Провадження №2/235/1781/19
Справа №235/5121/19
Р І Ш Е Н Н Я
16 грудня 2019 року Красноармійський міськрайонний суд Донецької області
в складі: головуючого - судді Величко О.В.
при секретарі - Лебеденко В.В.
за участю представника відповідача ОСОБА_1
розглянувши в відкритому судовому засіданні в м. Покровськ цивільну справу за позовом
ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , третя особа: Відділ державної реєстрації Покровської райдержадміністрації про розірвання договору оренди землі, -
В С Т А Н О В И В:
Згідно з мінімальним розміром орендної плати, встановленим Указом Президента «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 02.02.2002 року № 92/2002 та з врахуванням розміру нормативної грошової оцінки, зазначеної у договорі оренди, розмір річної плати мав бути не менше 2686,63 грн., в той час як згідно п. 9 Договору оренди такий розмір становив 408,16 грн. на рік.
Відповідач не виконав своє зобов`язання в частині сплати орендної плати та виконання вимог Указу Президента № 92/2002 щодо підвищення розміру орендної плати.
02.05.2019 року відповідач в листі надав згоду на припинення орендних відносин.
Однак, додаткову угоду, яку вона направила на його адресу, він не підписав, що свідчить про його незгоду на розірвання договірних відносин.
27.08.2014 року між ним та позивачем було підписано акт прийому-передачі земельної ділянки, згідно якого орендодавець ОСОБА_2 передала , а він прийняв в оренду вищевказану земельну ділянку.
Законодавством не заборонено встановлювати ціну за домовленістю сторін, та не заборонено сплату коштів одним платежем за всі роки користування за погодженістю сторін.
Він заперечує проти розірвання договору оренди, оскільки позивачка добровільно погодилась на умови договору, а з його боку не мало місце порушення орендних зобов`язань щодо сплати орендної плати.
Просив відмовити в задоволенні позовних вимог.
Позивачка надала відповідь на відзив, в якому зазначила, що згідно п. 9 Договору орендна плата сплачується протягом послідуючих за датою реєстрації 4-х місяців, тобто з 27.08.2014 року по 27.12.2014 рік. Відповідач не заперечує, що у цей строк орендна плата виплачена не була.
04.03.2014 року вона отримала від відповідача суму за фактичне користування земельною ділянкою, оскільки відповідач запропонував їй користуватись земельною ділянкою без договору і як гарантію, скласти на його користь заповіт на спірну земельну ділянку. Заповіт на відповідача вона написала у той же самий день. Відповідач не позбавлений можливості ставити питання щодо повернення коштів, які він сплати ї1 04.03.2014 року.
Позивачка не згодна з розміром орендної плати, оскільки при його визначенні не були враховані положення Указу Президента № 92/2002 .
В судове засідання позивачка не з`явилась, просила справу слухати без її участі ( а. с. 4).
Позивачка в судове засідання не з`явилась, просила справу слухати у її відсутність ( а. с. 4).
Представник відповідача адвокат Бурдужа А.В. в судовому засіданні позовні вимоги не визнала, просила відмовити в їх задоволенні, підтримала наданий відзив на позовну заяву та заперечення. В подальшому просила закінчити справу слуханням у її відсутність. ( а. с. 105).
Свідок ОСОБА_4 в судовому засіданні пояснила, що вона як секретар Удачненської селищної ради за проханням ОСОБА_2 у 2014 році склала та посвідчила заповіт на належну їй земельну ділянку на ім`я ОСОБА_3 Заповіт було складено та посвідчено в її кабінеті,нею було перевірено дієздатність заповідача, гроші за заповіт не передавались. На теперішній час у неї заповіт не скасовано.
Свідок ОСОБА_6 в судовому засіданні пояснила, що вони з орендодавцем погодились на її умови та передали гроші за оренду землі до укладення договору. Жодних претензій щодо орендної плати від орендодавця не поступало. На теперішній час земля перебуває в обробці.
Суд, вислухавши пояснення представника відповідача, свідків, дослідивши матеріали справи і перевіривши їх доказами, приходить до наступного.
Згідно п. 5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 156220,85 грн. з урахуванням коефіцієнту індексації земель 3,2; 1,756.
Згідно п. 8 Договору договір укладено на 49 років.
Згідно п. п. 10,11 Договору обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації (коефіцієнт індексації земель 3,2; 1,756). Орендна плата виплачується у такі строки єдиною сумою одноразово в період з дати державної реєстрації даного Договору протягом послідуючих за датою реєстрації 4-х місяців.
Згідно п. 13 Договору розмір орендної плати не переглядається.
Згідно п. 20 Договору передача земельних ділянок орендарю здійснюється актом прийому - передачі земельних ділянок у 10-денний термін після державної реєстрації цього Договору.
Згідно п. 36 Договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін і оформлюється Додатковою угодою У разі недосягнення згоди щодо зміни умов Договору спір розв`язується у судовому порядку.
Згідно п. 37 Договору дія Договору оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; ліквідації юридичної особи орендаря, а також в інших випадках, передбачених законом.
Згідно п. 38 Договору дія Договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором, інших підстав, визначених законом.
Згідно п. 39 Договору розірвання договору в односторонньому порядку не допускається.
Позивачкою на адресу відповідача направлено лист про розірвання договору оренди землі, на що відповідач відповів відмовою ( а. с. 13).
Правовідносини щодо оренди земельних ділянок, які виникли між позивачем та відповідачем, регулюються насамперед Законом України «Про оренду землі», Земельним Кодексом України та Цивільним Кодексом України.
Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Згідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно із ч. 1 ст. 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Згідно ст. 13 Закону України « Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки та орендарем.
Згідно з ч.1 ст. 93 Земельного Кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
Згідно з ч.1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно частини 1 статті 15 Закону істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди, строк дії договору, орендна плата, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, умови збереження стану об`єкта оренди, умови та строки передачі землі, умови повернення, існуючі обмеження щодо використання ділянки, визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини та відповідальність сторін.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України "Про оренду землі".
Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено;викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у ст. 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря;відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Відповідно до ст. 21 Закону України « Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відповідно до ст. 24 Закону «Про оренду землі» орендодавцеь має право вимагати від орендаря у тому числі своєчасного внесення орендної плати.
Сторони договору мають право щодо самостійного визначення розміру орендної плати за користування відповідною земельною ділянкою.
Законодавцем у відповідності до п. 288.5 ст.288 Податкового кодексу України встановлені верхня та нижня межа річної суми відповідних орендних платежів, що є обов`язковими для врахування сторонами під час визначення розміру орендної плати за землю та, яка, відповідно, є підставою для перегляду встановленої сторонами орендної плати.
При цьому виходячи із принципу пріоритетності норм ПК над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у пункті 5.2 статті 5 ПК, до моменту внесення до такого договору відповідних змін розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлений підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК.
Відповідно до ст. 32 Закону «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК та іншими законами України.
Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Виконання зобов`язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов`язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов`язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін.
Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору ; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди ;
Звертаючись до суду з вказаним позовом, позивачка посилається на п. 38 Договору, відповідно до якого договір припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором.
Отже, предметом даного спору є розірвання договору оренди, а спірним моментом є встановлення факту порушення орендарем договірних зобов`язань, зокрема з приводу сплати орендної плати.
Як встановлено, в судовому засіданні, позивачка по справі мала намір відчужити спірну земельну ділянку позивачу. Зазначена обставина підтверджена як письмовими доказами, так і поясненнями свідків в судовому засіданні, зокрема свідком ОСОБА_5 ( а. с. 44-47).
Згідно заповіту від 04.03.2014 року ОСОБА_2 заповіла належну їй на праві власності земельну ділянку, що розташована на території Удачненської селищної ради ОСОБА_3 ( а. с. 23).
Як встановлено в судовому засіданні, сторони визначились з розміром плати за передачу позивачкою відповідачу земельної ділянки, проте не визначились з видом договірних відносин, і вже після складання заповіту сторонами було укладено договір оренди землі із зазначенням орендної плати з розміром, тотожнім з сумою коштів , отриманою позивачкою по справі від відповідача за спірну земельну ділянку.
Доводи позивачки, викладені в позовній заяві, про те, що сплата орендної плати наперед суперечить умовам договору, які не містять таких положень, суд не приймає до уваги за наступними підставами.
Згідно зі статтею 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок дострокового, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Законодавством про оренду землі не заборонено сплачувати орендну плату за земельну ділянку наперед за майбутні періоди. Із суті орендних зобов`язань така заборона також не випливає.
Отже, якщо договором оренди землі не встановлена така заборона, то сплата орендної плати наперед, якщо такої згоди досягли сторони, не порушує прав орендодавця та не суперечить нормам права.
Як встановлено судом, умовами договору оренди не передбачена заборона сплати орендарем орендної плати наперед за майбутні періоди.
Відповідно до ст. 1233 ЦК України заповітом є особисте розпорядження фізичної особи на випадок своєї смерті.
За своєю юридичною природою заповіт односторонній правочин з волевиявленням однієї особи (за винятком заповіту подружжя), внаслідок чого після її смерті у осіб, зазначених у заповіті, виникає чи зникає право на одержання спадщини.
Відповідно до ч.1,ч.2 ст. 1254 ЦК України заповідач має право у будь-який час скасувати заповіт, скласти новий заповіт.
Отже,складання заповіту, незалежно від його змісту, ніякого спадкового правовідношення не породжує. У той же час заповіт виступає як первісний юридичний факт юридичного складу смерті заповідача, відкриття спадщини, її прийняття, який тягне виникнення спадкового правовідношення за заповітом.
Доводи позивачки щодо невиконання відповідачем вимог Указу Президента України №92/2002 суд не приймає до уваги, оскільки пунктом 13 Договору розмір орендної плати не переглядається, а вимоги про визнання умов договору оренди землі недійсними ( незаконними) позивачкою не заявлялись.( а. с. 10).
Оскільки факт отримання грошей від відповідача в розмірі, встановленому умовами Договору, орендної плати позивачкою не заперечується, факт оплати відповідачем наперед орендної плати суд не розцінює як порушення останнім умов договору. При цьому суд зазначає, що позивачка не позбавлена права визнати сам договір оренди земельної ділянки або окремі його умови недійсними в судовому порядку, якщо, вони , за її думкою суперечать нормам чинного законодавства.
Враховуючи вищезазначені норми права, обставини справи, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 531, 610,611, 626, 792 ЦК України, ст.ст. 93,124 ЗК України, Законом України «Про оренду землі», ст.ст. 3,5,12,13,18, 258,260,265,268, 273 ЦПК України, суд,-
В И Р І Ш И В :
В задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , третя особа: Відділ державної реєстрації Покровської райдержадміністрації про розірвання договору оренди землі відмовити.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Донецького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
У разі подання апеляційної скарги рішення,якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги,відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Суддя: