КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 вересня 2019 року

м. Київ

справа №357/11086/18

провадження № 22-ц/824/8453/2019

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - суддіЛапчевської О.Ф.,
суддівБолотова Є.В., Музичко С.Г.,
за участю секретаря судового засідання учасники справи: представник позивача Потапьонок К.В., Танцюра Ю.Б.,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2

на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 20 березня 2019 року /суддя Ярмола О.Я./

у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» до ОСОБА_1 , товариства з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод», Державного реєстратора Київської обласної філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук Світлани Василівни, Державного реєстратора комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Желтухової Жанни Сергіївни про визнання недійсним договору оренди, скасування рішень про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся з вимогами про визнання недійсним договору оренди, скасування рішень про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно.

Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 20 березня 2019 року позов задоволено. Визнано недійсним вчинений ОСОБА_1 односторонній правочин щодо розірвання в односторонньому порядку Договору оренди № б/н від 21.08.2014 року, укладеного між ОСОБА_1 і ТОВ Агрофірма «Матюші», оформлений повідомленням ОСОБА_1 від 26.12.2017 року. Скасовано рішення державного реєстратора Київської обласної філії КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Янчук С.В. про державну реєстрацію припинення іншого речового права - права оренди : індексний номер : 39022135 від 28.12.2017 року 12:07:11. Визнати недійсним договір оренди землі від 29.12.2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Шамраївський цукровий завод» щодо земельної ділянки з кадастровим номером :01:001: 0068 . Скасовано рішення державного реєстратора Комунального підприємства Великодимерської селищної ради «комунальна служба реєстрації речових прав» Желтухової Ж.С. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди: індексний номер: 39122917 від 05.01.2018 15:29:26. Стягнуто з ОСОБА_1 , ТДВ "Шамраївський цукровий завод", Комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» та Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» на користь ТОВ Агрофірма «Матюші» судові витрати по справі 34 418 грн. 32 коп., /по 8604,58 грн. з кожного відповідача. / т. 2 а.с. 68-76/

Не погоджуючись з вказаним рішенням, представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив рішення суду скасувати, ухваливши рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

На підтвердження вимог, викладених в апеляційній скарзі, апелянт посилався на необґрунтованість висновків суду першої інстанції. Вважає, що судом першої інстанції не повно з`ясовані обставини справи, зокрема те, що ОСОБА_1 правомірно розірвано договір оренди у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати. Вказував, що такі виплати повинні підтверджуватись первинними документами, вимоги до яких встановлені ЗУ «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні». Надані Агрофірмою «Матюші» накладні на реалізацію продукції, відомості на виплату грошей, на видачу та продаж продуктів та інші, які на думку агрофірми підтверджують належне виконання договору, такими документами не являються і не містять інформацію щодо предмета доказування. Не враховано також судом першої інстанції висновок експерта, яким встановлено, що не підтверджується документально первинними документами, складеними Агрофірмою «Матюші», своєчасна та у повному обсязі виплата орендної плати. Інших доказів належного виконання зобов`язань, позивачем не надано. Не надано судом першої інстанції і оцінки невиконання Агрофірмою «Матюші» договірних зобов`язань з оранки, культивації та обмолоту, які за умовами договору мали проводитись безкоштовно. Правомірність дій орендодавця також підтверджена діями державного реєстратора, яким прийнято рішення про реєстрацію припинення договору оренди. ОСОБА_1 правомірно укладено договір оренди земельної ділянки з ТДВ «Шамраївський цукровий завод». Водночас, визнання договору недійсним є самостійною підставою для скасування рішення про державну реєстрацію, а вирішення питання в судовому порядку без попереднього звернення до державного реєстратора є необґрунтованим.

Представник ТОВ Агрофірма «Матюші» - Танцюра Ю.Б. звернулась з відзивом на апеляційну скаргу, посилаючись на необґрунтованість та безпідставність її доводів, просила залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

ОСОБА_1 у судове засідання не з`явився. Про день та час слухання справи повідомлявся належним чином, про що є розписка. Причини неявки суду не повідомив.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника позивача, яка з`явилась у судове засідання, перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга підлягає відхиленню, а судове рішення залишенню без змін на підставі наступного.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,1196 га з кадастровим номером :01:001:0068, що розташована в межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області. /т.1 а.с. 14/

21.08.2014 року між позивачем та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого, орендодавець надав ТОВ Агрофірма «Матюші» в оренду земельну ділянку площею 2,1196 га, кадастровий номер :01:001:0068, яка розташована в межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району. /т.1 а.с.10-11/

До договору оренди додано Акт приймання-передачі земельної ділянки та Акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) /т. 1 а.с. 12, 15/.

Згідно п. 5 зазначеного Договору оренди землі, строк дії цього договору - 10 років. Після закінчення строку договору орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Якщо орендодавець не збирається укладати новий договір оренди з орендарем або продовжувати дію цього договору, він зобов`язаний за 6 місяців до закінчення строку дії даного договору повідомити про це орендаря в письмовій формі, а також за свій рахунок відновити межі земельної ділянки в натурі.

Згідно п. 6 Договору оренди землі, орендна плата нараховується та видається орендарем в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки у грошовій, натуральній та відробітковій формах за добровільним рішенням власника земельної ділянки, що становить 1913, 84 грн. Також, даний пункт містить додаткові умови, які стосуються орендної плати /оранка, культивація, обмолот на присадибних ділянках орендодавця, допомога на лікування, надання автомобіля для доставки хворого до лікувального закладу, матеріальна допомога в разі смерті/.

Відповідно до п. 32 Договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є несплата в повному обсязі орендної плати в строки встановлені договором.

Відповідно до п. 33 Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є несплата в повному обсязі орендної плати в строки, встановлені договором.

22.02.2015 року державним реєстратором Пензарєвим О.Я. Реєстраційної служби Білоцеківського МУЮ Київської області було проведено державну реєстрацію вказаного договору оренди землі, за індексним номером 19523313. /т. 1 а.с. 18/

Також встановлено, що позивач належним чином виконував умови договору оренди землі, зокрема, вчасно та в повному обсязі сплачував орендну плату. На підтвердження зазначеного, в матеріалах справи містяться належно засвідчені копії відомостей на виплату орендної плати. З цих відомостей вбачається, що власник земельної ділянки отримав орендну плату в грошовій та натуральній формі за Договором оренди від 21.08.2014 року: за 2016 рік на загальну суму - 5920 грн., за 2017 рік - 7000 грн., а також, благодійна нецільова допомога на суму 2240 грн., бонуси на підписання додаткової угоди до 2033 року на загальну суму 27000 грн. та авансовий платіж за оренду земельної ділянки за 2018 рік, 2019 рік та 2020 рік на загальну суму 24 000 грн. Всього, в 2017 році ОСОБА_1 було виплачено 35 940 грн. /т. 1 а.с. 20-29, 245-248/

Розмір орендної плати визначено з урахуванням індексації, та, як було встановлено судом, розмір орендної плати значно перевищує ту суму, що передбачена п. 6 Договору оренди землі. Спору, будь-яких претензій щодо розміру орендної плати не було.

10.10.2017 року позивач та ОСОБА_1 уклали Додаткову угоду до договору оренди землі від 21.08.2014 року, якою продовжено строк договору оренди до 2033 року. Наведене підтверджено інформаційною довідкою з ДРРП на нерухоме майно та Додатковою угодою до договору оренди. /т. 1 а.с. 32, т. 2 а.с. 59/

26.12.2017 року ОСОБА_1 , у зв`язку з неналежним виконанням умов договору ТОВ Агрофірма «Матюші», надіслав повідомлення про розірвання в односторонньому порядку Договору оренди від 21.08.2014 року орендарю ТОВ Агрофірма «Матюші». /т. 1 а.с. 19/

Разом з тим, встановлено, що 28.12.2017 року ОСОБА_1 уклав з ТДВ "Шамраївський цукровий завод" договір оренди № б/н /т. 1 а.с. 207/, за яким передав останньому в оренду свою земельну ділянку з кадастровим номером :01:001:0068, площею 2,1196 га, а державний реєстратор Комунального підприємства Великодимерської селищної ради "Комунальна служба реєстрації речових прав" Желтухова Ж.С. 05.01.2018 прийняла рішення про державну реєстрацію права оренди за вказаним договором. /т. 1 а.с. 30-31/

З відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 02.01.2018 року державний реєстратор КП «Великодиреської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Желтоухова Ж.С. прийняла документи для державної реєстрації права оренди на земельну ділянку за ТДВ "Шамраївський цукровий завод" і розпочала реєстраційні дії на підставі повідомлення про розірвання договору від 26.12.2017 року, та 05.01.2018 року прийняла рішення, яким зареєструвала за ТДВ «Шамраївський цукровий завод» право оренди на земельну ділянку.

Інформація щодо розірвання договору оренди від 21.08.2014 року, укладеного з ТОВ Агрофірма «Матюші» відсутня.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції вірно керувався нормами ст. 125 ЗК України, відповідно до якої, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав; ч. 1 ст. 792 ЦК України, ст. 13 ЗУ "Про оренду землі", якими визначено, що за договором оренди землі орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства; ст. 27 ЗУ «Про оренду землі», згідно якої, орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону; ст. 152 ЗК України, якою передбачено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків; ч. 1 ст. 215 ЦК України, відповідно до якої, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу;ч. 1 ст. 216 ЦК України, згідно якої, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю; ч. 2 ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якою встановлено, що у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Встановивши, що на час укладення договору оренди між ОСОБА_1 та ТДВ «Шамраївський цукровий завод» право оренди позивача на земельну ділянку не було припинено, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог.

Доводи апеляційної скарги про те, що ОСОБА_1 правомірно розірвано договір оренди в односторонньому порядку у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати, колегією суддів не приймаються з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, підставою для розірвання ОСОБА_1 договору в односторонньому порядку слугувало те, що позивач не виконував свої зобов`язання щодо сплати орендної плати за 2016, 2017 роки.

Разом з тим, відповідно до наявних у матеріалах справи відомостей за 2016-2017 роки, ТОВ «Матюші» сплатило власникові земельної ділянки орендну плату в грошовій та натуральній формі за Договором оренди від 21.08.2014 року: за 2016 рік на загальну суму - 5920 грн., за 2017 рік - 7000 грн., а також, благодійна нецільова допомога на суму 2240 грн., бонуси на підписання додаткової угоди до 2033 року на загальну суму 27000 грн. та авансовий платіж за оренду земельної ділянки за 2018 рік, 2019 рік та 2020 рік на загальну суму 24 000 грн. Всього, в 2017 році ОСОБА_1 було виплачено 35 940 грн.

При цьому, будь-яких доказів, які б підтверджували наявність у ОСОБА_1 претензій до позивача щодо розміру сплаченої орендної плати, матеріали справи не містять.

Отже, підстава для розірвання договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку, у розумінні п. 33 договору, не настала.

Доводи апеляційної скарги стосовно того, що нарахування орендної плати може бути підтверджено лише первинною обліковою бухгалтерською документацією, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки, неістотні недоліки в оформленні первинних документів не є такими, що нівелюють правове значення первинного документа та реальність господарської операції. Відсутність реквізитів первинних документів ще не означає їх дефектність; відсутність деталізації в первинних документах не є підставою для визнання нереальності господарських операції.

Аналогічний висновок міститься у постанові Верховного Суду від 28.02.2018 року по справі № 806/1033/17.

Посилання апелянта не те, що судом першої інстанції не враховано висновку експерта є такими, що не знайшли свого підтвердженні, оскільки при винесенні рішення суд надавав оцінку разом з усіма існуючими доказами у справі у відповідності до ст. 89 ЦПК України.

Доводи апеляційної скарги про те, що правомірність дій орендодавця також підтверджена діями державного реєстратора, яким прийнято рішення про реєстрацію припинення договору оренди, ОСОБА_1 правомірно укладено договір оренди земельної ділянки з ТДВ «Шамраївський цукровий завод», колегія суддів також не приймає до уваги з наступних підстав.

Частиною третьою статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (№ 1952-ІV) передбачено, що під час державної реєстрації державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

28.12.2017 року ОСОБА_1 уклав з ТДВ "Шамраївський цукровий завод" договір оренди № б/н /т. 1 а.с. 207/, за яким передав останньому в оренду свою земельну ділянку з кадастровим номером :01:001:0068, площею 2,1196 га, а державний реєстратор Комунального підприємства Великодимерської селищної ради "Комунальна служба реєстрації речових прав" Желтухова Ж.С. 05.01.2018 прийняла рішення про державну реєстрацію права оренди за вказаним договором.

На час укладення договору оренди з ТДВ «Шамраївський цукровий завод» договір оренди з ТОВ Агрофірма «Матюші» був чинний та зареєстрований у державному реєстрі.

Повідомлення власника земельної ділянки про розірвання договору не є документом, що підтверджує припинення права оренди позивача на земельну ділянку. Інших підстав вважати, що право оренди позивача на земельну ділянку було припинене на дату проведення державної реєстрації цього припинення, у державного реєстратора Желтухової Ж.С. не було.

Отже, державний реєстратор не перевірила документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій та неправомірно зареєструвала договір оренди однієї і тієї ж земельної ділянки.

Крім того, відповідно до ст. 125 ЗК України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав.

Державна реєстрація не є самостійною підставою набуття права оренди земельної ділянки, а є засвідченням державою вже набутого права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі. Сама по собі реєстрація права не є підставою виникнення такого права. Закон пов`язує набуття права оренди землі з укладенням договору оренди, який підлягає державній реєстрації. Відтак реєстрація є похідною від виникнення права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди.

Рішення суду про визнання недійсним договору оренди не може бути в повній мірі виконане без скасування відповідного рішення про державну реєстрацію прав. У разі визнання договору, що став підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію прав, слід одночасно заявляти вимогу про скасування вказаного рішення про державну реєстрацію прав. Такі вимоги є відповідним і законним способом судового захисту в даному випадку, оскільки за чинним земельним законодавством право оренди виникає з моменту його реєстрації.

Скасування державної реєстрації оспорюваного договору оренди є наслідком визнання договору недійсним.

Оскільки колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції щодо визнання недійсним, укладеного між ОСОБА_1 та ТДВ «Шамраївський цукровий завод», державна реєстрація цього договору також підлягає скасуванню.

Таким чином, доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують та містяться на формальних міркуваннях.

Відповідно до ч.1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Крім того, відповідно до ч. 2 ст. 137 ЦПК України, за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.

Так, стягненню з ОСОБА_1 підлягають витрати на професійну правничу допомогу, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції на користь ТОВ Агрофірма «Матюші» у сумі 17 675, 14 грн.

Керуючись ст.ст. 375, 381, 382 ЦПК України, суд, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 20 березня 2019 року - залишити без задоволення.

Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 20 березня 2019 року - залишити без змін.

Судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції розподілити наступним чином:

Стягнути з ОСОБА_1 / АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 на користь товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» /Київська АДРЕСА_2 , Білоцерківський АДРЕСА_3 1, ідентифікаційний код 037553648/ витрати на професійну правничу допомогу у сумі 17 675, 14 /сімнадцять тисяч шістсот сімдесят п`ять гривень чотирнадцять копійок/ гривень.

Постанова суду апеляційної інстанції касаційному оскарженню не підлягає.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Головуючий: Судді: