Постанова

Іменем України

10 квітня 2019 року

м. Київ

справа № 643/8134/16-ц

провадження № 61-224св17

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Висоцької В. С.,

суддів: Лесько А. О., Мартєва С. Ю., Пророка В. В., Штелик С. П. (суддя-доповідач)

розглянув в порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 - на рішення Московського районного суду м. Харкова від 08 серпня 2017 року у складі судді Поліщук Т. В. та ухвалу апеляційного суду Харківської області від 20 листопада 2017 року у складі суддів: Кругової С. С., Пилипчук Н. П., Піддубного Р. М.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1,

відповідачі: ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5,

треті особи: ОСОБА_6, ОСОБА_7, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Малахова Галина Іванівна,

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

У липні 2016 року ОСОБА_6 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу.

Позовні вимоги обґрунтувано тим, що 26 лютого 2016 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г. І. Відповідно до вказаного договору відчуження зазначеної квартири вчинено ОСОБА_3 від імені власників ОСОБА_6, ОСОБА_7 та ОСОБА_6 за 632 тис. грн. Разом з тим, при укладенні спірного договору власники не були повідомлені належним чином про відчуження належного їм майна, чим позбавлені права на першочергову купівлю квартири; договір укладено в порушення вимог Закону України «Про іпотеку»; договір укладено за ціною, яка не відповідає ринковій вартості майна на день його укладення; майно покупцем фактично не оглядалося. Наведені обставини становлять підставу недійсності договору від 26 лютого 2016 року.

01 липня 2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 укладений договір купівлі-продажу 1/100 частини квартири АДРЕСА_2, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г. І. Вказаний договір укладено за заниженою вартістю об'єкта продажу.

Виходячи з наведеного, з урахуванням уточнень позовних вимог та посилаючись на статтю 55 Конституції України, статті 15, 16, 203, 215, 216, 228-233, 321, 346 ЦК України, статтю 38 Закону України «Про іпотеку», пункт 18 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду справ про визнання правочинів недійсними», ОСОБА_6 просила визнати договір купівлі-продажу, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 26 лютого 2016 року, та договір купівлі-продажу від 01 липня 2016 року, укладений між ОСОБА_4 і ОСОБА_5, недійними внаслідок їх нікчемності із застосуванням всіх наслідків недійсності правочину.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 08 серпня 2017 року у задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду мотивовано тим, що твердження позивача про неотримання повідомлення в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» не кореспондується із вимогами вказаної статті та наявними у справі повідомленнями з поштовим конвертом, які містять належні докази того, що таке повідомлення надсилалося позивачу більш, ніж за тридцять днів до вчинення угоди, і було повернуто відправнику за закінченням строку зберігання на поштовому відділенні. Крім того, не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним доводи та докази позивача в частині невідповідності реальної вартості квартири АДРЕСА_1, із вартістю її відчуження, оскільки статтею 38 Закону України «Про іпотеки» затверджено певний порядок врегулювання вказаної розбіжності у вигляді відшкодування іпотекодержателем різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього, однак такі вимоги позивачем не заявлялися.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Ухвалою апеляційного суду Харківської області від 20 листопада 2017 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Ухвала апеляційного суду мотивована тим, що суд погоджується з доводами апеляційної скарги про відсутність в матеріалах справи доказів належного повідомлення іпотекодавців про намір продажу предмету іпотеки. Матеріали справи містять копії конвертів, які свідчать про направлення листів іпотекодавцям, проте вміст вказаних конвертів встановити неможливо. Дані про поштові відправлення за номерами 168, 109, 133, які містяться на конвертах, відсутні та не зареєстровані в системі. Між тим, неповідомлення іпотекодавців про звернення стягнення на предмет іпотеки не є підставою для визнання правочинів недійсними, так як наслідком невиконання встановленого статтею 38 Закону України «Про іпотеку» положення щодо обов'язку іпотекодержателя повідомити, зокрема, про намір відчуження предмета іпотеки, законодавець визначає відшкодування іпотекодержателем збитків. Питання відшкодування іпотекодержателем збитків, завданих внаслідок продажу предмета іпотеки, позивачем не заявлялося, доказів не подавалося та дане питання не було предметом розгляду у цій справі. Згідно зі статтею 38 Закону України «Про іпотеку» неповідомлення всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки є підставою відповідальності іпотекодержателя перед такими особами за відшкодування завданих збитків, проте зазначені обставини не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним.Таким чином, доводи апеляційної скарги про те, що неналежне повідомлення щодо наміру вчинити договір купівлі-продажу предмету іпотеки є підставою для визнання такого договору недійсним, суперечить вимогам Закону України «Про іпотеку». Суд погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для визнання договору купівлі-продажу недійсним з підстав невідповідності вартості квартири за договором купівлі-продажу її реальній вартості, оскільки порядок врегулювання вказаної розбіжності визначений частиною шостою статті 38 Закону України «Про іпотеку». Так, ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Вимоги про відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього позивачем не заявлялось.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

У касаційній скарзі, поданій представником ОСОБА_6 - ОСОБА_2 - у грудні 2017 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, заявник просить скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.

Касаційна скарга обґрунтована тим, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували положення договору іпотеки, укладеного 07 грудня 2012 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_6, ОСОБА_6, ОСОБА_7 у виконання зобов'язань за договором позики від 07 грудня 2012 року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_9, а письмова вимога про усунення порушення та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги про усунення порушення повинна бути надіслана іпотекодавцям не менш, ніж за 30 днів до початку процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, проте вказаних дій вчинено не було. Іпотекодавці позбавлені переважного права на придбання предмета іпотеки, а в іпотекодержателя не виникло право щодо реалізації предмета забезпечувального обтяження на підставі застереження в іпотечному договорі.

Також судами не враховано, що договір купівлі-продажу від 01 липня 2016 року, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_5, суперечить вимогам законодавства і підлягає визнанню недійсним з тих підстав, що по суті є формальним продажем 1/100 частини квартири АДРЕСА_1, який не дає реальної змоги для користування зазначеною частиною квартири.

14 березня 2018 року справу передано до Верховного Суду.

Відповідно до пункту 4 розділу XIII Перехідні положення ЦПК України у редакції Закону України № 2147-VIII від 03 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Згідно частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

За частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

Касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення.

Суди установили, що за умовами іпотечного договору, укладеного 07 грудня 2012 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_6, ОСОБА_6, ОСОБА_7, у забезпечення виконання зобов'язань ОСОБА_9 за основним договором іпотекодавці передали іпотекодержателю в іпотеку квартиру АДРЕСА_1.

Передане в іпотеку майно належить іпотекодавцям на праві власності: Ѕ частина - ОСОБА_6 та ОСОБА_7 (по ј кожному на підставі свідоцтва про право власності на житло) та Ѕ - ОСОБА_6 на підставі договору дарування частки у квартирі.

Між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 26 лютого 2016 року укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, посвідчений приватним нотаріусом харківського міського нотаріального округу МалаховоюГ. І., реєстровий № 259. Зазначений договір укладено ОСОБА_3 як іпотекодержателем за договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Юдіною О. С. 07 грудня 2012 року, реєстровий № 2831, укладеним з ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_6 згідно із Законом України «Про іпотеку» та пунктом 5.4.2 іпотечного договору.

Договір купівлі-продажу вчинено за ціною 632 тис. грн, яка визначена на підставі звіту про оцінку майна № SМ-205-10-15 від 20 жовтня 2015 року ПП ОСОБА_11

01 липня 2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 укладено договір купівлі-продажу 1/100 квартири АДРЕСА_1, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г. І. за реєстровим № 1361.

За змістом частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі в редакції, чинній на час укладення спірного договору купівлі-продажу від 26 лютого 2016 року), якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Згідно із частиною п'ятою статті 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Положеннями пункту 5.2 договору іпотеки визначено, що у разі порушення основного зобов'язання або умов цього договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про виконання порушених зобов'язань/умов у не менш, ніж тридцятиденний строк, та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги про усунення порушення. Якщо протягом встановленого строку вимога про усунення порушення залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення на предмет іпотеки.

Пунктом 5.4.2 договору іпотеки передбачено, що сторони встановлюють, що іпотекодержатель зобов'язаний за 30 календарних днів до укладення такого договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавців та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки про свій намір укласти такий договір. Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між сторонами або на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності.

Суд апеляційної інстанції встановив, що у матеріалах справи відсутні докази належного повідомлення іпотекодавців ОСОБА_6, ОСОБА_6 та ОСОБА_7 про намір продажу іпотекодержателем предмета іпотеки.

Разом із тим, за змістом статті 38 Закону України «Про іпотеку» неповідомлення всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки є підставою для відповідальності іпотекодержателя перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

З урахуванням наведеного, Верховний Суд погоджується з позицією судів першої та апеляційної інстанцій про те, що неналежне повідомлення іпотекодавців про звернення стягнення на предмет іпотеки не є підставою для визнання оспорюваних правочинів недійсними, оскільки правовим наслідком невиконання передбаченого статтею 38 Закону України «Про іпотеку» обов'язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавців про намір відчужити предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків.

Отже, неналежне повідомлення іпотекодавців про намір іпотекодержателя вчинити правочин щодо предмета іпотеки не є підставою для визнання недійсними договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 26 лютого 2016 року, та договору купівлі-продажу від 01 липня 2016 року, укладеного між ОСОБА_4 і ОСОБА_5

Не становить підставу недійсності вказаних правочинів й посилання позивача на невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження, оскільки за змістом частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Позивач не порушує питання про відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього, а тому доводи касаційної скарги є необґрунтованими та не впливають на законність судових рішень у справі.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Доводи касаційної скарги спростовуються матеріалами справи та встановленими судами обставинами, оскаржувані судові рішення ухвалені з додержанням норм процесуального права та залишаються без змін на підставі статті 410 ЦПК України.

Керуючись статтями 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 - залишити без задоволення.

Рішення Московського районного суду м. Харкова від 08 серпня 2017 року та ухвалу апеляційного суду Харківської області від 20 листопада 2017 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. С. Висоцька

Судді: А. О. Лесько

С.Ю. Мартєв

В. В. Пророк

С. П. Штелик