н/п 2/490/782/2019 Справа № 490/1548/18
Центральний районний суд м. Миколаєва
_________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 червня 2019 року Центральний районний суд м. Миколаєва в складі:

головуючого судді: Гуденко О.А.

при секретарі: Кваша С.О.,

без участі сторін,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до ПАТ КБ "Приватбанк" про визнання переважного права на покупку квартири, -

В С Т А Н О В И В :

В березні 2018 року позивачка звернулася до суду з позовом до відповідача , в якому просила визнати за нею, як наймачем квартири за адресою АДРЕСА_1 переважне право на прокупку цієї квартири з ціною продажу 343 400 грн.

В подальшому в жовтні 2018 року до початку розгляду справи по суті позивачка подала позовн заяву в новій редакції та заяву про зміну підстав позову, в якій остаточно просила про визнання за нею, як наймачем квартири за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 33,4 кв.м., житловою площею 15,7 кв.м. ,переважне право на прокупку цієї квартири з ціною продажу 343 400 грн.

В обгрунтування позову посилалася на те, що постійно проживає в спірній квартирі з 2007 року. 26.11.2007 року її донька ОСОБА_2 уклала з АТ КБ "Приватбанк" кредитний договір з метою придбання цієї квартири на суму 92 480 доларів США. За кредитні кошти її донька придбала вказану квартиру на підставі договру купівлі-продажу № 1411 від 26 листопада 2007 року у сумі 343 400 грн, що еквівалентно на сас придбання 68 000 доларів США. В забезпечення виконання вищевказаного кредитного договру ОСОБА_2 , укладено з ввідповідачем іпотечний договір від 26.11.2007 року, за яким цю квартиру пердано в іпотеку Банку.

З часу придбання квартиривона буда вселена до квартири як член сім`ї власника , є пенсіонеркою та інвалідом та потребує житла на першому поверсі для зручного ранспортування до лікарні.

Рішенням апеляційного суду Миколаївської області від 08.07.2013 року у справі № 22ц/784/2309/13 надано відповідачеві право продажу від свого імені іншій особі іпотечного майна- вищевказаної спірної квартири з початковою ціною продажу у розмірі 343 400 грн.

в 2016 році Банком направлено ОСОБА_2 пропозиція -повідомлення щодо викупу цієї квартири проте їй особисто така пропозиція не направлялася.

29 жовтня 2016 року відповідач отримав у власність спірну квартиру на підставі договру іпотеки від 26.11.2007 року , після чого банком направлялися листи ОСОБА_2 , з вимогою рро виселення.

В лютому 2018 року вони отримали листа від банку , що реалізація заставного майна здійснюється через ДВС за допомогою системи СЕТАМ, проте їм відомо, що до ДВС банк не звертався і на електронні торги вартира не виставлялася.

Так, між нею та донькою укладено усний договрі сервітутут , всленеа у квартиу з дозволу колишнього власника квартири як член її сім`ї.На теперішній час виконує усі умови договору найму щодор вказаної квратири , оплачує комунальні послуги та здійснює ремонт квартири, утримує майно в належному стані.Договір найму приміщення укладено в усній формі безстроково та досягнуто усіх істотних умов щодо умов її проживанн в квартирі.

На теперішній час вона має намір та можливість укласти договр купівлі-продажу щодо викупу предмету іпотеки за ціною, визначеною судовим рішенням у розмврі 343 400 грн, отже , посилаючись на положення ст.ст. 64,65, 83 ЖК України, ст.ст. 395, 402,405 777, 817 ЦК України- просила про задоволення позову.

В грудні 2018 року надійшли пояснення на позовну заяву від прежставника відповідача, вякій просить відмовити у задволенні позову в повному обсязі .Посилається на відсутність доказів того, що позивачка дійсно проживає у спірній квартирі, що спростовується хїї реєстрацію в іншій області україни та довіреністю від червня 2016 року. Крім того, у її доньки ОСОБА_2 , на праві власності належить ще дві квартири на першому поверсі в сусідніх будинках - № 72 та АДРЕСА_2 .Центральному АДРЕСА_3 м.Миколаєві. Рішенням суду встановлена початкова ціна реалізації предмета іпотеки , проте вона не залишається незмінною і такі вимоги протирічать положенням ст. 43 Закону України "Про іпотеку". Також на час зверненя до суду і по теперішній час відповідач є власником спірної кварири отже йому належать всі права власника за ст. 317 ЦК України, отже не можуть бути обмежені.

Ухвалою суду від 02.03.2018 року відмовлено у забезпеченні позову за заявою позивача шляхом накладення арешту на вказану квартиру.

22.10.2018 року судом прийнято заяву про зміну підстав позову та позовну заяву в новій редакції.

В судове засідання позивачка не зявилася, повідомлялася судом належним чином, направила свого представника адвоката Родіонову В.Є., яка надала суду заяву про розгляд спави у її відсутність та просила про задволення позову з викладених в позовній заяві та письмових поясненнях підстав.

Як свідчать матеріали справи, ОСОБА_1 зареєстрована з 200 року і по ттеперішній час в АДРЕСА_4 .Олександрія Кіровоградської області , АДРЕСА_5 .Кірова АДРЕСА_6 кв АДРЕСА_7 . Пребуває на обліку в Управлінні ПФУ Центральне обєднане управління ПФУ м.Миколаєва і отримує пенсію за віком у розмірі 1563 грн за 2017 рік на місяць, проживає за адресою АДРЕСА_1 .

Згідно матеріалів справи, на час розгляду справи в спірній квартирі ніхто не зареєстрований.

Згідн Акту про проживання у житловому приміщенні від 18.10.2018 року , складеному мешканцями будинку АДРЕСА_8 центральному з 26.11.2007 року в квартирі АДРЕСА_9 за цією АДРЕСА_10 проживає ОСОБА_1 разом зі своєю донькою ОСОБА_2

26.11.2007 року за нотаріально посвідченим Договром купівлі продажу квартири поліщук ОСОБА_3 , придбала квартиру АДРЕСА_11 за ціоною продажу 343 400 грн. Право власності зареєстровано за ОСОБА_2 10.12.2007 року.

26 листопада 2007 року Банк, в простій письмовій формі, уклав з ОСОБА_2 кредитний договір № DN80FI00000207, за умовами якого надав, а позичальник взяв і використав за цільовим призначенням, грошові кошти у розмірі 92 480 доларів США під зворотне зобов`язання останнього повернути їх частинами до 26 листопада 2027 року, зі сплатою 9, 96 % річних за користування ними.

В той же день, на забезпечення виконання названого кредитного договору, Банк та ОСОБА_2 уклали іпотечний договір, за яким остання передала в іпотеку Банку належну їй на праві приватної власності квартиру АДРЕСА_12 , заставною вартістю 343 400 гривень.

Рішенням апеляційного суду Миколаївської області від 08 липня 2013 року у цивільній справі за позовом публічного акціонерного товариства комерційного банку "ПриватБанк" до ОСОБА_2 про задоволення вимоги за кредитним зобов`язанням, шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки- позов задволено частково. На погашення заборгованості ОСОБА_2 перед публічним акціонерним товариством комерційний банк «Приватбанк» за кредитним договором № DN80FI00000207 від 26 листопада 2007 року, станом на 01 липня 2010 року у розмірі 94 551,60 долари США, що еквівалентно 747 458 гривням 76 копійкам, , з яких: 69 731, 91 долари США, що еквівалентно 551 251 гривні 67 копійкам - сума неповернутого тіла кредиту; 2 481,90 долари США, що еквівалентно 19 620 гривням 16 копійкам - заборгованість по простроченому кредиту; 540,43 долари США, що еквівалентно 4 272 гривні 26 копійкам - заборгованість по відсоткам за користування кредитом; 11 047,93 долари США, що еквівалентно 87 337 гривням 20 копійкам - заборгованість по простроченим відсоткам; 232,83 долари США, що еквівалентно 1 840 гривням 59 копійкам - заборгованість по комісії; 4 190,94 долари США, що еквівалентно 33 130 гривням 64 копійкам - заборгованість простроченій комісії; 6 325,66 долари США, що еквівалентно 50 006 гривням 24 копійкам - пеня за прострочку виконання кредитного зобов`язання;- звернути стягнення на однокімнатну квартиру в АДРЕСА_4 .миколаєві по АДРЕСА_13 , загальною площею 33,4 м-2, належну ОСОБА_2 на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу № 1411 від 26 листопада 2007 року, надавши публічному акціонерному товариству КБ "ПриватБанк" право продажу від свого імені названої квартири шляхом укладення договору купівлі-продажу з іншою особою-покупцем, з початковою ціною продажу 343 400 гривень.

Згідно листа ПАТ КБ "ПриватБанк" від '3.07.2017 року 29.10.2016 року Банк отримав у власність вказану квартиру на підставі договору іпотеки від 26.11.2007 року за реєстровим № 1412- в звязк уз сим вимагав від ОСОБА_2 добровільно звільнити вказане приміщення з одночасним зняттям з реєстраціного обліку разом з у=сіма мешканцями квартири.

29.12.2017 року ОСОБА_2 звернулася до Банку з листом про надання першочергового права ОСОБА_1 на викуп предмету іпотеки за ціною, визначеною рішенням апеляційного суду миколаївської області ввід 08.07.2013 року у розмірі 343 400 грн.та врегулювання кредитної заборгованості за кредитним іпотечним договром від 26.11.2007 року шляхом продажу предмету іпотеки ОСОБА_1 за вказаною ціною. При цьому, як зазначає в своїй заяві ОСОБА_2 - в провадженні центрального районного суду м.Миколаєва перебуває цивільна справа за її позовом до ПАТ КБ "ПриватБанк" про скасування рішення державного реєстратора, по якій ухвалою апеляційного суду миколаївської області від 05.03.2018 року забезпечено позов шляхом заборони реєстрації дій та їх обтяжень відносно вищевказаної квартиридо набрання рішенням законної сили. Отже, банк не має права відчужувати квартиру за будь-яких умов, проте якщо буде погоджено запропоновані умови, то ОСОБА_2 , відкликає свій позов. Листом Банку від 16.02.2018 року їй було провідомлено, що реалізація заставного майна здійснюється через органи ДВС.

Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на квартиру АДРЕСА_11 за реєстроване за рішенням рішення приватного нотаріуса Чернігівського МНО Завалієва А.А. від 29 жовтня 2016 року за номером запису 172217775 про реєстрацію права власності на спірну квартиру за ПАТ КБ «Приватбанк».

Також в матеріалах справи міститься довіреність від 13 лютого 2016 року, посвідчена приватним нотаріусом Олександрійського міського нотаріального округу Кіровоградської області від ОСОБА_1 , яка проживає в м.Олександрія Кіровоградської області ,на імя ОСОБА_2 .

Згідно ст. 263 ЦПК України, рішення суду повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права, з дотриманням норм процесуального права. Обгрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог або заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні.

Так, необхідною умовою для виникнення права на переважне придбання квартири є в розумінні ст. ст. 777, 822 ЦК України належне виконання наймачем обовязків за договором найму.

На підтвердження доводів про належне виконання обов`язків наймача, позивачем не надано жодних доказів як фактичного укладення договору найму цієї квартири з попереднім власником, так і виконання обовязків наймача.

Відповідно до ст. ст. 12,81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на обґрунтування своїх доводів або заперечень. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Крім того, посилання в уточненій позовній заяві на наявність у позивачки сервітутного права користування спірною квартирою - також не може бути підставоюдля задоволення позовних вимог.

Вирішуючи позовні вимоги, з огляду на сутність установлених правовідносин, суд вважає за необхідне зупинитися на наступному.

Відповідно до статті 41 Конституції України та статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, до якої Україна приєдналася 17 липня 1997 року відповідно до Закону України № 475/97-ВР від 17 липня 1997 року «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого Протоколу та протоколів № № 2.4.7 та 11 до Конвенції» закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном та закріплює право власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном на власний розсуд учиняти щодо свого майна будь-які угоди відповідно до закону за своєю волею незалежно від волі інших осіб.

Згідно із частиною першою статті 383 ЦК України власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім`ї, інших осіб.

Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Згідно із частиною четвертою статті 156 ЖК Української РСР до членів сім`ї власника будинку (квартири) належить особи, зазначені у частині другій статті 64 цього Кодексу, тобто дружина (чоловік), діти і батьки кожного з подружжя. Членами сім`ї власника можуть бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно поживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Аналогічну норму містить також стаття 405 ЦК України.

Відповідно до частини першої статті 405 ЦК України члени сім`ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону. Житлове приміщення, яке вони мають право займати, визначається його власником.

Аналіз наведених правових норм дає підстави для висновку про те, що право членів сім`ї власника квартири користуватись цим жилим приміщенням може виникнути та існувати лише за наявності права власності на квартиру в особи, членами сім`ї якого вони є; із припиненням права власності особи втрачається й право користування жилим приміщенням у членів його сім`ї.

Аналогічний правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду України від 05 листопада 2014 року в справі № 6-158цс14 і застосовано у постанові Верховного Суду від 20.06.2018р. у справі № 645/8985/15-ц.

Наведене дозволяє суду дійти висновку, що право позивачки на користування спірним житловим приміщенням є похідним від права власності колишнього власника цього приміщення, яка надавала свою згоду на проживання ОСОБА_1 , і це право користування було втрачене позивачкою у звязку з переходом права власності до нового власника - відповідача , який був іпотекодержателем вказаного майна.

У цьому контексті слід зазначити, що суд критично оцінює доводи позивача, його представника про законність користування спірним житлом на засадах сервітутного права, з огляду на наступне.

Відповідно до частини першої статті 402 ЦК України сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду.

Сервітутне правовідношення виникає в силу закону згідно з частиною першою статті 402 ЦК України за наявності факту проживання особи разом із власником обтяженого сервітутом житла та спільне з ним користування цим житлом. У ЦК України право членів сім`ї власника житла на користування ним визнається сервітутним правом. Це право є особистим сервітутом, оскільки виникає в інтересах певної особи - члена сім`ї власника житла. Таким чином, суб`єктами даного сервітутного правовідношення є, з одного боку, власник житла, а з іншого - член сім`ї.

Із змісту частини першої статті 405 ЦК України вбачається, що необхідною умовою виникнення зазначеного сервітуту є спільне проживання членів сім`ї з власником обтяженого сервітутом житла та ведення спільного господарства. Лише ці дві умови у сукупності дають право обмеженого користування житлом членам сім`ї власника.

Згідно з частиною другою статті 64 ЖК Української РСР до членів сім`ї наймача належать дружина наймача, їх діти і батьки. Членами сім`ї наймача може бути визнано і інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Відповідно до статті 157 ЖК Української РСР членів сім`ї власника жилого будинку (квартири) може бути виселено у випадках, передбачених частиною першою статті 116 ЖК Української РСР.

Проте, як було встановлено вище, відповідно до статей 64, 157 ЖК Української РСР позивачка та її донька не є членами сім`ї відповідача , а тому відповідні обмежувальні норми ст. 157 ЦК України на дані правовідносини не розповсюджуються.

Згідно з приписами п. 4 ч. 1 ст. 406 ЦК України сервітут припиняється у разі припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту.

В силу цих законодавчих приписів, після переходу права власності до відповідача відповідно до положень ЗУ "Про іпотеку" - наразі інших доказів на спростування такого на час розгляду справи суду не надано - від попереднього власника житла - доньки позивачки припинилося і сервітутне право останньої , як члена сім`ї власника житла, на користування ним, оскільки саме належність до сім`ї власника житла і могла бути підставою цього сервітутного права і право члена сім`ї на користування житлом є похідним від права власності особи, членом сім`ї якої вона є.

Крім того, відповідно до п.22 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року №7, умовою встановлення сервітуту є неможливість задовільнити такі потреби в інший спосіб, і в рішенні суд має чітко визначити обсяг прав особи, що звертається відносно обмеженого користування чужим майном.

Позивачем не надано доказів того, що задоволення потреби в користуванні житлом неможливо здійснити будь-яким іншим способом, з позовної заяви та доданих до неї документів не вбачається порушення прав позивача - адже її донька, про яку позивачка зазначає як про члена свої сім`ї, має не одне інше житло, а сама позивачка також має постійне зареєстроване місце проживання за іншою адресою.

Також суд враховує наступне.

Незважаючи на те, що позовна заява не містить прямого посилання на норми ЦК України щодо умов набуття особою права переважного на придбання майна, але враховуючи юридико-фактологічне обґрунтування вимог позову, пояснення позиції сторони позивача містять посилання на порушення її прав як наймача, а відтак судом здійснюється всебічний розгляд справи із комплексним дослідження кожного доводу та з урахуванням принципу диспозитивності цивільного судочинства.

Так, оскільки законодавством не визначено механізм реалізації наймачем свого переважного права, передбаченого ч. 2 ст. 822 ЦК України, то до правовідносин між сторонами за аналогією необхідно застосувати правила ст. 362 ЦК України.

В силу вимог ч. 5 ст. 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Згідно з п. 18 Постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07.02.2014 року «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» під час розгляду позову про переведення на підставі статті 362 ЦК України прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним з порушенням переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності, суду слід виходити з дійсної вартості частки на час розгляду справи. Невнесення одночасно з пред`явленням позову на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором повинен сплатити покупець, є підставою для відмови в позові.

З матеріалів справи не вбачається, що позивач вніс одночасно з пред`явленням позову на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен був би сплатити покупець.

До того ж , з обставин справи взагалі не вбачається намір відповідача продавати спірну квартируі взагалі вчинення ним будь-яких дій щодо реалізації іпотечного майна, власником якого він на теперішній час є.

Нормами чинного цивільного законодавства України взагалі не передбачене такий спосіб захисту порушеного права, як обов`язок власника продати належне йому майно до того ж за визначеною ціною ( адже ні наймачі, ні інші співвласники навіть за наявності переважного права купівлі тим не менш не мають переваг і привілеїв щодо ціни та інших умов, на яких має намір продати свою частку власник-відчужувач), крім чітко передбачених законом виняткових випадків - до яких зазначені в позові підстави не відносяться.

Частиною четвертою статті 10 ЦПК України і статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» на суд покладено обов`язок під час розгляду справ застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) як джерело права.

ЄСПЛ вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи («Проніна проти України», № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку про те, що вимоги позову задоволенню не підлягають - за безпідставністю.

Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, в силу ст.141 ЦПК України та з огляду на відмову у задоволенні позову, суд не вбачає підстав для відшкодування понесених позивачем судових витрат.

Керуючись ст.ст.4, 5, 13, 76-81, 89, 141, 263, 265, 268, 273, ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ПАТ КБ "Приватбанк" про визнання переважного права на покупку квартири - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги. Апеляційна скаргана рішення суду може бути подана до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Повний текст рішення суду складено 02 липня 2019 року.

СУДДЯ Гуденко О.А.