Єдиний унікальний номер справи 371/629/18
Провадження №22-ц/824/6808/2019
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27 червня 2019 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Журби С.О.,

суддів Таргоній Д.О., Приходька К.П.,

за участю секретаря Тімуш Д.І.,

розглянувши справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Миронівського районного суду Київської області від 13 лютого 2019 року у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Маслівське», Миронівської районної державної адміністрації Київської області про визнання недійсним договору оренди та скасування його державної реєстрації

В С Т А Н О В И В:

В травні 2018 року позивач звернувся до суду з вимогами про визнання розірвання договору оренди та скасування його державної реєстрації, обґрунтовуючи його тим, що:

Згідно свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 10.01.2014 року позивач є власником земельної ділянки площею 4,362 га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адміністративних межах Маслівської сільської ради Миронівського району Київської області.

09.01.2014 року між ним та ТОВ «СП «Маслівське» укладений договір оренди земельної ділянки та земельна ділянка передана в оренду ТОВ «СП «Маслівське». Договір укладено строком до 09.01.2021 року. Умовами договору передбачена сплата орендної плати, яка вноситься орендарем у грошовій, натуральній або відробітковій формі на суму, що становить не менше 4% від розміру нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки на момент укладання договору. Станом на момент укладання договору оренди, орендна плата складала 4787,12 гри. за кожен рік оренди та повинна сплачуватись в термін не пізніше 30 листопада, починаючи з 2014 року. Оскільки відповідачем орендна плата за 2017 рік не була сплачена, позивач письмово звернувся до товариства з такою вимогою, добровільно така вимога відповідачем не виконана, у зв`язку з чим він звернувся до суду з даним позовом.

Рішенням Миронівського районного суду Київської області від 13 лютого 2019 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, позивач подав апеляційну скаргу, вказує про те, що рішення суду прийняте внаслідок неправильного застосування норм матеріального права та з порушенням норм процесуального права, при цьому не враховані обставини, які мають істотне значення для вирішення справи, внаслідок чого ухвалено помилкове рішення про відмову в задоволенні позову. Крім того суд не повно і не всебічно з`ясував обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги. Вважає, що оскаржуване рішення порушує конституційний принцип справедливості, адже позбавляє позивача можливості відновити його порушені права. Крім того зазначає, що судом не надано об`єктивної оцінки усім доказам.

У відповідності до положень ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Розглянувши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів прийшла до висновку, що наведеним вимогам оскаржуване рішення не відповідає.

В ході розгляду справи в суді першої інстанції встановлено, що позивачу на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії НОМЕР_1 , індексний №15937665, виданого реєстраційною службою Миронівського районного управління юстиції Київської області 10.01.2014 року, належить земельна ділянка площею 4,362 га, кадастровий номер НОМЕР_2 , цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адміністративних межах Маслівської сільської ради Миронівського району Київської області. 09 січня 2014 року між сторонами укладено договір оренди землі, і з цього часу орендар прийняв у строкове платне користування вказану земельну ділянку. 24 січня 2014 року реєстраційною службою Миронівського районного управління юстиції Київської області здійснено державну реєстрацію права оренди.

Умовами договору передбачена сплата орендної плати, яка вноситься орендарем у грошовій, натуральній або відробітковій формі на суму, що становить не менше 4% від розміру нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки на момент укладання договору. Станом на момент укладання договору оренди орендна плата складала 4787,12 гри. за кожен рік оренди та повинна сплачуватись в термін не пізніше 30 листопада, починаючи з 2014 року. В той же час орендарем орендна плата за 2017 рік не була сплачена і на письмову вимогу щодо такої сплати відповідач відповіді не надав. Саме з підстав невиконання умов договору просив його розірвати та скасувати його державну реєстрацію.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що одноразова несплата орендної плати не містить ознак системності, не є істотним порушенням, що значною мірою позбавило орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору, та не є підставою для дострокового розірвання договору оренди землі.

З наведеною позицією суду першої інстанції колегія суддів апеляційного суду погодитися не може.

Згідно зі ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Приписами ст.24 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Положеннями ст.32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Отже, розглядаючи спори про розірвання договору оренди з підстав заборгованості по орендній платі, слід мати на увазі, що згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність. Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Згідно з ч.2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до пункту 36 договору оренди землі, його дія припиняється шляхом розірвання: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також інших підстав, визначених законом.

Апелянт посилається на те, що орендарем орендна плата за 2017 рік не була сплачена і не сплачується вже більше дванадцяти місяців після настання дати такої оплати. Відповіді на письмову вимогу від 06.04.2018 року, щодо такої несплати відповідач не надав. В даному випадку колегія суддів вважає, що оплата орендної плати є істотними обставинами, а її не отримання орендодавцем більш ніж дванадцять місяців від дати оплати, є істотним порушенням договірних умов, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа. За таких умов доводи апеляційної скарги мають правове значення для вирішення даного спору, що відповідно до ч.1 ст.32 Закону України «Про оренду землі», ст.141 ЗК України, ст.651 ЦК України та умов договору є правовою підставою для розірвання цього договору. Застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

З матеріалів справи вбачається, що позивачу була виплачена відповідачем орендна плата за землю за 2017 рік лише 30.11. 2018 року (а.с. 123), тобто не у строк, передбачений пунктом 11 вказаного договору, а через дванадцять місяців від дати такої оплати і лише після звернення позивача до суду із цим позовом про розірвання договору оренди у зв`язку з несплатою орендної плати.У зв`язку з цим колегія судів зазначає, що сам факт порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є самостійною та достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. За таких умов той факт, що відповідач після звернення позивача до суду сплатив суму заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди. Такий правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12, від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16, від 11 жовтня 2017 року №6-1449цс17, та з установленою практикою Верховного Суду викладеною, зокрема, у постанові від 20 червня 2019 року у справі № 383/708/16-ц.

Оскільки суд прийшов до висновку про обґрунтованість вимог позивача щодо розірвання договору оренди, обґрунтованими є й інші вимоги, що фактично є похідними від первісної вимоги і мають на меті відновлення прав позивача після розірвання вищезазначеного договору.

Розглядаючи даний спір, суд першої інстанції на зазначене уваги не звернув, не визначився з характером спірних правовідносин, не перевірив доводів позивача про те, що сторони узгодили істотні умови договору і в них закріплено обов`язок за орендарем сплачувати орендну плату щорічно в строк до 30 листопада (пункт 11 вказаного договору), дійшов до невірного висновку по суті позову.

Згідно положень ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Тому сплачена позивачем сума судового збору підлягає відшкодуванню йому, відтак до стягнення підлягає 5 285 грн 40 коп.

У відповідності до положень ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю та ухвалення нового рішення серед іншого є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. При цьому неправильним застосуванням норм матеріального права вважається неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

З урахуванням викладеного колегія суддів приходить до висновку про наявність передбачених законом підстав для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення по справі нового судового рішення.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Миронівського районного суду Київської області від 13 лютого 2019 року скасувати та ухвалити по справі нове судове рішення. Позов ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Маслівське», Миронівської районної державної адміністрації Київської області про визнання недійсним договору оренди та скасування його державної реєстрації задовольнити.

Договір оренди №75, укладений 09.01.2014 року між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Маслівське» на земельну ділянку за кадастровим номером НОМЕР_2 , площею 4,362 га, розташовану в адміністративних межах Маслівської сільської ради Миронівського району Київської області, розірвати.

Скасувати державну реєстраціюдоговору оренди землі №75 від 09.01.2014 року за номером запису №4525689 від 24.01.2014 року, який укладений між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Маслівське» і зареєстрований Реєстраційною службою Миронівського районного управління юстиції Київської області.

Зобов`язатитовариство з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Маслівське» передати ОСОБА_1 земельну ділянку площею 4,362 га за кадастровим номером НОМЕР_2 , розташовану в адміністративних межах Маслівської сільської ради Миронівського району Київської області.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Маслівське» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 5 285 (п`ять тисяч двісті вісімдесят п`ят) грн 40 коп.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий С.О. Журба

Судді: Д.О. Таргоній

К.П. Приходько