233 № 233/848/18
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 січня 2019 року Костянтинівський міськрайонний суд Донецької області у складі:

головуючого судді Малінова О.С.,

за участі секретаря Аллік Ю.М.,

представника позивача Різниченко О.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Костянтинівці цивільну справу за позовом Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_2, ОСОБА_3, третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В :

01 березня 2018 року позивач ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» звернувся до суду з позовною заявою до відповідачів ОСОБА_2, ОСОБА_3, третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що 18 березня 2010 року між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у Костянтинівському районному відділі Донецької регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах» 05 травня 2010 року за № 95, відповідно до якого позивачу в оренду було передано земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий № НОМЕР_3 загальною площею 6,04 га, що розташована на території Новополтавської сільської ради Костянтинівського району Донецької області. Договір оренди землі від 18 березня 2010 року укладено строком на 7 років, тобто до 18 березня 2017 року. 16 лютого 2017 року позивачем було направлено на адресу відповідача ОСОБА_2 повідомлення за № 129 від 16.02.2017 року про намір скористатися своїм переважним правом на продовження строку дії договору оренди землі з додатком - проектом додаткової угоди до договору оренди землі від 18.03.2010 року. 17 квітня 2017 року позивачем було повторно направлено аналогічне повідомлення на адресу відповідача ОСОБА_2 Відповідачка є власником земельної ділянки кадастровий номер №НОМЕР_3 загальною площею 6,04 га на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку від 23.10.2006 року серії НОМЕР_4. Як стало відомо позивачу з отриманої з Державного земельного кадастру інформації, 12 жовтня 2017 року право оренди на вищевказану земельну ділянку було зареєстровано за відповідачем ОСОБА_3 Отже, Костянтинівською державною районною адміністрацією Донецької області було зареєстровано ще один договір оренди відносно земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_3, зважаючи на що позивач вважає, що його права як орендаря є порушеними, оскільки ним неухильно дотримано та належним чином виконано усі визначені законодавством дії для поновлення договору оренди, жодних заперечень та/або повідомлень про відмову у поновленні договору оренди землі з боку орендодавця не надходило. Тому позивач просив: - визнати поновленим строком на 7 років договір оренди земельної ділянки, кадастровий № НОМЕР_3 площею 6,04 га, укладений між ОСОБА_2 та ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» 18 березня 2010 року та відповідно визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки кадастровий №НОМЕР_3 площею 6,04 га, укладений між ОСОБА_2 та ПрАТ «АПК-Інвест»; визнати недійсним Договір оренди земельної ділянки, кадастровий №НОМЕР_3 площею 6,04 га, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, право оренди за яким зареєстровано 12 жовтня 2017 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області, номер запису про право (в державному реєстрі прав) 22811239; скасувати запис про державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, щодо земельної ділянки кадастровий № НОМЕР_3 площею 6,04 га, що внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Костянтинівської районної державної адміністрації Донецької області, № 22811239 від 12 жовтня 2017 р., а також стягнути з відповідачів солідарно на користь позивача понесені судові витрати.

У судовому засіданні представники позивача підтримали заявлені позовні вимоги, посилаючись на обставини, викладені у позовній заяві. Представники позивача зазначали, що належна відповідачу ОСОБА_2 земельна ділянка не вибувала із користування ПрАТ «АПК-Інвест», оскільки відповідний акт про її повернення не складався; акт приймання-передачі вказаної земельної ділянки за оспорюваним договором оренди землі від 12 жовтня 2017 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 взагалі не складався. ПрАТ «АПК-Інвест» належним чином виконуються умови договору оренди, в тому числі, і щодо сплати на користь ОСОБА_2 орендної плати.

Відповідач ОСОБА_3 в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, заперечував проти їх задоволення та пояснив, що 12 жовтня 2017 року він, дотримуючись вимог чинного законодавства в сфері земельних відносин, уклав із ОСОБА_2 договір оренди земельної ділянки площею 6,04 га. На момент укладення договору пересвідчився шляхом отримання інформації з Управління Держгеокадастру про відсутність реєстрації будь-яких інших договорів оренди, предметом яких є вказана земельна ділянки. Зі слів ОСОБА_2 йому відомо про неналежне виконання ПрАТ «АПК-Інвест» договірних зобов'язань зі сплати орендної плати за договором, строк дії якого сплив.

Відповідач ОСОБА_2 на виклики в судове засідання не з'явилася, про час і місце його проведення була повідомлена належним чином в порядку ст.ст. 128, 130 ЦПК України, в тому числі шляхом розміщення оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України.

Представник відповідачів ОСОБА_3 та ОСОБА_2 - адвокат ОСОБА_5 заперечував проти задоволення позовних вимог, обґрунтовуючи свою позицію тим, що договір, укладений 18 березня 2010 року не був зареєстрований відповідно до вимог законодавства, яке діяло на час його укладення. Строк дії цього договору сплив, отже позовні вимоги про визнання його поновленим не ґрунтуються на законі. Позивачем, як орендарем, тривалий час не виконувались обов'язки зі сплати орендної плати, не дотримано вимог про повідомлення ОСОБА_2 про наміри реалізувати переважне право на укладення договору на новий строк, оскільки будь-яких повідомлень з цього приводу остання не отримувала; крім того, категорично заперечує проти продовження дії договору оренди землі з ПрАТ «АПК-Інвест». Відповідачка ОСОБА_2 намагалася направити листи позивачу про відмову від договору оренди на стару адресу позивача по справі, особисто їздила до м. Донецька. Після спливу строку дії договору оренди землі від 18 березня 2010 року ОСОБА_2 та ОСОБА_3 цілком правомірно з дотриманням законодавства уклали договір оренди від 12 жовтня 2017 року. Вказаною земельною ділянкою він користується з восени 2017 року, а навесні 2018 року посіяв на цій ділянці соняшник.

За клопотанням представника відповідачів ОСОБА_5 у судовому засіданні був допитаний в якості свідка в порядку ст.234 ЦПК України ОСОБА_3 який пояснив, що після укладення договору саме він, а не ПрАТ «АПК-Інвест» здійснює обробіток належної ОСОБА_2 земельної ділянки площею 6,04га. Зі слів ОСОБА_2 йому відомо про те, що остання вживала заходів з повідомлення ПрАТ«АПК-Інвест» про відсутність намірів продовжувати договірні відносини, зокрема, направляла повідомлення та їздила за місцем розташування офісу позивача до м. Донецька, але ці заходи виявились безрезультатними.

Представник третьої особи - Костянтинівської районної державної адміністрації Донецької області, у судове засідання не з'явився, надав заяву про розгляд справи за його відсутності (т.1, а.с.144).

З'ясувавши вищенаведену позицію представників сторін, допитавши відповідача ОСОБА_3 в якості свідка в порядку ст.234 ЦПК України, дослідивши письмові докази по справі, суд встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 на підставі державного акту про право власності на земельну ділянку, виданого 23 жовтня 2006 року Костянтинівською райдержадміністрацією є власником земельної ділянки загальною площею 6,04 га кадастровий номер НОМЕР_3 (т.1, а.с.14-15).

18 березня 2010 року між ОСОБА_2 та ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 6,04 га кадастровий номер НОМЕР_3, строком на 7 років (т.1, а.с.9-12).

Пунктом 41 цього договору передбачено, що він набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації (т.1, а.с.11).

05 серпня 2010 року сторони склали акт приймання-передачі земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_3 (т.1, а.с.13).

Відповідно до п.п.9, 11 договору оренди землі від 18 березня 2010 року орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом видачі готівки з каси орендаря чи шляхом перерахування відповідних сум на розрахунковий рахунок зазначений орендодавцем у розмірі 2290,36 грн., два рази на рік - червень, грудень поточного року (т.1,а.с.9-10).

Згідно відмітки у договорі оренди землі від 19 березня 2010 року (т.1,а.с.12), його зареєстровано у Костянтинівському районному відділі Донецької регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 05 серпня 2010 року за № 95.

Таким чином, реєстрація договору оренди землі від 18 березня 2010 року була здійснена відповідно до діючого на той час законодавства, зокрема, постанови КМУ від 09 вересня 2009 року № 1021.

ПрАТ «АПК-Інвест» на підтвердження сплати на користь ОСОБА_2 орендної плати відповідно до договору від 18 березня 2010 року надало копії платіжних доручень №57813 від 13 серпня 2013 року, № 35780 від 13 червня 2012 року, від 14 грудня 2012 року, № 4633 від 23 липня 2015 року, № 6871 від 17 грудня 2015 року, № 81089 від 21 липня 2014 року, № 3364 від 27 лютого 2015 року, № 63638 від 25 листопада 2013 року, №6649 від 25 квітня 2017 року, № 1724 від 17 січня 2017 року, № 44803 від 25 жовтня 2016 року, № 33772 від 19 серпня 2016 року, від 14 червня 2011 року; № 26757 від 13 грудня 2011 року, а також видатковий касовий ордер від 28 грудня 2010 року (т.1, а.с.64-75). Тому доводи представника відповідачів ОСОБА_5 про те, що орендар взагалі не сплачував протягом тривалого часу орендну плату на користь орендодавця є безпідставними.

При цьому суд звертає увагу на те, що після 18 березня 2017 року (спливу строку дії договору) орендарем ПрАТ «АПК-Інвест» на користь ОСОБА_2 в рахунок орендної плати за договором від 18 березня 2010 року сплачено 25 квітня 2017 року єдиний платіж в сумі 1048 гривень 07 копійок, що не узгоджується з п.11 вказаного договору, яким передбачено сплату орендної плати два рази на рік - в червні та грудні поточного року, або одним платежем за рік до настання зазначених строків (т.1,а.с.70).

Зазначена обставина спростовує пояснення представника ПрАТ «АПК-Інвест» про те, що орендар, продовжує належним чином, відповідно до вимог укладеного договору сплачувати на користь ОСОБА_2 орендну плату.

01 жовтня 2017 року ОСОБА_3 та ОСОБА_2 уклали договір оренди земельної ділянки загальною площею 6,04 га кадастровий номер НОМЕР_3, строком на 15 років, відповідно до якого орендар зобов'язався сплачувати на користь орендодавця орендну плату один раз на рік у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (т.1,а.с.97-98).

18 жовтня 2017 року за ОСОБА_3 було зареєстровано право оренди земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_3 площею 6,04 га, належної ОСОБА_2 (а.с.16).

Позивачем по справі надано копію листа № 129 від 16 лютого 2017 року, із змісту якого вбачається повідомлення ПрАТ «АПК-Інвест» ОСОБА_2 про намір орендаря скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі від 18 березня 2010 року (т.1,а.с.17-18).

На підтвердження направлення 16 лютого 2017 року на адресу ОСОБА_2 вказаного листа та проекту додаткової угоди до договору оренди землі від 18 березня 2010 року позивачем надано опис вкладення у цінний лист та квитанцію про сплату вартості послуг поштового зв'язку на поштове відправлення № 260 (т.1,а.с.19-20).

Як вбачається з роздруківки із сайту ПАТ Укрпошта, вказане поштове відправлення було повернуто відправнику у зв'язку із закінченням терміну зберігання (т.1,а.с.21).

На підтвердження направлення 06 липня 2017 року на адресу ОСОБА_2 листа № 322-4 від 17 квітня 2017 року (т.1,а.с.22) та проекту додаткової угоди до договору оренди землі від 18 березня 2010 року позивачем надано опис вкладення у цінний лист та квитанцію про сплату вартості послуг поштового зв'язку на поштове відправлення № 691 (т.1,а.с.23-24). Доказів вручення вказаного відправлення відповідачці ОСОБА_2 суду не надано.

Під час розгляду справи судом листом від 14 травня 2018 року, представник відповідачів ОСОБА_5 повідомив ПрАТ «АПК-Інвест» про відсутність у ОСОБА_2 наміру поновлювати договір оренди, укладений 18 березня 2010 року (т.1, а.с.84-85). Як пояснив в судовому засіданні представник відповідача, ОСОБА_2 з 2014 року переважно мешкає в Липецькій області Росії, тому була позбавлена можливості повідомити позивача про відсутність намірів продовжувати договірні відносини шляхом засобів поштового зв'язку, оскільки відомостей про зміну адреси знаходження офісу позивача від останнього вона не отримувала.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України від 06.10.1998 року № 161-XIV «Про оренду землі».

Відповідно до статті 13 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин у 2017 році) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Такі правові висновки викладені Верховним Судом України у постанові від 25.02.2015 року у справі № 6-10цс15.

Справа з подібними фактичними обставинами також була предметом перегляду Великої Палати Верховного Суду, за результатом якого було прийнято постанову від 10.04.2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Велика Палата Верховного Суду погодилася з тим, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Позивачем не надано належних та допустимих доказів дотримання ним процедури повідомлення орендодавця ОСОБА_2 про намір реалізувати переважне право та з урахуванням вищезазначених вимог закону приходить до висновку, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі.

Судом встановлено і це визнається позивачем, що останнім направлялися відповідачці ОСОБА_2 листи - повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі від 18 березня 2010 року разом з проектом додаткової угоди (листи №129 від 16.02.2017 року, № 322-4 від 17.04.2017 року. Проте обидва листа-повідомлення відповідачкою ОСОБА_2 не отримані.

Суд зазначає, що відповідно до правових висновків, які викладені у постановах Верховного Суду України від 25.02.2015 року у справі № 6-10цс15, від 13.04.2016 року у справі за № 6-2988цс15, від 17.12.2014 року у справі № 6-143цс14 під письмовим повідомленням про намір реалізувати переважне право слід розуміти не тільки направлення відповідного листа-повідомлення орендодавцю, а й отримання ним цього письмового листа-повідомлення з проектом додаткової угоди, оскільки за загальним змістом термін «повідомлення» включає в себе не тільки направлення відомостей, з якими особа має бути обізнаною, а й отримання цією особою зазначених відомостей. Саме такого правового висновку дійшов і Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 28.11.2018 року у справі № 395/1444/16-ц, зазначивши з посиланням на правові висновки, викладені Верховним Судом України у постанові від 25.02.2015 року у справі № 6-10цс15, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

-з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Відповідно до ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Згідно частини 1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива за умови дотримання встановленої цією нормою процедури, а також за наявності волевиявлення сторін.

Згідно з частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

До теперішнього часу позивач не уклав із ОСОБА_2 додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 18 березня 2010 року, належних та допустимих доказів відмови чи зволікання ОСОБА_2 в укладенні додаткової угоди суду не надано, що свідчить про відсутність волевиявлення власника земельної ділянки на продовження договірних відносин із позивачем.

Передаючи на розгляд Великої Палати Верховного Суду справу № 594/376/17-ц, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в ухвалі від 14.02.2018 року зазначив, що на відміну від положень ст. 764 ЦК України, частина 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що одна зі сторін, орендар, обов'язково має попередньо повідомити про своє бажання про поновлення договору оренди землі, оскільки має наступну умову свого застосування - за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. Тобто автоматичної пролонгації договору не відбувається.

Відповідно до частини 1 ст. 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

Тобто, не отримавши пропозиції позивача щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди від 18 березня 2010 року, не можна очікувати відповіді орендодавця, а при відсутності відповіді не можна вважати договір, у цій справі, додаткову угоду укладеною.

Доводи представників позивача про умисне ухилення відповідача ОСОБА_2 від надання інформації стосовно свого фактичного місцезнаходження та отримання поштової кореспонденції від позивача, є необґрунтованими, оскільки вищеописані листи - повідомлення про поновлення договору оренди від 19 березня 2010 року відповідачу ОСОБА_2 позивачем направлялися на адресу: АДРЕСА_1 (т.1, а.с.17-24). Підприємством поштового зв'язку вони були повернуті позивачу не у зв'язку із відмовою адресата від їх отримання, а у зв'язку із відсутністю адресата за зазначеною адресою, що спростовує доводи позивача про ухилення відповідача ОСОБА_2 від отримання кореспонденції позивача.

Крім того, обґрунтованими є і посилання представника відповідачів адвоката ОСОБА_5 на те, що позивач після укладення договору оренди 18 березня 2010 року у зв'язку із проведенням антитерористичної операції також змінив своє місцезнаходження, його місцезнаходженням на теперішній час є с. Рівне Покровського району Донецької області, в той час як в договорі про оренду землі від 18 березня 2010 року його місцезнаходження зазначено: АДРЕСА_2.

Представниками позивача не спростовано та фактично визнано, що повідомлення орендодавцю ОСОБА_2 щодо зміни юридичної адреси не направлялося.

Враховуючи зазначені обставини, у вирішенні цього спору суттєве значення мають дії позивача після закінчення договору оренди.

Як зазначено у правових висновках Верховного Суду України у постановах від 23.11.2016 року у справі № 594/153/16-ц (провадження 6-2540цс16), від 29.11.2017 року у справі № 389/1007/16-ц (провадження № 6-1291цс17), у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Враховуючи зазначене, судам слід встановити наявність вчинення орендарем конклюдентних дій, а саме продовження користування носієм переважного права спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, які б свідчили про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав визнання договору оренди з новим орендарем недійсним, а договір оренди землі з носієм переважного права поновленим.

Зазначене узгоджується з правовими висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 року в справі № 594/376/17, згідно яких аналіз ст. 33 Закону України «Про оренду землі» дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Відповідно до ст. 18 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV «Про оренду землі», в редакції яка діяла на час укладення договору 18.03.2010 року, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Згідно відмітки на договорі оренди від 19 березня 2010 року його державна реєстрація здійснена у Костянтинівському районному відділі Донецької регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 05 серпня 2010 року за № 95 (т.1, а.с.12). Тобто, договір оренди від 18 березня 2010 року набрав чинності 05 серпня 2010 року, саме в цей день 05 серпня 2010 року земельна ділянка за договором була передана в оренду позивачу (т.1, а.с.13) та з урахуванням положень ст. 18 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» строк його дії закінчився 05 серпня 2017 року.

Відповідно до ст. 17 Закону України від 06.10.1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (ст. 17 у редакції Закону України від 12.02.2015 року № 191-VIII) об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Право оренди відповідача ОСОБА_3 на підставі договору оренди від 01 жовтня 2017 року зареєстровано 18 жовтня 2017 року, тобто вважається, що з 18 жовтня 2017 року спірна земельна ділянка передана йому і позивачем зазначений факт не спростовано.

Твердження представників позивача щодо продовження користування спірною земельною ділянкою після спливу договору оренди землі від 18.03.2010 року за період з 18 жовтня 2017 року по 12 вересня 2018 року спростовуються відповідачем ОСОБА_3, який допитаний у якості свідка пояснив, що восени 2017 року зорав спірну земельну ділянку, а навесні 2018 року засіяв на ній соняшник. Крім того додатково представник відповідачів адвокат ОСОБА_5 пояснив, що після збирання врожаю 2018 року ОСОБА_3 домовився з директором департаменту рослинництва і землеробства ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» Бенуа Батай про тимчасовий обмін земельними ділянками, а саме, він передав ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» 4 земельні ділянки, які розташовані у складі поля НОМЕР_5, в тому числі спірну земельну ділянку, яка належить ОСОБА_2, а ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» передало йому взамін 4 земельні ділянки, які входять до складу поля під НОМЕР_6. На підтвердження зазначених обставин надав копію акту тимчасового обміну земельними ділянками від 12.09.2018 року (т.1, а.с.217) та клопотання про його прийняття до дослідження, яке судом задоволено, оскільки на час розгляду справи відповідачі та їх представник не могли його подати з причин, що об'єктивно не залежали від них, оскільки акт складено вже після початку розгляду справи по суті, і він має значення для повного та всебічного з'ясування обставин справи. Заперечення представника позивача, що цей доказ позивачу не направлявся, а тому не може бути прийнятий судом, оскільки відповідно до частини 9 ст. 83 ЦПК України умова щодо підтвердження надсилання (надання) копій доказів іншим учасникам справи не стосується доказів, які є у відповідного учасника справи. Зазначений акт тимчасового обміну земельними ділянками від 12.09.2018 року підписаний як відповідачем ОСОБА_3, так і представником ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» Бенуа Батай, а тому зазначений доказ у позивача є. Посилання представника позивача на те, що цей акт підписано не уповноваженою особою, оскільки право підпису від імені ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» належить лише його генеральному директору Р.С. Распопову (т.1, а.с.223-227), судом не приймаються, оскільки сторонами здійснено фактичний тимчасовий обмін земельними ділянками за участю посадової особи позивача.

Таким чином, вказаний акт обміну земельними ділянками з одного боку повністю спростовує твердження представників позивача про продовження використання спірної земельної ділянки після спливу дії договору оренди землі у 2017 році, а з іншого боку підтверджує показання відповідача ОСОБА_3 про період використання ним спірної земельної ділянки протягом 2017-2018 років.

Надана позивачем довідка ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» за № 834 від 09.10.2018 року про те, що земельна ділянка кадастровий НОМЕР_3 загальною площею 6,04 га, що розташована на території Новополтавської сільської ради Костянтинівського району Донецької області та передана у користування ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» ОСОБА_2 на підставі договору оренди землі від 18 березня 2010 року, обробляється товариством станом на 09 жовтня 2018 року (т.1, а.с.190), не підтверджує той факт, що вона оброблялася товариством на час закінчення договору оренди, тобто з 05 серпня 2017 року і до 12 вересня 2018 року.

Отже, позивачем не доведено фактичне користування ним спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди від 18 березня 2010 року.

Посилання представника позивача на те, що позивач земельну ділянку ОСОБА_2 після закінчення строку оренди не повертав, відповідний акт відсутній, не спростовують висновків, яких дійшов суд, оскільки відсутність такого акту не є достовірним доказом того, що позивач фактично користується спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди від 18 березня 2010 року.

Враховуючи, що ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» не дотримано порядку повідомлення орендодавця ОСОБА_2 про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, оскільки жодного з повідомлень орендодавець ОСОБА_2 не отримала, що позивачем не доведено вчинення конклюдентних дій, а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, які б свідчили про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, суд вважає, що підстави для задоволення позовних вимог - визнання договору оренди з новим орендарем ОСОБА_3 недійсним, а договору оренди землі від 18 березня 2010 року з ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» поновленим - відсутні.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 7, 8, 19, 141, 264-265 ЦПК України,-

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позовних вимог Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» до ОСОБА_2, ОСОБА_3, третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Донецького апеляційного суду через Костянтинівський міськрайонний суд Донецької області. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Вступна та резолютивна частини рішення прийняті в нарадчій кімнаті та проголошені в судовому засіданні 16 січня 2019 року, складання повного рішення суду відкласти на строк не більше як десять днів з дня закінчення розгляду справи, тобто до 26 січня 2019 року.

Позивач: Приватне акціонерне товариство «АПК-ІНВЕСТ», , юридична адреса: 85325, Донецька область, Покровський район, с. Рівне, вул. Шопена,1-а.

Відповідач: ОСОБА_2, РНОКПП НОМЕР_1, місце проживання: АДРЕСА_3.

Відповідач: ОСОБА_3, РНОКПП НОМЕР_2, місце проживання: АДРЕСА_4.

Третя особа: Костянтинівська районна державна адміністрація, , юридична адреса: 85143, Донецька область, Костянтинівський район, с. Іллінівка, вул. Адміністративна, буд. 42/3.

Суддя