Постанова

Іменем України

20 листопада 2019 року

м. Київ

справа № 693/43/18

провадження № 61-47224св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Кузнєцова В. О. (суддя-доповідач),

суддів: Жданової В. С., Ігнатенка В. М., Стрільчука В. А., Тітова М. Ю.,

учасники справи:

позивач - Фермерське господарство «Степ»,

відповідачі: Іноземне підприємство «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_1 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Апеляційного суду Черкаської області від 16 жовтня 2018 року у складі колегії суддів: Гончар Н. І.,

Сіренка Ю. І., Храпка В. Д.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2017 року Фермерське господарство «Степ» (далі - ФГ «Степ») звернулося до суду з позовом доІноземного підприємства «Агро-Вільд Україна» (далі - ІП «Агро-Вільд Україна»), ОСОБА_1 про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису, визнання укладеною додаткової угоди.

Позов мотивовано тим, що 21 січня 2008 року між

ФГ «Степ» та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, згідно з яким позивачу надано у користування строком на 5 років земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 4,31 га, розташовану в адміністративних межах Жашківської міської ради.

Пунктом 8 договору сторони погодили, що після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

01 серпня 2011 року між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду, якою продовжено термін дії договору оренди землі до 31 грудня

2017 року.

У подальшому позивачеві стало відомо, що до закінчення строку дії вищенаведеного договору, 24 квітня 2015 року між ІП «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_1 укладено договір встановлення емфітевзису, предметом якого є спірна земельна ділянка, та внесено відповідний запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) № 20924022 від 24 квітня 2015 року, з визначенням початку строку його дії з 01 січня 2018 року.

Посилаючись на те, що зазначені дії відповідачів не узгоджуються з умовами укладеного раніше договору оренди землі від 21 січня 2008 року і положеннями земельного законодавства, та грубо порушують переважне право ФГ «Степ» на поновлення договору оренди землі, позивач просив суд визнати недійсним договір встановлення емфітевзису від 24 квітня 2015 року, укладений між

ІП «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_1 ; визнати укладеною між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Жашківського районного суду Черкаської області від 25 червня

2018 року у задоволенні позову ФГ «Степ» відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що порушення вимог чинного законодавства при укладенні договору емфітевзису відсутні, а права позивач цим договором не порушені, так як земельна ділянка передавалась у користування ІП «Агро-Вільд Україна» вже після закінчення договору оренди землі.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Постановою Апеляційного суду Черкаської області від 16 жовтня 2018 року апеляційну скаргу ФГ «Степ» задоволено, рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 25 червня 2018 року скасовано та ухвалено нове рішення про задоволення позову ФГ «Степ».

Визнано недійсним договір емфітевзису від 24 квітня 2015 року, укладений між ІП «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_1 , на використання земельно ділянки площею 4,31 га, розташованої в адміністративних межах Жашківської міської ради, кадастровий номер :05:001:1113.

Визнано укладеною між ОСОБА_1 та ФГ «Степ» додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року, у редакції, викладеній у позовній заяві, що є невід`ємною складовою зазначеного судового рішення. Вирішено питання розподілу судових витрат.

Рішення апеляційного суду мотивовано тим, що передача земельної ділянки у користування за договором емфітевзісу під час дії договору оренди цієї самої земельної ділянки є порушенням норм чинного законодавства. Відмова у продовженні дії договору оренди землі без зазначення конкретних та чітких її підстав порушує право орендаря на реалізацію переважного права, передбаченого статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря є недобросовісною. Направлення пропозиції та додаткової угоди орендодавцю 02 жовтня 2017 року, менше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору оренди на один день, не порушує права орендодавця та вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнення її доводів

У листопаді 2018 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга

ОСОБА_1 , у якій, посилаючись на порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга обґрунтована посиланням на те, що висновки апеляційного суду про визнання за позивачем переважного права на поновлення договору оренди землі ґрунтуються на неправильному тлумаченні положень статті 33 Закону України «Про оренду землі», зважаючи на те, що між ОСОБА_1 та ІП «Агро-Вільд Україна» було укладено договір встановлення емфітевзису, що регламентується главою 33 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статтею 93 глави 15 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), а не оренди земельної ділянки. За умовами договору про встановлення емфітевзису від 24 квітня 2015 року емфітевтичне право набирає чинності з 01 січня 2018 року, що не порушує прав орендаря на користування спірною земельною ділянкою, з огляду на те, що договір оренди землі від 21 січня 2008 року припинив свою дію 31 грудня 2017 року. Крім того орендодавець до закінчення строку дії договору оренди землі повідомив орендаря про відсутність наміру поновлювати договір оренди на новий строк. Лист-повідомлення з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі ФГ «Степ» направило орендарю з порушенням строків встановлених у договорі оренди землі 02 жовтня 2017 року. За змістом додаткова угода містить умови, що суттєво відрізняються від укладеного між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 договору оренди землі від 21 січня 2008 року, які не були узгоджені сторонами, зокрема щодо нормативної грошової оцінки вартості земельної ділянки, строку дії договору, розміру та форми орендної плати, а також положення про те, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи та реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни або розірвання договору.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

У відзиві на касаційну скаргу ФГ «Степ» просило касаційну скаргу відхилити посилаючись на своєчасність направлення орендодавцю листа-повідомлення з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди спірної земельної ділянки та на те, що орендодавець мав достатньо часу для узгодження з орендарем її істотних умов, тим більше, що позивач запропонував поновити договір на кращих, з точки зору орендодавця, умовах, збільшивши орендну плату до 5,5 процентів від нормативної грошової оцінки землі. Одночасна наявність права користування зазначеною земельною ділянкою, як у ФГ «Степ» на підставі договору оренди землі, так і у ІП «Агро-Вільд Україна» на підставі договору встановлення емфітевзису, є порушенням вимог законодавства та переважного права позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк. Продовження дії договору оренди є визначальним для господарської діяльності позивача, оскільки вилучення вказаних земель з обробітку фактично призведе до зупинення роботи господарства та заподіяння збитків.

Ухвалою Верховного Суду від 30 листопада 2018 року відкрито касаційне провадження у вказаній справі та зупинено виконання та дію постанови Апеляційного суду Черкаської області від 16 жовтня 2018 року.

У жовтні 2019 року до Верховного Суду надійшло клопотання ФГ «Степ» про необхідність передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини п`ятої статті 403 ЦПК України для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.

Колегія суддів вважає, що вказане клопотання не підлягає розгляду, оскільки доводи про наявність підстав для передачі справи на розгляд Великої Палати згідно з частиною п`ятою статті 403 ЦПК України є недостатньо обґрунтованими та не свідчать про те, що передача цієї справи до Великої Палати Верховного Суду необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.

Ухвалою Верховного Суду від 11 листопада 2019 року справу № 693/43/18 за позовом ФГ «Степ» до ІП «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису, визнання укладеною додаткової угоди призначено до судового розгляду.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

За правилами частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційного скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).

Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про задоволення касаційної скарги з огляду на наступне.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди попередніх інстанцій установили, що 21 січня 2008 року між

ФГ «Степ» та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, загальною площею 4,31 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в адміністративних межах Жашківської міської ради, строком на 5 років, який зареєстрований Жашківським районним відділом Черкаської регіональної філії Центру державного земельного кадастру 15 лютого 2008 року.

Пунктом 8 договору сторони погодили, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

01 серпня 2011 року між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 укладена додаткова угода, якою продовжено термін дії договору оренди землі до 31 грудня

2017 року. Державна реєстрація зазначеної додаткової угоди до договору оренди землі проведена відділом Держкомзему у Жашківському районі Черкаської області 05 серпня 2011 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 23 577 грн.

01 серпня 2017 року ОСОБА_1 направила ФГ «Степ» заяву про відмову у поновленні договору оренди землі після закінчення терміну його дії та вимогу повернути їй земельну ділянку у стані не гіршому, ніж земельна ділянка була передана в оренду.

02 жовтня 2017 року ФГ «Степ» надіслало ОСОБА_1 лист-повідомлення

щодо поновлення договору оренди землі від 21 січня 2008 року та проект додаткової угоди до договору оренди землі.

04 січня 2018 року ОСОБА_1 вдруге направила ФГ «Степ» повідомлення про заперечення поновленні договору оренди землі.

Також судами встановлено, що 24 квітня 2015 року між ІП «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_1 укладений договір встановлення емфітевзису, предметом якого є земельна ділянка площею 4,31 га, яка розташована в Жашківському районі в межах Жашківської міської ради Черкаській області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, склад угідь рілля - 4,31 га, та належить власнику на підставі Державного акта на право приватної власності на землю серії ІІ-ЧР № 047776, виданого 12 лютого 2003 року Жашківською міською радою.

Пунктом 1.3 цього договору зазначено, що власник стверджує, що вказана земельна ділянка знаходиться в оренді до 31 грудня 2017 року.

Сторони домовились, що емфітевтичне право за цим договором набирає чинності з 01 січня 2018 року і закінчується 01 січня 2024 року, про що зазначено у пункті 2.4 договору встановлення емфітевзису.

Також у пункті 5.6 договору встановлення емфітевзису передбачено, що емфітевту відомо, що на цю земельну ділянку існує обмеження у користуванні згідно з договором оренди, укладеним між ФГ «Степ» та власником указаної земельної ділянки, строк дії якого закінчується 31 грудня 2017 року. Договір нотаріально посвідчений, зареєстрований в реєстрі під № 784.

На підставі зазначеного договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про право користування ІП «Агро-Вільд Україна» земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) від 24 квітня 2015 року № 20924022.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі статтю 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною другою статті 792 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема,

ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про задоволення позову, апеляційний суд не врахував, що відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Договір оренди землі може вважатися поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором оренди землі також за наявності умов, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема: належного виконання своїх обов`язків орендарем, повідомлення ним орендодавця до закінчення строку дії договору в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з доданням до нього додаткової угоди, продовження користування виділеною земельною ділянкою, та відсутності протягом місяця після закінчення строку договору письмового повідомлення орендодавцем орендаря про відмову у поновленні договору оренди.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, буде порушене, зокрема, у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднім орендарем про намір реалізувати своє переважне право.

Суд апеляційної інстанції не звернув уваги, що 01 серпня 2017 року, тобто

до закінчення строку дії договору оренди землі від 21 січня 2008 року, ОСОБА_1 повідомила ФГ «Степ» про відсутність у неї наміру продовжувати дію зазначеного договору оренди землі.

Отже, за наявності наведених обставин, а також відсутності згоди орендодавця із запропонованими ФГ «Степ» новими умовами договору оренди землі, у тому числі щодо виплати орендної плати виключно у грошовій формі, висновки суду апеляційної інстанції про порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк, а відтак наявність підстав для задоволення вимог ФГ «Степ», не ґрунтуються на встановлених судом обставинах справи та вимогах закону.

Також судом першої інстанції встановлено, що, маючи намір продовжити дію договору, орендар зобов`язаний звернутись до орендаря не пізніше

01 жовтня 2017 року (враховуючи термін дії договору до 31 грудня

2017 року), додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди.

Як вбачається з матеріалів справи, лист-повідомлення від 27 вересня

2017 року разом з проектом додаткової угоди направлено ОСОБА_1

02 жовтня 2017 року, про що свідчить відбиток поштового штампу на описі вкладення у цінний лист та отримано відповідачем 05 жовтня 2017 року.

Факт укладення договору емфітевзису, з урахуванням встановлених судами фактичних обставин справи, на взаємовідносини між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 не впливають.

Разом з тим, суд першої інстанції надав належну оцінку доказам, правильно застосував норми матеріального права та дійшов обґрунтованого висновку про те, що, зважаючи на недосягнення домовленості між орендодавцем та орендарем щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Частиною першою статті 413 ЦПК України передбачено, що суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову ФГ «Степ» ухвалене відповідно до норм матеріального права і з дотриманням норм процесуального права та на підставі повно, всебічно з`ясованих обставин справи, а тому це рішення відповідно до статті 413 ЦПК України необхідно залишити в силі, а постанову апеляційного суду - скасувати.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Оскільки касаційна скарга ІП «Агро-Вільд Україна» підлягає задоволенню, сплачений за її подання судовий збір у розмірі 7 048 грн підлягає стягненню з ФГ «Степ» на користь відповідача.

Керуючись статтями 402, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційної цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Постанову Апеляційного суду Черкаської області від 16 жовтня 2018 року скасувати, рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 25 червня 2018 року залишити в силі.

Стягнути з Фермерського господарства «Степ» на користь ОСОБА_1 судовий збір, сплачений за подання касаційної скарги, у розмірі 7 048,00 грн.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. О. Кузнєцов

Судді: В. С. Жданова

В. М. Ігнатенко

В. А. Стрільчук

М. Ю. Тітов