Справа № 310/742/17
РІШЕННЯ

Іменем України

28 березня 2019 року м.Бердянськ

Бердянський міськрайонний суд Запорізької області у складі:

головуючого - судді Дністрян О.М.,

при секретарі Уставицькій Н.М.,

за участю представників позивача - ОСОБА_1, ОСОБА_2, Кокіна А.Ж., відповідача ОСОБА_4 та його представника - Ткаченка Д.С., представника відповідача Бердянської міської ради - Дороза В.Ю., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_8 до Бердянської міської ради, ОСОБА_4, третя особа - ОСОБА_9, про припинення договору оренди земельної ділянки, -

В с т а н о в и в :

ОСОБА_8 звернувся до суду з позовом до Бердянської міської ради, ОСОБА_4, третя особа - ОСОБА_9, про припинення договору оренди земельної ділянки, посилаючись на те, що на момент подання позовної заяви до суду йому на праві спільної часткової власності належить 1/4 частка нежитлової будівлі готелю, розташованої по АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право власності № 8960468 від 05.09.2013 року. Вказана будівля готелю розташована на земельній ділянці площею 0,2348 га, кадастровий НОМЕР_3, яка знаходиться в користуванні у відповідача ОСОБА_4 на підставі договору оренди землі від 10.05.2012 року, укладеного з Бердянською міською радою та зареєстрованого в Управлінні Держкомзему в м. Бердянську, реєстраційний номер запису 00401. Також позивач зазначив, що право власності на частку нежитлової будівлі готелю виникло у нього на підставі договору дарування від 19.10.2012 року, в якому передбачено, що ОСОБА_4 подарував, а він прийняв у дар 1/2 частку цієї нежитлової будівлі, при цьому ОСОБА_4 запевнив, що не буде перешкоджати йому в оформленні права на користування 1/2 площі земельної ділянки та дасть згоду на укладення договору оренди землі. Але до тепірішнього часу ОСОБА_4 ухиляється від вчиненні дій по складанню спільної заяви на укладення нових договорів оренди земельної ділянки у зв'язку зі зміною власників нерухомого майна, що розташовано на цій земельній ділянці. Також у березні 2016 року ним було направлено лист до Бердянської міської ради з проханням внести зміни до договору оренди землі та укладанні додаткової угоди. 14.04.2015р. він отримав лист виконавчого комітету

Бердянської міської ради №Д-1603, а 30.07.2015р. п.7 рішення № 23

шістдесят першої сесії Бердянської міської ради «Про внесення змін до договорів

оренди земельних ділянок», йому було відмовлено у внесенні змін до договору оренди землі від 10 травня 2012 року. 11.07.2016р. він подав до Бердянської міської ради заяву про надання в оренду земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості) без зміни її цільового призначення у зв'язку з переходом права власності на нерухоме майно на цій земельній ділянці. Але в результаті розгляду цієї заяви п. 3 рішення чотирнадцятої сесії Бердянської міської ради від 19.08.2016р. № 38 йому було відмовлено у передачі в короткострокову оренду цієї земельної ділянки для будівництва, розміщення та обслуговування нежитлових будівель та споруд, строком до 01.08.2012р., на підставі ст.6 Закону України «Про оренду землі» та ч. 5 ст.116, ст.ст. 122,123 Земельного кодексу України. Керуючись на ці посиланням законодавства він знову подав заяву про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення цієї земельної ділянки відповідно до часток у праві спільної часткової власності на нерухоме майно. Результатом розгляду цієї заяви стало рішення сімнадцятої сесії Бердянської міської ради № 31 від 27.10.2016р., яке ним було фактично отримано у січні 2017 року, про відмову в наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Враховуючи те, що він та відповідач ОСОБА_4 спільно володіють нежитловою будівлею та фактично спільно використовують земельну ділянку, на якій ця будівля розташована, і це користування неподільно пов'язане зі здійсненням співвласниками свого права власності, тому позбавлення його відповідачами права на законних підставах користуватися часткою земельної ділянки та сплачувати за це встановлену законом плату, суттєво обмежує його права та інтереси, що заважає йому здійснювати своє право власності та реалізувати своє право на оренду землі. Просив суд припинити договір оренди земельної ділянки, площею 0,2348 га, кадастровий номер НОМЕР_3, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, для розміщення та обслуговування готелю, від 10 травня 2010 року, укладеного між Орендодавцем: Бердянською міською радою та Орендарем: ОСОБА_4 та зареєстрованого в Управлінні Держкомзему у м. Бердянську, реєстраційний номер запису 00401, без права поновлення.

Представники позивача - ОСОБА_1 та ОСОБА_2 (довіреність НВТ № 567016 від 28.05.2016р.), адвокат Кокін А.Ж. (ордер Серія ЗП № 002974 від 13.-2.2019р.) - в судовому засіданні позовні вимоги підтримали та просили задовольнити позов у повному обсязі.

Відповідач ОСОБА_4 та його представник - адвокат Ткаченко Д.С. (ордер на надання правової допомоги Серія ЗП № 054655 від 14.02.2018р.) - в судовому засіданні позовні вимоги не визнали та пояснили, що як на підставу своїх вимог позивач посилається на норми ст. 31 Закону України «Про оренду землі», ст. 120 Земельного кодексу України, ст.ст. 377, 415 Цивільного кодексу України. При цьому, відповідно до цих норм законодавства договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці, але набуття права власності повинно відбуватися на цілий житловий будинок, цілу будівлю або цілу споруду, законодавцем не зазначено - та/або його частину. Будь-якому розширеному тлумаченню ці норми не підлягають, а перелік є вичерпним. Крім того, цими нормами передбачено (безальтернативно), що земельна ділянка повинна бути орендована іншою особою, ніж власник. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. ОСОБА_8 набув право власності лише на частину будівлі (1/4 частину на час розгляду справи). Відповідачу ОСОБА_4 на праві власності належить 3/4 частки нежитлової будівлі готелю, а отже власник і орендар земельної ділянки, в даному випадку, одна й та сама особа. Перехід права оренди до ОСОБА_8, як власника лише 1/4 частини будівлі, не може відбуватися на тих самих умовах і в тому ж обсязі, як у попереднього землекористувача. При такому переході, однозначно будуть змінені такі умови, як площа земельної ділянки, сума оренди, строк та таке інше. За таких підстав ці норми законодавства в цьому випадку не підлягають застосуванню. Крім того, вважають, що станом на час розгляду цієї справи в суді договір оренди є припиненим в силу закону, оскільки спірний договір було укладено строком до 01 квітня 2017 року. Також у своїй позовній заяві позивач посилається на те, що право власності на частку нежитлової будівлі готелю виникло у нього на підставі договору дарування від 19.10.2012р., в ході судового засідання представник позивача пояснила, що право ОСОБА_8 на переоформлення договору оренди земельної ділянки виникло одразу після набуття права власності, а сам ОСОБА_4 почав ухилятися від цього переоформлення відразу, ще у 2012 році, за таких обставин, на думку позивача, його права було порушено ще у 2012 році. Враховуючи, що позивач звернувся до суду із позовом про захист своїх прав 08.02.2017р., тому на час звернення до суду сплинув строк позовної давності. Просили суд у відповідності до ч.ч. 3, 4 ст. 267 ЦК України застосувати позовну давність. Крім того вважали, що вимога позивача про припинення договору оренди без права його поновлення є незаконною та такою, що обмежує та порушує права відповідача ОСОБА_4, як власника 3/4 нежитлової будівлі готелю, який розташований на земельній ділянці, до того ж, така вимога стосується правовідносин та подій, які можуть виникнути у майбутньому, а тому не може підлягати задоволенню. Позивач не довів ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог, що він постійно звертався до ОСОБА_4 щодо укладення нових договорів оренди, а останній ухиляється від вчинення дій. Також вважають, що позивачем обрано неправильний спосіб захисту (визнання припиненим договору оренди), оскільки, по перше, договір оренди вже є припиненим в силу закону (нема чого припиняти), по-друге, ті обставини на які посилається позивач не є підставами для припинення договору оренди землі, а є підставою інших позовних вимог (наприклад заміна сторони у зобов'язанні). Просили відмовити в задоволенні позовних вимог.

Представник відповідача - Бердянської міської ради - Дороз В.Ю. (довіреності № 01-0023/40 від 02.01.2018р. та № 01-0088/40-1 від 15.01.2019р.) в судовому засіданні позовні вимоги не визнав у повному обсязі та пояснив, що на теперішній час предмет спору відсутній, оскільки строк дія спірного договору оренди сплинув і він припинив свою дію. Угода про поновлення строку дії цього договору не укладалась, відповідачу рішенням ради було відмовлено і це рішення ніким не оскаржено, тому немає підстав вважати, що дія спірного договору оренди продовжена. Земельна ділянка сформована, є єдиним масивом, користування нею здійснюється на підставі одного договору. Крім того, надали письмові пояснення, в яких зазначено, що позивач неодноразово звертався до Бердянської міської ради та її виконавчого комітету з приводу оформлення (переоформлення) права користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1, з підстав набуття права власності на частину об'єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, однак, зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін, чинним законодавством України не передбачено припинення (розірвання) договору оренди землі у разі переходу права власності на частину нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, до іншої особи. Водночас, положеннями цивільного законодавства України передбачено можливість заміни сторони у зобов'язанні, як і укладання (існування) багатосторонніх правочинів, тому вважають, що порушене право позивача підлягає захисту на підставі іншого, передбаченого ст. 16 ЦК України, способу захисту порушеного права.

Третя особа ОСОБА_9 в судове засідання не з'явився, про дату, час та місце судового розгляду був повідомлений належним чином, про причини неявки суд не повідомив.

Суд, вислухавши пояснення представників позивача, відповідача та представників відповідачів, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов не підлягає задоволенню за наступних підстав.

Судом встановлено, що 10 травня 2012 року між Бердянською міською радою та ОСОБА_4 було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 0,2348 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, для розміщення та обслуговування готелю, на підставі п. 6 рішення двадцять третьої сесії VI скликання Бердянської міської ради від 12.04.2012р. № 21 «Про передачу в оренду земельних ділянок», відповідно до п. 8 договір укладено строком до 01.04.2017 року (т.1 а.с. 8-11).

Договір зареєстрований в Управлінні Держкомзему у м. Бердянськ, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11.07.2012 року за № 00401 (т.1 а.с.11).

Згідно п. 3 вищезазначеного Договору на земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна: нежитлова будівля, яка належить ОСОБА_4 на підставі свідоцтва на право власності на нерухоме майно, номер витягу 27267601 від 09.09.2010 року.

За договором дарування від 19 жовтня 2012 року ОСОБА_4 подарував ОСОБА_8 Ѕ частку нежитлової будівлі, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, розташованої на земельній ділянці, площею 0,2348 га, яку дарувальник орендує згідно договору оренди від 10.05.2012р., зареєстрованого в Управлінні Держкомзему у м. Бердянськ, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11.07.2012 року за № 00401 (т.1 а.с.18-19).

За договором купівлі-продажу нерухомого майна від 11 жовтня 2016 року ОСОБА_8 продав, а ОСОБА_9 купив Ѕ частку від Ѕ належної продавцю частки нежитлової будівлі, готель з належними до нього господарчими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 955,3 кв.м. (т.1 а.с. 202-204).

Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру право власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №71380180 від 25.10.2016р. щодо об'єкта нерухомого майна № 04 (т.1 а.с.14-15): будівля нежитлова, готель з належними до нього господарчими будівлями та спорудами, загальною площею 955,3 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1, належить на праві спільної часткової власності наступним особам:

-ОСОБА_9, розмір частки ј ;

-ОСОБА_8, розмір частки ј;

-ОСОБА_4, розмір частки Ѕ.

Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру право власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №82485377 від 15.03.2017р. щодо об'єкта нерухомого майна № 04 (т.1 а.с.81-82): будівля нежитлова, готель з належними до нього господарчими будівлями та спорудами, загальною площею 955,3 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1, належить на праві спільної часткової власності наступним особам:

-ОСОБА_4, розмір частки ј (за договором купівлі-продажу частини нежитлової будівлі № 2602 від 11 листопада 2016р.);

-ОСОБА_8, розмір частки ј;

-ОСОБА_4, розмір частки Ѕ.

Рішенням двадцять шостої сесії VIІ скликання Бердянської міської ради від 27.04.2017р. № 19 «Про поновлення договорів оренди земельних ділянок» ОСОБА_4 відмовлено в поновленні договору оренди землі від 10 травня 2012 р., зареєстрований в Управлінні Держкомзему у м. Бердянськ, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11 липня 2012 року за № 0040, щодо земельної ділянки, площею 0,2348 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, для розміщення та обслуговування готелю (т.1 а.с.159).

Відповідно до положень ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ч.ч. 1 та 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно пункту 37 спірного договору оренди землі від 10 травня 2012 року підставами припинення цього договору є: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викуп земельної ділянки для суспільних потреб або примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідація юридичної особи - орендаря, а також інших випадках, передбачених законом.

Правові підстави припинення договору оренди землі визначені у ст. 31 Закону України «Про оренду землі», до яких віднесено: закінчення строку, на який його було укладено; викуп земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерть фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідація юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Згідно ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

В пункті 40 спірного договору оренди від 10 травня 2012 року сторонами визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Згідно ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Також відповідно до ч. 1 ст. 377 ЦК України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду,переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі», до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідні роз'яснення містяться також у пп. «ґ» п. 18 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ», згідно з яким при переході права власності на будівлі та споруди за цивільно-правовими угодами до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Аналізуючи наведені норми матеріального права слід зазначити, що у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу нерухомого майна, тобто права користування земельною ділянкою.

Наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без «оформлення» припинення права будь-якими актами та документами. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні.

Враховуючи вище наведене, а також й те, що 01.04.2017р. строк дії оспорюваного договору, на який його було укладено, закінчився, рішенням Бердянської міської ради від 27.04.2017р. відповідачу ОСОБА_4 було відмовлено в його поновленні, тому в силу ст.31 Закону України «Про оренду землі» цей договір вже є припиненим, суд не вбачає підстав для задоволення позову.

За таких обставин суд вважає, що позовні вимоги не обґрунтовані та задоволенню не підлягають.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 10-13, 19, 76-81, 259, 263-265ЦПК України, суд -

В и р і ш и в :

В задоволенні позову ОСОБА_8 до Бердянської міської ради, ОСОБА_4, третя особа - ОСОБА_9, про припинення договору оренди земельної ділянки - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено в день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Позивач - ОСОБА_8, ІНФОРМАЦІЯ_1, зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2, ІПН НОМЕР_1.

Відповідач 1 - Бердянська міська рада Запорізької області, місцезнаходження: м.Бердянськ Запорізької обл., пл. Єдності, 2, .

Відповідач 2 - ОСОБА_4, ІНФОРМАЦІЯ_3, зареєстрований за адресою: АДРЕСА_3, ІПН НОМЕР_2.

Повний текст рішення складено 08 квітня 2019 року.

Суддя Бердянського міськрайонного суду

Запорізької області О. М. Дністрян