ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Номер справи 652/905/18 Головуючий в 1 інстанції Дригваль В.М.
Номер провадження 22-ц/819/1392/19 Доповідач Орловська Н.В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 жовтня 2019р. Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Орловської Н.В.,

суддів: Кутурланової О.В.,

Майданіка В.В.,

секретар Прушинська О.В.,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Штефана Дмитра Юрійовича, який діє від імені ОСОБА_1 , на рішення Високопільського районного суду Херсонської області у складі судді Дригваля В.М. від 05 липня 2019 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Асоціації фермерських господарств «Ольвія» Високопільського району Херсонської області, третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору: Державний реєстратор Високопільської районної державної адміністрації Херсонської області Величко Юлія Юріївна, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, скасування запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно,

В С Т А Н О В И В :

30 жовтня 2018 року ОСОБА_1 звернулась з позовом до Асоціації фермерських господарств «Ольвія» (надалі АФГ «Ольвія»),третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору: Державний реєстратор районної державної адміністрації Херсонської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 01.03.2017р, рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень від 29.05.2017р. та скасування запису про інше речове право № 20894343 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що після смерті матері ОСОБА_2 в порядку спадкування набула право власності на належну спадкодавцеві земельну ділянку , яка перебувала у користуванні АФГ «Ольвія» на підставі договору оренди від 27.03.2008р., зареєстрованого 31.03.2008р. із строком дії договору до 31.01.2018р.

Упродовж строку дії вказаного договору, нею та АФГ «Ольвія» 01.03.2017р. укладено новий договір оренди цієї земельної ділянки, який зареєстрований в Реєстрі речових прав 29.05.2017р. № 20894343.

Недійсність договору оренди від 01.03.2017р. пов`язує із порушенням у момент його укладання вимог цивільного законодавства, оскільки до припинення дії попереднього договору оренди від 27.03.2008р., укладання наступного договору суперечить приписам змісту ст.ст. 18,20 Закону України «Про оренду землі та ч.1 ст.5 Закону України «Про Державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Рішенням Високопільського районного суду Херсонської області від 05 липня 2019року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Рішення суду першої інстанції обґрунтовано тим, що сторони погодили всі істотні умови, що позивач засвідчила власним підписом. Підставою його укладання були погоджені сторонами інші умови щодо збільшеної орендної плати та строку дії договору. Позивач передала спірну земельну ділянку на умовах договору згідно акту приймання передачі, а орендар відкрито користується майном та виконує умови договору оренди, жодна із сторін не заявляла вимоги припинення чи розірвання попереднього договору.

Позивач не надала належних та допустимих доказів порушення порядку укладання спірного договору.

В апеляційній скарзі адвокат Штефан Дмитро Юрійович, який діє в інтересах ОСОБА_1 , посилається на неповне з`ясування істотних обставин справи та невідповідність висновків суду фактичним обставинам, оскільки не врахував, що позивач отримувала орендну плату на підставі договору від 27.03.2008р., а після його припинення орендної плати не отримувала. До завершення строку його дії попередила орендаря про те, що не бажає продовжувати дію цього договору.

Суд не врахував, що нормами ЦК, Законів України «Про оренду землі» та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не передбачають подвійної реєстрації права оренди та не звернув уваги, що ОСОБА_3 при реєстрації договору оренду діяв на підставі доручення від 6.09.2016р, хоча за змістом останньої таких повноважень не мав.

Крім того, не враховано, що після завершення строку попереднього договору, нею 23.04.2018р. були об`єднані дві земельні ділянки 4.39 га та 8.78га, які зареєстровані в Державному єдиному реєстрі речових прав під № 25830663.

Просить рішення суду скасувати і ухвалити нове рішення про задоволення позову.

У відзиві адвокат Янковський В.А., який діє в інтересах АФГ «Ольвія», на апеляційну скаргу, її доводи заперечує та зазначає, що договір оренди від 1.03.2017р. укладений у відповідності до вимог законодавства та у відповідності до умов та волевиявлення сторін. Просить залишити скаргу без задоволення, а рішення суду без зміни.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах, визначених ст. 367 ЦПК України, встановлено наступне.

Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Частиною четвертою ст. 124 і ст. 125 ЗК України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав.

Відносини пов`язані з орендою землі регулюються Законом України «Про оренду землі», де ст.ст. 17,18, 20 ( у редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин 10.12.2012р.), договір оренди землі укладається у письмовій формі і набирає чинності після його державної реєстрації.

Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

У відповідності до п.2, 3 Прикінцевих і перехідних положень Закону України «Про внесення змін до Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 11.02.2010р. № 1878 в редакції Закону № 4152 від 09.12.2011р. - встановлено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно в порядку , встановленому цим Законом , здійснюється з 01 січня 2013р.

До 01.01.2013р. державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок проводиться територіальними органами земельних ресурсів.

Судом встановлено та вбачається з матеріалів справи, що 27 березня 2008р. між АФГ «Ольвія» та ОСОБА_2 укладений договір оренди земельної ділянки площею 4,39 га, кадастровий номер :04:016:0035, яка належала на вправі власності орендодавцеві згідно Державного акту про право власності на землю від 2.10.2002р., на строк 10 років із визначенням орендної плати у розмірі 1,5% від грошової оцінки земельної ділянки, що становило 613,71 грн., або у натуральній формі : зерно продовольче 500кг, зерно фуражне 1100гк, олія 15 кг, січка 1 причіп. Договір зареєстрований у Високопільському РВР Херсонської філії ЦДЗК згідно запису від 31.03.2008р. Земельна ділянка передана в оренду на підставі акту №3/35 від 31.03.2008р. ( а.с.8-15,126).

Як убачається зі змісту п.31 договору оренди від 27.03.2008р. перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання Договору.

Однак, у відповідності до визначеної ст.204 ЦК України презумпції правомірності правочину та змісту п. 27 цього ж договору, сторони у письмовій формі за взаємною згодою можуть змінити його умови, або припинити його дію у випадках, передбачених законом ( п.28 Договору).

Крім того, п.5 договору визначений термін його дії до 31.01.2018р., а також встановлювалось, що після закінчення дії договору орендар, який належно виконував свої обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар не пізніше 30 днів до закінчення строку дії договору має повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору, його умови можуть бути змінені за згодою сторін, що відповідало приписам ст. 33 Закону України «Про оренду землі» від 6.10.1998р. № 161-Х1У в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин.

ІНФОРМАЦІЯ_1 . ОСОБА_2 померла. Право власності в порядку спадкування на вказану земельну ділянку набула ОСОБА_1 , у відповідності до свідоцтва про право власності в порядку спадкування за законом від 16.06.2010р. ( а.с.16).

1.03.2017р. АФГ «Ольвія» та ОСОБА_1 уклали договір оренди земельної ділянки площею 4,39 га, кадастровий номер :04:016:0035, який зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 29.05.2017р. Умовами цього договору встановлений строк дії 10 років та розмір орендної плати не менше 3% грошової оцінки земель, що становить у грошової формі - 4053,23грн., або зерно продовольче-600 кг, зерно фуражне 2400 кг, олія 30кг, січка 1 причіп або 10 шт. тюків чи 250 грн., відробіткова форма - оранка присадибної ділянки 0,50 га. Земельна ділянка передана орендареві на підставі акту передачі від 01.03.2017р. (а.с.18-22; а.с.79-81).

Право оренди за спірним договором відповідач набув після його реєстрації 29.05.2017р.

Жодних обставин, які б перешкоджали чи унеможливлювали продовження оренди цієї ж земельної ділянки після зміни власника шляхом укладання нового договору із зміненими умовами в частині орендної плати та встановлення нового строку дії із часу досягнення згоди відносно істотних умов позивач не зазначала. І такі обставини судом встановлені не були.

Як убачається зі змісту позовної заяви, саме цей договір є предметом спору, недійсність якого позивач пов`язує із тим, що оскаржуваний договір укладений всупереч встановлених порядку, встановленого ЗУ «Про оренду землі», під час дії попереднього договору оренди від 31.01.2008р., дія якого завершується 31.01.2018р., тоді як вона не бажала продовжувати договірні відносини із відповідачем та 25.05.2017р. просила не реєструвати укладений договір. Вважає, що законом заборонена подвійна реєстрація права оренди на земельну ділянку.

Згідно статей 638, 639 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

До істотних умов договору оренди у тому числі належить умови щодо строку дії та розміру оплати ( ст.15 Закону України «Про оренду землі»).

Враховуючи, що право власності на зазначену земельну ділянку позивач набула в порядку спадкування у той період часу, коли попереднім власником ця земельна ділянка передана у оренду відповідачеві, що після зміни власника земельної ділянки не позбавляло сторони можливості переглянути істотні умови цього договору та за відсутності встановлених законодавством перешкод для продовження його дії для орендаря, який має за інших рівних умов переважне право поновлення його на новий строк у порядку встановленому умовами п.5 договору оренди від 27.03.2008р.

Орендна плата орендодавцеві після укладання договору оренди від 01.03.2017р. виплачена у 2017р. за умовами саме цього договору у натуральній формі : олії 60 кг.; фуражного зерна 3000 кг. ( а.с.118, 119) Орендна плата за 2018р. виплачена у натуральній формі - фуражне зерно 3000 кг. ( а.с.120). Крім того, орендну плату за 2019 рік у розмірі 6525,70грн. ОСОБА_1 отримала поштовим переказом від 22.04.2019р. ( а.с.114).

Суд звертає увагу, що виходячи із загальних засад цивільного судочинства, закріплених у п.6 ст.3 ЦК України, сторони мають діяти добросовісно у спірних правовідносинах, позивач, заперечуючи наявність волевиявлення на укладання договору оренди із часу його укладання і реєстрації, прийняла визначену умовами цього договору орендну плату за 2017-2019р. навіть і після того, як 30.10.2018р. звернулась з позовною заяву про визнання недійсним такого договору.

Слід зазначити, що відповідач, як орендар земель сільськогосподарського призначення, після укладання спірного договору виконує його умови, сплачує орендну плату у визначеному цим договором розмірі, а тому може розумно покладатись на передбачуваність і сталість поведінки орендодавця, тоді як позивач приймаючи виконання умов в частині збільшеного розміру орендної плати із 2017р., заперечує умови строку його дії у підписаному нею договорі оренди.

Враховуючи, що станом на час укладання 01.03.2017р., зареєстрованого у встановленому порядку 29.05.2017р., сторони у письмовій формі погодили істотні умови щодо продовження строку його дії та збільшення розміру орендної плати , виконання за яким в частині обумовлених змін оплати позивач прийняла від орендаря впродовж тривалого часу , суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що на момент укладання спірного договору була у належній формі та з додержанням , визначених ст. 203 ЦК України необхідних для чинності договору умов, виявлена воля власника земельної ділянки на його укладання, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що відсутні встановлені ст. 215 цього Кодексу підстави недійсності такого правочину.

Неприйнятними є доводи про те, що самостійною підставою для визнання недійсним оспореного позивачем договору є та обставина, що позивач є власником двох земельних ділянок, які об`єднала в одну.

Так з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 на підставі Державного акту про право власності на землю 1-ХС № 020395 від 29.10.2002р. належить земельна ділянка кадастровий номер :04:016:036 площею 4,39га. Вказані земельні ділянки об`єднані в одну площею 8,78 за кадастровим номером :04:001:0358 та зареєстровані у встановленому порядку 23.04.2018р. ( а.с.18).

У відповідності до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною ( сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою, шостою ст. 203 цього Кодексу.

Сам по собі факт, що після укладання спірного правочину за заявою власника відбулось об`єднання належних позивачеві земельних ділянок в одну і відповідна реєстрація такого об`єднання із збереженням реєстрації права оренди відповідача на підставі договору оренди від 1.03.2017р., не встановлює підстав недійсності цього правочину у розумінні ч.1 ст. 215 названого Кодексу.

Оскільки справа розглянута з дотриманням норм матеріального і процесуального права, а доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують, підстави для скасування рішення суду та задоволення апеляційної скарги відсутні.

Керуючись ст.ст. 303, 307, 308 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу адвоката Штефана Дмитра Юрійовича, який діє від імені ОСОБА_1 , залишити без задоволення.

Рішення Високопільського районного суду Херсонської області від 05 липня 2019 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Дата складення повного судового рішення - 07.10.2019 р.

Головуючий ______________ Н.В. Орловська

Судді: _______________ О.В. Кутурланова

_____________ В.В. Майданік