ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 листопада 2019 року м. Дніпро

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Дніпровського апеляційного суду в складі:

головуючого судді Макарова М.О.

суддів Деркач Н.М., Ткаченко І.Ю.

при секретарі Керімовій-Бандюковій Л.К.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Дніпро цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська від 12 липня 2018 року по справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Гарант Преміум Плюс», треті особи: приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Вдовіна Ліана Леонідівна, ОСОБА_3 про визнання незаконним звіту про оцінку квартири, визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, повернення квартири за правилами реституції, -

В С Т А Н О В И Л А :

У жовтні 2016 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Гарант Преміум Плюс», треті особи: приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Вдовіна Ліана Леонідівна, ОСОБА_3 про визнання незаконним звіту про оцінку квартири, визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, повернення квартири за правилами реституції.

Позовні вимоги ОСОБА_1 мотивовані тим, що вона, як особа, що опинилася у скрутних життєвих умовах, була введена в оману чоловіком покупця ОСОБА_3 , внаслідок чого продала квартиру, що була для неї єдиним житлом, на невигідних для себе умовах. Зокрема, вказувала, що її мати - ОСОБА_4 покинула її у 1996 році. ЇЇ батько ОСОБА_5 помер у 2014 році і вона отримала у спадщину від нього спірну квартиру. Сама позивачка працює лаборантом у Придніпровській державній академії будівництва та архітектури. Наразі тимчасово мешкає у квартирі своєї 76-річної бабусі ОСОБА_6 у АДРЕСА_1 . Її доходу не вистачало на сплату комунальних за квартиру, витрати на догляд бабусі. Внаслідок скрутного фінансового становища у неї за успадковану квартиру утворився значний борг. Про скрутні життєві обставини наприкінці вересня 2016 року вона повідомила колегам в інституті. Через декілька днів викладач кафедри, де вона працює ОСОБА_3 запропонував придбати у неї квартиру, забезпечивши витрати на оформлення правочину, сплату комунальних боргів. Попередньо домовившись, 30 вересня 2016 року вони зустрілися у приватного нотаріуса ДМНО Вдовіної Л.Л. для оформлення правочину. В момент підписання договору їй стало відомо, що покупцем буде не він, а його дружина ОСОБА_2 .. Перед підписанням договору ОСОБА_3 передав їй 11 000 дол.США, що було оформлено розпискою. ОСОБА_3 пояснив, що вартість квартири складає саме 11000 дол.США, більше вона не може коштувати. При підписанні договору вона з`ясувала, що вартість квартири була визначена у розмірі 149 655 грн., хоча за звітом іншого оцінювача, ринкова вартість квартири складає більше - 795 019 грн..

Позивач також зазначила, що через потребу в коштах вона довірилась ОСОБА_3 і лише після укладання договору зрозуміла, що він і його дружина її обманули. На пропозицію повернути ситуацію у первісний стан їй було відмовлено. Позивачка вважає, що під час укладення договору не були додержані вимоги норм ст. 655 ЦК України, ст.ст. 3, 9, 10, 11, 12 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», вимоги Національних стандартів про оцінку майна, ст. 47 ЗУ «Про нотаріат», Постанови НБУ від 06.06.2013р. № 210 «Про встановлення граничної суми розрахунків готівкою» (абз. 4 п. 1 із змінами, внесеними Постановою НБУ № 407 від 25.11.2016р.), оскільки у договорі визначена ціна згідно оцінки ТОВ «Гарант Преміум Плюс», а не дійсна ринкова ціна квартири, як істотна умова цього правочину. На думку позивачки, незаконність звіту ТОВ «Гарант Преміум Плюс» від 20 версеня 2016 року про оцінку квартири вартістю у 149 655 грн. порушує її права і інтереси, а тому є підставою визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири від 30 вересня 2016 року. Стверджує, що не замовляла оцінку у ТОВ «Гарант Преміум Плюс», не укладала з ним ніякого договору. Зазначає, що у порушення вимог ст. 12 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» ТОВ «Гарант Преміум Плюс» не виконав процедур з оцінки спірної квартири, не розкрив зміст проведених процедур, виклав текст висновку в шрифті, що позбавляє можливості фізичну особу його прочитати. А приватний нотаріус ДМНО Вдовіна Л.Л. у порушення вимог ч. 3 ст. 47 ЗУ «Про нотаріат», які передбачають, що для вчинення нотаріальних дій не приймаються документи, які не відповідають вимогам законодавства, прийняла звіт ТОВ «Гарант Преміум Плюс».

Рішенням Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська від 12 липня 2018 року відмовлено в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 ..

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з їх недоведеності, оскільки оспорюваний правочин не суперечить актам цивільного законодавства. При цьому, суд зазначив, що оспорювана оцінка не є правовстановлюючим документом, вона є результатом практичної діяльності експерта - оцінювача з визначених питань, а не актом обов`язкового виконання всіма учасниками певних правовідносин, а тому визнання звіту незаконним не є способом захисту порушеного права у розумінні вимог ст. 16 ЦК України. Також суд першої інстанції вважав безпідставними доводи позивачки про порушення нотаріусом ДМНО Дніпропетровської області Вдовіною Л.Л. вимог Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України при прийнятті звіту ТОВ «Гарант Преміум Плюс» із визначеною заниженою ціною квартири, оскільки до повноважень нотаріуса не входить надавати оцінку звіту як результату практичної діяльності оцінювача, робити висновок про відповідність оцінки нормам законодавства, про відповідність ціни у звіті реальній ринковій вартості.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просила вказане рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що в оспорюваному договорі купівлі-продажу від 30 вересня 2016 року відсутні істотні умови договору, а саме, ціна. Позивачка заперечує, що з відповідачем існувала домовленість про вчинення продажу спірної квартири за ціною 149 655,00 грн., яка зазначена в п. 3.1 Договору. В дійсності між позивачкою та відповідачем існувала домовленість про вчинення продажу спірної квартири за ціною в розмірі, що становить еквівалент в розмірі 31000,00 грн.. Крім того, апелянт зазначає, що договір про оцінку спірної квартири з ТОВ Гарант Прміум плюс вона не укладала, а тому Звіт про оцінку спірної квартири від 20 вересня 2016 року є незаконним та в зв`язку із цим дає підстави визнати договір купівлі-продажу квартири від 30 вересня 2016 року недійсним.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а рішення суду без змін, з наступних підстав.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з їх недоведеності.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції, з огляду на наступне.

Так, матеріалами справи та судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_1 була власником двокімнатної квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 .

Встановлено, що 30 вересня 2016 року позивачка уклала з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу вказаної квартири.

У розділі 3 «Ціна договору» сторони домовилися, що продаж квартири, за домовленістю сторін, вчиняється за 149 655 грн., які були одержані продавцем від покупця до підписання цього договору, оскільки сторони встановили, що умови договору щодо сплати ціни договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення (ч. 3 ст. 631 ЦК України).

Сторони підтверджують факт повного розрахунку за продану квартиру.

Ринкова вартість квартири, яка відчужується, складає 149 655 грн. згідно Звіту про оцінку вартості майна, зробленого ТОВ «Гарант Преміум Плюс» 20.09.2016р.

Розділом 4 «Права та обов`язки сторін» передбачено, зокрема, що продавець зобов`язується звільнити квартиру, сплатити всі обов`язкові комунальні платежі. Продавець має право вимагати сплати встановленої ціни за квартиру, відповідно до умов цього договору.

Покупець зобов`язується сплатити за квартиру, що придбавається, ціну, встановлену цим договором.

У розділі 5 «Інші умови» сторони засвідчили, що вимоги законодавства щодо змісту, значення й правових наслідків правочину, що укладається сторонами, їм роз`яснено нотаріусом. Сторони підтверджують, що цей правочин не є фіктивним чи удаваним, тобто не є таким, що передбачено ст.ст. 234, 235 ЦК України.

Відповідальність сторін встановлюється чинним законодавством.

Сторони ознайомлені зі змістом ст.ст. 215 - 236 ЦК України, про недійсність правочину та правові наслідки недодержання сторонами вимог закону, ЦК України, ст. 5 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст. 319 ЦК України про здійснення власником свого права власності, ст. 334 ЦК України щодо моменту набуття права власності за договором, ст. 640 ЦК України щодо моменту укладання договору, ст.ст. 651 - 654 ЦК України про підстави для зміни або розірвання договору та форму змін або розірвання правочину, ст.ст. 655 - 664, 680, 681 ЦК України про загальні положення про договір купівлі-продажу, відповідальність сторін, строки виявлення недоліків і пред`явлення вимоги у зв`язку з недоліками, позовну давність до вимог; ст.ст. 57 - 74, 97 Сімейного кодексу України про спільність та роздільність майна подружжя і осіб, які проживають однією сім`єю, про визначення у шлюбному договорі правового режиму майна; ст.ст. 167, 172, 173 Податкового кодексу України, щодо порядку оподаткування доходів фізичних та юридичних осіб, ст. 27 ЗУ «Про нотаріат», вимоги чинного законодавства щодо сплати військового збору, зокрема п. п. 162.1 ст. 162, ст. 163, п. 164.2 ст. 164, ст. 168, ст. 171, ст.ст. 172-174, ст. 176. п. 16-1 Підрозділу 10 Перехідних положень ПКУ.

Договір підписано обома сторонами у присутності нотаріуса.

Особи сторін встановлено, їх дієздатність, а також належність ОСОБА_1 квартири, що відчужується, перевірено.

Договором обумовлено, що продавець зобов`язується знятися з місця реєстрації до 30 жовтня 2016 року. (п. 2.2.).

Згідно копії розписки, написаної власноруч ОСОБА_1 , 30 вересня 2016 року, остання за договором купівлі-продажу квартири № 3424 від 30 вересня 2016 року отримала від ОСОБА_7 грошові кошти в розмірі 5 850 євро, 4400 дол. США і 700 грн., що станом на 30 вересня 2016 року еквівалентно 11 000 дол.США.

Окрім цього, в розписці позивачка підтвердила, що ОСОБА_2 за власний рахунок повністю оплатила всі фінансові збори і стягнення в розмірі 2000 дол.США, необхідні для оформлення документів на квартиру, сплату податків за договором купівлі-продажу № 3424 від 30 вересня 2016 року.

Зі Звіту видно, що при його виконанні оцінювач ТОВ «Гарант Преміум Плюс» ОСОБА_8 діяла на підставах ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001р. № 2658-II, із використанням Методики оцінки майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003р. № 1891, Стандарту житлово-комунального господарства України № 21 від 03.02.2009р. (Про затвердження

СОУ ЖКГ 75.11-35077234.НННН:2009 «Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків», Інструктивного листа ФДМ України від 23.01.2004р. №10-36-835 «Роз`яснення деяких положень Методики оцінки майна, за Постановою КМУ від 10.12.2003р., №1891», Національного стандарту №1 «Загальні принципи оцінки майна», затвердженого Постановою КМУ від 10.09.2003р. № 1440, Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого Постановою КМУ від 28.10.2004р. №1442, Постановою КМУ від 21.08.2014р. № 358 «Про проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов`язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства.

Звіт місить розділи, що розкривають зміст проведених процедур: ввідна, аналітична, розрахункова, заключна частини, що включають мету і обґрунтування бази оцінки, методологію оцінки і обґрунтування її вибору, аналіз найближчого оточення об`єкта, ринку продаж і оренди житла у м. Дніпропетровську, технічну характеристика об`єкта, процедура оцінки, визначення вартості об`єкта.

Оцінювач ОСОБА_8 має кваліфікаційне свідоцтво МФ № 191 від 05.12.2015р., видане ФДМУ, сертифікат оціночної діяльності № 95/16 від 05.02.2016р., зареєстрована у Державному реєстрі оцінювачів за № 37 від 16.01.2016р., докази чого долучені до звіту.

З позовної заяви вбачається, що позивачка не погоджується лише із ціною на квартиру, визначеною оцінювачем ТОВ «Гарант Преміум Плюс» у 149 655 грн., вважає її заниженою, у зв`язку із цим просила суд визнати звіт незаконним.

Частинами 1 і 4 ст. 3 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлено, що оцінка майна, майнових прав (далі - оцінка майна) - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності. Процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна.

Статтею 11 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлено, що договір на проведення оцінки майна укладається в письмовій формі.

Замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Сторони договору на проведення оцінки майна (замовник, платник) мають право вільного вибору суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання за умови виконання вимог, встановлених статтями 8 та 9 цього Закону.

Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору (ч. 1 ст. 12 Закону).

Юридичним фактом, який може бути оспорений у судовому порядку, є офіційний письмовий документ державного чи іншого органу (посадової особи), виданий в межах його компетенції, визначеної законом, який має точно визначені зовнішні реквізити та породжує певні правові наслідки, створює юридичний стан, спрямований на регулювання суспільних відносин, має обов`язковий характер для суб`єктів цих відносин, поширює свою чинність на певний час, територію, коло суб`єктів.

Встановивши, що оспорювана оцінка не є правовстановлюючим документом, вона є результатом практичної діяльності експерта - оцінювача з визначених питань, а не актом обов`язкового виконання всіма учасниками певних правовідносин, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що визнання звіту незаконним не є способом захисту порушеного права у розумінні вимог статті 16 ЦК України, що має наслідком відмови у задоволенні позову у цій частині.

При цьому, колегія суддів вважає вірним висновок суду першої інстанції про відмову у задоволенні вимог про визнання правочину недійсним із застосуванням правил реституції, з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України, особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Загальні вимоги визнання недійсними правочинів визначені ст. 203 ЦК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства.

Згідно із ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Істотними умовами договору купівлі-продажу є умови про предмет та ціну. Ціна товару - це грошова сума, яка підлягає сплаті покупцем за одержану від продавця річ.

Виходячи зі змісту ст. ст. 203, 655 ЦК України договір купівлі-продажу вважається укладеним, якщо сторони мають повне уявлення не лише про предмет договору, а й досягли згоди щодо всіх його істотних умов.

Якщо покупець не виконує свого обов`язку щодо оплати переданого йому товару в установлений договором купівлі-продажу строк, продавець набуває право вимоги такої оплати (ч. 3 ст. 692 ЦК України), або розірвання договору з підстав, передбачених статтею 651 ЦК України.

Позивачка не вимагає оплати за договором або його розірвання з підстав, передбачених ст. 651 ЦК України, підтверджує факт виконання покупцем свого обов`язку щодо сплати вартості квартири в повному обсязі, як за ціною, яку сторони зазначили у договорі, так і за ціною, про яку вони фактично домовилися, про що видно із Розписки від 30 вересня 2016 року.

Відповідно до ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Статтею 627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Встановивши, що оспорюваний договір купівлі-продажу відповідає вимогам чинного законодавства, - суд першої інстанції обґрунтовано відмовив у задоволенні вимог про визнання його недійсним.

При цьому, суд першої інстанції вірно вказав, що сторони були вільними у встановленні ціни в оспорюваному правочині про відчуження нерухомого майна, а тому зазначення у договорі заниженої вартості квартири у розмірі 149 655 грн., визначеної ТОВ «Гарант Преміум Плюс», не може бути підставою для визнання цього договору недійсним.

Крім того, суд вірно вважав безпідставними доводи позивачки про порушення нотаріусом ДМНО Дніпропетровської області Вдовіною Л.Л. вимог Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України при прийнятті Звіту ТОВ «Гарант Преміум Плюс» із заниженою ціною квартири, оскільки до повноважень нотаріуса не входить надавати оцінку звіту як результату практичної діяльності оцінювача, робити висновок про відповідність оцінки нормам законодавства, про відповідність ціни у звіті реальній ринковій вартості, а тому приватний нотаріус приймаючи звіт ТОВ «Гарант Преміум Плюс», діяла у відповідності до вимог ЗУ «Про нотаріат» і Порядку № 296/5.

Доводи апелянта в скарзі про те, що в оспорюваному договорі купівлі-продажу від 30 вересня 2016 року відсутні істотні умови договору, а саме, ціна, - колегія суддів вважає безпідставними, так як сторони при укладенні оспорюваного договору були вільними у встановленні ціни та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Твердження апелянта про те, що між нею та відповідачем існувала домовленість про вчинення продажу спірної квартири за ціною, що становить еквівалент в розмірі 31000,00 грн., - колегія суддів вважає необґрунтованими, так як вказане ні в суді першої інстанції, ні в апеляційній інстанції не було підтверджене належними та допустимими доказами. Більш того, позивачка власноручно написала Розписку, в якій підтвердила, що розрахунок за квартиру проведений повністю і претензій вона не має.

Доводи апелянта про те, що договір про оцінку спірної квартири з ТОВ Гарант Прміум плюс вона не укладала, а тому Звіт про оцінку спірної квартири від 20 вересня 2016 року є незаконним та в зв`язку із цим дає підстави визнати договір купівлі-продажу квартири від 30 вересня 2016 року недійсним, колегія суддів також вважає безпідставними, оскільки незаконність Звіту про оцінку не є правовою підставою для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним.

Неподання стороною позивача належних і допустимих доказів на підтвердження своїх позовних вимог є підставою для висновку колегії суддів про недоведеність та необґрунтованість позовних вимог, оскільки вони ґрунтуються лише на припущеннях.

Інші доводи апелянта колегією суддів перевірені та визнані такими, що не впливають на законність оскаржуваного рішення.

За таких обставин колегія суддів вважає, що розглядаючи вказану справу, суд першої інстанції повно та всебічно дослідивши обставини справи та надані сторонами докази, надавши їм належну оцінки, правильно застосувавши до спірних правовідносин норми матеріального та процесуального права дійшов вірного висновку про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 ..

Оскаржуване рішення як таке, що відповідає нормам матеріального та процесуального права повинне бути залишене без змін, а апеляційна скарга без задоволення.

В зв`язку із залишенням апеляційної скарги без задоволення, відповідно до ст. 141 ЦПК України, сплачений апелянтом судовий збір за подання апеляційної скарги поверненню не підлягає.

Керуючись ст.ст. 259, 367, 374, 375 ЦПК України, колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська від 12 липня 2018 року - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її проголошення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий суддя М.О. Макаров

Судді Н.М. Деркач

І.Ю. Ткаченко