Провадження № 2/761/4890/2019
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 листопада 2019 року Шевченківський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді: Осаулова А.А.

за участю секретаря судових засідань: Вольда М.А.

позивача та представника позивачів: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві у загальному позовному провадженні в приміщенні суду цивільну справу за ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до ОСОБА_5 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейт-Стор», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Стрельченко Олени Володимирівни про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та визнання протиправним і скасування рішення про державну реєстрацію речових прав, -

в с т а н о в и в:

В квітні 2019 ОСОБА_1 (далі - позивач-1), ОСОБА_3 (далі - позивач-2), ОСОБА_4 (далі - позивач-3) звернувся до Шевченківського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_5 (далі - відповідач-1), ТОВ «Агентство нерухомості «Естейт-Стор» (далі - відповідач-2), приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Стрельченко Олени Володимирівни (далі - відповідач-3), в якому просив визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладений 26.02.2019 року між ОСОБА_5 та ТОВ «АН «Естейт-Стор», посвідчений ПН КМНО Стрельченко О.В.; визнати протиправним та скасувати рішення ПН КМНО Стрельченко О.В. від 26.02.20149 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 45711227, на підставі якого зареєстроване право власності ТОв «АН «Естейт-Стор» на квартиру АДРЕСА_1 .

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 18.02.2015 року між позивачами - ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , в якості іпотекодавців, та відповідачем - ОСОБА_5 , в якості іпотекодержателя, укладено Договір іпотеки, посвідчений ПН КМНО Ковальчуком С.П., зареєстрований в реєстрі за №1070, відповідно до якого в іпотеку передано квартиру № 19 заг. площею 109,3 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Квартира передана в іпотеку в якості забезпечення виконання зобов`язання за Договором позики від 18.02.2015 року. Позивачам стало відомо, що 26.02.2019 року між відповідачем ОСОБА_5 , в якості продавця, та відповідачем ТОВ «Агенство нерухомості «Естейт- Стор» укладено договір купівлі-продажу спірної квартири, посвідчений ПН КМНО Стрельченко О.В., зареєстрований в реєстрі за №1230. Також 26.02.2019 року відповідачем-3 прийнято відповідне рішення про державну реєстрацію прав за № 45711227, на підставі якого зареєстроване право власності відповідача ТОВ «АН «Естейт-Стор» на спірну квартиру.

Згідно із підпунктом 5.3.1. пункту 5.3. Договору іпотеки у випадку прийняття рішення іпотекодержателем про задоволення своїх вимог шляхом реалізації свого права на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладання договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавців та всіх осіб, які мають зареєстровані законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. В порушення вказаних вимог відповідачем-1 не було попереджено належним чином про намір реалізації свого права на продаж предмета іпотеки, оскільки повідомлення від 14.07.2017 року, на яке міститься посилання у договорі купівлі-продажу, не є повідомленням про намір укласти договір купівлі-продажу у розумінні , ст. 38 Закону України «Про іпотеку», а є вимогою про погашення заборгованості за договором позики, і не містить намірів відчужити квартиру із зазначенням її вартості або повідомленням про проведення оцінки її вартості. Повідомлення від 31.01.2019 року були вручені позивачам 18.02.2019 року, а оспорюваний договір купівлі-продажу було укладено 28.02.2019 року, тобто без дотримання тридцяти денного строку із моменту повідомлення іпотекодаців. Вказане порушення частини 1 статті 38 Закону України «Про іпотеку», а також умов договору іпотеки, у свою чергу призвело до встановлених у ч. 2 статті 38 Закону прав позивачів самостійно викупити предмет іпотеки, а також на право досягти домовленості щодо визначення ціни продажу предмета іпотеки.

Як вбачається зі змісту договору купівлі-продажу, ціна квартири визначена у розмірі 3 737 900,00 грн. на підставі звіту про оцінку майна, складеного 31.01.2019 року ТОВ «БП «Експерт». Разом із тим, згідно із пунктом 2.2. Договору іпотеки предмет іпотеки оцінений сторонами у сумі 6 500 000,00 грн. Таким чином продаж спірної квартири за ціною, яка є явно заниженою у порівнянні із звичайними цінами, призвело до порушення положень ч. 7 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», згідно із якою розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог, а решта коштів повертається іпотекодавцю.

13.03.2016 року у відповідному розділі Державного реєстру речових прав - зареєстровано арешт нерухомого майна, - накладений на спірну квартиру постановою державного виконавця Відділу державної виконавчої служби Шевченківського районного управління у м. Києві від 14.01.2016 року №47935945, який був чинний на момент вчинення оспорюваного договору купівлі-продажу та є чинним на теперішній час.

З огляду на вказане вище, окрім недійсності договору купівлі-продажу квартири, наявність не скасованого арешту на спірне майно, слугує самостійною підставою для визнання протиправним і скасування рішення про державну реєстрацію прав, так як у разі недійсності договору купівлі-продажу квартири також підлягає скасуванню і рішення про державну реєстрацію права власності покупця, як похідне від недійсного правочину.

У відзиві на позовну заяву від 12.06.2019 року, відповідачем-2 ПН КМНО Стрельченко О.В. зазначено, що нотаріус є публічною особою, якій державою надано повноваження щодо посвідчення прав і фактів, які мають юридичне значення, та вчинення інших нотаріальних дій з метою надання їм юридичної вірогідності. Вчиняючи нотаріальні дії, нотаріус діє неупереджено, він не може діяти в інтересах жодної з осіб - учасника нотаріальної дії. Нотаріус не стає учасником цивільних правовідносин між цими особами, а отже, не може порушувати цивільні права, які є змістом цих відносин. Відсутня і процесуальна заінтересованість нотаріуса в предметі спору та реалізації прийнятого рішення. Таким чином, нотаріус не є відповідачем у спорах, що виникають із цивільних відносин, пов`язаних з нотаріальною дією.

Щодо вимог позовної заяви відповідачем-3 зазначено, оскільки позивачі ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 грубо порушили взяті на себе за договором позики зобов`язання і борг кредитору ОСОБА_5 не повернули, з метою задоволення своїх вимог за договором позики від 18 лютого 2015 року, керуючись ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та п. 5.2.9 Договору іпотеки, 26 лютого 2019 року ОСОБА_5 звернулась до нотаріуса з метою укладення Договору купівлі-продажу іпотечного майна з метою задоволення своїх вимог за основним зобов`язанням. При цьому, ОСОБА_5 подала приватному нотаріусу оригінали всіх необхідних документів на підтвердження виникнення у неї безспірного права на продаж від свого імені Предмета іпотеки.

26 лютого 2019 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Стрельченко 0. В., на виконання ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зареєструвала право власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейт-Стор». Таким чином ОСОБА_5 було задоволено його вимоги кредитора в позасудовому порядку.

Крім того, нотаріусом було встановлено, що ОСОБА_5 було дотримано передбачений законодавством тридцяти денний термін, наданий боржникам задля виконання ними своїх порушених зобов`язань у добровільному порядку. Це, зокрема, підтверджується надісланими 31 січня 2019 року ОСОБА_5 боржникам та іпотекодавцям ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки згідно ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Також, відповідачем-3 вказано, що згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, на момент вчинення Договору купівлі-продажу інформація про арешт об`єкта нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 була відсутня.

Отже, обставини, на які посилаються позивачі не є підставою для визнання Договору купівлі-продажу недійсним, а рішення про державну реєстрацію прав - протиправним та таким, що підлягає скасуванню.

У відповіді на відзив від 28.08.2019 року представник позивачів зазначила, що позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію обґрунтовуються на самостійних підставах, а саме рішення про державну реєстрацію прийняте за наявності обтяження, чим приватний нотаріус допустила порушення прав позивачів не лише як нотаріус, але й як державний реєстратор. Матеріали надані сторонами свідчать про те, що повідомлення про продаж квартири були вручені позивачам 18.02.2019 року, а повідомлення, надіслані цінними листами не були вручені позивачам з відміткою - за закінченням терміну зберігання, що не давало право нотаріусу посвідчувати оспорюваний правочин.

У судовому засіданні позивач-1 та представник позивачів підтримали позовні вимоги з підстав, зазначених в позовній заяві, та просили суд їх задовольнити в повному обсязі.

Відповідачі в судове засідання не з`явились, про день, час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином, про причини неявки суд не повідомили. Відповідачем-3 було надано відзив на позовну заяву.

Відповідно до ч. 1 ст. 223 ЦПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Таким чином, суд вважає за можливе розглянути дану справу за відсутності належним чином повідомлених відповідачів.

Ухвалою суду від 13.05.2019 року відкрито провадження по справі та призначено підготовче судове засідання.

Протокольною ухвалою суду від 05.08.2019 року, до матеріалів справи долучено відзив на позовну заяву та висновок оціночно-будівельної експертизи.

Ухвалою суду від 23.09.2019 року закрито підготовче судове засідання та призначено справу до розгляду, до матеріалів справи долучено відповідь на відзив.

Суд, заслухавши пояснення позивача та їх представника, повно та всебічно дослідивши матеріали справи, дійшов висновку, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 18.02.2015 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , в якості іпотекодавців та ОСОБА_5 , в якості іпотекодержателя, укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П., зареєстрований в реєстрі за №1070.

Згідно з ч. 2 ст. 575 ЦК України, іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Відповідно до пункту 2.1. договору іпотеки, в іпотеку передано квартиру № 19 загальною площею 109,3 кв.м., житловою площею 81,7 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Квартира передана в іпотеку в якості забезпечення виконання зобов`язання за Договором позики від 18.02.2015 року.

Право власності позивачі на предмет іпотеки посвідчене свідоцтвом про право власності на житло, виданим Відділом приватизації Шевченківського району м. Києва 21.10.1993 р. згідно з розпорядженням (наказом) від 20.10.1993 р. №4920, дублікат якого видано, згідно з розпорядженням Шевченківської районної в м. Києва державної адміністрації від 18.10.2002 р. №31783.

Відповідно до п. 5.2.9. договору іпотеки сторони дійшли згоди, що задоволення вимог іпотекодержателя може здійснюватися шляхом: передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтю 37 Закону України «Про іпотеку»; продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі - покупцю на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» та спрямування вирученої суми на погашення заборгованості за Основним зобов`язанням.

26 лютого 2019 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Стрельченко 0. В., на виконання ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зареєструвала право власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейт-Стор».

Таким чином ОСОБА_5 було задоволено його вимоги кредитора задля спрямування вирученої суми на погашення заборгованості за основним зобов`язанням в позасудовому порядку - шляхом продажу від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі-покупцю на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Звертаючись до суду з даною позовною заявою, позивачем зазначено, що відповідачем допущені істотні порушення порядку продажу майна, встановленого у статті 38 Закону України «Про іпотеку», умов Договору іпотеки, які слугують підставою недійсності такого правочину, при прийнятті рішення про державну реєстрацію права власності покупця на спірну квартиру державним реєстратором не враховано наявності обтяження на майно у формі арешту, що є самостійною підставою для скасування такого рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 12 Закону України «Про іпотеку», в разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

Згідно ст. 33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Згідно з ч.1 та ч.2 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим нотаріально посвідченим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог останнього, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку». Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає останньому застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно ч. 1-4 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Згідно із п. 5.3.1. Договору іпотеки у випадку прийняття рішення іпотекодержателем про задоволення своїх вимог шляхом реалізації свого права на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладання договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавців та всіх осіб, які мають зареєстровані законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

Відповідно до ст. 35 ЗУ «Про Іпотеку» передбачено, що в разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від Іпотекодавця, письмову вимогу про порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вказаної вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишається без задоволення, Іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_5 направляла на адресу ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 іпотечні вимога, зокрема:

-вимога від 06 травня 2016 року про усунення порушення виконання зобов`язань з повернення боргу за договором позики, з вимогою про її виконання у тридцятиденний строк, з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі її невиконання, а також з вимогою про добровільне виселення з квартири, що є предметом іпотеки, отримання вимоги підтверджується трьома рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення;

- вимога (повторна) від 14 липня 2017 року про усунення порушення виконання зобов`язань з повернення боргу за договором позики, з вимогою про її виконання у тридцятиденний строк, з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі її невиконання, а також з вимогою про добровільне виселення з квартири, що є предметом іпотеки, отримання вимоги підтверджується п`ятьма роздруківками з сайту «Укрпошта» з інформацією про невручення трьох цінних та двох рекомендованих листів та однією роздруківкою з сайту «Укрпошта» з інформацією про вручення одного рекомендованого листа із вимогою боржнику ОСОБА_4 ;

-повідомлення від 31 січня 2019 року про намір іпотекодержателя укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки згідно ст. 38 Закону України «Про іпотеку»; отримання вимоги підтверджується трьома повідомленнями про вручення рекомендованих листів та трьома конвертами з цінними листами, які повернулись на адресу відправника з відміткою «За закінченням терміну зберігання».

Отримання вказаних іпотечних повідомлень позивачами підтверджується наявними в матеріалах справи документами: описом вкладення в цінний лист, квитанціями про сплату послуг поштового зв`язку рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення, роздруківками з сайту «Укрпошта» (т.1 а.с.127-196).

Так, з аналізу п. 5.3.1. Договору іпотеки в сукупності з положеннями ст. ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку», вбачається, що направивши на адресу ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 іпотечні вимоги, ОСОБА_5 надала останнім строк в 30 днів з моменту її отримання для погашення боргових зобов`язань. Оскільки ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 своїх зобов`язань за договором позики не виконали та не здійснили погашення заборгованості, відповідно до умов Договору іпотеки, ОСОБА_5 звернулась до нотаріуса з метою укладення договору купівлі-продажу іпотечного майна для задоволення своїх вимог за основним зобов`язанням.

Посилання позивачів на те що вони не отримували попередження про задоволення вимог позикодавця, шляхом реалізації предмету іпотеки, суд не приймає до уваги, оскільки вимоги від 06 травня 2016, від 14 липня 2017 року, які були одержані позивачами містили попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання зобов`язання.

Так, позивачам, задовго до укладення оспорюваного договору, було відомо про наявність боргу за договором позики та наміри іпотекодержателя задовольнити свої вимоги за допомогою реалізації предмета іпотеки, що був переданий в іпотеку у якості забезпечення виконання зобов`язань за договором позики від 18.02.2015 року.

Щодо посилання позивачів на те, що реалізація квартири відбулась за заниженою ціною, слід зазначити наступне.

Відповідно до положень ст. 38 Закону України «Про іпотеку», ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Згідно з п. 5.3.2 договору іпотеки, продаж іпотеко держателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі здійснюється на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст.. 38 Закону України «Про іпотеку» за ціною, що буде встановлена, відповідно до висновку незалежного експерта - суб`єкта оціночної діяльності, кваліфікація якого підтверджується сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності.

Так в матеріалах справи міститься Звіт про оцінку майна ТОВ «БП Експерт» від 31 січня 2019 року № 677 про оцінку майна - квартири АДРЕСА_1 , відповідно до якої оціночна вартість квартири становить 3 737 900,00 грн. (т. 1 а.с.196-208).

Відповідно до ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Суд вважає, що іпотекодержателем було дотримано вимог п. 5.3.2. договору іпотеки та ст.. 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки продаж предмету іпотеки відбувся за ціною встановленою суб`єктом оціночної діяльності. Посилання позивача на те, що сторонами в п.п. 2.2 договору іпотеки було визначено більшу вартість предмету іпотеки, а саме 6 500 000 грн., суд не приймає до уваги, так як така оцінка було здійснена на момент укладання договору іпотеки, 28.02.2015 року, а не на момент реалізації предмету іпотеки.

Крім того згідно з постановою Верховного Суду від 12 вересня 2018 року у цивільній справі № 766/13946/16-ц, недодержання іпотекодержателем вимог статті 38 Закону щодо повідомлення іпотекодержателя про намір укласти договір продажу предмета іпотеки та відчуження такого майна за заниженою ціною є підставою відповідальності іпотекодержателя перед іпотекодавцем за відшкодування завданих збитків, а не підставою для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним.

Отже, обставини, на які посилаються позивачі ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 в своєму позові про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири не є, та не можуть бути, підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно частини третьої статті 10 Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Відповідно до п. 6 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127, державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса, крім випадків, передбачених цим Порядком.

Пунктом 9 Порядку передбачено, що разом із заявою заявник подає оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав, та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав.

Пункт 12 вказаного Порядку визначає обов`язкові дії державного реєстратора після отримання ним відповідної заяви про реєстрацію речових прав та їх обтяжень та письмових документів, а саме: розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на це саме майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.

Крім того, згідно з п. 1 ч. 2 ст. 9 Закону, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію, та сторін (сторони) правочину, згідно з яким відбувається державна реєстрація виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; відповідність даних про наявність (або відсутність) інформації та/або відповідних документів, що свідчать про накладення (зняття) заборони (арешту) або інших обтяжень, що перешкоджають державній реєстрації прав, у тому числі відсутність встановлених законом заборон на відчуження нерухомого майна; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов`язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в такому порядку: прийняття і перевірка документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви; встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень; прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації; внесення записів до Державного реєстру прав; видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених статтею 18 цього закону; надання витягів з Державного реєстру прав про зареєстровані права та/або їх обтяження.

Відповідно до ч.ч. 1,2 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо: 1) заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону; 2) заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою; 3) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом; 4) подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження; 5) наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; 6) наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно; 7) заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем; 8) після завершення строку, встановленого частиною третьою статті 23 цього Закону, не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав; 9) документи подано до неналежного суб`єкта державної реєстрації прав, нотаріуса; 10) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка згідно із законодавством не має повноважень подавати заяви в електронній формі; 11) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у Державному реєстрі прав; 12) заявник звернувся із заявою про державну реєстрацію права власності щодо майна, що відповідно до поданих для такої реєстрації документів відчужено особою, яка на момент проведення такої реєстрації внесена до Єдиного реєстру боржників, у тому числі за виконавчими провадженнями про стягнення аліментів за наявності заборгованості з відповідних платежів понад три місяці. 2. За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав. Рішення про відмову в державній реєстрації прав повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття.

Позивачами зазначено, що у відповідному розділі Державного реєстру речових прав зареєстровано арешт нерухомого майна, - накладений на спірну квартиру постановою державного виконавця Відділу державної виконавчої служби Шевченківського районного управління у м. Києві від 14.01.2016 року №47935945, який був чинний на момент вчинення оспорюваного договору купівлі-продажу.

Разом з тим, згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, на момент вчинення Договору купівлі-продажу інформація про арешт об`єкта нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 був відсутній (т.1 а.с.219-212).

Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом

Згідно ч. 1 ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно ч. 2 ст. 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Статтею 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

З огляду на все вищевикладене, рішення про укладення договору купівлі-продажу та подальша реєстрація права власності на іпотечне майно за ТОВ «АН «Естейт-Стор» була здійснена з урахуванням вимог закону, у зв`язку з чим заявлені ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Враховуючи викладене, керуючись ст. ст. 215, 575 ЦК України, ст.ст. 12, 33 ,35, 36, 38 Закону України «Про іпотеку», ст.ст. 2, 9, 10, 15, 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст. ст. 3-5, 7-13, 17, 43, 49, 76-82, 211, 223, 258, 263, 264, 265, 268, 352 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в:

відмовити в повному обсязі в задоволенні позову ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до ОСОБА_5 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейт-Стор», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Стрельченко Олени Володимирівни про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 26.02.2019 року квартири АДРЕСА_1 та у визнанні протиправним і скасуванні рішення про державну реєстрацію речових прав від 26.02.2019 року на неї за ТОВ «Агенство нерухомості «Естейт-Стор».

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги до або через Шевченківський районний суд м.Києва протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо у судовому засіданні було проголошено лише вступну і резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, цей строк обчислюється з дня складання повного тексту судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Реквізити учасників:

Позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , адреса проживання: АДРЕСА_1 .

Відповідачі: ОСОБА_5 , адреса проживання: АДРЕСА_5 .

Товариство з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейт-Стор», адреса знаходження: м.Київ, вул.М.Ушакова, 34, кВ.56.

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Стрельченко Олена Володимирівна, адреса знаходження: м.Київ, вул.Андрія Малишка, 1.

Суддя: Андрій Анатолійович Осаулов

Повний текст виготовлено 05.12. 2019 року