2013 року. Лист-повідомлення з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі орендодавцю не надсилався. Таким чином, ТОВ «Силікат-1» не скористалося своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі у спосіб та строки, визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Короткий зміст позиції інших учасників справи

У відзиві на касаційну скаргу ТОВ «Силікат-1» зазначило, що суди першої та апеляційної інстанцій дослідили всі наявні у справі докази у їх сукупності та співставленні, надали їм належну оцінку, правильно визначили характер спірних правовідносин і норми права, які підлягали застосуванню до цих правовідносин, і дійшли обґрунтованого висновку про задоволення позову.

Відзив на касаційну скаргу від ОСОБА_1 не надходив.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 28 квітня 2017 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ «Зелена Нива 2013» на рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 31 січня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 23 березня 2017 року і витребувано із Чорнобаївського районного суду Черкаської області цивільну справу № 709/2674/16-ц.

У травні 2018 року цивільну справу № 709/2674/16-ц передано до Верховного Суду.

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04 червня 2019 року справу призначено судді-доповідачеві Черняк Ю. В.

Позиція Верховного Суду

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII Перехідних положень ЦПК України у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів», касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Згідно із статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Положеннями частини другої статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до вимог частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалені з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги їх висновків не спростовують.

Фактичні обставини справи

Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що 11 березня 2004 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Силікат-1» укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого ОСОБА_1 передав в оренду ТОВ «Силікат-1» належну йому земельну ділянку площею 2.46 га, строком на 10 років до 31 грудня 2013 року, що підтверджується актом прийому-передачі земельної ділянки від 11 березня 2004 року.

01 квітня 2004 року договір оренди земельної ділянки від 11 березня 2004 року було зареєстровано в Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії центру Державного земельного кадастру за № 248.

20 листопада 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Силікат-1» укладено угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі.

Відповідно до пункту 8 угоди про внесення змін до діючого договору оренди землі після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

У матеріалах справи відсутні докази неналежного виконання умов договору оренди землі ТОВ «Силікат-1».

До закінчення строку дії договору оренди землі з ТОВ «Силікат-1», зокрема, 06 жовтня 2013 року ОСОБА_1 уклав договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншою юридичною особою - ТОВ «Зелена Нива 2013», який 12 березня 2014 року було зареєстровано державним реєстратором реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, і норми застосованого права

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Згідно із частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини п`ятої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності та інші речові права на нерухомість майна, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою.

Згідно із статтею 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Статтею 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, четвертою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України.

За вимогами статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладанні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, якою закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами другою - п`ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України 2004 року, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Ураховуючи викладене, колегія суддів погоджується із висновками судів попередніх інстанцій про те, що 20 листопада 2012 року ТОВ «Силікат-1», користуючись переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, уклало із ОСОБА_1 угоду про внесення змін до чинного договору оренди землі, згідно з якою строк дії договору оренди від 11 березня 2004 року продовжено на 10 років. Одна і та ж сама земельна ділянка не може бути об`єктом оренди двох договорів, укладених із різними орендарями. Тому суди дійшли обґрунтованих висновків про наявність підстав для визнання оспорюваного договору оренди землі, укладеного 06 жовтня 2013 року з ТОВ «Зелена Нива 2013», недійсним на підставі частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України, оскільки він укладений у період дії попереднього договору, оренди землі, укладеного з ТОВ «Силікат-1».

Доводи касаційної скарги про те, що суди не звернули уваги на той факт, що ні договір оренди землі, ні укладена 20 листопада 2012 року між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_1 угода про внесення змін до цього договору не мали належної реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а тому строк дії цього договору закінчився 31 грудня 2013 року, не заслуговують на увагу, оскільки на час державної реєстрації договору оренди землі - 01 квітня 2004 року, діяв Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02 липня 2003 року № 174, згідно з яким така реєстрація здійснювалась структурними підрозділами Центру державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах. Саме цим державним органом і була проведена державна реєстрація договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Силікат-1» 11 березня 2004 року. На час укладення угоди про внесення змін до договору оренди землі - 20 листопада 2012 року, діяла постанова Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі», яка також наділяла повноваженнями щодо державної реєстрації земельних ділянок територіальні органи Держземагентства за місцем розташування земельної ділянки.

Інші доводи касаційної скарги не спростовують правильність висновків судів та не дають підстав вважати, що судами порушено норми матеріального та процесуального права, зводяться до переоцінки доказів, що згідно з положеннями статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку не допускається.

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що оскаржувані судові рішення ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права і підстави для задоволення касаційної скарги відсутні.

Оскільки касаційна скарга залишається без задоволення, то в такому разі розподіл судових витрат не проводиться відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» залишити без задоволення.

Рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 31 січня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Черкаської області від 23 березня 2017 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: Ю. В. Черняк

І. А. Воробйова

Р. А. Лідовець