ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
____________________________________________________________________
Справа № 681/137/18
Провадження № 22-ц/4820/868/19
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 липня 2019 року м. Хмельницький

Хмельницький апеляційний суд у складі

колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ

Купельського А.В. (суддя-доповідач),

Янчук Т.О., Ярмолюка О.І.,

секретар судового засідання Журбіцький В.О.

за участю учасників справи: представника апелянта ОСОБА_1 , представника позивача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_3 на рішення Полонського районного суду Хмельницької області від 16 березня 2018 року (суддя Горщар А.Г.) у цивільній справі за позовом ОСОБА_4 до відкритого акціонерного сільськогосподарського товариства «Новоселицьке» в особі ліквідатора Матущака Віктора Івановича про визнання договорів купівлі-продажу дійсними,

в с т а н о в и в :

У січні 2018 ОСОБА_4 , звертаючись до суду з вказаним позовом, зазначав, що 23 квітня 2012 року він придбав у ВСАТ «Новоселицьке» багаторічні насадження на земельній ділянці 2 га, садибний індивідуальний будинок з господарськими спорудами, що розташовані в АДРЕСА_1 вартістю 1325 грн. і 1980 грн., а 23 жовтня 2012 року придбав у ВСАТ «Новоселицьке» комплекс нежитлових будівель, що знаходяться в АДРЕСА_2 : (обладнання; транспортну підстанцію 42,1 кв. м.; будівлю станції технічного обслуговування 231,4 кв. м.; кузню 133,9 кв. м., вбиральню 2,3 кв. м.; складське приміщення 298,6 кв. м.; будівлю гаражів 1328,8 кв.м.) вартістю 176600 грн. Проте, як вказує позивач, ліквідатор ВСАТ «Новеселицьке» під різними приводами уже понад 5 років ухиляється від нотаріального посвідчення договорів, про що не надає будь-яких письмових пояснень, а тому ОСОБА_4 позбавлений можливості здійснити державну реєстрацію придбаних об`єктів нерухомості.

У зв`язку з цим позивач просив суд визнати дійсними договори від 23 квітня 2012 року та № 76 від 23 жовтня 2012 року, що укладені між ВСАТ «Новоселицьке» в особі ліквідатора Матущака В.І. та ОСОБА_4.

Рішенням Полонського районного суду Хмельницької області від 16 березня 2018 року позов задоволено. Вирішено визнати дійсними договори: від 23 квітня 2012 року, укладений між відкритим акціонерним сільськогосподарським товариством «Новоселицьке» в особі ліквідатора Матущака В.І. (Продавець) з однієї сторони та ОСОБА_4 (Покупець) з другої сторони, згідно якого Продавець продав Покупцю нерухоме майно, а саме, садибний індивідуальний будинок площею 23,5 кв. м з господарськими спорудами погребом 21,0 кв. м, вбиральнею 4 кв. м, що розташовані в АДРЕСА_1 ; та № 76 від 23 жовтня 2012 року, укладений між відкритим акціонерним сільськогосподарським товариством «Новоселицьке» в особі ліквідатора Матущака В.І. (Продавець) з однієї сторони та ОСОБА_4 (Покупець) з другої сторони, згідно якого Продавець продав Покупцю нерухоме майно, що знаходяться в АДРЕСА_2 : (приміщення транспортної підстанції 42,1 кв. м; будівлю станції технічного обслуговування 231,4 кв. м; кузню 133,9 кв. м, вбиральню 2,3 кв. м; складське приміщення 298,6 кв. м.; будівлю гаражів 1328,8 кв. м). Визнано за ОСОБА_4 право власності на вказане вище майно. Стягнуто з відкритого акціонерного сільськогосподарського товариства «Новоселицьке» на користь ОСОБА_4 1786 грн. сплаченого ним судового збору.

Не погоджуючись з цим рішенням, ОСОБА_3 , як особа, яка не брала участі у справі, оскаржив його в апеляційному порядку, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права. Апелянт вказує, що суд першої інстанції порушив норми ст. 52 ЦПК України, адже не залучив його до участі у справі в якості третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору, оскільки ОСОБА_3 має намір отримати у власність земельну ділянку, що знаходиться під багаторічними насадженнями площею 2 га., які по договору від 23 квітня 2012 року придбав ОСОБА_4 , тому і вважає, що його права оскаржуваним рішенням порушені. На думку ОСОБА_3 , у правовідносинах, що склалися між сторонами - багаторічні насадження не можуть розглядатися як окремий обєкт права власності без земельної ділянки, на якій вони розташовані, оскільки є складовою частиною земельної ділянки. Апелянт зазначає, що без вирішення питання щодо земельної ділянки, на якій розташоване майно, яке є предметом договорів, є неможливим фактична реалізація покупцем свого права власності на це майно. Також апелянт посилається на порушення норм матеріального права, адже оскаржуване рішення суперечить ст. 220 ЦК України. А тому, ОСОБА_3 просить суд апеляційну скаргу задовольнити, оскаржуване рішення скасувати та в позові відмовити.

У запереченні на апеляційну скаргу ОСОБА_4 вважає апеляційну скаргу безпідставною, що не підлягає задоволенню, просить оскаржуване рішення залишити без змін. Зазначає, що апелянт не надав в порушення вимог ст. 81 ЦПК України, жодних належних та допустимих доказів про порушення будь-яких його майнових прав.

Ухвалою Апеляційного суду Хмельницької області від 29 серпня 2018 року апеляційне провадження у справі за апеляційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Полонського районного суду Хмельницької області від 16 березня 2018 року закрито.

Постановою Верховного Суду від 27 лютого 2019 року вказану ухвалу скасовано, справу направлено на новий розгляд до апеляційного суду.

Заслухавши доповідача, пояснення учасників справи, перевіривши матеріали справи, ознайомившись з доводами апеляційної скарги, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційну скаргу слід задовольнити з наступних підстав.

Судом встановлено, і це підтверджується матеріалами справи, що 23 квітня 2012 року між ВСАТ «Новоселицеке» в особі ліквідатора Матущака В.І. та ОСОБА_4 укладено договір купівлі - продажу, предметом якого є багаторічні насадження на земельній ділянці 2 га, в кількості 225 шт., садибний індивідуальний будинок площею 23,5 кв. м, погреб площею 21,0 кв. м, вбиральня площею 4 кв. м, що розташовані в АДРЕСА_1 (а. с. 3-4).

Відповідно до акту приймання-передачі від 23 квітня 2012 року позивач прийняв від ВСАТ нерухоме майно, а саме, садибний індивідуальний будинок з господарськими спорудами, погріб, вбиральню та цього ж дня сплатив їх вартість, що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордеру, виданого ВСАТ 23 квітня 2012 року (а. с. 5-6).

23 жовтня 2012 року ВСАТ «Новоселицеке» в особі ліквідатора Матущака В.І. та ОСОБА_4 укладено договір купівлі - продажу, предметом якого є приміщення транспортної підстанції площею 42,1 кв. м., будівля станції технічного обслуговування площею 231,4 кв. м., кузня площею 133,9 кв. м., вбиральня площею 2,3 кв. м., ремонтно механічна майстерня площею 1475,5 кв. м., складське приміщення площею 298,6 кв. м., будівля гаражів площею 1328,8 кв. м) (а. с. 10).

Відповідно до акту приймання-передачі від 23 жовтня 2012 року позивач прийняв від ВСАТ майно перелічене у договорі від цього ж числа та 19 жовтня і 23 жовтня 2012 року сплатив відповідачу згідно квитанцій № 186 і № 194 кошти в сумах 17660 грн. та 158940 грн., а всього 176600 грн (а .с. 11-12).

Як вбачається із постанови Апеляційного суду Хмельницької області від 20 грудня 2017 року ОСОБА_3 рішенням сесії Полонської міської ради об`єднаної територіальної громади №5 від 29 грудня 2016 року надано дозвіл на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 2 га., що розташована в АДРЕСА_1 для ведення особистого селянського господарства - землі сільськогосподарського призначення з метою передачі у власність (а. с. 56-57).

Скасовуючи постанову Апеляційного суду Хмельницької області від 29 серпня 2018 року Верховний Суд у постанові від 27 лютого 2019 року заначив, що судами не з`ясовані чи порушуються майнові права ОСОБА_3 (а.с. 133 - 135).

На час розгляду справи ОСОБА_3 є власником земельної ділянки площею 2 га. (а.с. 147).

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що ВСАТ, як продавець повністю отримав від позивача за продане останньому майно гроші, 3 лютого 2011 року за судовим рішенням відповідач визнаний банкрутом і з цього часу триває ліквідаційна процедура, а тому суд вважав, що ОСОБА_4 доведено факт ухилення ВСАТ, як продавця, від нотаріального посвідчення договорів та втрату ним можливості нотаріально посвідчити ці правочини (а. с. 32-33).

З таким висновком не погоджується Хмельницький апеляційний суд.

Так, відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Частиною 1 статті 220 цього Кодексу передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно з ч.2 ст.220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до ч.3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.

З 1 січня 2013 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якого частину третю статті 640 ЦК України викладено в новій редакції, згідно з якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення, а з частини другої статті 657 ЦК України виключено слова «та державної реєстрації».

Таким чином, положення статті 220 ЦК України можливі до застосування за умови укладення таких правочинів після набрання чинності вищезазначеного Закону.

Між тим, до вказаної дати договір купівлі-продажу нерухомості в силу ст. 657 ЦК України підлягав і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, тому не міг бути визнаний судом дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України (Постанови ВСУ від 30.01.2013 року № 6-162цс12 та від 19.06.2013 р. у справі № 6-49ц13).

Тобто, до моменту внесення змін, судова практика виходила з того, що до моменту державної реєстрації договір купівлі-продажу нерухомості юридично не є укладеним. За змістом ч. 2 ст. 220 ЦК України та роз`яснень, які надав Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», суд може визнати дійсним нікчемний договір, а не договір, який не є укладеним (Рішення колегії суддів Верховного Суду України від 30 березня 2011 р.).

Окремо Верховний суд вказує, що однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Відповідно до п. 13 постанови пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.

З огляду на зазначене вище та за для підготовки та подання позову про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності, мотивувальна частина позовних вимог, серед іншого, обов`язково повинна розкривати наступне:

1) Предмет, зміст та умови нікчемного договору (в даному випадку підстави недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору);

2) Обставини та письмові докази, які підтверджують факт того, що сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору;

3) Належні докази того, що відбулося повне або часткове виконання умов договору;

4) Докази, що одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, а саме:

а) факт безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину;

б) остаточною втратою стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Позивач зазначених вимог не дотримався, доказів на підтвердження зазначених питань не надав.

Суд першої інстанції, без надання належної оцінки зазначеним фактичним обставинам, які мають важливе значення для правильного вирішення справи, дійшов передчасного висновку про задоволення позову.

На пропозицію суду апеляційної інстанції позивач не надав докази на підтвердження зазначених обставин.

На підставі викладеного, апеляційний суд приходить до висновку, що суд першої інстанції не дав належної оцінки вказаним обставинам та зібраним по справі доказам, не правильно застосував норми матеріального права, у зв`язку із чим, ухвалив рішення, яке підлягає скасуванню.

Якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, суд відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України, змінює розподіл судових витрат.

ОСОБА_3 при подачі апеляційної скарги до суду було сплачено 2769 грн. судового збору (а. с. 41).

При подачі касаційної скарги до суду було сплачено 5550 грн. судового збору (а. с. 105).

За таких обставин з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 слід стягнути судовий збір 8319 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 374, 376, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, Хмельницький апеляційний суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити.

Рішення Полонського районного суду Хмельницької області від 16 березня 2018 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

В позові ОСОБА_4 до відкритого акціонерного сільськогосподарського товариства «Новоселицьке» в особі ліквідатора Матущака Віктора Івановича про визнання договорів купівлі-продажу дійсними відмовити.

Стягнути з ОСОБА_4 (місце проживання - АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_3 (місце проживання - АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_2 ) 8319 грн. судових витрат.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного рішення.

Повне судове рішення складено 1 серпня 2019 року.

Судді А.В. Купельський

Т.О. Янчук

О.І. Ярмолюк