справа № 642/4792/17
судді Лесько Алли Олексіївни
щодо постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 24 квітня 2019 року
Верховним Судом у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого Висоцької В. С., суддів: Мартєва С. Ю., Лесько А. О. (суддя-доповідач), Пророка В. В., Штелик С. П. розглянуто у порядку спрощеного провадження касаційну скаргу ОСОБА_3, подану її представником ОСОБА_4, на рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 13 квітня 2018 року у складі судді Бородіної О. В. та постанову Апеляційного суду Харківської області від 14 серпня 2018 року у складі колегії суддів: Сащенко І. С., Коваленко І. П., Овсяннікової А. І.,
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 24 квітня 2019 року касаційну скаргу ОСОБА_3, подану її представником ОСОБА_4, залишено без задоволення.
Рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 13 квітня 2018 року та постанову Апеляційного суду Харківської області від 14 серпня 2018 року залишено без змін.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

У вересні 2017 року Харківська міська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_3 про стягнення безпідставно збережених коштів.

Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_3 без достатніх правових підстав використовує земельні ділянки площею 0,0386 га та 0,0061 га за адресою: АДРЕСА_1, на яких розташоване нерухоме майно - нежитлові будівлі літ. "А-1" загальною площею 361,8 кв. м та літ. "В-1" загальною площею 49,4 кв. м.

Право власності на зазначені будівлі зареєстровано за ОСОБА_3 на підставі договорів дарування від 01 липня 2010 року № 798 та від 01 липня 2010 року № 796.

Відповідно до інформаційної довідки, листа Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області від 13 лютого 2017 року № 19-20.08-3-596/20-17 та листа Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 16 лютого 2017 року № 1047/0/225-17 речові права ОСОБА_3 на земельні ділянки на АДРЕСА_1 не зареєстровані.

Враховуючи відсутність зареєстрованих за будь-якими юридичними або фізичними особами прав на вказані земельні ділянки, з урахуванням статей 12, 80, 83 ЗК України, земельні ділянки площею 0,0386 га та 0,0061 га, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 перебувають у власності територіальної громади

м. Харкова.

Відповідач у період з 01 вересня 2014 року по 31 серпня 2017 року не сплачувала за користування земельними ділянками плату за землю у встановленому законодавчими актами розмірі, внаслідок чого зберегла у себе майно - грошові кошти.

У зв'язку з наведеними обставинами позивач просив суд стягнути з відповідача безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за період 01 вересня 2014 року до 31 серпня 2017 року у розмірі 126 562, 56 грн.

При цьому позивач зазначав, що ОСОБА_3, набувши право власності на об'єкти нерухомості, розташовані на земельних ділянках комунальної форми власності, належним чином не оформила правовідносини щодо користування земельними ділянками.

КОРОТКИЙ ЗМІСТ СУДОВИХ РІШЕНЬ

Рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 13 квітня 2018 року, залишеним без змін постановою Апеляційного суду Харківської області від 14 серпня 2018 року, позовні вимоги Харківської міської ради задоволено частково. Стягнуто з ОСОБА_3 на користь Харківської міської ради безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 120 674,60 грн. В іншій частині позовних вимог відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.

Судові рішення мотивовані тим, що грошові кошти, які є предметом позову в даній справі та підлягають стягненню, є сумою несплаченої відповідачем орендної плати за використання земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності, без укладення договору оренди за період із 01 вересня 2014 року по 31 серпня 2017 року, внаслідок чого позивач був позбавлений можливості отримати дохід у такому розмірі від здачі спірної земельної ділянки в оренду, чим позивачеві завдано збитки у виді неодержаної орендної плати за землю.

КОРОТКИЙ ЗМІСТ ВИМОГ КАСАЦІЙНОЇ СКАРГИ

У вересні 2018 року представник ОСОБА_3 - ОСОБА_4 звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив судові рішення першої та апеляційної інстанцій скасувати та ухвалити нове рішення про відмову від позову.

Касаційна скарга мотивована тим, що судами помилково ототожнено поняття безпідставного набуття майна з неукладенням договору оренди на спірну земельну ділянку; не перевірено, що спірна земельна ділянка дійсно утримується відповідачем без достатніх правових підстав. Для встановлення цих обставин необхідно встановити, з якого моменту орендна плата за користування земельною ділянкою виникає як окреме майно та з якого моменту щодо неї можуть бути заявлені вимоги. Крім того, Харківською міською радою не надано жодного документу на підтвердження того, що вона є власником даних земельних ділянок і належним позивачем. Також судами неправильно обрахована сума безпідставно отриманих коштів, оскільки площа нежитлових приміщень складає не 386 кв. м, а складається з приміщень підвалу загальною площею 173,7 кв. м та приміщень першого поверху загальною площею 188,1 кв. м. Позовні вимоги є безпідставними, оскільки відповідач неодноразово звертався до позивача із заявами про укладення договору оренди земельних ділянок, на що отримував відмови.

Ухвалою Верховного Суду від 27 вересня 2018 року відкрито касаційне провадження в даній справі з посиланням на те, що за ціною позову відповідно до частини першої статті 19 ЦПК України справа є малозначною, проте касаційна скарга стосується питання права, яке має фундаментальне значення для формування єдиної правозастосовної практики, тому відповідно до підпункту «а» пункту 2 частини третьої статті 389 ЦПК України є підстави для відкриття касаційного провадження.

АРГУМЕНТИ ІНШИХ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

У відзиві на касаційну каргу Харківська міська рада зазначала, що доводи касаційної скарги є необґрунтованими. Висновки судів першої та апеляційної інстанцій відповідають висновкам, викладеним у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц та від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17, згідно яких до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондиційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.

ОСНОВНІ МОТИВИ ПОСТАНОВИ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Судами встановлено, що ОСОБА_3 є власником нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1, а саме - нежитлових будівель літ. "А-1" загальною площею 361,8 кв. м та літ. "В-1" загальною площею 49,4 кв. м, які зареєстровані за нею на підставі договорів дарування від 01 липня 2010 року № 798 та від 01 липня 2010 року № 796 (а. с. 95, 183-186).

Відповідно до інформаційної довідки, листа Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області від 13 лютого 2017 року № 19-20.08-3-596/20-17 та листа Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 16 лютого 2017 року № 1047/0/225-17 речові права на земельні ділянки на АДРЕСА_1 не зареєстровані (а. с. 113-114).

Згідно зі статтею 125 ЗК України право власності, право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Тобто, відповідач правомірно володіє нерухомим майном за адресою: АДРЕСА_1, яке зареєстроване за нею на підставі договорів дарування від

01 липня 2010 року № 798 року № 796, яке знаходиться на спірних земельних ділянках. Проте, з моменту виникнення права власності на вказане нерухоме майно у відповідача виник обов'язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, яка знаходиться під нежитловою будівлею, однак речові права відповідачем на земельні ділянки не зареєстровано.

1. Згідно з положеннями частини першої статті 1214 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов'язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.

Безпідставне набуття ОСОБА_3 спірних земельних ділянок не є результатом протиправного діяння, а є наслідком законних дій, а саме отримання відповідачем у власність нежитлових приміщень на підставі договорів дарування, які безпосередньо пов'язані із земельними ділянками.

Правочин, за яким переходить право власності на житлові будинки, будівлі, споруди, тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходиться відповідне нерухоме майно. Новий власник будинку (будівлі, споруди) у зв'язку з цим не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень».

Таким чином, речові права відповідача на земельні ділянки не реєструвались, вона не набула належних прав власності або користування щодо земельних ділянок, а тому використовує земельні ділянки без достатніх правових підстав.

2. Предметом позову у цій справі є стягнення з власника об'єкту нерухомого майна безпідставно збережених коштів орендної плати за фактичне користування без належних на те правових підстав земельними ділянками, на якій ці об'єкти розміщені.

При цьому виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.

3. Проте з огляду на приписи частини другої статті 120 ЗК України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.

Отже, до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Для кондикційних зобов'язань важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої (статті 1212-1214 ЦК України).

Такі висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц, від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17, від 13 лютого 2019 року у справі № 320/5877/17.

4. Таким чином суди, урахувавши наведені норми матеріального права та обставин справи, дійшли обґрунтованого висновку, що правова підстава для набуття (збереження) майна - земельних ділянок на АДРЕСА_1 у відповідача відсутня, у Харківської міської ради правомірно виникло право на стягнення коштів, отриманих безпідставно, як суми, яку мав би отримати місцевий бюджет.

5. Відповідно до акта обстеження, визначення меж, площі та конфігурації земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1, складеного Департаментом територіальної контролю Харківської міської ради 15 серпня 2017 року, встановлено, що ОСОБА_3 використовує земельну ділянку № 1 площею 0,0386 га та земельну ділянку № 2 площею 0,0061 га на АДРЕСА_1 для експлуатації та обслуговування нежитлових будівль літ. "А-1" загальною площею 361,8 кв. м та літ.

"В-1" загальною площею 49,4 кв. м (аптека, магазин), право власності які зареєстровано за ОСОБА_3 Межі земельної ділянки № 1 визначені відповідно до меж паркану та зовнішніх меж нежитлової будівлі. Межі земельної ділянки

№ 2 визначені відповідно до зовнішніх меж нежитлової будівлі (а. с. 123-124).

6. Як убачається з матеріалів справи, суди, визначаючи суму, яка підлягає стягненню, правильно взяли до уваги акт обстеження, визначення меж, площі та конфігурації спірної земельної ділянки від 15 серпня 2017 року, договори дарування із зазначенням площі нерухомого майна, та вирахували цю суму шляхом множення вартості одного квадратного метру спірної земельної ділянки (відповідно до проведеної та затвердженої нормативно-грошової оцінки земель м. Харкова станом на рік розрахунку) на всю площу земельної ділянки, що використовується ОСОБА_3, а також на розмір ставки орендної плати за земельну ділянку із врахуванням сплачених відповідачем сум земельного податку (а. с. 115-124).

Таким чином, доводи касаційної скарги про неправильне обрахування суми безпідставно отриманих коштів є необґрунтованими.

7. Твердження касаційної скарги, що Харківською радою не надано жодного документу на підтвердження того, що вона є власником спірних земельних ділянок, не ґрунтуються на матеріалах справи та підтверджується довідками управління містобудування та архітектури Харківської міської ради, виконавчого комітету Харківської міської ради, актом Департаменту територіальної контролю Харківської міської ради від 15 серпня 2017 року (а. с. 70, 86, 123).

8. Інші доводи касаційної скарги зводяться до незгоди з висновками судів стосовно встановлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судом апеляційної інстанції, який їх обґрунтовано спростував, висновків судів не спростовують, про незаконність судових рішень не свідчать, та стосуються переоцінки доказів, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.

9. Таким чином суди правильно визначилися з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідили наявні у справі докази і дали їм належну оцінку, внаслідок чого ухвалили законні й обґрунтовані судові рішення.

10. Частиною першою статті 410 ЦПК України визначено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. За таких обставин колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду залишила ухвалені судові рішення попередніх інстанцій без змін.

Правові підстави незгоди з постановою Верховного Суду

1. Відповідно до статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

За визначенням нерухомістю є земельні ділянки і все, що нерозривно зв'язано із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без неспівмірної шкоди для їх призначення неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.

На мою думку, правова проблема чинного законодавства України та його тлумачення судами - це недодержання принципу єдності права на земельну ділянку і будівлю (споруду), зведену на цій земельній ділянці. Тому застосування норм щодо єдності долі права на земельну ділянку і права на споруджену на ній будівлю потребує удосконалення.

Нерухоме майно - це земельна ділянка разом з розташованою на ньому будівлею. Без поєднання із земельною ділянкою будівля не може стати нерухомими майном. Відповідно держава, реєструючи право особи на об'єкт як на нерухоме майно, тим самим уже визнає право цієї особи на земельну ділянку під цим об'єктом.

Після здійсненої державою реєстрації права власності особи на будівлю як на нерухоме майно, будь-якого іншого права, будь-якої іншої особи на земельну ділянку, на якій безпосередньо розташована будівля та земельну ділянку, яка забезпечує функціонування цієї будівлі за призначенням, існувати не може, оскільки це суперечить самій суті поняття «нерухомість».

На мою думку, нерухома річ в даному випадку одна, яка включає в себе землю і розташовану на ній будівлю, та становить один об'єкт нерухомості, який є єдиним. В судовій практиці, навпаки, має місце тлумачення, що земельна ділянка і будівля на ній - не одна нерухома річ, а дві, що нівелює статус самої будівлі як об'єкту «нерухомості», незважаючи на набуття нею такого статусу внаслідок державної реєстрації.

2. Перебування у особи права власності на земельну ділянку, на якій розташована належна іншій особі та споруджена на ній на законних підставах, з додержанням всіх передбачених законодавством процедур та реєстрацією права власності на споруду в передбаченому законом порядку, суперечить суті поняття нерухомості, оскільки нерухомістю може визнаватися тільки поєднане з землю майно. Якщо відокремлювати право на земельну ділянку від права на споруду , то споруда фактично втрачає статус нерухомості, проте цей статус визнаний державою внаслідок реєстрації права власності особи на неї саме як на нерухомість.

При цьому потребує чіткого визначення земельна ділянка та її розмір, яка забезпечує будівлі статус нерухомості. Це, природньо, має бути земельна ділянка, зайнята безпосередньо будівлею, та земельна ділянка, розмір якої забезпечує функціонування будівлі за її призначенням. Розмір земельної ділянки, який забезпечував би функціонування будівлі, повинен визначатися відповідними фахівцями (експертами) при вирішенні цього питання.

Будь-яке інше правове регулювання, на мою думку, не відповідає статусу нерухомості.

3. Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року N 161-XIV (з наступними змінами і доповненнями) - далі Закон N 161-XIV, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 4 Закону N 161-XIV передбачено, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку.

Поняття договору оренди землі визначено у статті 13 Закону N 161-XIV, а саме: договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Як передбачено статтею 19 Закону N 161-XIV, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Стаття 34 Закону N 161-XIV передбачає припинення договору оренди земельної ділянки шляхом його розірвання та повернення земельної ділянки міській раді, яка вважає себе її орендодавцем.

На мою думку, існування правовідносин оренди земельної ділянки саме у такому змісті, як передбачено Законом N 161-XIV, за наявності права власності на будівлі як на нерухоме майно є неможливим, оскільки розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки, яке передбачено цим Законом, призведе до втрати власником будівель або їх знищення, що суперечить статті 181 ЦК України, яка дає визначення речі як нерухомої.

Такі правовідносини нівелюють саме поняття «нерухомості» як об'єкту нерозривно поєднаного із землею. Непоєднаність із землею не створює поняття нерухомого майна.

4. Стаття 120 ЗК України на час набуття ОСОБА_4 права власності на будівлі мала наступну редакцію:

«У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землевласнику (землекористувачу).

У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.

Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 Земельного кодексу України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим)».

5. Аналіз змісту норм статті 120 ЗК України в цій редакції дає підстави для висновку про однакову спрямованість її положень щодо переходу прав на земельну ділянку при виникненні права власності на будівлю і споруду, на якій вони розміщені.

Наведені норми закріплюють загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду.

При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об'єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об'єкти. Це правило застосовується й до випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об'єкта права власності.

6. Таким чином, на мою думку, орендна плата за земельну ділянку з власника нерухомого майна підлягає стягненню лише за ту частину земельної ділянки, яку не можна визначити як таку, що безпосередньо зайнята будівлею, та як таку, що забезпечує використання будівлі за призначенням з точки зору доступу до неї, протипожежних, санітарних норм тощо.

7. При цьому вирішальне значення має визначення будівлі саме такою, переміщення якої неможливе без заподіяння неспівмірної шкоди, призведе до її руйнування та повної втрати можливості використання за призначенням. В таких випадках значення має характер прив'язки фундаменту до землі, який свідчить про міцність та нерозривність з'єднання.

Нерозривність зв'язку із земельною ділянкою, яка перешкоджає переміщенню будівлі без її зруйнування, за умови побудови цього об'єкта з додержанням будівельних норм і правил, належного оформлення прав на забудову, введення в експлуатацію, тобто законного набуття прав на будівлю, свідчить про наявність у особи права один об'єкт нерухомості, який включає в себе земельну ділянку і розташовану на ній будівлю, а не про існування окремих двох об'єктів - будівлю і земельну ділянку.

8. За таких обставин вважаю, що позовні вимоги Харківської міської ради до

ОСОБА_3 за наведених позивачем підстав позову та розмірів орендної плати не підлягали задоволенню.

Суддя Лесько А.О.