Справа № 522/3685/18
Провадження № 2/522/848/19
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 листопада 2019 року Приморський районний суд м. Одеси, у складі:

головуючого - судді Шенцевої О.П.,

при секретарі - Довгань Ж.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі цивільну справу за позовною заявою Приморської районної адміністрації Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «І.Л.А.Т.2018», треті особи: Управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради, Управління культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування реєстрації, зобов`язання вчинити певні дії, -

В С Т А Н О В И В:

Приморської районної адміністрації Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «І.Л.А.Т.2018», треті особи: Управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради, Управління культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування реєстрації, зобов`язання вчинити певні дії.

Як вбачається із заявлених вимог позивач просить:

- визнати недійсним договір купівлі-продажу від 18.04.2018 року, укладений між Балтер Янівом та Товариством з обмеженою відповідальністю «І.Л.А.Т.2018», посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Шепелюк Р.Ю. за № 417;

- скасувати рішення державного реєстратора Одеської філії державного підприємства «Державний інститут судової економіки - правових та технічних експертних досліджень» Кравеця Олександра Володимировича № 34955304 від 206.04.2017 року про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на квартиру АДРЕСА_1 ;

- зобов`язати Балтер Яніва привести квартиру АДРЕСА_1 в первісний стан, шляхом демонтажу приміщень № 1, площею 20,0 кв.м. № 3 площею 13,8 кв.м.; ванної кімнати (санвузлу), площею 6,9 кв.м., нумерація згідно технічного паспорту б/н, виданого ТОВ «Нове БТІ» 24.04.2017 року;

- стягнути з ОСОБА_1 на користь Приморської районної адміністрації Одеської міської ради сплачений судовий збір у розмірі 1762 гривень.

У судовому засіданні представник третьої особи ТОВ «ІЛІАТ 2018» - адвокат Ляшук Є.В. позов не визнав та просив відмовити у задоволенні позову.

Представник позивача у судове засідання не з`явилася, звернулася до суду із клопотанням про розгляд справи за її відсутності.

Відповідач ОСОБА_1 у судове засідання не з`явився, причини неявки суду не повідомив.

Відповідач ОСОБА_2 у судове засідання не з`явився, судова повістка повернута судові з поміткою пошти, що відповідач виїхав.

Представник третьої особи управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради у судове засідання не з`явився, звернуся до суду з заявою про розгляд справи за його відсутністю.

Представник Управління культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації у судове засідання не з`явився, причини неявки суду не повідомив.

Суд, дослідивши та проаналізувавши матеріали справи, додані до неї документи приходить до висновку, що даний позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

У відповідності до ст. ст. 12,13, 81 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за звернення особи, поданим відповідно до вимог ЦПК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом за клопотанням учасників провадження. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи та на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Збирання доказів у цивільних справі не є обов`язком суду. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення , ухвалене судом відповідно до норм матеріального права з дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, №63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Крім того, згідно ч.1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (ратифіковано Україною 17.07.1997 року, набула чинності для України 11.09.1997 року) та правових позицій, викладених в рішенні Європейського Суду з прав людини по справі «Бендерський проти України (заява № 22750/02 параграф 42) - відповідно до практики, яка відображає принцип здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Межі такого обов`язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватись в світлині обставин кожної справи. Право може вважатися ефективним, тільки якщо зауваження сторін насправді «заслухані», тобто належним чином вивчені судом.

За вимогами ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд встановлює такі питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення та якими доказами вони підтверджуються ; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню для цих правовідносин.

Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.

Судом встановлено, що 28.12.2016 року ОСОБА_1 придбав у ОСОБА_5 та ОСОБА_6 квартиру, що розташована на першому поверсі будинку за адресою: АДРЕСА_2 , яка складалась з трьох житлових кімнат та підсобного приміщення, загальною площею 111,1 кв.м. та житловою площею 49,4 кв.м., про що було укладено договір купівлі - продажу № 2261, посвідчений приватним нотаріусом Брандіс А.Б.

ОСОБА_1, як замовник будівництва, здійснив реконструкцію вищезазначеної квартири шляхом внутрішнього перепланування та прибудови з зовнішньої сторони будинку нежитлові приміщення: №1, площею 20,0 кв.м.; №3, площею 13,8 кв.м.; ванної кімнати (санвузлу), площею 6,9 кв.м. (згідно технічного паспорту б/н, виданого ТОВ «Нове БТІ» 24.04.2017 року). Зазначені приміщення збудовані у прибудинковій зоні, відповідно ОСОБА_1 незаконно заволодів територією загального користування.

Згідно ч. 2 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів.

Відповідно до ч.5 ст.26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», згідно якої, проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

15.02.2017 року ОСОБА_1 зареєстрував в Управлінні державного архітектурно - будівельного контролю Одеської міської ради декларацію про початок виконання будівельних робіт № ОД 93 «Реконструкція квартири під нежитлове приміщення з улаштуванням вхідної групи без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_2 ».

22.03.2017 року ОСОБА_1 зареєстрована в УДАБК Одеської міської ради ще одна декларація про початок виконання будівельних робіт № ОД 88 «Реконструкція квартири під нежитлове приміщення з улаштуванням вхідної групи буз зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_2 ».

21.04.2017 року ОСОБА_1 зареєстрована декларація про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності № ОД 66 «Реконструкція квартири під нежитлове приміщення з улаштуванням вхідної групи без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані, за адресою: АДРЕСА_2 ».

В ході перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил, що проводилась посадовими особами Департаменту державно архітектурно - будівельного контролю в Одеській області на підставі колективного звернення мешканців прилеглих будинків, було виявлено, що у вказаній декларації про готовність об`єкта до експлуатації наведені недостовірні дані. А саме встановлено, що будинок АДРЕСА_3 є пам`яткою архітектури місцевого значення, згідно рішення виконавчого комітету Одеської міської ради № 580 від 27.12.1991 року, охоронний номер 422-Од.

Окрім цього, згідно з «Історико - архітектурним опорним планом, проектом зо охорони, визначення меж історичних ареалів м.Одеси», затвердженим наказом Міністерства культури і туризму України від 20.06.2008 року № 728/0/16-08, вказана будівля розташована в межах Центрального історичного ареалу м.Одеси.

Враховуючи недостовірність даних поданих замовником будівництва, ОСОБА_1, у деклараціях про початок виконання будівельних робіт та у декларації про готовність об`єкта до експлуатації, зазначені дозвільні документи були скасовані:

- наказом від 28.12.2017 року № 01-13/549ДАБК скасовано декларацію про початок виконання будівельних робіт № ОД 93 від 15.02.2017 року;

- наказом від 28.12.2017 року № 01-13/550ДАБК скасовано декларацію про початок виконання будівельних робіт № ОД 88 від 22.03.2017 року;

- наказом від 25.01.2018 року № 01-13/12ДАБК скасовано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації № ОД 66 від 21.04.2017 року.

Відповідно до п. 3.2. ДБН А. 2.2.-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» будівництво - це нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт та технічне переоснащення об`єктів будівництва.

Пунктом 3.21. ДБН А. 2.2.-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» встановлено, що реконструкція - це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, в наслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукту, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкту в цілому або його частини (за умови автономності).

Відповідно до ч. 4 ст. 32 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції, що діяла на момент подачі декларації про початок будівельних робіт -15.02.2017р.) порядок віднесення об`єктів до IV і V категорій складності визначається Кабінетом Міністрів України.

Згідно постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження порядку внесення об`єктів будівництва до IV і V категорії складності» від 27.04.2011 року № 557, яка діяла на час початку реконструкції, пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення віднесені до IV (четвертої) категорії складності.

Згідно ст.ст. 34, 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та п.5. Порядку виконання будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 року № 466 (в редакція цих нормативно-правових документів, що діяли на час реконструкції), право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням або зареєстрованою декларацією про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах будівництва, що належать до IV і V категорій складності, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Відповідно до ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та пункту 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011р. № 461 (в редакції, що діяла на той час) прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до IV і V категорії складності, здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката (прим. видається ДАБІ України).

Зазначене свідчить, що належними документами, які мав отримати ОСОБА_1 при здійсненні реконструкції пам`ятки архітектури місцевого значення мали бути:

- для початку проведення будівельних робіт - дозвіл на виконання будівельних робіт (а не декларація про початок виконання будівельних робіт);

- для прийняття в експлуатацію - сертифікат про відповідність закінченого будівництвом об`єкта (а не декларація про готовність об`єкта до експлуатації).

Таким чином ОСОБА_1 , як замовник будівництва, виконав самовільне будівництво (реконструкцію) в квартирі АДРЕСА_1 , без отримання права на виконання даного виду будівельних робіт, що є порушенням ст.ст. 34, 37, 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», п.5 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 року №466, пункту 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011р. № 461, Положення про порядок реконструкції вбудованих, вбудовано-прибудованих і прибудованих приміщень в м.Одесі, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 17.04.2001 року № 2153-XXIII.

Відповідно до стаття 376 Цивільний кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Згідно пункту 1.4.6. Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 17.05.2005 року № 76 власник, наймач (орендар) жилого будинку, жилого чи нежилого у жилому будинку приміщення, що припустив самовільне переобладнання або перепланування, що призводить до порушення конструктивних елементів або засобів протипожежного захисту, зобов`язаний за свій рахунок привести це приміщення до попереднього стану. У разі якщо самовільне перепланування або переобладнання приводить до погіршення технічного стану жилого будинку в цілому та порушуються права інших споживачів, зазначені роботи виконуються виконавцем послуг, питання відшкодування вартості цих робіт власником, наймачем (орендарем) жилого будинку, жилого чи нежилого у жилому будинку приміщення вирішується у судовому порядку.

Відповідно до п.2.8 Положення про Приморську району адміністрацію Одеської міської ради затвердженого рішенням Одеської міської ради 26.04.2017р. за № 1934-VII райадміністрація здійснює заходи щодо виявлення на території району фактів самовільного будівництва або реконструкції та вирішує питання щодо знесення самочинно побудованих об`єктів або приведення самочинно реконструйованих об`єктів у первинний стан.

Таким чином ОСОБА_1 самовільно захопив земельну ділянку на якій проводились будівельні роботи.

Відповідно до ч.2. ст. 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Згідно ч.3. ст. 42 Земельного кодексу України порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Таким чином, виділення частини земельної ділянки багатоквартирного житлового будинку, що відноситься до прибудинкової території, власникам квартир або нежитлових приміщень в натурі та її окреме відчуження суперечить законодавству.

ОСОБА_1 не мав законного права здійснювати будівництво приміщень на території загального користування.

ОСОБА_1 не було отримано права на проведення будівельних робіт (дозвіл на виконання будівельних робіт), не було отримано документу, який засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта (сертифікат про відповідність закінченого будівництвом об`єкта).

Крім того, декларації про початок виконання будівельних робіт та декларація про готовність об`єкта до експлуатації скасовані, хоча вони й не є належним підтвердженням права на проведення будівельних робіт.

Таким чином, самовільною реконструкцією частини в квартирі АДРЕСА_1 , ОСОБА_1 порушив норми діючого законодавства щодо порядку проведення будівельних робіт, безпідставно заволодів частиною прибудинкової території загального користування, значно погіршив житлово-побутові умови мешканців прилеглих будинків. У зв`язку з цим, зазначене приміщення повинно бути приведено до попереднього стану.

Щодо скасування рішення про державну реєстрацію прав на квартиру.

Отримавши декларацію про готовність об`єкта до експлуатації, який належить до І-ІІІ категорії складності № ОД 66 від 21.04.2017 року, зареєстровану в УДАБК ОМР , ОСОБА_1 здійснив остаточну легалізацію самочинного будівництва шляхом державної реєстрації прав на реконструйоване приміщення, звернувшись до державного реєстратора Одеської філії державного підприємства «Державний інститут судових економіко-правових та технічних експертних досліджень» Кравця Олександра Володимировича.

26.04.2017 року державним реєстратором прийнято рішення №34955304, яким внесено зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в запис про право власності на зазначену квартиру а саме:

- квартиру переведено у нежитлове приміщення;

- загальну площу приміщення в 111,1 кв.м. та житлову площу в 49,4 кв.м. змінено на 153,1 кв.м. загальної площі;

- новоствореному нежитловому приміщенню присвоєно нову адресу (приміщення 24, замість квартири 24).

Підставою для внесення змін у запис про право власності на квартиру були наступні документи: технічний паспорт б/н від 24.04.2017 року, виданий ТОВ «Нове БТІ», декларація про готовність об`єкта до експлуатації № ОД 66 від 21.04.2017 року, видана УДАБК Одеської міської ради.

Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об`єкти та суб`єктів цих прав.

Згідно ч.3 ст.10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Згідно частини 4 статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Частиною 2 статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Умови, підстави та процедуру проведення державної реєстрації, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав визначено Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (надалі - Порядок №1127).

Згідно п. 18 Порядку № 1127 за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.

Пункт 54 Порядку № 1127 встановлює, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно, утворене шляхом поділу майна, у тому числі в результаті виділення окремого об`єкта нерухомого майна із складу нерухомого майна, що складається з двох або більше об`єктів, або об`єднання майна, проводиться за умови наявності технічної можливості такого поділу або об`єднання нерухомого майна та можливості використання такого майна як самостійного об`єкта цивільних правовідносин.

Абзацом 5 пункту 54 Порядку № 1127 (в редакції, що діяла на час здійснення держреєстрації) для державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, що створюється шляхом поділу або об`єднання, подаються:

документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його поділу або об`єднання (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);

документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта (крім випадків, коли об`єкт нерухомого майна створюється шляхом поділу або об`єднання без проведення будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення);

технічний паспорт на новостворений об`єкт нерухомого майна;

документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Статтею 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у державній реєстрації прав може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом; подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

Державний реєстратор Кравець О.В. здійснив реєстрацію прав на реконструйовану квартиру не отримавши від заявника, ОСОБА_1 , передбаченого переліку документів.

Як вже зазначалось, належним документом, що посвідчує прийняття в експлуатацію об`єкту, який знаходиться у будівлі - пам`ятці архітектури місцевого значення є сертифікат про відповідність закінченого будівництвом об`єкта (ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», п. 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів).

Виходячи зі змісту інформаційної довідки з Держреєстру речових прав на нерухоме майно, Державний реєстратор Кравець О.В. прийняв оскаржуване рішення №34955304 від 26.04.2017 року про державну реєстрацію прав на квартиру без наданого заявником сертифікату про відповідність закінченого будівництвом об`єкта, а на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації № ОД 66 від 21.04.2017 року, яка була пізніше скасована УДАБК ОМР.

Враховуючи той факт, що державний реєстратор Кравець О.В. здійснив реєстрацію прав на реконструйовану квартиру без отримання належного документу, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, а також те, що декларація про готовність об`єкта до експлуатації № ОД 66 від 21.04.2017 року скасована, підстави для існування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про зміни, включені до реєстру на підставі оскаржуваного рішення №34955304 від 26.04.2017 року відсутні.

Згідно п.54 Порядку № 1127 однією з необхідних умов проведення державної реєстрації прав є надання заявником документу, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Порядок присвоєння поштової адреси об`єктам нерухомого майна встановлено Положенням про Адресний реєстр міста Одеси, затвердженим рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради від 28.07.2009 року №809.

Пунктом 4.4 вищезазначеного Положення №809 передбачено, що на підставі довідки про резервування адреси, районні адміністрації за заявою власника (наймача, балансоутримувача) об`єкта видають розпорядження про надання або зміну адреси протягом десяти робочих днів після отримання заяви, довідки, документів, що відповідно до законодавства посвідчують майнові права на об`єкт, та документів, які підтверджують особу заявника.

Будинок АДРЕСА_3 .

Відповідно до п.2.4. Положення про Приморську районну адміністрацію Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 26.04.2017 р. № 1934-VII, райадміністрація вирішує питання про присвоєння або зміну адреси об`єктам нерухомого майна, розташованих на території району.

Як зазначає позивач, Приморська районна адміністрація Одеської міської ради не приймала рішення та не видавала розпорядження про присвоєння новоствореному нежитловому приміщенню, площею 153,1 кв.м., адреси: АДРЕСА_2 .

Зазначення в технічному паспорті б/н від 24.04.2017 року, який видано ТОВ «Нове БТІ» або в декларації про готовність об`єкта до експлуатації № ОД 66 «приміщення №24» не може вважатися належним присвоєнням адреси, адже ні ТОВ «Нове БТІ», ані УДАБК Одеської міської ради не є особами, уповноваженими на присвоєння адреси об`єкту нерухомого майна.

Це свідчить, що ОСОБА_1 не надавав документу, який би підтверджував присвоєння адреси «нежитловому приміщенню №24», а державний реєстратор в порушення п.54 Порядку № 1127, беручи на себе адміністративні повноваження органу місцевого самоврядування, здійснив реєстрацію права власності та присвоїв адресу новоствореному об`єкту нерухомого майна.

Крім того, державним реєстратором всі згадані реєстраційні дії повинні були проводитись шляхом державної реєстрації права власності на новостворений об`єкт нерухомого майна, а не шляхом внесення змін у вже існуючий запис про право власності на квартиру АДРЕСА_4 .

В результаті зміни статусу квартири, з житлового приміщення на нежитлове, присвоєння нової адреси та збільшення площі приміщення, юридично квартира АДРЕСА_1 перестала існувати. Замість неї було зареєстровано нежитлове приміщення під № АДРЕСА_4 , фактично новостворений об`єкт нерухомого майна.

Згідно ч. 1. ст. 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються у разі:

1) знищення об`єкта нерухомого майна;

2) поділу, об`єднання об`єктів нерухомого майна або виділу частки з об`єкта нерухомого майна;

3) державної реєстрації права власності на новостворений об`єкт нерухомого майна, щодо якого в Державному реєстрі прав відкрито розділ як на об`єкт незавершеного будівництва.

Відповідно до ч.2. ст. 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі переходу права власності на об`єкт нерухомого майна або зміни відомостей про об`єкт нерухомого майна його реєстраційний номер не змінюється, крім випадків, передбачених статтею 14 цього Закону.

Враховуючи наведені норми, державний реєстратор повинен був не вносити зміни до запису № 18366052 про право власності на квартиру АДРЕСА_4 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01), а закрити розділ про право власності на квартиру, та відкрити новий розділ, створивши нову реєстраційну справу, на нежитлове приміщення.

Підсумовуючи підстави щодо скасування рішення державного реєстратора №34955304 від 26.04.2017 року про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на квартиру, необхідно зазначити, що державний реєстратор не отримував сертифікату про відповідність закінченого будівництвом об`єкта, на підтвердження прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, декларація про готовність об`єкта до експлуатації № ОД 66 від 21.04.2017 року, зареєстрована УДАБК Одеської міської ради, як підстава для здійснення реєстраційних дій та виникнення права власності, скасована, державним реєстратором повинна була здійснюватись державна реєстрація прав на новостворений об`єкт нерухомого майна, а не внесення змін до запису про право власності на квартиру, державний реєстратор вийшов за межі своїх повноважень та змінив статус приміщення (з житлового на нежитлове), а також присвоїв нежитловому приміщенню нову адресу.

Таким чином, наведені обставини є підставою для скасування рішення про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 34955304 від 26.04.2017 року, прийняте державним реєстратором Одеської філії державного підприємства «Державний інститут судових економіко - правових та технічних експертних досліджень» Кравцем Олександром Володимировичем.

Згідно ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність іншій стороні (покупцю), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) та уплатити за нього визначену грошову суму.

Статтею 658 ЦК України передбачено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Відповідно до ст. 202 ЦК України договір купівлі-продажу є правочином.

Статтею 203 ЦК України встановлюються загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зазначається, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Із інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав встановлено, що 18.04.2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «І.Л.А.Т.2018» був укладений договір купівлі - продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Шепелюк Р.Ю. за № 417.

Належність ОСОБА_1 спірного майна, що відчужувалося на підставі договору купівлі - продажу № 417 від 18.04.2018 року, була забезпечена проведенням самовільних будівельних робіт та незаконною державною реєстрацію.

Відповідно до п. 2 постанови Пленуму Верховного суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК України, міжнародним договорам, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.

Згідно з частинами другою та третьою статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (зокрема у зв`язку з порушенням вимог законодавства при його укладенні), такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Загальним правовим наслідком недійсності правочину (стаття 216 ЦК України) є реституція, яка застосовується як належний спосіб захисту цивільного права та інтересу за наявності відносин, які виникли в зв`язку з вчиненням особами правочину та внаслідок визнання його недійсним. При цьому правом оспорювати правочин і вимагати проведення реституції ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (статті 215, 216 ЦК України).

З огляду на зазначені приписи законодавства, правила статей 15, 16 ЦК України, а також статей 1, 2-4, 14, 215 ЦПК України кожна особа має право на захист, у тому числі судовий, свого цивільного права, а також цивільного інтересу, що загалом може розумітися як передумова для виникнення або обов`язковий елемент конкретного суб`єктивного права, як можливість задовольнити свої вимоги за допомогою суб`єктивного права та виражатися в тому, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав або майна в інших осіб.

На підставі вищевикладеного Верховний Суду України під час розгляду справи № №6-605цс16 (постанова від 25 травня 2016 року) дійшов висновку, що оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Необхідність повернення ОСОБА_3 Яніву права власності на спірний об`єкт нерухомого майна обумовлена тим, що ця особа здійснила самовільне будівництво, заволодіння землею загального користування, незаконно отримала право власності на об`єкт, після його реконструкції, а тому саме ОСОБА_1 повинен здійснити приведення приміщення у попередній стан, шляхом демонтажу добудованих приміщень.

Відповідно до вимог п. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать право володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Статтею 13 Конституції України встановлено, що власність зобов`язує. Власність не повинна використовуватись на шкоду людині і суспільству.

За змістом ст. ст. 215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення (ч. 1 ст. 236 ЦК України).

Таким чином договір купівлі - продажу № 417 від 18.04.2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «І.Л.А.Т.2018» є недійсним в силу незаконного отримання ОСОБА_1 права власності на проданий об`єкт нерухомого майна.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (ч. 1 ст. 5 ЦПК України).

Таким чином, суд надавши оцінку всім доказам, наявним в матеріалах справи приходить до висновку про задоволення позову в повному обсязі.

Статтею 141 ЦПК України встановлено, що стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Якщо позов задоволено частково, судові витрати присуджуються позивачеві пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, а відповідачеві - пропорційно до тієї частини позовних вимог, у задоволенні яких позивачеві відмовлено.

Як вбачається з наданого платіжного доручення від 02.02.2018 року (а.с. 40) позивач за подання даного позову до суду, сплатив судовий збір в розмірі 1 762,00 грн., що підлягає відшкодуванню, при цьому суд враховує роз`яснення надані Пленумом Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у п. №39 постанови №10 від 17.10.2014 року «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах».

Керуючись ст. 3, 4, 10, 12, 13, 17, 18, 76-81, 258-259, 263-265, 352, 354-355 ЦПК України суд,-

ВИРІШИВ:

Позов Приморської районної адміністрації Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «І.Л.А.Т.2018», треті особи: Управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради, Управління культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування реєстрації, зобов`язання вчинити певні дії - задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу від 18.04.2018 року, укладений між Балтер Янівом та Товариством з обмеженою відповідальністю «І.Л.А.Т.2018», посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Шепелюк Р.Ю. за № 417.

Скасувати рішення державного реєстратора Одеської філії державного підприємства «Державний інститут судової економіки - правових та технічних експертних досліджень» Кравеця Олександра Володимировича № 34955304 від 206.04.2017 року про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на квартиру АДРЕСА_1 .

Зобов`язати Балтер Яніва привести квартиру АДРЕСА_1 в первісний стан, шляхом демонтажу приміщень № 1, площею 20,0 кв.м. № 3 площею 13,8 кв.м.; ванної кімнати (санвузлу), площею 6,9 кв.м., нумерація згідно технічного паспорту б/н, виданого ТОВ «Нове БТІ» 24.04.2017 року.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Приморської районної адміністрації Одеської міської ради сплачений судовий збір у розмірі 1762 гривень.

Рішення суду може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня його проголошення шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного суду, а в разі, якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Суддя: 05.11.19