Провадження № 2/359/343/2019
Справа № 359/3154/18
«07» лютого 2019 року Бориспільський міськрайонний суд Київської області у складі:
головуючого судді - Муранової-Лесів І.В..
при секретарі - Степаненко А.О.,
з участю представника позивача - ОСОБА_1,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Борисполі цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 та ОСОБА_4, державного реєстратора Комунального підприємства «ДОБРОБУТ» Литвинської сільської ради Київської області, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5, Комунальне підприємство «ДОБРОБУТ» Литвинівської сільської ради Київської області про визнання недійсним договору іпотеки, скасування рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, скасування заборони на відчуження земельної ділянки,-
Позивач заперечує дійсність даного договору Іпотеки на підставах, встановлених законом Зазначила, що згідно ст.ст. 18, 19, 22 Земельного Кодексу України, спірна земельна ділянка, яка відноситься до складу земель сільськогосподарського призначення, не могла бути обєктом цього договору іпотеки. Крім того, згідно ч. 4 ст. 133 ЗК України, заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки. У відповідності до положень Закону України «Про іпотеку» та Цивільного кодексу України, законодавцем визначено три способи захисту та задоволення вимог кредитора, які забезпечені іпотекою шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - на підставі рішення суду, та два позасудових способи захисту: на підставі виконавчого напису нотаріуса і згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Зазначила, що п.21 розділу «Звернення стягнення і реалізація предмета іпотеки» даного Договору іпотеки визначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадках передбачених п.п 16.8.1, 16.8.2 цього Договору відповідно до розділу V Закону України «Про іпотеку» на підставі рішення суду або на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно із застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя що міститься в цьому договорі. Однак пунктів 16.8.1, 16.8.2 не існує в укладеному нею Договорі іпотеки. Тобто, при підписанні договору сторони не дійшли згоди щодо підстав з яких саме можливе звернення стягнення. Також, в порушення вимог ч. 1 ст. 35 ЗУ «Про іпотеку», їй не було надіслано письмової вимоги, про виконання порушеного зобовязання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки. Крім того, державним реєстратором, під час ухвалення рішення про державну реєстрацію права власності за відповідачем ОСОБА_3, всупереч вимогам Закону №1952-ІУ та Порядку №1127 не було перевірено докази невиконання боржником ОСОБА_8 умов кредитного договору, зокрема факт існування та розмір заборгованості, а також не встановлено відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, що виключало право реєстратора вчиняти реєстраційні дії по державній реєстрації права власності на майно на підставі Іпотечного договору. Тому вважає, у відповідності ч.2 ст.222, ч.2 ст. 223, ч.1 ст.225 ЦК України, є всі підстави для визнання Договору іпотеки недійсним, зі скасуванням заборони на відчуження на земельну ділянку та скасування рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, згідно якого власник земельної ділянки змінений.
Ухвалою Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 07 вересня 2018 р. у підготовчому засіданні залучено до участі у справі в якості третьої особи КП « Добробут» Литвинівської сільської ради Вишгородського району Київської області( а.с.38,39).
У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 підтримав позовні вимоги, просив їх задовольнити у повному обсязі, не заперечував щодо заочного розгляду справи.
Відповідачі: ОСОБА_3 та ОСОБА_10, державний реєстратор КП «Добробут» Литвинської сільради Київської області, у судове засідання не зявилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, рекомендованими листами та через оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України (а.с. 239, 241-243), заяви про розгляд справи за їхньої відсутності та відзиву на позов до суду від відповідачів не надходило.
Третя особа, приватний нотаріус Київського МНО ОСОБА_7, у судове засідання не зявилася, про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, пояснень та заперечень щодо позову не подала, направила клопотання розглядати справу у її відсутності та прийняти рішення згідно чинного законодавства України (а.с.244)
Третя особа, Комунальне підприємство «ДОБРОБУТ» Литвинівської сільської ради Київської області, також у судове засідання не зявився, про час та місце розгляду справи повідомлене належним чином, пояснень та заперечень щодо позову суду не направило.
Відповідно до вимог ст. ст. 223,280,281 Цивільного процесуального кодексу України, суд постановив ухвалу про заочний розгляд справи, проти такого вирішення справи представник позивача не заперечував.
Суд, перевіривши повноваження представника позивача- адвоката ОСОБА_1, заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши подані заяви, письмові матеріали цивільної справи, прийшов до висновку, що позов є обґрунтованим та підлягає задоволенню з наступних підстав.
Згідно з ч.1 ст.16 ЦК України, ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу..
Відповідно до вимог ст.13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
У відповідності до ст. ст.12,81 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексу.
У забезпечення виконання зобов'язання за вказаним Договором позики, 13 грудня 2016 року між відповідачем ОСОБА_3 та ОСОБА_11, що діяла від імені позивача ОСОБА_2, яка є майновим поручителем ОСОБА_8, було укладено Договір іпотеки. Договір підписаний сторонами, посвідчений 13.12.2016 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_7 за реєстровим № 2090, яким також накладено заборона відчуження зазначеного в договорі майна за реєстровим №2091 (а.с.11-13,220-222). Зареєстрована заборона відчуження обєкта нерухомого майна, також підтверджується інформаційною довідкою № 111213449 від 21.01.2018 р.( а.с.9,10).
Відповідно до ст. 319 Цивільного кодексу України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Згідно ст.321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Як стверджував у судовому засіданні представник позивача, що згідно ст. 133 ч.4 ЗК України, заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки. Між субєктами права - фізичними особами( жоден з яких не є банківською установою) було укладено договір позики і в рамках останнього, в якості забезпечення зобовязань, укладено договір іпотеки на земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Також стверджував, що при підписанні договору іпотеки сторони не дійшли згоди щодо підстав з яких саме можливе звернення стягнення, а саме зазначені у пункті 21 Договору пунктів 16.8.1, 16.8.2 не існує. Посилання на не узгоджені сторонами умови договору( не існуючи пункти), в частині підстав звернення стягнення на предмет іпотеки, робить неможливим визнання дійсним наступного пункту Договору, Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до ст. 36 Закону «Про іпотеку», оскільки він регулює лише шляхи звернення стягнення, а підстави за яких це можливе, сторони не врегулювали в Договорі. Крім того, державним реєстратором всупереч вимогам Закону №1952-ІУ та Порядку №1127 не встановлено відповідність заявлених прав і поданих ОСОБА_3 документів вимогам законодавства, що виключало право вчиняти реєстраційні дії по державній реєстрації права власності на майно на підставі Іпотечного договору.
Суд частково погоджується з твердженнями позивача та представника позивача, виходячи з наступного.
Статтею 203 ЦК України передбачено, що: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
У відповідності до ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою- третьою, пятою та шостою ст. 203 ЦК України.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
У відповідності до ст.15 Закону України «Про іпотеку», іпотека земельних ділянок здійснюється відповідно до цього Закону. Заборони та обмеження щодо відчуження і цільового використання земельних ділянок, встановлені Земельним кодексом України, є чинними при їх іпотеці. Реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення при зверненні стягнення на предмет іпотеки здійснюється на прилюдних торгах. Покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути особи, визначені Земельним кодексом України.
Частиною 4 ст. 133 ЗК України визначено, що заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки.
У свою чергу в пункті 15 розділу X Перехідних положень Земельного кодексу України зазначено, що до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 01 січня 2018 року, не допускається: а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб; б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами. Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, запроваджується за умови набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2018 року, в порядку, визначеному цим Законом. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).
Відповідно до ч. 1 ст. 628 Цивільного Кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 638 Цивільного Кодексу України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Предмет іпотеки - є істотною умовою договору іпотеки, а отже, невідповідність предмету іпотеки вимогам чинного законодавства є підставою для визнання недійсним укладеного сторонами Договору іпотеки від 13 грудня 2016 року у звязку з недотриманням вимог ч.1 ст.203, ч.1 ст.215 ЦК України.
Крім того, суд враховує наступне.
Згідно з ч.1 ст.33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Частиною 1 ст. 35 цього закону встановлено, що у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Відповідно до положень ст.36 цього закону, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Згідно з ч. 1 ст. 37 Закону України « Про іпотеку», іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобовязання.
Як встановлено судом, згідно п. 21 розділу «Звернення стягнення і реалізація предмета іпотеки» Договору іпотеки, укладеного 13.12.2016( а.с.11-13) передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадках, передбачених п.п. 16.8.1 та 16.8.2 цього Договору, відповідно до розділу У Закону України « Про іпотеку» на підставі рішення суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно із застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі.
Так, з дослідженого судом Договору іпотеки (а.с.11-13), укладеного 13.12.2016 року, вбачається, що в Договорі не існує пунктів 16.8.1 та 16.8.2.
Встановлено, що підстави звернення стягнення на предмет іпотеки викладені в п.п.16.7.1, 16.7.2 Договору іпотеки.
Відповідно до п.25 Договору іпотеки сторонами здійснено застереження про задоволення вимог іпотеко держателя відповідно до ст..36 ЗУ «Про іпотеку», в тому числі шляхом переходу до Іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобовязань Боржника за кредитним договором.
З матеріалів реєстраційної справи, наданої Бориспільською районною державною адміністрацією (а.с.74) встановлено, що відповідно до вимог ст. 35,36 ЗУ «Про іпотеку», позивачу ОСОБА_2 13.06.2017 не було вручено письмове повідомлення-претензія про виконання порушеного ОСОБА_8 зобовязання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки (а.с.223). Так, дана обставина позивачем не визнається, підпис, на повідомленні не відповідає підпису позивачу в долученій до матеріалів справи копій паспорта та на позовній заяві (а.с.8- на звороті, а.с.81). Крім того, на повідомлення- претензії, адресованої ОСОБА_2 від ОСОБА_3 від руки зазначено: «Получил 13.06.2017 ОСОБА_12О.».
Особа ОСОБА_12 не встановлена, наявність у нього повноважнь отримувати будь-які документи від імені ОСОБА_2 не вбачається.
Не містить підпису позивача і-рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення на адресу ОСОБА_2 з відміткою про отримання 23.06.2017 (а.с.226).
Ці обставини державним реєстратором були проігноровані.
Відповідно до ч. 1 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено порядок проведення державної реєстрації, який включає: прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав; формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
У відповідності до п.п.9, 10, 12, 57,61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, в редакції чинній на час прийняття оскаржуваних рішень, разом із заявою заявник подає оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав, та документ , що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав.
З оригіналів документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор, уповноважена особа обовязково виготовляє електронні копії шляхом сканування таких документів, що долучаються до заяви, зареєстрованої у базі даних заяв.
Розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на це саме майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.
Для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв'язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Як вбачається з дослідженої судом реєстраційної справи щодо обєкта нерухомого майна (а.с.74-232), за вказаних обставин державним реєстратором всупереч вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень не було встановлено відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, що виключало право вчиняти реєстраційні дії по державній реєстрації права власності на майно на підставі Іпотечного договору.
Згідно з ч. 1 ст. 236 ЦК України, нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
За змістом ч.2 ст.26 Закону України «Про державну реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
Зважаючи на встановлені судом обставини, суд дійшов висновку, що вимоги позивача є обґрунтованими, доведеними, законним та ефективним способом захисту порушених прав позивача, зокрема, гарантованих їй ст.41 Конституції України та ст.1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, у звязку з чим підлягають задоволенню.
Відповідно до вимог ст. 141 Цивільного процесуального кодексу України судові витрати, понесені позивачем по оплаті судового збору в сумі 2144,40 грн. (а.с. 1-3), підлягають стягненню на його користь з відповідача ОСОБА_3
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 2,12,13,81,82,89,141,223,258,259,263-265,266,273, 280-284 ЦПК України, суд
Позов задовольнити повністю.
Скасувати рішення державного реєстратора ОСОБА_10 Комунального підприємства «ДОБРОБУТ» Литвинівської сільської ради Київської області, про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер 36494900 від 07.08.2017 року, згідно якого власник земельної ділянки був змінений на ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2).
Стягнути з ОСОБА_3, (РНОКПП НОМЕР_1, останнє відоме зареєстроване місце проживання:ІНФОРМАЦІЯ_1) на користь ОСОБА_13 (РНОКПП НОМЕР_2, зареєстроване місце проживання : ІНФОРМАЦІЯ_2) судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 2144 гривні 40 копійок (дві тисячі сто сорок чотири гривні сорок копійок).
Повний текст рішення виготовлено 15 лютого 2019 року.
Заочне рішення може бути переглянуте Бориспільським міськрайонним судом Київської області за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
На рішення суду позивачем може бути подана апеляційна скарга Київському апеляційному суду через Бориспільський міськрайонний суд протягом тридцяти днів,який обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Суддя: І. В. Муранова-Лесів