ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Постанова

Іменем України

16 жовтня 2019 року

м. Харків

справа № 640/19574/16-ц

провадження № 22-ц/818/851/19

Харківський апеляційний суд у складі:

головуючого - Пилипчук Н.П.,

суддів - Бурлака І.В., Маміної О.В.,

за участю секретаря судових засідань - Плахотнікової І.О.,

позивач: ОСОБА_1 ,

відповідачі: ОСОБА_2 , правонаступник якої є ОСОБА_3 ,

Треті особи: ОСОБА_4 , Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Васікова Лариса Євгенівна,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Харкові цивільну справу

за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Треті особи: ОСОБА_4 , Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Васікова Лариса Євгенівна про визнання договору купівлі - продажу частково недійсним, переведення прав покупця на орендаря, визнання права власності та стягнення коштів,

за апеляційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Київського районного суду м. Харкова від 19 жовтня 2018 року, постановлене суддею Нев`ядомським Д.В., в залі суду в м. Харкові,

В С Т А Н О В И В :

ОСОБА_1 (під час судового розгляду взяла шлюб і змінила прізвище на «ОСОБА_1») ОСОБА_1 звернулася до суду із вказаним позовом.

В обґрунтування свого уточненого та доповненого позову ОСОБА_1 вказала, що у травні 2014 року вона та власниця житлового будинку АДРЕСА_1 ОСОБА_2 домовились про купівлю-продаж даного будинку. Оскільки ОСОБА_2 , 1930 р.н. є мешканкою РФ та людиною похилого віку, її інтереси за довіреністю від 04.12.2013 р., представляла її донька ОСОБА_3 .

Під час оформлення документів на будинок та земельну ділянку з`ясувалося, що в будинку зареєстрований неповнолітній правнук власниці ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , який фактично там ніколи не проживав.

Підтвердженням серйозності наміру власниці продати саме позивачці будинок стало укладення між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 06.05.2014 р. договору оренди житла, після підписання якого ОСОБА_1 там оселилася. Почалася підготовка до укладення правочину. 04.09.2014 для надання нотаріусу була отримана довідка з КП ХМБТІ, 17.09.2014 здійснена реєстрація права власності на житловий будинок у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а 24.06.2015р. Харківська міська рада прийняла рішення №1917/15 про передачу ОСОБА_2 земельної ділянки по АДРЕСА_1 . Усю підготовку та фінансування приватизації землі здійснювала позивачка. Посилаючись на конкретні підготовчі дії, відповідачки стали постійно просити у позивачки кошти в рахунок майбутнього продажу.

У червні 2014 р. мати неповнолітньої дитини ОСОБА_5 звернулася з позовом до ОСОБА_1 , як орендаря, із залученням третьої особи ОСОБА_2 , як власниці будинку, про вселення в будинок. Провадження за даним позовом було закрито ухвалою Київського районного суду від 21.01.2015 р. У цей же ж день ОСОБА_1 передала ОСОБА_3 13000 доларів США в рахунок майбутнього продажу. Враховуючи, що ОСОБА_3 була представником власниці будинку, яка перебувала у РФ, передачу цих коштів оформили договором позики.

В подальшому, 12.03.2015 між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 був укладений попередній договір купівлі-продажу цього житлового будинку, за яким позивачка знов таки передала ОСОБА_3 , як представнику відчужувача, ще 13500 доларів США. ОСОБА_1 вважає, що це фактично був укладений договір купівлі-продажу з розстроченням платежу і до нього необхідно застосовувати положення ч.2 ст. 235 ЦК України. При цьому, ОСОБА_3 передала ОСОБА_1 і оригінали усіх документів на будинок та землю. Остаточно розрахуватися з продавцем ОСОБА_1 могла тільки після вирішення питання з правом на житло дитини.

03.06.2015 р. рішенням Київського районного суду м. Харкова від 03.06.2015 р. був задоволений позов ОСОБА_2 про усунення перешкод у здійсненні нею права власності шляхом зняття з реєстраційного обліку ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , в житловому будинку АДРЕСА_1 . Цим рішенням було встановлено, що реєстрація дитини перешкоджає позивачу в розпорядженні своїм майном, що свідчить про намір ОСОБА_2 здійснити відчуження спірного житлового будинку. Однак дане рішення було скасовано рішенням Апеляційного суду Харківської області від 30.07.2015 р., у задоволенні позову ОСОБА_2 було відмовлено. Права дитини таким чином були поновлені. З цього часу виникла необхідність придбати для неповнолітнього ОСОБА_5 житло. Узгодивши свої дії з відповідачами, ОСОБА_1 підшукала таке житло і знайшла варіант, що влаштовував опікуна дитини. Оскільки відповідачі припинили спілкування з ОСОБА_1 , 27.01.2016 р. вона звернулася до Київського районного суду м. Харкова з позовом про стягнення з ОСОБА_2 подвійного завдатку і в забезпечення даного позову, ухвалою суду на спірний житловий будинок було накладено арешт. Дізнавшись про існування такого позову, відповідачі одразу ж поновили усі домовленості щодо продажу будинку. 02.02.2016 р. позивачка придбала для неповнолітнього ОСОБА_5 житло за 10500 доларів США, що, згідно домовленостей із відповідачами, було черговим внеском в розрахунок за будинок.

У зв`язку з поновленням домовленостей із відповідачами, позивачка подала заяву про залишення її позову без розгляду та зняття арешту з будинку, які були судом задоволені. За наполегливим проханням ОСОБА_3 , 30.05.2016 ОСОБА_1 передала ОСОБА_3 ще 10500 доларів США. Це підтверджується власноручно складеною ОСОБА_3 розпискою, де ОСОБА_3 вказала, що зобов`язується повернути ОСОБА_1 ці гроші до 1 вересня 2016 року. Саме до цієї дати сторони планували оформити договір купівлі-продажу.

У червні 2016 р. неповнолітній ОСОБА_5 був відкріплений від спірного житла і перепон для здійснення остаточного розрахунку та оформлення договору купівлі-продажу будинку не залишалось. ОСОБА_1 передала ОСОБА_2 залишок суми за будинок, про що була складена розписка за її підписом. Договір купівлі-продажу, по суті, відбувся. Усі істотні умови були сторонами виконані. Позивачка володіла будинком, за який повністю розрахувалася згідно досягнутої у попередньому договорі домовленості.

05.08.2016р. ОСОБА_2 оформила продаж свого будинку, але не на користь ОСОБА_1 , а на користь своєї дочки ОСОБА_3 . Таким чином, юридична власниця спірного житлового будинку, отримавши за нього повну плату, у тому числі і через свою дочку, розпорядилась нерухомістю, яка вже їй не належала. Цей правочин вочевидь був фіктивним, створеним «про людське око», без відповідних правових наслідків, з метою позбавити позивачку її законних прав. Після цього ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом про виселення ОСОБА_1 зі спірного будинку.

Проте, позивачка мала переважне право на придбання спірного житлового будинку ще як орендатор житлового приміщення на підставі ч.2 ст. 777, ч.2 ст. 822 ЦК України, оскільки відповідно до положень ст. 764 ЦК України її строковий договір оренди був продовжений, оскільки відповідачі ніяких заперечень проти цього не висували.

Враховуючи, що за предмет правочину позивачка розрахувалася з відповідачем у повному обсязі, то просить суд перевести на неї права покупця за договором купівлі-продажу. Згідно ч.1 ст.8 ЦК України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Станом на 2016 р. ринкова вартість спірного житлового будинку з земельною ділянкою по АДРЕСА_1 складала 461500грн. Ця ж сума вказана як сума продажу в договорі від 05.08.2016р. Оскільки позивачка сплатила власниці будинку 1080000 грн. При переведенні на неї прав покупця за договором від 05.08.2016р., вона також просить стягнути переплачену суму 618500 грн., стягнувши її з ОСОБА_2 .

Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 19 жовтня 2018 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.

Переведено на ОСОБА_1 права покупця за договором купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки по АДРЕСА_1 , посвідченим приватним нотаріусом ХМНО Васіковою Ларисою Євгенівною від 05.08.2016 року, за яким ОСОБА_2 здійснила продаж ОСОБА_3 житловий будинок та земельну ділянку по АДРЕСА_1 .

Визнано за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок та земельну ділянку розміром 0,0614 га, що розташовані по АДРЕСА_1 .

Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 суму коштів, переплачених ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки по АДРЕСА_1 , посвідченим приватним нотаріусом ХМНО Васіковою Ларисою Євгенівною від 05.08.2016 року в розмірі 48200 гривень.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

В решті позовних вимог відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_3 просить вказане рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове про відмову у задоволенні позову в повному обсязі. Обґрунтовуючи апеляційну скаргу апелянт вказує на неповне з`ясування судом всіх обставин справи.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції не дослідив надані відповідачем докази, які спростовують твердження позивача про те, що ОСОБА_1 ,як орендар має пріоритет на придбання житлового будинку і що її права порушені оформленням Договору купівлі-продажу на іншу особу без її відома. Суд першої інстанції не звернув увагу на те, що за умовами Договору оренди ОСОБА_1 не мала права на суборенду вказаного будинку та на те, що в тексті самого договору оренди закладені строки дії договору та умови сплати орендної плати. Отже, ОСОБА_1 не може бути визнана особою, яка має переважне право на укладення договору купівлі-продажу об`єкту найму, оскільки з нею був укладений річний договір оренди з 06.05.2014 року по 06.05.2015 року.

Відповідно до ч.1 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судова колегія, заслухавши доповідь судді, пояснення сторін, що з`явилися, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Згідно зі ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_2 була власницею житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на підставі договору про надання у безстрокове користування земельної ділянки для будівництва житлового будинку, посвідченого Восьмою Харківською державною нотаріальною конторою 22.08.1960 року, реєстр № 2-2743, зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.09.2014 року за № 7495146, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 65157430 від 05.08.2016 року, реєстраційний номер 01.

Земельна ділянка, розміром 0, 0614 га, що розташована в АДРЕСА_1 належить ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданного Харківським міським управлінням юстиції Харківської області 08.10.2015 року індексний номер 45347387, зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 21.09.2015 року за № 11530812, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 45347432 від 08.10.2015 року, реєстраційний номер 01.

06 травня 2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір оренди житлового будинку за умовами якого остання надала в оренду ОСОБА_1 житловий будинок з надвірними будівлями, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

12 березня 2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 був укладений попередній договір за умовами якого у строк до 18.00 год. 30.07.2015 року за суму 1080000 (один мільйон вісімдесят тисяч) грн., що в еквіваленті складає 60 000 (шістдесят тисяч) доларів США ОСОБА_2 зобов`язується передати у власність ОСОБА_1 , за договором купівлі-продажу, а ОСОБА_1 зобов`язується прийняти і сплатити обговорену грошову суму за житловий будинок з надвірними будівлями АДРЕСА_1 житловою площею 49,2 кв.м., загальною площею 84,8 кв.м.

05 серпня 2016 року між ОСОБА_2 , від імені якої діяв ОСОБА_4 та ОСОБА_3 був укладений договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Васіковою Л.Є. за реєстровим номером 2550, за умовами якого ОСОБА_2 передала, а ОСОБА_3 прийняла право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), розміром 0, 0614 га, кадастровий номер :12:038:0004, на якій розташований цей житловий будинок з прибудовами літ. «А-1», цегла, загальною площею 84,8 кв.м., житловою площею 49,2 кв.м. з надвірними будівлями: літня кухня літ. «Б», вбиральня літ. «Г»,гараж літ. «Д», огорожа № 4, 5.

Зазначений договір наразі оспорюється позивачем.

У відповідності до ст. ст. 76, 77, 79, 80 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Згідно ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Задовольняючи частково позовні вимоги ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з наявності у неї переважного права на придбання спірного нерухомого майна як у орендаря на підставі ст.ст. 777, 821, 822 ЦК України.

Колегія суддів вважає, що такого висновку суд першої інстанції дійшов при неправильному застосування норм матеріального права, висновки суду суперечать обставинам справи.

Так, загальні положення про найм (оренду) викладені у параграфі 1 глави 58 ЦК України.

Згідно ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Між тим, за змістом ч. 2 ст. 759 ЦК України, ч. 3 ст. 760 ЦК України цим кодексом, іншим законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди), особливості найму окремих видів майна.

Такі особливості найму (оренди) житла викладені у спеціальній нормі щодо оренди житла, а саме у главі 59 ЦК України, яка і застосовується до спірних правовідносин.

Так, згідно ч. 1 ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов*язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Частиною 3 ст. 820 ЦК України наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Відповідно до статті 821 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п`ять років. До договору найму житла, укалденого на строк до одного року (короткостроковий найм), не застосовуються положення частини першої статті 816, положення статті 818 та статей 822-824 цього Кодексу.

За приписами ст. 822 ЦК України у разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. У разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Із змісту договору оренди, що був укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 вбачається, що цей договір є короткостроковим - був укладений 06 травня 2014 на строк до 06 травня 2015 року. Отже, положення ст. 822 ЦК України щодо переважного права наймача на укладення договору найму житла на новий строк та переважного права на придбання житла, що є предметом найму, у разі його продажу - не можуть бути застосовані до догвоору оренди від 06 травня 2014 року згідно ч. 2 ст. 821 ЦК України.

Рішення Конституційного суду України у справі № 1-46/2009 від 10.12.2009 року, на яке послався суд у оскаржуваному рішення було ухвалено за інших обставин справи - щодо військового майна та не стосувалося оренди житла. Зокрема Конституційний суд дійшов висновку, що оскільки закони України «Про оренду державного та комунального майна», «Про господарську діяльність у Збройних силах України» не передбачили заборони щодо переважного права орендаря на придбання державного, в тому числі військового майна, то на правовідносини, які виникають між наймодавцем та наймачем у разі продажу військового майна, переданого у найм (оренду), поширюється дія норми, закріпленої у ч. 2 ст. 777 ЦК України.

Згідно умов договору оренди від 06.05.2014 року сторонами була передбачена можливість його продовження за домовленістю сторін, із зазначенням нового строку дії та доповнень.

За змістом договору оренди строк його дії сплив 06.05.2015 року та матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що сторони досягли домовленості про продовження строку його дії на інший конкретний строк.

Матеріалами справи підтверджено, що всупереч умовам договору оренди від 06.05.2014 року, після спливу строку його дії ОСОБА_1 передала спірне нерухоме майно в суборенду за договором від 05.05.2015 року (т. 2 а.с. 35).

Факт сплати ОСОБА_1 орендної плати відповідач категорично заперечує, матеріали справи з цього приводу доказів не містять.

Отже, на час укладення оспорюваного договору ОСОБА_1 не була орендарем спірного житла, строк дії договору оренди та попереднього договору від 12.03.2015 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 сплинув.

За наведених обставин, з огляду на приписи правових норм, що регулюють спірні правовідносини, колегія суддів вважає, що ОСОБА_1 не мала переважного права придбання спірного житла, тому підстав для переведення на ОСОБА_1 прав покупця за договором купівлі-продажу від 05 серпня 2016 року та для визнання за нею права власності на будинок - не вбачається.

ОСОБА_1 наполягає на тому, що в рахунок придбання спірного будинку нею було сплачено загалом у гривневому еквіваленті 108000 грн. На підтвердження цих обставин посилається на попередній договір від 12 березня 2015 року укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , договір дарування від 02.02.2016 року, укладений між ОСОБА_6 та ОСОБА_7 договір позики від 21.01.2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , розписки ОСОБА_6 , ОСОБА_8 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 .

Оскільки позовні вимоги про стягнення грошових коштів були заявлені, як похідні від вимог про переведення прав покупця за договором, а саме позивач просила стягнути різницю між сплаченими нею коштами та ціною продажу будинку - зазначені вимоги задоволенню не підлягають.

Колегія суддів вважає, що ОСОБА_1 не позбавлена можливості позиватись про стягнення зазначених грошових коштів з інших підстав.

Враховуючи вищевикладене судова колегія приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до п. 4 ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 376, 379, 381, 382, 383, 384, 389 ЦПК України, суд,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 - задовольнити.

Рішення Київського районного суду м. Харкова від 19 жовтня 2018 року - скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_1 - відмовити в повному обсязі.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий - Н.П. Пилипчук

Судді - І.В. Бурлака

О.В. Маміна