КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 369/1979/19 Головуючий у суді І інстанції Пінкевич Н.С.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

2 жовтня 2019 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Ігнатченко Н.В.,

суддів: Голуб С.А., Таргоній Д.О.,

за участю секретаря судового засідання - Сакалоша Б.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду у порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 16 квітня 2019 року у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Європейка» про відшкодування збитків,

в с т а н о в и в:

У лютому 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Європейка» (далі - ТОВ «Європейка»), в якому просила стягнути з відповідача на свою користь грошові кошти (упущену вигоду) в розмірі 152 000 грн.

На обґрунтування позовних вимог зазначено, що 18 січня 2017 року між ТОВ «Європейка» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № С103/11/165/153, за умовами якого позивач набула майнові права на об`єкт нерухомості, а саме двохкімнатну квартиру АДРЕСА_1 . На виконання умов цього договору позивач мала укласти договір купівлі-продажу деривативу, сплативши за нього 254 672,50 грн, а також сплатила вартість майнових прав в розмірі 253 165 грн. Згідно додатку 1 до договору - специфікація, термін введення в експлуатацію об`єкту нерухомості встановлено до 30 червня 2017 року.28 грудня 2017 року позивач надіслала відповідачу претензію щодо порушення зазначених строків, на що отримала письмову відповідь про перенесення строків введення об`єкту в експлуатацію на третій квартал 2018 року із зазначенням причин порушення зобов`язання за договором.

Позивач вказала, що укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав, вона мала на меті в подальшому здавати квартиру в оренду, тому 20 лютого 2017 року уклала попередній договір з орендарем із зобов`язанням укласти основний договір оренди 1 липня 2017 року. Договірна вартість оренди квартири на місяць становить 8 000 грн. Оскільки відповідач порушив строки введення об`єкту в експлуатацію, їй було завдано збитків у вигляді недоотриманої орендної плати за дев`ятнадцять місяців в розмірі 152 000 грн, які відповідач зобов`язаний відшкодувати їй на підставі статей 22, 614, 623 ЦПК України.

Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 16 квітня 2019 року у задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що попередній договір оренди, на який посилається позивач, не був посвідчений нотаріально, тому не є підставою виникнення будь-яких прав та обов`язків сторін договору. Позовні вимоги ґрунтуються на припущеннях, адже заявлена сума збитків є теоретичною та не підтверджена відповідними документами.

Не погоджуючись з указаним судовим рішенням, позивач подала апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати, з мотивів неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального й порушення норм процесуального права, та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

Як на підставу своїх вимог ОСОБА_1 посилається на те, що нею були дотримано усі істотні умови та форма, встановлена цивільним законодавством для укладання договору оренди житла, а його обов`язкове нотаріальне посвідчення не вимагається відповідно до статті 810 ЦК України, тому висновок суду про те, що попередній договір оренди житла є нікчемний - безпідставний. Суд помилково вважав, що у відповідача відсутні будь-які обов`язки або права по відношенню до неї на підставі попереднього договору оренди, адже для відшкодування шкоди у зв`язку з упущеною вигодою не обов`язково бути особі, яка завдала шкоду, стороною договірних відносин. Діями ТОВ «Європейка», що полягали у затримці будівництва об`єкту нерухомості та відсутності факту введення його в експлуатацію, були створені перешкоди позивачу в отриманні прибутку за оренду житла. Також помилковим є твердження суду про те, що відповідач звільняється від відповідальності у зв`язку із перешкодами органів влади у закінченні будівництва на підставі пункту 2.10. договору продажу майнових прав та необгрунтовано взято до уваги судові тяжби відповідача стосовно дозвільних документів.

У відзиві на апеляційну скаргу представник відповідача - адвокат Чеховська Д.Р. просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги,посилаючись на законність і обґрунтованість оскаржуваного судового рішення.

Представник вважає, що в апеляційній скарзі належним чином не обґрунтовано у чому полягає неправильне застосування судом першої інстанції норм, які встановлюють вимоги до нотаріального посвідчення договорів оренди, а доводи позивача щодо нанесення їй відповідачем збитків в розмірі 152 000,00 грн є безпідставними та не доведеними належними і допустимими доказами у справі.

Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, пояснення учасників справи, що з`явилися, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, а також відзиву на неї, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення з таких підстав.

За правилом частин першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до вимог статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судом встановлено, що 18 січня 2017 між ТОВ «Європейка» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № С103/11/165/153.

Згідно пункту 2.1. договору ТОВ «Європейка» продає, а ОСОБА_1 придбає майнові права на об`єкт нерухомості, яким згідно специфікації - додаток № 1, що є невід`ємною частиною договору, є двохкімнатна квартира за адресою: АДРЕСА_1 квартири 165 .

Відповідно до пункту 2.10. договору термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію встановлений у специфікації (додаток № 1 до договору). Термін введення об`єкта будівництва може бути перенесено на трок, що не перевищує 4 (чотирьох) календарних місяців, за умови обов`язкового повідомлення про це покупця. Таке перенесення не вважається порушенням продавцем умов цього договору.

У відповідності до специфікації граничний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію встановлено 30 червня 2017 року.

За пунктом 6.10. договору у випадку, якщо продавець, з урахуванням пункту 2.10. цього договору, порушить термін введення об`єкту будівництва в експлуатацію, він зобов`язаний сплатити на користь покупця пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від вартості майнових прав за цим договором за кожен день прострочення.

Пункт 6.11. договору передбачає, що продавець звільняється від відповідальності за невиконання пункту 3.1. цього договору, з урахуванням пункту 2.10. цього договору якщо затримка відбулася з вини: органів виконавчої влади, місцевого експлуатуючих організацій, органів дозвільної системи.

Встановлено, що станом на 30 червня 2017 року об`єкт будівництва в експлуатацію введений не був.

20 лютого 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено у простій письмовій формі попередній договір, предметом договору є домовленість щодо укладення договору оренди квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

За змістом цього договору основний договір оренди мав бути укладений між сторонами 1 липня 2017 року строком на п`ять років до 30 червня 2022 року включно. Вартість орендної плати за квартиру за один місяць складає 8 000 грн.

Рішенням Києво-Святощинського районного суду Київської області від 26 листопада 2018 року в задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «Європейка» про зміну договору та відшкодування штрафу було відмолено.

Постановою Київського апеляційного суду від 25 березня 2019 року указане рішення районного суду залишено без змін. При цьому судом встановлено, що встановлення факту невиконання відповідачем зобов`язань в частині строків здачі об`єкту в експлуатацію, є недостатнім для висновку суду, що передбачена договором відповідальність у виді пені, має бути замінена на штраф, в розмірі, який зазначає позивач, без згоди іншої сторони договору. Так як сторони договору не передбачили такого виду відповідальності, як штраф і суд не встановив, наявності правових підстав для зміни умов договору в цій частині, суд правомірно відмовив у позовних вимогах про стягнення штрафу.

У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину).

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У частині першій статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з частинами першою, третьою статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відповідно до частини першої статті 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

За правилом статей 793, 794 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Таким чином, попередній договір найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), які і основний договір найму, повинен укладатися у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до частини другої статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (частина 1 статті 220 ЦК України).

Оскільки у пункті 8.1. попереднього договору зазначено, що договір оренди починає діяти з 1 липня 2017 та діє терміном п`ять років до 30 червня 2022 року включно, то договір оренди мав би бути посвідчений нотаріально, а право оренди зареєстроване у встановленому законом порядку.

Встановивши, що попередній договір, укладений між позивачем та іншою особою, не був посвідчений нотаріально, як того вимагає закон для укладення договору оренди нерухомого майна на строк більше ніж три роки, суд дійшов обгрунтованого висновку, що такий договір є нікчемним з моменту його укладення, а тому не є підставою виникнення будь-яких прав та обов`язків сторін договору та інших осіб.

Окрім того, ОСОБА_1 не могла розпоряджатися незавершеним об`єктом будівництва, укладаючи попередній договір щодо нього, оскільки до реєстрації права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень квартира не є об`єктом нерухомого майна та не включена до цивільного обороту.

Так, відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважається річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу - це обумовлене право набуття у майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Відповідно до пункту 5.2 договору купівлі-продажу майнових прав № С103/11/165/153 від 18 січня 2017 року продавець зобов`язаний передати покупцю майнові права на об`єкт нерухомості у власність по акту прийому-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості не пізніше ніж через 120 (сто двадцять) календарних днів з моменту введення всього об`єкту будівництва в експлуатацію в порядку передбаченому чинним законодавством.

У частині першій статті 382 ЦК України встановлено, що квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Проте, якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно із частиною першою статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Отже, об`єкт будівництва набуває статусу новоствореного нерухомого майна лише після прийняття об`єкта в експлуатацію та здійснення державної реєстрації права власності на нього. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Таким чином, до завершення будівництва об`єкта нерухомого майна та прийняття його до експлуатації, квартира є об`єктом інвестування в об`єкті будівництва, який після завершення будівництва стає окремим майном, тому на момент укладення договору, позивачу як покупцю не належало право власності на квартиру, а лише майнові права на неї.

Посилання позивача на те, що договір найму житла укладається лише у письмовій формі (частина перша статті 811 ЦК України) не приймаються до уваги колегії суддів з огляду на те, що об`єкт майнових прав на момент укладення попереднього договору оренди не набув статусу житла відповідно до вимог статей 182, 379, 812 ЦК України та статті 158 Житлового кодексу УРСР.

Частиною першою статті 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

З вищенаведеного слідує, що у наданому позивачем попередньому договорі була відсутня така істотна умова договору як предмет договору, оскільки квартири, як житлове приміщення, на момент укладення цього договору не існувала в якості об`єкта цивільного обороту, право позивача на неї не було оформлено у встановленому законом порядку, відтак не могло реалізуватися позивачем в тому числі здачею в найм (оренду).

Відповідно до частини першої статті 22 ЦК України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування.

За частиною другою статті 22 ЦК України, збитками є:

1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки);

2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Відшкодування збитків є однією із форм або заходів цивільно-правової відповідальності, яка вважається загальною або універсальною саме в силу правил статті 22 ЦК України, оскільки частиною першою визначено, що особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Тобто порушення цивільного права, яке потягнуло за собою завдання особі майнових збитків, саме по собі є основною підставою для їх відшкодування.

Відповідно до статті 22 ЦК України у вигляді упущеної вигоди відшкодовуються тільки ті збитки, які б могли бути реально отримані при належному виконанні зобов`язання.

Згідно із частиною четвертою статті 623 ЦК України при визначенні неодержаних доходів (упущеної вигоди) враховуються заходи, вжиті кредитором щодо їх одержання.

Кредитор, який вимагає відшкодування збитків, має довести: неправомірність поведінки особи; наявність шкоди; причинний зв`язок між протиправною поведінкою та шкодою, що є обов`язковою умовою відповідальності та виражається в тому, що шкода має виступати об`єктивним наслідком поведінки завдавача шкоди; вина завдавача шкоди, за виключенням випадків, коли в силу прямої вказівки закону обов`язок відшкодування завданої шкоди покладається на відповідальну особу незалежно від вини. З іншого боку, боржник має право доводити відсутність своєї вини (стаття 614 ЦК України).

Таким чином, у вигляді упущеної вигоди відшкодовуються тільки ті збитки у розмірі доходів, які б могли бути реально отримані. Пред`явлення вимоги про відшкодування неодержаних доходів (упущеної вигоди) покладає на кредитора обов`язок довести, що ці доходи (вигода) не є абстрактними, а дійсно були б ним отримані. Позивач повинен довести також, що він міг і повинен був отримати визначені доходи, і тільки неправомірні дії відповідача стали єдиною і достатньою причиною, яка позбавила його можливості отримати прибуток.

Статтями 76, 81 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції на підставі поданих сторонами доказів, які належним чином оцінені, з урахуванням встановлених обставин справи і вищевказаних вимог закону, дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для стягнення з відповідача на користь позивача суми збитків у вигляді упущеної вигоди в розмірі 152 000 грн, оскільки вимоги позивача базуються на порушення відповідачем своїх обов`язків щодо вчасного введення будинку в експлуатацію, втім такий збиток є теоретичними, побудований на можливих очікуваннях отримання певного доходу та не підтверджений відповідними документами, що свідчили б про конкретний, дійсний розмір прибутку, який могла би і повинна була отримати позивач, якщо б відповідач не здійснював затримку у будівництві об`єкту нерухомості.

При цьому судом враховано умови договору від 18 січня 2017 року, а саме пункт 6.11. щодо звільнення від відповідальності, зокрема внаслідок дій Департаменту ДАБІ у Київській області щодо скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт, які у подальшому в порядку адміністративного судочинства рішенням суду визнані протиправними.

Доводи апеляційної скарги не спростовують правильність висновків суду першої інстанцій і не дають підстав вважати, що судом першої інстанції порушено норми процесуального права та/або неправильно застосовано норми матеріального права, які передбачені статтею 376 ЦПК України, як підстави для скасування рішення суду.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, §23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

За таких обставин, колегія суддів приходить до висновку, що доводи апеляційної скарги не заслуговують на увагу, висновок суду про часткове задоволення позову є правильним, а відтак рішення суду першої інстанції ухвалено відповідно до вимог матеріального та процесуального законодавства і підстав для його скасування не вбачається.

Відповідно до пункту 1 статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Оскільки апеляційна скарга залишається без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін, то розподіл судових витрат не проводиться.

Керуючись статтями 367 - 369, 374, 375, 381 - 384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 16 квітня 2019 року - без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та оскарженню в касаційному порядку не підлягає, крім випадків, встановлених пунктом 2 частини третьої статті 389 ЦПК України.

Головуючий Н.В. Ігнатченко

Судді: С.А. Голуб

Д.О. Таргоній