Постанова

Іменем України

02 жовтня 2019 року

м. Київ

справа № 522/17340/13-ц

провадження № 61-31484св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Крата В. І.,

суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Журавель В. І., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач),

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: Одеська міська рада, ОСОБА_2 ,

треті особи: ОСОБА_3 , приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Фуфаєва Ольга Олегівна, Управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради та управління культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення апеляційного суду Одеської області від 25 жовтня 2017 року в складі колегії суддів: Журавльова О. Г., Комлевої О. С., Кравця Ю. І.,

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У липні 2013 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Одеської міської ради, ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_3 , приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Фуфаєва О. О., Управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради та управління культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, про визнання договору купівлі-продажу недійсним та застосування правових наслідків недійсності правочину.

Позовна заява мотивована тим, що він є співвласником квартири

АДРЕСА_1 . Відчужене горище безпосередньо знаходиться над його квартирою та є спільним неподільним майном співвласників цього будинку.

Позивач зазначав, що Одеська міська рада не мала підстав на укладання спірного договору купівлі-продажу, оскільки на момент його укладання були відсутні правовстановлюючі документи про право власності на об`єкт відчуження. Сам будинок є пам`ятником містобудування і архітектури, тому на укладання будь-яких договорів повинно також видаватись відповідне погодження органу охорони культурної спадщини, яке не надавалось.

Уточнивши позовні вимоги, ОСОБА_1 просив суд визнати договір купівлі-продажу нежитлового приміщення горища під № 620 , площею 43,0 кв. м, розташованого під літ «А» у будинковолодінні під

АДРЕСА_2 , укладений 15 березня 2004 року між Одеською міською радою в особі голови Приморської районної адміністрації Балана М.М. з одного боку та

ОСОБА_5 з другого боку, посвідченого приватним нотаріусом міського нотаріального округу Фуфаєвою О. О. (реєстровий №244), зареєстрованого

в Одеському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості в книзі № 32 неж. на сторінці № 10 за № 522, недійснім та застосувати правові наслідки недійсності правочину, шляхом повернення спірного приміщення горища у спільну сумісну власність ОСОБА_1 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 23 травня 2017 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.

Визнано договір купівлі-продажу нежитлового приміщення горища під № 620 , площею 43,0 кв. м, розташованого під літ «А» у будинковолодінні АДРЕСА_2 , укладений 15 березня 2004 року між Одеською міською радою в особі голови Приморської районної адміністрації Балана М. М. з одного боку та ОСОБА_5 з другого боку, посвідченого приватним нотаріусом міського нотаріального округу Фуфаєвою О. О. (реєстровий № 244), зареєстрованого в Одеському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості в книзі № 32 неж. на сторінці № 10 за № 522, недійсним. У іншій частині позовних вимог відмовлено.

Cуд першої інстанції виходив із того, що договір купівлі-продажу від 15 березня 2004 року укладений без правових підстав, оскільки на момент його укладання правовстановлюючі документи на цей об`єкт та державна реєстрація права власності на нього за Одеською міською радою були відсутні. Крім того, будинок АДРЕСА_2 є пам`ятником містобудування

і архітектури, тому на укладання будь-яких договорів повинно видаватись відповідне погодження органу охорони культурної спадщини, яке не видавалось.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Рішенням апеляційного суду Одеської області від 25 жовтня 2017 року рішення Приморського районного суду м. Одеси від 23 травня 2017 року в частині визнання договору купівлі-продажу нежитлового приміщення горища під № 620 , площею 43,0 кв. м, розташованого в літ «А» у будинковолодінні

АДРЕСА_2 , укладений 15 березня 2004 року між Одеською міською радою в особі голови Приморської районної адміністрації Балана М. М. з одного боку та ОСОБА_5 з другого боку, посвідченого приватним нотаріусом міського нотаріального округу Фуфаєвою О. О. (реєстровий № 244), зареєстрованого в Одеському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості в книзі № 32 неж. на сторінці № 10 за № 522, недійсним скасовано, ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 судові витрати за подачу апеляційної скарги в розмірі 253,00 грн.

Cуд апеляційної інстанції виходив із того, що рішення Одеської міської ради

від 17 грудня 2003 року № 2040-XXIV та рішення виконкому Одеської міської ради від 27 вересня 1997 року №510 є чинними та ніким не оскаржені, тому посилання позивача на відсутність правовстановлюючих документів на момент укладання договору купівлі-продажу є необґрунтованими. Крім того, позивачем не надано доказів відсутності погодження із боку Управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради щодо укладання спірного договору купівлі-продажу.

Аргументи учасників справи

У листопаді 2017 року ОСОБА_1 подав до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення апеляційного суду та залишити рішення суду першої інстанції в силі.

Касаційна скарга мотивована тим, що спірна частина горища є допоміжним неподільним приміщенням багатоквартирного будинку, яке перебуває у спільній сумісній власності всіх його співвласників та не підлягає відчуженню. Крім того, відповідно до положень статті 13 Закону України «Про охорону культурної спадщини» об`єкти культурної спадщини підлягають реєстрації шляхом їх занесення до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, тому будинок

АДРЕСА_2 та його всі складові, зокрема спірна частина горища, до цього реєстру внесені не були.

Рішення суду першої інстанцій у цій справі оскаржувалось в апеляційному порядку в частині позовних вимог ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу нежитлового приміщення горища під № 620 , площею 43,0 кв. м, розташованого під літ «А» у будинковолодінні під

АДРЕСА_2 , укладений 15 березня 2004 року між Одеською міською радою в особі голови Приморської районної адміністрації Балана М.М. з одного боку та

ОСОБА_5 з другого боку, посвідченого приватним нотаріусом міського нотаріального округу Фуфаєвою О. О. (реєстровий №244), зареєстрованого

в Одеському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості в книзі № 32 неж. на сторінці № 10 за № 522, недійснім. Тому в іншій частині позовних вимог справа в касаційному порядку не перевіряється.

У лютому 2018 року представник ОСОБА_3 - ОСОБА_6 подав відзив на касаційну скаргу, вказуючи на те, що рішення суду апеляційної інстанції

є законним і обґрунтованим, а тому підстав для його скасування немає.

Рух справи

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних

і кримінальних справ від 24 листопада 2017 року відкрито касаційне провадження в цій справі.

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення»

ЦПК України у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

На підставі підпункту 6 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України справа передана до Касаційного цивільного суду.

Ухвалою Верховного Суду від 18 вересня 2019 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Згідно зі свідоцтвом про право власності на житло від 27 вересня 1994 року, виданого начальником Управління житлово-комунального господарства Кузнецовим М. С. на підставі розпорядження органу приватизації від 27 вересня 1994 року № 48112, ОСОБА_1 та його батько - ОСОБА_5 були співвласниками квартири АДРЕСА_1 .

Згідно з реєстраційним посвідченням міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості від 13 лютого 1998 року на підставі рішення виконкому Одеської міської Ради від 27 вересня 1997 року № 510 будинковолодіння АДРЕСА_2 було зареєстровано за Одеською міською Радою в цілому.

15 березня 2004 року Одеська міська Рада в особі голови Приморської районної адміністрації Балана М. М. з одного боку та ОСОБА_5 з другого боку, уклали договір купівлі-продажу нежитлового приміщення горища під № 620 , площею 43,0 кв. м, розташованого під літ «А» у будинковолодінні під

АДРЕСА_2 , який був посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Фуфаєвою О. О. (реєстровий № 244), зареєстрований в Одеському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості в книзі № 32 неж. на сторінці № 10 за № 522.

У пункті 1.1 договору купівлі-продажу зазначено, що вказане приміщення належить «Продавцю» на підставі рішення виконкому Одеської міської Ради

від 27 вересня 1997 року № 510, зареєстрованого в Одеському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості у реєстраційній книзі 1 на сторінці 33 за реєстровим № 522.

Згідно з пунктом 1.2 договору відчуження об`єкта комунальної власності здійснюється згідно з рішенням Одеської міської Ради від 17 грудня 2003 року

№ 2040-ХХІV, яке затвердило перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади, що розташовані в Приморському районі м. Одеси та підлягають відчуженню у 2003-2004 роках.

Згідно з додатком до цього рішення, до переліку таких об`єктів під № 49 включений об`єкт спору, а саме нежитлове приміщення горища загальною площею 45,0 кв. м по АДРЕСА_2 .

Згідно з договором купівлі-продажу від 26 квітня 2004 року ОСОБА_5 продав,

а ОСОБА_3 купила нежитлове приміщення горища під № 620 , площею

43,0 кв. м, розташованого під літ «А» у будинковолодінні

АДРЕСА_2 .

Відповідно до пунктів 1, 5 договору купівлі-продажу від 02 листопада 2009 року

ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_1 купив Ѕ частину квартири АДРЕСА_3 .

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним, як способу захисту, є усталеним у судовій практиці.

Відповідно до статті 382 ЦК України (в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору) власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Відповідно до частини четвертої статті 369 ЦК України правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений одним із співвласників, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності

у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень.

У схожих обставинах Європейський суд з прав людини зауважив, що рішення місцевого органу влади щодо укладення контракту на реконструкцію горища третьою особою становило втручання у право заявників володіти своїм майном. Вирішуючи спір між заявниками (іншими співвласниками) і місцевим органом, національні судові органи чітко зазначили, що згідно з чинними на той час положеннями Цивільного кодексу для укладення інвестиційного контракту потрібна згода заявників, а в разі її відсутності органи влади могли звернутись до суду, щоб отримати дозвіл на проведення відповідних робіт. Втім, районна адміністрація не виконала цих вимог, уклавши контракт без згоди заявників чи судової санкції. Таким чином, як випливає з обґрунтування національних судів, органи влади не дотримались умов, передбачених законом для укладення інвестиційного контракту. В кінцевому підсумку після виконання контракту національні суди визнали його дійсним, встановивши, що він вигідний для всіх співвласників будинку. Отже, Суд вважає, що немає потреби оцінювати, чи було забезпечено цим рішенням національних судів справедливий баланс інтересів.

З цього приводу Суд зауважує, що для цілей статті 1 Першого протоколу здійснювати оцінку справедливості доцільно лише тоді, коли відповідне втручання відповідає нормам застосовного законодавства. Ані з матеріалів справи, ані із зауважень Уряду не видно, що перед укладенням інвестиційного контракту існували якісь обставини, які перешкоджали місцевому органу отримати дозвіл на реконструкцію або безпосередньо від співвласників горища, або в судовому порядку. Крім того, з наявних матеріалів не вбачається, що те чи інше положення національного законодавства дозволяло місцевому органу укласти контракт без такої згоди або у випадку спору - без його судового вирішення. Отже, укладення інвестиційного контракту становило втручання, яке не відповідало закону. У зв`язку з цим було порушено статтю 1 Першого протоколу (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 41 - 45, ЄСПЛ,

від 10 лютого 2010 року).

Відповідно до частини першої статті 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» суть приватизації державного житлового фонду полягає у відчуженні на користь громадян України, тобто у їх власність, як квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, так і належних до них господарських споруд

і допоміжних приміщень (підвалів, сараїв тощо) цього фонду.

На підставі частини другої статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень

у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних

з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки

у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї тощо) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року

№ 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Проте апеляційний суд не перевірив: хто є спадкоємцями ОСОБА_5 ; не визначився з початком перебігу позовної давності.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги.

Відповідно до пунктів 1, 3 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази; або суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.

Згідно з частинами четвертою та п`ятою статті 411 ЦПК України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом.

За таких обставин колегія суддів Верховного Суду дійшла висновку про скасування рішення апеляційного суду з передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Керуючись статтями 400, 402, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення апеляційного суду Одеської області від 25 жовтня 2017 року скасувати.

Передати справу № 522/17340/13-ц в частині позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійснім договору купівлі-продажу нежитлового приміщення горища під № 620 , площею 43,0 кв. м, розташованого під літ «А»

у будинковолодінні під АДРЕСА_2 , укладений

15 березня 2004 року між Одеською міською радою в особі голови Приморської районної адміністрації Балана Миколая Миколайовича з одного боку та ОСОБА_5 з другого боку, посвідченого приватним нотаріусом міського нотаріального округу Фуфаєвою О. О. (реєстровий №244), зареєстрованого в Одеському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості в книзі № 32 неж. на сторінці № 10 за № 522, на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Н. О. Антоненко

І. О. Дундар

В. І. Журавель

Є. В. Краснощоков