ПОСТАНОВА

Іменем України

28 листопада 2019 року м. Кропивницький

справа № 397/446/19

провадження № 22-ц/4809/1665/19

Кропивницький апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

Голованя А.М. (головуючий, суддя-доповідач), Карпенка О.Л., Мурашка С.І.,

за участю секретаря судового засідання Деменко О.І.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н»,

розглянув у відкритому судовому засіданні за правилами спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» на рішення Олександрівського районного суду Кіровоградської області від 16 серпня 2019 року у складі судді Мирошниченка Д.В.

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У березні 2019 року ОСОБА_1 звернулася в суд з позовом до ТОВ «Агроконтракт-Н» про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості з орендної плати.

В обґрунтування позову зазначала, що відповідно до державного акту на право приватної власності на землю серія РЗ № 437201 від 25.05.2003 вона є власником земельної ділянки № НОМЕР_1 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 5,97 гектарів, кадастровий номер :02:00:0394, розташованої на території Родниківської сільської ради Олександрівського району Кіровоградської області.

03 грудня 2007 року вона уклала договір оренди зазначеної земельної ділянки № 3 із ТОВ «Агроконтракт -Н».

У відповідності до чинного на той час законодавства договір зареєстровано в Олександрівському офісі КРФ ДП «НДЗК», про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди 15.12.2010 року вчинено запис за № 16.

Проте, орендну плату за використання зазначеної земельної ділянки протягом 2017-2018 років ТОВ «Агроконтракт-Н» до теперішнього часу не виплатило, чим систематично порушує умови договору оренди.

Зазначила, що з метою досудового врегулювання спору вона як письмово, так і усно зверталася з відповідними претензіями до ТОВ «Агроконтракт-Н», проте, відповідач не виявив доброї волі для вирішення цього спору у позасудовому порядку.

На момент пред?явлення позову зобов?язання відповідача в частині своєчасності та повноти проведення розрахунків є не виконаними, а тому просила:

розірвати договір оренди земельної ділянки № 3 від 03.12.2007 року укладений між нею та ТОВ «Агроконтракт-Н»» на її земельну ділянку площею 5,97 га, кадастровий номер :02:00:0394, який зареєстрований 15.12.2010 року в Олександрівському офісі КРФ ДП «ЦДЗК», про що в Книзі записів державної реєстрації вчинено запис за № 16;

стягнути з ТОВ «Агроконтракт-Н» на її користь заборгованість з орендної плати за землю: за 2017 рік у розмірі 9540 грн. 22 коп. (без податку на доходи фізичних осіб і військового збору), з яких: 6135 грн. - орендна плата, 2519 грн. 05 коп. - пеня за прострочення внесення орендної плати, 667 грн. 17 коп. - інфляційні збитки, 219 грн. - річні проценти за користування коштами; за 2018 рік у розмірі 6535 грн. 67 коп. (без податку на доходи фізичних осіб і військового збору), з яких: 6135 грн. - орендна плата, 304 грн. 32 коп. - пеня за прострочення внесення орендної плати, 61 грн. 35 коп. - інфляційні збитки, 35 грн. - річні проценти за користування коштами;

стягнути з відповідача на її користь судовий збір в розмірі 1536 грн 80 коп.

Також, представник позивача - адвокат Кривонос А.І. подав до суду клопотання, в якому просив стягнути з ТОВ «Агроконтракт-Н» на користь ОСОБА_1 витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 4000 грн.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Олександрівського районного суду Кіровоградської області від 16 серпня 2019 року позов задоволено. Розірвано договір оренди земельної ділянки № 3 від 03.12.2007 укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт-Н»» на земельну ділянку площею 5,97 га, кадастровий номер :02:00:0394, який зареєстрований 15.12.2010 року в Олександрівському офісі КРФ ДП «ЦДЗК», про що в Книзі записів державної реєстрації вчинено запис за № 16. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за землю:

- за 2017 рік в розмірі 9540 (дев`ять тисяч п`ятсот сорок) гривень 22 (двадцять дві) копійки (без податку на доходи фізичних осіб і військового збору), з яких: 6135 гривень - орендна плата, 2519 гривень 05 копійок - пеня за прострочення внесення орендної плати, 667 гривень 17 копійок - інфляційні збитки, 219 гривень - річні проценти за користування коштами;

- за 2018 рік у розмірі 6535 грн.67 коп. (без податку на доходи фізичних осіб і військового збору), з яких: 6135 грн. - орендна плата; 304 грн. 32 коп. - пеня за прострочення внесення орендної плати; 61 грн. 35 коп. - інфляційні збитки; 35,00 грн. - річні проценти за користування коштами. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» на користь ОСОБА_1 понесені нею витрати на оплату судового збору в сумі 1536 гривень 80 копійок та сплачених нею судових витрат, пов`язаних з наданням правничої допомоги в сумі 4000 грн.

Суд першої інстанції дійшов висновку, що під час розгляду справи було доведено факт не отримання позивачем орендної плати за 2017-2018 роки, не доведення представником відповідача виплати наперед орендної плати за вказаний період, що свідчить про систематичне порушення відповідачем умов договору оренди землі від 03.12.2007 щодо сплати орендної плати, тобто допущено істотне порушення умов договору, внаслідок чого позивач був позбавлений того, на що розраховував при укладенні договору. А тому, наявні підстави для розірвання договору відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, п. 38 вказаного договору та стягнення невиплаченої орендної плати позивачу та заборгованості з орендної плати за землю.

Короткий зміст вимог і доводів апеляційної скарги

Звертаючись до суду з апеляційною скаргою, представник відповідача ТОВ «Агроконтракт-Н» ставить питання про скасування рішення Олександрівського районного суду Кіровоградської області від 16 серпня 2019 року та ухвалення нового, яким у задоволенні позову відмовити повністю.

Зазначає, що при прийнятті рішення судом було неповно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, рішення ухвалено з порушенням норм матеріального і процесуального права.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що у наданому ТОВ «Агроконтракт-H» до матеріалів справи розрахунку орендної плати, належної до виплати позивачу, дійсно міститься графа «Грошова оцінка» з показником 54500 грн. В той же час, цей показник не являється розміром Нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з якої вираховується розмір орендної плати. Це показник базової грошової оцінки земельної ділянки по відповідному району, який обліковується в бухгалтерському обліку (він міг бути навіть не відображеним у розрахунку і це б не вплинуло на визначення розміру орендної плати).

Відповідач вказує, що ні, позивач, ні суд не зрозуміли з наданих розрахунків, підготовлених бухгалтером підприємства (з використанням арифметичних формул), виходячи з якої нормативної грошової оцінки земельної ділянки проводились нарахування орендної плати. Товариство в клопотанні про приєднання письмових доказів до матеріалів справи навело розрахунок орендної плати, додавши до нього стовпчик під назвою «НГО від якої нарах.», з якого чітко вбачається, що розмір Нормативної грошової оцінки з якої визначалась орендна плата становить 210 499 гри., що в свою чергу є значно більшим розміром від Нормативної грошової оцінки, з якої слід розраховувати орендну плату на думку позивача.

Вважає, що зазначення в оскаржуваному рішенні про не доведення належними та достовірними доказами виплати орендної плати наперед за майбутні періоди, спростовується наявними в матеріалах справи первинними бухгалтерськими документами, що підтверджують виплату орендодавцю орендної плати, відповідно до розрахунку, з яких вбачається виплата орендної плати наперед, в тому числі на майбутні періоди, адже залишок переплати відповідно до розрахунку являє собою виплату орендної плати на наступний (майбутній) період.

Заявник звертає увагу на те, що в рішенні суду зазначено, що відповідачем не оспорювалися розрахунки позивача, однак відповідачем вони взагалі не визнавались і було надано контррозрахунок орендної плати та докази її виплати з яких вбачається переплата, а не заборгованість.

На думку відповідача, суд першої інстанції неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, визнав встановленими недоведені обставини і як наслідок порушив вище перелічені норми матеріального та процесуального права.

Узагальнені доводи і заперечення інших учасників справи

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача зазначив, що мотиви та підстави, зазначені в апеляційній скарзі, є безпідставними та необгрунтованими, а натомість рішення суду ухвалено у відповідності до вимог чинного законодавства України, враховуючи всі фактичні обставини справи, в межах наданих суду повноважень, та вірно застосовано судом як норми процесуального так і матеріального права, в повному обсязі з`ясовано обставини, що мають значення для правильного вирішення цивільного спору, доведено та всебічно обґрунтовано їх в своєму рішенні, надано належну оцінку всім доказам, ґрунтуючись на повному та об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності.

Судом першої інстанції встановлено такі обставини

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, кадастровий номер :02:000:0394, площею - 5,97 га, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Родниківської сільської ради Олександрівського району Кіровоградської області, згідно Державного акту на право приватної власності на землю серії Р3 № 437201 (а.с. 11).

03.12.2007 між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт-Н» укладено договір № 3 оренди земельної ділянки, а саме: земельної ділянки № НОМЕР_1 , загальною площею 5,97 га, на строк 10 років, зареєстрований у Олександрівському офісі КРФ ДП «ЦДЗК» за № 16 від 15.12.2010 (а.с. 12-13).

Згідно п. 9 вищевказаного договору оренди земельної ділянки від 03.12.2007 року, договір укладено на 10 років, починаючи з дати його державної реєстрації.

Рішенням Олександрівського районного суду Кіровоградської області від 06.07.2017, яке залишено без змін ухвалою Апеляційного суду Кіровоградської області від 14.11.2017, задоволено позов ОСОБА_1 та визнано недійсними п. 9 оспорюваного договору в частині «починаючи з дати його державної реєстрації» (а.с. 100-107).

Згідно п. 10 вищевказаного договору, орендна плата вноситься орендарем щорічно у грошовому розмірі, що складає 3,0% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки переданої в оренду та складає 2049 грн. за рік використання, у відробітковій або в натуральній формі (зерном пшениці, ярого ячміню, кукурудзи, соняшнику, цукру) про що додатково робиться акт розрахунку.

Згідно п. 6 вищевказаного договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 68300 грн.

Згідно п. 11 вищевказаного договору, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнта індексації грошової оцінки земель.

Згідно п. 12 вищевказаного договору, розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розміру земельного податку, підвищення тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами, в інших випадках, передбачених законодавством.

Згідно п. 13 вищевказаного договору, кінцевий розрахунок по щорічній орендній платі проводиться до завершення поточного календарного року.

Згідно п. 35 вищевказаного договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Згідно п. 38 вищевказаного договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок систематичного невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Згідно п. 43 вищевказаного договору, договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Позивач 25.01.2018 року зверталася до відповідача з претензією, в якій, у зв`язку з невиконанням відповідачем умов договору оренди землі від 03.12.2007 року щодо виплати орендної плати, просила розрахуватися з нею за оренду земельної ділянки за 2017 року з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, так як в іншому випадку буде змушена звертатися до суду, яку представник відповідача отримав 29.01.2018 року (а.с. 14-15).

Згідно розрахунку, складеного відповідачем, про нарахування та виплату ОСОБА_1 орендної плати за земельну ділянку № НОМЕР_1 (а.с. 35):

Рік виплатиК-сть, гаГро-шова оцінка К-т індек-саціїПо фактупо договору 3%різницядата виплати
Нара-хованоВипла-ченоНарахо-ваноВипла-ченоНара-ховановиплата
20105,97545001,364
20115,97545001,364
20125,97545001,3644587,453389,334587,45 3389,3300№30 13/12/12
20135,97545002,22,255968,914213,35 3581,352808,902387,56№8 12/08/13
20145,97545002,22,255968,914213,352808,902387,56 2387,56№21 12/11/14
20155,97545003,70,797323,615262,474394,173508,322929,44№165 16/10/15
20165,97545003,524,958472,596314,975083,564209,983389,03№264 29/11/16
20175,97545003,86236634 6314,975083,56-6314,97-5083,56
20185,97545003,14,97 6314,975083,560-5083,56
разом 44242,6631123,337221,530196,87021,13926,48

Згідно відомостей на виплату грошей №№ 8, 21, ВпП-000165, ВпП-264 ОСОБА_1 отримувала орендну плату за землю за 2013-2016 роки в сумах 5968,91 грн, 5968,91 грн, 7323,61 грн та 8472,59 грн відповідно (а.с. 60-63).

Згідно Наказу директора ТОВ «Агроконтракт-Н» «Про донарахування орендної плати за 2009 рік пайовикам Родниківської сільської ради» 470; 01/06/3 від 01.06.2012 встановлено, що по Родниківській сільській раді при нарахуванні орендної плати пайовикам за користування землею в 2009 році було взято за основу грошову оцінку однієї земельної ділянки 74338 грн (54500х1,364); за даними виготовленої грошової оцінки станом на 01.01.2012 вартість однієї земельної ділянки складає 140445 грн; виходячи із грошової оцінки 140445 грн. за земельну ділянку станом на 01.01.2009 рік вона повинна складати 75524 грн. (140445/1,756/1,059), а тому наказано провести донарахування орендної плати за користування одним паєм за 2009 рік у сумі 35,58 грн. (79980-75524=1186*3%) (а.с. 66).

Згідно Наказу директора ТОВ «Агроконтракт-Н» «Про донарахування орендної плати за 2010-2011 роки пайовикам Родниківської сільської ради» № 01/06/2 від 01.06.2012 встановлено, що по Родниківській сільській раді при нарахуванні орендної плати пайовикам за користування землею в 2010-2011 роках було взято за основу грошову оцінку однієї земельної ділянки 74338 грн (54500х1,364); за даними виготовленої грошової оцінки станом на 01.01.2012 рік вартість однієї земельної ділянки складає 140445 грн; виходячи із грошової оцінки 140445 грн за земельну ділянку станом на 01.01.2011 та на 01.01.2010 вона повинна складати 79980 грн (140445/1,765), а тому наказано провести донарахування орендної плати за користування одним паєм за 2010-2011 роки в сумі 169,26 грн (79980-74338=5642*3%) (а.с. 65).

Згідно Наказу директора ТОВ «Агроконтракт-Н» «Про нарахування орендної плати за 2012 рік пайовикам» № 01/06/1 від 01.06.2012 наказано провести нарахування орендної плати за користування землею пайовикам врахувавши коефіцієнт індексації до нормативної грошової оцінки земель станом на 01.07.1995 року 3,2х1,756=5,6192; по Родниківській сільській раді при нарахуванні орендної плати пайовикам за користування землею взяти за основу грошову оцінку однієї земельної ділянки 140445 грн; по обліку в 1-С по Родниківській сільській раді в особових рахунках пайовиків грошова оцінка за один пай складає 54500 грн, тому при нарахуванні орендної плати на 2012 рік застосовувати коефіцієнт 2,576952 (140445/54500) (а.с. 64).

Згідно відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про суми виплачених доходів та утримання податків № 13114 від 04.03.2019 ОСОБА_1 за період з 1 кварталу 2017 року по 4 квартал 2018 року отримала наступні доходи: 2 квартал 2017 року - благодійну допомогу від ТОВ «Агроконтракт-Н» в сумі 200 грн; 3 квартал 2018 року - за надання майна в лізинг від ТОВ «Агроконтракт-Н» нараховано 6314,97 грн (а.с. 53).

Мотиви ухваленого апеляційним судом рішення

За приписами ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника відповідача, який підтримав доводи апеляційної скарги, заперечення представника позивача, перевіривши наведені в скарзі доводи, дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

У даній справі між сторонами виник спір з приводу виконання/невиконання відповідачем зобов`язання сплатити орендну плату за користування земельною ділянкою на умовах, визначених договором впродовж 2017 - 2018 років.

Перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів суду апеляційної інстанції виходить з такого.

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Статтею 1 вказаного Закону передбачено, що оренда землі - це засноване на договорі платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та іншої діяльності.

Зобов`язання орендодавця і орендаря земельної ділянки виникають на підставі укладеного договору оренди землі умови якого є обов`язковими до виконання сторонами.

Договір оренди землі може бути припинений у випадках передбачених законом або договором.

Одностороння відмова від договору не допускається.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (ст. 21 Закону України «Про оренду землі»).

Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати (ст. 22 цього ж Закону).

Згідно з положеннями ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

На вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі»).

Пунктом «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» одним з головних прав орендодавця є право на отримання ним орендної плати у встановленому розмірі, формі, у визначений строк та у визначеному місці.

Несплата або неповна чи несвоєчасна сплата орендарем орендної плати за користування земельною ділянкою являються порушенням договору оренди, за виключенням випадків коли орендодавець доведе відсутність своєї вини. Систематичний характер таких порушень являються підставою для розірвання такого договору на вимогу орендодавця.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення законодавства регулюють спірні відносини, які виникли між сторонами цієї справи, та передбачають саме систематичну (два та більше випадків) несплату орендної плати, як підставу для розірвання договору оренди земельної ділянки, що може вважатися істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

За приписами ст. ст. 610, 612, 614 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

У цивільному праві діє презумпція вини порушника зобов`язання, яка може бути спростована ним шляхом надання відповідних доказів.

Спір щодо належного виконання ТОВ «Агроконтракт-Н» зобов`язання сплачувати орендну плату з часу укладення договору і до 2016 року, включно, відсутній.

Пред`являючи позов, позивачка посилалася на те, що відповідач не виконав свої зобов`язання у 2017 та 2018 роках. При цьому, покладаючись на відомості уточненого розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки ОСОБА_1 , виготовленого інженером-землевпорядником Смолієм С.Ю. (а.с. 16), вона вказала, що станом на 01 січня 2017 року проіндексована грошова оцінка землі становила 204502,09 грн, а тому розмір простроченої орендної плати за кожний рік користування у 2017 та 2018 роках становить 6135 грн, тобто 3 % від НГО.

Натомість відповідач заперечив наявність своєї вини, посилаючись на те, що орендна плата за 2017 - 2018 роки ним сплачена авансом у попередні періоди, а саме - впродовж 2013 - 2016 років. Він зазначив, що в ці роки сплачував позивачці орендну плату не у розмірі 3 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (далі - НГО), як це передбачено п. 10 договору, а фактично у більшому розмірі - 5 відсотків він НГО, проте угод щодо збільшення орендної плати вони не укладали і відповідних домовленостей не мали.

Згідно із наданим ним розрахунком (а.с.59), за умовами договору він мав сплатити позивачці у 2013 році - 4213,35 грн, у 2014 році - 4213,35 грн, у 2015 році - 5262,47 грн, у 2016 році - 6314,97 грн, а всього 20004,14 грн. Натомість насправді ним сплачено за цей період 33340,24 грн, що на 13336,10 грн більше. Виходячи з НГО земельної ділянки розмір орендної плати за 2017 рік становить 6314,97 грн і у 2018 році - теж 6314,97 грн, а всього 12629,94 грн, що в свою чергу є меншим ніж переплата.

Згідно зі ст. 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Позивачка, посилаючись на п. 13 договору оренди, яким передбачено, що кінцевий розрахунок по щорічній орендній платі проводиться до завершення поточного календарного року, стверджує про неможливість сплати відповідачем орендної плати авансом.

Однак, з таким твердженням сторони позивача погодитися не можна так, як норма ст. 531 ЦК України встановлює загальне право боржника на дострокове виконання свого зобов`язання. Виключення з цього правила можуть бути прямо встановлені у договорі, акті цивільного законодавства, звичаях ділового обороту або коли реалізація боржником такого права суперечитиме суті зобов`язання.

Договір оренди, зокрема його п. 13, не містить імперативного припису, який би встановлював заборону для орендаря сплачувати орендну плату авансом.

Не передбачено такого обмеженні ні в законодавстві, ні в правилах ділового обороту у сфері користування землями приватної власності. Сплата орендної плати до спливу встановленого договором строку, в рахунок майбутніх періодів користування, але в межах строку дії договору, не суперечить змісту зобов`язання орендаря.

У зв`язку з цим апеляційний суд доходить висновку, що ТОВ «Агроконтракт-Н» зобов`язане сплачувати ОСОБА_1 орендну плату за кожен рік користування земельною ділянкою до 31 грудня року, у якому здійснюється таке користування, або достроково у будь-який час починаючи з часу набрання договором чинності.

Таким чином, несплата орендарем орендної плати до кінця поточного року, у якому він користувався земельною ділянкою, являється порушенням умов договору за виключенням випадків, коли орендна плата сплачена авансом у попередні періоди (роки).

Суд першої інстанції це не врахував та обмежив дослідження обставин лише періодом 2017 - 2018 років, залишивши без уваги аргументи відповідача.

У зв`язку з цим визначальним для цієї справи буде перевірка доводів відповідача щодо розміру фактично виплаченої ним позивачці орендної плати за 2013 - 2016 роки.

Згідно з п. 10 договору оренди базою нарахування орендної плати являється НГО земельної ділянки, яка визначена сторонами на час підписання договору в розмірі 68300 грн (п. 6 договору). Крім того, відповідно до п. 11 договору, база нарахування орендної плати визначається з урахуванням коефіцієнта індексації грошової оцінки земель, тобто являє собою добуток НГО та коефіцієнту індексації НГО (визначається комулятивно залежно від дати проведення грошової оцінки земель).

Статтею 20 Закону України «Про оцінку земель» встановлено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

У наданому відповідачем розрахунку (с. 61) вказано, що для проведення нарахування орендної плати ОСОБА_1 ним використовувалася первісна НГО земельної ділянки - 54500 грн проіндексована щорічно з 2009 року на коефіцієнт: у 2009, 2010 та 2011 роках - 1,364; у 2012 році - 2,80578; у 2013 та 2014 роках - 2,57697; у 2015 році - 3,21864; у 2016, 2017 та 2018 роках - 3,86237.

Враховуючи, що жодна зі сторін цієї справи не надала суду належних і допустимих доказів проведення визначення НГО земельної ділянки відповідно до закону (не надали витяги з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель), суд виходить з того, що в період дії договору така оцінка не проводилася.

При цьому апеляційний суд вважає, що суд першої інстанції необґрунтовано прийняв наданий позивачем уточнений розрахунок НГО земельної ділянки, складений інженером-землевпорядником Смолієм С.Ю. (а.с. 16) так, як за формою він не відповідає нормі ст. 20 Закону України «Про оцінку земель».

У зв`язку з цим база нарахування орендної плати має визначатися як добуток визначеної сторонами на час укладення договору НГО - 68300 грн та коефіцієнту індексації НГО, щорічно розрахованого Центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (ст. 289 ПК України).

Зведені відомості про коефіцієнти індексації НГО земель містяться у листі Державної служби України геодезії, картографії та кадастру від 04 січня 2019 року № 22-28-0.22-125/2-19, світлокопія якого міститься у справі (а.с. 16).

Суд враховує, що вказані відповідачем у розрахунку коефіцієнти індексації НГО суттєво відрізняються від наведених у згаданому листі Державної служби України геодезії, картографії та кадастру, а тому не враховуються судом.

Однак, незгода суду з наданими сторонами розрахунками орендної плати (наведеним позивачем у позовній заяві та наведеним відповідачем у письмовому клопотанні від 22 травня 2019 року) не позбавляє суд можливості самостійно провести відповідний розрахунок на підставі умов договору оренди.

Отже, виходячи зі змісту пунктів 10, 11 умов договору оренди та коефіцієнтів індексації НГО за період 2008 - 2018 років, розрахованих Центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, орендна плата, яку зобов`язаний був сплатити відповідач на користь позивачки у 2013 - 2018 роках становила:

2013 рік: 68 300 грн (НГО) х 1,152(коеф. інд. за 2008 рік ) х 1,059 (коеф. інд. за 2009 рік) х1,0 (коеф. інд. за 2010 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2011 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2012 рік) х 1,0 (коеф. інд за 2013 рік) х 3% (ставка ОП) = 2 499,71 грн;

2014 рік: 68 300 грн (НГО) х 1,152 (коеф. інд. за 2008 рік) х 1,059 (коеф. інд. за 2009 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2010 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2011 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2012 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2013 рік) х 1,249 (коеф. інд. за 2014 рік) х 3% (ставка ОП) = 3 122,14 грн;

2015 рік: 68 300 грн (НГО) х 1,152 (коеф. інд. за 2008 рік) х 1,059 (коеф. інд. за 2009 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2010 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2011 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2012 рік) х 1,0 (коеф. за 2013 рік) х 1,249 (коеф. інд. за 2014 рік) х 1,2 (коеф. інд. за 2015 рік) х 3% (ставка ОП) = 3 746,57 грн;

2016 рік: 68 300 грн (НГО) х 1,152 (коеф. інд. за 2008 рік) х 1,059 (коеф. інд. за 2009 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2010 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2011 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2012 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2013 рік) х 1,249 (коеф. інд. за 2014 рік) х 1,2 (коеф. інд. за 2015 рік) х 1,0 (коеф. за 2016 рік) х 3% (ставка ОП) = 3 746,57 грн;

2017 рік: 68 300 грн (НГО) х 1,152 (коеф. інд. за 2008 рік) х 1,059 (коеф. інд. за 2009 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2010 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2011 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2012 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2013 рік) х 1,249 (коеф. інд. за 2014 рік) х 1,2 (коеф. інд. за 2015 рік) х 1,0 (коеф.інд. за 2016 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2017 рік) х 3% (ставка ОП) = 3 746,57 грн;

2018 рік: 68 300 грн (НГО) х 1,152 (коеф. інд. за 2008 рік) х 1,059 (коеф. інд. за 2009 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2010 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2011 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2012 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2013 рік) х 1,249 (коеф. інд. за 2014 рік) х 1,2 (коеф за 2015 рік) х 1,0 (коеф. інд. за 2016 рік) х 1,0 (коеф. за 2017 рік) х 1,0 (коеф. за 2018 рік) х 3% (ставка ОП) = 3 746,57 грн.

Сумарно, відповідно до умов договору, за період 2013 - 2016 років розмір орендної плати становив 13114,99 грн (2499,71 + 3122,14 + 3746,57 + 3746,57).

Згідно з наданими відповідачем відомостями про виплату орендної плати за той самий період (а.с. 62 - 67), фактично він сплатив позивачці 27734,02 грн. Ця сума вказана без врахування податків так, як відомості про їх розмір та сплату суду відповідач не надав.

Отже, впродовж 2013 - 2016 років відповідач сплатив авансом (в рахунок майбутніх платежів) орендну плату в сумі 14589,03 грн.

Розмір орендної плати за 2017 - 2018 роки становить 7493,14 грн, що є меншим за суму переплати і повністю покривається останньою.

Апеляційний суд вважає, що сума коштів, що сплачена ТОВ «Агроконтракт-Н» на користь ОСОБА_1 у 2013 - 2016 роках як орендної плати за користування її земельною ділянкою перевищує відповідний розмір, передбачений умовами укладеного договору, та повинен враховуватися сторонами при проведенні розрахунків в рахунок майбутніх платежів. У зв`язку з цим суд робить висновок, що в даній справі відсутнє прострочення боржника, так як своє грошове зобов`язання за 2017 - 2018 роки він виконав достроково, що відповідає вимогам закону та умовам договору.

Факт виплати орендної плати у більшому розмірі підтверджується умовами договору та відомостями про сплату.

За таких умов, доводи позивачки про систематичну несплату відповідачем орендної плати впродовж 2017 - 2018 років є безпідставним, а тому її вимоги про стягнення заборгованості та розірвання договору не підлягають задоволенню.

Позовні вимоги про стягнення індексу інфляції та процентів, які ґрунтуються на нормах ст. 625 ЦК України, а також вимога про стягнення неустойки (пені) є похідними від вимоги про стягнення заборгованості по орендній платі так, як за своєю правовою природою являються негативним наслідком порушення боржником грошового зобов`язання.

Проте, враховуючи що основна вимога є безпідставною і задоволенню не підлягає, то і в задоволенні вимог про стягнення індексу інфляції, процентів та нені належить відмовити.

Загальний висновок суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Суд першої інстанції не перевірив всі доводи сторін, неповно встановив обставини справи чим позбавив себе можливості правильно застосувати норми матеріального права.

У зв`язку з тим, що рішення суду першої інстанції не відповідає вимогам ст. 263 ЦПК України, відповідно до приписів ст. 376 ЦПК України, воно підлягає скасуванню з ухваленням нового про відмову в задоволенні позову повністю.

Про судові витрати

Згідно з п.п. «в» ч. 4 ст. 382 ЦПК України в резолютивній частині постанови суду апеляційної інстанції зазначається про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Принцип розподілу судового збору закріплений у ч. 1 ст. 141 ЦПК України, а саме: судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи, що апеляційний суд ухвалює у справі нове рішення про відмову в позові, то понесені відповідачем судові витрати покладаються на позивачку.

Матеріалами справи підтверджується, що за подання до суду апеляційної скарги відповідач сплатив судовий збір у розмірі 2305,20 грн, який підлягає компенсації за рахунок позивачки.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 382 - 384 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» задовольнити.

Рішення Олександрівського районного суду Кіровоградської області від 16 серпня 2019 року скасувати. Ухвалити нове рішення, яким позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості з орендної плати залишити без задоволення.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» в рахунок компенсації судових витрат 2305,20 грн.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 09 грудня 2019 року.

Головуючий суддя А.М. Головань

Судді О.Л. Карпенко

С.І. Мурашко