Справа № 369/4238/19
Провадження № 2/369/2619/19
РІШЕННЯ

Іменем України

28.11.2019 року Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі:

головуючого судді - Медведського М.Д.,

за участю секретаря - Головатюк В.В.,

за участю позивача - ОСОБА_1 ,

представника позивача - ОСОБА_2 ,

представника відповідача - Герасименко В.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Києва № 11 в приміщенні Києво-Святошинського районного суду Київської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 2» про захист прав споживача та стягнення пені за несвоєчасне виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, -

встановив:

У травні 2019 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 2 » про стягнення пені за неналежне виконання зобов`язань.

Свої вимоги мотивувала тим, що 25 листопада 2017 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 2 » та ОСОБА_1 було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру за АДРЕСА_1 .

У відповідності до п. 1.1. Договору, ч. 1 ст. 6 та ст. 656 Цивільного кодексу України Продавець зобов`язується передати у власність Покупця, а Покупець зобов`язується прийняти у власність майнові права на квартиру за АДРЕСА_1 та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим Договором.

Пунктом 1.3. Договору визначено, що предметом Договору є майнові права на Квартиру, які після прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію реалізуються шляхом реєстрації Покупцем права власності в установленому законом порядку. За умови виконання своїх обов`язків за цим Договором Продавець зобов`язаний передати Покупцю документи, необхідні для державної реєстрації права власності на квартиру.

Пунктом 1.4. Договору Сторони обумовили, що майнові права на Квартиру за цим Договором передаються від продавця покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі квартири (як сукупності майнових прав), який є невід`ємною частиною цього Договору. Акт прийому-передачі квартири підписується Сторонами після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкта будівництва та за умови повного виконання Покупцем своїх зобов`язань за цим Договором.

Таким чином реалізація Покупцем майнових прав на Квартиру шляхом реєстрації права власності в установленому законом порядку можлива виключно після прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію та за умови повного виконання Покупцем своїх зобов`язань за цим Договором.

В п. 3.1. Договору Сторонами було обумовлено, що ціна майнових прав на Квартиру на момент підписання Договору становить: 404 698, 80 грн., в тому числі ПДВ 67 449, 80 грн., що еквівалентно 15 996 доларам США.

П.2.4. Договору встановлено, що орієнтовний строк прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію - 31 травня 2017 рік. Продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію Об`єкта будівництва на строк до трьох місяців, і це не буде вважатися порушенням умов цього Договору.

Станом на 13 лютого 2019 року відповідно до Сертифікату Державної архітектурно-будівельної інспекції України за № 33 Об`єкт будівництва в експлуатацію прийнятий, а отже Продавцем порушено взяті на себе зобов`язання.

Також, п.п. 5.2.1. п. 5.2. Договору визначено, що Продавець зобов`язаний своєчасно та у повному обсязі виконувати свої зобов`язання за Договором та виконувати інші функції і обов`язки згідно форвардного контракту.

Пунктом 6.2. Договору встановлено, що у разі недотримання Орієнтовного строку прийняття Об`єкта будівництва понад три місяці від орієнтовного строку прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію (п. 2.4. Договору), Продавець сплачує пеню покупцю в розмірі 0,1% від суми Ціни майнових прав на Квартиру за кожен день прострочення. За перші три місяці періоду прострочення від орієнтовного строку прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію, пеня не нараховується та не сплачується.

Оскільки Продавець не виконав своєчасно зобов`язання у відповідності до п. 2.4. Договору, то на підставі п. 6.2. Договору Продавець зобов`язаний сплатити Покупцю пеню у розмірі 0,1% від ціни Договору за кожний день прострочення згідно розрахунку.

Розрахунок пені за прострочення: ціна договору 404 698,80 грн.; період прострочення з 31.08.2017 по 13.02.2019 р.; кількість днів прострочення 531; розмір пені 0,1%; сума пені 214 890, 39 грн.

Отже за невиконання умов п. 2.4. Договору в частині дотримання строків прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію ТОВ «Петрівський квартал» має сплатити Покупцю ОСОБА_1 пеню у розмірі 0,1% Від Ціни Договору за кожний день прострочення у розмірі 214 890, 39 грн.

Відповідач ТОВ «Петрівський квартал2 » подав відзив на позов.

Вказав, що ознайомившись з позовною заявою Позивача, вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, а обставини, на які спирається Позивач не відповідають дійсності.

Відповідач не погоджується з вимогами Позивача, виходячи з обґрунтованої правової позиції: визначена п. 6.2. Договору неустойка є не пенею, а штрафом, виходячи з наступного. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

П. 6.2. Договору встановлена відповідальність боржника за недотримання Орієнтовного строку прийняття Об`єкта будівництва понад три місяці від орієнтовного строку прийняття Об`єкта будівництва експлуатацію.

Обов`язок щодо прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію не є грошовим зобов`язанням, а тому встановлення за порушення цього обов`язку такого заходу відповідальності як пеня є недопустимим з огляду на правову природу пені. Належному заходу відповідальності за недотримання Орієнтовного строку прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію за своєю правовою природою відповідає такий вид неустойки як штраф.

Зазначення у п. 6.2. Договору поняття «пеня» за недотримання строку прийняття Об`єкту будівництва в експлуатацію відбулось помилково з суб`єктивних причин (людський фактор). За недотримання строку прийняття Об`єкту будівництва в експлуатацію мався на увазі такий вид неустойки як штраф у розмірі 0,1% від суми Ціни майнових прав на Квартиру, що відповідає правовій природі штрафу та є справедливим.

Таким чином, зроблений Покупцем розрахунок неустойки у вигляді пені за недотримання строку прийняття Об`єкту будівництва в експлуатацію не відповідає чинному цивільному законодавству України та не може бути застосований.

Крім того, необхідно врахувати судову практику (перша, апеляційна, касаційна інстанції та Касаційний цивільний суд Верховного Суду) по справі № 757/39364/15-ц про стягнення з ПАТ «ХК «Київміськбуд» пені за договором купівлі-продажу майнових прав.

Прийняття Об`єкту будівництва в експлуатацію за умовами Договору не визначено прямим обов`язком ТОВ «Петрівський квартал 2» .

Відповідно до п. 4.2. Договору Продавець приймає на себе зобов`язання забезпечити дійсні проданих Покупцю майнових прав на Квартиру протягом строку дії цього Договору шляхом забезпечення будівництва Об`єкта та прийняття його в експлуатацію.

Прямим обов`язком Продавця, відповідно до п. 1.1. Договору, є передача у власність Покупця майнових прав на Квартиру, що здійснюється за Актом прийому-передачі майнових прав на Квартиру після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом Об`єкту за умови повного виконання Покупцем своїх обов`язків за Договором (п. 1.4. Договору).

Таким чином, строк прийняття Об`єкту будівництва в експлуатацію регламентує характеристики житлового будинку, а отже є характеристикою товару, який є предметом купівлі-продажу за Договором.

У відповіді на відзив на позов Позивач повторює мотивувальну частину своєї позовної заяви, акцентуючи увагу на те, що сторони договору встановили строки виконання боржником окремих зобов`язань (прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію), що входять до змісту зобов`язання, яке виникло на основі цього договору.

У судовому засіданні представник позивача позов та відповідь на відзив підтримав. Просив суд задовольнити позовні вимоги.

У судовому засіданні представник відповідача проти позову заперечував, підтримав поданий відзив на позов та доповнення до відзиву. Просив суд відмовити в задоволенні позову.

Суд, вислухавши думку осіб, які приймали участь у розгляді справи, дослідивши матеріали справи, знаходить, що позов підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Згідно ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно ч. 1 ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Відповідно до ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є:

1) договори та інші правочини;

2)створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності;

3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі;

4) інші юридичні факти.

Згідно ч. 1 та ч. 2 ст. 509 Цивільного кодексу України встановлено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки (пеня,штраф).

Виконання зобов`язань забезпечується заходами захисту прав та відповідальності учасників договірних відносин, передбаченими Цивільним кодексом України та іншими законами. За погодженням сторін можуть застосовуватися передбачені законом або такі, що йому не суперечать, види забезпечення виконання зобов`язань, які звичайно застосовуються у діловому обігу.

Видами забезпечення виконання зобов`язання за змістом положень ч. 1 ст. 546 Цивільного кодексу України є неустойка, порука, гарантія, застава, притримання, завдаток, а ч. 2 ст. 546 Цивільного кодексу України визначено, що договором або законом можуть бути встановлені інші види забезпечення виконання зобов`язання.

Відповідно до ст. 549 Цивільного кодексу України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.

Згідно ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлює порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів.

Згідно ч.1 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви. Форма декларації про готовність об`єкта до експлуатації, порядок її подання і реєстрації визначаються Кабінетом Міністрів України.

Згідно ч. 2 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України. Форма акта готовності об`єкта до експлуатації, форма сертифіката, порядок його видачі, розмір та порядок внесення плати за видачу сертифіката визначаються Кабінетом Міністрів України. Акт готовності об`єкта до експлуатації підписується замовником, генеральним проектувальником, генеральним підрядником або підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників), субпідрядниками, страховиком (якщо об`єкт застрахований).

25 листопада 2016 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 2» та ОСОБА_1 було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру за АДРЕСА_1 (надалі - Договір).

У відповідності до п. 1.1. Договору, ч. 1 ст. 6 та ст. 656 Цивільного кодексу України Продавець зобов`язується передати у власність Покупця, а Покупець зобов`язується прийняти у власність майнові права на квартиру за АДРЕСА_1 та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим Договором.

Пунктом 1.3. Договору визначено, що предметом Договору є майнові права на Квартиру, які після прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію реалізуються шляхом реєстрації Покупцем права власності в установленому законом порядку. За умови виконання своїх обов`язків за цим Договором Продавець зобов`язаний передати Покупцю документи, необхідні для державної реєстрації права власності на квартиру.

Пунктом 1.4. Договору Сторони обумовили, що майнові права на Квартиру за цим Договором передаються від продавця покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі квартири (як сукупності майнових прав), який є невід`ємною частиною цього Договору. Акт прийому-передачі квартири підписується Сторонами після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкта будівництва та за умови повного виконання Покупцем своїх зобов`язань за цим Договором.

Згідно п. 3.1. Договору сторонами було обумовлено, що ціна майнових прав на Квартиру на момент підписання Договору становить: 404 698, 80 грн., в тому числі ПДВ 67 449, 80 грн., що еквівалентно 16 996 доларів США.

Згідно п.2.4. Договору встановлено, що орієнтовний строк прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію - 31 травня 2017 рік. Продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію Об`єкта будівництва на строк до трьох місяців, і це не буде вважатися порушенням умов цього Договору.

Станом на 13 лютого 2019 року відповідно до Сертифікату Державної архітектурно-будівельної інспекції України за № 33 Об`єкт будівництва відповідно до Договору в експлуатацію прийнятий. Вказана обставина сторонами не заперечувалась.

Також, п.п. 5.2.1. п. 5.2. Договору визначено, що Продавець зобов`язаний своєчасно та у повному обсязі виконувати свої зобов`язання за Договором та виконувати інші функції і обов`язки згідно форвардного контракту.

Згідно п. 6.2 Договору встановлено, що у разі недотримання орієнтованого строку прийняття Об`єкта будівництва понад три місяці від орієнтованого строку прийняття Об`єкту будівництва в експлуатацію (п. 2.4 Договору), Продавець сплачує пеню Покупцю у розмірі 0.1 % від суми Ціни майнових прав на Квартиру за кожен день прострочення. За перші три місяці періоду прострочення від орієнтованого строку прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію, пеня не нараховується та не сплачується.

Оцінюючи зміст договору, суд вважає, що доводи позивача про стягнення пені обґрунтованими керуючись наступним. Відповідно до п. 1.1. Договору відповідач зобов`язується передати майнові права на квартиру позивачу, а згідно п. 1.3. Договору предметом Договору є майнові права на квартиру, які реалізуються після прийняття Об`єкта в будівництво, а згідно п. 1.4 майнові права на Квартиру за цим Договором передаються від Відповідача після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом Об`єкта будівництва.

Таким чином, виконання відповідачем основного обов`язку про передачу майнових прав на квартиру нерозривне пов`язане із введенням об`єкту будівництва в експлуатацію, що, в свою чергу, відповідно до вимог чинного законодавства є результатом виконання відповідачем п. 5.2.2. Договору, згідно якого Відповідач зобов`язаний нагляд за будівництвом та введенням його в експлуатацію. Окрім цього, п. 2.4. Договору встановлено право Відповідача в односторонньому порядку змінити строк будівництва та введення в експлуатацію.

На підставі викладеного, суд вважає, що Відповідач не виконав належним чином свої договірні зобов`язання, що призвело до порушення строку, встановленого п. 2.4 Договору, відтак нарахування Відповідачу пені в порядку п. 6.2. Договору є правомірним.

Суд відхиляє доводи відповідача про невизначеність такої умови суд як необґрунтовані, також суд відхиляє доводи відповідача про те, що договором встановлений штраф, оскільки лінгвістичні формулювання вищевказаних статей Договору є зрозумілими та виключають подвійне трактування. Суд враховує, що сторони вільні в укладанні договорів в силу ст. 6 та ст. 627 ЦК України, а згідно ч. 3 ст. 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Також суд відхиляє посилання Відповідача на судову практику ВС, оскільки вказана практика не містить висновків щодо правозастосування норм права, а стосується тлумачення конкретних умов цивільних договорів, що укладались забудовником «Укрбуд», та не має значення для розгляду даної справи.

Згідно ст. 252 Цивільного кодексу України строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Згідно ст. 251 ЦК України встановлено, що строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.

Вивчивши позовні вимоги, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 можуть буди задоволені частково, оскільки до даного спору слід застосувати позовну давність виходячи з наступного.

Пунктом 2.4. Договору встановлено, що орієнтовний строк прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію - 31 травня 2017 року.

Згідно з п. 6.2. Договору, у разі недотримання Орієнтовного строку прийняття Об`єкта будівництва понад три місяці від орієнтовного строку прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію (п. 2.4. Договору), Продавець сплачує Покупцю пеню у розмірі 0,1% від суми Ціни майнових прав на Квартиру за кожен день прострочення. За перші три місяці періоду прострочення від орієнтовного строку прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, пеня не нараховується та не виплачується

Тобто, виходячи з п.п. 2.4., 6.2. Договору, у Позивача виникло право на зернения до суду з вимогами до Відповідача щодо стягнення пеніз 03 квітня 2019 року.

Позивач у своїй позовній заяві здійснює розрахунок пені з 31 серпня 2017р. по 13 лютого 2019 р.

Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила ч. 1 ст. 261 Цивільного кодексу України).

Відповідно до норми ст. 257 Цивільного Кодексу України загальний строк позовної давності становить три роки.

Відповідно до п. 1 ч. ст. 258 Цивільного кодексу України встановлено, що позовна давність в один рік застосовується, зокрема до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені).

Таким чином, у Позивача строк позовної давності щодо вимог про стягнення пені сплинув 01 вересня 2018 року.

Позивач підписав свою позовну заяву 03 квітня 2019 року та подав до суду, тобто, строк позовної давності щодо стягнення пені за прострочення стягнення зобов`язання, починається 03 квітня 2018 року та закінчується 13 лютого 2019 року, тобто строк прострочення зобов`язання становить 316 днів, таким чином розмір пені, що підлягає стягненню становить 316 Х 404, 69 = 127 882, 04 грн.

Таким чином, на основі повно та всебічно з`ясованих обставин, на які посилаються сторони, як на підставу своїх вимог та заперечень підтверджених доказами, перевірених в судовому засіданні, оцінивши їх належність, допустимість, а також достатність, взаємозв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, суд приходить до висновку, що обставини, на які посилається позивач як на підставу позовних вимог, знайшли своє часткове підтвердження в ході розгляду судом справи, а тому суд вважає за необхідне позов задовольнити частково, в частині стягнення з відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 2» ( ідентифікаційний код юридичної особи 40616059) на користь позивача ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) пеню за період з 03 квітня 2018 року по 13 лютого 2019 року, за несвоєчасне виконання умов договору за №17/ЛУ16 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25.11. 2016 року у розмірі 127 882, 09 грн. ( сто двадцять сім тисяч вісімсот вісімдесят дві) грн. 09 коп..

У задоволенні решти позовних вимог - відмовити.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 1, 11, 15, 16, 251, 252, 509, 530, 546-548, 549, 626, 628 Цивільного кодексу України, ст.ст. 7, 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», п. 3, п. 4 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461 (з наступними змінами і доповненнями), ст.ст. 10, 13, 247, 258, 263, 273, 355 ЦПК України, суд, -

постановив:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 2» про захист прав споживача та стягнення пені за несвоєчасне виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру - задовольнити частково.

Стягнути з відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 2» ( ідентифікаційний код юридичної особи 40616059) на користь позивача ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) пеню за період з 03 квітня 2018 року по 13 лютого 2019 року, за несвоєчасне виконання умов договору за №17/ЛУ16 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25.11. 2016 року у розмірі 127 882, 09 грн. ( сто двадцять сім тисяч вісімсот вісімдесят дві) грн. 09 коп..

У задоволенні решти вимог - відмовити.

Враховуючи складність справи складання повного рішення суду відкласти на строк не більше п`яти днів.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Київського апеляційного суду через Києво-Святошинський районний суд Київської області.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Суддя: М.Д. Медведський