УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 638/6130/18

Провадження № 2/638/1206/19

20.06.2019 Дзержинський районний суд м. Харкова у складі:

головуючого - судді Омельченко К.О.

секретаря Юрченко Д.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду в м. Харкові цивільну справу за позовною заявою ОБСЛУГОВУЮЧОГО КООПЕРАТИВУ «ДУБКИ-ХАРКІВ» до Приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Прядко Олесі Сергіївни, третя особа ОСОБА_1 про визнання незаконною та скасування постанови від 11.04.2018 року про відмову у вчиненні нотаріальної дії,-

ВСТАНОВИВ:

12 лютого 2018 року судом розглянуто справу за позовом Обслуговуючого кооперативу «Дубки-Харків» до Приватного нотаріусу Харківського міського нотаріального округу Прядко Олесі Сергіївни, третя особа ОСОБА_1 , про скасування постанови.

Під час розгляду справи судом встановлено, що Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. відмовила у здійсненні нотаріального посвідчення договору міни паю в пайовому фонді обслуговуючого кооперативу на належне цьому кооперативу нерухоме майно, мотивуючи таку відмову наступним:

а)??Було вказано, що договір міни паю на нерухомість, за посвідченням якого позивач та третя особа звернулись до відповідача, є удаваним правочином, оскільки направлений на приховування іншого правочину договору купівлі-продажу квартири (ст. 235 Цивільного кодексу України.

б) Було вказано, що враховуючи удаваність договорів міни, їх слід також розглядати, як такі, що не відповідають інтересам держави та суспільства (ч. 3 ст. 228 Цивільного кодексу України), адже укладення вказаного договору фактично направлене на ухилення від оподаткування, зокрема на ухилення сплати податку на додану вартість.

в) Було вказано, що об`єктами міни за договорами є паї членів кооперативу. Однак, паям членів кооперативу не властива повна цивільна оборотоздатність, оскільки вони не можуть бути об`єктом вільного цивільного обігу.??

г) Крім того, щодо вчинення договорів міни паю на нерухоме майно з відкладальною обставиною (набуття громадянином права власності на пай після повної сплати паю) зазначено таке. Відповідно до ч. 1. ст. 212 Цивільного кодексу України особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити настання або зміну прав та обов`язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина). Тому сплата паю в повному розмірі не може бути визначена відкладальною обставиною, оскільки заздалегідь відомо, що пай буде сплачено, адже взяті на себе зобов`язання повинні виконуватися належним чином (ст. 526 Цивільного кодексу України). Визначати відкладальною обставиною ризик не сплати паю членом кооперативу неправомірно, оскільки така не сплата буде порушенням зобов`язання зі сторони члена кооперативу, що повинно тягнути за собою інші правові наслідки (зокрема, виключення з кооперативу ст. 13 Закону України Про кооперацію). Відкладальною є лише така обставина, яка не залежить від волі сторін договору. Не сплату паю стороною договору не можна розцінювати як подію, що знаходиться поза межами волі сторони договору. Передача квартири після сплати паю не є відкладальною обставиною (ч. 1 ст. 212 Цивільного кодексу України), а є встановленням строку виконання зобов`язання по передачі квартири вказівкою на подію, яка неминуче має настати (ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України).

За результатами вирішення спору судом надано правову кваліфікацію спірним відносинам сторін, яка свідчить про юридичну неспроможність доводів відповідача.

Суд наголошує, що одним з визначальних принципів цивільного права України є свобода договору (ст.ст. 3, 6, 627 Цивільного кодексу України). Зміст цього принципу зводиться до того, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. При цьому сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Нарешті, сторони в договорі можуть навіть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Реальною метою вчинення спірного правочину (договору міни паю на нерухоме майно) є набуття особою права власності на таке нерухоме майно (квартиру). Однак суд не вбачає, яким чином з такої мети договору повинен випливати висновок про удаваність такого договору міни паю на квартиру і приховування ним договору купівлі-продажу. Для вказаного висновку довелось би припустити, що договір купівлі-продажу є єдиним видом договору, за яким має відчужуватись майно однією особою на користь іншої. Однак таке припущення є довільним й не відповідає чинному цивільному законодавству України.

Щодо питання про додержання податкового законодавства суд зауважує, що приховувати договір купівлі-продажу шляхом укладення удаваного договору міни задля ухилення від сплати ПДВ є неможливим, адже об`єктом оподаткування ПДВ є насамперед операції постачання товарів, місце постачання яких розташоване на митній території України (пп. «а» п. 185.1 ст. 185 Податкового кодексу України), а постачанням товару є будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (п. 14.1.191 ст. 14 Податкового кодексу України). Крім того, ОК «ДУБКИ-ХАРКІВ» здійснював та здійснює відчуження житла на вторинному ринку нерухомості, не будучи забудовником. Водночас, із самого набрання чинності Податковим кодексом України подальші (після першого продажу) операції поставки об`єктів житлового фонду звільнені від оподаткування ПДВ (п. 197.1.14 ст. 197 Податкового кодексу України).

Суд також зазначає, що відповідно до ст. 178 Цивільного кодексу України об`єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва чи спадкування або іншим чином, якщо вони не вилучені з цивільного обороту, або не обмежені в обороті, або не є невід`ємними від фізичної чи юридичної особи. Види об`єктів цивільних прав, перебування яких у цивільному обороті не допускається (об`єкти, вилучені з цивільного обороту), мають бути прямо встановлені у законі. Види об`єктів цивільних прав, які можуть належати лише певним учасникам обороту або перебування яких у цивільному обороті допускається за спеціальним дозволом (об`єкти, обмежено оборотоздатні), встановлюються законом.

Таким чином, загальним принципом цивільного права є те, що усі без винятку об`єкти цивільних прав є повністю оборотоздатними, якщо тільки інше (тобто вилученість об`єкта з обороту чи обмеження його в обороті) прямо не вказано у законі. Стосовно паїв кооперативів такого роду обмеження законом не передбачені.

Суд також зауважує, що відповідно до ч. 1 ст. 212 Цивільного кодексу України відкладальна обставина це обставина, щодо якої невідомо, настане вона чи ні й з настанням якої пов`язане виникнення або зміна прав та обов`язків. Отже, «вольові умови», тобто відкладальні обставини, що полягають у вольових діях сторін договору, є цілком законними й допустимими, адже не заборонені у загальному вигляді жодною нормою цивільного законодавства. Суд наголошує, що в самому тексті ст. 212 Цивільного кодексу України з метою характеристики сутності умови в правочині вжито термін «обставина», а не «подія», що свідчить про необмеженсть кола такого роду умов виключно подіями.

Зважаючи на викладене, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко Олеся Сергіївна не мала права відмовляти у нотаріальному посвідченні договору міни паю в пайовому фонді кооперативу на належне такому кооперативу нерухоме майно.

Крім того, під час розгляду справи судом також встановлено, що Приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. допускаються й інші порушення окремих норм чинного законодавства України, а саме:

1) Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. відмовляє у здійсненні нотаріального посвідчення правочинів з нерухомим майном (будинками, будівлями та спорудами, їх комплексами) у ситуації, коли закінчився строк договору оренди земельної ділянки, на якій це нерухоме майно розташоване, причому існує нескасована державна реєстрація такого права оренди землі чи підтвердження сплати орендної плати за відповідну земельну ділянку після закінчення такого строку. З наданих суду пояснень приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. випливає, що такі свої дії вона мотивує посиланням на приписи ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України.

Суд зауважує, що відповідно до ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Таким чином, закон не ставить у залежність можливість укладення договору про відчуження об`єкта нерухомого майна від наявності актуального права (зокрема права оренди) на відповідну земельну ділянку, на якій цей об`єкт нерухомого майна розташований. Обов`язковим є лише встановлення факту формування такої земельної ділянки з присвоєнням їй кадастрового номера.

Отже, Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко Олеся Сергіївна не мала права відмовляти у нотаріальному посвідченні правочину з нерухомим майном (будинками, будівлями та спорудами, їх комплексами) у ситуації, коли закінчився строк договору оренди земельної ділянки, на якій це нерухоме майно розташоване, причому існує нескасована державна реєстрація такого права оренди землі чи підтвердження сплати орендної плати за відповідну земельну ділянку після закінчення такого строку. Нотаріальне посвідчення такого правочину повинно було бути здійснене на загальних підставах без з`ясування наявності актуального права на відповідну земельну ділянку.

2) Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. відмовляє у здійсненні нотаріального посвідчення правочинів з частками у праві власності на нерухоме майно (будинки, будівлі та споруди, їх комплекси) у ситуації, коли відсутні дані про формування земельної ділянки, на якій розташоване відповідне нерухоме майно, та про присвоєння такій ділянці кадастрового номера. З наданих суду пояснень приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. випливає, що такі свої дії вона мотивує посилання на приписи ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України та позицію, висловлену Міністерством юстиції України у листі-роз`ясненні від 18.05.2018 р. за № 19765/14673-33-18/8.3.

Суд зауважує, що відповідно до ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Таким чином, відповідно до ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України та ч. 6 ст. 120 Земельного кодексу України розмір та кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташовані житловий будинок, будівля чи споруда, є істотним за законом (ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України) умовами договору за одночасної наявності таких умов:

- Договір передбачає набуття права власності на певні об`єкти нерухомості.

- Такими об`єктами нерухомості є житловий будинок, будівля чи споруда, які не належать до легального переліку виключень, тобто не є багатоквартирними будинками чи об`єктами державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.

- У зв`язку з набуттям на підставі відповідного договору права власності на вказані об`єкти нерухомості до набувача переходить право на відповідну земельну ділянку.

За відсутності хоча б однієї з вказаних умов гіпотеза норм, що містяться у ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України є несформованою й підстав для висновку про обов`язковість зазначення у відповідному договорі кадастрового номера земельної ділянки як істотної за законом умови такого договору немає.

Суд зауважує, що подібно до того, як правовідносини спільної власності поділяються на внутрішні та зовнішні, відбувається й певне подвоєння об`єктів відповідних правовідносин: право власності на певну річ належить нероздільно усім учасникам спільної часткової власності на цю річ, кожному ж окремому учаснику належить право власності на ідеальну частку такої речі (частку у праві власності на відповідну річ). Тому у випадку здійснення правочину з часткою у праві спільної часткової власності на нерухоме майно предметом правочину є саме така частка як особливий об`єкт прав, а не відповідне нерухоме майно як таке.

Враховуючи викладене, розмір та кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташовані житловий будинок, будівля чи споруда, не є істотною умовою договору, який передбачає набуття частки у праві власності на такі об`єкти нерухомості. Зазначений висновок є правильним і для тих випадків, коли відбувається відчуження цілого об`єкта нерухомості «частинами». Також поняття «земельна ділянка» у ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України слід тлумачити буквально це «сформована земельна ділянка, право власності на яку зареєстроване». Тому розмір та кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташовані житловий будинок, будівля чи споруда, не є істотною умовою і такого договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду, які розташовані на несформованій земельній ділянці або хоча і сформованій, але право власності на яку не зареєстроване.

Отже, Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко Олеся Сергіївна не мала права відмовляти у нотаріальному посвідченні правочинів з частками у праві власності на нерухоме майно (будинки, будівлі та споруди, їх комплекси) у ситуації, коли відсутні дані про формування земельної ділянки, на якій розташоване відповідне нерухоме майно, та про присвоєння такій ділянці кадастрового номера. Нотаріальне посвідчення такого правочину повинно було бути здійснене на загальних підставах без з`ясування того, чи сформована взагалі відповідна земельна ділянки і чи присвоєно їй кадастровий номер. Так само при реєстрації речових прав на квартири та/або нежитлові приміщення нотаріус, що діє як державний реєстратор речових прав на нерухоме майно, не має права вимагати підтвердження того, чи сформована взагалі відповідна земельна ділянки, на якій розташований відповідний будинок (будівля) і чи присвоєно такій ділянці кадастровий номер.

3) Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. відмовляє у здійсненні нотаріального посвідчення правочинів щодо окремого відчуження належних одній особі на праві власності будівлі (споруди) та земельної ділянки, на якій ця будівля (споруда) розташована. З наданих суду пояснень приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. випливає, що такі свої дії вона мотивує посиланням на приписи ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України.

Суд зауважує, що відповідно до чч. 1, 2 ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Зі змісту вказаних норм цивільного законодавства України не вбачається, що єдність будівлі (споруди) та земельної ділянки, на якій така будівля (споруда) розташована, має більш широкий зміст, ніж слідування права на земельну ділянку праву на відповідну будівлю. Не закріплено відповідної заборони окремого відчуження будівлі та земельної ділянки, на якій вона розташована, також і в інших нормах чинного цивільного законодавства України.

При цьому слід враховувати приписи ч. 3 ст. 6 Цивільного кодексу України, відповідно до яких сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Таким чином, якщо сторони бажають укласти договір про окреме відчуження будинку (будівлі, споруди) та/або земельної ділянки, на якій цей будинок (будівля, споруда) розташовані, Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко Олеся Сергіївна не має права відмовляти у нотаріальному посвідченні такого договору на тій підставі, що таке окреме відчуження не допускається.

4) Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. відмовляє у здійсненні реєстраційних дій щодо речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у випадках, коли для вирішення питань наявності чи відсутності самовільної перебудови та/або перепланування об`єкта нерухомості; можливості або неможливості поділу (виділу) об`єкта нерухомості; наявності чи відсутності необхідності виконання будівельних робіт для поділу (виділу) об`єкта нерухомості; про відсутність необхідності присвоєння адреси при поділі об`єкта нерухомості; про зміну характеристик об`єкта нерухомості подаються висновки сертифікованих інженерів з технічної інвентаризації нерухомого майна та експертів з технічного обстеження будівель та споруд.

Процедура вчинення реєстраційних дій щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень визначена Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. №553).

Суд зазначає, що вказаним Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень взагалі не передбачено з`ясування обставин, пов`язаних із наявністю чи відсутністю самовільної перебудови та/або перепланування об`єкта нерухомості. Тому нотаріус, що діє як державний реєстратор речових прав на нерухоме майно за жодних умов не має права вимагати підтверджень відсутності самовільної перебудови та/або перепланування об`єкта нерухомості.

Пунктом 54 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень визначено, що для державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, що створюється шляхом поділу або об`єднання, подаються:

- документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його поділу або об`єднання (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);

- документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта (крім випадків, коли об`єкт нерухомого майна створюється шляхом поділу або об`єднання без проведення будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення);

- технічний паспорт на новостворений об`єкт нерухомого майна;

- документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків поділу або об`єднання таких об`єктів нерухомого майна, як квартира, житлове або нежитлове приміщення тощо).

За змістом вказаної норми цивільного законодавства документ на підтвердження можливості поділу (виділу) або об`єднання об`єкта нерухомості не повинен подаватися державному реєстратору речових прав на нерухоме майно, але може бути поданий йому за бажанням заявника.

Питання наявності чи відсутності необхідності проведення для поділу (виділу) чи об`єднання об`єктів нерухомого майна проведення будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення, має переважно будівельно-технічний характер. Тому таке питання цілком може бути вирішене державним реєстратором речових прав на нерухоме майно (у тому числі нотаріусом, що діє у такій якості) на підставі висновку, наданого фахівцем, зокрема експертом з технічного обстеження будівель та споруд, який пройшов відповідну сертифікацію згідно вимог Закону України «Про архітектуру та архітектурну діяльність».

Щодо документа, який підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси або відсутність необхідності присвоєння такої адреси при поділі об`єкта нерухомості, то ним таким документом може бути як рішення органу місцевого самоврядування, так і інший документ, незалежно від форми, виданий відповідним органом, який дає змогу встановити факт присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, зокрема довідки, виписки.

Таким документом також може бути довідка, видана уповноваженою особою кооперативу, у разі проведення державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що знаходяться у такому кооперативі. У випадку проведення державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна документом, що підтверджує присвоєння такому об`єкту адреси, є документ, який підтверджує виникнення, перехід та припинення права власності на об`єкт до реконструкції. Отже, висновок сертифікованого інженера з технічної інвентаризації нерухомого майна є належним документом на підтвердження відсутності необхідності присвоєння адреси новоутвореним об`єктам нерухомого майна при поділі об`єкта нерухомості.

Зважаючи на викладене, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. неправомірно відмовляє у здійсненні реєстраційних дій щодо речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у випадках, коли для вирішення питань наявності чи відсутності самовільної перебудови та/або перепланування об`єкта нерухомості; можливості або неможливості поділу (виділу) об`єкта нерухомості; наявності чи відсутності необхідності виконання будівельних робіт для поділу (виділу) об`єкта нерухомості, про відсутність необхідності присвоєння адреси при поділі об`єкта нерухомості, про зміну характеристик об`єкта нерухомості (зокрема його площі) подаються висновки сертифікованих інженерів з технічної інвентаризації нерухомого майна та експертів з технічного обстеження будівель та споруд.

5) Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. відмовляє у здійсненні реєстраційних дій щодо речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у випадках, коли заявники звертаються з метою вчинення реєстраційної дії щодо окремих квартир та/або нежитлових приміщень у складі цілого будинку (будівлі), яка належить таким заявникам на праві власності на підставі певного правовстановлюючого документа як така.

Суд зауважує, що у випадку необхідності державної реєстрації за заявою власника будинку (будівлі) права власності такої особи на окремі квартири (приміщення) у такому будинку (будівлі) фактично йдеться про поділ об`єкта нерухомості за рішенням власника.

Пунктом 54 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. №553), визначено, що для державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, що створюється шляхом поділу або об`єднання, подаються:

- документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його поділу або об`єднання (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);

- документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта (крім випадків, коли об`єкт нерухомого майна створюється шляхом поділу або об`єднання без проведення будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення);

- технічний паспорт на новостворений об`єкт нерухомого майна;

- документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків поділу або об`єднання таких об`єктів нерухомого майна, як квартира, житлове або нежитлове приміщення тощо).

При цьому відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються у разі поділу, об`єднання об`єктів нерухомого майна або виділу частки з об`єкта нерухомого майна. Суд зауважує, що виділ частки не є тотожнім поняттю виділення частини з об`єкта нерухомості: виділ частки в натурі це припинення права спільної часткової власності у результаті чого припиняється існування поділеного об`єкта; виділення ж частини є різновидом зменшення об`єкта нерухомості через утворення нового об`єкта за рахунок такого, що зберігає своє існування із зміненими технічними характеристиками. В іншому разі були б відсутні підстави для розмежування понять поділу об`єкта нерухомого майна та виділу об`єкта з іншого об`єкта нерухомого майна.

Таким чином, якщо заявники звертаються з метою вчинення реєстраційної дії щодо окремих квартир та/або нежитлових приміщень у складі цілого будинку (будівлі), яка належить таким заявникам на праві власності на підставі певного правовстановлюючого документа як така, то відбувається виділ частини такого будинку (будівлі) в натурі, а існування самого будинку (будівлі) як об`єкта права власності не припиняється. Відображення такого виділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно має відбуватися шляхом відкриття окремого розділу на таку квартиру (нежитлове приміщення) без закриття розділу на будинок (будівлю) у цілому.

З цих підстав приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. неправомірно відмовляє у здійсненні реєстраційних дій щодо речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у випадках, коли заявники звертаються з метою вчинення реєстраційної дії щодо окремих квартир та/або нежитлових приміщень у складі цілого будинку (будівлі), яка належить таким заявникам на праві власності на підставі певного правовстановлюючого документа як така.

6) Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. відмовляє у здійсненні реєстрації права власності на частини місць загального користування.

Суд наголошує, що законодавчі акти, які регулювали питання спільного майна багатоквартирних будинків, змінювалися декілька разів. Під час вирішення конкретного питання щодо підвальних, підсобних приміщень або комор слід застосовувати ті акти цивільного законодавства України, які діяли на момент виникнення відповідних відносин. Судом встановлено, що на всіх етапах правового регулювання відповідних відносин ніколи не були чинними імперативні норми, які б категорично забороняли можливість встановлення права приватної власності на комори або підвальні приміщення.

Процедура вчинення реєстраційних дій щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень визначена Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. №553).

Крім того, слід враховувати, що відповідно до ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав. Разом з тим, згідно приписів ч. 1 ст. 384 Цивільного кодексу України будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю. Рівною мірою суд вважає неприпустимим обмежувати на підставі приписів ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України право власності особи, якій належало право власності на будинок у цілому і яка згодом здійснила відчуження певної кількості квартир (інших приміщень) у такому будинку. Суд зауважує, що те саме стосується й випадків, коли з будь-яких причин право власності у певної особи виникло на цілий багатоквартирний житловий будинок у цілому і згодом окремі квартири у такому будинку були відчужені такою особою, адже таке відчуження не припиняє права власності первинного власника будинку на усі нежитлові приміщення, які у цьому будинку розташовані.

Таким чином, при вирішенні питання щодо реєстрації права власності на частини місць загального користування при дотриманні заявниками вимог передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, в тому числі, щодо надання документів на підтвердження права власності (зокрема, правовстановлюючи документи та документи на підтвердження державної реєстрації права власності на житловий будинок у цілому, а так само документи на підтвердження належності будинку житловому чи житлово-будівельному кооперативу) приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. не може відмовляти у здійсненні такої реєстрації.

7) Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. відмовляє у здійсненні реєстраційних дій щодо об`єктів нерухомості у зв`язку із зміною їх характеристик (зокрема площі, кількості кімнат, тип майна).

Суд зауважує, що механізм внесення змін до записів Державного реєстру прав за окремою заявою уповноваженої особи передбачений виключно для тих цілей, коли наявні підстави для внесення змін, у той же час підстави для проведення державної реєстрації прав відсутні (не відбувається набуття, зміни чи припинення речового права, обтяження), або ж коли технічні можливості Державного реєстру прав наразі не дають можливості під час проведення державної реєстрації прав внести відповідні зміни. Крім цього, згідно зі ст. 152 Житлового кодексу України виконання власниками робіт із переобладнання та перепланування жилого будинку й жилого приміщення приватного житлового фонду, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, не потребує отримання документів, що надають право на їх виконання. Після завершення зазначених робіт уведення об`єкта в експлуатацію не потрібне. Зазначене свідчить, що технічні характеристики (зокрема площа) об`єктів нерухомого майна можуть змінюватись з різних причин, можуть не потребувати будь-яких погоджень та здійснюватися виключно з ініціативи власника майна. Такі зміни вносяться, зокрема, у випадках, передбачених законом, у тому числі в разі виникнення необхідності внесення додаткових відомостей до наявних записів Державного реєстру прав, що не пов`язані з набуттям, зміною чи припиненням речових прав на нерухоме майно, їх обтяжень або замість наявних та/або додатково до відомостей, що містяться у відкритому розділі або спеціальному розділі Державного реєстру прав.

Таким чином, виходячи з положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. №553), приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. не має права відмовляти в здійсненні реєстрації змін технічних характеристик об`єктів нерухомості (зокрема, площі та типу майна, кількості кімнат, літеровка будівель під час державної реєстрації прав на окремі приміщення у таких будівлях кімнати, гаражні бокси, інші приміщення тощо). Для внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у зв`язку зі зміною характеристик об`єктів нерухомості державний реєстратор (у тому числі нотаріус) має вимагати скорегований технічний паспорт на відповідний об`єкт нерухомості та висновок сертифікованого інженера з технічної інвентаризації нерухомого майна і експерта з технічного обстеження будівель та споруд щодо таких змін.

8) Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. вимагає подання доказів сплати податку на доходи фізичних осіб у випадках, коли за згодою сторін фізичних осіб здійснюється розірвання договору про відчуження нерухомості.

Суд зауважує, що ст. 651 Цивільного кодексу України визначено підстави для зміни або розірвання договору. Зокрема, розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

При цьому згідно зі ст. 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

В аспекті норм податкового права під продажем слід розуміти будь-який перехід права власності на об`єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ст. 172 Податкового кодексу України). Відповідно до п. 172.1 ст. 172 цього Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об`єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України, залежно від її призначення та за умови перебування такого майна у власності платника понад три роки не оподатковується.

Пунктом 172.2 ст. 172 Податкового кодексу України визначено, що дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об`єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 цієї статті, або від продажу об`єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 цього Кодексу, тобто 5 відсотків. Під час проведення операцій з продажу (обміну) об`єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку (п. 172.4 ст. 172 Податкового кодексу України).

Разом з тим, відповідно до ч. 2 ст. 214 Цивільного кодексу України особи, які вчинили дво- або багатосторонній правочин, мають право за взаємною згодою сторін, а також у випадках, передбачених законом, відмовитися від нього, навіть і в тому разі, якщо його умови повністю ними виконані. Суд зауважує, що така відмова від правочину може мати у тому числі й форму розірвання договору про відчуження об`єкта нерухомості.

Отже, при розірванні фізичними особами - резидентами договору купівлі-продажу (іншого договору про відчуження) нерухомого майна, за наслідками якого відбувається перехід права власності, об`єкт оподаткування податком на доходи фізичних осіб не виникає і нотаріус не має права вимагати доказів сплати податку на доходи фізичних осіб при посвідченні угоди про таке розірвання договору.

9) Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. відмовляє у здійсненні реєстрації права власності з підстав збігу адреси житлового будинку, нежитлової будівлі та квартири.

Суд наголошує, що пошук у Державному реєстрі прав відомостей здійснюється за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна. У разі коли відомості про реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна у заяві (запиті) не зазначаються, пошук у Державному реєстрі прав відомостей здійснюється за такими ідентифікаторами:

1) за ідентифікаційними даними фізичної або юридичної особи;

2) за адресою об`єкта нерухомого майна/місцезнаходженням земельної ділянки назва адміністративно-територіальної одиниці (Автономна Республіка Крим, область, м. Київ, м. Севастополь), району, населеного пункту або селищної, сільської ради;

3) за кадастровим номером земельної ділянки;

4) за номером запису.

Пошук у Державному реєстрі прав відомостей для цілей отримання інформації з цього Реєстру здійснюється за принципом повного збігу зазначеного ідентифікатора пошуку або повного збігу усіх чи одного з ідентифікаторів пошуку у разі здійснення пошуку за декількома ідентифікаторами.

Суд зауважує, що наразі законодавством не встановлено, у якому випадку здійснювати пошуки за конкретними ідентифікаторами обов`язково. Необхідно розуміти, що існує велика кількість підстав виникнення (переходу), зміни, припинення прав та їх обтяжень, тому в кожному конкретному випадку державному реєстратору слід керуватися положеннями Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. №553), з метою встановлення наявності або відсутності відстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.

Перелік підстав для відмови у здійсненні реєстрації прав та їх обтяжень визначений в ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Формулювання приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. підстави для відмови у відповідній реєстрації із вимогами ст. 24 Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не узгоджується, що свідчить про відсутність підстав для відмови в реєстрації права власності збігу адреси коли житлового будинку, нежитлової будівлі та квартири.

10. Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. відмовляє у вчиненні щодо об`єктів нерухомості реєстраційних дій, що полягають у погашенні на підставі заяви попередньо власника (продавця) чи нового власника (покупця) нерухомості під час продажу такого об`єкта записів у Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно, який відповідно до закону вівся бюро технічної інвентаризації, одночасно з внесенням запису про реєстрацію прав нового власника до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Суд зауважує, що відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. До засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно ч. 1 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» віднесені такі: гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження; обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав; публічність державної реєстрації прав; внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом; відкритість та доступність відомостей Державного реєстру прав.

Зазначене переконливо свідчить, що завдання та функції державної реєстрації речових прав на нерухоме майно передбачають реєстрацію таких прав лише в одному реєстрі. Будь-яка подвійна реєстрація є аномальною та неприпустимою правовою ситуацією й повинна усіляко нівелюватися доступними правовими засобами.

Зважаючи на викладене, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. не має права відмовляти у вчиненні щодо об`єктів нерухомості реєстраційних дій, що полягають у погашенні (зміні) на підставі заяви попередньо власника (продавця) чи нового власника (покупця) нерухомості під час продажу такого об`єкта записів у Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно, який відповідно до закону вівся бюро технічної інвентаризації, одночасно з внесенням запису про реєстрацію прав нового власника до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

11. Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. відмовляє у вчиненні щодо об`єктів нерухомості реєстраційних дій, що полягають у державній реєстрації припинення права власності на об`єкти нерухомості внаслідок їх знищення.

Суд зазначає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень полягає, зокрема, у офіційному визнанні та підтвердженні державною факту припинення речових прав на нерухоме майно.

Процедура державної реєстрації припинення права власності на об`єкт нерухомого майна, об`єкт незавершеного будівництва у зв`язку з його знищенням визначена п. 75 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. №553), відповідно до приписів якого для державної реєстрації припинення права власності на об`єкт нерухомого майна, об`єкт незавершеного будівництва у зв`язку з його знищенням подаються: 1) документ, відповідно до якого підтверджується факт такого знищення; 2) документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли такі документи було знищено одночасно із знищенням такого об`єкта). Документами, які підтверджують знищення майна, можуть бути матеріали технічної інвентаризації, що засвідчують знищення майна, довідки органів внутрішніх справ України, акт про пожежу, офіційні висновки інших установ або організацій, які відповідно до законодавства уповноважені засвідчувати знищення майна тощо. Такими документами можуть бути також висновок сертифікованого інженера з технічної інвентаризації нерухомого майна чи експерта з технічного обстеження будівель та споруд, у яких міститься висновок про знищення (зруйнування) відповідного об`єкта нерухомості.

Таким чином, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. не має права відмовляти у вчиненні щодо об`єктів нерухомості реєстраційних дій, що полягають у державній реєстрації припинення права власності на об`єкти нерухомості внаслідок їх знищення.

12. Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. відмовляє у вчиненні щодо існуючих об`єктів нерухомості реєстраційних дій без подання технічного паспорта на відповідні об`єкти нерухомого майна.

Суд зазначає, що відповідно до п. 56 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. №553), для державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що створюється шляхом поділу, виділу в натурі частки майна, що перебуває у спільній власності, та має наслідком припинення права спільної власності для усіх або одного із співвласників, подаються:

1) договір про поділ спільного майна, договір про виділ у натурі частки із спільного майна або відповідне рішення суду;

2) документи, передбачені пунктом 54 цього Порядку, крім документа, що посвідчує право власності на нерухоме майно до його поділу або виділу в натурі частки.

Відповідно ж до п. 54 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. №553), державна реєстрація права власності на нерухоме майно, утворене шляхом поділу майна, у тому числі в результаті виділення окремого об`єкта нерухомого майна із складу нерухомого майна, що складається з двох або більше об`єктів, або об`єднання майна, проводиться за умови наявності технічної можливості такого поділу або об`єднання нерухомого майна та можливості використання такого майна як самостійного об`єкта цивільних правовідносин. Для державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, що створюється шляхом поділу або об`єднання, подаються:

- документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його поділу або об`єднання (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);

- документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта (крім випадків, коли об`єкт нерухомого майна створюється шляхом поділу або об`єднання без проведення будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення);

- технічний паспорт на новостворений об`єкт нерухомого майна;

- документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків поділу або об`єднання таких об`єктів нерухомого майна, як квартира, житлове або нежитлове приміщення тощо).

Для правильного розуміння дійсного змісту вказаних положень законодавства України про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, слід враховувати таке.

Відповідно до ч. 1 ст. 1 Цивільного кодексу України цивільним законодавством регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників. Саме положеннями Цивільного кодексу України (ч. 1 ст. 182) унормовано, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Питання, пов`язані із правом власності на майно (зокрема, моментом його набуття та припинення) регламентовані главами 24 та 25 Цивільного кодексу України.

Суд зауважує, що відповідно до абз. 1 ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Тобто за приписами Цивільного кодексу України новоствореним нерухомим майном є лише таке, яке є новозбудованим, тобто створеним фізично як річ об`єкт матеріального світу.

При цьому Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», містячи у ч. 1 ст. 2 низку визначень термінів, що вживаються у вказаному Законі в певному значенні, не визначає поняття «новостворене нерухоме майно». Відповідно ж до ч. 2 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», інші (тобто не визначені ч. 1 ст. 2 Закону) терміни вживаються у значенні, наведеному в Цивільному кодексі України та законах України.

За таких умов з урахуванням приписів ч. 2 ст. 4 Цивільного кодексу України та ч. 2 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зміст поняття «новостворене нерухоме майно», коли воно вживається у тексті Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та прийнятих відповідно до нього підзаконних нормативно-правових актах (до яких належить і Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. №553)), повинен визначатись виключно так, як його визначає Цивільний кодекс України у ч. 2 ст. 331, тобто як новозбудоване нерухоме майно.

Отже, зазначення в абз. 7 п. 54 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. №553), на «технічний паспорт на новостворений об`єкт нерухомого майна» стосується лише об`єктів, які є новозбудованими, тобто раніше не існували як речі й побудовані у встановленому порядку.

Отже, у випадку відсутності необхідності проведення для створення об`єкта будівництва будівельно-монтажних робіт у формі нового будівництва новостворений об`єкт нерухомого майна не виникає.

Таким чином, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. не має права відмовляти у вчиненні щодо об`єктів нерухомості реєстраційних дій з посиланням на неподання технічного паспорту та відповідний об`єкт (об`єкти) нерухомості, за винятком випадків, коли йдеться виключно про новозбудований об`єкт нерухомого майна.

13. Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. під час вчинення реєстраційних дій щодо об`єктів нерухомості, не пов`язаних із державною реєстрацією прав на такі об`єкти, допускає встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв та здійснення пошуків у Державному реєстрі прав відомостей за ідентифікаторами пошуку, що призводить до порушення строків вчинення реєстраційних дій.

Суд зазначає, що поняття «державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено у п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Більше того, саме визначення поняття «реєстраційна дія» (п. 9 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень») передбачає чітке розмежування державної реєстрації прав та внесення змін до записів Державного реєстру прав.

Пункт 12 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. №553), передбачає, що розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.

З наведеного однозначно випливає, що черговість розгляду заяв підлягає встановленню лише тоді, коли у результаті вчинення реєстраційної дії було дійсно проведено державну реєстрацію прав, тобто коли в результаті вчинення відповідної реєстраційної дії відбулося набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав за даними Державного реєстру прав. Зазначене підтверджується й положеннями пунктів 12, 13 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 р. № 1141, відповідно до яких пошук заяв у базі даних про реєстрацію заяв та запитів здійснюється лише під час державної реєстрації прав, а не під час вчинення інших реєстраційних дій.

Такий висновок однозначно підтверджується й нормами Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 р. № 1141, адже:

- зазначений Порядок ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно містить окремі розділи «Внесення записів до Державного реєстру прав», «Форма та зміст витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав» та «Внесення змін до записів Державного реєстру прав, внесення записів про скасування державної реєстрації прав, скасування рішення державного реєстратора та скасування записів Державного реєстру прав», причому останній з вказаних розділів взагалі не містить вказівки на обов`язок державного реєстратора здійснювати пошук заяв у базі даних про реєстрацію заяв та запитів;

- більше того, у п. 40 вказаного Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно чітко зазначено, що зміни у записах Державного реєстру прав у зв`язку із зміною відомостей про нерухоме майно, право власності та суб`єкта цього права, інші речові права та суб`єкта цих прав, обтяження прав на нерухоме майно та суб`єкта цих прав, що містяться у Державному реєстрі прав, не пов`язані з проведенням державної реєстрації прав.

Крім того, здійснення пошуку заяв у базі даних заяв з метою черговості їх розгляду до реєстрації відповідних заяв, за якими було вчинено відповідні реєстраційні дії, не суперечить ч. 1 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та п. 4 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 р. № 1141, які не містять однозначних вимог про вчинення державним реєстратором дій обов`язково саме у тій послідовності, яка у них зазначена. Відповідно ж до ч. 1 ст. 19 Конституції України правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.

Таким чином, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. не має права посилатись під час вчинення реєстраційних дій щодо об`єктів нерухомості, не пов`язаних із державною реєстрацією прав на такі об`єкти, на необхідність встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв та здійснення пошуків у Державному реєстрі прав відомостей за ідентифікаторами пошуку.

14. Приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. під час вчинення реєстраційних дій щодо об`єктів нерухомості, встановлено практику формування витягів за результатами кожної реєстраційної дії. Зазначене, як правило, затримує вчинення реєстраційних дій та призводить до їх подорожчання для осіб, що звертаються до нотаріуса як реєстратора.

Суд зазначає, що документами за результатами розгляду заяв про у сфері державної реєстрації прав за змістом ч. 1 ст. 21 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є не тільки витяги з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав, а й рішення державного реєстратора.

При цьому Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (п. 7 ч. 1 ст. 18, ст. 21) однозначно вказує, що відповідний документ (витяг) є витягом з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав. При цьому поняття державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі за текстом Закону державна реєстрація прав) визначено у п. 1 ч. 1 ст. 2 вказаного Закону це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Більше того, саме визначення поняття «реєстраційна дія» (п. 9 ч. 1 ст. 2 вказаного Закону) передбачає чітке розмежування державної реєстрації прав та внесення змін до записів Державного реєстру прав.

Пункт 22 Порядку № 1127 передбачає, що після внесення відомостей до Державного реєстру прав (а не змін до таких відомостей, що є різними процедурами) державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення зазначеного Реєстру з урахуванням строку державної реєстрації, за який сплачено адміністративний збір, формує витяг з нього про державну реєстрацію прав, який розміщується на веб-порталі Мін`юсту для доступу до нього заявника з метою перегляду, завантаження і друку.

З наведеного однозначно випливає, що витяг з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав підлягає формуванню лише тоді, коли у результаті вчинення реєстраційної дії було дійсно проведено державну реєстрацію прав, тобто коли в результаті вчинення відповідної реєстраційної дії відбулося набуття, зміна або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав за даними Державного реєстру прав.

Вказаний висновок підтверджується й нормами Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 р. №1141, адже:

- зазначений Порядок ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно містить окремі розділи «Внесення записів до Державного реєстру прав», «Форма та зміст витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав» та «Внесення змін до записів Державного реєстру прав, внесення записів про скасування державної реєстрації прав, скасування рішення державного реєстратора та скасування записів Державного реєстру прав», причому останній з вказаних розділів взагалі не містить вказівки на обов`язок державного реєстратора сформувати за наслідками вчинення відповідної реєстраційної дії витяг з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав;

- більше того, у п. 40 вказаного Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно чітко зазначено, що зміни у записах Державного реєстру прав у зв`язку із зміною відомостей про нерухоме майно, право власності та суб`єкта цього права, інші речові права та суб`єкта цих прав, обтяження прав на нерухоме майно та суб`єкта цих прав, що містяться у Державному реєстрі прав, не пов`язані з проведенням державної реєстрації прав;

- нарешті, п. 36 вказаного Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, закрпілюючи вимоги до змісту витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав однозначно та безальтернативно вимагає вказувати речові прав чи обтяження речових прав, державну реєстрацію яких проведено, що передбачені пунктами 21-24 цього Порядку.

Таким чином, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. не має права пов`язувати вчинення усіх без винятку реєстраційних дій з необхідністю формування та отримання витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав. Адже витяг з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав підлягає формуванню лише тоді, коли у результаті вчинення реєстраційної дії було дійсно проведено державну реєстрацію прав, тобто коли в результаті вчинення відповідної реєстраційної дії відбулося набуття, зміна або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав за даними Державного реєстру прав.

На думку суду, вказані порушення відповідача приватного нотаріусу Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. мають явний і системний характер та є підставою для винесення окремої ухвали, якою приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Прядко О.С. має бути повідомлений про вказані недоліки з метою вжиття відповідних заходів та в подальшому забезпечення беззаперечного додержання вимог закону.

Керуючись ст. 262 ЦПК України, -

ПОСТАНОВИВ:

Окрему ухвалу направити Приватному нотаріусу Харківського міського нотаріального округу Прядко Олесі Сергіївні для приведення нотаріальної практики та практики діяльності нотаріуса як державного реєстратора прав на нерухоме майно у відповідність з чинним законодавством.

Про результати вжитих заходів повідомити суд протягом одного місяця.

Ухвала може бути оскаржена в апеляційному порядку шляхом подання апеляційної скарги до Харківського апеляційного суду через Дзержинський районний суд м.Харкова протягом п`ятнадцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повна ухвала суду не була вручена у день її складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом п`ятнадцяти днів з дня вручення йому відповідної ухвали суду.

Повний текст ухвали складено 25.06.2019 року.

Головуючий суддя: К.О. Омельченко