ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
____________________________________________________________________
Справа № 670/296/18
Провадження № 22-ц/4820/424/19
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 березня 2019 року м. Хмельницький

Хмельницький апеляційний суд

в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Спірідонової Т.В. (суддя-доповідач), Гринчука Р.С.,, Костенка А.М. секретар судового засідання - Дубова М.В.,

за участю: представника апелянта -Ткачука Б.М.,

представника відповідачів - ОСОБА_5

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу №670/296/18 за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «ГЕРРОМ Інвест-Україна» на рішення Віньковецького районного суду Хмельницької області від 05 грудня 2018 року (суддя Волкова О.М.) у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «ГЕРРОМ Інвест-Україна» до селянського (фермерського) господарства «РУТА», ОСОБА_6 про визнання договорів оренди землі поновленими,

встановив:

В квітні 2018 року позивач ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» звернувся до суду з позовом та просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 30 серпня 2017 року між селянським (фермерським) господарством «РУТА» та ОСОБА_6, зареєстрований в Державному реєстрі прав на нерухоме майно на підставі рішення індексний номер 38344493 від 25 листопада 2017 року; визнати договір оренди земельної ділянки НОМЕР_2, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 20 лютого 2007 року між ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» та ОСОБА_6, який зареєстрований у Віньковецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП Центру ДЗК від 23 серпня 2007 року, поновленим; визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_4, укладений 30 серпня 2017 року між селянським (фермерським) господарством «РУТА» та ОСОБА_6, зареєстрований в Державному реєстрі прав на нерухоме майно на підставі рішення індексний номер 38344357 від 25 листопада 2017 року; визнати договір оренди земельної ділянки НОМЕР_3 кадастровий номер НОМЕР_4, укладений 20 лютого 2007 року між ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» та ОСОБА_6, який зареєстрований у Віньковецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП Центру ДЗК від 23 серпня 2007 року, поновленим.

Позов мотивовано тим, що 20 лютого 2007 року між ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» та ОСОБА_6 укладено договори оренди земельних ділянок, а саме НОМЕР_3, за яким остання передала позивачу у строкове платне користування земельну ділянку площею 1,67 га (кадастровий номер НОМЕР_4) та НОМЕР_2, за яким ОСОБА_6 передала позивачу у строкове платне користування земельну ділянку площею 1,82 га (кадастровий номер НОМЕР_1), розташовані в адміністративних межах Грим'янецької сільської ради Віньковецького району Хмельницької області, строком на 10 років. 23 серпня 2007 року була здійснена державна реєстрація цих договорів, про що у Державному реєстрі земель вчинено записи за №39 та №38. Позивач належно виконував обов'язки за договорами, а тому по закінченню строку їх дії він мав переважне право перед іншими особами на укладення договорів оренди земель на новий строк. З метою реалізації цього права ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» 27 жовтня 2016 року та 06 березня 2017 року направляло ОСОБА_6 листи-повідомлення про поновлення договорів оренди земель та проекти додаткових угод. ОСОБА_6 у строк, встановлений ст. 33 Закону України «Про оренду землі», не висловила заперечень щодо поновлення договорів оренди земельних ділянок. Позивач продовжує користуватися земельними ділянками та виконувати зобов'язання за договорами, у тому числі щодо виплати ОСОБА_6 орендних плат. В подальшому, 30 серпня 2017 року між СФГ «РУТА» та ОСОБА_6 укладені договори оренди цих же земельних ділянок. Вказані правочини порушують переважне право позивача на поновлення договорів оренди земель, не відповідають вимогам закону та є недійсними.

У червні 2018 року позивач ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» змінив позовні вимоги та просив: визнати поновленим договір оренди земельної ділянки НОМЕР_2, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений 20 лютого 2007 року між ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» та ОСОБА_6, який зареєстрований у Віньковецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП Центру ДЗК від 23 серпня 2007 року, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис за №38 шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки; визнати поновленим договір оренди земельної ділянки НОМЕР_3, кадастровий номер НОМЕР_4, укладений 20 лютого 2007 року між ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» та ОСОБА_6, який зареєстрований у Віньковецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП Центру ДЗК від 23 серпня 2007 року, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис за №39 шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.

Рішенням Віньковецького районного суду Хмельницької області від 05 грудня 2018 року в задоволенні позову ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що сторони не досягли згоди з усіх істотних умов договорів оренди земль, а ОСОБА_6 заперечує проти укладення цих договорів на новий строк, має намір самостійно обробляти свої земельні ділянки, внаслідок чого підстави для визнання договорів оренди поновленими відсутні.

В апеляційній скарзі ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позову, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права.

Апеляційна скарга мотивована тим, що ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» як добросовісний орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договорів оренди земельних ділянок на новий строк, а тому договори оренди земельних ділянок підлягають поновленню на запропонованих ним умовах. Тому, помилковими є висновки суду першої інстанції про порушення позивачем процедури поновлення цих договорів. Вважає, що при застосуванні норм права до спірних правовідносин не враховано висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені у постановах Верховного Суду. На думку представника апелянта, судом безпідставно не взяті до уваги письмові докази щодо надіслання орендодавцю повідомлення та проектів додаткових угод.

Учасники справи не подали відзив на апеляційну скаргу.

Представник апелянта товариства з обмеженою відповідальністю «ГЕРРОМ Інвест-Україна» - Ткачук Б.М. апеляційну скаргу підтримав та просив її задовольнити.

Представник відповідачів селянського (фермерського) господарства «РУТА» та ОСОБА_6 - ОСОБА_5, заперечуючи проти апеляційної скарги, зазначив, що рішення суду є законним та обґрунтованим, а тому підстави для його скасування відсутні. Посилається на те, що дія договорів оренди припинена, листи від позивача про продовження договорів оренди ОСОБА_6 не отримувала, а тому вона має право розпоряджатися землею на власний розсуд.

Заслухавши учасників справи, дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення.

Встановлено, що ОСОБА_6 є власником земельних ділянок площею 1,67 га (кадастровий номер НОМЕР_4)та 1,82 га (кадастровий номер НОМЕР_1), які розташовані на території Грим'янецької сільської ради Віньковецького району Хмельницької області, та призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

20 лютого 2007 року між ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» (орендар) і ОСОБА_6 (орендодавець) укладено договір оренди земельних ділянок НОМЕР_2, за умовами якого орендодавець передав, а орендар - прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 1,81 га, кадастровий номер НОМЕР_1, що знаходиться на території Грим'янецької сільської ради Віньковецького району Хмельницької області, строк дії договору 10 років. 23 серпня 2011 року Віньковецький відділ Хмельницької регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» зареєстрував договір оренди землі у Державному реєстрі земель.

20 лютого 2007 року між ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» (орендар) і ОСОБА_6 (орендодавець) укладено договір оренди земельних ділянок НОМЕР_3, за умовами якого орендодавець передав, а орендар - прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 1,67 га, кадастровий номер НОМЕР_4, що знаходиться на території Грим'янецької сільської ради Віньковецького району Хмельницької області, строк дії договору 10 років. 23 серпня 2011 року Віньковецький відділ Хмельницької регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» зареєстрував договір оренди землі у Державному реєстрі земель.

ОСОБА_6 передала ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» земельні ділянки за актами прийомки-передачі від 20 лютого 2007 року.

Пунктом 8 вказаних договорів оренди земельної ділянки визначено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

27 жовтня 2016 року та 06 березня 2017 року ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» надіслало ОСОБА_6 листи-повідомлення про поновлення договорів оренди земельних ділянок та проекти додаткових угод до цих договорів, у яких позивач запропонував орендодавцям укласти договори строком на 10 років із визначенням орендної плати у розмірі 4,5% від нормативно грошової оцінки землі або строком на 20 років із визначенням орендної плати у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки землі.

В матеріалах справи відсутні відомості про отримання ОСОБА_6 вказаних листів-повідомлень, наявні тільки чеки, які підтверджують їх відправлення.

30 серпня 2017 року між СФГ «Рута» і ОСОБА_6 укладено договори оренди земельних ділянок, за умовами яких остання передала СФГ «Рута» спірні земельні ділянки в оренду на строк до 30 серпня 2024 року. 17 листопада 2017 року державний реєстратор Соколівської сільської ради Ярмолинецького району Хмельницької області Ткачук О.І. зареєструвала право СФГ «Рута» на оренду земельних ділянок.

Угодами від 18 травня 2018 року СФГ «Рута» і ОСОБА_6 розірвали вказані договори. У той же день державний реєстратор Ткачук О.І. зареєструвала припинення права СФГ «Рута» на оренду земель.

21 червня 2018 року ОСОБА_6 повідомила ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» про те, що вона не бажає поновлювати договори оренди земель, має намір самостійно обробляти земельні ділянки та використовувати їх для власних потреб на свій розсуд.

Зазначені обставини визнані сторонами та підтверджуються письмовими доказами у справі.

Відповідно до ч.4 ст.124 Земельного Кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямованих на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша ст.627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами 8 та 11 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальними нормами частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже для застосування ч. 1 ст.33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно ч.ч.1-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додає проект угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренду землі у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У справі №594/376/17-ц Велика Палата Верховного Суду прийшла до висновку, що правовий аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушено в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

За змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, наявність заперечень зі сторони орендодавців щодо поновлення договору оренди з попереднім орендарем, свідчить про недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших умов договору, що дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України не порушено.

ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» не було дотримано вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в частині обов'язкового надіслання на адресу орендодавцю разом із повідомленням про намір переукласти договір оренди проект додаткової угоди, оскільки доказів такого надіслання справа не містить.

Так як представником ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» не надано належних та допустимих доказів на підтвердження вказаних обставин суду, посилання представника апелянта на надіслання відповідачу ОСОБА_6 проектів додаткових угод є безпідставними. Посилання у листі на наявність у додатку проекту додаткової угоди достовірно та достатньо не підтверджує надсилання безпосередньо такого проекту відповідачу. В свою чергу, відповідачем ОСОБА_6 заперечувався факт отримання проектів додаткових угод.

Згідно зі ст. ст. 12, 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Звертаючись з позовом, ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» просило суд визнати поновленими договори оренди земельної ділянки, умови яких, зокрема, щодо розміру та порядку справляння орендної плати і порядку припинення дії договорів, були змінені позивачем в односторонньому порядку в порівнянні з умовами первісних договорів.

За таких обставин, суд першої інстанції правильно виходив з того, що позивач не дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, оскільки не надав проекти договорів оренди з зазначенням у них умов, аналогічних умовам, викладеним у договорах оренди, які укладені у лютому 2007 року, а у самих листах-повідомленнях зазначались інші істотні умови договорів оренди. З огляду на це, орендодавці були позбавлені можливості розглянути та узгодити істотні умови договору з орендарем.

Оцінивши наявні у справі докази, суд першої інстанції правомірно виходив з того, що переважне право ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» на укладення з відповідачами договорів оренди землі припинилося та не підлягає захисту, а тому дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову. Посилання ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» на те, що мають місце підстави для поновлення договорів оренди землі суперечать фактичним обставинам справи та нормам чинного законодавства.

Рішення суду ґрунтується на повно і всебічно досліджених обставинах справи та ухвалено з додержанням вимог закону, а тому підстав для його скасування в межах доводів апеляційної скарги не вбачається.

Доводи апеляційної скарги не містять посилань на докази, які б спростовували висновки суду першої інстанції.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Відповідно до ч.1 ст.375 ЦПК України апеляційний суд залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Встановивши фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення - без змін.

Оскільки апеляційну скаргу залишено без задоволення, підстави для розподілу судових витрат відсутні.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 381, 382, 384, 389, 390 ЦПК України,

постановив:

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ГЕРРОМ Інвест-Україна» залишити без задоволення.

Рішення Віньковецького районного суду Хмельницької області від 05 грудня 2018 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 22 березня 2019 року.

Судді Т.В. Спірідонова

Р.С. Гринчук

А.М. Костенко