Житомирський апеляційний суд
Справа №272/442/18 Головуючий у 1-й інст. Брагін В. І.
Категорія 23 Доповідач Миніч Т. І.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 січня 2019 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого судді: Миніч Т.І.

суддів: Павицької Т.М.,

ОСОБА_1

секретаря

судового засідання ОСОБА_2

з участю представників сторін

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Житомирі апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива»

на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 09 жовтня 2018 року під головуванням судді Брагіна В.І.

у цивільній справі 272/442/18 за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» до ОСОБА_3, Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива», третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів ОСОБА_4 обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації» про визнання недійсним договору оренди землі, про визнання поновленим договору оренди землі, -

в с т а н о в и в:

У квітні 2018 року СТОВ «Хлібороб» звернулось до суду з позовом. Позивач просив визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Жива Нива» 20.06.2017 року, загальною площею 2,7603 га., що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :05:000: 0172 та зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 35988746 від 05.07.2017 року; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 35988746 від 05.07.2017 року, прийняте державним реєстратором Комунального підприємства «Правовий центр Сербо-Слобідської сільської ради Ємільчинського району Житомирської області ОСОБА_5; визнати поновленим договір оренди землі, укладений 22.06.2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_3 щодо земельної ділянки загальною площею 2,7603 га., що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :05:000:0172, зареєстрованого в державному реєстрі земель 17.10.2007 року за №17; визнати укладеною додаткову угоду від 12.09.2017 до договору оренди землі від 22 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_3 щодо земельної ділянки загальною площею 2,7603 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :05:000:0172, за умовами якої строк дії договору продовжено до 17 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10% від нормативної грошової оцінки, що становить 11 106,64 грн. В обґрунтування заявлених вимог позивач зазначав, що 22.06.2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі загальною площею 2,7603 га., що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :05:000:0172. Зазначений договір було укладено строком на десять років. Державна реєстрація зазначеного договору була здійснена 17.10.2007 року Андрушівським районним відділом ОСОБА_4 регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано в державному реєстрі земель за №17. Відповідно до п.8 Договору оренди землі договір укладено на десять років. Після закінчення строку Договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію».

Відповідно до ч.1, 2, 3, 8, 9 ст.33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. У відповідності до положень Договору оренди землі, а також наведених вище норм чинного законодавства України, на адресу ОСОБА_3 було направлено лист-повідомлення від 12.09.2017 року, в якому СТОВ «Хлібороб» повідомило її про намір скористатись своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. До зазначеного вище листа-повідомлення було додано проект Додаткової угоди від 12.09.2017 року до договору оренди землі від 22.06.2007 року, в якій запропоновано ОСОБА_3 продовжити дію договору оренди землі до 17.10.2027 року на тих самих умовах, що передбачені Договором та цією Додатковою угодою, якщо інше не передбачено законодавством України. Також зазначеною Додатковою угодою було збільшено орендну плату у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106,64 (одинадцять тисяч сто шість) грн. 64 коп. Окрім того, п.4 зазначеної Додаткової угоди передбачалося, що Орендар протягом 3 (трьох) банківських днів з моменту державної реєстрації Додаткової угоди до договору оренди землі передає Орендодавцю разовий платіж в розмірі 3000 (три тисячі) грн., в якості винагороди Орендодавцю за підписання даної Додаткової угоди. Не дивлячись на те, що позивач направив цінного рекомендованого листа на адресу ОСОБА_3, що підтверджується копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, копією опису вкладення до цінного листа від 13.09.2017 року, повідомлення про вручення зазначеного поштового відправлення ОСОБА_3 до позивача, з не залежних від останнього причин повернулося без зазначення інформації про вручення адресату. Проте, позивач вчинив всі передбачені чинним законодавством України та Договором оренди дії, що спрямовані на повідомлення ОСОБА_3 про використання свого переважного права оренди зазначеної вище земельної ділянки. Проте, на наступний день після відправлення позивачем листа-повідомлення з проектом додаткової угоди до Договору оренди на адресу ОСОБА_3, а саме 14.09.2017 року, на адресу СТОВ «Хлібороб» ОСОБА_3 було направлено заяву, якою вона повідомляє СТОВ «Хлібороб» про своє бажання припинити дію Договору оренди земельної ділянки від 22.06.2007 року, кадастровий номер :05:000:0172, площею 2,7603 га. На думку позивача, вказані обставини свідчать про те, що після отримання ОСОБА_3 надісланого на її адресу позивачем листа-повідомлення разом із проектом Додаткової угоди, ОСОБА_3 не повідомила позивача про результати розгляду направленої на її адресу пропозиції щодо укладення договору оренди на новий строк, уклала щодо тієї самої земельної ділянки договір оренди із ТОВ «Жива Нива», чим фактично порушила та не визнала переважного права позивача на поновлення договору оренди землі, оскільки в своїй заяві від 14.09.2017 року ОСОБА_3 не посилається на пропозицію позивача, яка була надана в додатковій угоді та листі-повідомленні, що були надіслані на її адресу та жодним чином не пояснює причин відмови від наданої позивачем пропозиції. З отриманої представником позивача інформаційної довідки №119711082 від 04.04.2018 року з державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивачу стало відомо, що ОСОБА_3 уклала договір оренди належної їй на праві власності земельної ділянки загальною площею 2,7603 га., кадастровий номер :05:000:0172 з ТОВ «ЖИВА НИВА». Відповідно до зазначеної інформаційної довідки, договір оренди землі було укладено між ОСОБА_3 та ТОВ «Жива Нива» ще 20.06.2017 року та зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 35988746 від 05.07.2017 року. Позивач вважає, що відповідачкою ОСОБА_3 було грубо порушено переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, яким мав намір скористатися позивач та зробив для цього всі передбачені чинним законодавством дії з дотриманням процедури, визначеної ст.33 Закону України «Про оренду землі». Окрім того, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Жива Нива» Договір оренди землі 20.06.2017 року та зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 35988746 від 05.07.2017 року створив ситуацію подвійної реєстрації договору оренди, оскільки оспорюваний Договір оренди між відповідачами було укладено тоді, коли продовжував діяти Договір оренди землі між сторонами від 22.06.2007 року. Враховуючи, що Договір від 22.06.2007 року набув чинності в момент реєстрації 17.10.2007 року, а земельну ділянку належну відповідачу було передано за актом від 22.06.2007 року, право володіння і користування, речове право оренди вищевказаною земельною ділянкою, вибуло із відання ОСОБА_3 і було передано позивачу.

В подальшому позивач заявлені вимоги уточнив та просив задоволити позов щодо договору від 02 квітня 2018 року, оскільки попередній договір відповідачі розірвали.

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 09 жовтня 2018 року позов задоволено.

Визнано недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «ЖИВА НИВА» 02 квітня 2018 року, загальною площею 2,7603 га, розташованої на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :05:000:0172,зареєстрований згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за номером 41740023 від 22 червня 2018 року.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 41740023 від 22 червня 2018 року, прийняте державним реєстратором Високівської сільської ради, Черняхівського району, Житомирської області ОСОБА_6.

Визнано поновленим договір оренди землі, укладений 22 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_3 щодо земельної ділянки загальною площею 2,7603 га., розташованої на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :05:000:0172, зареєстрованого в державному реєстрі земель 17.10.2007 року за № 17.

Визнано укладеною додаткову угоду від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 22 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_3 щодо земельної ділянки загальною площею 2,7603 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :05:000:0172, за умовами якої строк дії договору продовжено до 17 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 % відсотків від нормативної грошової оцінки, що становить 11 106,64 грн.

Стягнуто з ОСОБА_3 на користь СТОВ «Хлібороб» судові витрати по справі в сумі 2643 грн. 00 коп.

Стягнуто з ТОВ «Жива Нива» на користь СТОВ «Хлібороб» судові витрати по справі в сумі 2643 грн. 00 коп.

У поданій апеляційній скарзі Товариство з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» просить рішення суду скасувати і ухвалити нове про відмову в задоволенні позову. На думку апелянта, рішення суду першої інстанції постановлене з порушенням норм процесуального та неправильним застосуванням норм матеріального права, з неповним зясуванням обставин, що мають значення для справи. Зокрема зазначає, що ст.33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист -повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Положеннями ч.1 ст.627 визначено, що сторони є вільними в укладенні договору. Строк дії договору від 22 червня 2007 року закінчився ще 17 жовтня 2017 року. Зокрема, 13 вересня 2017 року позивач рекомендованим листом та проектом Додаткової угоди повідомив ОСОБА_3 про намір скористатися своїм правом на поновлення первісного договору до 17 жовтня 2027 року на тих самих умовах. При цьому позивач сам зазначав в позові про те, що заявою від 14 вересня 2017 року ОСОБА_3 повідомила СТОВ «Хлібороб» про власне бажання припинити дію Договору оренди землі від 22 червня 2007 року. Проте зазначених обставин суд першої інстанції не врахував, що стало підставою для ухвалення незаконного, на його переконання, рішення. Окрім того, в апеляційній скарзі апелянт зазначає, що задовольняючи вимоги позивача, суд першої інстанції не залучив до участі в справі державного реєстратора Високівську сільську раду Черняхівського району як належного співвідповідача.

Розглянувши справу в межах доводів, викладених в апеляційній скарзі, суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

З матеріалів справи вбачається, 22.06.2007 року, між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі, загальною площею 2,7603 га., що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :05:000:0172(а.с.17,18).

Зазначений договір було укладено строком на десять років.

Державна реєстрація зазначеного договору була здійснена 17.10.2007 року Андрушівським районним відділом ОСОБА_4 регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано в державному реєстрі земель за № 17.

На адресу ОСОБА_3 було направлено лист -повідомлення від 12.09.2017 року, в якому СТОВ «Хлібороб» повідомило її про намір скористатись своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. До зазначеного вище листа-повідомлення було додано проект Додаткової угоди від 12.09.2017 року до договору оренди землі від 22.06.2007 року, в якому запропоновано ОСОБА_3 продовжити дію договору оренди землі до 17.10.2027 року на тих самих умовах, що передбачені Договором та цією Додатковою угодою, якщо інше не передбачено законодавством України (а.с.20,21).

Також, зазначеною Додатковою угодою було збільшено орендну плату у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106,64 (одинадцять тисяч сто шість) грн. 64 коп. Окрім того, п. 4 зазначеної Додаткової угоди передбачалося, що Орендар протягом 3 (трьох) банківських днів з моменту державної реєстрації Додаткової угоди до договору оренди землі передає Орендодавцю разовий платіж в розмірі 3000 (три тисячі) грн., в якості винагороди Орендодавцю за підписання даної Додаткової угоди.

Разом з тим, 14.09.2017 року ОСОБА_3 на адресу позивача було направлено заяву, якою вона повідомила СТОВ «Хлібороб» про своє бажання припинити дію Договору оренди земельної ділянки від 22.06.2007 року, кадастровий номер :05:000:0172, площею 2,7603 га. (а.с.24).

Пунктами 28-32 договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_3 і СТОВ «Хлібороб», встановлено права та обов'язки орендодавця і орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Разом з тим, відповідно до частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

За змістом вищенаведеної норми права такий спосіб поновлення договору оренди може мати місце лише тоді, коли сторони до закінчення строку дії договору вчиняли дії, передбачені частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Як встановлено в даному випадку, листом від 14 вересня 2017 року ОСОБА_3 повідомила СТОВ «Хлібороб» про те, що не бажає продовжувати строк дії договору оренди землі від 22 червня 2007 року (а.с.24).

Таким чином, подальше направлення СТОВ «Хлібороб» пропозиції про продовження відносин оренди, так само, як і продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку оренди, при наявності вираженого волевиявлення орендодавця про відмову від продовження строку оренди, не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами.

За змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, направлений позивачем, містить інші умови, ніж сам договір оренди, а саме підприємством запропоновано змінити розмір орендної плати.

Проте, між позивачем та ОСОБА_3 не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, що вбачається із змісту листів сторін.

А тому СТОВ «Хлібороб» втратило своє переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Аналогічні висновки щодо застосування вищевказаних норм права викладено, зокрема, у постанові ОСОБА_7 Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, у постанові Верховного Суду у складі ОСОБА_8 Касаційного цивільного суду від 17 жовтня 2018 року у справі № 379/338/16-ц, у постановах Верховного суду від 19 вересня 2018 року (справа №683/3656/16-ц), від 20 вересня 2018 року (справа №384/648/17-ц), від 17 жовтня 2018 року (справи №395/1425/16-ц, №395/1437/16-ц), які згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України підлягають врахуванню судом при виборі і застосуванні норми права.

Отже, встановивши, що орендодавець виразила волевиявлення щодо відмови від продовження строку оренди, що не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами, та між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позову.

Оскільки відсутні підстави для задоволення вимог про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_3 та ТОВ «Жива Нива» 20.06.2017, загальною площею 2,7603 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :05:000:0172 та зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 35988746 від 05.07.2017, то і не підлягають до задоволення решта позовних вимог, які є похідними від вимоги про визнання недійсним договору оренди землі та не потребують додаткового правового обґрунтування.

Зважаючи на невідповідність висновків суду обставинам справи та неправильне застосування норм матеріального права, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з постановленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позову (п.3, п.4 ч.1 ст.376 ЦПК України).

Оскільки апеляційна скарга ТОВ «Жива Нива» задоволена в повному обсязі, то з СТОВ «Хлібороб» відповідно до положень п.2 ч.2 ст.141 ЦПК України підлягає стягненню сплачений ТОВ «Жива Нива» судовий збір за подання апеляційної скарги на користь останнього в розмірі 7929 грн. 00 коп.

Керуючись ст.ст.258,259,367,374,376,381-384 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» задовольнити.

Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 09 жовтня 2018 року скасувати, ухвалити нове судове рішення.

У задоволенні позову Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» до ОСОБА_3, Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива», третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів ОСОБА_4 обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації» про визнання недійсним договору оренди землі, про визнання поновленим договору оренди землі відмовити.

Стягнути із Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» 7929 грн. 00 коп. понесених судових витрат.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.

Головуючий: Судді:

Повний текст постанови складено 10 січня 2019 року.