Постанова

Іменем України

30 жовтня 2019 року

м. Київ

справа № 465/5559/15-ц

провадження № 61-16676св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Луспеника Д. Д.,

суддів: Гулька Б. І., Воробйової І. А., Кривцової Г. В. (суддя-доповідач), Лідовця Р. А.,

учасники справи:

позивач - Львівська міська рада,

відповідач - ОСОБА_1 ,

треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги Львівської міської ради та ОСОБА_4 на рішення Франківського районного суду м. Львова у складі судді Дзеньдзюри С. М. від 30 вересня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Львівської області у складі колегії суддів: Бойко С. М., Ванівського О. М., Шандри М. М., від 08 червня 2017 року,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У серпні 2015 року Львівська міська рада звернулась до суду з позовом до ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі.

Позовна заява мотивована тим, що 11 серпня 2008 року між Львівською міською радою та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної ділянки. Вказаний договір оренди укладений на підставі ухвали Львівської міської ради від 10 липня 2008 року № 1996 «Про користування ОСОБА_1 земельною ділянкою на АДРЕСА_1 , відповідно до якої земельна ділянка передана ОСОБА_1 для обслуговування господарських споруд за рахунок земель, що не надані у власність чи користування, за функцією використання - землі комерції, терміном на 10 років до 10 липня 2018 року.

Пунктом 30 договору оренди передбачено право орендаря за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі та споруди, проте, в порушення цієї умови договору оренди, без письмової згоди Львівської міської ради департаментом Держархбудінспекції України у Львівській області зареєстровано декларацію про початок будівельних робіт №ЛВ97 на будівництво багатоквартирного житлового будинку з автостоянкою зі знесенням існуючих господарських будівель за адресою: АДРЕСА_1 , на наданій ОСОБА_1 в оренду земельній ділянці, що призведе до використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, яке визначене в договорі оренди, чим зумовить потенційне порушення умов договору оренди (пункту 15 договору), що відповідно до закону є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку.

При цьому, ухвала Львівської міської ради, на підставі якої був укладений договір оренди, скасована ухвалою Львівської міської ради від 19 червня 2015 року № 4816.

Крім того, здійснення запланованого будівництва багатоквартирного житлового будинку з автостоянкою зі знесенням існуючих господарських будівель на цій земельній ділянці ставить під загрозу руйнування сусіднього будинку АДРЕСА_1 , як пам`ятки містобудування і архітектури місцевого значення Львівської області.

З урахуванням зазначеного, позивач просив розірвати договір оренди земельної ділянки від 11 серпня 2008 року, укладений між Львівською міською радою та ОСОБА_1 , зареєстрований у Львівській міській раді за №Ф-1068 у книзі записів реєстрації договорів оренди землі Ф-2, та зобов`язати ОСОБА_1 повернути Львівській міській раді земельну ділянку по АДРЕСА_1 , загальною площею 0,0860 га, кадастровий №:03:001:0032.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Франківського районного суду м. Львова від 30 вересня 2016 року, у задоволенні позову Львівської міської ради відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із відсутності правових підстав для розірвання договору оренди від 11 серпня 2008 року, оскільки позивач не довів, а судом не встановлено наявності всіх необхідних для цього умов, а саме використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням та з порушенням встановлених договором щодо об`єкта оренди обмежень, оскільки реєстрація декларації про початок будівельних робіт №ЛВ97 не свідчить про те, що на земельній ділянці здійснюється будівництво.

Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції

Ухвалою Апеляційного суду Львівської області від 08 червня 2017 року апеляційні скарги Львівської міської ради та ОСОБА_4 відхилено, рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Судове рішення апеляційного суду мотивовано тим, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позовних вимог Львівської міської ради про розірвання договору оренди від 11 серпня 2008 року.

Суд апеляційної інстанції зазначив, що самою Львівською міською радою в особі уповноваженого на те органу - Департаменту містобудування Львівської міської ради, наказом від 11 березня 2014 року № 66 затверджено містобудівні умови та обмеження забудови орендованої ОСОБА_1 земельної ділянки на будівництво багатоквартирного житлового будинку (5 поверхів + мансардний (6-й) поверх) з автостоянкою зі знесенням існуючих господарських споруд, який лише в судовому порядку постановою Галицького районного суду м. Львова від 07 грудня 2015 року визнано незаконним та скасовано, зокрема, з тієї підстави, що орендована земельна ділянка розміщена в межах історичного ареалу міста та належить до зони малоповерхової забудови (до 4 поверхів).

Скасування судом вказаного наказу про затвердження містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, з урахуванням яких зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт, унеможливлює в подальшому виконання запроектованих і вказаних у декларації будівельних робіт з будівництва багатоквартирного 6-ти поверхового будинку, а тому відсутні підстави для висновку про те, що сам факт реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт є підтвердженням використання відповідачем орендованої земельної ділянки з порушенням встановлених договором оренди обмежень щодо об`єкта оренди.

Притягнення відповідача до адміністративної відповідальності за порушення статті 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», не є підтвердженням факту виконання відповідачем будівельних робіт з будівництва нового багатоквартирного будинку, оскільки це порушення стосується невиконання відповідачем, як замовником, свого обов`язку щодо повідомлення після реєстрації декларації відповідних органів про початок виконання будівельних робіт. При цьому, в самому акті департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Львівській області від 27 лютого 2015 року зазначено, що на час перевірки будівельні роботи не розпочаті.

Короткий зміст вимог касаційних скарг

У липні 2017 року Львівська міська рада та ОСОБА_4 подали до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційні скарги, в яких, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просили скасувати вказані судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Аргументи учасників справи

Доводи осіб, які подали касаційні скарги

Касаційні скарги Львівської міської ради та ОСОБА_4 . мотивовані тим, що суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про відмову у задоволенні позову. Суди не врахували, що ухвалою Львівської міської ради від 19 червня 2015 року № 4816 «Про скасування ухвали міської ради від 10 липня 2008 року № 1996 «Про користування ОСОБА_1 земельною ділянкою на АДРЕСА_1 » скасована ухвала Львівської міської ради від 10 липня 2008 року № 1996.

Постановою Галицького районного суду м. Львова від 30 вересня 2015 року, залишеною без змін ухвалою Львівського апеляційного адміністративного суду від 03 лютого 2016 року, визнано протиправною та скасовано ухвалу Львівської міської ради від 19 червня 2015 року № 4816 «Про скасування ухвали міської ради від 10 липня 2008 року № 1996 «Про користування ОСОБА_1 земельною ділянкою на АДРЕСА_1 ».

Ухвалою Вищого адміністративного суду України від 19 жовтня 2016 року вказані судові рішення скасовані та закрито провадження в адміністративній справі за позовом ОСОБА_1 до Львівської міської ради про визнання протиправною та скасування ухвали Львівської міської ради від 19 червня 2015 року № 4816 з тієї підстави, що цей позов підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.

Отже, ухвала Львівської міської ради від 19 червня 2015 року № 4816 «Про скасування ухвали міської ради від 10 липня 2008 року № 1996 «Про користування ОСОБА_1 земельною ділянкою на АДРЕСА_1 » є чинною, у судовому порядку не скасована та є обов`язковою для виконання, тобто відсутня головна умова, яка була підставою укладення договору оренди землі.

Крім того, підтвердженням використання відповідачем орендованої земельної ділянки з порушенням встановлених договором оренди обмежень щодо об`єкта оренди є факт реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт.

Суди вказували на те, що наявність декларації про початок будівельних робіт не зумовлює порушення умов договору оренди, оскільки отримання відповідачем дозвільних документів не свідчить про їх реалізацію.

Разом із тим, суди не врахували, що початком виконання будівельних робіт можна вважати день отримання замовником будівництва другого примірника декларації про початок виконання таких робіт з відміткою про її реєстрацію в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів.

Також суди не врахували, що Львівська міська рада не надавала жодних дозволів на проведення нового будівництва, а також зміну цільового призначення спірної земельної ділянки.

Крім того, суди не взяли до уваги, що здійснення будівництва багатоквартирного житлового будинку ставить під загрозу руйнування сусіднього будинку як пам`ятки містобудування і архітектури місцевого значення Львівської області.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У жовтні 2018 року ОСОБА_1 подав заперечення (відзив) на касаційну скаргу, у якому просив відмовити у задоволенні касаційної скарги та залишити оскаржувані судові рішення без змін, як такі, що ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 04 вересня 2017 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано матеріали цивільної справи із суду першої інстанції.

Відповідно до пункту 4 розділу XIII Перехідних положень ЦПК України у редакції Закону України № 2147-VIII від 03 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

У травні 2018 року справа передана до Верховного Суду.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями 03 червня 2019 року справу призначено судді-доповідачеві - Кривцовій Г. В.

Ухвалою Верховного Суду від 09 жовтня 2019 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Ухвалою Львівської міської ради від 10 липня 2008 року № 1996 «Про користування ОСОБА_1 земельною ділянкою на АДРЕСА_1 земельна ділянка передана ОСОБА_1 для обслуговування господарських споруд за рахунок земель, що не надані у власність чи користування, за функцією використання - землі комерції, терміном на 10 років.

На підставі вказаної ухвали 11 серпня 2008 року між Львівською міською радою (орендодавцем) та ОСОБА_1 (орендарем) укладений договір оренди землі, зареєстрований у Львівській міській раді за №Ф-1068 у книзі записів реєстрації договорів оренди землі Ф-2.

Предметом оренди за вказаним вище договором оренди є земельна ділянка загальною площею 0,0860 га, з яких: під забудовою - 0,0143 га, під твердим покриттям - 0,0131 га, під озелененням - 0,0586 га, кадастровий №:03:001:0032, яка знаходиться по АДРЕСА_1 .

Відповідно до пункту 15 договору оренди, земельна ділянка передана для обслуговування господарських споруд - нежитлових приміщень загальною площею 153,1 кв. м., які знаходяться на цій земельній ділянці, зареєстровані за адресою: АДРЕСА_1 , і належать відповідачеві ОСОБА_1 на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу від 04 вересня 2006 року, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Корпало Г. В.

Пунктом 16 договору оренди визначено, що цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови, категорія земельної ділянки за функціональним призначенням - землі комерційного використання.

Пунктом 26 договору оренди визначено обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки, зокрема, передбачено, що на орендовану земельну ділянку встановлено обмеження згідно з висновком Управління архітектури Департаменту містобудування Львівської міської ради (УАМ) про наявність містобудівельних обмежень щодо користування земельною ділянкою від 12 листопада 2007 року № З-Ч-25377/2401 та обмеження управління земельних ресурсів у м. Львові щодо режиму використання земельної ділянки від 16 жовтня 2007 року № 40/01-14/1086.

Згідно з висновком про наявність містобудівельних обмежень щодо користування земельною ділянкою від 12 листопада 2007 року, наданим Управлінням архітектури Департаменту містобудування Львівської міської ради, встановлено обмеження щодо нового будівництва і реконструкції, а саме: зазначено, що дозволяється реконструкція існуючих будівель, з дотриманням нормативних вимог за умови оформлення відповідного дозволу та узгодження у встановленому порядку проектної документації.

Згідно з пунктом 31 договору оренди орендар земельної ділянки зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватись режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, реакційного та історико-культурного призначення.

Пунктом 38 договору оренди передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Наказом Департаменту містобудування Львівської міської ради від 11 березня 2014 року № 66 відповідачу затверджено містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки на будівництво багатоквартирного житлового будинку з автостоянкою по АДРЕСА_1 , зі знесенням існуючих господарських споруд.

Постановою Галицького районного суду м. Львова від 07 грудня 2015 року, яка набрала законної сили, у справі № 461/11119/15-а вказані містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки скасовані.

21 липня 2014 року Інспекцією ДАБК у Львівській області зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт з будівництва на переданій в оренду ОСОБА_1 земельній ділянці багатоквартирного (10 квартир, 6 поверхів) житлового будинку з автостоянкою по АДРЕСА_1 зі знесенням існуючих господарських споруд на підставі проектної документації та Містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, затверджених наказом Департаменту містобудування Львівської міської ради від 11 березня 2014 року № 66.

Ухвалою Львівської міської ради від 19 червня 2015 року № 4816 «Про скасування ухвали міської ради від 10 липня 2008 року № 1996 «Про користування ОСОБА_1 земельною ділянкою на АДРЕСА_1 » скасована ухвала Львівської міської ради від 10 липня 2008 року № 1996.

Постановою Галицького районного суду м. Львова від 30 вересня 2015 року, залишеною без змін ухвалою Львівського апеляційного адміністративного суду від 03 лютого 2016 року, визнано протиправною та скасовано ухвалу Львівської міської ради від 19 червня 2015 року № 4816 «Про скасування ухвали міської ради від 10 липня 2008 року № 1996 «Про користування ОСОБА_1 земельною ділянкою на АДРЕСА_1 ».

Ухвалою Вищого адміністративного суду України від 19 жовтня 2016 року вказані судові рішення скасовані та закрито провадження в адміністративній справі за позовом ОСОБА_1 до Львівської міської ради про визнання протиправною та скасування ухвали Львівської міської ради від 19 червня 2015 року № 4816 з тієї підстави, що цей позов підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

У частині третій статті 3 ЦПК України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційні скарги підлягають частковому задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону судові рішення не відповідають.

Відповідно до частини 1 статті 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором, а частиною 3 цієї норми визначено, що у разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до частин 3, 4 статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до абзацу 3 частини 2 статті 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

Вирішуючи спір, суди виходили із того, що позивач не довів порушення позивачем умов договору оренди землі, а тому відсутні підстави для його розірвання.

Разом із тим, суди попередніх інстанцій не врахували таке.

Підставою для укладення оспорюваного договору оренди землі була ухвала Львівської міської ради від 10 липня 2008 року № 1996 «Про користування ОСОБА_1 земельною ділянкою на АДРЕСА_1 .

Так, ухвалою Львівської міської ради від 10 липня 2008 року № 1996 «Про користування ОСОБА_1 земельною ділянкою на АДРЕСА_1 земельна ділянка передана ОСОБА_1 для обслуговування господарських споруд за рахунок земель, що не надані у власність чи користування, за функцією використання - землі комерції, терміном на 10 років.

Ухвалою Львівської міської ради від 19 червня 2015 року № 4816 «Про скасування ухвали міської ради від 10 липня 2008 року № 1996 «Про користування ОСОБА_1 земельною ділянкою на АДРЕСА_1 » скасована ухвала Львівської міської ради від 10 липня 2008 року № 1996.

Постановою Галицького районного суду м. Львова від 30 вересня 2015 року, залишеною без змін ухвалою Львівського апеляційного адміністративного суду від 03 лютого 2016 року, визнано протиправною та скасовано ухвалу Львівської міської ради від 19 червня 2015 року № 4816 «Про скасування ухвали міської ради від 10 липня 2008 року № 1996 «Про користування ОСОБА_1 земельною ділянкою на АДРЕСА_1 ».

Ухвалою Вищого адміністративного суду України від 19 жовтня 2016 року вказані судові рішення скасовані та закрито провадження в адміністративній справі за позовом ОСОБА_1 до Львівської міської ради про визнання протиправною та скасування ухвали Львівської міської ради від 19 червня 2015 року № 4816 з тієї підстави, що цей позов підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.

Отже, ухвала Львівської міської ради від 19 червня 2015 року № 4816 «Про скасування ухвали міської ради від 10 липня 2008 року № 1996 «Про користування ОСОБА_1 земельною ділянкою на АДРЕСА_1 » є чинною, у судовому порядку не скасована та є обов`язковою для виконання.

Відмовляючи у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі, суди попередніх інстанцій не врахували, що ухвалою Львівської міської ради від 19 червня 2015 року № 4816 скасовано ухвалу міської ради від 10 липня 2008 року № 1996, яка була підставою для укладення оспорюваного правочину, та не надали вказаним обставинам належної правової оцінки.

У цьому контексті судам слід звернути увагу на Рішення Конституційного Суду України № 7-рп/2009 від 16 квітня 2009 у справі № 1-9/2009 за конституційним поданням Харківської міської ради щодо офіційного тлумачення положень частини другої статті 19, статті 144 Конституції України, статті 25, частини чотирнадцятої статті 46, частин першої, десятої статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування), згідно з яким органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов`язані з реалізацією певних суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб`єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення. Ненормативні правові акти місцевого самоврядування є актами одноразового застосування, вони вичерпують свою дію фактом їхнього виконання, а тому не можуть бути скасовані чи змінені органом місцевого самоврядування після їх виконання.

Крім того, посилаючись на те, що реєстрація декларації про початок будівельних робіт № ЛВ97 не свідчить про те, що на земельній ділянці здійснюється будівництво, суди попередніх інстанцій не врахували, що дії позивача щодо отримання декларації про початок будівельних робіт свідчать про його наміри здійснити будівництво на земельній ділянці, яка була передана йому в оренду для обслуговування господарських споруд, а не для нового будівництва.

Крім того, судам слід звернути увагу на те, що строк дії оспорюваного договору оренди землі закінчився 10 липня 2018 року.

Враховуючи наведене, висновки судів не можна вважати обґрунтованими та такими, що відповідають завданням цивільного судочинства, яке полягає у справедливому та неупередженому вирішенні справ із метою ефективного захисту порушених прав, оскільки у всіх справах правосуддя й справедливість мають перевагу перед строгим розумінням закону.

Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

За викладених обставин судові рішення підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись статтями 400, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційні скарги Львівської міської ради та ОСОБА_4 задовольнити частково.

Рішення Франківського районного суду м. Львова від 30 вересня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Львівської області від 08 червня 2017 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Д. Д. Луспеник
Судді: Б. І. Гулько І. А. Воробйова Г. В. Кривцова Р. А. Лідовець