Провадження № 2/760/3734/19
В справі № 760/404/19
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

04 червня 2019 року Солом`янський районний суд м. Києва в складі:

головуючого - судді - Шереметьєвої Л.А.

за участю секретаря - Гак Г.М.

представника позивача - Коваль Л.Л.

представника відповідача - ОСОБА_1

представника 3-ї особи 1- Саєнко Ю.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом Публічного акціонерного товариства «Родовід Банк» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на здійснення ліквідації до ОСОБА_2 , треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «ТММ-Будкомплект», Товариство з обмеженою відповідальністю Фірма «ТММ», ОСОБА_3 про звернення стягнення на предмет іпотеки, суд

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду з позовом і просить в рахунок часткового погашення заборгованості за кредитним договором № 22.1/12-КЛТ-09 від 17 квітня 2009 року, яка станом на 05 червня 2018 року становить 12 461 690, 43 гр., звернути стягнення на належне відповідачці майно - квартиру АДРЕСА_1 , шляхом її реалізації на публічних торгах в межах процедури виконавчого провадження за початковою ціною, встановленою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій у виконавчому провадженні.

Посилається в позові на те, що 17 квітня 2009 року між ВАТ «Родовід Банк», найменування якого з 17 червня 2009 року у відповідності до вимог Закону України «Про акціонерні товариства», було змінено на ПАТ «Родовід Банк», та ТОВ «ТММ-Будкомплект» був укладений Кредитний договір № 22.1/12-КЛТ-09.

Відповідно до п. 1.1 Кредитного договору цим договором встановлюється мета, порядок та умови видачі (надання) банком в майбутньому кредитів (траншів) позичальнику в гривні в межах загальної суми 7 410 790, 00 гр. на основі додаткових договорів про видачу (надання) кредиту (траншу) до цього договору, які є його невід`ємною частиною.

Відповідно до п. 2.9 договору процентні ставки за користування кредитами визначаються додатковими договорами за кожним окремим кредитом (траншем).

17 квітня 2009 року між ПАТ «Родовід Банк» та ТОВ «ТММ-Будкомплект» була укладена Додаткова угода № 1 до Кредитного договору, відповідно до п. 4 якої процентна ставка за користування кредитом встановлюється у розмірі 22% річних.

29 січня 2010 року була укладена Додаткова угода №2 до Кредитного договору, відповідно до п. 1.2 якої строк повернення заборгованості за Кредитним договором встановлено 01 лютого 2010 року та за п. 1.3 нараховані проценти за користування кредитними коштами за період з 30 листопада 2009 року по 01 лютого 2010 року.

Відповідно до п.п. 1.1, 1.2, 2.9 Кредитного договору та додаткових угод № 1 та № 2 ТОВ «ТММ-Будкомплект» повинен був погасити заборгованість за кредитами повністю не пізніше 01 лютого 2010 року та сплачувати проценти за користування ними.

Згідно з п.п. 3.1.7.1 Кредитного договору банк має право стягувати пеню за несвоєчасне погашення кредитів, а також за несвоєчасну сплату процентів, комісій за цим Договором у розмірі, що встановлений в пункті 3.4.8 цього Договору.

Пунктом 3.4.8. Кредитного договору визначено, що позичальник зобов`язаний у разі несвоєчасного погашення заборгованості за кредитами та/або процентами за користування ними сплатити банку пеню від суми простроченного платежу за кожний день такої прострочки в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла в період, за який сплачується пеня, за умови її нарахування банком.

На забезпечення виконання зобов`язань ТОВ «ТММ-Будкомплект» за Кредитним договором 17 квітня 2009 року між ВАТ «Родовід Банк» та ТОВ Фірма «Т.М.М.» був укладений Договір іпотеки № 22.1/12-3-09, яким ТОВ Фірма «Т.М.М.» передала в іпотеку банку нерухоме майно, яке стане власністю банку в майбутньому згідно з Інвестиційно-підрядним договором №36/06-06 на виконання робіт по будівництву житлового будинку з гостьовою автостоянкою та об`єктами соціально-культурного побуту на проспекті Космонавта Комарова, 22-28 у Солом`янському районі м. Києва від 15 червня 2006 року, що укладений між іпотекодавцем та Благодійним фондом «Солом`янка» і буде збудовано за адресою: АДРЕСА_2 .

02 лютого 2010 року між ПАТ «Родовід Банк» та ОСОБА_3 був укладений Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим № 34.

На підставі та в порядку виконання зазначеного договору зобов`язання ТОВ «ТММ-Будкомлект» за Кредитним договором № 22.1/12-KЛT-09 від 17 квітня 2009 року було погашено за рахунок переданої ОСОБА_3 на баланс ПАТ «Родовід Банк» земельної ділянки площею 3 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , розташованої за адресою: с. Підгірні Обухівського району Київської області.

У зв`язку з цим 02 лютого 2010 року між ПАТ «Родовід Банк» та ТОВ «ТММ-Будкомплект» був укладений Договір про припинення дії Кредитного Договору № 22.1/12-КЛТ-09 від 17 квітня 2009 року, яким сторони дійшли згоди про розірвання Кредитного договору.

У березні 2012 року Прокуратурою Обухівського району Київської області був поданий позов про визнання недійсним Договору про задоволення вимог Іпотекодержателя від 02 лютого 2010 року, укладеного між ОСОБА_3 та ПАТ «Родовід Банк», скасування державної реєстрації права власності ПАТ «Родовід Банк» на земельну ділянку, витребування земельної ділянки у ПАТ «Родовід Банк» та визнання права власності на земельну ділянку за державою в особі Обухівської районної державної адміністрації.

Рішенням Обухівського районного суду Київської області від 07 червня 2012 року позов був задоволений частково.

Визнано недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя від 02 лютого 2010 року за реєстраційним №34; визнано недійсною та скасовано державну реєстрацію права власності ПАТ «Родовід Банк» на земельну ділянку площею 3 га, розташовану в с. Підгірці Обухівського району Київської області, кадастровий № НОМЕР_1 ; витребувано в ПАТ «Родовід Банк» на користь держави в особі Обухівської районної державної адміністрації зазначену земельну ділянку.

Ухвалою Апеляційного суду Київської області рішення суду залишено без змін.

На підставі вказаного судового рішення ПАТ «Родовід Банк» відновив облік заборгованості позичальника «ТММ-Будкомплект» за Кредитним договором № 22.1/12- KJIT-09 від 17 квітня 2009 року.

21 січня 2013 року в зв`язку з непогашенням позичальником заборгованості за Кредитним договором у добровільному порядку ПАТ «Родовід Банк» звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом про визнання недійсним договору від 02 лютого 2010 року про припинення дії кредитного договору № 22.1/12-KJIT-09 від 17 квітня 2009 року солідарне стягнення заборгованості за кредитним договором з TOB «ТММ Будкомплект» та ТОВ Фірма «Т.М.М.», звернення стягнення на об`єкти нерухомого майна за договором іпотеки, які належать на праві власності іпотекодавцю - ТОВ Фірма «Т . М . М.».

Постановою Верховного Суду від 10 квітня 2018 року за касаційною скаргою банку був визнаний недійсним договір від 02 лютого 2010 року, укладений між ПАТ «Родовід Банк» та ТОВ «ТММ-Будкомплект» про припинення дії кредитного договору № 22.1/12- KJIT-09 від 17 квітня 2009 року.

В інший частині справу направлено на новий розгляд.

Враховуючи те, що виконання зобов`язання за Кредитним договором не відбулося та у зв`язку з визнанням недійсним Договору від 02 лютого 2010 року, зобов`язання за Кредитним договором є дійсними та підлягають виконанню.

Станом на 05 червня 2018 року розмір заборгованості TOB «ТММ Будкомплект» за Кредитним договором становить 12 461 690,43 грн.

За цей час об`єкт незавершеного будівництва, який є предметом іпотеки, було закінчено будівництвом та введено в експлуатацію.

27 жовтня 2010 року видано Акт готовності об`єкта - житлового будинку з гостьовою автостоянкою та об`єктами соціально-культурного побуту будівельною адресою проспекті Комарова 22-28 до експлуатації та прийнято рішення комісії, згідно з яким закінчений будівництвом об`єкт вважати готовим до експлуатації.

05 листопада 2010 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві видано сертифікат відповідності КВ 000442 закінченого будівництвом об`єкта - житлового будинку.

13 січня 2011 року розпорядженням Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації №4 житловому будинку присвоєно поштову адресу - АДРЕСА_1 .

Листом Комунального підприємства з експлуатації та ремонту житлового фонду «Житло-Сервіс» від 19 червня 2018 року №906-1043 надано копії наказів Головного управління житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), з яких вбачається, що іпотекодавцю - ТОВ Фірма «Т .М. М.» були видані Свідоцтва про право власності на квартири в даному будинку, а саме: квартири № 8, 20, 29, 39, 50, 53, 54, 58, 66, 70, 76, 88, 96, 98, 122, 129, 130, 131, 137, 147, 152, 158, 161, 162, 164, 168, 172, 173, 177, 178, 182, 183, 188.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчужування об`єктів нерухомого майна на об`єкт нерухомого майна № 00 квартира № НОМЕР_4 на праві власності належить відповідачці ОСОБА_2 на підставі Договору купівлі-продажу квартири, укладеного 23 серпня 2011 року та посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Позняковою С.В.

Оскільки Кредитний договір, як і Договір іпотеки, є чинними, ПАТ «Родовід Банк» має право на задоволення вимог за рахунок предмета іпотеки, а тому просить задовольнити позов.

Представник позивача в судовому засіданні позов підтримав.

Представник відповідачки в судовому засіданні проти позову заперечував.

Зазначив, що відповідачка не є стороною Кредитного договору, не була поручителем чи майновим поручителем перед позивачем.

Спірна квартира належить відповідачці на праві власності на підставі Договору купівлі-продажу від 30 травня 2012 року.

При укладенні Договору іпотеки його пунктом 1.5 сторони визначили вартість переданої в іпотеку нерухомості, а пунктом 1.6 іпотекодавець гарантував, що предмет іпотеки перебуває у його власності, що є неможливим у разі передачі в іпотеку нерухомого майна, яке стане власністю іпотекодавця в майбутньому.

Виходячи з цього, а також того, що іпотекодержатель, позивач у справі, жодного разу не звертався за обтяженням саме квартир, вважає, що належна відповідачці на праві власності квартира не є предметом іпотеки.

Згідно Відомостей з єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, сформованих 07 грудня 2018 року, обтяження нерухомого майна, яке було предметом іпотеки - об`єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки / а не окремих квартир/, було вилучено з Реєстру на підставі заяви ПАТ «Родовід Банк» від 03 лютого 2010 року.

Будинок був введений в експлуатацію в листопаді 2010 року.

Отже, саме за ініціативою (власним рішенням) позивача обтяження було знято з об`єкта незавершеного будівництва до його закінчення.

При укладенні договору купівлі-продажу квартири з відповідачкою продавцем квартири було ТОВ Фірма «Т.М.М.», право власності на квартиру належало останньому на підставі Свідоцтва право власності, про що зазначено в пункті 1 Договору купівлі-продажу.

На момент укладення Договору купівлі-продажу квартира не перебувала ні під забороною (арештом), ані в заставі (іпотеці), ані під будь-яким іншим обтяженням.

Договір іпотеки № 22.1/12-3-09 від 17 квітня 2009 року, укладений між позивачем та ТОВ Фірма «Т.М.М.», також не може бути підставою для звернення стягнення на належну відповідачці квартиру в зв`язку з тим, що на момент укладення Договору іпотеки належна відповідачці квартира не існувала як об`єкт права власності.

Щодо об`єкта незавершеного будівництва предметом іпотеки могли бути сам об`єкт незавершеного будівництва; майнові права на об`єкт незавершеного будівництва; інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору.

Предметом іпотеки, відповідно до пункту 1.1 Договору іпотеки є: нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця у майбутньому згідно з інвестиційно-підрядним договором № 36/06-06 на виконання робіт по будівництву житлового будинку з гостьовою автостоянкою та об`єктами (соціально-культурного побуту на проспекті Космонавта Комарова 22-28 у Солом`янському районі м. Києва від 15 червня 2006 року, укладеним між іпотекодавцем та Благодійним фондом «Солом`янка» і буде збудовано за адресою: місто Київ, проспект Космонавта Комарова, 22-28 у Солом`янському районі міста Києва», після чого йде перелік квартир із зазначенням поверху, кількості кімнат та кількості квартир на поверсі.

В цьому ж підпункті Договору іпотеки сторони зазначають, що предмет іпотеки розташований на 3 земельних ділянках, які передані в оренду Благодійному фонду «Солом`янка».

Однак, на земельній ділянці розташовується житловий будинок, квартири, як об`єкти нерухомості, розташовуються в житловому будинку, а не на земельній ділянці.

Свідоцтво про державну реєстрацію права власності на квартиру від 23 березня 2011 року, на яке міститься посилання в пункті 1 Договору купівлі-продажу квартири, доводить факт виділення квартири в окремий об`єкт права власності.

Факт повного здійснення розрахунків за Договором купівлі-продажу квартири підтверджується відповідною довідкою.

Жодних застережень щодо обов`язку відповідачки нести відповідальність за зобов`язаннями продавця чи третіх осіб Договір купівлі-продажу квартири не містить.

Виходячи з цього, вважає, що в силу положень частини п`ятої статті 16 Закону України «Про іпотеку» іпотека не поширюється на належну відповідачці квартиру.

Зазначена норма є спеціальною і підлягає переважному застосуванню перед нормами, що містяться в статтях 23 та 33 Закону України «Про іпотеку», якими позивач обґрунтовує свої вимоги.

Крім того, вважає недоведеним право позивача на звернення стягнення на предмет іпотеки виходячи з недоведеності його права на стягнення по основному зобов`язанню.

Основним зобов`язанням, в забезпечення якого був укладений Договір іпотеки, був Кредитний договір № 22.1/12-КЛТ-09 від 17 квітня 2009 року, укладений між позивачем та ТОВ «ТММ-Будкомплект».

Рішенням Господарського суду міста Києва від 28 лютого 2019 року позивачу відмовлено в позові до ТОВ «ТММ-Будкомплект» та ТОВ Фірма «Т.М . М.» про стягнення заборгованості за даним Кредитним договором.

Під час розгляду справи ПАТ «Родовід Банк» відмовився вимог в частині звернення стягнення на квартири, які належать на праві власності ТОВ Фірма «Т.М . М.».

Зазначив також, що позивачем пропущено строк для звернення до суду, оскільки в рішенні Верховного Суду зазначено, що банк звернувся до суду з позовом 13 січня 2013 року.

Отже, починаючи з 15 серпня 2012 року у позивача не було жодних перешкод для звернення до суду з позовом про захист порушеного права.

Звернення з таким позовом до відповідачки 03 січня 2019 року має місце поза межами строку позовної давності, визначеного статтею 257 ЦК України.

Виходячи з цього, просить у позові відмовити.

Представник третьої особи - ТОВ Фірма «Т.М.М.» проти позову також заперечував, посилаючись на те, що між позивачем та відповідачкою не укладалося будь-яких правочинів, виникнення яких могло б потягнути за собою відповідальність останньої.

Згідно інформаційної довідки № 147529015, наданої позивачем, спірна квартира на дату державної реєстрації права власності за відповідачем була власністю ТОВ Фірма «Т.М.М.» і не перебувала в заставі (іпотеці), а також не була під забороною відчуження.

Крім того, відповідно до Договору іпотеки від 17 квітня 2009 року його предметом були квартири з 2 по 22 поверх без визначення будь-яких характеристик, у зв`язку з чим, на його думку, банком не доведено, що квартира № НОМЕР_5 входила до предмету іпотеки, а тому положення ст. 23 Закону України «Про іпотеку», на яку посилається позивач, застосуванню не підлягає.

Договір іпотеки від 17 квітня 2009 року, укладений між позивачем та ТОВ Фірма «Т.М.М.», не є чинним, що підтверджується виключенням його з Державного реєстру Іпотек, а також виключено запис про обтяження нерухомого майна, що підтверджується Витягом про реєстрацію у Державному реєстрі іпотек від 03 лютого 2010 року та Інформаційною довідкою від 23 травня 2016 року.

Виходячи з цього, просить у позові відмовити.

Представник третьої особи - ТОВ «ТММ-Будкомплект» та третя особа ОСОБА_3 в судове засідання не з`явилися, про час розгляду справи повідомлялись належним чином. Про причину неявки суд до відома не поставили.

Виходячи з цього, на підставі ч.1 ст.223 ЦПК України, суд вважає за можливе розглядати справу в їх відсутності.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд не знаходить підстав для задоволення вимог позивача, виходячи з наступного.

Відповідно до статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова, установа зобов`язується надати грошові кошти /кредит/ позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Згідно зі ст. 548 ЦК України виконання зобов`язання (основного зобов`язання) забезпечується, якщо це встановлено договором або законом.

Стаття 546 ЦК України встановлює види забезпечення виконання зобов`язання та зазначає, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Договором або законом можуть бути встановлені інші види забезпечення виконання зобов`язання.

Відповідно до ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Згідно зі ст. 586 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернуто стягнення.

За змістом ч. 2 ст. 583 ЦК заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Відповідно до ст.1 Закону України « Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

За змвстом ч. 2 ст. 5 Закону предметом іпотеки може бути об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.

Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.

Згідно з ч.1 ст.7 Закону за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Згідно з ч. 1 ст. 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Частиною 11 ст.33 Закону визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Судом встановлено, що 17 квітня 2009 року між ВАТ «Родовід Банк» та ТОВ «ТММ-Будкомплект» був укладений Кредитний договір № 22.1/12-КЛТ-09.

На забезпечення виконання зобов`язань за вказаним Кредитним договором між ВАТ «Родовід Банк» та ТОВ Фірма «Т.М.М.» 17 квітня 2009 року був укладений Договір іпотеки № 22.1/12-3-09.

Відповідно до п.1.1. договору ТОВ Фірма «Т.М.М.» передає в іпотеку банку нерухоме майно, яке стане власністю банку в майбутньому згідно з Інвестиційно-підрядним договором №36/06-06 на виконання робіт по будівництву житлового будинку з гостьовою автостоянкою та об`єктами соціально-культурного побуту на проспекті Космонавта Комарова, 22-28 у Солом`янському районі м. Києва від 15 червня 2006 року, що укладений між іпотекодавцем та Благодійним фондом «Солом`янка» і буде збудовано за адресою: АДРЕСА_2 , а саме квартири з другого по двадцять другий поверх будинку.

/ а.с. 20 - 33 /

02 лютого 2010 року між ПАТ «Родовід Банк» та ОСОБА_3 був укладений Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим № 34.

За умовами даного договору 3-ю особою ОСОБА_3 в рахунок погашення зобов`язання ТОВ «ТММ-Будкомлект» перед банком за умовами Кредитного договору № 22.1/12-KЛT-09 від 17 квітня 2009 року, на баланс ПАТ «Родовід Банк» була передана земельна ділянка площею 3 га, кадастровий номер НОМЕР_3 :009: 0004 , розташована за адресою: с. Підгірні Обухівського району Київської області.

02 лютого 2010 року між ПАТ «Родовід Банк» та ТОВ «ТММ-Будкомплект» був укладений Договір про припинення дії Кредитного Договору № 22.1/12-КЛТ-09 від 17 квітня 2009 року, відповідно до якого сторони дійшли згоди про його розірвання.

03 лютого 2010 року на підставі заяви ПАТ »Родовід Банк» обтяження нерухомого майна, яке було предметом іпотеки - об`єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки було вилучено з Реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна.

Рішенням Обухівського районного суду Київської області від 07 червня 2012 року за позовом Прокурора Обухівського району Київської області був визнаний недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя від 02 лютого 2010 року за реєстраційним №34; визнано недійсною та скасовано державну реєстрацію права власності ПАТ «Родовід Банк» на земельну ділянку та витребувано в ПАТ «Родовід Банк» на користь держави в особі Обухівської районної державної адміністрації зазначену земельну ділянку.

Ухвалою Апеляційного суду Київської області рішення суду залишено без змін.

Представник позивача в судовому засіданні зазначив, що на підставі даного судового рішення ПАТ «Родовід Банк» відновив облік заборгованість «ТММ-Будкомплект» за Кредитним договором № 22.1/12- KJIT-09 від 17 квітня 2009 року.

З постанови Верховного Суду від 10 квітня 2018 року вбачається, що 18 січня 2013 року позивач звернувся до Господарського суду м. Києва з позовом про визнання недійсним договору від 02 лютого 2010 року про припинення дії кредитного договору № 22.1/12-KJIT-09 від 17 квітня 2009 року, солідарне стягнення заборгованості за кредитним договором з TOB «ТММ Будкомплект» та ТОВ Фірма «Т.М.М.», звернення стягнення на об`єкти нерухомого майна за договором іпотеки, які належать на праві власності Іпотекодавцю - ТОВ Фірма «Т.М . М.».

Рішенням Господарського суду м. Києва від 18 вересня 2017 року, залишеним без змін ухвалою Київського апеляційного господарського суду, в позові було відмовлено.

Постановою Верховного Суду від 10 квітня 2018 року був визнаний недійсним договір від 02 лютого 2010 року, укладений між ПАТ «Родовід Банк» та ТОВ «ТММ-Будкомплект» про припинення дії кредитного договору № 22.1/12- KJIT-09 від 17 квітня 2009 року.

В інший частині справу направлено на новий судовий розгляд.

Представник відповідачки в судовому засіданні зазначив і цього не спростовував представник позивача, при новому розгляді справи рішенням від 28 лютого 2019 року, яке на даний час не набрало законної сили, в позові банку також було відмовлено.

/ а.с. 34 - 48 /

Встановлено також, що 27 жовтня 2010 року видано Акт готовності об`єкта - житлового будинку з гостьовою автостоянкою та об`єктами соціально-культурного побуту будівельною адресою проспекті Комарова 22-28 до експлуатації.

Розпорядженням Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації №4 від 13 січня 2011 року житловому будинку присвоєно поштову адресу - АДРЕСА_1 .

Наказом Головного управління житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради /Київська міська державна адміністрація/ № 309-С/Ю від 15 березня 2011 року ТОВ Фірма «Т.М.М.» були видані Свідоцтва про право власності на квартири в даному будинку, а саме: квартири № 8, 20, 29, 39, 50, 53, 54, 58, 66, 70, 76, 88, 96, 98, 122, 129, 130, 131, 137, 147, 152, 158, НОМЕР_4, 162, 164, 168, 172, 173, 177, 178, 182, 183, 188.

/ а.с. 56 - 59 /

23 серпня 2011 року між ТОВ Фірма «Т.М.М.» та відповідачкою ОСОБА_2 був укладений Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_6 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Позняковою С.В.

Вказане підтверджується також інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчужування об`єктів нерухомого майна на об`єкт нерухомого майна № 00.

/ а.с. 49 - 50; 95 - 100 /

Відповідно до ч.ч.1,2 ст. 16 Закону України «Про іпотеку» передача в іпотеку об`єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, об`єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них.

Обтяження об`єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

В пункті 3 ч.1 ст.18 Закону зазначено, що іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Іпотечний договір повинен містити, зокрема, опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані.

Зі змісту Договору іпотеки № 22.1/12-З-09 від 17 квітня 2009 року вбачається і цього не спростовував представник позивача, його предметом було нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця у майбутньому згідно з Інвестиційно-підрядним договором і буде збудоване в майбутньому з переліком кількості квартир на кожному поверсі будинку.

Пунктом 1.1. Договору іпотеки як предмет іпотеки визначено нерухоме майно в об`єкті незавершеного будівництва з будівельною адресою, та перерахована різна кількість квартир на кожному поверсі з 2 по 22 - від 3-х до 9 квартир.

/ а.с. 106 - 112 /

Тобто, на момент укладення договору предмету іпотеки в вигляді квартири АДРЕСА_6 , власником якої на даний момент є відповідачка, не існувало, і вона не існувала як об`єкт права власності.

Натомість існували майнові права ТОВ Фірма «Т.М . М.» на об`єкт незавершеного будівництва, на які 17 квітня 2009 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Палладій Н.В. було накладено обтяження.

В свою чергу після введення об`єкта незавершеного будівництва, яке було предметом іпотеки, в експлуатацію, сторонами Договору іпотеки опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані, погоджений не був.

Відповідно до п.1.3 Іпотечного договору після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість.

Після закінчення будівництва нерухомості та оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, іпотекодержатель за рахунок іпотекодавця реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість, та ця нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору.

В разі зміни в процесі будівництва характеристик нерухомості, яка є предметом іпотеки / зміна площі нерухомості, зміни у плануванні приміщень тощо/, нотаріус на підставі встановленого законодавством документа про право власності на нерухомість зобов`язаний зробити відмітку на примірнику іпотечного договору, який належить іпотекодержателю.

Нотаріус за повідомленням іпотекодержателя накладає заборону на відчуження нерухомості, яка є предметом іпотеки.

/ а.с. 30 - 33 /

З іпотечного договору вбачається і даних обставин не спростовував представник позивача, після введення будинку в експлуатацію умови іпотечного договору в цій частині банком виконані не були.

Сторони в судовому засіданні не заперечували, що після введення будинку в експлуатацію та отримання іпотекодавцем Свідоцтв про право власності на квартири в будинку, будь-які угоди з приводу ідентифікації переданого в іпотеку майна та зміну предмета іпотеки між його сторонами не укладалися.

Крім того, з Договору купівлі-подажу спірної квартири, укладеного між ТОВ Фірма «Т.М.М.» та відповідачкою, вбачається, що право власності продавця було зареєстровано у встановленому на той час порядку в Київському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно 14 квітня 2011 року в книзі: 303-9, номер запису:9977, реєстраційний номер: 33426734, що свідчить про відсутність реєстрації її обтяжень іпотекою.

Тобто, на момент укладення договору купівлі - продажу спірної квартири між ТОВ Фірма «ТМ.М.» та відповідачкою квартира була власністю продавця.

/ а.с.95 - 100 /

Крім того, на якому поверсі знаходиться квартира №НОМЕР_6, які її технічні характеристики, чи відповідають вони приведеним у пункті 1.1. договору і яка кількість квартир всього розташована кожному поверсі будинку, з позову не вбачається, і такої інформації представник позивача в судовому засіданні не надав.

Яким чином позивач ідентифікував спірну квартиру, як предмет іпотеки, з яких критеріїв виходив при зверненні до суду, і чи є та чи могла бути спірна квартира предметом іпотеки, виходячи зі місту п.1.1 договору, з матеріалів справи не вбачається.

Відповідно до ч.4 ст.16 Закону України « Про іпотеку» у разі передачі в іпотеку об`єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем.

Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об`єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов`язки забудовника щодо третіх осіб-покупців.

З Договору купівлі-продажу квартири від 23 серпня 2011 року вбачається, що вона належала продавцю - ТОВ Фірма «Т . М . М . » на підставі Свідоцтва про державну реєстрацію права власності на квартиру від 23 березня 2011 року.

Тобто, реєстрація права власності на квартиру, як окремий об`єкт в житловому будинку, є свідченням її виділення в окремий об`єкт права власності.

Як зазначено вище, обтяження нерухомого майна, яке було предметом іпотеки - об`єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки було вилучено з Реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна 03 лютого 2010 року за ініціативою позивача.

Після ухваленого судом рішення про визнання недійсним договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 02 лютого 2010 року та в подальшому обтяження позивачем на предмет іпотеки не відновлювалося.

Виходячи з викладеного вище суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення вимог позивача.

Керуючись ст.ст. 15,16, 546, 548, 575, 583, 586, 1054 ЦК України, Законом України «Про іпотеку», ст.ст. 4-5, 12-13, 76-80, 141, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

В позові Публічного акціонерного товариства «Родовід Банк» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на здійснення ліквідації до ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду через суд першої інстанції.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено 21 червня 2019 року.

Суддя: Л.А. Шереметьєва