Ухвала

13 листопада 2019 року
м. Київ

справа № 757/13243/17
провадження № 61-48569св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого Крата В. І. (суддя-доповідач),
суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,

учасники справи:
позивач ОСОБА_1 ,
відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Ратіо Інвест», товариство з обмеженою відповідальністю «Каунт-Про»,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду м. Києва від 13 березня 2018 року у складі судді: Москаленко К. О., та постанову Київського апеляційного суду від 08 листопада 2018 року у складі колегії суддів: Матвієнко Ю. О., Іванової І. В., Мельника Я. С.,

ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог

У березні 2017 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Ратіо Інвест» (далі ТОВ «ФК «Ратіо Інвест») та товариства з обмеженою відповідальністю «Каунт-Про» (далі ТОВ «Каунт-Про») про визнання договорів недійсними та витребування майна.

Позов мотивовано тим, що право власності на належне позивачеві нерухоме майно, а саме: земельну ділянку, площею 0,0534 га, призначену для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :82:296:0034; земельну ділянку, площею 0,0481 га, призначена для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :82:296:0033; житловий будинок, загальною площею 848,60 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (далі майно, спірне майно), перейшло до ТОВ «Каунт-Про» на підставі договорів купівлі продажу укладених між ТОВ «ФК «Ратіо Інвест» та ТОВ «Каунт-Про» відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку».

Вказане майно є предметом Договору іпотеки від 20 серпня 2008 року укладеного між позивачем та ПАТ «Банк Форум» для забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_2 перед публічним акціонерним товариством «Банк Форум» за кредитним договором № 0435/08/01-CLNv від 20 серпня 2008 року. Право вимоги за вказаними кредитним договором та договором іпотеки 29 липня 2016 року було відступлено ПАТ «Банк Форум» до ТОВ «ФК «Ратіо Інвест».

Позивач зазначав, що ТОВ «ФК «Ратіо Інвест» не мало права здійснювати продаж майна ТОВ «Каунт-Про», оскільки:
спірне майно не може бути предметом звернення стягнення, як таке, що є приміщенням дипломатичного представництва Посольства Грецької Республіки в Україні;
ТОВ «ФК «Ратіо Інвест», як іпотекодержатель, не могло від свого імені укладати договір купівлі-продажу предмета іпотеки з будь-якою особою згідно статті 38 Закону України «Про іпотеку», адже в договорі іпотеки відсутнє відповідне застереження, а посилання в договорі іпотеки на статтю 38 Закону України «Про іпотеку» не містить всіх умов переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та не свідчить про наявність згоди іпотекодавця на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки;

позивач не отримував повідомлення ТОВ «ФК «Ратіо Інвест» про продаж предмета іпотеки від свого імені будь-якій іншій особі;
щодо спірного майна, на момент укладення договорів купівлі-продажу між відповідачами, існували обтяження накладені в порядку забезпечення позову: заборона ОСОБА_1 відчужувати нерухоме майно, яка накладена ухвалою Ленінського районного суду м. Харкова від 19 липня 2016 року у справі 642/4027/16 та арешт шляхом заборони вчинення будь-яких реєстраційних дій стосовно спірного майна накладений ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 28 вересня 2016 року по справі 640/13335/16-ц;
договори купівлі-продажу майна були посвідчені приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г. О. тільки після винесення рішення Бабушкінським районним судом м. Дніпропетровська від 09 грудня 2016 року по справі 200/20250/16-ц про скасування постанови цього нотаріуса про відмову у вчиненні нотаріальної дії та зобов`язання її здійснити таке посвідчення. Втім, вказане рішення скасоване ухвалою апеляційного суду Дніпропетровської області від 05 липня 2017 року по справі 200/20250/16-ц;
в житловому будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , на момент продажу майна були зареєстровані малолітні діти, втім, дозволу органу опіки та піклування на відчуження вказаного будинку відповідачі не отримували.

ОСОБА_1 просив:
визнати недійсним договір купівлі-продажу від 20 січня 2017 року земельної ділянки, площею 0,0534 га, призначеної для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :82:296:0034, який був посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г. О. та зареєстрований в реєстрі за № 11;
визнати недійсним договір купівлі-продажу від 20 січня 2017 року земельної ділянки, площею 0,0481 га, призначеної для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 , кадастровий номер :82:296:0033, який був посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г. О. та зареєстрований в реєстрі за № 14;
визнати недійсним договір купівлі-продажу від 20 січня 2017 року житлового будинку, загальною площею 848,60 кв. м., житловою площею 431,20 кв. м., що розташований за адресою: АДРЕСА_2 , який був посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г. О. та зареєстрований в реєстрі за № 8;
витребувати в ТОВ «Каунт-Про» на користь ОСОБА_1 :
земельну ділянку, площею 0,0534 га, призначену для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :82:296:0034;
земельну ділянку, площею 0,0481 га, призначена для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , кадастровий номер :82:296:0033;
житловий будинок, загальною площею 848,60 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 ;
стягнути з ТОВ «ФК «Ратіо Інвест» та ТОВ «Каунт-Про» судові витрати.

Короткий зміст рішень суду першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 13 березня 2018 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 08 листопада 2018 року в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що імунітет приміщень дипломатичних представництв від обшуку, виїмки, реквізиції, арешту та виконавчих дій не обмежує перехід права власності на приміщення, який не пов`язаний з проникненням до приміщення та із вчиненням виконавчих дій; а доводи позивача про відсутність окремого договору про позасудове задоволення вимог іпотекодержателя шляхом продажу предмета іпотеки від власного імені необґрунтовані, з огляду на те, що договір іпотеки містить розділ 6 під назвою «Застереження про позасудове задоволення вимог іпотекодержателя», яким передбачено наявність цього застереження. Посилаючись на частину четверту статті 82 ЦПК України, суд першої інстанції зазначив, що ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 07 листопада 2017 року у справі № 826/2537/17 було досліджено наявність обтяжень на спірне майно та встановлено, що заборона, передбачена ухвалою Ленінського районного суду м. Харкова від 19 липня 2016 року у справі № 642/4027/16, на ТОВ «ФК «Ратіо Інвест» не поширювалась та не забороняла останньому звертати стягнення на предмет іпотеки. А стосовно ухвали Київського районного суду м. Харкова від 28 вересня 2016 року у справі № 640/13335/16-ц, якою був накладений арешт шляхом заборони вчинення будь-яких реєстраційних дій щодо майна, Київським апеляційним адміністративним суду встановлено, що дана ухвала не була зареєстрована у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і станом на 20 січня 2017 року у реєстрі були відсутні будь-які відомості щодо обтяження об`єктів нерухомості на підставі вказаної ухвали. Крім цього, вказаною ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду, на думку суду першої інстанції, встановлено факт дотримання іпотекодержателем позасудового порядку звернення стягнення на спірне майно, передбаченого частиною першою статті 38 Закону України «Про іпотеку». Застосувавши висновок Верховного Суду України, зроблений у постанові від 20 січня 2016 року у справі № 6-2940цс15 рішенням Печерського районного суду м. Києва від 13 березня 2018 року судом першої інстанції вказав, що оспорюваними договорами купівлі-продажу майна не порушуються законні права та інтереси малолітніх дітей.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що договір іпотеки від 20 серпня 2008 року містить застереження, яке надавало іпотекодержателю право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки у спосіб, встановлений статті 38 Закону України «Про іпотеку». При цьому покладений на іпотекодержателя іпотечним застереженням та статтею 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язок щодо письмового повідомлення за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, ТОВ «ФК «Ратіо Інвест» виконало, що підтверджується наявними в справі копіями повідомлення від 04 серпня 2016 року, адресованого боржнику ОСОБА_2 та іпотекодавцю ОСОБА_1 (том 1, а. с.176 180), та квитанціями про відправлення даного повідомлення вищевказаним особам (том 1, а. с.181 183). Наслідком недодержання іпотекодержателем процедури, встановленої статтею 38 Закону України «Про іпотеку», законодавець визначив відшкодування іпотекодержателем збитків, а не визнання недійсним договору. Оскільки оспорювані договори купівлі-продажу були укладені відповідачами в порядку, визначеному цивільним законодавством та Законом України «Про іпотеку», на підставі застереження, що міститься в іпотечному договорі, законним та обґрунтованим є висновок суду першої інстанції про відсутність підстав до визнання цих договорів недійсними. Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції про те, що права малолітніх дітей укладенням спірних договорів не порушуються та, посилаючись на ухвалу Київського апеляційного адміністративного суду від 07 листопада 2017 року у справі № 826/2537/17, відхилив доводи позивача щодо наявності обтяжень спірного майна.

При відхиленні доводів апеляційної скарги про те, що іпотекодавцем не було отримано повідомлення про порушення умов основного зобов`язання та/або іпотечного договору і повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, апеляційний суд вказав, що 05 серпня 2016 року ТОВ «ФК «Ратіо Інвест» надіслало ОСОБА_2 і ОСОБА_1 вимоги-попередження в порядку статей 35, 38 Закону України «Про іпотеку» про звернення стягнення на предмет іпотеки, що підтверджується описами вкладення до цінного листа (том 1, а. с.176 183). При цьому у вимогах-попередженнях відповідно до вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» міститься повідомлення про намір укласти від свого імені договір купівлі-продажу предмета іпотеки із будь-якою особою-покупцем. До вимог були додані розрахунки заборгованості за кредитним договором та повідомлення про банківські реквізити для погашення заборгованості. Ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 07 листопада 2017 року у справі № 826/2537/17 встановлено, що у зв`язку з невиконанням умов кредитного договору, на адресу боржника та іпотекодавця 05 серпня 2016 року були надіслані вимоги, які містять усі необхідні відомості, передбачені статей 35, 38 Закону України «Про іпотеку», зокрема, повідомлення про намір укласти від свого імені договір купівлі-продажу предмета іпотеки із будь-якою особою-покупцем. До вимог були додані розрахунки заборгованості за Кредитним договором та повідомлення про банківські реквізити для погашення заборгованості. Факт надіслання таких вимог підтверджується поштовими квитанціями та описами вкладення до цінного листа, копії яких було долучено до матеріалів справи.

Аргументи учасників справи

У грудні 2018 року ОСОБА_1 подав касаційну скаргу, в якій просить оскаржені рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким позов про визнання договорів недійсними та витребування майна задовольнити повністю.

Касаційна скарга мотивована тим, що:
нотаріальне посвідчення оспорюваних договорів купівлі-продажу було здійснено приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г. О. тільки на підставі рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 09 грудня 2016 року по справі 200/20250/16-ц про скасування постанови цього нотаріуса про відмову у вчиненні нотаріальної дії та зобов`язання її здійснити таке посвідчення. Вказане рішення було скасоване ухвалою апеляційного суду Дніпропетровської області від 05 липня 2017 року по справі 200/20250/16-ц, що свідчить про законність постанови приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Павловської Г. О. про відмову у вчиненні нотаріальної дії з підстав наявності обтяжень нерухомого майна та проживання в спірному майні малолітніх дітей;
не враховано факт скасування рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 09 грудня 2016 року по справі 200/20250/16-ц суди порушили статті 263, 264, 265, 367, 382 ЦПК України;
суди попередніх інстанцій не надали належної оцінки наявності обтяження та арешту спірного майна;
суди неправильно застосували статті 35, 36, 38 Закону України «Про іпотеку та статті 49, 50 Закону України «Про нотаріат», положення Порядку вчинення нотаріальних дій та статті 203, 220, 657 ЦК України;
суди не врахували, що позивач не отримував повідомлення ТОВ «ФК «Ратіо Інвест» про продаж предмета іпотеки від свого імені будь-якій іншій особі і це є підставою для недійсності оспорюваних договорів купівлі-продажу;
в житловому будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , на момент продажу майна були зареєстровані малолітні діти, що не враховано при винесені оскаржуваних рішень. Позивач стверджував, що суди врахували правову позицію Верховного Суду України по справі № 6-2940ц15, яка суттєво відрізняється від фактичних обставин справи, що розглядається;
на іпотечне майно не може бути звернено стягнення, оскільки спірне приміщення є дипломатичним представництвом;
суди не врахували тверджень позивача про обов`язкове посвідчення договорів та здійснення державної реєстрації права власності за місцезнаходженням майна в м. Києві;
суди не врахували, що продаж майна був здійснений за цінами, що відповідали його ринковій вартості;
в договорі іпотеки відсутнє відповідне застереження, а посилання в договорі іпотеки на статтю 38 Закону України «Про іпотеку» не містить всіх умов переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та не свідчить про наявність згоди іпотекодавця на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки.

Акцентує увагу, що в матеріалах справи містяться належні, допустимі, достовірні та достатні письмові докази, які свідчать про те, що «ФК «Ратіо Інвест», як іпотекодержателем, не було надіслано, а іпотекодавцем, не було отримано не менше як 30 днів до дня реалізації предмету іпотеки письмової вимоги про усунення порушень (вимога-попередження начебто на ім`я та адресу ОСОБА_1 від 04 серпня 2016 року (Т. 1 а. с. 176 180) складена на 5 аркушах, проте у фотокопії опису вкладення вказано «Вимога попередження від 02 серпня 2016 ... на 3 арк.» (Т. 1 а. с. 183). Проте, вимога-попередження від 02 серпня 2016 року адресована фізичній особі-підприємцю ОСОБА_3 , а не ОСОБА_1 та зміст цієї вимоги-попередження не містить попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки. Доказів надіслання ОСОБА_1 саме вимоги від 04 серпня 2016 року матеріали справи не містять. Також відсутні докази отримання мною будь-якої вимоги чи повідомлення від ТОВ «ФК «Ратіо Інвест».

У березні 2019 року ТОВ «ФК «Ратіо Інвест» подало відзив на касаційну скаргу, в якому просило залишити її без задоволення, а оскаржені рішення без змін.

Відзив мотивовано тим, що:
посилання позивача на скасування рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 09 грудня 2016 року по справі 200/20250/16-ц шляхом подання заяви від 14 липня 2017 року здійснено з порушенням порядку встановленого ЦПК України (в редакції чинній на момент подання заяви) не повинно враховуватись судами та не може бути підставою для визнання спірних договорів купівлі-продажу недійсними;
ТОВ «Ратіо Інвест» 05 серпня 2016 року направило повідомлення ОСОБА_2 та ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку визначеному в статті 38 Закону України «Про іпотеку»;
суди першої та апеляційної інстанції прийшли вірного висновку про те, що ТОВ «Ратіо Інвест» мало право на продаж майна незважаючи на наявність ухвал про накладення арешту на нерухоме майно та заборону відчуження нерухомого майна позивача;
суди зробили правильний висновок про відсутність порушення прав малолітніх дітей при укладенні спірних договорів купівлі-продажу;
посилання позивача на можливість вчинення реєстраційних дій тільки за місцезнаходженням майна є безпідставними;
договір іпотеки містить належним чином оформлене застереження про позасудове задоволення вимог іпотекодержателя.

У травні 2019 року ОСОБА_1 через представника ОСОБА_4 подав пояснення в яких наводив правові позиції Верховного Суду та просив врахувати їх під час розгляду касаційної скарги. Зокрема вказує, що у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц та від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц містяться правовівисновки про те, що: необхідною передумовою звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку є належне проведення оцінки предмету іпотеки. У випадку невідповідності звіту про оцінку предмета іпотеки звернення стягнення на такий предмет іпотеки є незаконним; необхідною передумовою для звернення іпотекодержателем стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку є отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки (частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку»). У цій справі № 757/13243/17-ц відсутні докази отримання іпотекодавцем повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки (і суди, з посиланням на відповідні докази, такі обставини не встановили).

У листопаді 2019 року ОСОБА_1 подав пояснення, в яких зазначав, що постановою Харківського апеляційного суду від 07 листопада 2019 року у справі № 639/4836/17 визнано недійсним договір про відступлення прав вимоги від 29 липня 2016 року № 159-Ф., що підтверджує недійсність оспорюваних договорів купівлі-продажу та наявність підстав для витребування майна.

Короткий зміст ухвал суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 07 лютого 2019 року відкрито касаційне провадження у справі.

Ухвалою Верховного Суду від 12 вересня 2019 року справу призначено до судового розгляду.

Позиція Верховного Суду

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду заслухав суддю-доповідача, перевірив наведені у касаційній скарзі доводи, за результатами чого робить висновок про наявність правових підстав для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, з таких мотивів.

Суди встановили, що 20 серпня 2008 року між ПАТ «Банк Форум», як кредитором, та ОСОБА_2 , як позичальником, було укладено кредитний договір № 0435/08/01 CLNv.

Для забезпечення виконання ОСОБА_2 зобов`язань за вказаним кредитним договором, 20 серпня 2008 року між ОСОБА_1 , як іпотекодавцем, та ПАТ «Банк Форум», як іпотекодержателем, було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чернокур О. М. та зареєстрований в реєстрі за № 3885, предметами іпотеки за яким є:
земельна ділянка, площею 0,0534 га, призначена для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :82:296:0034;
земельна ділянка, площею 0,0481 га, призначена для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , кадастровий номер :82:296:0033;
житловий будинок, загальною площею 848,60 кв.м., житловою площею 431,20 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

У розділі 6 договору іпотеки від 20 серпня 2008 року передбачено, що:
сторони цього Договору дійшли згоди вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі застереження, що міститься у цьому договорі (пункт 6.1);
визначений цим розділом спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші, встановлені чинним законодавством України, способи звернення стягнення на предмет іпотеки (пункт 6.2);
сторони дійшли згоди, що задоволення вимог іпотекодержателя може здійснюватися шляхом: передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань за кредитним договором у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; продажу іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» (пункт 6.3);
у випадку прийняття рішення іпотекодержателем про задоволення своїх вимог шляхом реалізації свого права на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця про свій намір укласти цей договір (пункт 6.5.).

Переможцем аукціону з продажу права вимоги за Кредитним договором відповідно до протоколу № 210645 організатора аукціону ТОВ «Електронні торги України» від 25 липня 2016 року стало ТОВ «ФК «Ратіо Інвест».

29 липня 2016 року між ПАТ «Банк Форум» та ТОВ «ФК «Ратіо Інвест» укладено договір про відступлення прав вимоги № 159-Ф, за яким ПАТ «Банк Форум» відступив ТОВ «ФК «Ратіо Інвест»права вимоги до ОСОБА_5 , що належать ПАТ «Банк Форум» на підставі кредитного договору та у зв`язку із ним, а ТОВ «ФК «Ратіо Інвест»прийняв права вимоги.

29 липня 2016 року між ПАТ «Банк Форум» та ТОВ «ФК «Ратіо Інвест» укладено Договір про відступлення прав за Договором іпотеки, за умовами п. 1.2. якого новий іпотекодержатель набув усіх прав замість первісного іпотекодержателя.

ОСОБА_2 неналежним чином виконував свої зобов`язання згідно умов укладеного між ним та ПАТ «Банк Форум» 20 серпня 2008 року кредитного договору. Оскільки боржник ОСОБА_2 неналежним чином виконував свої обов`язки за основним зобов`язанням, ТОВ «ФК «ФК «Ратіо Інвест», як особа, яка набула 29 липня 2016 року на підставі договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 20 серпня 2008 року права іпотекодержателя, отримало також право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

20 січня 2017 року між ТОВ «ФК «Ратіо Інвест», як продавцем, та ТОВ «КАУНТ-ПРО», як покупцем, укладено:
договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,0534 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :82:296:0034;
договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,0481 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , кадастровий номер :82:296:0033;
договір купівлі-продажу житлового будинку, загальною площею 848,60 кв. м житловою площею 431,20 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Право власності на житловий будинок зареєстровано за ТОВ «Каунт-Про» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в розділі об`єкта нерухомого майна з індексним номером 00, про що внесений запис №18648955 від 20 січня 2017 року.

20 січня 2017 року для забезпечення виконання укладених договорів купівлі-продажу між ТОВ «Каунт-Про» та ТОВ «ФК «Ратіо Інвест» укладено договір іпотеки, предметом якого є: земельна ділянка, площею 0,0534 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :82:296:0034; земельна ділянка, площею 0,0481 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , кадастровий номер :82:296:0033; житловий будинок, загальною площею 848,60 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Суди при відмові в позові, зокрема, вважали, що покладений на іпотекодержателя іпотечним застереженням та статтею 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язок щодо письмового повідомлення за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, «ФК «Ратіо Інвест» виконало, що підтверджується наявними в справі копіями повідомлення від 04.08.2016 року, адресованого боржнику ОСОБА_2 та іпотекодавцю ОСОБА_1 (том 1, а. с.176 180), та квитанціями про відправлення даного повідомлення вищевказаним особам (том 1, а. с.181 183).

Аналіз матеріалів справи (том 1, а. с. 176 183) свідчить, що в матеріалах справи відсутні відомості про отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) вказано, що «суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання ОСОБА_3 письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, правильно встановлено, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності (станом на 10 вересня 2016 року) не проводилась. Суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, правильно встановив порушення вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, правильно застосував норми матеріального права і ухвалив законне та обґрунтоване рішення».

Відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Тлумачення частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» свідчить, що правовим наслідком невиконання або неналежного виконання іпотекодержателем обов`язку за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, є відшкодування збитків таким особам, а не недійсність договору купівлі-продажу укладеного іпотекодержателем про продаж предмета іпотеки.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 вересня 2018 року у справі № 766/13946/16-ц (провадження № 61-17792св18) зроблено висновок, що:
«вирішуючи спір, суди попередніх інстанцій правильно виходили із того, що недодержання іпотекодержателем вимог статті 38 Закону щодо повідомлення іпотекодержателя про намір укласти договір продажу предмета іпотеки та відчуження такого майна за заниженою ціною є підставою відповідальності іпотекодержателя перед іпотекодавцем за відшкодування завданих збитків, а не підставою для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним, а тому дійшли обґрунтованого висновку про обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав, у зв`язку із чим суди правильно відмовили у задоволенні позову. За таких обставин, доводи касаційної скарги про наявність підстав, передбачених статтями 203, 215 ЦК України для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним є необґрунтованими».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 вересня 2019 року у справі № 320/357/16-ц (провадження № 61-20883св18) зроблено висновок, що:
«особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника. Нормами ЦК України та іншими законами може встановлюватися для захисту певних чи окремих категорій прав спеціальні способи захисту прав, а тому суд під час розгляду і вирішення цивільної справи визначає спосіб захисту виходячи із закону, який регулює конкретні правовідносини, і тих юридичних фактів, що обумовлюють виникнення цих правовідносин та цього спору. Вирішуючи спір, суди першої та апеляційної інстанцій не врахували, що недодержання іпотекодержателем вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодержателя про намір укласти договір продажу предмета іпотеки та відчуження такого майна за заниженою ціною є підставою відповідальності іпотекодержателя перед іпотекодавцем за відшкодування завданих збитків, а не підставою для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним, а тому дійшли необґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позову ОСОБА_6 . Аналогічний правовий висновок викладений Верховним Судом у постанові від 12 вересня 2018 року у справі № 766/13946/16-ц (провадження№ 61-17792св18). Підстав відступити від такого правового висновку Верховний Суд не встановив».

Натомість в пунктах 48, 49 постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 22 березня 2018 року у справі № 910/22788/15 зроблено висновок, що:
«відповідно до положень статті 38 Закону України «Про іпотеку» для реалізації права, іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, яке виникло на підставі судового рішення чи застереження в іпотечному договорі, обов`язковою умовою є письмове повідомлення за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. За таких обставин колегія суддів касаційного господарського суду дійшла до висновку про відсутність правових підстав, у відповідності до положень Закону України «Про іпотеку», на продаж предметів іпотеки ОСОБА_5, які перебували у власності ТОВ «Вікотек».

Колегія суддів вважає, що правовим наслідком невиконання або неналежного виконання іпотекодержателем обов`язку за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, є відшкодування збитків таким особам, а не недійсність договору купівлі-продажу укладеного іпотекодержателем про продаж предмета іпотеки. У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеному у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 22 березня 2018 року у справі № 910/22788/15.

Європейський суд з прав людини зауважив, що одним із фундаментальних аспектів верховенства права є принцип правової визначеності, який, між іншим, вимагає щоб при остаточному вирішенні справи судами їх рішення не викликали сумнівів (BRUMARESCU v. ROMANIA, № 28342/95, § 61, ЄСПЛ, від 28 жовтня 1999 року). Якщо конфліктна практика розвивається в межах одного з найвищих судових органів країни, цей суд сам стає джерелом правової невизначеності, тим самим підриває принцип правової визначеності та послаблює довіру громадськості до судової системи (LUPENI GREEK CATHOLIC PARISH AND OTHERS v. ROMANIA, № 76943/11, § 123, ЄСПЛ, від 29 листопада 2016 року). Судові рішення повинні бути розумно передбачуваними (S.W. v. THE UNITED KINGDOM, № 20166/92, § 36, ЄСПЛ, від 22 листопада 1995 року).

Надана судам роль в ухваленні судових рішень якраз і полягає в розвіюванні тих сумнівів щодо тлумачення, які існують. Оскільки завжди існуватиме потреба в з`ясуванні неоднозначних моментів і адаптації до обставин, які змінюються (VYERENTSOV v. UKRAINE, № 20372/11, § 65, ЄСПЛ, від 11 квітня 2013 року; DEL RIO PRADA v. SPAIN, № 42750/09, § 93, ЄСПЛ, від 21 жовтня 2013 року).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) вказано, що «суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання ОСОБА_3 письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, правильно встановлено, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності (станом на 10 вересня 2016 року) не проводилась. Суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, правильно встановив порушення вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, правильно застосував норми матеріального права і ухвалив законне та обґрунтоване рішення».

Очевидно, що різні підходи до умов застування способів задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання (зокрема, щодо правових наслідків невиконання або неналежного виконання іпотекодержателем обов`язку письмово повідомити іпотекодавця, оцінки предмету іпотеки), не може розглядатися в контексті динамічного розвитку судової практики і забезпечити розумну передбачуваність судових рішень. Тому колегія суддів вважає, що необхідне формування єдиної правозастосовчої практики щодо умов застування способів задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання (зокрема, щодо правових наслідків невиконання або неналежного виконання іпотекодержателем обов`язку письмово повідомити іпотекодавця, оцінки предмету іпотеки), для забезпечення розумної передбачуваності судових рішень, а тому справа містить виключну правову проблему і її вирішення необхідне для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.

Керуючись статтями 260, 403, 404 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

УХВАЛИВ:

Передати справу № 757/13243/17 на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Н. О. Антоненко

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

М. М. Русинчук