Справа № 591/2353/18
Провадження № 2/591/226/19
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

11 листопада 2019 року Зарічний районний суд м. Суми в складі:

головуючого в особі судді - КЛИМЕНКО А.Я.

при секретарі - Устименко М.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Суми цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до фізичної особи-підприємця Павленко ОСОБА_2 , Виконавчого комітету Сумської міської ради, Публічного акціонерного товариства Комерційний банк «Приватбанк», 3-ї особи: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герасима Кондратьєва 127/2»

про визнання протиправним та скасування рішення, визнання недійсним свідоцтва про право власності та визнання недійсним договору іпотеки -

встановив:

Позивачка ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 , Виконавчого комітету Сумської міської ради, Публічного акціонерного товариства Комерційний банк «Приватбанк», 3-ї особи: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герасима Кондратьєва 127/ АДРЕСА_1 » про визнання протиправним та скасування рішення, визнання недійсним свідоцтва про право власності та визнання недійсним договору іпотеки і свої вимоги мотивує тим, що вона є власником квартири АДРЕСА_2 , а отже і власником допоміжних та технічних приміщень, обладнання житлового будинку. Над її квартирою знаходиться надбудова п`ятого поверху (дах) житлового будинку загальною площею 324,2 кв.м, яка складається з нежитлових приміщень місць загального користування та приміщень технічного призначення, зокрема котельні, які використовуються для обслуговування, утримання, опалення всього житлового будинку. В 2018 році позивачці стало відомо про продаж зазначених приміщень на аукціоні, як предмета іпотеки. Позивачка вважає, що приміщення житлового будинку площею 324,2 кв.м., до складу яких входить зокрема дахова котельна, технічні приміщення системи опалення, які забезпечують життєдіяльність всього будинку та мешканців будинку, не могли бути визнані власністю окремого мешканця будинку та в подальшому не могли бути передані в іпотеку, а тому просить суд визнати протиправним рішення виконкому Сумської міської ради, свідоцтва на право власності, видані ФОП ОСОБА_3 та визнати недійсним договір іпотеки зазначених приміщень.

Представник позивачки ОСОБА_1 адвокат Марченко І.В. в судовому засіданні позов підтримав повністю, просить суд його задоволити.

Відповідачка ФОП Павленко ОСОБА_4 в судовому засіданні позовні вимоги визнала та пояснила суду, що надбудова технічних приміщень даху була запланована нею одночасно з будівництвом житлових квартир. Квартири були нею продані, а грошові кошти використані на будівництво даху та котельні, для утеплення будинку та його опалення. Свої дії пояснює тим, що їй належала квартира в будинку та офісні приміщення першого поверху, тому вона була зацікавлена в якісному обслуговуванні та опаленні всього будинку. Нежитлове приміщення площею 324,2 кв.м. складається із сходової клітини площею 16,7 кв.м., коридору площею 21,1 кв.м., котельні площею 34,8 кв.м., технічного приміщення площею 30,4 кв.м., технічного приміщення площею 221,2 кв.м.. На час передачі технічних приміщень будинку в іпотеку сумнівів у законності таких дій у неї не виникало, оскільки документи перевірялись як представниками банку, так і нотаріусом, а тому вона просить суд позов задоволити.

Відповідач Виконавчий комітет Сумської міської ради про день та час розгляду справи повідомлений належним чином, представник до суду не з`явився. Відзиву на позовну заяву не надав.

Публічне акціонерне товариство Комерційний банк «Приватбанк» про день та час розгляду справи повідомлений належним чином, представник до суду не з`явився. Суду надано відзив на позовну заяву в якому зазначено, що нежитлове приміщення загальною площею 324,2 кв.м, яке знаходиться у житловому будинку АДРЕСА_3 та належало ФОП ОСОБА_3 не належить до категорії допоміжних приміщень, за своїм цільовим призначенням не слугує для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку, в цьому приміщенні не знаходиться технічне обладнання будинку, без доступу до якого експлуатація житлового будинку неможлива, а тому просить суд в позові відмовити.

Представник 3-ї особи: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герасима Кондратьєва 127/2» - адвокат Кравченко П.А. в судовому засіданні позов підтримав і пояснив суду, що в спірному нежитловому приміщенні знаходиться котельня, яка забезпечує опалення всього будинку, а тому просить суд позов задоволити.

Суд, вислухавши учасників справи, вивчивши матеріали даної цивільної справи, вважає, що позов обґрунтований і підлягає задоволенню виходячи з наступного:

Судом при розгляді справи встановлено, що позивач ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_2 .

Над її квартирою знаходиться надбудова п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324,2 кв.м..

Рішенням виконавчого комітету Сумської ради від 25.10.2005 року №578 було затверджено акт введення в експлуатацію нежитлового приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку з влаштуванням шатрового даху - загальною площею 324,2 кв.м, що знаходяться за адресою АДРЕСА_4 ) забудовником ФОП ОСОБА_3 ..

Рішенням виконавчого комітету Сумської міської ради від 27.12.2005 року №753 було визнано право власності на нежиле приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324, 2 кв.м. за фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 .

05.01.2006 року виконкомом Сумської міської ради видано свідоцтво підприємцю ОСОБА_3 про право власності на надбудову п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324, 2 кв.м. за адресою АДРЕСА_3 .

Право власності на нежиле приміщення надбудову п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324, 2 кв.м. за адресою АДРЕСА_3 зареєстровано Комунальним підприємством «Сумське міське бюро технічної інвентаризації» 18.01.2006 року.

Рішенням Сумської міської ради від 31.07.2013 року АДРЕСА_5 Герасима Кондратьева.

Згідно з експертним висновком будівельно-технічного дослідження №1105 від 19.04.2018 року усі приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324, 2 кв.м. за адресою АДРЕСА_3 виконують функції технічного оснащення багатоквартирного житлового будинку, а саме: 1) сходова клітина «І» площею 16,7 кв.м. є приміщенням загального користування. У даному приміщенні проходить стояк газопроводу; 2) коридор «ІІ» площею 21,1 кв.м. У даному приміщенні розташований електричний щит для електропостачання котельні і проходить стояк газопроводу; 3) технічне приміщення «ІІІ», площею 221,2 кв.м. висотою 0,85, 1,8 м. У даному приміщенні проходить трубопровід водопостачання; 4) котельня «1» площею 34,8 кв.м. У даному приміщенні розташоване встаткування для теплопостачання будинку (опалювальний котел); 5) технічне приміщення «2» площею 30,4 кв.м. У даному приміщенні проходять трубопроводи теплопостачання і газопостачання.

У зазначених приміщеннях знаходяться інженерне обладнання, комунікації, конструктивні елементи, необхідні для утримання та обслуговування всього житлового будинку. Відповідачами не надано доказів на спростування зазначеного. Твердження ПАТ КБ «Приватбанк» про те, що приміщення є нежитловими окремими об`єктами права власності та не належать до категорії допоміжних та технічних приміщень житлового будинку ніякими доказами не підтверджуються.

Відповідач ОСОБА_3 в судовому засіданні підтвердила факт укладання 09.02.2007 року між ФОП ОСОБА_3 та ПАТ КБ «ПриватБанк» кредитного договору та 13.02.2017 року договору іпотеки.

Відповідно до п. 3.1. кредитного договору від 09.02.2007 року виконання зобов`язань позичальника забезпечується договором іпотеки №1268-мк від 13.02.2007 року.

Предметом іпотеки відповідно до договору №1268-мк від 13.02.2007 року є нежитлові приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку, що знаходиться за адресою АДРЕСА_3 загальною площею 324,2 кв.м., що були зареєстровані на праві власності за ФОП ОСОБА_3

ПАТ КБ «Приватбанк» не заперечує факту вчинення дій з продажу майна, що є предметом договору іпотеки. На сайті системи електронних торгів «СЕТАМ» - https://etam.net.ua/auction/272227 було розміщено оголошення про продаж надбудови п`ятого поверху житлового будинку (позиції м/с-І, ІІ, 1, 2, ІІІ-V поверх на плані БТІ), заг. пл. 324,2 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_3 сходова клітина на плані БТІ № АДРЕСА_6 - АДРЕСА_7 . АДРЕСА_8 .; коридор на плані БТІ № ІІ - 21.1 кв.м.; котельня на плані БТІ № 1 - 34.8 кв.м.; технічне приміщення на плані БТІ № 2 - 30.4 кв.м.; технічне приміщення на плані БТІ № ІІІ - 221.2 кв.м. Висота: 2,72 м; 1.80 м.

Таким чином суд дійшов висновку про те, що спірні приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324, 2 кв.м. за адресою АДРЕСА_3 виконують функції технічного оснащення багатоквартирного житлового будинку та є технічними і допоміжними приміщеннями житлового будинку і використовуються мешканцями всього будинку для забезпечення його утримання та обслуговування, забезпечення свого права на проживання у цьому будинку та користування його допоміжними приміщеннями і використання технічних приміщень з метою експлуатації житлового будинку та відповідач ПАТ КБ «Приватбанк» вчиняє дії з продажу вказаного майна в рахунок погашення боргу ФОП ОСОБА_3 ..

Відповідно до ч.2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Згідно ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення);

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Згідно з Рішенням Конституційного суду України від 02.03.2004 року, №1-2/2004 у справі про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) від 02.03.2004 року, №1-2/2004, співвласники багатоквартирного будинку є співвласниками його допоміжних приміщень. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій. зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

Отже, сходова клітина, приміщення котельні, технічні приміщення даху, через які прокладено системи водопостачання, теплопостачання та електропостачання є технічними приміщеннями будинку АДРЕСА_3 .

Суд погоджується з твердженням позивача про те, що виконавчий комітет Сумської міської ради прийняв протиправне рішення про оформлення права власності з видачею свідоцтва про право власності за ФОП ОСОБА_3 на надбудову площею 324,2 кв.м., оскільки хоча вони і були збудовані ФОП ОСОБА_3 , однак вказані приміщення за своїм призначенням є майном, необхідним для утримання і обслуговування всього житлового будинку і не можуть розглядатись як окремі об`єкти права власності житлового будинку.

Суд вважає, що реєстрація права власності на допоміжні та технічні приміщення житлового будинку АДРЕСА_3 за ФОП ОСОБА_3 є неправомірною, а тому вимоги позивача щодо визнання протиправним та скасування рішення виконавчого комітету Сумської міської ради від 27.12.2005 року №753 в частині визнання права власності на нежиле приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324, 2 кв.м. (реєстраційний номер нерухомого майна згідно з інформаційною довідкою 13587625) за фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 та визнання недійсним свідоцтва від 05.01.2006 року, виданого на підставі вказаного рішення виконкому від 27.12.2005 року про право власності на нерухоме майно нежиле приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324, 2 кв.м. (реєстраційний номер 13587625) підприємця ОСОБА_3 підлягають задоволенню.

Предметом іпотеки відповідно до договору №1268-мк від 13.02.2007 року є нежитлові приміщення, надбудова п`ятого поверху житлового будинку, що знаходиться за адресою АДРЕСА_3 , загальною площею 324,2 кв.м.

Відповідно до технічного паспорту за інвентаризацією 16.11.2005 року зазначене нерухоме майно складається з сходової клітини на плані БТІ № І площею 16.7 кв.м.; коридору на плані БТІ № ІІ площею 21.1 кв.м.; котельні на плані БТІ № 1 площею 34.8 кв.м.; технічного приміщення на плані БТІ № 2 площею 30.4 кв.м.; технічного приміщення на плані БТІ № ІІІ площею 221.2 кв.м.

Згідно ч.1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити Цивільному Кодексу України , іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Таким чином вимога позивача про визнання недійсним договору іпотеки від 13.02.2007 року № 1268-мк, укладеного між ФОП ОСОБА_3 та ЗАТ КБ «Приватбанк» є похідною від вимоги про визнання недійсним рішення та свідоцтва про право власності на нерухоме майно та підлягає задоволенню, оскільки в іпотеку було передане майно, яке є спільною сумісною власністю мешканців всього будинку без їх на те згоди, що є порушенням ст. ст. 355, 369, 382 ЦК України, ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ст. 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідачів необхідно стягнути на користь позивача витрати по сплаті судового збору.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 203, 355, 369, 382 ЦК України, Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», Рішенням Конституційного суду України від 02.03.2004 року, №1-2/2004, ст.ст. 10, 11, 12, 13, 81, 141, 76-81, 263-265 ЦПК України, суд

вирішив:

Позов ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_9 , РНОКПП НОМЕР_1 ) до фізичної особи-підприємця Павленко Любов ОСОБА_5 , Виконавчого комітету Сумської міської ради, Публічного акціонерного товариства Комерційний банк «Приватбанк», 3-ї особи: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герасима Кондратьєва 127/2» про визнання протиправним та скасування рішення, визнання недійсним свідоцтва про право власності та визнання недійсним договору іпотеки - задоволити.

Визнати протиправним та скасувати рішення виконавчого комітету Сумської міської ради (40030, м. Суми, майдан Незалежності, 2, КОД ) від 27.12.2005 року №753 в частині визнання за фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 (ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ) права власності на нежиле приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324,2 кв.м. (реєстраційний номер нерухомого майна згідно з інформаційною довідкою 13587625).

Визнати недійсним свідоцтво від 05.01.2006 року про право власності на нежиле приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324,2 кв.м. (реєстраційний номер 13587625) підприємця ОСОБА_3 (ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ), видане виконавчим комітетом Сумської міської ради.

Визнати недійсним договір іпотеки №1268-мк від 13.02.2007 року, укладений між фізичною особо-підприємцем ОСОБА_3 (ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ) та Публічним акціонерним товариством Комерційним банком «ПРИВАТБАНК» (місцезнаходження: 01001, м. Київ, вул. Грушевського, буд. 1Д, ідентифікаційний код в ) про передачу в іпотеку нежилого приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324, 2 кв.м. (реєстраційний номер нерухомого майна згідно з інформаційною довідкою 13587625).

Стягнути з Виконавчого комітету Сумської міської ради (40030, м. Суми, майдан Незалежності, 2, КОД ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_9 , РНОКПП НОМЕР_1 ) - 1220 грн. судового збору.

Стягнути з фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 (ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_9 , РНОКПП НОМЕР_1 ) 1220 грн. судового збору.

Стягнути з Публічного акціонерного товариства Комерційний банк «ПРИВАТБАНК» (місцезнаходження: 01001, м. Київ, вул. Грушевського, буд. 1Д, ідентифікаційний код в ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_9 , РНОКПП НОМЕР_1 ) 1220 грн. судового збору.

Рішення суду може бути оскаржено до Сумського апеляційного суду, шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів з дня проголошення. В разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення. До початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарги подаються учасниками справи через Зарічний районний суд м. Суми. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Повний текст судового рішення виготовлено 20 листопада 2019 року.

СУДДЯ А.Я. КЛИМЕНКО