Постанова

Іменем України

03 квітня 2019 року

м. Київ

справа № 693/25/18

провадження № 61-44934 св 18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Стрільчука В. А.,

суддів: Кузнєцова В. О., Олійник А. С., Погрібного С. О., Усика Г. І. (суддя-доповідач),

учасники справи:

позивач - Фермерське господарство «Степ»,

відповідачі: Іноземне підприємство «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_1,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Апеляційного суду Черкаської області від 15 серпня 2018 року у складі колегії суддів: Бородійчука В. Г.,

Бабенка В. М., Фетісової Т. Л.,

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2017 року Фермерське господарство «Степ» (далі - ФГ «Степ») звернулося до суду з позовом доІноземного підприємства «Агро-Вільд Україна» (далі - ІП «Агро-Вільд Україна»), ОСОБА_1 про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису, визнання укладеною додаткової угоди.

На обгрунтування позовних вимог зазначало, що 21 січня 2008 року між

ФГ «Степ» та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, за умовами якого позивачу надано у користування строком на 5 років земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер НОМЕР_1, загальною площею 4,46 га, розташовану в адміністративних межах Жашківської міської ради за межами населеного пункту, який зареєстровано Жашківським районним відділом Черкаської регіональної філії Центру державного земельного кадастру 16 лютого

2008 року за №49.

Пунктом 8 договору сторони погодили, що після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

01 серпня 2011 року між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду, якою продовжено термін дії договору оренди землі до 31 грудня

2017 року. Державна реєстрація зазначеної додаткової угоди до договору оренди землі проведена відділом Держкомзему у Жашківському районі Черкаської області 05 серпня 2011 року за № 003124.

У подальшому позивачеві стало відомо, що до закінчення строку дії вищенаведеного договору, 24 квітня 2015 року між ІП «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_1 укладено договір встановлення емфітевзису, предметом якого є спірна земельна ділянка, та внесено відповідний запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) № 20920406 від

24 квітня 2015 року, з визначенням початку строку його дії з 01 січня 2018 року.

Посилаючись на те, що зазначені дії відповідачів не узгоджуються з умовами укладеного раніше договору оренди землі від 21 січня 2008 року і положеннями земельного законодавства, та грубо порушують переважне право ФГ «Степ» на поновлення договору оренди землі, позивач просив суд визнати недійсним договір встановлення емфітевзису від 24 квітня 2015 року, укладений між

ІП «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_1; визнати укладеною між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Жашківського районного суду Черкаської області від 25 червня

2018 року у задоволенні позову ФГ «Степ» відмовлено.

Стягнуто з ФГ «Степ» на користь ІП «Агро-Вільд Україна» на відшкодування понесених судових витрат 7 000,00 грн.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що реалізація ФГ «Степ» переважного права на поновлення договору оренди землі, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання визначеної зазначеною нормою процедури. Разом з тим, наданий орендарем проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року, у порушення вимог статті 30 Закону України «Про оренду землі», без погодження з орендодавцем змінює істотні умови цього договору щодо строку його дії, нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати. За наведених обставин, оскільки між орендодавцем та орендарем не досягнуто домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору оренди землі, переважне право ФГ «Степ» на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося. Крім того ОСОБА_1 своєчасно повідомив орендаря про небажання продовжувати договір оренди землі на будь-яких умовах. Судом також не встановлено порушень вимог чинного законодавства при укладенні між відповідачами договору встановлення емфітевзису від 24 квітня 2015 року.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Постановою Апеляційного суду Черкаської області від 15 серпня 2018 року апеляційну скаргу ФГ «Степ» задоволено, рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 25 червня 2018 року скасовано та ухвалено нове рішення про задоволення позову ФГ «Степ».

Визнано недійсним договір встановлення емфітевзису від 24 квітня 2015 року, укладений між ІП «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_1, предметом якого є земельна ділянка, кадастровий номер НОМЕР_1.

Визнано укладеною між ОСОБА_1 та ФГ «Степ» додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року, у редакції, викладеній у позовній заяві, що є невід'ємною складовою зазначеного судового рішення.

Вирішено питання розподілу судових витрат.

Рішення апеляційного суду мотивовано тим, що ФГ «Степ» належним чином виконувало умови договору оренди землі та передбачені зазначеним договором обов'язки орендаря, дотрималося процедури повідомлення орендодавця про намірреалізувати переважне право на поновлення договору на новий строк, а тому неврахування судом першої інстанції переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, на укладення такого договору на новий строк, свідчить про ігнорування практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Відповідно до договору про встановлення емфітевзису від 24 квітня 2015 року, у порушення приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі», спірна земельна ділянка ще під час дії договору оренди землі була передана у користування іншій особі - ІП «Агро-Вільд Україна», що позбавило позивача, як добросовісного орендаря, можливості реалізувати передбачене законом право на продовження договору оренди землі.

Внесені додатковою угодою про поновлення договору оренди земельної ділянки зміни до договору оренди землі від 21 січня 2008 року встановлюють збільшену, порівняно з попередніми умовами договору, оренду плату, а тому умови договору встановлення емфітевзису від 24 квітня 2015 року не є більш вигідними для орендодавця.

Узагальнені доводи касаційної скарги та аргументів інших учасників справи

У жовтні 2018 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга

ОСОБА_1, у якій заявник просив скасувати постанову Апеляційного суду Черкаської області від 15 серпня 2018 року та залишити в силі рішення Жашківського районного суду Черкаської області, посилаючись на порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

Касаційна скарга обгрунтована посиланням на те, що висновки апеляційного суду про визнання за позивачем переважного права на поновлення договору оренди землі грунтуються на неправильному тлумаченні положень статті 33 Закону України «Про оренду землі», зважаючи на те, що між ОСОБА_1 та ІП «Агро-Вільд Україна» було укладено договір встановлення емфітевзису, що регламентується главою 33 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статтею 93 глави 15 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), а не оренди земельної ділянки. За умовами договору про встановлення емфітевзису від

24 квітня 2015 року емфітевтичне право набирає чинності з 01 січня 2018 року, що не порушує прав орендаря на користування спірною земельною ділянкою, з огляду на те, що договір оренди землі від 21 січня 2008 року припинив свою дію

31 грудня 2017 року. Крім того орендодавець до закінчення строку дії договору оренди землі повідомив орендаря про відсутність наміру поновлювати договір оренди на новий строк. Лист-повідомлення з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі ФГ «Степ» направило орендарю з порушенням строків встановлених у договорі оренди землі 02 жовтня 2017 року. За змістом додаткова угода містить умови, що суттєво відрізняються від укладеного між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 договору оренди землі від

21 січня 2008 року, які не були узгоджені сторонами, зокрема щодо нормативної грошової оцінки вартості земельної ділянки, строку дії договору, розміру та форми орендної плати, а також положення про те, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи та реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни або розірвання договору.

У відзиві на касаційну скаргу ФГ «Степ» просило касаційну скаргу відхилити посилаючись на своєчасність направлення орендодавцю листа-повідомлення з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди спірної земельної ділянки та на те, що орендодавець мав достатньо часу для узгодження з орендарем її істотних умов, тим більше, що позивач запропонував поновити договір на кращих, з точки зору орендодавця, умовах, збільшивши орендну плату до 5,5 процентів від нормативної грошової оцінки землі. Одночасна наявність права користування зазначеною земельною ділянкою, як у ФГ «Степ» на підставі договору оренди землі, так і у ІП «Агро-Вільд Україна» на підставі договору встановлення емфітевзису, є порушенням вимог законодавства та переважного права позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк. Продовження дії договору оренди є визначальним для господарської діяльності позивача, оскільки вилучення вказаних земель з обробітку фактично призведе до зупинення роботи господарства та заподіяння збитків.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 02 листопада 2018 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано справу із суду першої інстанції.

Ухвалою Верховного Суду від 25 березня 2019 року справу призначено до судового розгляду.

Згідно частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

Судами попередніх інстанцій установлено, що 21 січня 2008року між

ФГ «Степ» таОСОБА_1 укладено договір оренди землі, загальною площею 4,46 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в адміністративних межах Жашківської міської ради Шевченківської області, строком на 5 років, який набрав чинності після його державної реєстрації 16 лютого 2008 року.

Пунктом 8 договору сторони погодили, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Додатковою угодою до договору оренди землі від 21 січня 2008 року сторони домовились поновити договір оренди землі, на термін до 31 грудня 2017 року. Державна реєстрація зазначеної додаткової угоди до договору оренди землі проведена відділом Держкомзему у Жашківському районі Черкаської області 05 серпня 2011 року за № 003124.

Таким чином, на підставі договору оренди земельної ділянки від 21 січня

2008 року, з урахуванням додаткової угоди, позивач набув у користування на підставі оренди належну ОСОБА_1 земельну ділянку на строк до

31 грудня 2017 року.

01 серпня 2017 року ОСОБА_1 направив ФГ «Степ» заяву про відмову у поновленні договору оренди землі після закінчення терміну його дії та вимогу повернути йому земельну ділянку у стані не гіршому, ніж земельна ділянка була передана в оренду.

02 жовтня 2017 року ФГ «Степ» надіслало ОСОБА_1 лист-повідомлення

№ 254 від 27 вересня 2017 року про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди до договору оренди землі.

Також установлено, що 24 квітня 2015 року між ІП «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_1 укладено договір про встановлення емфітевзису, за умовами якого власник земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1, загальною площею 4,4557 га, яка розташована за адресою: Черкаська область, Жашківський район, Жашківська міська рада, передає емфітевту право володіння та право цільового користування цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевтичне право), зберігаючи за собою право розпорядження нею. Початком перебігу емфітевтичного права визначено

01 січня 2018 року, з огляду на те, що земельна ділянка знаходиться в оренді до 31 грудня 2017 року.

На підставі зазначеного договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про право користування ІП «Агро-Вільд Україна» земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)

№ 20920406 від 24 квітня 2015 року.

Позиція Верховного Суду та нормативно-правове обгрунтування

Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга ОСОБА_1 підлягає задоволенню з наступних підстав.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договоруз урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису від 24 квітня 2015 року щодо спірної земельної ділянки, та визнаючи укладеною між позивачем на ОСОБА_1 додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від

21 січня 2008 року, апеляційний суд не врахував, що відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Договір оренди землі може вважатися поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором оренди землі також за наявності умов, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема: належного виконання своїх обов'язків орендарем, повідомлення ним орендодавця до закінчення строку дії договору в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з доданням до нього додаткової угоди, продовження користування виділеною земельною ділянкою, та відсутності протягом місяця після закінчення строку договору письмового повідомлення орендодавцем орендаря про відмову у поновленні договору оренди.

Суд апеляційної інстанцій не звернув увагу, що до закінчення строку дії договору оренди землі від 21 січня 2008 року, 01 серпня 2017 року

ОСОБА_1 повідомив ФГ «Степ» про відсутність у нього наміру продовжувати дію зазначеного договору оренди землі.

За наявності наведених обставин, а також відсутності згоди орендодавця із запропонованими ФГ «Степ» новими умовами договору оренди землі, в тому числі щодо збільшення строку оренди землі з 5 років до 7 років, виплати орендної плати виключно у грошовій формі, висновки суду апеляційної інстанції про порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк, а відтак наявність підстав для задоволення вимог

ФГ «Степ», не грунтуються на встановлених судом обставинах справи та вимогах закону.

Натомість, суд першої інстанції надав належну оцінку доказам, правильно застосував норми матеріального права та дійшов обгрунтованого висновку про те, що зважаючи на недосягнення домовленості між орендодавцем та орендарем щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини першої статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково, і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Ураховуючи, що апеляційний суд помилково скасував рішення суду першої інстанції, яке відповідає вимогам закону, постанова Апеляційного суду Черкаської області від 15 серпня 2018 року підлягає скасуванню, із залишенням в силі рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 25 червня 2018 року.

Щодо розподілу судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Оскільки касаційна скарга ОСОБА_1 підлягає задоволенню, сплачений за її подання судовий збір у розмірі 7 048,00 грн підлягає стягненню з ФГ «Степ» на користь відповідача.

Керуючись статтями 400, 409, 413, 415, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Постанову Апеляційного суду Черкаської області від 15 серпня 2018 року скасувати, рішення Жашківського районного суду Черкаської області від

25 червня 2018 року залишити в силі.

Стягнути з Фермерського господарства «Степ» на користь ОСОБА_1 судовий збір, сплачений за подання касаційної скарги, у розмірі 7 048,00 грн.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. А. Стрільчук

Судді: В. О. Кузнєцов

А.С. Олійник

С.О. Погрібний

Г. І. Усик