провадження № 2/294/239/19
справа № 294/784/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 липня 2019 року Чуднівський районний суд Житомирської області

у складі:

головуючого - судді Мандро О.В.,

при секретарі Рижук В.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Чуднові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроінвестконтакт» про визнання договору оренди землі недійсним, -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «Агроінвестконтакт», в якому просить визнати недійсним договір оренди №470 від 01.02.2018 року земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства площею 2,0 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , укладений між ним та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агроінвестконтакт».

На обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що оспорюваний договір оренди землі ним було укладено під впливом тяжкої обставини і на вкрай невигідних умовах, що є підставою для визнання його недійсним відповідно до статті 233 ЦК України. Крім того, договір оренди землі не містить істотної умови договору - нормативної грошової оцінки землі. У договорі вказано лише номінальну вартість земельної ділянки, що не передбачено законодавством. Тому розрахунок орендної плати, що здійснюється, виходячи з номінальної вартості землі, на думку позивача є несправедливою умовою договору, яка порушує його право на отримання належної орендної плати, яка сформувалась на ринку оренди землі у цьому регіоні.

Як тяжку обставину, під впливом якої він уклав договір оренди, позивач вказує на неможливість реалізації свого права як учасника АТО на першочергове отримання земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства через корупцію у Головному управлінні Держгеокадастру у Житомирській області. Так, ще з жовтня 2015 року заява позивача про надання дозволу на розроблення проекту із землеустрою для надання йому у власність земельної ділянки перебувала на розгляді у Головному управлінні Держгеокадастру у Житомирській області, однак, питання жодним чином не вирішувалось. Зі слів раніше йому невідомого ОСОБА_2 позивач отримав інформацію, що землю можливо отримати лише у тому випадку, якщо позивач підпише договір оренди цієї земельної ділянки з ТОВ «Агроінвестконтакт». У протилежному випадку, якщо позивач відмовиться укладати договір оренди землі, то на свою заяву отримає відмову у виділенні земельної ділянки. Позивач надав свою згоду на запропоновані ОСОБА_2 умови.

Позивач стверджує, що якби такої тяжкої обставини не існувало і він мав би змогу законним шляхом реалізувати своє право на отримання земельної ділянки, то він ніколи б не уклав договір оренди з відповідачем, до того ж на таких невигідних умовах.

Укладення договору на вкрай невигідних умовах позивач обґрунтовує тим, що розмір орендної плати, яку він отримує за договором, є дуже низьким та розрахованим всупереч вимогам закону виходячи не з нормативної грошової оцінки землі, а з «номінальної оцінки» земельної ділянки, тобто у розмірі 5% від 100000 грн. Саме така оцінка земельної ділянки зазначена у п.2.4. договору. У той же час односельці позивача, які уклали договори оренди землі з іншими орендарями, отримують не менше 10% від нормативної грошової оцінки їх земельних ділянок.

Відповідач подав до суду відзив на позовну заяву, згідно з яким позовні вимоги не визнає повністю з посиланням на ті обставини, що Конституція України та законодавство України надає громадянам широкий спектр способів захисту та реалізації своїх прав на отримання земельних ділянок у власність. Позивач мав право на звернення до суду, до правоохоронних та антикорупційних органів для захисту від незаконних дій чи бездіяльності посадових осіб, від яких залежала реалізація його права на отримання земельної ділянки у власність. Тому відповідач стверджує про відсутність у позивача тяжкої обставини, за якої він був вимушений укласти оспорюваний договір.

Щодо укладення договору на вкрай невигідних для позивача умовах відповідач зазначає, що на даний час нормативна грошова оцінка належної позивачеві земельної ділянки становить 55106,44 грн. У той же час у пункті 2.4. договору оренди сторонами договору узгоджена номінальна вартість землі - 100000 грн., що майже вдвічі перевищує нормативну оцінку, і саме з суми 100000 грн. розраховується орендна плата, яку отримує позивач за договором.

У судовому засіданні представник позивача - адвокат Макаренко І.Я. позовні вимоги підтримав з підстав, зазначених у позовній заяві.

Представник відповідача Мостіпака І.М. заперечував проти задоволення позову з підстав, викладених ним у відзиві на позовну заяву.

Суд, вислухавши представників сторін, дослідивши надані сторонами докази, вважає, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав:

У ході розгляду справи судом було встановлено, що відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №113054407 від 06.02.2018 року ОСОБА_1 належить на праві приватної власності земельна ділянка площею 2,0 га., кадастровий номер НОМЕР_1 (а.с.14).

З копії договору оренди землі №470 від 01.02.2018 року встановлено, що між позивачем та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,0 га., кадастровий номер НОМЕР_1 строком на 10 років, починаючи з дати його реєстрації. Договір зареєстрований 01.02.2018 року за №24707390 у відділі економічного розвитку, інфраструктури та торгівлі Романівської районної державної адміністрації Житомирської області (а.с. 10-13, 16).

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», Законом України «Про оцінку земель», а також іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі, укладеним між сторонами.

Статтею 41 Конституції України передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

За правилами п.1 ч.2 ст.11 ЦК України однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч.1 ст.207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Відповідно до ч.2 ст.207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його сторонами.

Згідно з ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до вимог ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно зі ст.204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ст.215 ЦК України). Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ч.3 ст.203 ЦК України).

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року №161-XIV.

Згідно зі ст.13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до ч.1 ст.14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі.

Оспорюваний договір оренди землі містить усі визначені ст.15 Закону України «Про оренду землі» істотні умови, зокрема об`єкт оренди (стаття 2 договору) (кадастровий номер (п.2.1. договору), місце розташування (п.1.1. договору) та розмір земельної ділянки (п.2.1. договору); строк дії договору оренди (стаття 3 договору); орендна плата (стаття 4 договору) із визначенням її розміру (п.4.1. договору), індексації (п.4.2. договору), способу та умов розрахунків (п.4.1. та п.4.4. договору), строків (п.4.3. договору), порядку її внесення (п.4.1. договору) і перегляду (п.4.5. договору) та відповідальності за її несплату (п.4.7. договору).

Відповідно до ч.1 статті 233 ЦК України правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину.

Як роз`яснив Пленум Верховного Суду України у п.23 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 року, правочин може бути визнаний судом недійсним на підставі ст.233 ЦК, якщо його вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, чим друга сторона правочину скористалася. Тяжкими обставинами можуть бути важка хвороба особи, членів її сім`ї чи родичів, смерть годувальника, загроза втратити житло чи загроза банкрутства та інші обставини, для усунення або зменшення яких необхідно укласти такий правочин. Особа (фізична чи юридична) має вчиняти такий правочин добровільно, без наявності насильства, обману чи помилки. Особа, яка оскаржує правочин, має довести, що за відсутності тяжкої обставини правочин не було б вчинено взагалі або вчинено не на таких умовах.

Правочини, що вчиняються особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, характеризуються тим, що особа їх вчиняє добровільно, усвідомлює свої дії, але змушена це зробити через тяжкі обставини.

Суд не визнає тяжкою для позивача обставиною неможливість самостійно реалізувати своє право на отримання земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства, з наступних підстав:

По-перше, така обставина не є тяжкою відповідно до роз`яснень, які надав судам Верховний Суд України.

По-друге, обставина, на яку посилається позивач як на тяжку, перестала існувати 05.01.2018 року, коли позивачем було реалізовано своє право та Головним управлінням Держгеокадастру у Житомирській області було видано наказ №6-112/14-18-СГ від 05.01.2018 року, пунктом 2 якого надано ОСОБА_1 у власність земельну ділянку загальною площею 2,0 га (кадастровий номер НОМЕР_1 ) для ведення особистого селянського господарства (а.с.15). Оспорюваний договір оренди було підписано позивачем по спливу майже місяця (01.02.2018 року) після видання вказаного наказу від 05.01.2018 року, що свідчить про добровільний намір позивача укласти такий договір, а не про укладення договору під впливом тяжкої обставини.

Для визнання договору недійсним згідно з ч.1 ст.233 ЦК України обов`язковим має бути існування одночасно двох підстав - вчинення особою правочину під впливом тяжкої для неї обставини, а також вкрай невигідні для особи умови такого договору.

Судом встановлено відсутність при укладенні оспорюваного договору будь-яких тяжких для позивача обставин, за яких він був би змушений укласти цей договір, тому підстави для визнання договору оренди землі недійсним відсутні.

Однак, для повного з`ясування усіх обставин справи, слід окремо зазначити про розмір орендної плати як умову договору, що на думку позивача є для нього вкрай невигідною.

Орендна плата відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Частиною першою статті 13 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обов`язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

Отже, нормативна грошова оцінка земель є обов`язковою для визначення розміру орендної плати при укладенні договору оренди земель державної та комунальної власності.

Розмір орендної плати на земельні ділянки приватної власності відповідно до загального правила, визначеного частиною першою статті 632 ЦК України сторони встановлюють за домовленістю між собою. При визначенні такого розміру орендної плати сторони керуються свободою договору (стаття 627 ЦК України), яка передбачає, у тому числі, вільне визначення умов договору.

Таким чином, умовами укладеного договору сторони погодили вартість земельної ділянки для обчислення розміру орендної плати у розмірі 100000 грн., що не суперечить положенням чинного законодавства України, яким не передбачено обов`язкового застосування нормативної грошової оцінки земельної ділянки при визначенні розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності.

Крім того, як встановлено судом, нормативна грошова оцінка земельної ділянки позивача становить 55106,45 грн. (а.с. 66), що майже вдвічі менше узгодженої сторонами у договорі її вартості.

Отже, твердження позивача про несправедливість умов договору в частині розміру орендної плати та про укладення ним договору на вкрай невигідних для нього умовах не знайшли свого підтвердження у ході судового розгляду справи.

Статтями 12, 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях.

На підставі ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Отже, позов ОСОБА_1 не обґрунтований та не має законних підстав для його задоволення.

На підставі наведеного вище обгрунтування та керуючись статтями 13-23 Закону України «Про оренду землі», статтями 1, 13, 15 Закону України «Про оцінку земель», статтями 3, 6, 11, 15, 202 - 204, 207, 215, 233, 626-629, 632 ЦК України, статтями 2, 4, 12, 13, 76-82, 89, 141, 259, 263-265 ЦПК України, суд -

УХВАЛИВ:

Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроінвестконтакт» про визнання договору оренди землі недійсним.

Рішення суду може бути оскаржене до Житомирського апеляційного суду через Чуднівський районний суд Житомирської області шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо її не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після перегляду справи.

Суддя: О.В. Мандро