ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Постанова

Іменем України

24 квітня 2019 року

м. Харків

Справа № 632/1102/18

Провадження № 22-ц/818/2081/19

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого: Пилипчук Н.П. ,

суддів: Маміної О.В., Кругової С.С.,

за участю секретаря судового засідання : Плахотнікової І.О. ,

Учасники справи:

позивачі - Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроком»,

відповідачі - ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірми «Агрокомплект»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроком» до ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірми «Агрокомплект» про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі та визнання укладеною додаткову угоду,

за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроком» в особі представника Рудого Вадима Вікторовича на рішення Первомайського міськрайонного суду Харківської області від 22 січня 2019 року, ухвалене суддею Библівим С.В., в залі суді в м. Первомайський,

В С Т А Н О В И В :

В червні 2018 року ТОВ «Агроком» звернулося до суду із вказаним позовом.

В обґрунтування позову позивач зазначає, що 21.01.2008 року між ним та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі щодо земельної ділянки загальною площею 6,1403 га, кадастровий номер НОМЕР_1 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в територіальних межах Берецької сільської ради Первомайського району Харківської області. Державну реєстрацію договору проведено 28.03.2008 року за № 94 у Харківській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Державному Комітеті України по земельних ресурсах». Договір укладено строком на 10 років і відповідно до п.8 Договору - з переважним правом орендаря на поновлення строку його дії. Протягом дії Договору ТОВ «Агроком» належним чином виконувало умови Договору, претензій з боку орендодавця не надходило. На виконання вказаного пункту Договору 05.12.2017 року ТОВ «Агроком» направило на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) разом з проектом додаткової угоди. За умовами додаткової угоди орендодавцеві встановлено орендну плату у 18000 грн. на рік, яка визначається з 10% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також передбачено строк дії Договору на 20 років. Інші умови зберігають чинність. Проте, на адресу ТОВ «Агроком» 29.01.2018 року надійшов лист від 26.01.2018 року від ОСОБА_1 із запереченнями щодо поновлення договору оренди землі, її не влаштовують істотні умови додаткової угоди, а також, зазначено, що орендар не виконував належним чином умови Договору. Більше того, протягом дії Договору ОСОБА_1 28.06.2017 року уклала з відповідачем ТОВ Агрофірма «Агрокомплект» інший договір оренди щодо своєї земельної ділянки із орендною платою 14500 грн. на рік строком дії договору на 10 років. Вважає вказаний договір, укладений між відповідачами, недійсним, оскільки укладено його було з порушенням чинного законодавства і проведено державну реєстрацію під час дії договору оренди від 21.01.2008 року.

У зв'язку із чим позивач просив визнати недійним договір оренди землі від 28.06.2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Агрокомплект», визнати поновленим договір оренди землі щодо земельної ділянки загальною площею 6,1403 га від 21.01.2008 року укладеним між ТОВ «Агроком» та ОСОБА_1 та визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди від 21.01.2008 року.

Рішенням Первомайського міськрайонного суду Харківської області від 22 січня 2019 року в задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроком» в особі представника Рудого Вадима Вікторовича - відмовлено.

В апеляційній скарзі представник ТОВ «Агроком» просить скасувати рішення суду першої інстанції, та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі. Посилається на порушення судом норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи.

Апеляційна скарга мотивована тим, що орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди землі на новий строку, а отже і на укладання додаткової угоди до договору, в той час як орендар належно виконував обов'язки за договором, своєчасно звернувся до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додатково угоди. Вказує, що заперечення орендодавця щодо поновлення договору оренди землі від 21.01.2008 року є такими, що не відповідають дійсності та приховують справжні наміри та цілі орендодавця. Твердження суду про те, що земельна ділянка повернута ОСОБА_1 і позивач нею не користується не відповідають дійсності, оскільки по теперішній час земельна ділянка знаходиться у користування позивача, акт про повернення земельної ділянки не складався.

Адвокат Захаров О.С., який діє в інтересах ОСОБА_1 надав до суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просить рішення суду залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення. Відзив мотивований тим, що ТОВ «АГРОКОМ» не надано жодного доказу належного виконання умов договору. Вказує, що відповідно до договору оренди землі, (п.9) оренда плата на день укладання цього договору визначається із наступного розрахунку: 2 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки. При цьому впродовж дії договору оренди така оцінка орендарем не проводилася. Також вказує, що ТОВ «АГРОКОМ» складено угоду про внесення змін до договору оренди землі, а не угоду про поновлення договору оренди, як передбачено положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судова колегія, заслухавши доповідь судді, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Судом першої інстанції встановлено, що 21.01.2008 року між ТОВ «Агроком» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі (а.с.12-14) щодо належної останній на праві власності земельної ділянки (а.с.16) загальною площею 6,1403 га, кадастровий номер НОМЕР_1 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в територіальних межах Берецької сільської ради Первомайського району Харківської області. Державну реєстрацію договору проведено 28.03.2008 року за № 94 у Харківській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Державному Комітеті України по земельних ресурсах». Договір укладено строком на 10 років і відповідно до п.8 Договору - з переважним правом орендаря на поновлення строку його дії.

До кінця дії вказаного Договору оренди, а дія його скінчилася 28.03.2018 року, ОСОБА_1 уклала новий договір оренди від 28.06.2017 року (а.с.33-34) належної їй земельної ділянки з ТОВ Агрофірма «Агрокомплект».

Угодою від 05.04.2018 року вказаний договір достроково розірвано, про що 25.05.2018 року внесено відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.

05.12.2017 року ТОВ «Агроком» направило на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) разом з проектом додаткової угоди (а.с.27-28).

ОСОБА_1 надала відповідь від 26.01.2018 року (а.с.31), в якій заперечувала проти поновлення Договору оренди землі з підстав того, що її не влаштовують істотні умови додаткової угоди, а також, вказала, що орендар не виконував належним чином умови Договору, зокрема, щодо визначення орендної плати, виходячи з базової нормативної оцінки землі, яку позивач протягом 10-ти років так і не провів.

Колегія суддів не погоджується із висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для визнання договору оренди недійсним через відсутність предмета спору з огляду на те, що такий договір було розірвано за згодою сторін, - оскільки недійсність правочину та його розірвання мають різні правові наслідки.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з вимогами частинами другою, третьою, пятою статті 203 ЦК України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною першою статті 216 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Статтею 236 Цивільного кодексу України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. І відповідно до статті 236 Цивільного кодексу України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Частиною другою статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зобов'язано державного реєстратора встановлювати відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Відповідно до пункту 8-1 частини другої статті 9 цього Закону під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов'язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема, щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки.

Одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам цього Закону, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна. До такого висновку дійшов Верховний суд України у своїй постанові 825/1287/15-а від 15 листопада 2016 року.

Укладаючи договір оренди з ТОВ Агрофірма «Агрокомплект», ОСОБА_1 піддала сумніву наявність у ТОВ «АГРОКОМ» права користування земельною ділянкою, не визнала цього права за позивачем і самовільно передала його іншій особі, що свідчить про порушення права ТОВ «АГРОКОМ» як орендаря.

Суд приходить до висновку, що у відповідача не було підстав укладати ще один договір оренди на спірну земельну ділянку, оскільки це суперечить вимогам законодавства у сфері захисту прав користування нерухомим майном.

Таким чином, суд вважає, що позовна вимога про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки загальною площею 11 площею 6,1403 га, кадастровий номер НОМЕР_1 що був укладений між ТОВ Агрофірма «Агрокомплект» та ОСОБА_1 28.06.2017 року, підлягає задоволенню.

Такі висновки колегії суддів кореспондуються із постановою Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 905/1227/17.

Щодо вимог про визнання поновленим договору оренди землі та визнання укладеною додаткову угоду судова колегія погоджується із висновками суду першої інстанції та вважає за необхідне зазначити наступне.

Суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що строк дії договору оренди між сторонами у справі від 21.08.2008 року сплинув 28.03.2018 року, оскільки його держреєстрація була проведена 28.03.2008 року і строк дії 10 років розпочався з дня державної реєстрації.

Статтею 41 Конституції України закріплено принцип непорушності права приватної власності, тобто права власника володіти, користуватись і розпоряджатись належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Дійсно, ч.1-5 статті 33 ЗУ «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, передбачено, що за закінченням строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Оскільки між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору, що випливає з повідомлення ОСОБА_1, тому ТОВ «Агроком» втратило своє переважне право на укладення договорів оренди земельних ділянок.

Таким чином, суд дійшов обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позову в частині визнання поновленим договору оренди землі та визнання укладеною додаткову угоду, оскільки позивачем не доведено переважного права на поновлення цього договору та використання земельних ділянок після закінчення строку їх дії.

Аналогічні висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені у постанові Верховного Суду від 19 червня 2018 року у справі № 379/324/16-ц, який згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України підлягає врахуванню судом при виборі і застосуванні норми права.

Враховуючи вищевикладене, апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення суду першої інстанції скасуванню в частині відмови у задоволенні позову про визнання договору оренди від 28.06.2017 року недійсним.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 376, 379, 381, 382, 383, 384, 389 ЦПК України, суд,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроком» в особі представника Рудого Вадима Вікторовича - задовольнити частково.

Рішення Первомайського міськрайонного суду Харківської області від 22 січня 2019 року в частині відмови у задоволенні позову про визнання договору оренди 28.06.2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Агрокомплект» - скасувати.

Визнати недійсним договір оренди від 28.06.2017 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Агрокомплект».

В іншій частині рішення Первомайського міськрайонного суду Харківської області від 22 січня 2019 року залишити без змін.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття , але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Головуючий - Н.П.Пилипчук

Судді - О.В. Маміна

С.С. Кругова