КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

справа № 752/15633/18

провадження № 22-ц/824/8831/2019

04 липня 2019 року м. Київ

Київський апеляційний суду складі:

судді-доповідача Кирилюк Г.М.,

суддів: Рейнарт І.М., Семенюк Т.А.

при секретарі Даценко М.М.

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Укрсоцбанк», Комунального підприємства "Центр розвитку та інвестицій Васильківського району" в особі Державного реєстратора Попової Олександри Валеріївни про визнання протиправним та скасування рішення, за апеляційною скаргою представника Акціонерного товариства «Укрсоцбанк» - адвоката Ременюк Тетяни Олександрівни на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 27 березня 2019 року у складі судді Шевченко Т. М.,

встановив:

27.07.2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду з вказаним позовом, в якому просила визнати протиправними дії Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», назву якого в подальшому було змінено на Акціонерне товариство "Укрсоцбанк" (далі - АТ «Укрсоцбанк») по наданню недостовірних даних для проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за ПАТ «Укрсоцбанк». Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 03.05.2018 р., індексний номер 40907077, номер запису про право власності 25973297.

Також просила визнати протиправними та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 03.05.2018р., індексний номер 40907077, про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за ПАТ «Укрсоцбанк», винесене державним реєстратором Поповою О.В. КП «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району», номер запис про право власності 25973297.

Зобов`язати КП «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» поновити запис про право власності за ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 . Стягнути з відповідачів витрати по сплаті судового збору за подання позову.

Посилалася на ті підстави, що 23 липня 2018 року ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва в справі №752/14881/18, в порядку забезпечення позову до його подання, накладено арешт на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 .

Також зазначила, що 24 жовтня 2007 року між нею та ПАТ «Укрсоцбанк» було укладено договір кредиту № 028/25-458.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за договором кредиту, між нею та ПАТ «Укрсоцбанк» було укладено договір іпотеки № 028/15-597 від 24.10.2007 року, посвідчений приватним нотаріусом Онищенко В. С. та зареєстрований в реєстрі за №3488, та додаткову угоду №1 від 14.07.2008 року до іпотечного договору №02/15-597 від 24.10.2007 року, яка посвідчена приватним нотаріусом Івановою Л. М. та зареєстрована в реєстрі за №3618.

За умовами вказаного договору вона передала в іпотеку однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 .

У липні 2018 року вона дізналася, що 02 травня 2018 року державним реєстратором КП "Центр розвитку та інвестицій Васильківського району" Поповою О. В. було незаконно переоформлено на ПАТ "Укрсоцбанк" право власності на вищевказану квартиру шляхом внесення запису про право власності до Державного реєстру майнових прав.

Підставою виникнення права власності ПАТ "Укрсоцбанк" на нерухоме майно зазначено: договір іпотеки №028/15-597 від 24.10.2007 р., посвідчений приватним нотаріусом Онищенко В. С.; додаткова угода № 1 від 14.07.2008 р.; письмова вимога ПАТ «Укрсоцбанк» № Б 18.01/3 від 05.02.2018 р.; рекомендоване поштове відправлення від 05.02.2018 р., видавник ПАТ "Укрпошта".

Зазначала, що перехід права власності на квартиру є незаконним, а рішення та запис про право власності повинні бути скасовані судом як такі, що суперечать закону та договору іпотеки.

Так, в порушення ч.5 ст.3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", відповідач КП "Центр розвитку та інвестицій Васильківського району" в особі Державного реєстратора Попової О. В. здійснив реєстраційні дії в Київській області м. Васильків щодо майна, яке знаходиться в м. Києві.

Вказувала, що Державним реєстратором проведено державну реєстрацію права власності на спірну квартиру без отримання документа, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя, а тому у останнього були відсутні підстави для реєстрації права власності на предмет іпотеки за ПАТ "Укрсоцбанк".

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 27 березня 2019 року позов ОСОБА_1 задоволено.

Визнано протиправними дії державного реєстратора Попової О. В. КП "Центр розвитку та інвестицій Васильківського району" щодо звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_1 на підставі договору іпотеки № 028/15-597, посвідченого 24 жовтня 2007 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Онищенко В.С.. та додаткової угоди № 1 до вказаного договору іпотеки, посвідченої 14 липня 2008 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою Л.М. Скасовано державну реєстрацію права власності Публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк" на квартиру АДРЕСА_1 . Вирішено питання розподілу судових витрат.

В апеляційній скарзі представник АТ «Укрсоцбанк» - адвокат Ременюк Т. О. просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_1 залишити без задоволення. Судові витрати покласти на позивача.

Посилається на ті підстави, що застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, є одним із визначених законодавством способів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Посилання суду першої інстанції на необхідність окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя є хибним та незаконним, оскільки застереження про позасудове врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками.

Позивач, підписуючи договір іпотеки, погодила всі умови, які викладені в договорі, підтвердила свою згоду на передачу у власність іпотекодержателю предмета іпотеки у випадку виникнення у іпотекодержателя права звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору та вимог чинного законодавства України.

У зв`язку з грубим порушенням позичальником ОСОБА_1 умов кредитного договору, у ПАТ «Укрсоцбанк» виникло право звернення стягнення на предмет іпотеку в позасудовому порядку.

На виконання вимог Закону України "Про іпотеку" 05.02.2018 року ПАТ "Укрсоцбанк" надіслало ОСОБА_1 письмове повідомлення. Дане повідомлення разом з кредитним договором, іпотечним договором та звітом про оцінку нерухомості надавались державному реєстратору та містяться в матеріалах реєстраційної справи.

Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови в державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Також вказує, що суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні посилався на інші підстави задоволення позовних вимог, ніж ті, що були зазначені ОСОБА_1 в позовній заяві.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач ОСОБА_1 зазначила, що відповідач АТ "Укрсоцбанк" не направляв, а вона не отримувала письмову вимогу №Б 18.01/3 від 05.02.2018 р. Надані до відзиву на позовну заяву два описи вкладення не місять номера відправлення та не кореспондуються з документами, наданими державному реєстратору. Вважає, що відповідачами не надано належних доказів повідомлення про завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником письмової вимоги іпотекодержателя.

В судовому засіданні представник АТ "Укрсоцбанк" - адвокат Біллерис Ю. О. просив апеляційну скаргу задовольнити.

Представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Бойков О. С. просив залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про день, час та місце розгляду справи повідомлені судом належним чином.

Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 24.10.2007 р. між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку "Укрсоцбанк" ( кредитор) та ОСОБА_1 ( позичальник) було укладено договір кредиту № 028/25-458.

За умовами вказаного договору кредитор надає позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 385 600 грн зі сплатою 15 % річних з кінцевим строком повернення до 23 жовтня 2032 року. Кредит надається на фінансування будівництва (інвестування) житла - однокімнатної квартири, яка будується за адресою: АДРЕСА_1 .

24 жовтня 2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку "Укрсоцбанк" ( іпотекодержатель) та ОСОБА_1 ( іпотекодавець) було укладено іпотечний договір № 028/15-597, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Онищенко В. С. та зареєстрований в реєстрі за №3488.

За умовами вказаного договору іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю у якості забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань за договором кредиту № 028/25-458 від 24.10.2007 року майнові права на незакінчену будівництвом однокімнатну квартиру за будівельним АДРЕСА_1 на земельній ділянці під кадастровим номером НОМЕР_1 (а.с.16-19).

14 липня 2008 року між вказаними сторонами було укладено додаткову угоду №1 до іпотечного договору №028/15-597, відповідно до якої сторони визначили, що предметом договору іпотеки є однокімнатна квартири АДРЕСА_1 (а.с.20) .

Судом встановлено, що державним реєстратором Поповою О.В. КП "Центр розвитку та інвестицій Васильківського району" здійснено державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 40907077 від 03.05.2018, реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за ПАТ «Укрсоцбанк», номер запису про право власності: 25973297.

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, підставою виникнення права власності зазначено: договір іпотеки, серія та номер 3488, виданий 24.10.2007; додаткова угода №1, серія та номер 3618, виданий 14.07.2008; письмова вимога, серія та номер Б 18.01/3, виданий 05.02.2018, видавник: ПАТ "Укрсоцбанк"; рекомендоване поштове повідомлення, серія та номер: б/н, виданий 05.02.2018, видавник: ПАТ "Укрпошта" (а.с.21).

Ухвалюючи рішення про задоволення позову про визнання протиправними дій державного реєстратора Попової О.В. КП "Центр розвитку та інвестицій Васильківського району" щодо звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_1 та скасовуючи державну реєстрацію права власності ПАТ "Укрсоцбанк" на вказане нерухоме майно, суд першої інстанції виходив з того, що за умовами договору іпотеки сторони погодили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України "Про іпотеку".

У разі звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, при реєстрації права власності на таке майно, правовстановлюючим документом повинен бути договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Разом з тим, згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на предмет іпотеки було зареєстровано державним реєстратором на підставі договору іпотеки, а не на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому відповідачами не надано доказів, що такий договір був укладений, що є порушенням умов договору іпотеки.

Колегія суддів не може погодитися з таким висновком суду першої інстанції, оскільки він не відповідає обставинам справи та вимогам закону.

Як вбачається з умов укладено договору іпотеки, в ст. 4 сторони погодили, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: на підставі рішення суду; або на підставі виконавчого напису нотаріуса; або шляхом передачі іпотекоджателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку"; або шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України "Про іпотеку"; або шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати".

За правилами підпункту 1 частини першої статті 19 Закону України від 1 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться на підставі договорів, укладених у порядку, встановленому законом.

Частина перша статті 36 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, що діяла на час укладення договору іпотеки), передбачала право сторін іпотечного договору на позасудове вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, або окремого договору про задоволення його вимог.

Статтею 37 зазначеного Закону (в цій же редакції) визначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, до якого згідно з частиною другою статті 36 прирівнюється відповідне застереження в договорі іпотеки, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Нова редакція статей 36, 37 Закону України "Про іпотеку" № 898-IV, викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу ІІІ «Перехідні положення» Закону №800-VI, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.

Аналіз наведених норм, як і Закон № 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що законодавець із прийняттям названого закону обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом.

Аналогічний правовий висновок міститься в постановах Верховного Суду України від 10 жовтня 2011 року (справа № 21-131 а11), від 18 вересня 2012 року (справа № 21236а12), постанові Верховного Суду від 31 липня 2018 року (справа №826/9658/15).

З огляду на викладене, висновок суду першої інстанції про протиправність дій державного реєстратора щодо здійснення реєстрації за ПАТ "Укрсоцбанк" права власності на нерухоме майно на підставі лише договору іпотеки, за відсутності договору про задоволення вимог іпотекодержателя, є необґрунтованим.

Відповідно до ч. 1 ст.35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя в разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі.

На підтвердження надіслання іпотекодавцеві письмової вимоги про усунення порушень, представником АТ "Укрсоцбанк" були надані копії письмових повідомлень, вих. №Б 18.01/3 від 05.02.2018, направлені ОСОБА_1 цінними листами за адресами: АДРЕСА_5 ; АДРЕСА_1 (а.с.58-59).

Разом з тим, за умовами договору іпотеки (ст.6) сторони погодили, що всі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними в договорі адресами. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

При цьому адресою іпотекодавця ОСОБА_1 в договорі іпотеки зазначено: АДРЕСА_7 , проте за вказаною адресою відповідне повідомлення про порушення у письмовій формі направлено не було.

Крім цього, надані представником АТ "Укрсоцбанк" 2 копії вкладення у цінний лист на ім`я ОСОБА_1 , з відміткою відповідального працівника поштового відділення про здійснення перевірки 09/02, не є доказами отримання боржником відповідного повідомлення (а.с.60-61).

Доказів отримання письмового повідомлення вих. №Б 18.01/3 від 05.02.2018 іпотекодавцем ОСОБА_1 матеріали справи не містять.

Враховуючи відсутність доказів отримання боржником повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за ПАТ "Укрсоцбанк" проведена державним реєстратором всупереч норм чинного законодавства, є протиправною та підлягає скасуванню.

Як вбачається з матеріалів справи, державна реєстрація обтяження - арешт нерухомого майна, квартири АДРЕСА_1 , на підставі ухвали Голосіївського районного суду м. Києва від 23 липня 2018 року, була проведена 24.07.2018 року.

З огляду на викладене, висновок суду першої інстанції про протиправне проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ПАТ «Укрсоцбанк» за наявності зареєстрованих обтяжень прав на нерухоме майно не відповідає обставинам справи.

Судом першої інстанції було неповно з`ясовані обставини справи, не надано належної правової оцінки доводам та запереченням сторін, зібраним у справі доказам, не встановлено на їх основі дійсні обставини справи, вирішено спір з порушенням вимог матеріального і процесуального права, що дає підстави для скасування рішення суду першої інстанції в частині задоволених позовних вимог та ухвалення в цій частині нового рішення, яким позов задовольнити.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» Попової Олександри Валеріївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 03.05.2018,індексний номер: 40907077 від 03.05.2018, про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за Публічним акціонерним товариством «Укрсоцбанк», номер запису про право власності: 25973297.

Подана апеляційна скарга не містить будь-яких доводів в частині вирішення судом позовних вимог про визнання протиправними дій ПАТ «Укрсоцбанк» по наданню недостовірних даних для проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно та зобов`язання КП «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» поновити запис про право власності за ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 , а тому в цій частині рішення суду першої інстанції не переглядається.

З огляду на те, що спір вирішено на користь позивача, правові підстави для відшкодування судових витрат за подання апеляційної скарги відсутні.

Керуючись ст. 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу представника Акціонерного товариства «Укрсоцбанк» - адвоката Ременюк Тетяни Олександрівни задовольнити частково.

Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 27 березня 2019 року в частині задоволених позовних вимог скасувати.

Ухвалити в цій частині нове судове рішення.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» Попової Олександри Валеріївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 03.05.2018,індексний номер: 40907077 від 03.05.2018, про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за Публічним акціонерним товариством «Укрсоцбанк», номер запису про право власності: 25973297.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 08 липня 2019 року.

Суддя-доповідач: Г. М. Кирилюк

Судді: І. М. Рейнарт

Т. А. Семенюк