Постанова

Іменем України

20 листопада 2019 року

м. Київ

справа № 345/2217/17

провадження № 61-9606св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Синельникова Є. В.,

суддів: Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Хопти С. Ф. (суддя-доповідач), Шиповича В. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

представник позивача - ОСОБА_2 ,

відповідачі: публічне акціонерне товариство комерційний банк «ПриватБанк», товариство з обмеженою відповідальністю «Целестія», приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Верба Віталій Миколайович,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником - ОСОБА_2 , на постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 10 квітня 2019 року у складі колегії суддів: Ясеновенко Л. В., Пнівчук О. В., Томин О. О.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У червні 2017 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до публічного акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк» (далі - ПАТ КБ «ПриватБанк»), товариства з обмеженою відповідальністю «Целестія» (далі - ТОВ «Целестія»), приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Верби В. М. (далі - приватний нотаріус Дніпровського МНО Верба В. М.) про визнання договору купівлі-продажунедійсним та скасування державної реєстрації права власності.

Позовна заява мотивована тим, що 15 листопада 2006 року між ОСОБА_1 та закритим акціонерним товариством комерційний банк «ПриватБанк» (далі - ЗАТ КБ «ПриватБанк»), правонаступником якого є ПАТ КБ «ПриватБанк», з метою забезпечення виконання її зобов`язань за кредитним договором від 15 листопада 2006 року було укладено іпотечний договір, предметом якого є готель «Прикарпатський» на АДРЕСА_1 , що належить їй на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 09 вересня 2006 року.

Оскільки кредитні зобов`язання не були виконані належним чином, рішенням суду звернуто стягнення на предмет іпотеки - готель «Прикарпатський» шляхом надання ПАТ КБ «ПриватБанк» права продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу із застосуванням процедури продажу, встановленої статтею 38 Закону України «Про іпотеку», із встановленням початкової ціни предмета іпотеки, зазначеної у додатковому договорі до договору іпотеки від 27 березня 2007 року (4 910 320 грн 03 коп.), за ціною продажу, визначеною на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

19 червня 2017 року між ПАТ КБ «ПриватБанк» і ТОВ «Целестія» було укладено договір купівлі-продажу готелю «Прикарпатський» за ціною 5 272 507 грн, який посвідчено приватним нотаріусом Дніпровського МНО Вербою В. М.

Вважала, що банк порушив її переважне право викупу предмета іпотеки, оскільки вона своєчасно заявила банку про намір викупити готель за ціною та у порядку, визначеному статтею 38 Закону України «Про іпотеку», як це було визначено рішення Апеляційного суду Івано-Франківської області від 09 листопада 2016 року про звернення стягнення на предмет іпотеки. Пропонуючи їй викупити готель за ціною 34 345 530 грн, банк не надав звіт про оцінку майна суб`єктом оціночної діяльності та не вказав, на які рахунки необхідно вносити кошти, тому немає підстав вважати, що вона у 30-денний строк не повідомила про свій намір викупити предмет іпотеки.

Банк продав предмет іпотеки за ціною, нижчою від цінової пропозиції, яку їй було запропоновано. Також в оспорюваному договорі купівлі-продажу готелю не вказано, що продаж відбувається на підставі рішення Апеляційного суду Івано-Франківської області від 09 листопада 2016 року. На день укладення договору купівлі-продажу предмет іпотеки знаходився під арештом.

Протиправні дії відповідачів свідчать про умисел у діях ПАТ КБ «ПриватБанк» і ТОВ «Целестія», спрямований на заволодіння готелем у незаконний спосіб та позбавлення її законного першочергового права на викуп належного їй предмета іпотеки відповідно до чинного законодавства та рішення суду, яке набрало законної сили.

Ураховуючи викладене, ОСОБА_1 просила суд: визнати недійсним та скасувати договір купівлі-продажу готелю «Прикарпатський» (зазначений на плані літерою «А», загальною площею 2 697,2 кв. м, а саме: підвал № І-ХІІІ площею 629,8 кв. м, готельні приміщення № 1 - 99 площею 1 280,4 кв. м; приміщення № ХIV-LXV площею 725,2 кв. м, приміщення № 38 - 46 площею 61,8 кв. м, що становить цілу ідеальну частку), укладений 19 червня 2017 року між ПАТ КБ «ПриватБанк» і ТОВ «Целестія» та посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського МНО Вербою В. М. і зареєстрований у реєстрі за номером 531; скасувати державну реєстрацію права власності за ТОВ «Целестія» на зазначене нерухоме майно, вчинену 19 червня 2017 року.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 27 грудня 2017 року позов ОСОБА_1 задоволено частково. Визнано недійсним договір купівлі-продажу готелю «Прикарпатський» (зазначений в плані літерою «А», загальною площею 2697,2 кв. м, а саме: підвал № 1 - ХІІІ площею 629,8 кв. м, готельні приміщення № 1 - 99 площею 1280,4 кв. м, приміщення № ХІV - LХV площею 725,2 кв. м, приміщення № 38 - 46 площею 61,8 кв.м, що складає цілу ідеальну частку), що був укладений 19 червня 2017 між ПАТ КБ «ПриватБанк» і ТОВ «Целестія», посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського МНО Вербою В. М. і зареєстрований у реєстрі за номером 531.

Скасовано державну реєстрацію права власності ТОВ «Целестія» на нерухоме майно - готель «Прикарпатський», вчинену 19 червня 2017 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Дніпровського МНО Вербою В. М., номер запису про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності: 20987437. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що при укладенні оспорюваного договору купівлі-продажу банк допустив ряд процедурних порушень, які передували його укладенню, приховав, а також не прийняв інформацію від ОСОБА_1 про намір першочергово викупити готель, не надав позивачу результатів експертної оцінки будівлі та не узгодив з останньою ціну його продажу, не провів оцінку приватизованої земельної ділянки, на якій знаходиться предмет іпотеки, позбавивши позивача законного першочергового права на викуп предмета іпотеки, та здійснив його продаж за ціною, що майже у сім разів нижче від цінової пропозиції, яку було запропоновано позивачу.

Визнання договору недійсним та скасування державної реєстрації є належними та ефективними способами захисту порушених прав позивача й відновлять право власності на відчужений нерухомий об`єкт і становище, яке існувало до укладення цього договору. Місцевий суд відмовив у задоволенні вимоги про скасування оспорюваного договору з тих підстав, що такий спосіб захисту порушеного, оспорюваного чи невизнаного права законом не передбачений.

Постановою Апеляційного суду Івано-Франківської області від 26 квітня 2018 року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 .

Ухвалою Апеляційного суду Івано-Франківської області від 10 травня 2018 року заяви ТОВ «Целестія» про скасування заходів забезпечення позову, вжитих ухвалою Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 27 червня 2017 року, задоволено. Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 27 червня 2017 року, а саме: накладення арешту та заборони на вчинення будь-яких дій, пов`язаних із вступом у володіння, користування, відчуження чи передачею третім особам нерухомого майна, заборони вчиняти будь-які дії чи будь-яким іншим особам укладати договори стосовно цього майна шляхом заборони ТОВ «Целестія» вступати у володіння, користування, розпорядження, проводити реєстрацію та перереєстрацію, здійснювати обтяження чи відчуження готелю «Прикарпатський» (зазначений на плані літерою «А», загальною площею 2 697,21 кв. м, а саме: підвал № 1-XIII площею 629,8 кв. м; готельні приміщення № 1 - 99 площею 1 280,4 кв. м; приміщення № XIV-LXV площею 725,2 кв. м; приміщення № 38 - 46 площею 61,8 кв. м, що складає цілу ідеальну частку), що розташований на АДРЕСА_1 .

Постановою Верховного Суду від 16 січня 2019 року касаційну скаргу ОСОБА_1 та її адвоката Ватутіна І. П. на постанову Апеляційного суду Івано-Франківської області від 26 квітня 2018 року задоволено частково. Постанову Апеляційного суду Івано-Франківської області від 26 квітня 2018 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. Касаційне провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до ПАТ КБ «ПриватБанк», ТОВ «Целестія», приватного нотаріуса Дніпровського МНО Верби В. М. про визнання договору купівлі-продажу недійсним за касаційною скаргою ОСОБА_1 та її адвоката Ватутіна І. П. на ухвалу Апеляційного суду Івано-Франківської області від 10 травня 2018 року закрито.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Івано-Франківського апеляційного суду від 10 квітня 2019 року апеляційні скарги ПАТ КБ «ПриватБанк» та ТОВ «Целестія» задоволено. Рішення Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 27 грудня 2017 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що доводи позовної заяви ОСОБА_1 про те, що у договорі купівлі-продажу не зазначено, що він укладається на підставі рішення суду є безпідставними, оскільки спростовуються змістом самого договору. Щодо посилань позивача на те, що предмет іпотеки продано за заниженою ціною, то початкова ціна предмета іпотеки була визначена рішенням Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 09 серпня 2016 року, яким звернуто стягнення на предмет іпотеки - готель «Прикарпатський» шляхом надання ПАТ КБ «ПриватБанк» права продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу із встановленням початкової ціни предмета іпотеки, зазначеної в додатковому договорі до договору іпотеки від 27 березня 2007 року, а саме - у розмірі 4 910 320 грн 03 коп., за ціною продажу, визначеною на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. Згідно звіту про незалежну оцінку вартості нерухомого майна ринкова вартість об`єкта на дату оцінки становила 5 272 507 грн. Крім того, під час розгляду справи позивач не заявляла клопотання про призначення експертизи для визначення ринкової вартості предмета іпотеки. Також встановлено, що на момент оформлення договору купівлі-продажу готель «Прикарпатський» не перебував під арештом. Щодо посилання ОСОБА_1 на те, що нотаріус не перевірив статус земельної ділянки під готелем, вказавши завідомо недостовірну інформацію, що вона перебуває в оренді, хоча насправді вона належить позивачу на праві приватної власності, та не зазначення у договорі кадастрового номера земельної ділянки не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, оскільки чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, однак міститься у положеннях статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства. Таким чином, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про безпідставність позовних вимог.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи

У касаційній скарзі, поданій у травні 2019 року до Верховного Суду, ОСОБА_1 в особі представника - ОСОБА_2 , посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права й порушення норм процесуального права, просила скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції є незаконною, необґрунтованою й такою, що прийнята з неправильним застосуванням норм чинного законодавства. Посилалась на те, щоусупереч вимогам статті 229 ЦПК України 2004 року суд апеляційної інстанції взагалі не проводив безпосередньо у судовому засіданні дослідження наявних у матеріалах справи письмових доказів. ПАТ КБ «ПриватБанк» порушив процедуру реалізації предмета іпотеки, встановлену рішенням суду та не виконало свої зобов`язання, викладені у статті 38 Закону України «Про іпотеку». В оскаржуваному договорі приватним нотаріусом Вербою В. М. не тільки завідомо невірно вказано площу земельної ділянки, її правовий статус і власника, а взагалі не зазначено кадастрового номера земельної ділянки, на якій знаходиться готель, чим було грубо порушено положення статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України, якими конкретно вказується, що розмір і кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на будівлю або споруду, є істотними умовами договору, що передбачає набуття права власності на ці об`єкти. Приватний нотаріус Верба В. М. зазначив у договорі купівлі-продажу готелю неправдиву інформацію про те, що відчужуване майно - готель «Прикарпатський» належить ПАТ КБ «ПриватБанк», і що це начебто нотаріусом було перевірено, тоді як на день укладення оскаржуваного договору купівлі-продажу готель «Прикарпатський» (як і земельна ділянка під готелем), перебував на праві приватної власності у неї, і цим обставинам судом апеляційної інстанції не було надано належної оцінки. Усупереч положенням статті 203 ЦК України спірний договір з боку ПАТ КБ «ПриватБанк» було підписано особою ( ОСОБА_3 ), яка не мала необхідного на те обсягу цивільної дієздатності, оскільки довіреністю від 16 березня 2017 року не передбачено надання повноважень ОСОБА_3 представляти інтереси чи бути представником ПАТ КБ «ПриватБанк» під час вирішення питань, пов`язаних з укладенням договорів купівлі-продажу нерухомого майна, що є предметом іпотеки.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 27 травня 2019 року відкрито касаційне провадження у вказаній справі, витребувано із Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області зазначену цивільну справу. Клопотання ОСОБА_1 , подане представником - Ватутіним І . П ., про зупинення дії постанови Івано-Франківського апеляційного суду від 10 квітня 2019 року задоволено. Зупинено дію постанови Івано-Франківського апеляційного суду від 10 квітня 2019 року до закінчення касаційного провадження у справі.

У червні 2019 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 08 листопада 2019 року у задоволені клопотання ОСОБА_1 , поданого представником - Ватутіним І. П. , про розгляд справи за її участю та участю її представника відмовлено. Справу за позовом ОСОБА_1 до ПАТ КБ «ПриватБанк», ТОВ «Целестія» та приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Верби В. М. про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування державної реєстрації права власності призначено до розгляду.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У серпні 2019 року до Верховного Суду надійшли письмові пояснення на касаційну скаргу від акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк», у яких заявник просить відхилити касаційну скаргу ОСОБА_1 , а постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 10 квітня 2019 року залишити без змін.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Заочним рішенням Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 09 серпня 2016 року, зміненим рішенням Апеляційного суду Івано-Франківської області від 09 листопада 2016 року, звернуто стягнення на предмет іпотеки - готель «Прикарпатський» шляхом надання ПАТ КБ «ПриватБанк» права продажу предмета іпотеки будь-якій особі - покупцеві на підставі договору купівлі-продажу із застосуванням процедури продажу, встановленої статтею 38 Закону України «Про іпотеку», із встановленням початкової ціни предмета іпотеки, зазначеної в додатковому договорі до договору іпотеки від 27 березня 2007 року, а саме у розмірі 4 910 320,03 грн, за ціною продажу, визначеною на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

15 листопада 2016 року ПАТ КБ «ПриватБанк» направлено ОСОБА_1 повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу готелю «Прикарпатський» з пропозицією у 30-денний термін з дня отримання такого повідомлення письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір викупити предмет іпотеки, а також про те, що з дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вона набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя.

20 грудня 2016 року ОСОБА_1 направлено ПАТ «ПриватБанк» письмову відповідь з повідомленням про намір купити готель «Прикарпатський».

09 січня 2017 року банком направлено ОСОБА_1 лист, у якому банк запропонував ОСОБА_1 можливість викупити готель шляхом внесення грошових коштів у розмірі 34 345 530 грн на рахунок, відкритий у ПАТ КБ «ПриватБанк».

25 лютого 2017 року ОСОБА_1 надіслала банку письмову відповідь, у якій зазначала про свій намір викупити готель на підставі проведення оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна та у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку», як було визначено рішенням суду апеляційної інстанції від 09 листопада 2016 року. Також зазначила, що банк не конкретизував, з якого часу має обчислюватись 30-денний строк внесення грошових коштів, а також не вказав, на який саме рахунок, відкритий у ПАТ КБ «ПриватБанк», необхідно вносити кошти. У відповідь банк надіслав позивачу листа від 17 березня 2017 року, у якому просив зачекати з відповіддю на її запит від 25 лютого 2017 року.

На лист Сікори О. М. від 25 лютого 2017 року банк 10 квітня 2017 року надіслав лист, у якому повідомив, що обчислення 30-денного строку розпочалося з 15 листопада 2016 року. Оцінка на майно визначена незалежним експертом з використанням аналогового і підхідного методів розрахунку. Також вказано, що ОСОБА_1 необхідно сплатити заборгованість у розмірі 1 716 529,13 дол. США.

Також банк надіслав ОСОБА_1 лист від 12 квітня 2017 року, відповідно до якого повідомлено, що її звернення від 04 березня 2017 року знаходиться в роботі і фахівці головного офісу банку працюють над вирішенням її питання.

Між ПАТ КБ «ПриватБанк», від імені якого діяла представник банку ОСОБА_3 на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Дніпровського МНО Каримовою Н. С. 16 березня 2017 року, яка була продавцем, і ТОВ «Целестія» 19 червня 2017 року укладено договір купівлі-продажу готелю «Прикарпатський» за ціною 5 272 507 грн, який належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Калуського МНО Тихан О. М. 19 вересня 2006 року.

19 червня 2017 року у державному реєстрі зареєстровано право власності на готель «Прикарпатський» за ТОВ «Целестія», що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

У договорі купівлі-продажу зазначено, що договір укладений між ПАТ КБ «ПриватБанк», від імені якого діє представник ОСОБА_3 на підставі довіреності від 16 березня 2017 року та яка є продавцем за цим договором відповідно до заочного рішення Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 09 серпня 2016 року та рішення Апеляційного суду Івано-Франківської області (справа № 345/1262/16-ц, провадження № 22-ц/779/2152/2016), та ТОВ «Целестія». Юридична адреса продавця: м. Дніпро, вул. Набережна Перемоги, будинок № 50.

У пункті 4 указаного договору купівлі-продажу зазначено, що предмет договору розташований на земельній ділянці загальною площею 1208 кв. м, власником якої на момент укладення договору іпотеки є Калуська міська рада Івано-Франківської області та яка передана в оренду згідно договору оренди земельної ділянки від 05 травня 2004 року, зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 05 липня 2004 року за № 61. Строк договору оренди з 05 липня 2004 року по 04 липня 2014 року.

У пункті 7 указаного договору вказано, що відповідно до звіту про експертну грошову оцінку об`єкта договору, виданого ТОВ Фірма «Сінекс», експертна (ринкова) вартість відчужуваного об`єкту договору становить 5 272 507 грн.

Продавець гарантує, що ним здійснено заходи передбачені Законом України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця та осіб, які мали зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір щодо реалізації предмета іпотеки за рішенням суду (пункт 10 указаного договору).

ОСОБА_1 обґрунтовувала позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу готелю «Прикарпатський» з тих підстав, що ПАТ КБ «ПриватБанк» позбавив її, як іпотекодавця, можливості першочергового права викупу готелю «Прикарпатський», пропонуючи їй викупити готель за ціною 34 345 530 грн, банк не надав звіт про оцінку майна суб`єктом оціночної діяльності та не вказав, на які рахунки необхідно вносити кошти, та продав предмет іпотеки за ціною, нижчою від цінової пропозиції, яку їй було запропоновано. Крім того, посилалась на те, що у договорі купівлі-продажу готелю не вказано, що продаж відбувається на підставі рішення Апеляційного суду Івано-Франківської області від 09 листопада 2016 року, на день укладення договору купівлі-продажу предмет іпотеки знаходився під арештом та договір посвідчено з порушенням Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, оскільки іпотекодержатель не подав нотаріусу документів на підтвердження того, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки. Заяви про зміну підстав позову ОСОБА_1 не подавала.

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Касаційна скарга ОСОБА_1 , подана представником - ОСОБА_2 , задоволенню не підлягає.

У частині третій статті 3 ЦПК України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувана постанова апеляційного суду прийнята з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.

Згідно зі статтею 42 Закону України «Про іпотеку» боржник вправі до дня продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах виконати вимогу за основним зобов`язанням чи ту її частину, виконання якої прострочено, разом з відшкодуванням будь-яких витрат та збитків, завданих іпотекодержателю, включаючи судові витрати, витрати на оплату винагороди залученим експертам (оцінювачам, юристам), витрати на підготовку до проведення прилюдних торгів тощо. Таке виконання є підставою для припинення реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах.

Отже, згідно наведених положень Закону України «Про іпотеку» після отримання повідомлення іпотекодержателя про намір укласти договір купівлі-продажу іпотекодавець має право виконати основне зобов`язання і таким чином припинити реалізацію предмета іпотеки, а інші особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, мають право заявити про свій намір купити предмет іпотеки, у зв`язку з чим саме такі особи набувають переважне право на придбання предмета іпотеки.

Тобто, положення статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо переважного права на купівлю предмета іпотеки на ОСОБА_1 , як іпотекодавця, не поширюються.

Крім того, за змістом статті 38 Закону України «Про іпотеку» у разі не повідомлення іпотекодержателем за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. А у випадку не погодження ціни продажу предмета іпотеки з іпотекодавцем або не проведення оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Тобто, статтею 38 Закону України «Про іпотеку» передбачений спеціальний спосіб захисту права іпотекодавця та осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки у разі їх порушення іпотекодержателем під час продажу предмета іпотеки.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 , апеляційний суд на підставі належним чином оцінених доказів, поданих сторонами, дійшов обґрунтованого висновку про безпідставність заявлених позовних вимог.

Доводи позивача про те, що у договорі купівлі-продажу не зазначено, що він укладається на підставі рішення суду є безпідставними, оскільки спростовуються змістом самого договору, про що було зазначено вище.

Також встановлено, що повноваження представника ПАТ КБ «ПриватБанк» на укладення договору купівлі-продажу підтверджено довіреністю від 16 березня 2017 року, у якій пунктом 3 передбачено право представника укладати договори про забезпечення виконання зобов`язань перед банком, зокрема, договори застави, іпотеки, поруки, гарантії, завдатку та інших видів забезпечення виконання зобов`язань, а також договори про звернення стягнення на предмет застави та іпотеки без обмеження суми угоди (а. с.193т. 1).

Щодо посилань позивача на те, що предмет іпотеки продано за заниженою ціною, суд не бере до уваги, враховуючи наступне.

Згідно зі статтею 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Початкова ціна предмета іпотеки була визначена рішенням Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 09 серпня 2016 року, яким звернуто стягнення на предмет іпотеки - готель «Прикарпатський» шляхом надання ПАТ КБ «ПриватБанк» права продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу із встановленням початкової ціни предмета іпотеки, зазначеної в додатковому договорі до договору іпотеки від 27 березня 2007 року, а саме у розмірі 4 910 320 грн 03 коп., за ціною продажу, визначеною на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Згідно звіту ТОВ Фірма «Сінекс» про незалежну оцінку вартості нерухомого майна ринкова вартість об`єкта на дату оцінки становила 5 272 507 грн. (а. с. 195-201 т. 1).

15 листопада 2016 року банк направив ОСОБА_1 повідомлення про намір продати предмет іпотеки, листування між сторонами з цього приводу тривали до квітня 2017 року і ОСОБА_1 зі своєї сторони не подавала будь-яких пропозицій щодо ціни продажу готелю.

Крім того, під час розгляду справи позивач не заявляла клопотання про призначення експертизи для визначення ринкової вартості предмета іпотеки.

Також встановлено, що на момент оформлення договору купівлі-продажу готель «Прикарпатський» не перебував під арештом.

Так, згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованої 19 червня 2017 року, право власності на готель «Прикарпатський» зареєстровано 23 вересня 2006 року за ОСОБА_1 та зареєстровано тип обтяження: заборона на нерухоме майно на підставі договору іпотеки від 15 листопада 2006 року. Інших обтяжень, зокрема заборони відчуження чи арешту, у реєстрі немає (а. с. 148т. 1).

Доводи позивачки про те, що іпотекодержатель не подав нотаріусу документів на підтвердження того, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, оскільки сторони не заперечують факту повідомлення ПАТ КБ «ПриватБанк» про намір продати предмет іпотеки, що підтверджено також відповідними листами.

Щодо посилання ОСОБА_1 на те, що нотаріус не перевірив статус земельної ділянки під готелем, вказавши завідомо недостовірну інформацію, що вона перебуває в оренді, хоча насправді вона належить їй на праві приватної власності, та не зазначення у договорі кадастрового номера земельної ділянки не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, враховуючи наступне.

Встановлено, що за договором іпотеки від 15 листопада 2006 року, укладеного між ПАТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_1 , остання передала в іпотеку нерухоме майно, а саме - готель «Прикарпатський», розташований у АДРЕСА_1 . Земельна ділянка за вказаною адресою на час укладення договору іпотеки належала Калуській міській раді Івано-Франківської області та була передана в оренду згідно договору оренди від 05 травня 2004 року, про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 05 липня 2004 року за № 61. Строк оренди згідно договору становив з 05 липня 2004 року по 04 липня 2014 року. Тобто, земельна ділянка не належала позивачу та не була предметом іпотеки.

Відповідно до статті 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Згідно з частинами першою, другою статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Стаття 120 ЗК України (у редакції Закону України № 997-V від 27 квітня 2007 року) закріпила автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди. Поточна редакція статті 120 ЗК України (зі змінами, внесеними Законом України № 1702-VI від 05 листопада 2009 року) також передбачає автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди, і ці норми мають імперативний характер.

Доводи касаційної скарги про незаконність та необґрунтованість оскаржуваної постанови апеляційного суду, неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для правильного вирішення справи, порушення норм матеріального та процесуального права при її прийнятті не знайшли свого підтвердження і спростовуються належними та допустимими доказами у справі.

Інші доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують, на законність судових рішень не впливають, а направлені на переоцінку доказів, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.

При вирішенні вказаної справи судом правильно визначено характер правовідносин між сторонами, вірно застосовано закон, що їх регулює.

Відповідно до частин першої, другої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення залишити без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Щодо поновлення виконання рішення

Відповідно до частини третьої статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).

Враховуючи те, що ухвалою Верховного Суду від 27 травня 2019 року зупинено дію Івано-Франківського апеляційного суду від 10 квітня 2019 року до закінчення касаційного провадження у справі, тому дія постанови суду апеляційної інстанції на підставі частини третьої статті 436 ЦПК України підлягає поновленню.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 416, 418, 419, 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником - ОСОБА_2 , залишити без задоволення.

Постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 10 квітня 2019 року залишити без змін.

Поновити дію постанови Івано-Франківського апеляційного суду від 10 квітня 2019 року.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара

С. Ф. Хопта

В. В. Шипович