Справа № 390/1986/18
Провадження № 2/390/197/19
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" квітня 2019 р. Кіровоградський районний суд Кіровоградської області в складі:

головуючого судді Терещенко Д.В.,

при секретарі Бреус І.П.,

розглянувши в відкритому судовому засіданні в місті Кропивницький цивільну справу за позовом приватного підприємства «ВЛАД» (27612, Кіровоградська область, Кіровоградський район, с.Могутнє, вул. Миру, 152-ж, Код 30746325) до ОСОБА_1 (48150, Тернопільська область, Теребовлянський район, с.Підгайчики, вул.Шкільна, б.11, ідентифікаційний номер НОМЕР_1), Фермерського господарства ОСОБА_2 (27612, Кіровоградська область, Кіровоградський район, с.Могутнє, вул. Миру, 79, Код ) про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

Приватне підприємство «ВЛАД» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 та Фермерського господарства ОСОБА_2, в якому просить визнати недійсним договір оренди землі від 13.08.2018 року, укладений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством ОСОБА_2, зареєстрований приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу ОСОБА_3 16.08.2018 року, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 42577103.

В обґрунтування позову зазначено, що 18 січня 2008 року між ПП "ВЛАД" та ОСОБА_1, укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано 20 червня 2008 року строком на 10 років. Пунктом 3.7. Договору оренди від 18.01.2008 сторони погодили, що дія цього договору продовжується на наступні 5 років, якщо жодна зі сторін за три місяці до його закінчення не подала письмово інших пропозицій. 23 січня 2018 року на адресу ПП «ВЛАД» від ОСОБА_1 надійшов лист, яким вона запропонувала підписати, скріпити печаткою та надіслати на її адресу угоду про розірвання договору оренди від 18.01.2008 року. 26.01.2018 р. ПП «ВЛАД» на адресу ОСОБА_1 направлено лист, в якому повідомлено відповідача про відсутність правових підстав для розірвання договору оренди, який повернутий на адресу ПП "ВЛАД" з довідкою поштового звязку «неправильно зазначена (відсутня) адреса одержувача». Іншої адреси місця проживання (реєстрації) ОСОБА_1 не повідомляла. З метою реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк ПП "ВЛАД" направлено ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі за вихідним № 34 від 16.04.2018, до якого додано проект додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 18.01.2008 р. Вказаний лист повернутий на адресу ПП "ВЛАД" з довідкою поштового звязку «за зазначеною адресою не проживає". ОСОБА_1 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору та до дня звернення з позовом про визнання поновленим договору оренди землі до суду, не зверталась до ПП "ВЛАД" з листом-повідомленням про заперечення у поновленні Договору оренди ві 18.01.2008 року. В подальшому стало відомо, що між ОСОБА_1 та Фермерським господарством ОСОБА_2 - 13.08.2018 укладено договір оренди земельної ділянки, площею 5,3873 га, строком на 49 років. Станом на день звернення з цим позовом, ПП «ВЛАД» продовжує користуватись спірною земельною ділянкою та нараховує відповідачу в повному обсязі орендну плату за 2018 рік, тобто виконує обовязки орендаря, передбачені договором оренди землі від 18.01.2008 року. У звязку з цим, просить визнати недійсним договір оренди землі від 13.08.2018 р., укладений між ОСОБА_1 та ФГ ОСОБА_2

До судового засідання представник позивача ОСОБА_4 подав заяву про розгляд справи без його участі та просив позов задовольнити.

Представник відповідачів ОСОБА_5 подав аналогічну заяву про розгляд справи без його участі.

Судом встановлено, що 18 січня 2008 року між ПП «ВЛАД» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано 20 червня 2008 року Кіровоградським районним відділом КРФ ДП «ЦДЗК при Держкомземі України», реєстраційний номер 34 (а.с.9-13). Відповідно до акту приймання-передачі обєкта оренди від 20.06.2008 вказана земельна ділянка передана ПП «ВЛАД», на підставі договору оренди землі від 20.06.2008 (а.с.14).

Згідно із Державного акту на право приватної власності на землю власником земельної ділянки площею 5,39 га в межах згідно із планом є ОСОБА_1 (а.с.16-19).

23 січня 2018 року на адресу ПП «ВЛАД» від ОСОБА_1 надійшов лист, датований 19.01.2018 р., згідно з яким відповідач запропонувала підписати, скріпити печаткою та надіслати на її адресу угоду про розірвання договору оренди від 18.01.2008 (а.с.20-21).

Відповідь на вказаний лист ПП «ВЛАД» направило 26.01.2018, в якій зазначено, що правових підстав для розірвання договору оренди немає (а.с.22).

16.04.2018 року ПП «ВЛАД» направлено на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі за вихідним № 34 від 16.04.2018, до якого додано проект додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 18.01.2008, та внесення змін до нього, що підтверджується фіскальним чеком від 19.04.2018 та описом вкладення до цінного листа (а.с.24-28).

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 18.12.2018 власником земельної ділянки площею 5,3873 га, з кадастровим номером :02:000:0498, є ОСОБА_1 (а.с.29).

Ухвалою від 20.08.2018 відкрито провадження у справі за позовною заявою ПП «ВЛАД» до ОСОБА_1про визнання поновленим договору оренди землі (а.с.31).

В довідці ПП «ВЛАД» № 4 від 15.01.2019 зазначено, що ОСОБА_1, згідно із договором оренди земельної ділянки від 18.01.2008, нарахована за 2018 рік орендна плата в розмірі 18335,40 грн. та утримано податок на доходи фізичних осіб за ставкою 18% у сумі 3300,37 грн. та військовий збір у сумі 275,03 грн. (а.с.77).

13.08.2018 між ОСОБА_1 та ФГ ОСОБА_2 укладено договір оренди землі, згідно із яким спірна земельна ділянка (кадастровий номер :02:000:0498) передана ОСОБА_1 в оренду ФГ ОСОБА_2 строком на 49 років (а.с.86-88). Згідно із актом-передачі вказана земельна ділянка передана орендарю ОСОБА_2 (а.с.89).

Відповідно до ч.1. ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, яка передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою - п'ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 15 ЦК України буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

23 січня 2018 року на адресу ПП «ВЛАД» від ОСОБА_1 надійшов лист, датований 19.01.2018 р., згідно з яким відповідач запропонувала підписати, скріпити печаткою та надіслати на її адресу угоду про розірвання Договору оренди від 18.01.2008 (а.с.20).

Відповідь на вказаний лист ПП «ВЛАД» направило 26.01.2018, в якій зазначило, що правових підстав для розірвання договору оренди немає (а.с.22).

В ч.ч. 3, 4 ст. 31 ЗУ «Про оренду землі» зазначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. (ч. 1 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі»).

Пунктом 3.2. договору оренди землі від 18.01.2008 передбачено, що договір може бути розірвано за взаємною згодою сторін, або на вимогу однієї із сторін достроково за рішенням суду, у разі невиконання іншою стороною своїх зобовязань по договору, а також у разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке буде суттєво перешкоджати передбаченому договором використанню земельної ділянки (а.с.9).

Як вбачається з листа ОСОБА_1, остання не вказує конкретні підстави розірвання договору оренди. Вказаний лист суд не розцінює як відмову від пролонгації договору оренди із ПП «ВЛАД», а саме як пропозицію розірвати договір оренди.

Із відповіді, яка надійшла від ПП «ВЛАД», слідує, що підстав для розірвання договору оренди не вбачається. Після цього ОСОБА_1 не зверталась до суду із позовом про розірвання договору, як це передбачено в ст.31 ЗУ «Про оренду землі" та п. 3.2. договору оренди від 18.01.2008. В свою чергу, ПП «ВЛАД» бажало пролонгувати договір оренди та направило відповідну пропозицію із новим договором оренди ОСОБА_1

Отже, ПП «ВЛАД»як орендар належно виконувало свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору повідомило орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою і орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Статею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

В ст.204 ЦК України зазначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Як передбачено ч.1 ст.215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 - 3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу.

Як зазначається в постанові Верховного Суду України від 23 листопада 2016 року по справі 6-2540цс16, участині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Укладаючи оскаржуваний договір оренди землі від 13.08.2018 ОСОБА_1 не було дотримано згаданих вище вимог ЗУ «Про оренду землі» та ст.777 ЦК України, тому вказаний правочин укладено із порушеннями вимог законів. Зважаючи на це, є підстави визнати його недійсним.

Відповідно до ч.1, ч.2 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки позовні вимоги суд задовольняє повністю судові витрати необхідно стягнути з відповідачів по справі.

Керуючись ст.ст.4-5, 7, 10, 12-13, 77-81, 89, 95, 133, 141, 235, 258-259, 263-265 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

Позов приватного підприємства «ВЛАД» до ОСОБА_1, Фермерського господарства ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки - задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди землі від 13.08.2018, укладений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством ОСОБА_2, зареєстрований приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу ОСОБА_3 16.08.2018, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 42577103.

Стягнути із ОСОБА_1 на користь ПП «ВЛАД» судові витрати по справі в сумі 881 грн.

Стягнути із Фермерського господарства ОСОБА_2 на користь ПП «ВЛАД» судові витрати по справі в сумі 881 грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів через Кіровоградський районний суд Кіровоградської області. У разі оголошення лише вступної та резолютивної частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження з підстав, передбачених ч.ч.2, 3 ст.354 ЦПК України.

Повний текст судового рішення виготовлений 18.04.2019 року.

Суддя: