Постанова

Іменем України

06 березня 2019 року

м. Київ

справа № 312/246/17

провадження № 61-43639св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Висоцької В. С.,

суддів: Лесько А. О., Мартєва С. Ю. (суддя-доповідач), Сімоненко В. М., Штелик С. П.,

учасники справи:

позивач - приватне акціонерне товариство «Агрофірма «Гюнівська»,

відповідач - ОСОБА_3,

представник відповідача - ОСОБА_4,

третя особа - Великобілозерська районна державна адміністрація Запорізької області,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_4 в інтересах ОСОБА_3 на рішення Великобілозерського районного суду Запорізької області від 15 березня 2018 року у складі судді Рогози А. Ю. та постанову Апеляційного суду Запорізької області від 09 серпня 2018 року у складі колегії суддів: Кочеткової І. В., Маловічко С. В., Дашковської А. В.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У серпні 2017 року приватне акціонерне товариство «Агрофірма «Гюнівська» (далі - ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_3 про визнання договору оренди землі поновленим на умовах додаткової угоди.

Позовна заява мотивована тим, що 20 грудня 2013 року публічним акціонерним товариством «Агрофірма «Гюнівська» (далі - ПАТ «Агрофірма «Гюнівська»), правонаступником якого є ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська», та відповідач уклали договір оренди землі. Оскільки 05 квітня 2015 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)», нормами якого передбачено, що строк дії договору оренди не може бути меншим як сім років, 27 квітня 2017 року позивач з метою приведення змісту договору до вимог статті 19 Закону України «Про оренду землі» звернувся до відповідача з пропозицією змінити строк дії договору на 7 років, але вказана пропозиція залишена відповідачем без задоволення.

З урахуванням викладеного, позивач просив суд визнати договір оренди землі від 20 грудня 2013 року укладений між ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» та ОСОБА_3, поновленим на умовах запропонованої ним додаткової угоди.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Великобілозерського районного суду Запорізької області від 15 березня 2018 року позов задоволено.

Визнано договір оренди землі від 20 грудня 2013 року, укладений між ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» та ОСОБА_3, поновленим на умовах додаткової угоди у такій редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі від 20 грудня 2013 року

село Гюнівка Великобілозерського району Запорізької області

Орендодавець: ОСОБА_3, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1, паспорт громадянина України серія та номер: НОМЕР_2, виданий 10 липня 1996 року Великобілозерським РВ УМВС України в Запорізькій області, адреса: АДРЕСА_1, з одного боку, та

Орендар: приватне акціонерне товариство «Агрофірма «Гюнівська», ідентифікаційний код юридичної особи: 00849273, місцезнаходження: 71410, Запорізька область, Великобілозерський район, с. Гюнівка, вул. Поштова, буд. 12, в особі директора Корабльова О. В., діючого на підставі статуту, з другого боку, вирішили внести такі зміни до договору оренди землі від 20 грудня 2013 року, номер запису про інше речове право: 4687732, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_3:

1. Пункт 8 розділу «Строк дії договору», викласти у такій редакції:

Строк дії договору - до 17 лютого 2021 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважене право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

2. Пункт 9 розділу «Орендна плата», викласти у такій редакції:

«Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 23 000,00 грн (двадцять три тисячі гривень 00 коп.) на рік за об'єкт оренди, без утримання податків та зборів».

3. Всі інші умови договору оренди землі залишаються без змін і сторони підтверджують по ним свої зобов'язання.

4. Ця додаткова угода складена у двох ідентичних екземплярах, які мають однакову юридичну силу, по одному екземпляру для кожної із сторін.

5. Ця додаткова угода є підставою для реєстрації державним реєстратором Великобілозерської районної державної адміністрації Запорізької області або іншою особою, уповноваженою законодавством України здійснювати реєстраційні дії, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_3, на умовах цієї додаткової угоди.

6. У пункті 12 договору оренди слова «та надання послуг» виключити, слова «видатковими відомостями» змінити словом «актами».

7. У пункті 13 договору оренди в абзаці третьому слова «розмірів земельного податку» замінити словами «граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України».

8. Розділ «Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду» договору оренди виключити.

Орендодавець: ОСОБА_3, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1, паспорт громадянина України серія та номер: НОМЕР_2, виданий 10 липня 1996 року Великобілозерським РВ УМВС України в Запорізькій області, адреса: 71410, Запорізька область, Великобілозерський район, с. Гюнівка, вул. Миру, буд.21.

Орендар: Приватне акціонерне товариство «Агрофірма «Гюнівська», ідентифікаційний код юридичної особи: 00849273, місцезнаходження: 71410, Запорізька область, Великобілозерський район, с. Гюнівка, вул. Поштова, буд. 12, в особі директора Корабльова О. В., діючого на підставі статуту.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що після закінчення дії договору оренди землі позивач продовжував користуватися спірною земельною ділянкою, проти чого відповідач не заперечувала, а тому відповідно до частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» договір вже є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах. Направлення 18 січня 2017 року відповідачем до закінчення строку дії договору оренди листа про небажання поновлювати договір оренди не створює будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Апеляційного суду Запорізької області від 09 серпня 2018 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що рішення суду першої інстанції постановлено з додержанням вимог матеріального і процесуального права, а доводи апеляційної скарги не спростовують його висновків.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі ОСОБА_4 в інтересах ОСОБА_3 просить, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, скасувати судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що у позивача не виникало право на переважне поновлення договору; суд не взяв до уваги постанову Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц; запропоновані позивачем зміни стосуються істотних умов, що є абсолютним правом на вільне волевиявлення власника земельної ділянки.

У жовтні 2018 року до суду надійшов відзив на касаційну скаргу, у якому ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а судові рішення без змін.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

20 грудня 2013 року між ПАТ «Агрофірма «Гюнівська» та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі (а. с. 5-8).

Відповідно до пункту 8 договору, договір укладено на три роки з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою.

Відповідно до пункту 43 договір набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Державна реєстрація договору проведена 17 лютого 2014 року, що підтверджується витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.

Строк дії договору з 17 лютого 2014 року до 17 лютого 2017 року (а. с.3).

Пунктом 8 цього договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендаря про намір продовжити його дію.

Встановлено, що після закінчення дії договору оренди землі позивач продовжував користуватися спірною земельною ділянкою, проти чого відповідач не заперечувала, отримала орендну плату за 2017 рік.

ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» після 17 лютого 2017 року продовжувало обробляти землю та вирощувати сільськогосподарські культури, а саме в 2017 році на земельній ділянці, що належить відповідачу, було посіяно озиму пшеницю, після збору врожаю планується обробіток під ярові культури, ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» вклала в обробіток поля додаткові кошти по рекультивації - додаткове внесення мінеральних добрив та глибока культивація культиватором «Кейс» по знищенню нижніх бур'янів (а. с. 92).

Матеріали справи не містять відомостей, що відповідач протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі, тобто з 17 лютого 2017 року до 17 березня 2017 року, надсилала на адресу ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» лист-повідомлення про заперечення проти поновлення договору оренди землі.

Позивач нарахував відповідачу орендну плату за 2017 рік в сумі 9 779,30 грн в строк, передбачений пунктом 11 договору оренди землі (а. с. 109-116).

27 квітня 2017 року позивач направив відповідачу відповідно до частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» для підписання проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, яка згідно з частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі» мала бути укладена сторонами в обов'язковому порядку.

01 червня 2017 року відповідач направила відповідь на пропозицію укладення додаткової угоди за договором оренди землі, в якій з посиланням на статті 8, 14, 41, 55, 68 Конституції України, статті 33, 34 Закону України «Про оренду землі» відмовилася від підписання додаткової угоди, не зазначаючи мотивів відмови від її підписання (а. с. 65-67).

Також, 20 жовтня 2016 року ОСОБА_3 направила на адресу позивача лист про небажання поновлювати договір оренди (а. с. 67).

05 серпня 2017 року ОСОБА_3 підписала колективну заяву до Великобілозерського ВП ГУНП в Запорізькій області про захист прав землевласників. За результатами розгляду зазначеної заяви, заявникам було рекомендовано звернутися до суду, оскільки спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку. Як зазначив представник відповідача, за захистом свого права до суду остання не зверталася.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно із частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Відповідно до частини першої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором,- в розумний строк.

Умови договору найму при його поновленні на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, також Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі, крім положень статті 777 ЦК України, визначаються також статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка об'єднує два випадки поновлення договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на невідповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою - п'ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендордавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною четвертою цієї норми також визначено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Крім того, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

За системним аналізом статті 777 ЦК України та частин другої-шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» для поновлення договору оренди землі з підстави продовження користування земельною ділянкою, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором (частина перша статті 33 Закону України «Про оренду землі»); до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк (абзац другий частини першої статті 777 ЦК України); до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»); орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У цьому випадку договір оренди земельної ділянки продовжується на той самий строк та на тих самих умовах.

Отже, відмінностями у застосуванні положень частини другої - п'ятої та положень частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх (частина друга - п'ята статті 33 цього Закону) або ті самі (частина шоста статті 33 цього Закону)) та строк, у який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати договір оренди (в місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частина друга - п'ята статті 33 цього Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина шоста статті 33 цього Закону)). Зміна умов договору у будь-якій частині виключає продовження договору з підстав частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, за положеннями частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.

У цьому випадку ПрАТ «Агрофірма «Гюнівська» повинно було дотримуватись процедури, визначеної положеннями частини другої - п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та пунктом 8 договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із положеннями, викладеними у абзаці першому частини першої статті 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

У випадку коли одна зі сторін договору не має наміру досягти домовленості щодо змін орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право припиняється, а отже, зі спливом строку дії договору припиняються і правовідносини сторін.

За таких обставин права орендаря на користування земельною ділянкою припинились у зв'язку зі спливом строку дії договору та відсутності домовленості про його продовження на змінених умовах (частина перша статті 31 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

Зважаючи на те, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судом повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального права, оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_4 в інтересах ОСОБА_3 задовольнити.

Рішення Великобілозерського районного суду Запорізької області від 15 березня 2018 року та постанову Апеляційного суду Запорізької області від 09 серпня 2018 року скасувати.

У задоволенні позову приватного акціонерного товариства «Агрофірма «Гюнівська» до ОСОБА_3, за участю третьої особи - Великобілозерської районної державної адміністрації Запорізької області, про визнання договору оренди землі поновленим на умовах додаткової угоди відмовити.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. С. Висоцька
Судді: А. О. Лесько С. Ю. Мартєв В. М. Сімоненко С. П. Штелик