Єдиний унікальний номер 227/4535/18 Номер провадження 22-ц/804/1160/19

Номер провадження 22-ц/804/1160/19
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

05 червня 2019 року Донецький апеляційний суд в складі колегії:

судді-доповідача: Новікової Г.В.

суддів: Гапонова А.В., Никифоряка Л.П.

за участю секретаря: Ротар Я.Б.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Бахмуті апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Добропільського міськрайонного суду від 05 лютого 2019 року (ухваленого під головуванням судді Левченко А.М.) у цивільній справі №227/4535/18 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Добропільське сортонасінницьке підприємство» до ОСОБА_1 , селянського (фермерського) господарства «Світлана» про визнання договору оренди недійсним, визнання договору оренди землі №63 від 11.04.2008 року поновленим шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 11.04.2008 року,-

В С Т А Н О В И В:

У жовтні 2018 року ТОВ «Добропільське сортонасінницьке підприємство» звернулось до суду з вказаним позовом, обґрунтовуючи його тим, що 11.04.2008 року між товариством та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі №63. За умовами договору ОСОБА_1 передала товариству в оренду земельну ділянку площею 10,11 га кадастровий номер НОМЕР_1 , яка знаходиться на території Криворізької сільської ради Добропільського району Донецької області, строком на 10 років, тобто до 11.04.2018 року. 28.02.2018 року товариством на адресу ОСОБА_1 був направлений лист- повідомлення за №27-6/2-18 разом з проектом додаткової угоди,в яких було запропоновано поновити договір оренди на той самий строк та встановити орендну плату на рівні 26000 грн. на рік. 23.03.2018 року ОСОБА_1 направила заперечення у поновленні договору оренди землі з тих підстав, що не має наміру укладати договір оренди з будь-якими третіми особами, має намір встановити межу земельної ділянки в натурі для самостійного використання та самостійної обробки земельної ділянки. Не згодна з запропонованим розміром орендної плати, вважала її дуже заниженим та зі строком, на який поновлюється договір, зазначила,що перемовини щодо перегляду вищезазначених умов договору є неможливими та недоцільними, оскільки ще раз наголосила, що має намір використовувати земельну ділянку самостійно.

Товариство,як добросовісний орендар,після закінчення дії договору повернуло відповідачці земельну ділянку.

Однак, як стало відомо із інформації Державного земельного кадастру про право власності на речові права на земельну ділянку ОСОБА_1 уклала договір оренди землі з селянським (фермерським) господарством «Світлана». Право оренди зареєстровано 21.08.2018 року Новогродівською міською радою.

Товариство має право на оспорювання договору,оскільки цей правочин порушує переважне право позивача на користування спірною земельною ділянкою.

Просило визнати договір оренди землі,укладений між ОСОБА_1 та селянським (фермерським) господарством «Світлана» від 21.08.2018 року недійсним. Визнати договір оренди землі №63 ,укладеним між товариством та ОСОБА_1 від 11.04.2008 року поновленим на умовах,викладених у додатковій угоді. Стягнути з відповідачів на користь товариства сплачений судовий збір.

Рішенням Добропільського міськрайонного суду від 05 лютого 2019 року позовні вимоги задоволено. Визнано договір оренди земельної ділянки площею 10,11 га кадастровий номер НОМЕР_1 , укладений між ОСОБА_1 та селянським (фермерським) господарством «Світлана» від 21.08.2018 року недійсним. Визнано договір оренди землі №63 ,укладений між товариством та ОСОБА_1 від 11.04.2008 року поновленим на умовах, викладених у додатковій угоді строком на 10 років та з розміром орендної плати в 26000 грн. на рік. Вирішено питання щодо судового збору.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове про відмову в задоволенні позовних вимог. В обґрунтування посилається на те , що позивачем не наведено жодних обставин,з якими закон пов`язує визнання угоди недійсною.

Направлення відповідачем до закінчення строку договору оренди про відсутність у нього, як власника земельної ділянки, наміру поновлювати договір оренди на новий строк після закінчення терміну дії договору не створює будь-яких прав та обов`язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Орендодавець протягом місяця повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Нею було направлено позивачу письмові повідомлення про відмову в поновленні договору оренди та наявні заперечення щодо поновлення договору оренди, ці обставини судом першої інстанції не враховані.

Судом не враховано, що вона уклала новий договір оренди з виплатою орендної плати в 26500 грн. на рік, між тим, як позивач пропонував лише 26000 грн..

На апеляційну скаргу надійшов відзив від ТОВ «Добропільське сортонасінницьке підприємство», в якому просить рішення залишити без змін,а апеляційну скаргу без задоволення. Вважає,що суд дійшов правильного висновку про те,що позивач був добросовісним орендарем і має переважне право на продовження договору оренди земельної ділянки.

В судове засідання з`явився директор ТОВ «Добропільське сортонасінницьке підприємство»- Шаров В.С. та директор селянського (фермерського) господарства «Світлана»- ОСОБА_2 ..

ОСОБА_1 в судове засідання не з`явилася, про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення повістки.

Відповідно до ст. 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату,час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Апеляційний суд вважає за можливе розглянути справу у відсутність ОСОБА_1 , яка не з`явилася до суду, оскільки вона належним чином повідомлена про час та місце розгляду справи і від неї не надійшло письмове клопотання про відкладення розгляду справи із зазначенням поважності причин.

Відповідно до ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що відповідачем було укладено новий договір оренди земельної ділянки на менш сприятливих умовах для себе, зокрема в частині строку дії договору та розміру орендної плати, мало місце порушення переважного права позивача на поновлення дії договору оренди. При цьому орендарем було дотримано строки та процедуру повідомлення відповідача про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк.

Проте такий висновок суду не відповідає встановленим обставинам та не узгоджується з положеннями ст. 33 ЗК України.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України Про оренду землі, можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, при поновленні договору оренди землі згідно із частинами першою п`ятою статті 33 Закону України Про оренду землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, передбачене статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Зазначений висновок містить постанова Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц.

Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_1 на підставі державного акту на право приватної власності на земельну ділянку, виданого 2 червня 2006 року на підставі розпорядження голови Добропільської районної державної адміністрації, є власником земельної ділянки площею 10,110 га, розташованої на території Криворізької сільської ради.

11.04.2008 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Добропільське сортонасінницьке підприємство» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі №63. За умовами договору ОСОБА_1 передала товариству земельну ділянку площею 10,110 га кадастровий номер НОМЕР_1 , яка знаходиться на території Криворізької сільської ради Добропільського району Донецької області, строком на 10 років з моменту його державної реєстрації. Державну реєстрацію зазначеного договору здійснено 11 квітня 2008 року.

Пунктом 8.2 зазначеного договору передбачено, що після закінчення строку договору Орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк.

28.02.2018 року товариством на адресу ОСОБА_1 був направлений лист- повідомлення за №27-6/2-18 разом з проектом додаткової угоди, в якому було запропоновано поновити договір оренди на той самий строк та встановити орендну плату на рівні 26000 грн. на рік.

23.03.2018 року ОСОБА_1 направила заперечення у поновленні договору оренди землі з тих підстав, що вона не має наміру укладати новий договір оренди у подальшому з будь-якими третіми особами, має намір встановити межу земельної ділянки в натурі для самостійного використання та самостійної обробки земельної ділянки. Крім того,вона не згодна з істотними умовами, а саме запропонованим розміром орендної плати, вважала її дуже заниженим. Зазначила, що перемовини щодо перегляду вищезазначених умов договору є неможливими та недоцільними, оскільки ще раз наголосила, що має намір використовувати земельну ділянку самостійно.

31 липня 2018 року у зв`язку із закінченням строку договору оренди позивачем було повернуто земельну ділянку відповідачеві, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки площею 10,1100 га кадастровий номер НОМЕР_1 .

16.08.2018 року ОСОБА_1 уклала договір оренди спірної земельної ділянки з селянським (фермерським) господарством «Світлана» строком на 20 років з орендною платою на рівні 25208,40 грн. на рік. Право оренди зареєстровано 21.08.2018 року Новогродівською міською радою, що підтверджується інформацією Державного земельного кадастру про право власності на речові права на земельну ділянку.

17.08.2018 року в зазначений договір оренди додатковою угодою внесено зміни в частині оплати орендної плати з 25208,40 грн. на 26500 грн. на рік.

Суд першої інстанції встановив, що ТОВ «Добропільське сортонасінницьке підприємство» з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, завчасно 28.02.2018 року надіслало на адресу ОСОБА_1 лист- повідомлення з проектом додаткової угоди, в якому було запропоновано поновити договір оренди на той самий строк та встановити орендну плату на рівні 26000 грн. на рік.

23.03.2018 року ОСОБА_1 направила заперечення у поновленні договору оренди землі з тих підстав, що вона не має наміру укладати новий договір оренди у подальшому з будь-якими третіми особами, має намір встановити межу земельної ділянки в натурі для самостійного використання та самостійної обробки земельної ділянки. Крім того, вона не згодна з істотними умовами, а саме запропонованим розміром орендної плати, вважала її дуже заниженим. Зазначила, що перемовини щодо перегляду вищезазначених умов договору є неможливими та недоцільними, оскільки ще раз наголосила, що має намір використовувати земельну ділянку самостійно.

Таким чином орендар, з метою реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі дотримався процедури та строків передбачених статтею 33 Закону України «Про оренду землі», про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, повідомив орендодавця до спливу строку договору оренди землі 11.04.2018 року у строк, встановлений цим договором, і не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додав проект додаткової угоди.

Орендодавець у місячний термін розглянула надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, орендарю було вчасно направлено лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення з запереченням щодо поновлення договору оренди землі.Тобто згода орендодавця отримана не була. За таких обставин відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право орендаря на укладення договору оренди землі вважається припиненим.

За встановлених обставин, задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції не звернув уваги на те, що було відсутнє волевиявлення орендодавця на продовження строку договору оренди з позивачем, домовленості між сторонами щодо орендної плати та інших істотних умов договору досягуто не було, у зв`язку із чим переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.

Тобто переважне право орендаря, яке підлягало захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушене укладанням договору оренди з новим орендарем, а тому і не підлягає захисту згідно положень статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Доводи апеляційної скарги про те, що підстав для поновлення договору оренди з позивачем не має, так як орендодавець не бажав продовження договору оренди з позивачем, заслуговують на увагу.

За таких обставин та з підстав, передбачених указаними нормами матеріального права, висновок суду першої інстанції про наявність правових підстав для задоволення позову та захист прав позивача в обраний ним спосіб, зважаючи, що відповідач допустив порушення його переважного права на укладення договору оренди на новий строк є безпідставним.

Таким чином договір оренди землі від 16.08.2018 року укладений між ОСОБА_1 та селянським (фермерським) господарством «Світлана» не порушує права та обов`язки позивача.

Підстави для визнання договору оренди спірної земельної ділянки укладеного 16.08.2018 року між ОСОБА_1 та селянським (фермерським) господарством «Світлана» відсутні.

Відповідно до статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Оскільки судом апеляційної інстанції встановлено неправильне застосування норм матеріального права, то апеляційна скарга підлягає задовленню, а рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Відповідно до частини 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Відповідно до ст. 382 ЦПК України в резолютивній частині постанови суду апеляційної інстанції зазначається, зокрема, новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування або зміни судового рішення; розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Відповідно до частини 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

За подачу апеляційної скарги відповідач ОСОБА_1 сплатила судовий збір в розмірі 2643 грн. (а.с. 117).

Оскільки апеляційний суд дійшов висновку про задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду першої інстанції, то є підстави для вирішення питання щодо розподілу судових витрат.

За встановлених обставин сплачений судовий збір при подачі апеляційної скарги підлягає стягненню на користь ОСОБА_1 з товариства з обмеженою відповідальністю «Добропільське сортонасінницьке підприємство».

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Добропільського міськрайонного суду від 05 лютого 2019 року скасувати.

В задоволенні позовних вимог товариства з обмеженою відповідальністю «Добропільське сортонасінницьке підприємство» до ОСОБА_1 , селянського (фермерського) господарства «Світлана» про визнання договору оренди недійсним, визнання договору оренди землі №63 від 11.04.2008 року поновленим шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 11.04.2008 року відмовити.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Добропільське сортонасінницьке підприємство» на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 2643 грн..

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови виготовлено 06 червня 2019 року.

Судді: