Справа № 681/1443/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 квітня 2019 року

Полонський районний суд Хмельницької області

в складі: головуючого судді Горщар А.Г.,

за участю секретарів судових засідань ОСОБА_1, ОСОБА_2

представника позивача адвоката ОСОБА_3, представників відповідачів адвокатів ОСОБА_4, ОСОБА_5

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Полонне за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_6 ОСОБА_3» до Фермерського господарства «Аграрник-К», ОСОБА_7 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, -

встановив:

У жовтні 2018 року товариство з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_6 ОСОБА_3» (далі Товариство) звернулось до суду з позовом, у якому просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 2,3365 га, що знаходиться на території бувшої Бражинецької сільської ради Полонського району Хмельницької області, кадастровий номер :04:003:0024, укладений 27 листопада 2017 року між Фермерським господарством «Аграрник-К» (далі Господарство) та ОСОБА_7, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав за номером запису про інше речове право 25991734 від 02.05.2018 року, та стягнути з відповідачів судові витрати.

Позов мотивовано тим, що 23.11.2012 року між Товариствомта ОСОБА_7 було укладено договір оренди, згідно якого останній передав для позивача в оренду належну для нього вищевказану земельну ділянку строком на 5 років, який обчислюється з моменту державної реєстрації договору, котра була здійснена 23.11.2012 року відділом Держкомзему в Полонському районі Хмельницької області. 20.10.2017 року між орендодавцем та орендарем було укладено додаткову угоду, за умовами якої договір оренди від 23.11.2012 року поновлено на новий строк на 7 років до 23.11.2024 року. Проте зареєструвати дану додаткову угоду в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Товариство не змогло, оскільки 09.06.2017 року, тобто в період дії договору оренди від 23.11.2012 року, відповідачі уклали інший договір оренди вказаної земельної ділянки, та цього ж дня здійснено його державну реєстрацію зі строком дії 10 років. Однак, рішенням Полонського районного суду від 05.06.2018 року, яке набрало законної сили 31.07.2018 року, даний договір оренди визнано недійсним, проте після цього Товариство знову не змогло зареєструвати вищезгадану додаткову угоду, оскільки Господарство 02.05.2018 року зареєструвало нове право оренди на цю ж саму земельну ділянку за новим договором оренди, який нібито був укладений ним з ОСОБА_7 ще 27.11.2017 року. Товариство вважає, що його право на поновлення договору оренди на новий строк є порушеним, так як воно продовжує користуватись земельною ділянкою, належною для ОСОБА_7, сплачує останньому орендну плату, однак не має можливості зареєструвати власне речове право оренди, оскільки таке право в черговий раз зареєстроване за ФГ «Аграрник-К», на підставі договору оренди від 27.11.2017 року, який підлягає визнанню недійсним.

В ході судового розгляду представник позивача адвокат ОСОБА_3 позов Товариства підтримав та просив визнати оспорюваний договір оренди землі недійсним із наведених у позовній заяві підстав.

Відповідач ФГ «Аграрник-К» у поданому відзиві на позов, а також його представник адвокат ОСОБА_4 у судових засіданнях, позовні вимоги не визнали із мотивів, що 27.11.2017 року між Господарством та ОСОБА_7 було укладено договір оренди землі, який особисто підписав орендодавець, а 02.05.2018 року здійснено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки за ФГ «Аграрник-К», а тому не має підстав визнавати спірний договір недійсним.

Відповідач ОСОБА_7 в судові засідання не зявився, подав 11.12.2018 року відзив, в якому позов визнав, вказавши, що він 27.11.2017 року договір оренди з ФГ «Аграрник-К» не укладав, допускає що цей договір міг бути підписаний ним ще 09.06.2017 року, коли він помилково підписав в 3-х примірниках наполовину заповнений бланк договору оренди земельної ділянки з Господарством.

Представник ОСОБА_7 адвокат ОСОБА_5 позовні вимоги визнав із підстав викладених його довірителем у відзиві.

Разом з тим, товариством з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_6 ОСОБА_3» при подачі позову подано заяву про його забезпечення, котру 08.10.3018 року уточнено.

Ухвалою суду від 22 жовтня 2018 року (а.с.53-54) заяву задоволено та заборонено Державній службі України з питань геодезії, картографії та кадастру, Головному управлінню Держгеокадастру у Хмельницькій області, реєстраторам речових прав на нерухоме майно, нотаріусам, кадастровим реєстраторам вчинення будь-яких дій (зокрема й реєстраційних) щодо земельної ділянки площею 2,3365 га кадастровий номер :04:003:0024, зокрема, але не виключно: поділу даної земельної ділянки на інші земельні ділянки, внесення відповідних записів про виникнення, зміну або припинення існування даних земельних ділянок, як обєктів нерухомого майна, до Державного земельного кадастру.

Заборонено реєстраторам речових прав на нерухоме майно та нотаріусам, які здійснюють повноваження в сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», вчинення будь-яких реєстраційних дій щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, спрямованих на офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відомостей до державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо земельної ділянки площею 2,3365 га кадастровий номер № :04:003:0024.

Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши письмові докази, суд зазначає про таке.

Встановлено, що ОСОБА_7 являється власником земельної ділянки площею 2,3365 га, що знаходиться на території бувшої Бражинецької сільської ради Полонського району Хмельницької області, кадастровий номер :04:003:0024.

23.11.2012 року між Товариствомта ОСОБА_7 укладено договір оренди, згідно якого останній передав для позивача в оренду вищевказану земельну ділянку строком на 5 років, зі сплатою орендної плати у розмірі 4 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки (а.с.13-16).

За умовами договору (пункт 3.2) після закінчення строку дії договору оренди орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.

Державна реєстрація вказаного договору оренди здійснена 23.11.2012 року відділом Держкомзему в Полонському районі Хмельницької області, а відтак строк дії цього договору закінчувався 23.11.2017 року.

09.06.2017 року між ОСОБА_7 та ФГ «Аграрник-К» укладено договір оренди спірної земельної ділянки та цього ж дня проведено його державну реєстрацію (а.с.8-12). При цьому орендодавець не повідомив попереднього орендаря Товариство про укладення ним вказаного договору.

Рішенням Полонського районного суду від 05.06.2018 року даний договір оренди землі визнано недійсним.

20.10.2017 року між ОСОБА_7 та ТОВ «Золота Роса» укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 23.11.2012 року (а.с.17), за умовами якої сторони, зокрема, поновили строк дії оренди земельної ділянки на 7 років до 23.11.2024 року та визначили орендну плату в розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Проте, в листопаді 2017 року Товариству, при зверненні до реєстраційної служби, стало відомо про неможливість державної реєстрації зазначеної додаткової угоди, оскільки на спірну земельну ділянку 14.06.2017 року вже було зареєстроване право оренди згідно договору оренди від 09.06.2017 року укладеного між відповідачами (а.с.100), після чого позивач в квітні 2018 року звернувся до суду з позовом про визнання цього договору недійсним.

27.11.2017 року (в період дії договору оренди від 09.06.2017 року) між ОСОБА_7 та ФГ «Аграрник-К» знову було укладено, без повідомлення про це позивача, договір оренди землі (а.с.84-86), згідно якого орендодавець передав в оренду для фермерського господарства спірну земельну ділянку строком на 10 років.

Даний договір зареєстрований в Державному реєстрі речових прав 02.05.2018 року за номером запису про інше речове право 25991734 (а.с.22-23).

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

За положеннями статей 17, 18, 20 Закону «Про оренду землі» передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, та з цього моменту набирає чинності.

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін (стаття 30 Закону «Про оренду землі» та стаття 651 ЦК України).

Відповідно до частин першої-шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється, зокрема із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).

У частині восьмій статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові ОСОБА_8 Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (№14-330цс18) зроблено висновок, що стаття 33 Закону № 161-XIV «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди:

1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обовязку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди;

2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону № 161-XIV, буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною.

З огляду на викладене при вирішенні спору суд вважає, що ТОВ «ОСОБА_6 ОСОБА_3» мало намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі, укладеного з ОСОБА_7 23.11.2012 року, при цьому додержалось процедури поновлення договору, а саме більш ніж за місяць до закінчення строку його дії підписало 20.10.2017 року з орендодавцем додаткову угоду, якою поновлено строком на 7 років дію договору оренди землі від 23.11.2012 року.

Проте ОСОБА_7, в порушення вимог статті 33 Закону «Про оренду землі», під час підписання додаткової угоди та в послідуючому у письмовому вигляді не повідомив орендаря ТОВ «ОСОБА_6 ОСОБА_3» про відмову в поновленні договору оренди землі, а також про укладення ним договорів оренди з новим орендарем фермерським господарством, а тому такі його дії є недобросовісними та призвели до порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди землі.

Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Одна і та ж сама земельна ділянка не може бути одночасно об'єктом оренди двох договорів, укладених з різними орендарями.

У зв'язку з наведеним наявні підстави для визнання договору оренди земельної ділянки укладеного 27.11.2017 року між ОСОБА_7 та ФГ «Аграрник-К» недійсним на підставі частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України.

Згідно до положень статті 141 ЦПК України з обох відповідачів в рівних частинах підлягають стягненню на користь позивача понесені останнім судові витрати по сплаті судового збору та надання правової допомоги адвокатом.

Керуючись наведеним, ст.ст.13, 81, 141, 263-265, ч.1 ст.268, ст.ст.273, 352, 354, 355 ЦПК України суд, -

ухвалив:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 2,3365 га, що знаходиться на території бувшої Бражинецької сільської ради Полонського району Хмельницької області, кадастровий номер :04:003:0024, укладений 27 листопада 2017 року між Фермерським господарством «Аграрник-К» та ОСОБА_7, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав за номером запису про інше речове право 25991734 від 02.05.2018 року на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 40926835 від 04.05.2018 року прийнятого державним реєстратором ОСОБА_9

Стягнути з Фермерського господарства «Аграрник-К» та ОСОБА_7 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_6 ОСОБА_3» по 881 грн. судового збору та по 2500 грн. витрат на правову допомогу.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не буде подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

На рішення суду учасниками справи може бути подана апеляційна скарга до Хмельницького апеляційного суду через Полонський районний суд протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 19.04.2019 року.

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_6 ОСОБА_3», , що знаходиться в с. Бражинці, вул. Колгоспна, 2, Полонського району, Хмельницької області, поштовий індекс 30536.

Відповідач1: Фермерське господарство «Аграрник-К», , що знаходиться в с. Сонячне, вул. Каштанова,11, Кіровоградського району, Кіровоградської області, поштовий індекс 27652.

Відповідач2: ОСОБА_7, РНОКПП НОМЕР_1, що проживає в ІНФОРМАЦІЯ_1, поштовий індекс30536.

Головуючий: