Справа № 378/350/18 Головуючий в суді І інстанції Гуртовенко Р.В.
Провадження № 22ц-824/6157/19 Доповідач в суді ІІ інстанції Мельник Я.С.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 липня 2019 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого - Мельника Я.С.,

суддів: Іванової І.В., Матвієнко Ю.О.,

за участі секретаря Лисиці Ю.С.,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтерагроінвест» на рішення Ставищенського районного суду Київської області від 31 січня 2019 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтерагроінвест» до ОСОБА_1 та Фермерського господарства «Агро-Ленд» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та визнання поновленим договір оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2018 року представник ТОВ «Інтерагроінвест» звернувся до суду із вказаним позовом, посилаючись на те, що 13.07.2012р. між ТОВ «Інтерагроінвест» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,551 га строком на 5 років. Цей договір було зареєстровано в Управлінні Держкомзему у Ставищенському районі Київської області 19.12.2012р. за №03889.

Вказує, що товариство добросовісно виконувало свої обов`язки за даним договором оренди землі, вчасно виплачувало оренду плату. Відповідно до п. 3.3. зазначеного договору оренди позивач закріпив за собою першочергове право на поновлення договорів оренди на новий строк в порядку та на умовах визначених законодавством. Однак, 24.04.2017р. до товариства надійшла заява від відповідача ОСОБА_1 про небажання продовжити договірні відносини, через що 18 травня 2017 року ТОВ «Інтерагроінвест», маючи намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, направило ОСОБА_1 лист-повідомлення з додатковою угодою з пропозицією продовжити дію договору на умовах визначених у направленій додатковій угоді. Протягом встановленого строку відповіді на пропозицію орендаря щодо продовження договору оренди ОСОБА_1 не надавав. Станом на 01.04.2018 року товариство продовжує користуватися земельною ділянкою відповідача, а заяв від останнього про повернення/передачу йому земельної ділянки не надходило. 10.04.2018 року до ТОВ «Інтерагроінвест» представником ФГ «Агро-Ленд» передано заяву від ОСОБА_1 про повернення земельної ділянки, у зв`язку із закінченням терміну дії договору, а представником ТОВ «Інтерагроінвест» та виявлено, що за ФГ «Агро-Ленд» 30.03.2018 року зареєстровано право оренди землі на підставі договору оренди, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Агро-Ленд».

Вважає, що такими діями ОСОБА_1 порушив першочергове право оренди товариства, яким дотримано процедури першочергового права встановленого в ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», при цьому товариство добросовісно виконувало свої обов`язки за договором оренди №431 від 18.07.2012р., заявило про намір поновити договірні відносини у порядку встановленому ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», не отримало заперечень з боку орендодавця щодо поновлення договірних відносин та надалі продовжує користуватися даною орендованою земельною ділянкою, через що просить суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Агро-Ленд», зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 25615762 від 30.03.2018 року, визнати поновленим договір оренди земельної ділянки № 320/2 від 13.07.2012 року, укладений між ТОВ «Інтерагроінвест» та ОСОБА_1 , з дати державної реєстрації.

Рішенням Ставищенського районного суду Київської області від 31 січня 2019 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погодившись із цим рішенням, представник ТОВ «Інтерагроінвест» подав апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову, посилаючись на порушення судом норм процесуального права, неправильне застосування норм матеріального права, неповне з`ясування судом усіх обставин справи.

У обґрунтування доводів апеляційної скарги також зазначає, що місцевий суд належним чином не дослідив матеріали справи, не врахував, що повідомлення орендарем орендодавцем про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі не вимагається, крім того відповідач ОСОБА_1 у встановлений законом спосіб не направив позивачу повідомлення про відмову в укладенні угоди про продовження договору оренди, а заява відповідача про відсутність намірів надалі продовжувати з ним договірні відносини подана з пропуском строків, визначених законом. Крім того, позивач продовжує користуватися спірною земельною ділянкою, належним чином виконує умови договору оренди, а тому вважає висновок суду про відсутність підстав для задоволення позову необґрунтованими.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає необхідним апеляційну скаргу задовольнити частково з наступних підстав.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивач не надав належних і допустимих доказів отримання орендодавцем повідомлення про намір скористатися переважним правом щодо укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди, то власник землі вправі розпоряджатися земельною ділянкою на свій розсуд, тому підстави для задоволення позову відсутні.

Проте, колегія суддів не може повністю погодитися з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 13.07.2012 року між ТОВ «Інтерагроінвест» та власником земельної ділянки ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки №320/2, кадастровий № НОМЕР_1 строком на п`ять років (а.с.9-12).

Даний договір оренди земельної ділянки зареєстрований 19.12.2012 року за №03889 (а.с.25).

ТОВ «Інтерагроінвест» виконувало умови договору оренди щодо виплати орендної плати та продовжує користуватись спірною земельною ділянкою (а.с.15-19, 26).

24.04.2017 року ОСОБА_1 повідомив ТОВ «Інтерагроінвест» про відсутність намірів надалі продовжувати з ним договірні відносини після закінчення строку дії договору оренди, про що подав позивачу письмову заяву (а. с. 14). У листі-повідомленні ОСОБА_1 від 18.05.2017 року з №451-з позивач запропонував укласти додаткову угоду до договору оренди землі на нових, покращених умовах, надіславши даний лист-повідомлення з проектом додаткової угоди відповідачу поштою рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу. Проект даної додаткової угоди керівником ТОВ «Інтерагроінвест» не підписано (а. с. 20-22).

Відповідно до п. 3.3 договору оренди землі, після закінчення строку договору, орендар має першочергове право поновлення його на новий строк в порядку і на умовах, визначених чинним законодавством.

Відповідно до п. 3.4 цього договору, якщо орендодавець не збирається укладати новий договір оренди з орендарем або продовжувати дію цього договору, він зобов`язаний за шість місяців до закінчення строку дії даного договору повідомити про це орендаря у письмовій формі, а також за свій рахунок відновити межі земельної ділянки в натурі.

07.02.2018 року ОСОБА_1 уклав договір оренди належної йому земельної ділянки з ФГ «Агро-Ленд» строком на десять років, який зареєстровано 30.03.2018 року (а. с. 13, 194-199).

10.04.2018 року ОСОБА_1 повторно письмово повідомив ТОВ «Інтерагроінвест» про відсутність намірів надалі продовжувати з ним договірні відносини після закінчення строку дії договору оренди з вимогою повернення орендованої земельної ділянки (а. с. 26).

В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_3 заперечив факт отримання відповідачем вказаного листа-повідомлення від 18.05.2017 року з №451-з з проектом додаткової угоди поштою рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу (а. с. 22, 132) з тих підстав, що підпис ОСОБА_1 про отримання повідомлення виконаний не ним, а сторонньою невідомою особою. Для перевірки цього твердження за письмовим клопотанням ОСОБА_1 судом призначено судову почеркознавчу експертизу (а. с. 67-68, 72).

Згідно висновку експерта від 14.12.2018 року №8-4/1662 підпис у графі «розписка в одержанні» у рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу №236 виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою (а. с. 167-173).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ч. 1, 9 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно із ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно ч. 1 ст. 626, ст. ст. 627, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно із ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ст. 17 вказаного Закону об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

В п. 3.5 договору оренди землі сторони встановили обов`язок саме орендаря не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

У постанові Великої Палати Верховного Суду України від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц зроблено висновок про те, що «реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору».

Частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Разом з тим, частиною 6 ст. 33 вказаного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому, повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі.

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки.

Вказане узгоджується із правовою позицією, викладеної у постанові Верховного Суду у справі № 920/739/17 від 10 вересня 2018 року.

Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

У Рішенні Конституційного Суду України від 01.12.2004 № 18-рп/2004 (справа про охоронюваний законом інтерес) надано офіційне тлумачення поняття "охоронюваний законом інтерес" як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовленого загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкованого у суб`єктивному праві простого легітимного дозволу, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.

Ключовим елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системності та послідовності у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Суб`єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії. Для оцінки правовідносин у даному спорі колегія керується правилами, викладеними Європейським судом з прав людини у рішенні в справі The Sunday Times v. United Kingdom. У цій справі ЄСПЛ зазначив, що закон повинен бути досить доступним, він повинен служити для громадянина відповідним орієнтиром, достатнім у контексті, в якому застосовуються певні правові норми у відповідній справі; норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з достатньою чіткістю, яка дає можливість громадянинові регулювати свою поведінку.

У справі Steel and others v. The United Kingdom ЄСПЛ наголосив, що Конвенція вимагає, щоб усе право, чи то писане, чи неписане, було достатньо чітким, аби дати змогу громадянинові, якщо виникне потреба, з належною порадою, передбачати певною мірою за певних обставин наслідки, що може спричинити певна дія.

Таким чином, колегія суддів вважає, що місцевий суд не врахував той факт, що ОСОБА_1 у місячний термін не надіслав повідомлення орендарю своїх заперечень стосовно поновлення цього договору, що, у свою чергу, дало позивачеві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", при цьому законом не встановлено обов`язку направлення орендарем на адресу орендодавця листа-повідомлення з проектом додаткової угоди та отримання ним такої угоди під розпис, при цьому позивач продовжував виконувати вимоги договору оренди, сплачувати орендну плату та користуватися земельною ділянкою відповідача, а укладення нового договору оренди землі з іншим орендарем без дотримання відповідних процедур щодо припинення договірних відносин з попереднім орендарем порушує фундаментальні засади цивільних відносин, зокрема принципи справедливості, добросовісності та розумності, а також призводить до порушення охоронюваного законом інтересу позивача як законного користувача земельної ділянки, через що колегія суддів вважає

Разом з тим, оскільки поновлення договору оренди має відбувається за дотримання процедур, передбачених ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» шляхом направлення повідомлення та укладення з орендодавцем додаткової угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк, то колегія суддів вважає, що позовні вимоги про визнання договору оренди поновленим задоволенню не підлягають.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги частково заслуговують на увагу, рішення суду першої інстанції у частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання договору оренди недійсним підлягає скасуванню з ухваленням у цій частині нового рішення про задоволення цих позовних вимог та стягнення на користь позивача з обох відповідачів в рівних частинах його судових витрат. У іншій частині оскаржуване рішення необхідно залишити без змін.

Керуючись ст. ст. 374, 376 ЦПК України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтерагроінвест» задовольнити частково, рішення Ставищенського районного суду Київської області від 31 січня 2019 року у частині відмови у визнанні договору оренди недійсним - скасувати та ухвалити у цій частині нове рішення про задоволення цих позовних вимог.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 3,5507 га, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в адміністративних межах Іванківської сільської ради Ставищенського району Київської області, кадастровий номер НОМЕР_1 , що укладений між ОСОБА_1 (ІПН - НОМЕР_2 ) та Фермерським господарством «Агро-Ленд» (код ЄДРПОУ - 35402611) та зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 25615762 від 03 березня 2018 року.

В іншій частині рішення залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_1 (ІПН - НОМЕР_2 ) та Фермерського господарства «Агро-Ленд» (код ЄДРПОУ - 35402611) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інтерагроінвест» (код ЄДРПОУ - 32855584) 3083 грн. 50 коп. його судових витрат, а саме, в рівних частинах - по 1 541 грн. 75 коп. з кожного.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий: Судді: