Постанова

Іменем України

28 листопада 2019 року

м. Київ

справа №397/129/18

провадження №61-4788св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

Висоцької В. С. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Фаловської І. М.

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю Фірма «ОЛТО»,

відповідач - ОСОБА_1 ,

відповідач - товариство з обмеженою відповідальністю «Цвітна-Агро»,

розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю Фірма «ОЛТО» на рішення Олександрівського районного суду Кіровоградської області від 28 вересня 2018 року у складі судді Пляки С. Л. та постанову Кропивницького апеляційного суду від 29 січня 2019 року у складі колегії суддів Дуковського О. Л., Авраменко Т. М., Черненка В. В.,

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У січні 2018 року товариство з обмеженою відповідальністю Фірма «ОЛТО» (далі - ТОВ Фірма «ОЛТО») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Цвітна-Агро» (далі - ТОВ «Цвітна-Агро»), в якому просило:

- визнати поновленим договір оренди землі, укладений 01 жовтня 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ Фірма «ОЛТО», зареєстрований 01 жовтня 2012 року відділом Держкомзему у Олександрівському районі Кіровоградської області;

- визнати укладеною додаткову угоду від 19 серпня 2017 року до договору оренди землі від 01 жовтня 2012 року, зареєстрованого 01 жовтня 2012 року відділом Держкомзему у Олександрівському районі Кіровоградської області;

- визнати недійсним договір оренди землі, а саме земельної ділянки загальною площею 5,1306 га, на території Цвітненської сільської ради Олександрівського району Кіровоградської області, укладений 14 вересня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Цвітна-Агро», зареєстрований 14 вересня 2017 року державним реєстратором Олександрівської РДА Шевченком Р. В. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14 вересня 2017 року);

- стягнути солідарно з відповідачів понесені судові витрати в розмірі 5286 грн.

Позов мотивовано тим, що 01 жовтня 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ Фірма «ОЛТО» укладено договір оренди землі, а саме земельної ділянки площею 5,1306 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Цвітненської сільської ради Олександрівського району Кіровоградської області.

Строк дії договору обумовлено сторонами у пункті 8 і становить п`ять років з дати його державної реєстрації.

Державна реєстрація договору проведена 01 жовтня 2012 року.

Щодо всіх істотних умов договору між сторонами було досягнуто згоди. Договір за взаємною згодою сторін не припинявся та достроково не розривався, орендар у добровільному порядку від оренди земельної ділянки не відмовлявся, його умови сторонами виконувалися.

За змістом пункту 8 договору після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

ТОВ Фірма «ОЛТО» належним чином виконувала обов`язки за умовами договору, 19 серпня 2017 року (лист-повідомлення одержано адресатом 27 серпня 2017 року), тобто у встановлений законодавством строк, повідомило ОСОБА_1 як орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі, долучивши при цьому проект додаткової угоди.

Разом з тим, ОСОБА_1 про прийняте рішення ТОВ Фірма «ОЛТО» в порядку, визначеному частиною п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», не повідомив, та будучи обізнаним щодо чинності договору та і наявність наміру у позивача поновити його, 14 вересня 2017 року передав земельну ділянку в оренду іншому орендарю - ТОВ «Цвітна-Агро».

Державним реєстратором Олександрівської РДА Шевченко Р. В. цього ж дня здійснено державну реєстрацію права оренди спірної земельної ділянки за ТОВ «Цвітна-Агро».

Ухилення відповідача від виконання зобов`язання щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору на новий строк, з огляду на приписи ч.1-5 ст.33 Закону №161 -XIV, порушує переважне право ТОВ Фірма «ОЛТО» на укладення такої угоди і відповідно саме право оренди позивача на земельну ділянку.

З метою захисту порушених прав позивач має право вимагати від відповідача укладення такої додаткової угоди у судовому порядку (за рішенням суду) шляхом визнання договору поновленим, а додаткової угоди - укладеною.

Такий спосіб захисту порушеного права відповідає частині другої статті 16 ЦК України, пунктам а), в) частини третьої статті 152 ЗК України та статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Щодо підстав недійсності договору оренди землі від 14 вересня 2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Цвітна-Агро» позивач послався на те, що оспорюваний правочин укладено в період дії договору, що призвело до порушення переважного права ТОВ Фірма «ОЛТО» на укладення договору оренди, що є підставою для визнання недійсним правочину, яким це право порушується.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанції

Рішенням Олександрівського районного суду Кіровоградської області від 28 вересня 2018 року, залишеним без змін постановою Кропівницького апеляційного суду від 29 січня 2019 року, позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір оренди землі, а саме земельної ділянки загальною площею 5,1306 га, на території Цвітненської сільської ради Олександрівського району Кіровоградської області, укладений 14 вересня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Цвітна-Агро», зареєстрований 14 вересня 2017 року державним реєстратором Олександрівської РДА Шевченком Р. В.

У задоволенні позовних вимог про визнання поновленим договору оренди землі, укладеного 01 жовтня 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ Фірма «ОЛТО», зареєстрованого 01 жовтня 2012 року відділом Держкомзему у Олександрівському районі Кіровоградської області та визнання укладеною додаткової угоди від 19 серпня 2017 року до договору оренди землі від 01 жовтня 2012 року, відмовлено.

Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

Рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду мотивовані тим, що договір оренди землі, укладений між відповідачами під час дії попереднього договору оренди цієї ж земельної ділянки, строк дії якого не закінчився і який не розірвано у встановленому порядку.

Відмовляючи у задоволенні позову в частині задоволення вимог про визнання поновленим договору оренди землі, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, встановив відсутність у орендодавця ОСОБА_1 волевиявлення на поновлення договору оренди землі із ТОВ Фірма «ОЛТО». До 01 жовтня 2017 року додаткова угода про реалізацію переважного права на поновлення договору оренди землі не була укладена та узгодження сторонами істотних умов майбутнього договору не відбулося, відтак, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі ТОВ Фірма «ОЛТО», не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання договору оренди поновленим та визнання додаткової угоди укладеною, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, просить скасувати ухвалені у справі рішення в оскаржуваній частині та задовольнити вказані вимоги.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що у пункті 8 договору оренди землі, укладеного між позивачем та ОСОБА_1 обумовлено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Верховний суд України в своїх рішеннях неодноразово підкреслював, що права наймача, встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

Посилаючись на правові висновки Верховного Суду України, викладені у постановах від 25 лютого 2015 року у справі №6-219цс14, від 23 березня 2016 у справі №6-146цс 16, від 23 листопада 2016 року у справі №6-2540цс16, заявник вважає, що ОСОБА_1 своїми діями (бездіяльністю), порушив надане статтею 33 Закону України «Про оренду землі» право орендарю на використання свого переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Також судами першої та апеляційної інстанції не взято до уваги той факт, що орендодавець в своєму листі на адресу ТОВ «Фірма «Олто», отриманого останнім 04 квітня 2017 року, зазначає про підставу відмови від продовження орендних відносин з позивачем - використання належної йому землі для власних потреб.

Таким чином, укладання ОСОБА_1 та ТОВ «Цвітна-Агро» договору оренди, згідно з правовим висновком Верховного Суду України, викладеним у постанові №6-219цс14 від 25 лютого 2015 року, призводить до порушення переважного права орендаря на поновлення оренди земельної ділянки.

Заявник посилається на те, що суди попередніх інстанції неправильно застосували норми матеріального права, зокрема, допустили неправильне тлумачення норм, які регулюють відносини найму (оренди) майна, в тому числі й оренди землі.

Відзив на касаційну скаргу іншими учасниками справи до суду не подано.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Рішення судів попередніх інстанцій оскаржуються виключно в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання договору оренди поновленим та визнання додаткової угоди укладеною, у зв`язку з чим, Верховний Суд переглядає оскаржувані рішення у касаційному порядку на предмет законності і обґрунтованості саме у цій частині та в межах доводів, наведених заявником у касаційній скарзі.

Касаційна скарга задоволенню не підлягає.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Частиною четвертою статті 124 Земельного Кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України «Про оренду землі», іншими законами України, нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (стаття 2 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до статті792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до статті 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Законом України «Про оренду землі» (далі - Закон) визначені умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Статтею 33 Закону регламентовані порядок та підстави поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини перша - п`ята цієї статті), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина шоста цієї статті).

Наведена стаття містить дві різні правові конструкції, а зміст права, підстави і обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до частин 1-5 зазначеної статті, не є тотожними змісту та підставам захисту його права, яке виникає згідно з частиною 6 цієї норми.

За змістом вищенаведеної статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди відбувається за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (частина перша - п`ята статті 33 Закону) або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (частина шоста статті 33 Закону).

У розумінні наведених положень законодавства основними відмінностями у застосуванні положень частин першої - п`ятої та частини шостої Закону є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (частини перша - п`ята статті 33 Закону) та наявність погодження обох сторін щодо істотних умов договору, або ті самі (частина шоста статті 33 Закону)) та строк, в який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати або поновлювати договір оренди (у місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частини перша - п`ята статті 33 Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина шоста статті 33 Закону)).

При цьому слід врахувати, що відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (частина четверта статті 33 Закону).

Аналогічна позиція, викладена в постанові Верховного Суду від 16вересня 2019 року у справі № 908/2314/18.

У справі, яка переглядається, судами установлено, що договір оренди землі, який позивач просить поновити, закінчив свою дію 01 жовтня 2017 року, орендодавець ОСОБА_1 у квітні 2017 року направляв повідомлення про відсутність у нього наміру укладати новий та поновлювати (продовжувати) дію даного договору з ТОВ фірма «Олто», оскільки надалі буде обробляти землю самостійно, у зв`язку з чим просив не проводити будь-які сільськогосподарські роботи на його земельній ділянці. У відповідності до умов договору та Закону України «Про оренду землі» після припинення дії договору просив повернути йому його земельну ділянку з дня припинення дії договору.

Вказане повідомлення отримано ТОВ фірма «ОЛТО» 04 квітня 2017 року та залишено без реагування.

Після отримання вказаного повідомлення, позивач лише у серпні 2017 року направив відповідачу повідомлення, в якому висловив намір скористатися переважним правом на поновлення договору та запропонував укласти додаткову угоду, на інших умовах, ніж були визначені договором, в тому числі укласти договір на інший строк - 12 років та з іншим розміром орендної плати (10% від грошової оцінки земельної ділянки).

Установивши, що позовні вимоги у цій справі спрямовані на укладення договору оренди землі на новий строк і на нових умовах за нормами частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі», у орендодавця ОСОБА_1 відсутнє волевиявлення на поновлення договору оренди землі із ТОВ фірма «Олто», а зміни, запропоновані позивачем, стосуються істотних умов - орендної плати, строку дії договору, і такі змінені умови сторонами не погоджено, додаткова угода протягом встановленого законом строку між сторонами не укладена, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про безпідставність заявлених позовних вимог.

Доводи касаційної скарги про невиконання орендодавцем ОСОБА_1 вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо направлення орендарю листа-повідомлення уразі наявності заперечень стосовно поновлення договору та укладення додаткової угоди до нього, є необґрунтованими та спростовуються встановленими судами обставинами, згідно яких орендодавець ОСОБА_1 у квітні 2017 року направляв повідомлення про відсутність у нього наміру укладати новий та поновлювати (продовжувати) дію договору з ТОВ фірма «ОЛТО».

Наявність заперечень зі сторони орендодавця у поновленні договору з попереднім орендарем є підставою для припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди землі.

Колегія суддів вважає, що надсилання орендодавцем такого повідомлення раніше отримання ним додаткової угоди, не суперечить умовам договору, не змінює волевиявлення ОСОБА_1 та свідчить про відсутність підстав для поновлення договору оренди землі.

Посилання касаційної скарги про те, що положення, передбачені частинами другою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», були виконані позивачем, а тому мають застосовуватися до спірних правовідносин, є безпідставними, оскільки зводяться до невірного розуміння заявником вимог законодавства та власного тлумачення норм матеріального права.

Оскільки доводи касаційної скарги позивача зводяться до доведення ним обставин наявності підстав для поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону, з огляду на встановлені судом підстави для відмови у позові, такі доводи колегією суддів відхиляються.

За наведених обставин, доводи касаційної скарги не можуть бути підставами для скасування судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій, оскільки не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні відповідачем норм матеріального права й зводяться до необхідності переоцінки судом доказів і встановлених на їх підставі обставин, що в силу вимог статті 400 ЦПК Українизнаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.

Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків судів, Верховний Суд виходить з того, що у справі, що розглядається, сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені у касаційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правильних висновків судів першої та апеляційної інстанції.

ВИСНОВКИ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ КАСАЦІЙНОЇ СКАРГИ

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані рішення судів першої та апеляційної інстанції - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ :

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю Фірма «ОЛТО» залишити без задоволення.

Рішення Олександрівського районного суду Кіровоградської області від 28 вересня 2018 року та постанову Кропивницького апеляційного суду від 29 січня 2019 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Судді: В. С. Висоцька

І. В. Литвиненко

І. М. Фаловська