Постанова

Іменем України

12 червня 2019 року

м. Київ

справа № 693/14/18

провадження № 61-46848св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Висоцької В. С.,

суддів: Грушицького А. І., Литвиненко І. В., Сердюка В. В., Фаловської І. М. (суддя-доповідач),

учасники справи:

позивач - Фермерське господарство «Степ»,
відповідачі: Іноземне підприємство «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_1 ,
розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна» на постанову Апеляційного суду Черкаської області від 04 жовтня 2018 року у складі колегії суддів: Храпка В. Д., Бондаренка С. І., Новікова О. М.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У січні 2018 року Фермерське господарство «Степ» (далі - ФГ «Степ») звернулося до суду з позовом до Іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна» (далі - ІП «Агро-Вільд Україна»), ОСОБА_1 про визнання недійсним договору встановлення емфівтезису, визнання укладеною додаткової угоди.

Позовна заява мотивована тим, що 21 січня 2008 року між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого позивачу надано у користування строком на п`ять років земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею

4,28 га, розташовану в адміністративних межах Жашківської міської ради за межами населеного пункту, який зареєстрований Жашківським районним відділом Черкаської регіональної філії Центру державного земельного кадастру 15 лютого 2008 року.

Пунктом 8 договору сторони погодили, що після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

01 серпня 2011 року між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 укладена додаткова угода, якою продовжено термін дії договору оренди землі до 31 грудня

2017 року. Державна реєстрація зазначеної додаткової угоди до договору оренди землі проведена відділом Держкомзему у Жашківському районі Черкаської області 05 серпня 2011 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 23 577 грн.

24 квітня 2015 року між ІП «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_1 укладений договір встановлення емфітевзису, відповідно до умов якого остання передала ІП «Агро-Вільд Україна» право володіння та цільового користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, а також встановлено початок перебігу емфітевтичного права з 01 січня

2018 року до 01 січня 2024 року.

Посилаючись на те, що укладення договору про встановлення емфітевтичного права на земельну ділянку суперечить діючому договору оренди земельної ділянки та є порушенням вимог Закону України «Про оренду землі», так як перешкоджає реалізувати переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, ФГ «Степ» просило суд визнати недійсним договір емфітевзису від 24 квітня 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ІП «Агро-Вільд Україна», та визнати укладеною між ОСОБА_1 та ФГ «Степ» додаткову угоду від 21 січня 2008 року.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Жашківського районного суду Черкаської області від 30 травня 2018 року (у складі судді Коцюбинської Ю. Д.) у задоволенні позову

ФГ «Степ» відмовлено.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що порушення вимог чинного законодавства при укладенні договору емфітевзису відсутні,

а права позивача цим договором не порушені, так як земельна ділянка передається у користування ІП «Агро-Вільд Україна» вже після закінчення договору оренди землі.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Апеляційного суду Черкаської області від 04 жовтня 2018 року рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 30 травня 2018 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов ФГ «Степ» задоволено.

Визнано недійсним договір емфітевзису від 24 квітня 2015 року, укладений між ІП «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_1 , предметом якого є земельна ділянка.

Визнано укладеною між ОСОБА_1 та ФГ «Степ» додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року в редакції, викладеній в прохальній частині позову, що є невід`ємною складовою даного судового рішення.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що відмова у продовженні дії договору без зазначення конкретних та чітких її підстав порушує право орендаря на реалізацію переважного права, передбаченого статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», і така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря є недобросовісною. Отже, вимоги позивача щодо відновлення його порушеного переважного права на продовження договору оренди земельної ділянки підлягають задоволенню.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі ІП «Агро-Вільд Україна» просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції і залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що нормами статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюється переважне право орендаря на укладення саме договору оренди землі. Тобто, поновлення договору оренди землі за цією нормою можливе виключно за інших рівних умов з іншими особами - претендентами на право оренди цієї земельної ділянки. Проте, орендодавець не укладав договір оренди землі з іншим орендарем, що регламентується параграфом 3 глави 58 ЦК України та главою 16-1 ЗК України, а уклав договір встановлення емфітевзису, що регламентується главою 33 ЦК України та статтею 93 глави 15 ЗК України.

Отже, орендар не має переважного права на укладення договору про встановлення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису). Таким чином, укладенням договору встановлення емфітевзису між ОСОБА_1 та ІП «Агро-Вільд Україна» жодним чином не порушує переважне право ФГ «Степ» на пролонгацію договору оренди землі, оскільки договір оренди землі з іншим орендарем у даному випадку не укладався.

Доводи інших учасників справи

У лютому 2019 року ФГ «Степ» подало відзив на касаційну скаргу, вказуючи на те, що рішення суду першої інстанції ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, та є таким, що підлягає скасуванню.

Інші учасники судового процесу не скористались правом подати відзив на касаційну скаргу, заперечень щодо її вимог і змісту до суду не направили.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 21 грудня 2018 року відкрито касаційне провадження у вищевказаній справі та витребувано цивільну справу.

Ухвалою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду

від 06 червня 2019 року справу призначено до розгляду в складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

У частині третій статті 3 ЦПК України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди установили, що 21 січня 2008 року між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого позивачу надано у користування строком на п`ять років земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,28 га, розташовану в адміністративних межах Жашківської міської ради за межами населеного пункту, який зареєстрований Жашківським районним відділом Черкаської регіональної філії Центру державного земельного кадастру 15 лютого 2008 року.

Пунктом 8 договору сторони погодили, що після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

01 серпня 2011 року між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 укладена додаткова угода, якою продовжено термін дії договору оренди землі до 31 грудня

2017 року. Державна реєстрація зазначеної додаткової угоди до договору оренди землі проведена відділом Держкомзему у Жашківському районі Черкаської області 05 серпня 2011 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 23 577 грн.

Листом-повідомленням 27 вересня 2017 року № 261 ФГ «Степ», з проектом додаткової угоди, звернувся до орендодавця з пропозицією поновити договір оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року, шляхом укладення додаткової угоди, строком на сім років.

01 серпня 2017 року ОСОБА_1 направила орендарю заяву про відмову у поновленні договору оренди землі.

Також судами встановлено, що 24 квітня 2015 року між ІП «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_1 укладений договір встановлення емфітевзису, предметом якого є земельна ділянка площею 4,2827 га, яка розташована в Жашківському районі в межах Жашківської міської ради Черкаській області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, склад угідь рілля - 4,2827 га, та належить власнику на підставі Державного акта на право приватної власності на землю серії НОМЕР_1 , виданого 12 лютого 2003 року Жашківською міською радою.

Пунктом 1.3 цього договору зазначено, що власник стверджує, що вказана земельна ділянка знаходиться в оренді до 31 грудня 2017 року.

Сторони домовились, що емфітевтичне право за цим договором набирає чинності з 01 січня 2018 року і закінчується 01 січня 2024 року, про що зазначено у пункті 2.4 договору встановлення емфітевзису.

Також у пункті 5.6 договору встановлення емфітевзису передбачено, що емфітевту відомо, що на цю земельну ділянку існує обмеження у користуванні згідно з договором оренди, укладеним між ФГ «Степ» та власником указаної земельної ділянки, строк дії якого закінчується

31 грудня 2017 року. Договір нотаріально посвідчений, зареєстрований в реєстрі під № 770.

На підставі зазначеного договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про право користування ІП «Агро-Вільд Україна» земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) від 24 квітня 2015 року № 36773042.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі статтю 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною другою статті 792 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема,

ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Відповідно до частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»

(у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про задоволення позову, апеляційний суд не врахував, що відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Договір оренди землі може вважатися поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором оренди землі також за наявності умов, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема: належного виконання своїх обов`язків орендарем, повідомлення ним орендодавця до закінчення строку дії договору в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з доданням до нього додаткової угоди, продовження користування виділеною земельною ділянкою, та відсутності протягом місяця після закінчення строку договору письмового повідомлення орендодавцем орендаря про відмову у поновленні договору оренди.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, буде порушене, зокрема, у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднім орендарем про намір реалізувати своє переважне право.

Суд апеляційної інстанції не звернув уваги, що 01 серпня 2017 року, тобто

до закінчення строку дії договору оренди землі від 21 січня 2008 року, ОСОБА_1 повідомила ФГ «Степ» про відсутність у неї наміру продовжувати дію зазначеного договору оренди землі.

Отже, за наявності наведених обставин, а також відсутності згоди орендодавця із запропонованими ФГ «Степ» новими умовами договору оренди землі, у тому числі щодо виплати орендної плати виключно у грошовій формі, висновки суду апеляційної інстанції про порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк, а відтак наявність підстав для задоволення вимог ФГ «Степ», не ґрунтуються на встановлених судом обставинах справи та вимогах закону.

Також судом першої інстанції встановлено, що, маючи намір продовжити дію договору, орендар зобов`язаний звернутись до орендаря не пізніше

01 жовтня 2017 року (враховуючи термін дії договору до 31 грудня

2017 року), додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди.

Як вбачається з матеріалів справи, лист-повідомлення від 27 серпня

2017 року разом з проектом додаткової угоди направлено ОСОБА_1

02 жовтня 2017 року, про що свідчить відбиток поштового штампу на описі вкладення у цінний лист та отримано відповідачем 05 жовтня 2017 року.

Факт укладення договору емфітевзису, з урахуванням встановлених судами фактичних обставин справи, на взаємовідносини між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 не впливають.

Разом з тим, суд першої інстанції надав належну оцінку доказам, правильно застосував норми матеріального права та дійшов обґрунтованого висновку про те, що, зважаючи на недосягнення домовленості між орендодавцем та орендарем щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Частиною першою статті 413 ЦПК України передбачено, що суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову ФГ «Степ» ухвалене відповідно до норм матеріального права і з дотриманням норм процесуального права та на підставі повно, всебічно з`ясованих обставин справи, а тому це рішення відповідно до статті 413 ЦПК України необхідно залишити в силі, а постанову апеляційного суду - скасувати.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Оскільки касаційна скарга ІП «Агро-Вільд Україна» підлягає задоволенню, сплачений за її подання судовий збір у розмірі 7 048 грн підлягає стягненню з ФГ «Степ» на користь відповідача.

Керуючись статтями 402, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційної цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна» задовольнити.

Постанову Апеляційного суду Черкаської області від 04 жовтня 2018 року скасувати, рішення Жашківського районного суду Черкаської області

від 30 травня 2018 року залишити в силі.

Стягнути з Фермерського господарства «Степ» () на користь Іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна» () судові витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги у розмірі 7 048 (сім тисяч сорок вісім) гривень.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. С. Висоцька

Судді А. І. Грушицький

І. В. Литвиненко

В. В. Сердюк

І. М. Фаловська