№ провадження 2/495/1056/2019
р і ш е н н я

ІМЕНЕМ УКрАЇНи

14 листопада 2019 рокум. Білгород-Дністровський

Білгород-Дністровський міськрайонний суд Одеської області в складі:

головуючого одноособово - судді Прийомової О.Ю.,

за участю секретаря Іванченко А.С.,

справа № 495/10170/18,

розглянув у відкритому судовому засіданні у м. Білгород - Дністровському Одеської області в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю імені Мічуріна про розірвання договору оренди земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_1 , звернулася до Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю імені Мічуріна, про визнання про розірвання договору оренди земельної ділянки, у відповідності до ч. 1 ст. 526, ч. 1 ст. 530, ст. 629, ч.1,2 ст. 651, ч. 2 ст. 792 ЦК України, просить суд: розірвати договір оренди земельної ділянки №268 укладений між ОСОБА_2 та ТОВ ім. Мічуріна в особі директора ОСОБА_3 на земельну ділянку, загальною площею 5,53 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Випаснянської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області, масив №4 ділянка НОМЕР_10 , у зв`язку з неналежним виконанням договору.

Свої вимоги обґрунтовує тим, що 10.10.2013 року її чоловік ОСОБА_2 та ТОВ ім. Мічуріна в особі директора Челомбітко О.Ф. уклали договір оренди земельної ділянки № 268 , відповідно до якого він передав ТОВ ім. Мічуріна в строкове платне користування земельну ділянку, площею 5,53 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, масив № 4 , ділянка НОМЕР_11 , строком на 7 років, який зареєстровано державним реєстратором реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції в Одеській області 11.02.2015, № запису про інше речове право 8715061.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер.

Згідно свідоцтва про право на спадщину за законом, серія та номер 1630, за ОСОБА_1 26.08.2016 року державним реєстратором Іваницьким О.Ю. Білгород-Дністровської районної державної нотаріальної контори Білгород-Дністровського районного нотаріального округу Одеської області було зареєстровано право приватної власності на земельну ділянку НОМЕР_11 за кадастровим номером :01:002:0421, площею 5,5261 га за цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Зазначає, що відповідачем істотно порушуються умови договору, а саме не сплачується орендна плата на протязі 2 років за 2016-2017 роки, у зв`язку із чим внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору, тож на підставі ч.2 ст. 651 ЦК України договір оренди земельної ділянки № 268 від 10.10.2013 року слід розірвати.

З цих підстав вона і звернулась до суду за захистом своїх прав.

В судове засідання представник позивача надав заяву, відповідно до якої позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити з підстав, наведених в позові, розглянути справу за його відсутності.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, проте мотиви своєї незгоди з позовом виклав у відзиві від 17.12.2018 року, відповідно до яких вказав, що дійсно між ТОВ ім. Мічуріна та померлим ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки № 268 від 10.10.2013 року строком на 7 років, який зареєстровано державним реєстратором Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції Одеської області Єрміловим А.Г. 11.02.2015 року, № запису про інше речове право 8715061.

З 28.08.2016 року ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом стала власником земельної ділянки НОМЕР_11 в масиві № 4, кадастровий номер :01:002:0421, загальною площею 5,5261, яка знаходиться в оренді ТОВ ім. Мічуріна на підставі договору оренди від 10.10.2013 року.

Відповідно до п.п. 11.4 Договору зазначається, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Нарахування орендної плати на померлу особу забороняється.

16.08.2018 року керівництво ТОВ ім. Мічуріна надіслало лист з проектом Додаткової угоди ОСОБА_1 , згідно якого просить ОСОБА_1 підписати Додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки № 268 від 10.10.2013 року щодо заміни сторони, з метою отримання нарахованої орендної плати.

Однак, по сьогоднішній день жодної відповіді, відмови від підписання від ОСОБА_1 ТОВ ім. Мічуріна не отримувало.

Вказує, що заміна сторін у договорі оренди земельної ділянки не може відбуватись автоматично і потребує певної процедури, а саме укладання додаткової угоди до договору оренди щодо заміни сторони.

При укладанні додаткової угоди до договору, якою змінюється сторона в договорі відбувається перехід прав і обов`язків, що вже існують.

Заміна сторони у договорі самого орендного зобов`язання не припиняє і не є підставою для зміни умов договору.

Зобов`язання не може створювати обов`язків для третіх осіб - осіб, які не є його учасниками.

Тому нарахування орендної плати ОСОБА_1 без укладання додаткової угоди до договору щодо заміни сторони неможливе, а її позовні вимоги про розірвання договору у зв`язку з неналежним виконанням договору ТОВ ім. Мічуріна є безпідставними, оскільки зобов`язання не може створювати прав та обов`язків для осіб, які не є його учасниками та виникнення будь-яких юридичних наслідків для особи за договором, в якому вона не є стороною.

Суд розглядає справу за відсутність представника позивача відповідно до наданої заяви, за відсутність представника відповідача належним чином повідомленого про день та час судового розгляду справи, відповідно до наданого відзиву на позовні вимоги, за наявними матеріалами справи.

Відповідно до ст. 247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного запису не здійснюється.

Вивчивши матеріали справи, ретельно дослідивши докази, суд приходить до наступного.

Матеріалами справи встановлено, що 10.10.2013 між ТОВ ім. Мічуріна та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки № 268 , згідно умов якого орендодавець ОСОБА_2 надає, а орендар ТОВ ім. Мічуріна приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 5,53 гектара для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Випасненської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області, масив № 4 , ділянка НОМЕР_11 , кадастровий номер: :01:002:0421. /л.с. 14-15/

Згідно п.2.1. Договір укладався на сім років.

У відповідності до п.3 Договору, орендна плата мала вноситься орендарем у відповідності до чинного в України законодавства у натуральній або грошовій формі у розмірі: 3000 кг зерна, а саме 1500 кг зерна пшениці, 1500 кг зерна ячменя, а також 100 кг соняшника або 30 л соняшникового масла. Якщо орендодавець виявляє бажання отримати орендну плату в грошовій формі, то орендна плата виплачується з урахуванням ринкових цін, діючих на момент розрахунку з орендодавцем.

Орендар повинен з нарахованої суми орендної плати утримати та перерахувати до бюджету суму податку з доходів фізичних осіб у розмірі, передбаченим чинним законодавством /п.3.3 Договору/

Орендна плата мала вноситься до 20 числа останнього у звітному році місяця /п.3.4. Договору/.

Згідно Витягу з Відомостей про отримання орендної плати, ОСОБА_2 отримав її під підпис за 2014-2015 роки.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер, що підтверджується копією свідоцтва про смерть серії НОМЕР_5 , наявною в матеріалах справи. /л.с. 13/

У відповідності до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна, станом на 26.08.2016 року власником земельної ділянки, масив 4, ділянка 27, розташованої за адресою: Одеська область, Білгород-Дністровський район, Випасненська сільська рада, кадастровий номер: :01:002:0421, площа 5,5261 га, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, Землі сільськогосподарського призначення, є ОСОБА_1 .

Підстава виникнення права власності: свідоцтво про право на спадщину за законом, серія та номер: 1630, виданий 26.08.2016 року, видавник Білгород-Дністровська РДНК /л.с. 9-12/.

У своїх письмових поясненнях проти позову, представник відповідача зазначає, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки НОМЕР_11 , масив № 4, яка розташована на території Випасненської сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області , загальною площею 5.53 гектарів, але не є стороною договору № 268 від 10.10.2013 року, оскільки не відбулась перереєстрація переходу права. Стороною договору є померла особа, проте нарахування орендної плати на неї забороняється, у зв`язку із закриттям органами ДФС податкового номера фізичної особи на підставі повідомлення про смерть від відділів органу РАЦС. Тому укладання додаткової угоди до договору оренди про заміну сторони є обов`язковою процедурою, передбаченої законодавством України. Разом з тим, відповідач вказує, що нарахування орендної плати до Договору № 268 від 10.10.2013 року здійснюється, фіксований земельний податок сплачується.

Вказане вище підтверджує наступними доказами.

Так, згідно довідки № 76 від 13.05.2019 року з ТОВ ім. Мічуріна, за договором № 268 від 10.10.2013 року між ОСОБА_2 та ТОВ ім. Мічуріна щодо оренди земельної ділянка проводились слідуючи розрахунки: 2015 нарахована та виплачена орендна плата в сумі 9176, 46 грн, сплачено податку - 1376,47 грн; 2016 року - нарахована орендна плата у сумі - 11 180,12 грн; 2017 року - нарахована орендна плата у сумі 19796,83 грн; 2018 року - нарахована орендна плата у сумі 23639,75 грн та сплачено єдиний податок 4-ї групи /фіксований податок/ 2015-2019 роки, на підставі податкової декларації платника єдиного податку четвертої групи.

Викладені у вищевказаній довідці факти дублюються у довідках ТОВ ім. Мічуріна № 35 від 25.07.2017 року, № 34 від 25.07.2017 року та № 23 від 20.07.2017 року.

Окрім того, з матеріалів справи вбачається, що згідно листа № 71 від 16.08.2018 року керівництво ТОВ ім. Мічуріна повідомило Голівській Г.П. про необхідність підписання Додаткової угоди до Договору оренди земельної ділянки № 268 від 10.10.2013 року щодо заміни сторони, з метою отримання нарахованої їй орендної плати.

Разом з листом надіслано проект Додаткової угоди до Договору оренди земельної ділянки № 268 від 10.10.2013 року щодо заміни сторони, з проханням з`явитись з правовстановлюючими документами за адресою орендаря.

Варто зауважити, що позивач ще після прийняття спадщини одразу звернулась з вимогою, викладеної у листі від 28.10.2016 року про передачу їй земельної ділянки /масив 4, ділянка 27, яка належала її покійному чоловіку ОСОБА_2

Ще тоді, листом № 6 від 31.10.2016 року ТОВ ім. Мічуріна, відповідач, повідомив їй, що за умовами договору, а саме п.11.4 перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору.

ОСОБА_1 було запропоновано з`явитись за адресою ТОВ ім. Мічуріна для підписання Додаткової угоди до Договору оренди землі № 268 щодо заміни сторони договору.

Вимоги ОСОБА_1 про скасування реєстрації договору оренди землі № 268 від 10.10.2013 року були предметом розгляду в суді, проте рішенням Білгород - Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 26.04.2018 року їй було відмовлено в задоволенні позову до Товариства з обмеженою відповідальністю імені Мічуріна, третя особа: державний реєстратор Іваницький Олексій Юрійович Білгород-Дністровської державної нотаріальної контори Білгород-Дністровського районного нотаріального округу про скасування реєстрації договору оренди повністю.

Однак, позивач вважає відповідача несумлінним землекористувачем, з яким орендні відносини будувати неможливо, вказує на істотні порушення умов договору у зв`язку із несплатою орендної плати і наполягає на задоволенні позовних вимог.

В силу ч.1 ст. 14 ЦК України, цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

Відповідно ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно ст.792 ЦК України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є ЗУ «Про оренду землі».

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Водночас у пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа.

Посилання позивача на постанову ВСУ від 14.11.2018 року № 484/301/18 не є правильним щодо правозастосування до даної справи, адже у ній зокрема вказано, що факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо плати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість.

Також є посилання на те, що непогодження форми розрахунку виплати орендної плати не звільняє відповідача від обов`язку виконувати умови договору оренди землі в частині погодженого розміру орендної плати.

Проте в матеріалах справи не знайшов свого підтвердження факт систематичного порушення орендарем умов договору оренди щодо сплати орендної плати, напроти суд вважає перешкоди у виплаті орендної плати, на які посилається відповідач є суттєвими, адже дійсно позивач, хоча і є власником земельної ділянки, проте досі не є стороною договору оренди № 268 від 10.10.2013 року.

Наразі приєднаними в судовому засіданні, яке відбулось 24.07.2019 доказами підтверджено, що орендар ТОВ ім. Мічуріна продовжує заповнювати податкові декларації платника єдиного податку четвертої групи стосовно сплати земельного податку за земельну ділянку № 227 , масив № 4 , кадастровий номер :01:002:0421 за 2017,2018,2019 роки, також продовжує нарахування орендної плати за користування земельною ділянкою.

Згідно ч. 3 ст.12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

У відповідності до ч.1, 6 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Таким чином, враховуючи усе вищенаведене, на основі повно та всебічно досліджених доказів, у сенсі розуміння вимог чинного законодавства, у контексті їх правозастосування до виниклих відносин, враховуючи відсутність порушення вимог договору оренди № 268 від 10.10.2013 року орендарем в частині несплати орендної плати, на які як на підставу задоволення позову посилалась позивач, позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю імені Мічуріна про розірвання договору оренди земельної ділянки є необґрунтованими, недоведеними та такими, що задоволенню не підлягають.

Суд, також вважає за необхідне роз`яснити позивачу наступне.

Відповідно ст. 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Порядок і підстави припинення договору оренди землі визначаються спеціальними нормами законодавства.

Згідно ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

У відповідності до ч.1 ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

Частина 1 коментованої статті надає наймачеві додатковий захист шляхом встановлення правила, що перехід права власності на річ, передану у найм, не є підставою для зміни або припинення договору найму. Новий власник речі автоматично набуває прав та обов`язків наймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав. Тобто в результаті переходу права власності на найману річ має місце заміна наймодавця в договорі найму. Оскільки ЦК не визначає переліку юридичних фактів, які тягнуть за собою зміну власника речі в розумінні цієї статті, можна говорити про перехід права власності на річ за будь-яких законних підстав: спадкування речі після смерті наймодавця, продаж, дарування наймодавцем речі, перехід права власності на річ, яка була предметом іпотеки тощо.

Враховуючи усе вищевикладене, суд роз`яснює позивачу про неможливість виникнення юридичних наслідків для особи за договором, в якому вона не є стороною. Нарахування орендної плати на померлу особу неможливе та суперечить нормам чинного законодавства. Перехід прав підлягає перереєстрації.

Таким чином, невиплата орендної плати ОСОБА_1 без укладання додаткової угоди до договору оренди щодо заміни сторони не є показником ухилення від виконання зобов`язання за договором оренди в частині сплати орендної плати.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 1, 13, 24, 32 ЗУ «Про оренду землі», ст. ст. 525, 526, 629,651,770,792 ЦК України, ст. ст. 12, 13,81, 83, 263, 264, 265 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю імені Мічуріна про розірвання договору оренди земельної ділянки - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення, (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного тексту рішення.

У відповідності до п.п. 15.5 п.1 Розділу ХШ Перехідних Положень ЦПК України в новій редакції, апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди.

Рішення може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду через Білгород-Дністровський міськрайонний суд шляхом подачі апеляційної скарги.

Позивач ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , паспорт серії НОМЕР_7 , РНОКПП НОМЕР_8 , яка проживає за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю імені Мічуріна, , п/р НОМЕР_9 , МФО 334851 відділення ПАТ ПУМБ м. Одеса, який знаходиться за адресою: Одеська область, Білгород-Дністровський район, с. Випасне, вул. Кишинівська, 189.

Повний текст рішення складений 14 листопада 2019 року.

Суддя: