КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 червня 2019 року місто Київ

єдиний унікальний номер справи: 757/24352/17-ц

номер провадження: 22-ц/824/4836/2019

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого - Верланова С.М. (суддя - доповідач),

суддів: Мережко М.В., Савченка С.І.,

за участю секретаря - Воронової Л.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду міста Києва від 14 грудня 2018 року у складі судді Підпалого В.В., у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Каунт-про» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної Вікторії Михайлівни, третя особа: Міністерство закордонних справ України, про визнання договору недійсним,

В С Т А Н О В И В :
У квітні 2017 року товариство з обмеженою відповідальністю «Каунт-про» (далі - ТОВ «Каунт-про») звернулось до суду з указаним позовом, в якому з урахуванням зави про зміну предмету позову, просило:

визнати недійсним договір оренди будинку №1/03 від 05 січня 2003 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ;

скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: індексний номер 29000302, прийняте 29 березня 2016 року о 17:42:32 державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М. про реєстрацію права користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а саме: будинком, загальною площею 848,60 кв.м, розташованим за адресою: АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 (після перейменування - АДРЕСА_3 ) строком дії: 30 років на підставі договору оренди будинку серії та номеру 1/03, укладеного 05 січня 2003 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ;

скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна внесений на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Анохіної В.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: індексний номер 29000302 від 29 березня 2016 року 17:42:32, запис №13958175 про речове право ОСОБА_2 на користування (найм (оренду)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а саме: будинком, загальною площею 848,60 кв.м, розташованим за адресою: АДРЕСА_4 , строком дії 30 років на підставі договору оренди будинку серії та номеру 1/03, укладеного 05 січня 2003 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ;

зобов`язати державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіну В.М. внести до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна запис про скасування державної реєстрації прав ОСОБА_2 користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а саме: будинком, загальною площею 848,60 кв.м, розташованим за адресою: АДРЕСА_4 , строком дії 30 років на підставі договору оренди будинку серії та номеру 1/03, укладеного 05 січня 2003 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Позовна заява мотивована тим, що 20 січня 2017 року ТОВ «Каунт-про» відповідно до договору купівлі - продажу набуло право власності на житловий будинок, загальною площею 848,60 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , який належав іпотекодавцю ОСОБА_1 на підставі дубліката свідоцтва про право власності, виданого Головним управлінням житлового забезпечення від 01 липня 2003 року серія НОМЕР_1 . З 2003 року вказаним житловим будинком користується Посольство Греції в Україні на підставі договорів оренди будинку від 04 червня 2003 року та договору оренди будинку від 31 жовтня 2013 року, укладених з ОСОБА_1 .

Позивач зазначав, що йому стало відомо, що 05 січня 2003 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір оренди цього будинку АДРЕСА_5 на строк 30 років. Вважав, що вказаний договір оренди будинку є фіктивним, оскільки не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, тобто виникнення та реалізації відносин оренди між сторонами, а укладений між ними з метою ухилення від виконання зобов`язань за кредитним договором та договором іпотеки.Вказує, що речове право оренди ОСОБА_2 зареєстроване приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М. через 13 років після укладення оспорюваного договору - 29 березня 2016 року.

Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 14 грудня 2018 року позов ТОВ «Каунт-про» задоволеночастково.
Визнано недійсним договір оренди будинку №1/03 від 05 січня 2003 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 29000302, прийняте 29 березня 2016 року о 17:42:32 державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М. про реєстрацію права користування (найм (оренду)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а саме: будинком, загальною площею 848,60 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_4 , строком дії: 30 років на підставі договору оренди будинку серії та номеру 1/03, укладеного 05 січня 2003 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Скасовано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна внесений на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної В.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: індексний номер 29000302 від 29 березня 2016 року 17:42:32, запис №13958175 про речове право ОСОБА_2 на користування (найм (оренду)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а саме: будинком, загальною площею 848,60 кв.м, розташованим за адресою: АДРЕСА_4 , строком дії 30 років на підставі договору оренди будинку серії та номеру 1/03, укладеного 05 січня 2003 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

У задоволені решти позовних вимог ТОВ «Каунт-про» відмовлено.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати в частині задоволення позовних вимог та ухвалити нове рішення в цій частині про відмову у задоволенні позову ТОВ «Каунт-про», посилаючись на неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, неправильність установлення обставин, які мають значення для справи, неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції не звернув уваги на те, що оспорюваний договір оренди будинку, додаткові угоди до нього, акт прийому-передачі будинку в оренду, акт прийому-передачі здійснених поліпшень будинку, укладено з наміром створення правових наслідків, передбачених ним, оскільки на виконання умов договору було здійснено фінансування робіт щодо добудови будинку. Вказує, що за цим договором ОСОБА_2 передала, а ОСОБА_1 прийняв результати виконаних робіт, право оренди було зареєстровано у відповідному державному реєстрі, а тому вважає, що вказаний договір не є фіктивним, оскільки він виконувався.

Вказує, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що станом на час укладення оспорюваного договору оренди від 05 січня 2003 року будинок не був збудований, не введений в експлуатацію та право власності на нього не було зареєстровано, оскільки ТОВ «Каунт-про» не вказувало такої підстави позову, а тому вважає, що суд першої інстанції вийшов за межі підстав позову та межі предмету доказування. До того ж станом на момент укладення оспорюваного договору на належних ОСОБА_1 земельних ділянках по АДРЕСА_4 вже було збудовано конструктивні елементи будинку, який після укладення оспорюваного договору був завершений будівництвом, введений в експлуатацію та оформлено право власності.

Зазначає, що укладенням оспорюваного договору оренди на порушено права ТОВ «Каунт-про», оскільки цей договір та державна реєстрація права оренди не створили будь-яких негативних наслідків для позивача, який вільно розпоряджається будинком, зокрема, здає його в оренду, та не створюють йому перешкод у цьому. Також вказує, що зобов`язання ОСОБА_1 чи ОСОБА_2 перед ТОВ «Каунт-про» відсутні, а тому укладення договору не спрямоване на порушення прав позивача шляхом ухилення від виконання зобов`язань за кредитним договором та договором іпотеки, оскільки кредитором за кредитним договором та іпотекодержателем за іпотечним договором є ТОВ «Фінансова компанія «Ратіо інвест».

Вказує, що суд першої інстанції безпідставно не закрив провадження у справі, так як 29 листопада 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 була укладена угода про розірвання договору оренди від 05 січня 2003 року, а тому зобов`язання за цим договором припинені. Тому вважає, що провадження у справі в частині визнання недійсним договору оренди підлягало закриттю відповідно до п.2 ч.1 ст. 255 ЦПК України, у зв`язку з тим, що предмет спору у справі відсутній.

Учасники справи не скористалися своїм правом на подання до суду відзиву на апеляційну скаргу, своїх заперечень щодо змісту і вимог апеляційної скарги до апеляційного суду не направили.

Згідно з ч.3 ст.360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду ухвали суду першої інстанції.

Відповідно до положень ч.ч.1,2 ст.376 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Доводів в частині відмови у задоволенні позовних вимог ТОВ «Каунт-про» про зобов`язання приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіну В.М. внести запис про скасування державної реєстрації прав ОСОБА_2 користування (найму (оренди)) будівлею апеляційна скарга не містить, тому відповідно до положень ч.1 ст.376 ЦПК України законність ухваленого у цій частині рішення суду першої інстанції колегією суддів не перевіряється.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, які з`явилися в судове засідання, вивчивши матеріали справи та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення з таких підстав.

Відповідно до ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Згідно зі ст.ст. 256, 262 ЦК УРСР (чинного на час укладення договору оренди будинку), за договором майнового найму наймодавець зобов`язується надати у тимчасове користування за плату наймачеві майно, у стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна.

Об`єктом оренди могли бути житлові будинки, що перебувають у приватній власності громадян (ст.ст. 150, 158 ЖК УРСР).

За змістом ч.5 ст.203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Аналогічно, статтею 4 ЦК УРСР, яка була чинною станом на часу укладення 05 січня 2003 року оспорюваного договору оренди, передбачалось, що цивільні права і обов`язки, в числі інших, виникають з угод, передбачених законом, а також з угод хоч і не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Таким чином, зобов`язання може виникнути лише з угоди, яка є законною чи закону не суперечить.

Відповідно до змісту ст.234 ЦК України фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним.

Для визнання правочину фіктивним суди повинні встановити наявність умислу в усіх сторін правочину. При цьому необхідно враховувати, що саме по собі невиконання правочину сторонами не означає, що укладено фіктивний правочин. Якщо сторонами не вчинено будь-яких дій на виконання такого правочину, суд ухвалює рішення про визнання правочину недійсним без застосування будь-яких наслідків.

У фіктивних правочинах внутрішня воля сторін не відповідає зовнішньому її прояву, тобто обидві сторони, вчиняючи фіктивний правочин, знають заздалегідь, що він не буде виконаний, тобто мають інші цілі, ніж передбачені правочином. Такий правочин завжди укладається умисно.

Отже, основними ознаками фіктивного правочину є: введення в оману (до або в момент укладення угоди) іншого учасника або третьої особи щодо фактичних обставин правочину або дійсних намірів учасників; свідомий намір невиконання зобов`язань договору; приховування справжніх намірів учасників правочину.

Укладення договору, який за своїм змістом суперечить вимогам закону, оскільки не спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, є порушенням ч.1 та 5 ст.203 ЦК України, що за правилами ст. 215 цього Кодексу є підставою для визнання його недійсним відповідно до ст. 234 ЦК України.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 13 березня 2019 року у справі № 757/12646/16-ц.

У відповідності до вимог ч.4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 20 серпня 2008 року між ОСОБА_1 (іпотекодавець) та АКБ «Форум» (іпотеко держателем), правонаступником якого є ПАТ «Банк «Форум», було укладено договір іпотеки, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чернокур О.М. та зареєстрований в реєстрі за № 1985, з наступними змінами та доповненнями.

Відповідно до п.1.1 договору іпотеки, цим договором забезпечувалося виконання ОСОБА_3 зобов`язань, за укладеним між ним та АКБ «Форум», правонаступником якого є ПАТ «Банк «Форум», кредитним договором №0435/08/01-CLNv від 20 серпня 2008 року, додаткових угод від 28 грудня 2009 року, №2 від 19 травня 2010 року, №3 від 10 листопада 2010 року, №4 від 11 травня 2012 року до нього, за умовами якого ОСОБА_3 зобов`язався повернути іпотекодержателю кредитні кошти в розмірі 2 843 614 доларів США зі сплатою 13,5 % річних за користування кредитом, можливих неустойок та інших витрат на здійснення забезпеченої заставою вимоги, з кінцевим терміном повернення 20 серпня 2015 року.

Згідно з п.1.2 договору іпотеки предметом іпотеки є:

- земельна ділянка площею 0,0534 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер :82:296:0034, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , яка належить ОСОБА_1 на підставі дублікату державного акту на право власності на земельну ділянку від 09 липня 2008 року серії ЯЖ №007307;

- земельна ділянка площею 0,0481 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер :82:296:0033, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , яка належить ОСОБА_1 на підставі дублікату державного акту на право власності на земельну ділянку від 09 липня 2008 року серії ЯЖ №007306;

- житловий будинок, загальною площею 848,60 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , який належить ОСОБА_1 на підставі дублікату свідоцтва про право власності, виданого Головним управлінням житлового забезпечення від 01 липня 2003 року серія НОМЕР_1 , виданого на підставі наказу Головного управління житлового забезпечення від 23 червня 2003 року №1072-С/ЖБ.

У п.2.1 договору іпотеки ОСОБА_1 засвідчив, що предмет іпотеки: не підлягає вилученню і вільний від будь-яких зобов`язань, крім тих, що передбачені цим договором; на момент укладення цього договору не існує ніяких прав та вимог інших осіб на предмет іпотеки, у тому числі тих, що не зареєстровані у встановленому законом порядку (а.с.14 -15, т.1).

Пунктом 3.1 договору іпотеки на ОСОБА_1 покладено зобов`язання не допускати погіршення стану предмета іпотеки, письмово повідомляти іпотекодержателя про настання обставин, що можуть вплинути на виконання зобов`язань за цим договором, не відчужувати та не обтяжувати предмет іпотеки зобов`язаннями з боку третіх осіб (зокрема, не передавати його в найм (оренду), в користування іншим особам, наступну іпотеку тощо), виконувати інші покладені законодавством зобов`язання.

29 березня 2016 року ОСОБА_1 звернувся до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної В.М. із заявою про державну реєстрацію права власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_4 . Того ж дня, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Анохіна В.М. зареєструвала у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_4 , за ОСОБА_1 . Номер запису про право власності 13925822, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00.

Того ж дня, 29 березня 2016 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 подали приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Анохіній В.М. спільну заяву за №16287129 про проведення державної реєстрації факту виникнення речового права користування (найму, оренди) житловим будинком про АДРЕСА_4 на підставі договору оренди №1/03 від 05 січня 2003 року.

29 березня 2016 року приватним нотаріус Київського міського нотаріального округу Анохіна В.М. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ОСОБА_2 права користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а саме, будинком, загальною площею 848,60 кв.м., розташованим за адресою: АДРЕСА_4 .

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, з 20 серпня 2008 року щодо житлового будинку по АДРЕСА_4 було зареєстроване обтяження - заборона на нерухоме майно на підставі договору іпотеки від 20 серпня 2008 року, укладеного між АКБ «Форум» та ОСОБА_1 .

Судом першої інстанції встановлено, що 29 липня 2016 року ПАТ «Банк «Форум» відступило ТОВ «Фінансова компанія «Ратіо інвест» право вимоги до боржника ОСОБА_3 за кредитним договором №0435/08/01-CLNv від 20 серпня 2008 року, а також відповідно до договору про відступлення прав за договором іпотеки від 29 липня 2016 року відступило ТОВ «Фінансова компанія «Ратіо інвест» право вимоги за договором іпотеки, укладеного 20 серпня 2008 року між АКБ «Форум» та ОСОБА_1 (а.с. 22 - 25, т.1).

Встановлено, що 20 січня 2017 року між позивачем ТОВ «Каунт-про» та ТОВ «Фінансова компанія «Ратіо інвест» укладено:

- договір купівлі-продажу житлового будинку, загальною площею 848,60 кв.м, житловою площею 431,20 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , який посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г.О. та зареєстрований у реєстрі за №8;

- договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0534 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер :82:296:0034, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , який посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г.О. та зареєстрований у реєстрі за №11;

- договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0481 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер :82:296:0033, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , який посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г.О. та зареєстрований у реєстрі за №14.

Судом першої інстанції встановлено, що у березні 2015 року ПАТ «Банк «Форум» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , третя особа: ОСОБА_3 , про звернення стягнення на предмет іпотеки: житловий будинок по АДРЕСА_4 , земельну ділянку площею 0,0534 га та земельну ділянку площею 0,0481 га, які розташовані за адресою: АДРЕСА_4 .

Ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 17 березня 2015 року відкрито провадження у справі №757/7912/15-ц. Доказів того, що розгляд даного спору завершено, матеріали справи не містять.

Судом першої інстанції встановлено, що на час розгляду справи у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна міститься запис №13958175 про речове право ОСОБА_2 на користування (найм (оренду)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а саме: будинком загальною площею 848,60 кв.м, розташованим за адресою: АДРЕСА_4 , строком дії 30 років згідно договору оренди будинку серії та номеру 1/03, укладеного 05 січня 2003 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Підставою для такої реєстрації був договір оренди будинку №1/03 від 05 січня 2003 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , за яким ОСОБА_1 передав в оренду ОСОБА_2 будинок, загальною площею 848,60 кв.м, житловою площею 431,20 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 на строк його дії 30 років.

Згідно зі ст.ст. 256, 262 ЦК УРСР (чинного на час укладення оспорюваного договору оренди), за договором майнового найму наймодавець зобов`язується надати у тимчасове користування за плату наймачеві майно, у стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна.

Об`єктом оренди могли бути житлові будинки, що перебувають у приватній власності громадян (ст.ст.150, 158 ЖК УРСР).

Судом першої інстанції встановлено, що станом 05 січня 2003 року житловий будинок, загальною площею 848,60 кв.м, по АДРЕСА_4 збудований не був, як об`єкт містобудування державною комісією в експлуатацію не був прийнятий, права власності за ОСОБА_1 не зареєстровано.

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Анохіна В.М. не перевірила вказаних обставин та на підставі поданих ОСОБА_1 і ОСОБА_2 документів не встановила чи набула ОСОБА_2 речові права оренди на незавершений будівництвом об`єкт.

Судом першої інстанції вірно встановлено, що розпорядженням Печерської районної у місті Києві державної адміністрації від 23 вересня 2002 року №1193 надано дозвіл ОСОБА_1 на будівництво жилого будинку за адресою: АДРЕСА_2 , за умови одержання архітектурно-планувального завдання на проектування, розробку, погодження та експертизи проектної документації, одержання відповідно до державних будівельних норм дозволів на виконання будівельних робіт, а також ордеру на виконання робіт у Головному управлінні контролю за благоустроєм міста. Збудований будинок здати в експлуатацію згідно з ДБН 3.1-3-9.94 «Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів».

05 грудня 2002 року комісією по розгляду заяв громадян власників (користувачів) земельних ділянок, створеною розпорядженням Печерської районної у місті Києві державної адміністрації №809 від 16 червня 1998 року у складі ОСОБА_4 - заступника голови райдержадміністрації, ОСОБА_5 - начальника СМЗ, ОСОБА_6 - провідного інженера СМЗ, ОСОБА_7 - інспектора протипожежної охорони району, Сидоренка В.В. - головного землевпорядника Печерського району, ОСОБА_8 - помічника санлікаря району, з метою надання ОСОБА_1 дозволу на будівництво житлового будинку проведено обстеження домоволодіння АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 та встановлено, що будинок АДРЕСА_1 (рік побудови - 1955, матеріали стін - цегла, загальна площа 107,6 кв.м) належить ОСОБА_1 . Земельна ділянка АДРЕСА_2 вільна від забудов. За результатом обстеження комісія Печерської райдержадміністрації згідно акту від 05 грудня 2002 року рекомендувала надати розпорядження на будівництво житлового будинку на земельних ділянках АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 із знесенням старого будинку по АДРЕСА_1 , за умови погодження проектної документації, отримання дозволу на виконання будівельних робіт в Управлінні держархбудконтролю та виконання умов забудови земельної ділянки згідно з АПЗ ГоловКиївархітектури.

Розпорядженням голови Печерської районної у місті Києві державної адміністрації від 14 січня 2003 року №30 на підставі акту обстеження від 05 грудня 2002 року та за результатом розгляду заяви ОСОБА_1 з питання надання дозволу на будівництво жилого будинку і гаражу за адресами: АДРЕСА_2 , АДРЕСА_1 (із знесенням старого будинку) було надано дозвіл ОСОБА_1 на будівництво жилого будинку і гаражу за адресами: АДРЕСА_2 , АДРЕСА_1 (із знесенням старого будинку) за умови одержання архітектурно-планувального завдання, проектування, розробки, погодження та експертизи проектної документації та одержання відповідно до державних будівельних норм дозволу на виконання будівельних робіт в Держархбудконтролі і в Головному управлінні контролю за благоустроєм та зовнішнім дизайном міста - ордеру на тимчасове порушення благоустрою при виконанні будівельних робіт. Зобов`язано ОСОБА_1 здійснити проектування та будівництво на земельних ділянках без порушення меж, збудовані споруди здати в експлуатацію згідно з Державними будівельними нормами України ДБН 3.1-3-9.94 «Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів». Розпорядження голови Печерської районної у місті Києві державної адміністрації від 23 вересня 2002 року №1193 визнано таким, що втратило чинність (т.2 а.с.169-170).

Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції правильно відхилив посилання представника ОСОБА_1 нао те, що станом на 27 вересня 2002 року ОСОБА_1 були збудовані конструктивні елементи будинку за адресою: АДРЕСА_4 , оскільки наведеними вище розпорядженнями голови Печерської районної у місті Києві державної адміністрації від 23 вересня 2002 року №1193, від 14 січня 2003 року №30 та актом обстеження від 05 грудня 2002 року, спростовується факт забудови ділянок по АДРЕСА_4 станом на 05 січня 2003 року та підтверджується факт існування старого будинку 1955 року побудови на земельній ділянці по АДРЕСА_3 .

При цьому судом першої інстанції вірно враховано, що станом на 05 січня 2003 року законодавство України не передбачало передачу в орендне користування (найм) недобудованого житлового об`єкту, оскільки це суперечило встановленому ст.ст. 256, 262 ЦК УРСР, ст.ст. 150, 158 ЖК УРСР предмету договору оренди (найму) житлового будинку.

З наведених підстав не заслуговують на увагу доводи апеляційної скарги про те, що станом на момент укладення оспорюваного договору на належних ОСОБА_1 земельних ділянках по АДРЕСА_4 вже було збудовано конструктивні елементи будинку.

Відповідно до ст. 18 Закону України «Про основи містобудування» закінчені будівництвом об`єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Експлуатація не прийнятих у встановленому законодавством порядку об`єктів забороняється.

Судом першої інстанції встановлено, що лише 23 червня 2003 року наказом Головного управління житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації №1072-С/ЖБ вирішено оформити ОСОБА_1 право власності на житловий будинок, загальною площею 848,60 кв.м, у зв`язку зі знесенням старого та будівництвом нового жилого будинку взамін попередніх правовстановлюючих документів.

Право приватної власності ОСОБА_1 на житловий будинок по АДРЕСА_4 було оформлено на підставі свідоцтва про право власності серії НОМЕР_2 , виданим 01 липня 2003 року Головним управлінням житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації на підставі наказу Головного управління житлового забезпечення від 23 червня 2003 року №1072-С/ЖБ.

Відповідно до ст. 4 Закону України «Про власність» від 07 лютого 1991 року №697-XII (в редакції, чинній станом на 05 січня 2003 року) власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону. Він може використовувати майно для здійснення господарської та іншої, не забороненої законом, діяльності, зокрема, передавати його безоплатно або за плату у володіння і користування іншим особам.

Статтею 13 Закону України «Про власність» (в редакції, чинній станом на 05 січня 2003 року) передбачено, що об`єктами права приватної власності є жилі будинки, квартири, предмети особистого користування, дачі, садові будинки, предмети домашнього господарства, продуктивна і робоча худоба, земельні ділянки, насадження на земельній ділянці, засоби виробництва, вироблена продукція, транспортні засоби, грошові кошти, акції, інші цінні папери, а також інше майно споживчого і виробничого призначення. Законодавчими актами України може бути встановлено спеціальний порядок набуття права власності громадянами на окремі види майна.

Пунктом 9 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 04 жовтня 1991 року №7 «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок» передбачено, що право власності на жилий будинок, збудований громадянином на відведеній йому в установленому порядку земельній ділянці і прийнятий в експлуатацію, виникає з часу його реєстрації у виконкомі місцевої Ради.

Встановлено, що право приватної власності ОСОБА_1 на житловий будинок по АДРЕСА_4 було зареєстроване КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об`єкти нерухомого майна» 17 липня 2003 року.

Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції правильно відхилив надану відповідачами додаткову угоду №2 від 03 квітня 2003 року до договору оренди будинку №1/03 від 05 січня 2003 року щодо призупинення дії договору оренди будинку №1/03 від 05 січня 2003 року в частині права користування ОСОБА_2 на час оренди будинку Посольством Грецької Республіки та чинності договору в іншій частині, як доказ реального наміру створення правових наслідків сторін за оспорюваним договором оренди, оскільки укладення ОСОБА_1 04 червня 2003 року договору оренди будинку з Посольством Грецької Республіки в України спростовує факт володіння цим будинком ОСОБА_2 .

Судом першої інстанції правильно встановлено, що відповідачами не надано доказів фактичного виконання ОСОБА_2 у періоду з 05 січня 2003 року по 03 квітня 2003 року робіт по капітальному ремонту будинку на суму 6 012 755 грн 00 коп., отримання у встановленому законом порядку дозволу на проведення ОСОБА_2 капітального ремонту незбудованого житлового будинку, а також не надано погодженої у встановленому порядку проектно-кошторисної документації на проведення капітального ремонту ОСОБА_2 .

Посилання представника ОСОБА_1 про виконання ОСОБА_2 робіт по ремонту незавершеного будівництвом житлового будинку на суму 6 012 755 грн 00 коп. та наданий акт прийому-передачі здійснених поліпшень будинку від 03 квітня 2008 року, спростовуються технічним паспортом на садибний (індивідуальний) житловий будинок по АДРЕСА_4 , який виготовлений 26 вересня 2004 року КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об`єкти нерухомого майна», відповідно до якого загальна дійсна вартість будинку становить 358 557 грн 00 грн.

Отже, ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог ТОВ «Каунт-про» про визнання недійсним оспорюваного договору оренди будинку, суд першої інстанції, правильно встановивши обставини спору, дослідивши докази у справі й надавши їм належну оцінку, дійшов правильного висновку про те, що наведені вище обставини вказують на те, що договір оренди будинку №1/03 від 05 січня 2003 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , не був спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, а свідчить про умисел сторін цього правочину приховати справжні наміри, а саме - здійснити за ОСОБА_2 державну реєстрацію речового права орендного користування строком на 30 років житловим будинком по АДРЕСА_4 , що був предметом іпотеки за договором від 20 серпня 2008 року, укладений між ОСОБА_1 та АКБ «Форум», об`єктом стягнення за позовом ПАТ «Банк «Форум» у цивільній справі №757/7912/15-ц, та на даний час належить позивачу.

Із урахуванням встановлених обставин справи судом першої інстанції зроблено правильний висновок , що укладення оспорюваного договору оренди від 05 січня 2003 року, який за своїм змістом суперечить вимогам закону, оскільки не спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, є порушенням ч.1 та ч.5 ст.203 ЦК України, що за правилами ст.215 цього Кодексу є підставою для визнання його недійсним відповідно до ст. 234 ЦК України.

Установивши, що приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Анохіна В.М без згоди іпотекодержателя ПАТ «Банк «Форум», права якого перейшли до позивача, та у порушення вимог чинного законодавства прийняла рішення про державну реєстрацію за ОСОБА_2 права користування (найму (оренди)) строком на 30 років будинком, розташованим за адресою: АДРЕСА_4 , колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що таке рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а також внесений до реєстру запис про державну реєстрації права користування (найму (оренди)), є незаконним, порушують права позивача та підлягають скасуванню.
Таким чином, суд першої інстанції виконав вимоги ст.263 ЦПК України щодо законності та обгрунтованості рішення суду, повно і всебічно дослідив і оцінив докази та правильно встановив обставини у справі.
Посилання в апеляційній скарзі на те, щоукладенням оспорюваного договору оренди на порушено права ТОВ «Каунт-про», оскільки цей договір та державна реєстрація права оренди не створили будь-яких негативних наслідків для позивача, який вільно розпоряджається будинком, зокрема, здає його в оренду, та не створюють йому перешкод у цьому, не заслуговують на увагу, оскільки оспорюваний договір оренди будинку та його державна реєстрація обтяжують належний позивачу на праві власності будинок, що обмежує позивача у реалізації ним свого права власності на цей будинок.

Доводи апеляційної скарги про те, що суд першої інстанції вийшов за межі підстав позову та предмету доказування у справі, оскільки ТОВ «Каунт-про» не вказувало такої підстави позову про визнання фіктивним договору оренди про те, що станом на час укладення оспорюваного договору оренди будинок не був збудований, не введений в експлуатацію та право власності на нього не було зареєстровано, а також нездійснення ОСОБА_2 фінансування робіт, не заслуговують на увагу з таких підстав.

Відповідно до ч.2 ст. 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Згідно з ч.5 ст. 263 ЦПК України обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Під час ухвалення рішення суд вирішує питання того, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються (п.1 ч.1 ст. 264 ЦПК України)

У даній справі предметом доказування є фіктивність договору оренди будинку №1/03 від 05 січня 2003 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , а тому надання позивачем суду доказів про те, що станом на час укладення оспорюваного договору оренди будинок не був збудований, не введений в експлуатацію та право власності на нього не було зареєстровано, а також нездійснення ОСОБА_2 фінансування робіт, на підтвердження заявлених позовних вимог про визнання недійсним договору оренди ґрунтується на положеннях ст.ст.12, 81 ЦПК України, якими передбачено, що кожна сторона зобов`язана довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, і не є виходом за межі підстав позову та предмету доказування у справі.

Посилання в апеляційній скарзі на те, що суд першої інстанції безпідставно не закрив провадження у справі, так як 29 листопада 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 була укладена угода про розірвання договору оренди від 05 січня 2003 року, а тому зобов`язання за цим договором припинені, є необґрунтованими виходячи з такого.

Згідно із ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені ст. 203 ЦК України, зокрема зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частиною 1 ст. 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Статтею 236 ЦК України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.
Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. І відповідно до статті 236 Цивільного кодексу України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
За таких обставин, оскільки предметом спору у справі є недійсність договору і такий договір підлягає визнанню недійсним з моменту його вчинення, укладення сторонами додаткової угоди про припинення такого договору та повернення майна не може розцінюватися як підстава для закриття провадження у справі у зв`язку з відсутністю предмета спору. Розірвання сторонами договору, виконаного повністю або частково, не позбавляє сторони права на звернення до суду з позовом про визнання такого договору недійсним.
Звідси суд першої інстанції обґрунтовано розглянув позов про недійсність договору оренди, незважаючи на те, що ця угода припинена за домовленістю сторін.
Аналогічна правова позиція висловлена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 905/1227/17.

Інші доводи та обставини, на які посилається заявник в апеляційній скарзі, були предметом дослідження у суді першої інстанції і висновки з цього приводу, зроблені судом, ґрунтуються на встановлених обставинах та досліджених у судовому засіданні доказах.

Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення суду першої інстанції є законним і обґрунтованим, судом додержано вимоги матеріального та процесуального права, а тому це рішення відповідно до ст.375 ЦПК України необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення, оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Печерського районного суду міста Києва від 14 грудня 2018 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з моменту її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий

Судді