Провадження № 2/263/358/2019
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

30 жовтня 2019 року Жовтневий районний суд м. Маріуполя Донецької області у складі головуючого судці Шатілової Л.Г., при секретарі Дзигім К.С., за участю представника позивача ОСОБА_1 , представника відповідача - адвоката Ваген-Лейтнер О.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Маріуполі цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , третя особа: ОСОБА_4 , про усунення перешкод у користуванні приміщенням, та за зустрічною позовною заявою ОСОБА_3 до ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , третя особа ОСОБА_4 , про розірвання договору оренди приміщення, -

ВСТАНОВИВ:

В серпні 2018 року позивач ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні нежилим приміщенням та за уточненими позовними вимогами позивач просить суд усунути перешкоди у користуванні нежилим приміщенням шляхом передачі відповідачем ключів від приміщення та забезпечення безперешкодного користування цим приміщенням. Позовні вимоги обґрунтовує тим, що на підставі договору оренди нежитлового приміщення АДРЕСА_1 . АДРЕСА_2 від 01.07.2016 року, укладеного між позивачем та ОСОБА_5 , позивач орендує вказане приміщення. 28.11.2016 року між ОСОБА_5 та відповідачем ОСОБА_3 (дошлюбне прізвище ОСОБА_6 ) було укладено договір купівлі-продажу вказаного приміщення та з цього часу відповідач, як новий власник, перешкоджає позивачу користуватися орендованим приміщенням. Відповідно до умов договору строк дії договору становить два роки до 01.07.2018 року. П.4.2. договору передбачає пролонгацію договору оренди у випадку, якщо жодна із сторін за місяць до закінчення строку дії договору письмово не заявить про його припинення, тому відповідно до умов договору оренди та вимог законодавства договір є продовженим на аналогічний термін на два роки до 01.07.2020 року, оскільки сторони не заявляли про його припинення. Зазначає, що орендну плату позивач сплачував своєчасно, відповідач незаконно перешкоджає користуватися приміщенням, змінила замки та не дає ключі від приміщення, тому позивач вимушена звернутися до суду із вказаним позовом.

Відповідач ОСОБА_3 позовні вимоги не визнала та звернулася до суду із зустрічним позовом про розірвання договору оренди приміщення, який обгрунтовує тим, що між нею та ОСОБА_5 28.11.2016 року було укладено договір купівлі -продажу нежилого приміщення АДРЕСА_3 , який нотаріально посвідчено, в подальшому було внесено зміни та доповнення до зазначеного договору. Між попереднім власником приміщення ОСОБА_5 та ОСОБА_2 01.07.2016 року було укладено договір оренди приміщення, відповідно до якого орендодавець передав приміщення у тимчасове платне користування. Відповідно до вимог ст. 770 ЦК України права та обов`язки за вищезазначеним договором оренди перейшли до відповідача, як власника предмета оренди. Термін дії договору оренди - до 01.07.2018 року, однак відповідно до умов зазначеного договору оренди приміщення пункт 4.2., якщо ні одна із сторін за місяць до закінчення строку дії договору письмово не заявить про його припинення, оренда приміщення вважається пролонгованою на наступний дворічний термін. Відповідно до пункту 2.1 договору оренди приміщення передано в оренду для здійснення господарської діяльності орендаря. На час укладення договору позивач була зареєстрована як фізична особа- підприємець, однак в подальшому після переходу права власності на предмет оренди до відповідача, позивач припинила свою господарську діяльність, що підтверджується відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, а саме 29.12.2016 року було вчинено відповідний запис у реєстрі. Таким чином використання позивачем нежитлового приміщення не за призначенням може створювати негативні наслідки для відповідача, як власника приміщення та посилаючись на вимоги ст. 773 ЦК України просить розірвати договорі оренди нежитлового приміщення. Крім того зазначає, що позивач має борг по сплаті орендної плати та комунальних послуг за договором оренди приміщення. Крім того між відповідачем та ОСОБА_4 08.12.2016 року укладено договір іпотеки, відповідно до якого у якості грошових зобов`язань відповідача передано в іпотеку нежиле приміщення АДРЕСА_3 . Відповідно до вимог законодавства іпотекодавець виключно за згодою іпотекодержателя має право передавати предмет іпотеки в користування.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 позовні вимоги підтримав у повному обсязі, зустрічний позов не визнав, зазначивши, що не зважаючи на зміну власника нежитлового приміщення договір оренди продовжує свою дію, оскільки за його умовами жодна із сторін не заявила про припинення дії договору. Новий власник перешкоджає позивачу користуватися приміщенням, ключі не дає, до приміщення не пускає. Відсутність у позивача статусу підприємця не суперечить вимогам законодавства та не є підставою для розірвання договору оренди. Заборгованість по сплаті орендної плати відсутня, оскільки сплачувалася своєчасно та наперед. Позиція третьої особи ОСОБА_4 , який є іпотекодержателем спірного приміщення, щодо нікчемності договору оренди, тому що останній не давав згоду на оренду приміщення, є безпідставними, оскільки договір оренди укладено заздалегідь до укладення договору іпотеки та має пріоритет над іншими договорами. Просить позовні вимоги задовольнити, у задоволені зустрічного позову відмовити.

Представник відповідача адвокат Ваген-Лейтнер О.В. в судовому засіданні заперечувала проти позовних вимог. Зазначила, що до укладання договору купівлі-продажу спірного приміщення відповідач не була обізнана про те, що позивач має претензії щодо користування приміщенням, оскільки продавець ОСОБА_5 приховала вказані відомості. Крім того позивач припинила свою підприємницьку діяльність, а умовами договору передбачено, що приміщення передається в оренду для здійснення господарської діяльності. Позивач таку діяльність не має права здійснювати, тому використання приміщення не за призначенням протирічить умовам договору та відповідно до вимог законодавства надає право відповідачу, як власнику вимагати розірвання договору. Також позивач має заборгованість по сплаті орендної плати та комунальних платежах за повідомленням попереднього власника приміщення ОСОБА_5 , що також є підставою для розірвання договору. Вказане нежитлове приміщення за договором іпотеки від 08.12.2016 року передано іпотекодержателю ОСОБА_4 для забезпечення грошових зобов`язань відповідача. ОСОБА_4 жодної згоди, як іпотекодержателль приміщення , на продовження договору оренди не давав та заперечує проти цього, вважаючи, що це може пошкодити предмет іпотеки нежитлове приміщення. У задоволені позову просить відмовити, зустрічний позов просить задовольнити.

Відповідач ОСОБА_5 в судове засідання не прибула, про дату, час та місце розгляду справи була повідомлена належним чином, будь-якої заяви щодо розгляду справу на адресу суду не надано.

Третя особа ОСОБА_4 в судове засідання не прибув, надав суду заяву про розгляд справи за його відсутністю та письмові пояснення у яких зазначив, що він є іпотекотримачем нежитлового приміщення АДРЕСА_1 . АДРЕСА_2 відповідно до договору іпотеки від 08.12.2016 року, укладеного між ним та відповідачем ОСОБА_3 для забезпечення її грошових зобов`язань перед ним. Позивач та відповідач вважають, що договір оренди є пролонгованим, однак такий висновок не відповідає обставинам справи, оскільки пролонгація відбувалася вже після укладення договору іпотеки та відповідно до діючого законодавства за згодою іпотекодержателя може бути передано предмет іпотеки в оренду, він такої згоди не давав, тому договір про пролонгацію договору оренди шляхом здійснення відповідних конклюдентних дій є нікчемним та не створює жодних юридичних наслідків та суперечить вимогам закону. Таким чином не можливо розірвати договір, строк дії якого закінчився і зобов`язання за договором іпотеки припинилися. У задоволені зустрічного позову просить відмовити.

Суд провівши судовий розгляд за первісним та зустрічним позовами із врахуванням предмету та підстав позовних вимог, заслухавши сторони, дослідивши письмові пояснення, надаючи оцінку зібраним у справі доказам в цілому, оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_2 та про задоволення зустрічного позову ОСОБА_3 з наступних підстав.

Судом встановлені наступні фактичні обставини та відповідні ним правовідносини.

Відповідно до договору купівлі-продажу від 27 березня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Апалько М.Ю. за №176, ОСОБА_5 придбала нежиле приміщення АДРЕСА_3 , яке вбудоване до багатоквартирного житлового будинку , за планом Маріупольського БТІ літ.А-5, приміщення 48, загальною площею 45,7кв.м., за даними технічного паспорту БТІ міста Маріуполя 46,8кв.м., що було встановлено судовим рішенням постановою апеляційного суду Донецької області від 09.08.2018 року.

Згідно із договором оренди приміщення від 01 липня 2016 року ОСОБА_5 (орендодавець) передала у тимчасове оплатне користування нежитлове приміщення АДРЕСА_3 площею 46,8 кв.м. позивачу ОСОБА_2 для здійснення господарської діяльності. Строк дії договору 2 (два) роки, тобто до 01 липня 2018 року. Розмір орендної плати за місяць складає 4000 гривень. Відповідно до вимог п.4.2. договору оренди оренда вважається пролонгованою на наступні 2 роки у випадку, якщо жодна із сторін за місяць до закінчення строку дії договору письмово не заявить про його припинення.

Відповідно до договору купівлі-продажу нежилого приміщення від 28 листопада 2016 року, посвідченого приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Пахниць Н.В. за №3848, ОСОБА_5 продала ОСОБА_7 нежиле приміщення розташоване за адресою: АДРЕСА_2 приміщення АДРЕСА_1 , загальною площею 45,7кв.м. Продаж вчинено за ціною 141000 гривень.

За додатковим договором №1 від 27 грудня 2016 року, до договору купівлі-продажу нежилого приміщення від 28.11.2016 року, ОСОБА_5 продала ОСОБА_7 разом з нежилим приміщенням також перукарське обладнання із меблями.

Згідно до договору іпотеки від 08.12.2016 року, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_7 та нотаріально посвідченого приватним нотаріусом Чичековою О.А. Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області за № 1478/8, вбудоване нежиле приміщення розташоване за адресою: АДРЕСА_2 приміщення АДРЕСА_1 , загальною площею 45,7кв.м. передано іпотекодержателю ОСОБА_4 у забезпечення грошових зобов`язань , що випливають із договору позики, укладеного з ОСОБА_7 , посвідченого нотаріально 08.12.2016 року у розмірі позики 200000 грн.

Відповідно до витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань ОСОБА_2 здійснювала підприємницьку діяльність з 24.05.2016 року згідно запису у реєстрі та 29.12.2016 року було вчинено у реєстрі запис про припинення підприємницької діяльності фізичною особою-підприємцем за власним рішенням ОСОБА_2 / а.с.59-61/

ОСОБА_7 01 липня 2017 року зареєструвала шлюб та змінила прізвище на « ОСОБА_8 », що встановлено дослідженим судом рішенням Жовтневого районного суду м.Маріуполя Донецької області від 27.06.2018 року.

Вирішуючи справу суд виходить з наступного.

Згідно зі статтею 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення.

Частиною першою статті 76 ЦПК України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до частини першої, п`ятої, шостої статті 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях.

На час розгляду даної цивільної справи відсутні рішення судів щодо визнання недійсним договору оренди нежилого приміщення, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 приміщення АДРЕСА_1 , укладеного 01 липня 2016 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 , договору купівлі продажу від 28.11.2016 року, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_7 вказаного приміщення та договору іпотеки від 08.12.2016 року, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_7 відносно цього нежилого приміщення.

Суду було надано копії витягів з ЄРДР від 02.11.2018 року від 17.11.2017 року за повідомленням щодо вчинення злочину за ч. 1 ст. 358 КК України та за заявою ОСОБА_3 щодо вчинення відносно неї злочину за ч.1ст. 190 КК України. На час ухвалення судового рішення відсутні рішення правоохоронних органів та суду, якими було б встановлено факт підроблення акт прийому-передачі від 01.07.2016 року та факту шахрайства щодо заволодіння грошовими коштами ОСОБА_3 під час складання договору купівлі-продажу нежилового приміщення .

На час укладення договору купівлі-продажу спірного приміщення 28.11.2016 року договір оренди нежилого приміщення від 01.07.2016 року не було розірвано, скасовано, припинено, тощо. Згідно зі ст.770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найом, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця, тому відповідач ОСОБА_3 набув прав наймодавця за договором оренди.

Відповідно до умов договору оренди , зазначених у п.4.2., жодна із сторін договору оренди не заявила про припинення цього договору, отже договір оренди був пролонгованим на наступні два роки, тобто до 01.07.2020 року.

Умовами договору оренди від 01.07.2016 року у п. 2.1. приміщення було передане в оренду для здійснення господарської діяльності орендарем позивачем ОСОБА_9 .

Згідно ч. 1 ст. 316, ч. 1 ст. 317 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Статтею 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Власність зобов`язує. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

Отже відповідач ОСОБА_3 звернулася до суду із зустрічним позовом щодо захисту свого права власності свого майна нежитлового приміщення шляхом розірвання договору оренди приміщення.

Відповідно ч.2 ст. 50 ЦК України фізична особа здійснює своє право на підприємницьку діяльність за умови її державної реєстрації в порядку, встановленому законом.

Частиною 8 статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців" передбачено, що фізична особа - підприємець позбавляється статусу підприємця з дати внесення до Єдиного державного реєстру запису про державну реєстрацію припинення підприємницької діяльності цією фізичною особою.

Статтею 51 ЦК України передбачено, що до підприємницької діяльності фізичних осіб застосовуються нормативно-правові акти, що регулюють підприємницьку діяльність юридичних осіб, якщо інше не встановлено законом або не випливає із суті відносин.

Згідно ч.ч.1,2 ст. 3 Господарського Кодексу України під господарською діяльністю розуміється діяльність суб`єктів господарювання у сфері суспільного виробництва, спрямована на виготовлення та реалізацію продукції, виконання робіт чи надання послуг вартісного характеру, що мають цінову визначеність. Господарська діяльність, що здійснюється для досягнення економічних і соціальних результатів та з метою одержання прибутку, є підприємництвом, а суб`єкти підприємництва - підприємцями. Господарська діяльність може здійснюватись і без мети одержання прибутку (некомерційна господарська діяльність). Та за вимогами п.2 ч. 2 ст. 55 Господарського Кодексу України суб`єктами господарювання є громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які здійснюють господарську діяльність та зареєстровані відповідно до закону як підприємці.

З досліджених доказів вбачається, що на час укладення договору оренди 01.07.2016 року позивач ОСОБА_9 здійснювала підприємницьку діяльність та орендувала приміщення для здійснення саме господарської діяльності. На час відчуження приміщення та переходу права власності на нього до відповідача ОСОБА_3 28.11.2016 року позивач ОСОБА_9 продовжувала здійснювати підприємницьку діяльність, разом з правом власності до відповідача перейшло і право наймодавця нежилового приміщення в оренду позивачу.

Суд приходить до висновку, що відповідач правомірно вважає, що договір оренди має бути розірваним і просить його розірвати, оскільки позивач не може у встановленому законом порядку здійснювати підприємницьку діяльність господарську діяльність, через зняття з реєстрації як фізичної особи-підприємця, а відповідно вона не може і використовувати орендоване нежитлове приміщення за цільовим призначенням як приміщення для господарської діяльності.

Вказана вимога відповідача ґрунтується на вимогах ч.ч.1,2 ст. 773 ЦК України, які передбачають, що наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Твердження позивача, що не можна прийняти до уваги посилання відповідача на неможливість продовження зобов`язань за договором оренди в зв`язку з припиненням підприємницької діяльності, оскільки припинення підприємницької діяльності ФОП не впливає на його обов`язку нести відповідальність за неналежне виконання зобов`язань за договором оренди, суд відхиляє та не приймає, оскільки в даному випадку важливим елементом правоздатності фізичної особи є можливість займатися підприємницькою (господарською) діяльністю. А у випадку припинення реєстрації ФОП, фізична особа лише відповідає за зобов`язаннями ФОП, але не може вчиняти будь-які дії, в тому числі правочини як фізична особа-підприємець. З огляду на вказане позивач, яка не є фізичною особою-підприємцем і не може здійснювати підприємницьку діяльність, не може в подальшому орендувати нежиле приміщення для здійснення господарської діяльності як приватний підприємець, що визначено умовами договору. Тобто одна із сторін договору оренди позбавлена статусу, в якому вона набула право оренди, а відповідно правовідносини щодо подальшої оренди мають бути припинені.

Що стосується посилання відповідача на наявність заборгованості по сплаті за оренду та комунальні послуги, то суд ці доводи відповідача не приймає, як підставу для задоволення позову про розірвання договору оренди, оскільки суду не надано жодних належних доказів на підтвердження цих тверджень ( розрахунку, квитанцій, тощо).

Оскільки суд прийшов до висновку про наявність підстав для задоволення зустрічного позову про розірвання договору оренди нежилого приміщення, то відсутні підстави для задоволення позову позивача про усунення перешкод у користуванні нежилим приміщенням.

Також судом відхиляється позиція третьої особи ОСОБА_4 щодо відсутності підстав для задоволення зустрічного позову про розірвання договору оренди нежилого приміщення, який на думку третьої особи є нікчемним та не породжує жодних юридичних наслідків, оскільки нежиле приміщення перебуває в іпотеці та він, як іпотекодержатель не давав згоди на пролонгацію договору оренди, посилаючись на вимоги ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку». Відповідно до наведеної вимоги закону правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

На час укладення договору іпотеки 08.12.2016 року між відповідачем ОСОБА_3 та третьою особою ОСОБА_4 договір оренди від 01.07.2016 року вже існував та мав законну силу, тому посилання на вказану норму законодавства, як підставу вважати договір нікчемним або недійсним є безпідставним.

Стаття 263 ЦПК України передбачає, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Враховуючи наведене, суд приходить до висновку, що саме з підстав припинення позивачем підприємницької діяльності та відсутності підстав користуватися річчю нежилим приміщенням, відповідно до її призначення та умов договору здійснення господарської діяльності, договір оренди підлягає розірванню, а тому відсутні підстави для продовження користування позивача приміщенням та вимагати усунення перешкод у його користуванні.

Частина 1 статті 141 ЦПК України передбачає, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Згідно частини 2 статті 141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача, у разі відмови в позові - на позивача.

Задовольняючи зустрічні позовні вимоги, суд стягує з відповідача за зустрічним позовом ОСОБА_2 на користь позивача ОСОБА_3 витрати по сплаті судового збору у сумі 704,80 грн.

Керуючись ст.ст. 1, 2, 5, 12, 30, 43, 76, 81, 84, 89, 95, 141, 223, 235, 241, 258, 259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , третя особа: ОСОБА_4 , про усунення перешкод у користуванні приміщенням - відмовити.

Зустрічний позов ОСОБА_3 до ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , третя особа ОСОБА_4 , про розірвання договору оренди приміщення задовольнити.

Розірвати договір оренди нежилого приміщення АДРЕСА_1 , укладений 01.07.2016 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 .

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 витрати по сплаті судового збору у сумі 704,80 грн.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку безпосередньо до Донецького апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Суддя Л.Г. Шатілова