Справа № 522/2859/18
Провадження № 2/522/3800/19
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 грудня 2019 року Приморський районний суд м. Одеси в складі:

головуючого-судді Чернявської Л.М.,

при секретарі судового засідання Пейкова О.О.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі засідань суду в місті Одесі справу за позовом ОСОБА_1 до державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова Ігоря Олександровича, третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» про визнання протиправним та скасування рішення,

ВСТАНОВИВ:

16.02.2018 позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова Ігоря Олександровича, третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» та просив визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова Ігоря Олександровича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38468173 від 01.12.2017 12:45:55, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект».

Позовні вимоги позивач обґрунтовував наступним: 1) порушено процедуру вчинення реєстраційної дії щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а саме позивачу не надходило та він не отримував жодних повідомлень та письмових вимог від іпотекодержателя в розумінні ст. 35 ЗУ «Про іпотеку», договору про задоволення вимог іпотекодержателя позивач з іпотекодержателем не укладав, згоду на відчуження предмету іпотеки також не надавав; 2) в порушення вимог чинного законодавства, державна реєстрація права власності була проведена раніше прийнятого оскаржуваного рішення; 3) в порушення ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державну реєстрацію права власності на нерухоме майно було проведено за наявності обтяження - арешту нерухомого майна 4) порушено вимоги ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»; 5) на момент набуття ТОВ «Кей-Колект» права власності на предмет іпотеки, була відсутня оцінка такого майна, що є порушенням чинного законодавства

Ухвалою суду від 20.02.2018 року відкрито провадження у справі та призначено проведення підготовчого судового засідання. 04 січня 2019 року закрито підготовче засідання та призначено справу до розгляду по суті.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_2 надав пояснення по справі, повністю підтримав позовні вимоги та просив їх задовольнити.

Відповідач - Державний реєстратор комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортов Ігор Олександрович до судового засідання не з`явився, про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлений належним чином.

Представник третьої особи ТОВ «Кей-Колект» у судовому засіданні надав пояснення по справі, просив у задоволенні позову відмовити.

З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення суд, на підставі всебічного, повного, об`єктивного і безпосереднього дослідження наявних у справі доказів, встановив наступне.

01 лютого 2007 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк», назву якого в подальшому було змінено на Публічне акціонерне товариство «УкрСиббанк», та ОСОБА_1 було укладено Договір про надання споживчого кредиту №0, відповідно до якого Банк зобов`язувався надати Позичальнику кредит в іноземній валюті в сумі 168 000,00 доларів США, зі сплатою 13,3 % річних, строком до 01 лютого 2017 року.

У якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 01 лютого 2007 року між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 укладено Іпотечний договір, зареєстрований в реєстрі за № 642, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І., згідно умов якого ОСОБА_1 передав в іпотеку АКІБ «УкрСиббанк» належну йому на праві власності квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

У подальшому на підставі Договору відступлення прав вимоги за договорами іпотеки від 12.12.2011 року, право стягнення за кредитним договором та права іпотекодержателя перейшли до ТОВ «Кей-Колект».

06 грудня 2017 року позивача та членів його родини було виселено представниками ТОВ «Кей-Колект» з квартири за адресою: АДРЕСА_1 .

Виходячи з наявної в матеріалах справи інформаційної довідки № 107455647 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна судом встановлено, що власником квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно значиться ТОВ «Кей-Колект».

Згідно вказаної довідки, відповідні зміни щодо власника нерухомості були внесені до державного реєстру державним реєстратором Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортовим Ігорем Олександровичем. У якості підстави виникнення права власності зазначено: рекомендоване повідомлення, серія та номер: 366, виданий 21.12.2016, видавник: Укрпошта; Вимога, серія та номер: б/н, виданий 07.12.2016, видавник: ТОВ «Кей-Колект»; Іпотечний договір, серія та номер: 642, виданий 01.02.2007, видавник: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І.

Підставою внесення запису стало рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38468173 від 01.12.2017 12:45:55, Махортов Ігор Олександрович , Комунальне підприємство «Реєстраційна служба Одеської області», Одеська обл..

Не погоджуючись з діями державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова І.О. щодо прийняття рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на належну позивачу квартиру, позивач звернувся до суду з даним позовом.

Правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, їх обтяжень визначені ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до п.1 ч. 1 ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно п. 1 ч. 1 ст. 19 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться на підставі договорів, укладених у порядку, встановленому законом.

Відповідно до ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Положення ст. 572 ЦК України встановлюють, що в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Відповідно до ст. 33 ЗУ «Про іпотеку» іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Частиною 1 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку» визначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону (ч. 2 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку»).

При цьому, можливі способи звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку визначені частиною третьою статті 36 ЗУ «Про іпотеку».

За приписами ч. 3 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Положенням п. 4.2. Іпотечного договору від 01.02.2007 року було встановлено, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Способи звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення вимог іпотекодержателя визначаються сторонами таким чином: передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 ЗУ «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 ЗУ «Про іпотеку».

Відповідно до ч. 1 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» (в редакції чинній на момент укладення Іпотечного договору) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Таким чином, відповідно до Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення Договору іпотеки) передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку була можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, але ніяк не на підставі застереження в іпотечному договорі. Таке застереження може тільки визначати умови договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому суд звертає увагу, що сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння. Так при винесенні постанови від 14.02.2018 року по справі №127/8068/16-ц Верховний Суд роз`яснив, що аналіз наведених положень статей 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави зробити висновок про те, що згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, а саме: чинності іпотеки, невиконання або неналежного виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно. Тому Суд дійшов висновку, що така згода не може вважатися волевиявленням власника на вибуття майна з його володіння в розумінні статті 388 ЦК України.

Отже, виходячи з умов договору, суд приходить висновку, що сторони погодили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». Відтак, у разі звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання при реєстрації права власності на таке майно правовстановлюючим документом повинен бути саме Договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

До аналогічного правового висновку дійшов Верховний Суд у своїй постановах від 11.04.2018 року по справі № 554/14813/15-ц, від 21.11.2018 року по справі № 367/7589/15-ц, від 10.10.2019 року по справі №752/10790/16-ц.

Проте зміст матеріалів справи свідчить, що окремого Договору про задоволення вимог іпотекодержателя між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» та ОСОБА_1 укладено не було, з огляду на вказане суд приходить висновку, що державний реєстратор не в праві був здійснювати державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки на підставі поданих заявником документів.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Пунктом 60 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ № 1127 від 25.12.2015 встановлено, що для державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, яке перебуває в іпотеці або податковій заставі, також подається документ, що підтверджує наявність факту згоди іпотекодержателя або контролюючого органу на відчуження або передачу на іншому речовому праві такого майна.

Крім того, пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ № 1127 від 25.12.2015, передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач зазначив, що йому не надходило та він не отримував жодних повідомлень та письмових вимог від іпотекодержателя в розумінні ст. 35 ЗУ «Про іпотеку», згоду на відчуження предмету іпотеки позивач також не надавав.

Так, з метою встановлення вказаних обставин, ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 16.11.2018 року за клопотанням позивача було витребувано із Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради належним чином завірену копію реєстраційної справи щодо реєстрації права власності на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . На виконання вимог ухвали про витребування доказів, Управлінням державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради було надано копії запитуваних документів.

Здійснивши аналіз наданих документів судом встановлено, що серед наданих державному реєстратору документів, на підставі яких було прийнято оскаржуване рішення міститься вимога про усунення порушень основного зобов`язання вих. №б/н від 07.12.2016 року та копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (трек-номери НОМЕР_1 ), в якому зазначено найменування відправника не ТОВ «Кей-Колект», а іншої особи - ОСОБА_4 . Окрім того, на вказаному рекомендованому повідомленні зазначено, що поштове відправлення направлялося цінним листом, з оголошеною цінністю 1,00 грн., однак опису вкладення в цінний лист у матеріалах реєстраційної справи не міститься.

В свою чергу, позивач заперечував отримання вказаної вимоги та зазначив, що підпис на рекомендованому повідомленні не ставив та фактично і не міг отримати вказаного листа, оскільки весь цей час проживав за адресою предмета іпотеки: АДРЕСА_1 .

При цьому суд з`ясував, що згідно з відомостями Публічного акціонерного товариства «Укрпошта» (https://ukrposhta.ua/) інформація про відправлення за вищевказаними номерами відсутня, оскільки дані про відправлення за вказаними вище трек-номерами на даний час відсутні, тому що не зареєстровані в системі.

З огляду на вказане, суд погоджується з доводами позивача, що вказане повідомлення про вручення поштового відправлення є неналежним доказом відповідно до статті 77 ЦПК України та зазначає, що в даному випадку іпотекодержатель не може вважатися таким, що набув право власності на нерухоме майно за правочином (договором іпотеки від 01.02.2007 року), оскільки його умовами прямо пов`язано перехід за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки із моментом отримання іпотекодавцем повідомлення про усунення порушень (пункт 5.3 цього договору).

Аналогічні правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 24.04.2019 року по справі №521/18393/16-ц.

Таким чином, суд вважає, що рішення державного реєстратора щодо прийняття оскаржуваного рішення про державну реєстрацію права власності та їх обтяжень є протиправним та підлягає скасуванню.

Разом з тим судом встановлено, що на час прийняття оскаржуваного рішення державного реєстратора на спірній квартирі були зареєстровані обтяження, а саме:

1)арешт нерухомо майна (реєстраційний номер обтяження 8634067) зареєстрований 10.04.2009 року на підставі ухвали Приморського районного суду м. Одеси від 20.03.2009 року №2-6028/09;

2)арешт нерухомо майна (реєстраційний номер обтяження 10759426) зареєстрований 27.01.2011 року на підставі постанови про накладення арешту від 26.01.2011 року, виданої слідчим СВ Приморського РВ ОМУ ГУМВС України в Одеській обл.;

3)арешт всього нерухомо майна ОСОБА_1 зареєстрований 25.01.2014 року на підставі постанови про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження, серія та номер: ВП №41524244, виданий 17.01.2014 року Відділом примусового виконання рішень Управління ДВС ГУЮ в Одеській області;

4)арешт всього нерухомо майна ОСОБА_1 (реєстраційний номер обтяження 9253203) зареєстрований 17.11.2009 року на підставі постанови, В-10/1106, 13.11.2009, Другий Приморський ВДВС Одеського міського управління юстиції;

5)арешт всього нерухомо майна ОСОБА_1 (реєстраційний номер обтяження 10776792) зареєстрований 01.02.2011 року на підставі постанови, 23966950, 21.01.2011, Другий Приморський ВДВС Одеського міського управління юстиції.

6)арешт всього нерухомо майна ОСОБА_1 (реєстраційний номер обтяження 11884709) зареєстрований 24.11.2011 року на підставі постанови про накладення арешту та оголошення заборони на відчуження майна боржника, В-9/1198, ВП №30029936, 24.11.2011, Другий Суворовський ВДВС Одеського міського управління юстиції.

7)арешт всього нерухомо майна ОСОБА_1 (реєстраційний номер обтяження 12710973) зареєстрований 09.07.2012 року на підставі постанови про арешт майна боржника та оголошення заборони на цого відчуження, В-17/660/33299985, 06.07.2012, Другим Приморським ВДВС Одеського міського управління юстиції.

Станом на 01.12.2017 року, тобто на дату прийняття державним реєстратором оскаржуваного рішення про реєстрацію за ТОВ «Кей-Колект» права власності на спірну квартиру, рішення, якими було накладено арешти на нерухоме майно ОСОБА_1 , квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , ніким не оскаржувалися та не були скасовані.

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною тринадцятої статті 15 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.

Пунктом третім частини першої статті 10 вказаного Закону зобов`язано державного реєстратора встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25 грудня 2015 року (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна. Для проведення державної реєстрації прав заявник подає органові державної реєстрації прав, нотаріусові заяву про державну реєстрацію та необхідні для такої реєстрації документи, визначені цим Порядком (пункти 8, 13 Порядку).

Відповідно до пункту 12 Порядку розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.

Згідно з пунктом 6 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов`язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна.

За таких обставин суд приходить висновку про те, що при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте.

Аналогічні правові висновки були викладені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 03.04.2019 по справі №755/5072/17.

Щодо порушення вимог ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», то суд зазначає наступне:

Згідно з п. 1 ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 ЗУ «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 ЗУ «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку; не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у підпункті 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки); кредитна установа не може уступити (продати, передати) заборгованість або борг, визначений у підпункті 1 цього пункту, на користь (у власність) іншої особи.

У свою чергу, мораторій є відстроченням виконання зобов`язання, а не звільненням від його виконання. Тому, установлений Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, не передбачає втрату кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє примусово стягувати (відчужувати без згоди власника).

Крім того, згідно з пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Оскільки зазначений Закон не зупиняє дії решти нормативно-правових актів, що регулюють забезпечення зобов`язань, тому є лише правовою підставою, що унеможливлює вжиття органами і посадовими особами, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнення на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, заходів, спрямованих на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників чи іпотекодавців, які підпадають під дію положень цього Закону на період його чинності.

Звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку у спосіб реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, має наслідком відчуження предмету іпотеки на користь іпотекодержателя без згоди власника такого нерухомого майна.

Отже, визначальним при вирішенні спору щодо можливості звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку протягом строку дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» є настання правового наслідку, що в даному випадку передбачає фактичний перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, без згоди власника майна.

Таким чином, положеннями Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» встановлена загальна заборона примусового стягнення такого майна без згоди власника (незалежно від суб`єкта, який здійснює таке стягнення), що фактично і було зроблено за результатами прийняття оскаржуваного у даній справі рішення.

З врахуванням того, що предмет іпотеки був переданий банку в забезпечення виконання умов споживчого кредиту, виданого у доларах США, зважаючи, що площа спірної квартири становить менше 140 кв.м. дане майно використовувалося позивачем як місце його постійного проживання, що підтверджується довідкою №Д5-110219-ф/л від 16.07.2019 року та іншого майна у позивача немає, про що свідчить інформаційна довідка №173576301 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно щодо суб`єкта, суд приходить висновку, що до правовідносин сторін, які виникли з приводу звернення стягнення на предмет іпотеки повинен бути застосований Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», а тому відповідач та третя особа в силу зазначених положень Закону не могли вчиняти дії щодо звернення стягнення на дане майно.

До аналогічного правового висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 31 жовтня 2018 року у справі № 465/1310/17 та у постанові від 02.10.2019 року по справі №306/2558/16-ц

Враховуючи вказані позиції Верховного Суду, суд приходить висновку, що за наслідками прийнятого державним реєстратором Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортовим І.О. рішення про проведення державної реєстрації права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», фактично відбулося примусове стягнення зазначеного майна без згоди власника, незважаючи на заборону, встановлену Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Відповідно до ч. 3 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотеко держателя.

Отже, оскільки звернення стягнення на предмет іпотеки відбувалося в порядку статті 37 ЗУ «Про іпотеку», заявник зобов`язаний був надати державному реєстратору оцінку вартості предмета іпотеки.

Отже і законом, і договором прямо визначена необхідність саме при передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки встановлення вартості предмету іпотеки на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Даний висновок підтверджується і постановою Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі №306/2053/16-ц, в якій зазначено, що суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи, зокрема, відсутні відомості про інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною. З урахуванням в т.ч. і викладеного, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, правильно встановив порушення вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, правильно застосував норми матеріального права і ухвалив законне та обґрунтоване рішення про задоволення позову.

Предметом розгляду справи №306/2053/16-ц також було скасування реєстрації речового права, права власності на іпотечне майно і позов, зокрема, обґрунтовувався відсутністю інформації про вартість майна, за якою відбувалося зарахування вимог.

З урахуванням викладеного, слід дійти висновку, що оскільки звернення стягнення на предмет іпотеки відбувалося в порядку статті 37 ЗУ «Про іпотеку», а саме шляхом набуття права власності на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, заявник зобов`язаний був надати відповідачу державному реєстратору КП «Реєстраційна служба Одеської області» Махортову І.О. оцінку вартості іпотеки. Проте матеріали справи не містять доказів проведення оцінки предмету іпотеки на момент набуття ТОВ «Кей-Колект» права власності на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

З урахуванням викладеного, суд першої інстанції приходить висновку, що оскільки звернення стягнення на предмет іпотеки відбувалося в порядку статті 37 ЗУ «Про іпотеку», а саме шляхом набуття права власності на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, заявник зобов`язаний був надати державному реєстратору КП «Реєстраційна служба Одеської області» Махортову І.О оцінку вартості іпотеки. Проте, матеріали справи не містять доказів проведення оцінки предмету іпотеки на момент набуття ТОВ «Кей-Колект» права власності на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

В силу положень ст. 37 Закону України «Про іпотеку», рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем в суді.

Відповідно до ч. 1 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав.

Згідно з ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року №1141 затверджено Порядок ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до п. 41 вказаного Порядку, державний реєстратор вносить записи до Державного реєстру прав про скасування державної реєстрації прав у разі скасування на підставі рішення суду рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Отже, рішення суду про скасування рішення про державну реєстрацію прав є підставою для внесення до Державного реєстру прав запису про скасування державної реєстрації прав.

Розглядаючи справу по суті суд бере до уваги, що відповідач будучи належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи до суду не з`явився, доводів позивача не спростував, у зв`язку з чим, враховуючи диспозитивність процесу, справа розглядається за наявними у ній документами.

Відповідно до частини 3 статті 12 Цивільного процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Згідно статті 13 Цивільного процесуального кодексу України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

З урахуванням вищенаведеного, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 до державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова Ігоря Олександровича, третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора слід задовольнити.

Керуючись ст.ст. 10, 12, 13, 76-81, 258, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова Ігоря Олександровича, третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора - задовольнити.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова Ігоря Олександровича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38468173 від 01.12.2017 12:45:55, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект».

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку, шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний строк з дня проголошення рішення. У випадку, якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складений та підписаний 11 грудня 2019 року.

Суддя Л.М. Чернявська