Справа № 379/610/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.10.2019 року Таращанський районний суд Київської області в складі:

головуючого судді Зінкіна В.І.,

за участю секретарів судового засідання Різник Н.В., Бакал О.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Тараща в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Проперті» до ОСОБА_1 , сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Мрія» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання договору оренди землі поновленим,

ВСТАНОВИВ:

Представник позивача 18.05.2018 звернувся із позовом в обґрунтування якого зазначив, що 11 серпня 2007 року між позивачем та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі №61 строком на 10 років на земельну ділянку площею 1,59 га, кадастровий номер :03:007:0109, розташовану на території Чернинської сільської ради Таращанського району, яка належить їй на підставі Державного акту серії І-КВ № 017657 від 30.03.2001. Істотні умови договору були сторонами погоджені та угода підписана. Відповідно до діючого на той час законодавства договір був зареєстрований Таращанським відділом Київської філії Державного підприємства УДЗК №24 15.05.2008 року. Відповідно, строк оренди вищезазначеної земельної ділянки закінчився 15 травня 2018 року. Із Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №123796563 від 14.05.2018 року було з`ясовано, що: - 22.12.2017 року державним реєстратором Таращанської РДА Київської області - Шпирою О.Л. в ДРРПННМ зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на зазначену вище земельну ділянку, номер запису про право власності 24242081, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 244; - 22.12.2017 року державним реєстратором Таращанської РДА Київської області - Шпирою О.Л. в ДРРПННМ зареєстровано інше речове право на зазначену земельну ділянку, номер запису про інше речове право 24242207. Підстава виникнення іншого речового права - Договір оренди землі №б/н від 13.12.2017 року, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Агрофірма Мрія», на 10 років, строк дії до 31.12.2027. Так, ОСОБА_1 укладаючи договір з СТОВ «Агрофірма Мрія» в грудні 2017 року, не повідомила про те, що земельна ділянка, що їй належить, вже перебуває у платному користуванні на законних підставах в ТОВ «Агро-Проперті». Оскільки спірна земельна ділянка перебувала в оренді в ТОВ «Агро-Проперті», відповідачі не мали права укладати договір оренди землі у 2017 році. Дані ствердження отримали своє вираження у Постановах ВСУ № 21-1434а15 від 30.03.2016 року та №825/1287/15-а від 15.11.2016 року та їх правових позиціях, у яких суд дійшов висновку, що одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна. Позивач двічі надсилав лист та проект додаткової угоди до договору оренди землі №61 від 11.08.2007 року - 23.03.2018 року та 13.04.2018 року, проте реалізації цього вже зашкодив укладений договір оренди від 13.12.2017 року з новим орендарем. Позивач, пропонує значно кращі умови оренди, що підтверджується доданою копією проекту додаткової угоди. ТОВ «Агро-Проперті» виконувало свої обов`язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату. Умови механізму процедури поновлення договору оренди від 11.08.2007 року № 61 були виконані. На підставі наведеного прохав визнати недійсним договір оренди землі №б/н від 13.12.2017 року, укладений між ОСОБА_1 та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Мрія» на земельну ділянку площею 1,5899 га, кадастровий номер :03:007:0109, зареєстрований державним реєстратором Таращанської РДА Київської області - Шпирою О.Л., номер запису про інше речове право 24242207, визнати поновленим договір оренди земельної ділянки № 61 від 11.08.2007 року, укладений між ТОВ «Агро-Проперті» та ОСОБА_1 та стягнути із СТОВ «Агрофірма Мрія» на користь позивача сплачений судовий збір в сумі 1762,00 грн (50% від вартості сплаченого судового збору).

21.08.2018 представник відповідача подав відзив на позовну заяву (а.с.31), в якій зазначив, що при підписані оспорюваного правочину і при подальшій його реєстрації, суб`єкт державної реєстрації речових прав не виявив підстав для відмові такої реєстрації спірного правочину. Тому відповідач 2 не знав про існування договору оренди землі, який зазначений у позовній заяві. На момент укладення договору оренди землі №61 від 11 серпня 2007 року відповідач 1 не набув права власності на зазначену земельну ділянку, а тому не мав права від свого імені укладати зазначений договір оренди. Право власності на зазначену земельну ділянку за відповідачем 1 було зареєстроване 29.12.2017 державним реєстратором Таращанської РДА Київської області.

Відповідно до ст.125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Таким чином, відповідач 1, вважав, що договір оренди землі №61 від 11 серпня 2007 року являється нікчемним, так-як був підписаним не уповноваженою особою. Крім того, формально, зазначений договір, закінчився 15 травня 2018 року, а позовна заява підписана 18 травня 2018. Враховуючи зазначене можна дійти висновку, що спірний договір оренди землі являється чинним і має право на існування.

Крім того, щодо переважного права поновлення договору оренди зазначив, що відповідач 1, отримавши від орендаря лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, 18 квітня 2018 року надіслав останньому заперечення щодо умов додаткової угоди та своє рішення про небажання продовжувати договірні відносини. Крім того, ОСОБА_1 знову надіслала лист повідомлення від 17.08.2018 про відмову в поновленні договору оренди вже після збирання зернових на її земельній ділянці орендарем, позивачем по справі. На підставі наведеного прохав відмовити повністю в задоволенні позовних вимог.

Представник позивача адвокат Турлуковський С.В. у судовому засіданні позовну заяву підтримав та пояснив, що договір про оренду землі від 2007 року передбачав переважне право позивача на оренду вказаної земельної ділянки. Позивач надсилав орендодавцю пропозицію щодо укладання додаткової угоди. У відповідь надійшов лист орендодавця про те, що він самостійно буде обробляти земельну ділянку. Однак, було виявлено що укладено договір оренди 13.12.2017 з СТОВ «Агрофірма Мрія». На теперішній час вказаною земельною ділянкою користується «Агросленд» на підставі договору емфітевзису від 2012.2018. В 2007 році власником земельної ділянки була ОСОБА_1 , отже є неспроможними доводи представника відповідачів про нікчемність договору оренди від 2007 року. Дія договору від 2007 року закінчилася 15.05.2018 року. Частину 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» не використовує в якості підстави позову.

Представник відповідачів адвокат Войцехівський П.В. у судовому засіданні позов не визнав повністю та пояснив, що власниця земельної ділянки дізналася про збирання врожаю після 15.08.2018 року, і 17.08.2018 року направила орендарю лист-повідомлення про небажання продовження договірних відносин. «Агро-Проперті» неналежним чином виконував договірні зобов`язання. Умови договору від 2007 року не відповідають вимогам закону. Орендар - «Агро-Проперті» направляв пропозицію щодо укладення додаткової угоди, на що власниця ділянки 02.04.2018 написала на адресу орендаря «Агро-Проперті» заяву, що не має наміру продовжувати дію договору, просила не обробляти земельну ділянку. 15.04.2018 повідомила про небажання продовження договірних відносин, та прохала повернути земельну ділянку. Дізнавшись 15.08.2018, що врожай зібрано 17.08.2018 року, , надіслала «Агро-Проперті» лист про небажання продовжувати договірні відносини. Додаткова угода до договору від 2007 року власницею землі не була підписана. Оспорюваний договір від 13.12.2017 року на даний час розірваний. Угода про дострокове розірвання договору оренди землі зареєстрована 13.11.2018 року.

Відповідач ОСОБА_1 у судовому засіданні від 09.10.2019 позов не визнала в повному обсязі та пояснила, що вона заробила вказану земельну ділянкою працєю у сільськогосподарському підприємстві, має акт на право власності на землю. Рік не пам`ятає, вона уклала договір оренди землі з «Агро-Проперті» на 10 років. Вказаний орендар платив малу орендну плату: мішок-два зерна. Привозили зерно коли їм схочеться а не по домовленості. Давали різну кукурудзу, було таке, що давали сиру, цвілу. Від «Агро-Проперті» приходило багато листів. У травні 2018 року закінчилась дія договору з «Агро-Проперті». За півроку до переукладення договору подала листа до «Агро-Проперті», що відходить від них. За який рік не пам`ятає, чи 2017, чи 2018, дали орендну плату у сумі 1900 грн. Просила солому у представника «Агро-Проперті» Цимбала, однак, не дали. Зараз її земельну ділянку обробляє «Агросленд». Уклали договір оренди з «Агросленд» на 7 років, орендна плата 8 тисяч гривень, вона бере у натуральному вигляді: зерно, цукор, олію. Якість продукції дуже гарна. На новий рік, Великдень «Агросленд» видає подарки. Договір з СТОВ «Агрофірма Мрія» був розірваний і вона уклала договір з «Агросленд». І на даний час вона відмовляється від пропозиції «Агро-Проперті». Не бажає мати договірні відносини з «Агро-Проперті».

Заслухавши пояснення учасників судового процесу, дослідивши письмові матеріали справи, суд вважає за необхідне позовні вимоги задовольнити частково з наступних підстав.

Судом встановлено, відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку Серії І-КВ № 017657 від 30 березня 2001 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 1.590 га, яка розташована на території Чернинської сільської ради Таращанського району (а.с.12).

11.08.2007 року ОСОБА_1 уклала договір оренди землі № 61 з ТОВ «Агро-Проперті» строком на 10 років на зазначену земельну ділянку (а.с.8).

Актом приймання-передачі об`єкту оренди за договором оренди землі від 11.08.2007 року орендар прийняв в строкове платне користування зазначену земельну ділянку.(а.с.9).

Договір був зареєстрований Таращанським відділом Київської філії Державного підприємства УДЗК №24 15.05.2008 року. Відповідно, строк оренди земельної ділянки мав закінчитися 15.05.2018 року.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, інформаційна довідка №123796563 від 14.05.2018, номер запису про право власності: 24242081, 22.12.2017 року зареєстровано право власності ОСОБА_1 на вказану земельну ділянку на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії І-КВ № 017657 від 30.03.2012 року виданого Чернинською сільською радою народних депутатів та витягу з Державного земельного кадастру серія та номер: НВ - 017 від 19.10.2017, виданого відділом у Таращанському районі Головного управління Держгеокадастру у Київській області (а.с. 13, 36).

Проте, в період дії зазначеного договору оренди землі від 11.08.2007 року ОСОБА_1 13.12.2017 уклала договір оренди щодо цієї ж земельної ділянки зі СТОВ «Агрофірма Мрія», строк дії договору до 31.12.2027 року. Так, 22.12.2017 року державним реєстратором Таращанської РДА Київської області Шпирою О.Л., зареєстроване інше речове право на вказану земельну ділянку, номер запису про інше речове право: 24242207 (а.с. 13, 36).

29.03.2018, 13.04.2018 року позивачем ТОВ «Агро-Проперті» направлений ОСОБА_1 лист-повідомлення з пропозицією поновити договір оренди шляхом підписання додаткової угоди та проект додаткової угоди до договору оренди землі № 61 від 11.08.2007 року. (а.с. 14-19).

18.04.2018 року ОСОБА_1 надіслала позивачу заперечення від 15.04.2018 щодо умов додаткової угоди та своє рішення про небажання продовжувати договірні відносини, який позивачем ТОВ «Агро-Проперті» отримано лист 20.04.2018 року.(а.с.37-38).

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 626, ст. 627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

Відповідно до ч. 5 ст.1268 ЦК України незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони також регулюються актами земельного законодавства, Законом України «Про оренду землі».

Зібрані по справі докази безспірно свідчать про факт укладення орендодавцем ОСОБА_1 оспорюваного позивачем договору оренди від 13.12.2017 року в період дії раніше укладеного нею договору оренди від 11.08.2007.

Таким чином, при укладенні оспорюваного договору оренди земельної ділянки від 13.12.2017 орендодавцем не було виконано умови раніше укладеного договору оренди землі щодо дотримання строку його дії, підстав його припинення, врахування наявності волевиявлення сторін.

Під час розгляду справи в суді окрім факту відсутності спливу строку дії раніше укладеного договору оренди земельної ділянки від 11.08.2007 року, також було встановлено, що на час укладення та державної реєстрації нового договору оренди із СТОВ «Агрофірма Мрія» від 13.12.2017 року земельна ділянка перебувала в користуванні ТОВ «Агро-Проперті».

12.11.2018 між ОСОБА_1 та СТОВ «Агрофірма Мрія» було укладено угоду про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки №б/н від 13.12.2017, яку згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, інформаційна довідка №184174402 від 09.10.2019, було зареєстровано 13.11.2018 про припинення іншого речового права (а.с.107-109).

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Зі змісту ст. 93 ЗК України, Закону України «Про оренду землі», вбачається, що передача в оренду земельної ділянки в один і той же час може бути здійснена лише одному орендарю за одним договором оренди. Можливість передачі однієї земельної ділянки в оренду відразу кільком орендодавцям одночасно вказаними нормативними актами не передбачена.

Крім того, можливість передачі земельної ділянки в оренду відразу кільком орендарям виключається, виходячи зі змісту права орендаря на використання земельної ділянки для ведення сільськогосподарського виробництва.

Оскільки договір оренди землі укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Агрофірма Мрія» 13.12.2017 року в порушення вимог ст.ст. 15, 18, 20, 33 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 93, 124 ЗК України, ст.ст. 626, 638, 770 ЦК України та під час дії попереднього договору із ТОВ «Агро-Проперті», а тому є правові підстави для визнання цього договору недійсним. Крім того, законодавством України не передбачено порядку подвійної реєстрації договорів оренди земельних ділянок - в даному випадку подвійна реєстрація є незаконною. Дострокове розірвання цього договору сторонами не є перешкодою для визнання його недійсним.

Розірвання сторонами договору, виконаного повністю або частково, не позбавляє сторони права на звернення до суду з позовом про визнання такого договору недійсним. Так само не перешкоджає поданню відповідного позову закінчення строку (терміну) дії оспорюваного правочину до моменту подання позову. Відповідна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду № 905/1227/17 від 27 листопада 2018 року.

Доводи представника відповідачів адвоката Войцехівського П.В. щодо відсутності повноважень у ОСОБА_1 на укладання договору оренди від 11.08.2007 року, в зв`язку з проведенням державної реєстрації такого її права власності на земельну ділянку лише 22.12.2017 року, тобто після укладення договору оренди із СТОВ «Агрофірма Мрія», суд вважає необґрунтованими через їх суперечливість.

Також суд залишає без розгляду доводи, наведені у судовому засіданні представником відповідачів, щодо невідповідності законодавству п. 9 договору від 11.08.2007 року, оскільки такої підстави у відзиві наведено не було.

Щодо позовних вимог в частині визнання поновленим договору оренди землі № 61 від 11.08.2007 року суд зазначає наступне.

Відповідно до постанови Верховного Суду України № 6-1634цс17 від 18.10.2017 року, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Судом встановлено, що орендар СТОВ «Агро-Проперті» належним чином направив пропозицію про поновлення договору оренди, але оскільки ОСОБА_1 після отримання пропозиції, звернулася до позивача двічі з листом-повідомленням про відмову у його поновленні, суд приходить до висновку про припинення переважного права позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк.

Відповідно до постанови Верховного Суду від 18.04.2019 № 625/166/18 наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.

Відповідно до постанови Верховного Суду від 22.05.2019 № 709/1899/17 при наявності вираженого волевиявлення орендодавця про відмову від продовження строку оренди та заявленої вимоги власника про повернення земельної ділянки, направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами. Також Верховним Судом зазначено про помилковість позиції щодо обов`язку орендодавця обґрунтовувати причини відмови у поновленні договору оренди.

Відповідно до постанови Верховного Суду від 12.06.2019 року № 910/11518/18 поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних правовідносин, що безпосередньо випливає зі змісту зазначеної правової норми. Належним способом захисту порушеного права, у цьому випадку, є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим, за своєю суттю, є встановленням факту, який має юридичне значення і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді (частина 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Таким чином, позивачем ТОВ «Агро-Проперті», в частині визнання поновленим договору оренди земельної ділянки № 61 від 11.08.2019, обрано невірний та неефективний спосіб захисту своїх порушених прав, що само по собі зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову в цій частині незалежно від інших, встановлених судом обставин.

Відповідно до ч.1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись статтями 3, 4, 12, 13, 19, 81, 200, 206, 258, 259, 263-265, 268, 352, 354-355 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Визнати недійсним Договір оренди землі № б/н від 13.12.2017, укладений між ОСОБА_1 та сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Мрія» на земельну ділянку площею 1,5899 га, кадастровий номер :03:007:0109, зареєстрований державним реєстратором Таращанської районної державної адміністрації Шпирою О.Л., номер запису про інше речове право 24242207.

В іншій частині позову - відмовити.

Стягнути з сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Мрія», , місцезнаходження: с. Володимирівка, Таращанський район, Київська області, 09514, на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Проперті», , місцезнаходження: вул. Набережна, 1, с. Улашівка, Таращанський район, Київська область, 09507, судові витрати по оплаті судового збору в розмірі 881,00 (вісімсот вісімдесят одна гривня 00 копійок) грн.

Повне рішення суду складено 25.10.2019.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивні частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У відповідності до п.п. 15.5) п. 15 розділу ХІІІ Перехідних положень ЦПК України в редакції, яка набрала чинності з 15.12.2017, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається до Київського апеляційного суду через Таращанський районний суд Київської області.

Головуючий:В. І. Зінкін