РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

(заочне)

ун. № 759/4428/19

пр. № 2/759/3906/19

01 жовтня 2019 року Святошинський районний суд м. Києва в складі: головуючого судді Коваль О.А. при секретарі Слепець Є.С. за участю представника позивачів ОСОБА_1 розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м.Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест», Державного підприємства «Житлоінбуд», Публічного акціонерного товариства «Банк Форум», Закритого акціонерного товариства «Форум-ДС», про визнання частково недійсним договору застави,

ВСТАНОВИВ:

У березні 2019 року ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 звернулись до суду із зазначеним вище позовом, у якому просили визнати частково недійсним договір застави, укладений між акціонерним комерційним банком «Форум», правонаступником прав та обов`язків якого є публічне акціонерне товариство «Банк-Форум» (далі - ПАТ «Банк «Форум»), та закритим акціонерним товариством «Форум-ДС» (далі - ЗАТ «Форум-ДС»), в частині передачі в заставу майнових прав, що належать ОСОБА_2 на однокімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1/ буд. адреса: АДРЕСА_1 ; Секція - 1, Квартира - ; Поверх - 18 ; Кількість кімнат -1; Загальна площа - 63,40 кв.м.; Житлова площа - 22,01 кв.м. ; що належать ОСОБА_3 на однокімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1/ буд. адреса: АДРЕСА_1 ; Секція - 1, Квартира - ; Поверх - 14 ; Кількість кімнат -1; Загальна площа - 63,40 кв.м.; Житлова площа - 22,01 кв.м. ; що належать ОСОБА_4 на двохкімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1/ буд. адреса: АДРЕСА_1 ; Секція - 1, Квартира - 75 ; Поверх - 14; Кількість кімнат -2; Загальна площа - 92,29 кв.м.; Житлова площа - 37,84 кв.м., а також в частині передачі в заставу майнових прав, що належать ОСОБА_4 на Машиномісце в підземному паркінгу за адресою: АДРЕСА_1 адреса : АДРЕСА_1 ; Паркінг № 2 житлового будинку №1; Верхній рівень ; машиномісце - № 6; Загальна площа - 14,80 кв.м. Також позивачі просили зобов`язати Державне підприємство "Національні інформаційні системи", Юридична адреса та фактичне місцезнаходження: 04053, м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, 4, Код , внести зміни до запису № 2753641 від 28.12.2005р. (з можливим подальшим поновленням запису), а саме: об`єкт обтяження : майнові права на всі житлові площі та вбудовано-прибудовані приміщення (об`єкт будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , за виключенням : однокімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 адреса : АДРЕСА_1 ; Секція - 1, Квартира - ; Поверх - 18 ; Кількість кімнат -1; Загальна площа - 63,40 кв.м.; Житлова площа - 22,01 кв.м.; однокімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 адреса : АДРЕСА_1 ; Секція - 1, Квартира - ; Поверх - 14 ; Кількість кімнат -1; Загальна площа - 63,40 кв.м.; Житлова площа - 22,01 кв.м.; двохкімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 адреса : АДРЕСА_1 ; Секція - 1 , Квартира - 75 ; Поверх - 14; Кількість кімнат -2; Загальна площа - 92,29 кв.м.; Житлова площа - 37,84 кв.м.; Машиномісце в підземному паркінгу за адресою: АДРЕСА_1 адреса: АДРЕСА_1 ; Паркінг № 2 житлового будинку №1 ; Верхній рівень ; машиномісце - № 6; Загальна площа - 14,80 кв.м. Судові витрати просили стягнути згідно із законодавством. В подальшому, в червні 2019 року, представником позивачів було подано заяву про зменшення позовних вимог, якою позивачі просили: визнати частково недійсним договір застави від 26.12.2005 року, укладений між ЗАТ «Форум-ДС» та АКБ «Форум» в частині передачі в заставу майнових прав, що належать ОСОБА_2 на однокімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1/ буд. адреса: АДРЕСА_1 ; Секція - 1, Квартира - ; Поверх - 18 ; Кількість кімнат -1; Загальна площа - 63,40 кв.м.; Житлова площа - 22,01 кв.м.; в частині передачі в заставу майнових прав, що належать ОСОБА_3 на однокімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1/ буд. адреса: АДРЕСА_1 ; Секція - 1, Квартира - ; Поверх - 14 ; Кількість кімнат -1; Загальна площа - 63,40 кв.м.; Житлова площа - 22,01 кв.м.; в частині передачі в заставу майнових прав, що належать ОСОБА_4 на двохкімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 адреса : АДРЕСА_1 ; Секція - 1, Квартира - 75 ; Поверх - 14; Кількість кімнат -2; Загальна площа - 92,29 кв.м.; Житлова площа - 37,84 кв.м., а також в частині передачі в заставу майнових прав, що належать ОСОБА_4 на Машиномісце в підземному паркінгу за адресою: АДРЕСА_1 адреса : АДРЕСА_1 ; Паркінг № 2 житлового будинку №1; Верхній рівень ; машиномісце - № 6; Загальна площа - 14,80 кв.м. Судові витрати просили стягнути згідно із законодавством. Свої вимоги позивачі обґрунтовували тим, що 30 травня 2003 року між державним підприємством «Житлоінбуд» (далі - ДП «Житлоінбуд») та товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» (далі - ТОВ «Форум-Інвест») був укладений договір доручення про залучення інвестицій в будівництво житла, нежитлових приміщень та паркінгу, згідно з п. 1.1 якого ТОВ «Форум-Інвест» зобов`язалося за дорученням ДП «Житлоінбуд» здійснювати від імені та в інтересах останнього пошук інвесторів - фізичних (юридичних) осіб для залучення інвестицій для будівництва об`єктів нерухомості (житла, нежитлових приміщень, паркінгу) за адресою АДРЕСА_1 з метою подальшого оформлення інвесторами фізичними (юридичними) особами права власності на об`єкти нерухомості. ТОВ «Форум-Інвест» укладало з фізичними особами однакові договори про залучення інвестицій в будівництво житла та паркінгу. Жодних додаткових угод між інвесторами та ТОВ «Форум-Інвест», які б надавали право ТОВ «Форум-Інвест» здійснити заставу майнових прав інвесторів, повторний продаж об`єктів інвестування третім особам, що були проінвестовані відповідно до укладених інвестиційних договорів, не було. 04 жовтня 2005 року між ЗАТ «Форум-ДС» та ТОВ «Форум-Інвест» було укладено договір доручення про залучення інвестицій в будівництво житла, нежитлових приміщень та паркінгу, згідно з п. 1.1 якого ТОВ «Форум-Інвест» зобов`язалося здійснювати від імені та в інтересах ЗАТ «Форум-ДС» пошук інвесторів - фізичних (юридичних) осіб для залучення інвестицій для будівництва об`єктів нерухомості (житла, нежитлових приміщень, паркінгу) за адресою АДРЕСА_1 з метою оформлення інвесторами - фізичними (юридичними) особами права власності на об`єкти нерухомості. Представник позивачів зазначала, що в січні 2018 року позивачам стало відомо про те, що 26 грудня 2005 року, що між АКБ «Форум», правонаступником прав та обов`язків якого є ПАТ «Банк Форум», та ЗАТ «Форум-ДС» укладено договір застави, який забезпечує виконання ЗАТ «Форум-ДС» зобов`язань за кредитним договором від 19 квітня 2005 року та додаткових угод до нього. Заставодавцем за договором застави від 26 грудня 2005 року виступило ЗАТ «Форум-ДС». Предметом застави є майнові права за договором про інвестування та будівництво житлових будинків із вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та інженерною інфраструктурою по АДРЕСА_1, укладеним між ЗАТ «Форум-ДС» та ДП «Житлоінбуд». Представник позивачів зазначила, що позивачі вважають, що вищевказаний договір застави грубо порушує їх права як інвесторів, оскільки на момент укладання договору застави їм належали майнові права на зазначені вище об`єкти нерухомості і письмової згоди на передачу їх у заставу вони не надавали. Посилаючись на наведене, представник позивачів просила позов задовольнити на підставі зібраних у справі доказів.

Відповідачі в судове засідання своїх представників не направили, про час та місце розглядусправи повідомлені належним чином у спосіб передбачений нормами ЦПК України, зокрема шляхом направлення ухвали суду про відкриття провадження у справі та призначення її до розгляду разом з позовною заявою та додатками до неї, судових повісток за адресою місцезнаходження. У відповідності зі ст. 278 ЦПК України відповідачу було запропоновано надати суду у п`ятнадцятиденний строк з дня вручення ували суду про відкриття провадження у справі відзив, чого ним зроблено не було. Суд заслухавши пояснення представника позивачів, дослідивши письмові докази встановив наступне. Судом установлено, що 30 травня 2003 року між ДП «Житлоінбуд» та ТОВ «Форум-Інвест» був укладений договір доручення про залучення інвестицій в будівництво житла, нежитлових приміщень та паркінгу, згідно з яким ТОВ «Форум-Інвест» зобов`язалося за дорученням ДП «Житлоінбуд» здійснювати від імені та в інтересах останнього пошук інвесторів - фізичних (юридичних) осіб для залучення інвестицій для будівництва об`єктів нерухомості (житла, нежитлових приміщень, паркінгу) по АДРЕСА_1 , з метою подальшого оформлення інвесторами - фізичними (юридичними) особами права власності на об`єкти нерухомості.ТОВ «Форум-Інвест» укладало з фізичними особами однакові договори про залучення інвестицій в будівництво житла та паркінгу. Також 04 жовтня 2005 року між ЗАТ «Форум-ДС» та ТОВ «Форум-Інвест» було укладено договір доручення про залучення інвестицій в будівництво житла, нежитлових приміщень та паркінгу, згідно з п. 1.1 якого ТОВ «Форум-Інвест» зобов`язалося здійснювати від імені та в інтересах ЗАТ «Форум-ДС» пошук інвесторів - фізичних (юридичних) осіб для залучення інвестицій для будівництва об`єктів нерухомості (житла, нежитлових приміщень, паркінгу) по АДРЕСА_1 , з метою оформлення інвесторами - фізичними (юридичними) особами права власності на об`єкти нерухомості. Так, ОСОБА_2 , 14 жовтня 2005р. заключив Договір № П115/1-18/В з ТОВ «Форум-Інвест», в особі директора ОСОБА_5 про залучення інвестицій в будівництво житла. Об`єкт інвестування: Житлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 адреса: пр. АДРЕСА_1 ; Секція - 1 , Квартира - ; Поверх - 18; Кількість кімнат -1; Загальна площа - 63,40 кв.м.; Житлова площа - 22,01 кв.м. Плановий строк введення будинку (секції) в експлуатацію 1 квартал 2008р. Згідно картки розрахунків до Договору про залучення інвестицій № П115/1-18/В від 14.10.2005р., наданих Святошинському районному суду м. Києва квитанцій, станом на 26 січня 2007р. позивачем проінвестовано кошти за житлове приміщення в сумі 312 462,50 грн. (Триста дванадцять тисяч чотириста шістдесят дві гривні 50 копійок), що дорівнюють 59,52 кв.м. 27 червня 2018 року Святошинський районний суд м. Києва виніс рішення, яким визнано за ОСОБА_2 майнові права на 59,52 кв.м. житлового приміщення за будівельною адресою: АДРЕСА_1 ; Секція 1, Квартира - ; Поверх - 18 ; Кількість кімнат -1; Загальна площа - 63,40 кв.м.; Житлова площа - 22,01 кв.м. ОСОБА_3 , 02 вересня 2005р. заключив Договір № П 115/1-14/В з ТОВ «Форум-Інвест», в особі директора ОСОБА_5 про залучення інвестицій в будівництво житла. Об`єкт інвестування: Житлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1/ буд . адреса: АДРЕСА_1; Секція - 1, Квартира - ; Поверх - 14; Кількість кімнат -1; Загальна площа - 63,40 кв.м.; Житлова площа - 22,01 кв.м. Плановий строк введення будинку (секції) в експлуатацію 4 квартал 2007р. Згідно картки розрахунків до Договору про залучення інвестицій № П 115/1-14/В від 02.09.2005р., наданих Святошинському районному суду м. Києва квитанцій, станом на 13 вересня 2005р. позивачем в повному обсязі проінвестовано кошти за житлове приміщення в сумі 332 850,00 грн. (Триста тридцять дві тисячі вісімсот п`ятдесят гривень 00 копійок), що дорівнюють 63,40 кв.м та складають 100 %. ОСОБА_3 зобов`язання по Договору про залучення інвестицій в будівництво житла № П 115/1-14/В від 02.09.2005р. виконав в повному обсязі. 15 травня 2019 року Святошинським районним судом м. Києва винесене рішення, яким визнано майнові права житлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 адреса: пр. АДРЕСА_1 ; Секція - 1, Квартира - ; Поверх - 14; Кількість кімнат -1; Загальна площа - 63,40 кв.м.; Житлова площа - 22,01 кв.м. за ОСОБА_3 . ОСОБА_4 , 07 вересня 2005р. заключила Договір № П 115/2-14/В з ТОВ «Форум-Інвест», в особі директора ОСОБА_5 про залучення інвестицій в будівництво житла. Об`єкт інвестування: Житлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1/ буд. адреса: АДРЕСА_1; Секція - 1, Квартира - ; Поверх - 14; Кількість кімнат -2; Загальна площа - 95,15 кв.м.; Житлова площа - 39,09 кв.м. Плановий строк введення будинку (секції) в експлуатацію 1 квартал 2008р. 25 липня 2006 року ОСОБА_4 заключила з ТОВ «Форум-Інвест» Додаткову Угоду №1 про внесення змін до Договору № П 115/2-14/В про залучення інвестицій в будівництво житла від 07 вересня 2005р. Сторони прийшли до взаємної згоди внести зміни п. 1.2., об`єкт інвестування: Житлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 адреса: АДРЕСА_1 ; Секція - 1 , Квартира - 75 ; Поверх - 14; Кількість кімнат -2; Загальна площа - 92,29 кв.м.; Житлова площа - 37,84 кв.м. Плановий строк введення будинку (секції) в експлуатацію 4 квартал 2008р. Решта пунктів залишено без змін. Згідно картки розрахунків до Договору про залучення інвестицій в будівництво № П 115/2-14/В від 07.09.2005р., наданих Святошинському районному суду м. Києва квитанцій, станом на 27 липня 2006р. позивачем в повному обсязі проінвестовано кошти за житлове приміщення в сумі 470 679,00 грн. (Чотириста сімдесят тисяч шістсот сімдесят дев`ять гривень 00 копійок), що дорівнюють 92,29 кв.м та складають 100 %. 28 листопада 2006 року ОСОБА_4 заключила з ТОВ «Форум-Інвест» Договір № П 115/П-23 про залучення інвестицій в будівництво. Об`єкт інвестування: Машиномісце в підземному паркінгу за адресою: АДРЕСА_1 адреса: АДРЕСА_1 ; машиномісце - №-; Загальна площа - 15 кв.м. . Плановий строк введення об`єкту в експлуатацію 2 квартал 2010р. Вартість об`єкту інвестування на момент укладання договору становила 54000,00 грн. (П`ятдесят чотири тисячі грн.00коп.) 10 грудня 2007 року ОСОБА_4 заключила з ТОВ «Форум-Інвест» Додаткову Угоду №1 про внесення змін до Договору № П 115/П-23 про залучення інвестицій в будівництво від 28.11.2006р. Сторони прийшли до взаємної згоди внести зміни п. 1.2., об`єкт інвестування: Машиномісце в підземному паркінгу за адресою: АДРЕСА_1 адреса: АДРЕСА_1 ; Паркінг № 2 житлового будинку №1 ; Верхній рівень ; машиномісце - № 6; Загальна площа - 14,80 кв.м. Плановий строк введення об`єкту в експлуатацію 4 квартал 2010р. Решта пунктів залишено без змін. Згідно картки розрахунків до Договору про залучення інвестицій в будівництво до Договору № П 115/П-23 від 28.11.2006р., наданих Святошинському районному суду м. Києва квитанцій, станом на 13 грудня 2006 року позивачем в повному обсязі проінвестовано кошти за машиномісце в сумі 54000,00 (П`ятдесят чотири тисячі гривень 00 копійок) гривень., що дорівнюють 15,00 кв.м та складають 100 %. ОСОБА_4 зобов`язання по Договору про залучення інвестицій в будівництво житла № П 115/2-14/В від 07.09.2005р. та Договору № П 115/П-23 про залучення інвестицій в будівництво від 28.11.2006р. виконала в повному обсязі. 15 травня 2019 року Святошинський районний суд м. Києва виніс рішення, яким визнав майнові права на житлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 адреса: АДРЕСА_1 ; Секція - 1 , Квартира - 75 ; Поверх - 14; Кількість кімнат -2; Загальна площа - 92,29 кв.м.; Житлова площа - 37,84 кв.м. за ОСОБА_4 , а також визнав майнові права на Машиномісце в підземному паркінгу за адресою: АДРЕСА_1 адреса: АДРЕСА_1 ; Паркінг № 2 житлового будинку №1 ; Верхній рівень ; машиномісце - № 6; Загальна площа - 15,00 кв.м. за ОСОБА_4 . 26 грудня 2005 року між АКБ «Форум», правонаступником прав та обов`язків якого є ПАТ «Банк Форум», та ЗАТ «Форум-ДС» укладено договір застави, який забезпечує виконання ЗАТ «Форум-ДС» зобов`язань за кредитним договором від 19 квітня 2005 року та додаткових угод до нього. Заставодавцем за договором застави від 26 грудня 2005 року виступило ЗАТ «Форум-ДС». Предметом застави є майнові права за договором про інвестування та будівництво житлових будинків із вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та інженерною інфраструктурою в АДРЕСА_1 у Святошинському районі м. Києва, укладеним між ЗАТ «Форум-ДС» та ДП «Житлоінбуд». Представник позивачів зазначила, що відповідно до вищевказаних договорів позивачі внесли грошові кошти в повному обсязі, зобов`язання по договорам виконали в повному обсязі. Відповідачі зобов`язалися власними та залученими силами, трудовими ресурсами, механізмами, обладнанням, а також інвестиційними та запозиченими засобами фізичних (юридичних) осіб завершити будівництво об`єктів нерухомості (житла, не житлових приміщень, паркінгу) за адресою: в АДРЕСА_1 у відповідності до проекту та вимог Державних будівельних норм та передати його позивачам в натурі по вищевказаним договорам. Оскільки є частка Головного управління житлового забезпечення (КМДА) і частки інвесторів по об`єкту в АДРЕСА_1 , ЗАТ «Форум-ДС» не мав жодних підстав та права передати в заставу 100% майнових прав об`єкту, а ПАТ «Банк Форум» прийняти дану заставу. ТОВ «Форум-Інвест» залучило інвесторів - фізичних осіб, які сплатили 100% грошових коштів по інвестиційним договорам та у відповідності до вищевказаних договорів майнові права належать інвесторам. ДП «Житлоінбуд», ТОВ «Форум-Інвест», ЗАТ «Форум-ДС» втратило права розпорядження частками позивачів та не мали жодних правових підстав закласти майнові права інвесторів без їхньої згоди, а такої згоди не було. Відповідно до ст. 577 ЦК України, застава нерухомого майна підлягає державній реєстрації у випадках та у порядку, встановлених законом. Нотаріальне посвідчення договорів застави здійснюється відповідно до Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом міністерства юстиції України № 296/5 від 22 лютого 2012 року. Згідно даного порядку: Заставодавцем при заставі майна може бути його власник (сам боржник чи третя особа - майновий поручитель), який має право відчужувати заставлене майно на підставах, передбачених законом, а також особа, якій власник в установленому порядку передав майно і право застави на це майно. Відповідно до ч. 1 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Відповідно до ч.1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення. Відповідно до ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути боржник або третя особа (майновий поручитель). Заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. Застава права на чужу річ здійснюється за згодою власника цієї речі, якщо для відчуження цього права відповідно до договору або закону потрібна згода власника. За ст.ст.1, 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору застави, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюються за правилами визначеними цим Законом. Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єкті нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений в натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідно нерухомого майна у майбутньому. Частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Закону відсутні. Відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» іпотека виникає щодо нерухомого майна, об`єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено. Іпотекодавцем за таким договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.(ч.7 ст.5 Закону). Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. було внесено зміни до Закону України «Про іпотеку», а саме частину 2 статті 5 даного Закону викладено у новій редакції, відповідно до якої в число об`єктів незавершеного будівництва, інше нерухоме майно, що стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. До внесення змін до Закону України «Про іпотеку» майнові права на об`єкти незавершеного будівництва не могли бути предметом договору застави. Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів , що підтверджують наявність цих майнових прав. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Передача в заставу/іпотеку цілого об`єкта право у спільній власності на який належить кільком особам, які проте, не всі вказані у правовстановлюючому документі, здійснюється за наявності згоди всіх інших учасників спільної власності. Справжність підпису в заяві, якою надається згода на передачу майна в іпотеку, засвідчується нотаріально.

Договір застави/іпотечний договір, що обумовлює основне зобов`язання (кредитний договір, договори позики, купівлі-продажу, лізингу, тощо), можуть бути оформлені та нотаріально посвідчені у вигляді одного документа. Такий документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам, встановленим в ст.. 12 Закону України «Про заставу», ст.18 Закону України «Про іпотеку», а також вимогам, встановленим законодавством для основного зобов`язання. Ні Кредитний договір № 113/05/00-KL від 19.04.2005р. разом з додатковими угодами ні Договір застави від 26.12.2005р. разом з додатковими угодами нотаріально посвідчені не були.

Відповідачі не надали жодних доказів участі ДП «Житлоінбуд» в договорі застави від 26.12.2005р., передачі будь-яких повноважень, чи прийняття таких повноважень від ЗАТ «Форум-ДС» чи ПАТ «Банк Форум».

Із матеріалів справи вбачається, що позивачі 100% сплатили за договорами та жодних письмових дозволів щодо застави їхніх майнових прав ПАТ «Банк Форум» не надавали. В матеріалах справи знаходяться письмові докази, що після отримання майнових прав в судовому порядку на про інвестовані майнові права, а також в матеріалах справи відсутня будь-яка згода зі сторони позивачів щодо застави їхніх майнових прав.

В судовій практиці: постанові Верховного Суду України від 30 січня 2013 року, постанові Верховного Суду України від 25 вересня 2013 року, постанові Верховного Суду України від 3 квітня 2013 року, з розгляду аналогічних справ роз`яснено : об`єктом цивільного права за інвестиційними договорами є закріплені за позивачами майнові права, отримані в результаті інвестицій на конкретно визначену площу та якими позивачі мають право володіти, користуватися й розпоряджатися. Згідно зі статтями 512, 514 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги). До нового кредитора переходять права первісного кредитора в зобов`язанні в обсязі й на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Виконанням інвесторами своїх грошових зобов`язань за інвестиційними угодами, сплатою всієї вартості об`єкта будівництва, вони вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкти будівництва або набуття майнових прав на ці об`єкти. Розпорядження цими правами будь-ким, крім особи інвестора, який вчинив дії щодо набуття права власності на об`єкт будівництва, порушує його права й не відповідає вимогам статті 5 Закону України "Про іпотеку".

Передача в іпотеку майнових прав на нерухоме майно без згоди інвесторів є порушенням прав останніх і вимог статей 5, 6, 16 Закону України "Про іпотеку".

ЗАТ «Форум-ДС» заставило майнові права на об`єкти нерухомості, що будуть створені в майбутньому по АДРЕСА_1 , що належать позивачам.

Передаючи в заставу зазначені майнові права на квартири та паркінги в незавершеному будівництві житловому будинку, відповідачі діяли без згоди інвесторів.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку про обґрунтованість позовних вимог позивачів, в частині їх порушених прав, та наявність правових підстав для задоволення позову у повному обсязі.

Статтею 141 ЦПК України встановлено, що стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Таким чином, на користь позивачів ОСОБА_3 , ОСОБА_4 з відповідачів підлягають стягненню судові витрати у справі у вигляді судового збору у розмірі по 384 грн. 20 коп.. з кожного відповідача. На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 575, 576, 577, 583 ЦК України, ст.ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку», ст.ст. 12, 19, 81, 141, 258-260, 263-265 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест», Державного підприємства «Житлоінбуд», Публічного акціонерного товариства «Банк Форум», Закритого акціонерного товариства «Форум-ДС», про визнання частково недійсним договору застави, задовольнити.

Визнати частково недійсним договір застави від 26.12.2005 року, укладений між ЗАТ «Форум-ДС» та АКБ «Форум», в частині передачі в заставу майнових прав, що належать ОСОБА_2 на однокімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1/ буд. адреса: АДРЕСА_1 ; Секція - 1, Квартира - ; Поверх - 18 ; Кількість кімнат -1; Загальна площа - 63,40 кв.м.; Житлова площа - 22.01 кв.м. Визнати частково недійсним договір застави від 26.12.2005 року, укладений між ЗАТ «Форум-ДС» та АКБ «Форум», в частині передачі в заставу майнових прав, що належать ОСОБА_3 на однокімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1/ буд. адреса: АДРЕСА_1 ; Секція - 1, Квартира - ; Поверх - 14 ; Кількість кімнат -1; Загальна площа - 63,40 кв.м.; Житлова площа - 22.01 кв.м. Визнати частково недійсним договір застави від 26.12.2005 року, укладений між ЗАТ «Форум-ДС» та АКБ «Форум», в частині передачі в заставу майнових прав, що належать ОСОБА_4 на двохкімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1/ буд. адреса: АДРЕСА_1 ; Секція - 1, Квартира - 75 ; Поверх - 14 ; Кількість кімнат -2; Загальна площа - 92,29 кв.м.; Житлова площа - 37,84 кв.м. Стягнути з ТОВ «Форум Інвест» (01103, м. Київ, б-р Дружби народів, 10, кім.47) та ДП «Житлоінбуд» (01024, м. Київ, вул.. Богомольця, 8, на користь позивачів ОСОБА_3 та ОСОБА_4 судові витрати кожному в розмірі по 384 грн. 20 коп. з кожного відповідача. Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене відповідачем в загальному порядку, встановленому ЦПК України. У цьому разі строк на апеляційне оскарження рішення починає відраховуватися з дати постановлення ухвали про залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення. Рішення може бути оскаржено позивачем в апеляційному порядку до Киїівсьакого апеляційного суду через Святошинський районний суд шляхом подання в 30-денний строк з дня отримання копії рішення апеляційної скарги. Повний текст рішення виготовлено 08.10.2019 року.

СУДДЯ: Коваль О.А.