Постанова

Іменем України

10 жовтня 2019 року

місто Київ

справа № 344/11163/16-ц

провадження № 61-14790св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Погрібного С. О. (суддя-доповідач), Олійник А. С., Яремка В. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Альфабуд»,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Альфабуд» на рішення Івано-Франківського міського суду від 15 березня 2017 року у складі судді Польської М. В. та ухвалу Апеляційного суду Івано-Франківської області від 27 квітня 2017 року у складі колегії суддів: Васильковського В. М., Бойчука І. В., Ясеновенко Л. В.,

ВСТАНОВИВ:

І. ІСТОРІЯ СПРАВИ

Стислий виклад позиції позивача

У вересні 2016 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом про визнання майнових прав, зобов`язання передати документи, необхідні для оформлення покупцем прав власності.

Позивач обґрунтовував заявлені вимоги тим, що 04 червня 2014 року він уклав з Товариством з обмеженою відповідальністю «Альфабуд»

(далі - ТОВ «Альфабуд») договір купівлі-продажу майнових прав № 55/9 на квартиру АДРЕСА_1 . Вартість майнових прав за 1 кв. м складає 4 550 грн, загальна вартість квартири 324 688, 00 грн. За додатковою угодою від 14 травня 2015 року до договору купівлі-продажу майнових прав № 55/9 він повністю оплатив вартість майнових прав за комору. Станом на 13 березня 2015 року ним оплачено усі кошти за майнові права на квартиру в сумі 324 700, 00 грн з переплатою 1 600,00 грн, однак відповідач не виконав свої зобов`язання щодо підписання актів та передачі документів на квартиру і комору.

Стислий виклад заперечень відповідача

Відповідач позов не визнав, вважав його необґрунтованим.

Стислий виклад змісту рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Івано-Франківського міського суду від 15 березня 2017 року позов задоволено. Визнано за ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , поруч з будинком № 130 . Визнано за ОСОБА_1 майнові права на комору № 62 , розташовану на дев`ятому поверсі, загальною площею 1, 8 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 з будинком № 130 . Зобов`язано ТОВ «Альфабуд» передати ОСОБА_1 документи, необхідні для оформлення покупцем права власності на об`єкт нерухомості, а саме акт прийому-передачі, витяг з реєстру інвесторів.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції керувався тим, що згідно з пунктом 3.8 договору № 55/9 продавець закріплює за покупцем об`єкт нерухомості та здійснює його передачу за умови оплати покупцем 100, 00 % вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, а за пунктами 2.1, 2.2, 2.5 цього договору право власності на майнові права переходить від продавця до покупця після підписання акта прийому-передачі. Тому таке право на передачу майнових прав шляхом підписання акта прийому-передачі у ОСОБА_1 виникло 13 березня 2015 року після 100, 00 % оплати прав на квартиру в сумі 324 700, 00 грн за загальну площу 71, 36 кв. м, а 14 травня 2015 року - на комору.

Ухвалою Апеляційного суду Івано-Франківської області від 27 квітня 2017 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції, зазначивши, що станом на 13 березня 2015 року ОСОБА_1 здійснив 100, 00 % оплату вартості покупцем майнових прав на квартиру, обумовлену договором у сумі 324 688, 00 грн за загальну площу 71, 36 кв. м, з переплатою 1 600, 00 грн. Таким чином, позивач виконав умови пункту 3.4 договору про повне погашення заборгованості перед продавцем протягом 15 днів з моменту реєстрації поштовим відділенням рекомендованого листа про зміну ціни, за ціною, що діяла до такої зміни, з огляду на що відсутня була необхідність повідомляти продавця про непогодження з пропозицією останнього щодо встановленої нової ціни.

ІІ. АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі, поданій до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у червні 2016 року, ТОВ «Альфабуд» просило скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій, ухвалити нове рішення, яким у позові відмовити.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга обґрунтовується неправильним застосуванням судами норм матеріального права.

Заявник зазначає, що судами неправильно застосовано норми матеріального права та порушено норми процесуального права. Зазначив, що укладеним договором купівлі-продажу майнових прав передбачено збільшення вартості майнових прав на об`єкт нерухомості. Суд не врахував, що у разі незгоди з пропозицією продавця щодо встановлення нової ціни покупець повинен письмово повідомити про це протягом 10 днів з моменту реєстрації поштовим відділенням рекомендованого листа про зміну ціни і повністю погасити заборгованість протягом 15 днів з моменту реєстрації поштою такого листа за ціною, що діяла до такої зміни. За відсутності такого повідомлення та непогашення заборгованості за ціною, що діяла до зміни, нова ціна вважається прийнятою автоматично на 16-тий день після реєстрації поштовим відділенням рекомендованого листа про зміну ціни (пункт 3.4 договору). Отже, має бути наявність двох пов`язаних умов для оплати вартості майнових прав за раніше встановленою ціною, а саме: письмове повідомлення про незгоду з новою ціною та здійснення оплати. Лист про зміну вартості майнових прав зареєстровано поштою 06 березня 2015 року. Позивач до 16 березня 2015 року не надіслав письмове повідомлення про незгоду з новою ціною. Крім того, до дати зміни ціни ним сплачено 126 600, 00 грн вартості майнових прав за 27, 8 кв. м із 76, 4 кв. м загальної площі, неоплаченими залишились 48, 6 кв. м на суму 432 540, 00 грн. З 06 березня 2015 року позивачем внесено 222 620, 00 грн, що складає 52, 8 кв. м площі, тому неоплаченими залишаються 23, 6 кв. м на суму 210 040, 00 грн. Оскільки позивач сплатив менше 70, 00 % вартості об`єкта нерухомості, то згідно з пунктом 3.5 договору на вартість неоплаченої площі нараховується 1, 5 ставки рефінансування, що складає 306 830, 27 грн, з них 210 040, 00 грн - основна заборгованість, 96 790, 27 грн - відсотки рефінансування. Крім цього, за порушення строків оплати сплачується пеня, а при неоплаті понад 60 календарних днів, крім пені - штраф у розмірі 10, 00 % від суми простроченого платежу і 10, 00 % річних. Загалом заборгованість позивача становить 507 288, 97 грн.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

У наданому відзиві позивач зазначає про безпідставність касаційної скарги та просить залишити її без задоволення.

ІІІ. ВІДОМОСТІ ПРО РУХ СПРАВИ У СУДАХ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ ТА МЕЖІ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ СУДОМ

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 14 липня 2017 року відкрито касаційне провадження у справі.

Згідно зі статтею 388 ЦПК України (в редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII, що набрав чинності 15 грудня 2017 року, далі - ЦПК України) судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу ХІІІ «Перехідні положення» ЦПК України касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Справу разом із матеріалами касаційного провадження передано до Верховного Суду у березні 2018 року.

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

З метою визначення меж розгляду справи Верховним Судом застосовані правила статті 400 ЦПК України, відповідно до яких під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Критерії оцінки правомірності оскаржуваних судових рішень визначені в статті 213 ЦПК України (в редакції Закону України від 18 березня 2004 року № 1618-IV, далі - ЦПК України 2004 року), відповідно до яких рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом; обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

ІV. ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Верховний Суд перевірив правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та дотримання норм процесуального права, за наслідками чого зробив такі висновки.

Обставини, встановлені в рішеннях судів першої та апеляційної інстанцій

Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що 04 червня 2014 року між ТОВ «Альфабуд» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 55/9, предметом якого є обов`язок передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 із завершенням будівництва до 4-го кварталу 2014 року.

Сторони обумовили, що майнові права на об`єкт нерухомості за цим договором передаються продавцем покупцю після повної оплати вартості об`єкта нерухомості шляхом підписання акта приймання-передачі; вартість майнових прав за 1, 00 кв. м складає 4 550, 00 грн, загальна вартість квартири 324 688, 00 грн. При цьому, перший внесок 65 000, 00 грн покупець оплачує протягом трьох днів з моменту підписання договору, а решту суми 259 688, 00 грн щомісячними платежами, не менше 5 000, 00 грн до 5 числа наступного місяця, чергові внески можуть бути оплачені достроково.

14 травня 2015 року сторони уклали додаткову угоду до договору купівлі-продажу майнових прав № 55/9 про передачу майнових прав на комору № 62 загальною площею 1, 8 кв. м, вартістю 14 400, 00 грн, які позивач повністю сплатив у день укладення додаткової угоди.

З січня 2015 року позивач оплачував більші суми, ніж по 5 000, 00 грн, узгоджених сторонами.

06 березня 2015 року відповідач надіслав листа позивачу про зміну вартості 1 кв. м загальної площі до 8 900, 00 грн, яка не стосується вже оплаченої площі. Лист зареєстровано поштовим відділенням 06 березня 2015 року, вручений позивачу 14 березня 2015 року.

Судами встановлено, що станом на 13 березня 2015 року ОСОБА_1 сплачено усі кошти, передбачені договором, за майнові права на квартиру у сумі 324 700, 00 грн, з переплатою 1 600, 00 грн.

ТОВ «Альфабуд» у запланованому 4-му кварталі 2014 року об`єкт капітального будівництва не завершило та не ввело його у експлуатацію. 26 травня 2015 року зареєстрована декларація про готовність спірного об`єкта до експлуатації.

Оцінка аргументів, викладених у касаційній скарзі

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України, частини першої статті 3 ЦПК України 2004 року кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема сукупність речей, а також майнові права та обов`язки, при цьому майнові права визнаються речовими правами.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають з дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

У статті 876 ЦК України передбачено, що власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.

Відповідно до пункту 3.4 договору, укладеного між сторонами, покупець у разі непогодження з пропозицією продавця щодо встановленої ціни має повідомити про таку незгоду продавця протягом 10 днів з моменту реєстрації поштовим відділенням рекомендованого листа, та повністю погасити заборгованість перед продавцем протягом 15 днів з моменту реєстрації поштовим відділенням рекомендованого листа про зміну ціни, за ціною, що діяла до такої зміни. При відсутності від покупця такого повідомлення та при непогашенні заборгованості за ціною, що діяла до зміни, нова ціна вважається прийнятою автоматично на 16-тий день після реєстрації поштовим відділенням рекомендованого листа про зміну ціни.

Враховуючи зазначене положення договору, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що позивач виконав умови пункту 3.4 договору про повне погашення заборгованості перед продавцем протягом 15 днів з моменту реєстрації поштовим відділенням рекомендованого листа про зміну ціни, за ціною, що діяла до такої зміни. Враховуючи зазначене, у позивача не виникло обов`язку повідомляти продавця про непогодження з пропозицією останнього щодо встановленої нової ціни.

Отже, встановивши, що будинок закінчений будівництвом і введений в експлуатацію, ОСОБА_1 виконав свої договірні зобов`язання, а саме повністю сплатив вартість об`єкта будівництва до моменту підвищення вартості умовного квадратного метра придбаного житла, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт, а відповідач заперечує та не визнає таких прав позивача, суди дійшли обґрунтованих висновків про наявність підстав для задоволення позову та визнання майнових прав за позивачем на об`єкт інвестування.

Аналогічні висновки викладені Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 03 квітня 2019 року у справі № 761/8259/15-ц

(провадження № 14-602цс18) у справі № 761/9951/15-ц

(провадження № 14-614цс18), від 15 травня 2019 року у справі № 761/10028/15-ц (провадження № 14-27цс19). Підстав для відступлення від таких висновків Верховний Суд не встановив.

Посилання заявника на пункт 3.5 договору, який стосується визначення порядку здійснення розрахунку покупцем та строки такого, щодо нарахування однієї ставки рефінансування за неоплачену площу, є необґрунтованими, оскільки зазначений пункт стосується вартості неоплаченої площі (70 % і більше) після введення в експлуатацію об`єкта.

Доводи касаційної скарги про те, що позивачем не сплачено повної вартості квартири за проектною площею фактично зводяться до необхідності переоцінки доказів та встановлення обставин спору, що перебуває поза межами повноважень Верховного Суду. Доводи касаційної скарги щодо несплати повної вартості квартири з урахуванням збільшеної площі квартири не впливають на правильність вирішення справи, оскільки предметом спору є вимога про визнання майнових прав на квартиру за проектною площею.

Верховний Суд встановив, що оскаржувані судові рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують, на законність ухвалених судових рішень не впливають.

Враховуючи наведене, Верховний Суд зробив висновок, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін.

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Альфабуд» залишити без задоволення.

Рішення Івано-Франківського міського суду від 15 березня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Івано-Франківської області від 27 квітня 2017 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді С. О. Погрібний

А. С. Олійник

В. В. Яремко